1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2025 年年 09 月月 29 日日 房地产行业周报（2025 年第 39 周）推荐推荐（维持）（维持）上海发布提升住宅品质新规上海发布提升住宅品质新规，新房、二手房，新房、二手房成交环比上升成交环比上升 板块行情：板块行情：第 39 周（9 月 22 日-9 月 26 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 0.2%，在 31 个一级行业板块中排名第 11。政策要闻：政策要闻：地方层面：地方层面：1）

2、广州：9 月 23 日，广州市规划和自然资源局印发 广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案，重点围绕土地制度、产业用地、存量盘活、地下空间、城乡市场、海洋开发 6 个方面出台 31 条支持措施。2）山东：9 月 24 日，山东省政府正式印发关于持续推进城市更新行动的实施意见，聚焦城市更新资金来源少、融资难问题，明确建立“投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久”的可持续融资模式。实施意见从三方面部署：一是加强政策资金扶持，统筹省级专项资金与中央补助；二是积极引入社会资本，鼓励 PPP、REITs 等多元合作；三是加大金融支持力度，引导银行、保险等金融机构创新信贷产品。文件强调，在债务

3、风险可控前提下，为城市更新项目持续赋能。3）上海：9 月 26 日，上海市规划资源局发布关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见，围绕城市设计、环境品质、建筑功能、城市更新及治理服务提出 17 条具体措施，新规即日起施行。公司动态公司动态：1）招商蛇口：9 月 25 日，招商蛇口联合本地国企 27.6 亿包揽南通滨江两宗宅地，编号 R25020、R25021，总占地 15.76 万，成交总价 27.6 亿元，成交楼面价分别为 12026 元/、12099 元/。2）越秀地产：9 月 26 日，越秀地产宣布收购杭州滨德房地产开发有限公司 50.5%股权。交易总额约 8 亿元人民币，包括股

4、权转让代价 4.04 亿元、利息约 170 万元及股东贷款约 3.94亿元。交易完成后，越秀地产与杭州滨江房产集团将分别持有项目公司 50.5%及 49.5%股权。该项目公司专为开发杭州余杭区住宅地块而成立，地块总面积36,496 平方米，总土地出让金 15.3 亿元。第二期土地出让金 7.65 亿元将于2026 年 8 月 5 日前支付。销售端：销售端：第第 39 周周新房成交新房成交环比环比增加增加 25%，二手房成交二手房成交环比环比增加增加 6%。1）本周20 城商品房成交面积 220 万方，商品房日平均成交面积 31.5 万方，环比增加25%，同比减少 21%。2）从累计数据来看，年

5、初至今 20 城商品房成交面积7455 万方，累计同比减少 8%。3）第 39 周 11 城二手房成交面积 201 万方，日平均成交面积 28.8 万方，环比增加 6%，同比增加 12%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 7501 万方，同比增加 13%。投资策略：投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部

6、分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从 PB 估值切换到 PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强 alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。风险提示：风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷证券分析师：许常捷 邮箱： 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航证券分析师：杨航 邮箱： 执业编号：S0360525090001 行业基本