房地产行业：大浪淘沙，金不换；寒风卷地，久弥坚（附下载地址）

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当前周期位置判断：市场景气度持续下行，各线城市周期位置有差异市场景气度在 18 年 6 月之后见顶回落，目前去化率回落至 15 年年中水平，而9 月总量销售同比转负再次确认了周期位置下行。具体分线来看，各线城市周期位置有所差异，一线以及强二线周期底部呈现改善，但量的改善是以牺牲价格为基础。三四线成交热度则趋势下行，用住宅口径（成交面积/新开工面积）衡量的市场景气度基本回落至15 年水平。（原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

需求端预测：19 年预计销售面积同比下降7%，销售金额下降5%19 年需求将处于持续探底的过程，其中一线以及强二线销售量价将稳中有增，但最终改善幅度关键看政策调整空间。在棚改货币化效应减弱以及购买力制约下，弱二线以及三四线销售将延续回落趋势，预计 19 年销售面积分别同比下降 10%左右，库存抬升下，房价也将出现回调。综合来看，我们预计 19 年全国商品房销售面积同比降7%，销售金额下滑 5%。

供给端预测：19 年预计新开工下滑6%，投资上涨2%

土地方面，根据我们测算，预计土地总量供给继续增加，但受流拍率上升以及楼面价下行拖累，预计 19 年土地出让金额同比下降 20%。新开工方面，19 年主导新开工的因素再次回到需求端，景气度下行制约下预计新开工同比下降 6%。房地产开发投资则受土地投资下行影响，19 年增速或收窄至 2%。库存方面，根据我们的测算，预计19 年中期库存或将累计至 28 亿平，低于14 年的32 亿平，去化周期约 25 个月，低于11 年的29个月以及 14 年的36 个月。

板块投资策略：板块逐步孕育投资机会，推荐低估值的龙头房企

从历史经验看，销售转负且政策没有明确宽松信号之前，基本面的持续恶化将对板块形成压制，当然低估值且具备业绩保障的龙头具备超额收益。而销售见底之后则关注低估值的销售弹性品种。在当前位置，我们继续推荐龙头房企，首先其具备低估值优势，其次，18-19 年业绩增长具备确定性，业绩的防御性较强，最后，杠杆能力以及周转效率保障了销售的持续成长性，集中度提升不可扭转。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。