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戴德梁行:2018大中华区写字楼需求核心趋势(附下载地址)

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报告涉及的八个城市写字楼市场在过去12 个月展现了强劲的需求。这些重要城市的甲级写字楼市场从2017 年10月至2018 年9 月期间,其办公空间吸纳量同比显著上升。原文来自皮匠网,关注“三个皮匠”微信公众号,每天分享最新行业报告

考量了这六个主要城市的市场供需动态(以及新增供应的区位和品质),未来市场将存在各种多样化情况。如前一年所经历的那样,一些城市的空置率将下降,而其他城市的空置率则可能会上升。对于这些城市的写字楼租金,也会出现类似情况。推进到下一年,仅关注需求动态的话,预计写字楼空间吸纳能力将保持强劲。

报告涉及的六大写字楼市场包括:北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港、台北。

甲级写字楼需求当前发展

今年第三季度,大中华区主要城市核心区写字楼净吸收量录得1,047,853 平方米。

北京是目前一线城市中空置率最低的市场,只有3.4%,杭州写字楼市场空置率为11.4%,在二线城市中最低。这些指标与第三季度末14.6% 的大中华区平均水平相比,都较低。

核心区市场较低的空置也反映到租金水平上,香港和杭州分别是一线和二线市场中租金最高的城市,为834 元每平米每月和158 元每平米每月。目前,大中华区整体市场平均租金为192 元每平米每月。

甲级写字楼需求未来趋势

展望未来,考虑到政策导向以及当前和预期的宏观经济动态,我们预计以下5个行业将大幅推动大中华区甲级写字楼市场的需求。它们是:

1.金融行业

中国42 万亿美元的金融市场即将进一步开放。海外银行,证券公司,资产管理公司和人寿保险公司的合资企业所有权及业务限制将被放宽。

随着海外金融机构在合资实体中获得更大的所有权份额,中国各地的资本配置和财富管理很可能发生转变。随之而来地,预计海外金融公司的利润将会增加,业务扩张和员工人数也将随之增长。

2.TMT行业

在TMT 领域,中国的科技行业拥有最广阔的业务空间。近年来,中国蓬勃发展的科技行业取得了惊人的增长。未来,这一领域的成熟公司仍有巨大的发展空间,两个重要的原因是:

  • 仍未开发的在线市场—在线人数已经达到7.72亿(2017年,据telecompaper)的总量。但中国的网络普及率仍然很低,只有54.6%。随着越来越多的用户上网,必然会产生更多的客户、销售和数据,将促进科技公司的发展;

  • 创新—中国的科技公司正在不断创新。只需要看看中国那些领先的科技公司和独角兽公司就可以证实。随着技术研发支出的增长和新技术相关产品和服务的生产,科技领域的业务将继续壮大。

3.制造业

一些转型要素将为中国制造业未来带来积极的影响,其中的四点包括:

  • 中国制造 2025—在 2015 年推出,这一政策旨在全面改善和提升中国的工业和制造业;

  • 国内消费市场—中国蓬勃发展的 6.6 万亿美元的国内消费市场将继续为制造商提供更多的机会销售其产品;

  • 越来越多的工厂建立在较远的省份—随着中国不断改善交通基础设施和物流网络, 更多的工厂将设立在那些曾经被认为不可能建厂的区位。因此,由于这些地区的土地成本和工资水平较低,制造成本也将受到控制或减少;

  • 工厂自动化—许多任务厂在中国都在使用机器人技

  • 术, 计算机自动化和虚拟测试以及制造过程的仿真。随着智能制造的兴起,劳动力成本会降低,而产品质量会提高;

  • 一带一路倡议—这一促进全球贸易发展的宏大计划将为中国制造企业进入全球市场创造新的途径。

4.医疗健康行业

  • 持续的医疗服务和医药产品的需求将继续助推医疗健康行业的发展:

  • 经济发展,随着可支配收入的提高,医疗健康支出也会增加;

  • 中国老年人口迅速增长(根据联合国,到 2030 年中国65 岁及以上人口将达到2 亿4590 万人);

  • 越来越多的劳动力将从事那些在办公室久坐的工作;

  • 大量的人口生活在节奏更快和压力更大的城市环境中。

对此,2016 年10 月,中国发布了《健康中国2030 规划纲要》。根据该计划,到2030 年,中国将:

  • 控制危害健康的原因和因素;

  • 发展健康产业;

  • 建立一个全面和包容的改善健康监管体系;

  • 显着改善卫生服务;

  • 进一步寻求改善人口健康;

  • 平均寿命提高至 79 岁。

所有这些举措将在未来的12 年为医疗行业创造大量新的商机。

5.联合办公

在大中华区写字楼租赁市场中,联合办公是增长最快的行业之一,从几年前的几个共享办公地点扩张至2018年八月底,在主要城市的670 个联合办公运营点。未来,在一系列利好条件支持下,联合办公行业将继续扩张发展,其中包括:

  • 企业和风投公司的资本投入;

  • 千禧一代的崛起和富有创业精神的新时代 ;

  • 更多的跨国公司寻求灵活的租赁条约和成本节约的办公方案;

  • 先进的技术推动联合办公变革。

此外,在大中华区越来越多的公司愿意选择在共享空间办公。这种新的办公环境,往往可以降低企业房地产运营和维护成本,因为大部分办公用品( 包括家具,电话和高速网络) 和服务都包含在会员费中。这种降低办公成本的新方案可能会推动该地区企业对联合办公空间需求不断增长。

总体而言,在未来几年,大中华区联合办公行业将经历一段整合期,许多规模较小的本地运营商可能在竞争中退出市场。而且,该行业会进入新的二线城市市场,以寻求商机。

6.贸易与关税

经过数年的贸易自由化和市场开放后,美国和中国最近互相提高了关税,标志着世界贸易的一个新转折点。

如果进一步提高关税,将产生更大的商业不确定性,这种不确定性最终将以减少对甲级写字楼需求的方式来影响大中华地区商业地产市场。

另一方面,如果美中贸易摩擦降温,或者受影响的美国和中国企业找到规避高关税影响的方法,那么我们将会看到这些企业回归正常经营。随着业务逐步稳定,这些公司将再次对其房地产战略持积极态度,从而对大中华区优质办公空间的需求更加稳定和持续。

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