1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业专题研究行业专题研究 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2025.12.01 收购资产焕新，实现价值跃升收购资产焕新，实现价值跃升 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产第 48 周成交回升，现房销售有助行业健康发展2025.11.30 房地产第 47 周成交震荡，市场稳定有助推进新发展模式2025.11.24 房地产第 46 周成交回升，不确定环境下政策以稳为主2025.11.16 房地产基数扰动，延续去库存

2、2025.11.15 房地产第 45 周成交回落，新发展模式有利行业健康发展2025.11.09 华夏中海商业 REIT（180607）价值分析 table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 曾佳敏(分析师)021-23185689 S0880525040125 本报告导读：本报告导读：华夏中海商业华夏中海商业 REIT 作为作为首单以收购盘活模式落地的消费首单以收购盘活模式落地的消费 REITs，底层资产底层资产经营业经营业绩绩稳健，稳健，

3、展现强劲运营韧性和稳定增长潜力展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。投资要点：投资要点：Table_Summary 2025 年年 9 月月 22 日，华夏中海商业日，华夏中海商业 REIT 于深交所正式注册生效。于深交所正式注册生效。华夏中海商业 REIT 的基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金原始权益人为中海环宇商业发展（深圳）有限公司，由中国海外发展通过中海企业发展集团有限公司间接持有。本次基金的发售价格为 5.281 元/份，基金份额总额为 3.00 亿份，预计募集资金总额为15.843 亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持

4、物业佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。映月湖环宇城坐落于我国广东省佛山市南海区，地处广佛东西交通大动脉交汇处，区位优势显著。周边 3 公里常住人口约 43 万，是目前区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。目前映月湖片区以成熟居民住宅区为主，除了本项目外，周边暂无同体量的大型商业项目。从整体格局来看，映月湖片区当前仍以大型住宅开发为主导，如保利、万科、越秀等品牌房企的项目已陆续落地，带动了一定的人口导入。未来供应方面，根据戴德梁行提供的市场调研信息，基础设施项目周边 3 公里内未来 3 年内无在建及拟开业的购物中心项目，3-5 公里内拟建及拟开业的商业综合体

5、项目 3 个。经营业绩经营业绩稳健，稳健，展现强劲运营韧性和稳展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。定增长潜力。佛山映月湖环宇城前身为南海怡丰城，中海于 2020 年 3 月收购并立即着手实施定位调整和运营升级。2021 年末出租率较 2020 年中海完成收购时的 81%提升约 15 个百分点，接近 96%。截至 2025 年 3 月 31 日，映月湖环宇城项目已接近满租，出租率约 97.92%，签约租户共计 221个。映月湖环宇城销售额亦逐年稳步提升，2021-2024 年销售额年均复合增长率约 11%，已进入运营稳定期。项目在出租率和租金收缴率能够保持良好表现的主要原因在于运营管理机构具有丰富的

6、商业运营管理经验、行业领先的管理能力及较强的市场变化应对能力。募集资金投向和未来扩募潜力。募集资金投向和未来扩募潜力。项目拟以 85%的净回收资金用于投资广州亚运城二期、成都秦皇寺 1 号地商业项目及深圳中海超级总部基地项目或其他经批准同意的基础设施项目。原始权益人中海商业发展系中海旗下专业的商业资产运营管理平台，已逐步构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值生态圈，拥有行业领先的全业态开发与运营能力。其中，购物中心业务是核心引擎，由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成“3+3 产品矩阵”，截止 2025 年中已在 15 座高能级核心城市完成消费类项