戴德梁行：2021年房地产市场复苏的九个迹象分析

戴德梁行发布了《2021年房地产复苏的九个迹象》。

一、全球经济正在稳步增长

全球GDP增长在2021年初保持低于预期水平，但可能在今年下半年加速。

图1 GDP增长预测

二、恢复办公室办公

在疫情限制期间，36%从事远程工作的全球员工并不觉得自己在学习。占领者通常对长期房地产决策采取观望的方法。2020年，续订时间更为普遍，占美国租赁活动的29%，而且期限也更短。注意更接近肺炎前的回归，以点燃被压抑的需求。随着企业积极寻找空间，并从续签和延长过渡到执行新的租赁，续签将更接近租赁总金额19%的历史平均水平。

图2 新冠肺炎期间与远程工作相关的关注

三、投资者离场观望

注意长期主权债务收益率的上升，这表明投资者愿意承担更多的风险，这可能会加速2021年的销售活动。当股市也在上涨时，这种效应往往特别强劲。加强REIT市场历来导致了全球CRE流动性的增加。关注房地产投资信托基金市场的进一步加速，以发出恢复交易活动的信号。全球房地产投资信托基金每增长10%，全球客户投资基金交易量将增长9%。

图3 全球REIT绩效与全球CRE交易量

四、移动性增加

政府的封锁和健康问题极大地减少了上班族和消费者的客流量。随着疫苗的推出，请注意增加信心，以扭转这一趋势，这表明他们将回归办公室和实体零售。在世界各地的市场上，市内的客运量仍然保持不变。请注意客流量的增加，这表明人们对公共交通的信心已经增强了。这反过来应该有助于支持全球城市向恢复阶段的过渡。

图4 伦敦地铁的使用情况

五、开发人员恢复信心

关注金融机构恢复对市场的信心，并重新资助更多的商业项目。2020年第三季度81%的美国银行收紧了贷款标准。

图5 U.S.银行建设贷款标准

六、办公租赁业务拐点

关注空置率上升的情况，对租金施加下行压力，导致2021年更多城市的流动。随着租户在寻找便宜货，租赁数量就会增加。注意大中华区是主要指标还是异常。全球办公部门预计将在2022年初开始吸收空间，预计空缺率将从那时开始下降。2021年，亚太地区对办公空间的需求将继续有所改善，领先于西方，但落后于大中华区。

图6 大中华区办事处净吸收率

七、被压抑的消费者需求被释放

由于各种因素，家庭储蓄飙升至历史最高水平，达到税后总收入的三分之一。这些节省下来的开支代表了被压抑的需求。注意在新冠疫情期间消费者无法光顾的商店和场所的销售飙升。想想餐馆、电影院、节目、体育赛事和旅游目的地。

图7 美国税后收入占储蓄的百分比

八、分散的工业需求

2020年物流为工业市场负荷，占全球工业租赁活动的95%以上。尽管制造业和弹性交易活动放缓，但物流相关租赁激增。2021年，请关注制造业空间租赁的反弹，以及对柔性产品的强劲需求，尤其是高科技和研发空间。

图8 租赁活动变化百分比(2020/2019)

九、旅行增加

在2020年的大部分时间里，由于国内和国际旅行停止，航空公司和酒店业都遭受了影响。注意商务、国内和国际机场客流量的增加，加上酒店入住率的上升，因为游客对曝光率的警惕越来越减少。

图9 亚太航空公司的国际旅客

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数据来源：《戴德梁行：2021年房地产复苏的九个迹象》。