房地产行业：现实不弱预期增强逢低布局-260130（19页）.pdf

1、投资评级：看好（维持）现实不弱，预期增强，逢低布局相关报告核心观点现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳。在无政策加码的背景下，12026年1月二手房仍成交活跃，一线及三四线已超过2025年同期的高基数。2一二线城市整体挂牌量高位回落，截至2025年末，一线挂牌量较高位-6.8%；二线挂牌量较高位-1.0%。32025年12月至今，一线、新一线、二线城市价格的周环比降幅均有所收窄，2026年1月第三周开始，上海及杭州的冰山指数转正。预期增强：今年政策或将进一步加码，拐点渐进。1北京楼市新政已过1月有余，二手住宅成交创下近五年最高水平，上周冰山指数止跌。结合近期官方定调，市场对后续沪深两市进

2、一步放开限购有所期待。2截至2025年12月末，百城/一线/二线/三四线的租金回报率分别为2.4%/1.8%/2.7%/3.0%，新增商业/公积金贷款利率分别为3.06%/2.6%，即百城租金回报率与商贷的利差已收敛至67bp。若要达成楼市企稳的必要条件之一：租金回报率mathrm:=贷款利率，2026年政策发力的路径可能是降息+贴息。3立足十五五开年，新一轮政策有望发力，若后续经济向好，走出较弱的通胀，则有望扭转对房价下跌的预期。逢低布局：股价、估值、持仓、拥挤度较低。1924行情至今，在31个申万一级行业指数中，房地产累计涨幅32.1%，排第24位；在11个WIND港股行业指数中，房地产累

3、计涨幅39.0%，排第9位。textcircled2textcircledmathsfA股及港股地产PB均处于近五年平均水平，截至2026/1/29，申万地产PB为0.88times，Wind香港地产PB为0.5times，均处于破净状态，有待修复。3截至2025Q4，A股地产股的持仓占比降至0.27%，再创新低；超配比例为-0.61%，2023年以来的低配趋势进一步加深；地产股筹码结构好，向上阻力小。41月至今A股及港股地产的交易拥挤度仍处于较低区间，乖离率正常。房企出现债务违约。1现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳1.1无政策加码，一线城市二手房仍成交活跃截至2026年1月28日，

4、22城/一线/二线/三四线城市的二手房成交面积分别为997/350/424/223万方，其中一线及三四线城市已超过2025年同期的高基数，若算上1月末最后3天的成交，则各类城市普遍有望达到近5年最高的水平。值得关注的是，在2025年政策普遍未加码的情况下，市场依靠自身韧性，实现了成交量的稳定甚至提升，说明内生需求仍然非常旺盛，更健康更有持续性，而非来自于政策推动积压釋攽。需求量能的释放对于消化库存、走向供需均衡、最终价格得到支撑是非常有必要的。(divcenter)图1：22城二手房成交面积处于近五年最高水平（万方）(/divcenter)1.2一二线城市整体挂牌量高位回落，供需关系向好截至2

5、025年末，根据中指研究院，4个一线城市二手住宅挂牌量共计45.7万套，较2025年10月高位-6.8%；34个二线城市二手住宅挂牌量共计487.0万套，较2025年11月高位-1.0%。二手房挂牌量持续下降，开始释放供需关系逐步走向平衡的积极信号。过去几年多轮地产政策效果持续性不佳，我们认为本质上在于少数多方弱于多数空方。具体表现为：政策落地后，许多人将政策利好视为出货机会，出政策后挂牌量持续上升，二手房越卖越多，政策释放的需求量仍不及卖方抛盘的供给量，导致房价再度转向下行。当前二手房挂牌量的下降除了前文所述的二手房成交活跃，消化部分库存外；另有相当一部分来自于卖方的主动撤牌，主因是过去几年

6、房价的筑底已消化了相当程度的泡沫，部分房源已击穿卖方心理价位的底线或造成账面浮亏，除非存在现金流压力，否则卖方可能转而将房源作为稳定创造现金流的收租资产。我们认为在当前成交规模的加持下，只要新增抛盘数量逐步减少，待消化完目前的低价房源后，市场可能会在新的价格平台上重新寻找平衡。值得关注的是，截至2025年末，由于上海二手住宅成交量持续保持在较高水平（2025年月均近1.8万套），当期9.9万套库存对应的去化周期已降至5.6个月，属于健康的水平。1.3价格环比跌幅收窄，上海杭州出现正增长根据冰山指数，2025年12月至今，一线、新一线、二线城市价格的周环比降幅均有所收窄。一线城市由2025年12