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第一太平戴维斯:2019中国房地产市场年度展望(附下载地址)

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中国经济在 2018 年经历了巨大挑战。政府严正应对经济不平衡问题,力求金融去杠杆,在重拳出击非正规贷款渠道的同时严格限贷以减少企业负债。这在理想经济环境下亦如履荆棘,更何况中美贸易战当前,经济形势更显严峻。再加上技术企业监管加码、股票市场持续不振,易使人产生经济急速下挫的错觉。但事实上,虽然不乏中小城市景气难振,一线城市以及重点二线城市发展依然稳健。原文来自皮匠网,关注“三个皮匠”微信公众号,每天分享最新行业报告

写字楼市场而言,北京、广州、杭州、成都等城市呈现空置率下跌、租金上扬的积极走势;其他城市则受制于供应过剩,涨租难度增加。

实体零售继续面临来自电商及全渠道商家的强大竞争火力。然识时务者为俊杰。经验老到的业主开始重新定义价值主张,不断升级业态组合,引入热门品牌或借助潮流技术元素增强互动体验,更将电商平台拉入己方阵营“化敌为友”,积极响应 “新零售”时代的消费需求。

物流市场持续发展壮大。快消品消费日益向线上转移,包裹投递量不断攀升,对服务品质及时效的要求日益“苛刻”;此外跨境电商、冷链物流也在强势扩张,共同助力物流物业市场。

精品体验式旅行、养生保健以及户外运动相关领域迎来新一轮复兴,为酒店市场带来利好。此外,在领先城市的活力中心区,酒店市场亦再焕生机,入住率、客房价格双双回升。

在政策导向以及贷款环境的共同作用下,住宅市场仍在不确定中摇摆。面对价格滞涨而成交萎缩的困境,身负重债的开发商迫切希望政策面出现转机。住宅租赁市场热度不减,但处境亦显尴尬:运营平台尚未成熟却已有巨额资本注入;市场初具雏形尚不具规模,供应突增消化仍需要时日。

2018 年伊始投资市场气氛萧条,但在年末开发商冲业绩、投资者配置资本的需求下,行情有所回暖。本土保险公司与境外基金是投资主力;本土基金则因融资难度较大且收益低于预期,参与度较低。倘若 2019 年房地产市场继续降温,将会有很多投资者伺机抄底,抑或转向不良贷款领域寻找机会。

利基资产领域继续吸引投资者,其中大健康、数据中心等尤受追捧。这些领域回报高、竞争少,然而风险更高,投资周期也更长。相对而言,利基资产更适合私募股权、开发商以及保险公司,与基金的匹配度较低。

贸易战

中国经济在过去 40 年中成就惊人。国内生产总值从改革开放前 1977 年的 3,250 亿元,到 2001 年中国“入世”时的 11.1 万亿元,再到 2017 年的 82.7 万亿元,40 年间增长 24 倍。彼时,中国经济规模较小,对全球经济的影响较弱;如今,中国经济贸易的规模及实力日益彰显, 一举一动也产生着巨大的国际影响。在此背景下,国际社会尤其是美国开始用更多国际经济贸易惯例来约束中国。此外,由于部分国家已对中国经济产生依赖,国际市场亦担忧这会成为中国达成经济甚至战略目标的“武器”,甚至有一些国家将中国贸易问题上升为国家安全问题。

另一方面,随着全球权力平衡的转变,其他国家与中国的经贸关系也将继续演变。中国或将长期面临开放市场、提高决策透明度的压力,且这股压力将不断累积。鉴于政治导向对经济的影响,参与跨境业务的国际企业将面临更多不确定性及市场波动,其他企业则会面临更多海外竞争。但归根结底,中国的所有决策都将以国家利益为宗旨,而所有国家都不会例外。中国经济开放的范围、节点、方式都将由中国选择,例如开放已由本土企业掌控的市场,抑或选择性地引入海外竞争为本土企业的国际扩张提供预演机会。

债务

债务是当今时代最大的系统性风险之一。这虽不是中国特色,但中国债务的增长无论速度还是规模都甚于其他很多国家。国际清算银行数据显示,截至 2018 年6 月,中国总债务达到 33.1 万亿美元(219 万亿元人民币),相当 于 GDP 的 253.1%;2008 年底这一比率仅为 138.4%(6.5 万亿美元,44 万亿元人民币)。 253% 看似比率很高,但很多发达国家也在这一水平:如英国(280%)、美国(249%)、澳大利亚(235%)、日本(370%)。

债务规模并不是担忧焦点,毕竟中国债务多为国内债务,受汇率波动的影响较小。真正的核心问题在于债务增长的速度以及企业对债务的日益依赖。虽然债务对GDP 的比率没有下降,但单从比率没有上调这一点就可以看出,巨额债务已给国内市场施加了相当大的压力,正如我们在过去 12个月中所看到的那样。此外,中国债务市场还存在多重问题,包括市场透明度低、影子银行监管缺失、风险评估缺乏合理机制继而影响定价、融资环境受政策导向而非市场选择、股权投资市场不够成熟难成企业融资途径、非金融企业债台高筑等等。

这些问题都亟待解决,中国政府也在勉力应对。然而,这些任务件件艰巨、相互关联且极其复杂。暂不提解决问题,即便缓解形势也需要时间和耐心,难免会造成严重不适,例如经济增长放缓、企业破产、市场整合、资产重新估价等。攻坚战的开展势必缓慢,可能会因为外来干扰而屡屡中断,但长远来看,不断进展将是持续的主题。

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