1、 请阅读最后评级说明和重要声明 1/17 行业跟踪报告|房地产 证券研究报告 行业评级 中性（维持）报告日期 2025 年 09 月 27 日 相关研究相关研究 【兴证地产】要素市场化配置方案提及盘活存量土地和低效建设用地新房二手房周报（第 37 周）-2025.09.15【兴证地产】地产行业 2025 年半年报总结：业绩仍承压、毛利率企稳、房企分化加大-2025.09.10【兴证地产】深圳进一步放松住房限购政策，8 月百强房企销售跌幅收窄新房二手房周报（第 36 周）-2025.09.07 分析师：阎常铭分析师：阎常铭 S0190514110001 分析师：靳璐瑜分析师：靳璐瑜 S01905

2、20080003 碧桂园服务机器人业务：场景导向，创新引领碧桂园服务机器人业务：场景导向，创新引领机器人机器人业务业务以及基本面介绍以及基本面介绍 投资要点：投资要点：碧桂园服务在物业机器人布局方面处于行业领先地位。碧桂园服务在物业机器人布局方面处于行业领先地位。2018 年 6 月起开始进行行业摸底观察和前期市场调研，2019 年 I 代、II 代社区服务机器人两款产品投入试用，开启碧桂园服务社区服务机器人元年。目前，行业首创的清洁机器人“零号居民”已进入量产阶段，独有的人机协作智能清洁模式大幅降低劳动者强度，在全国多个社区实现商业化部署。2025 年 8 月，碧桂园服务执行董事、总裁在 2

3、025 年中期业绩发布会上承诺每年投入 4 亿5 亿元用于数字化与人工智能领域，预计未来将有更多的机器人加入到人机协同的模式中。碧桂园服务的清洁机器人最核心的竞争壁垒是其从物业场景出发进行研发和迭代，碧桂园服务的清洁机器人最核心的竞争壁垒是其从物业场景出发进行研发和迭代，目前形成四个方面竞争优势（护城河）：自研机器人运营平台、人机协作运营模式、海量数据积累和深度定制。在产品研发方式上，碧桂园服务因为拥有最丰富物业场景数据，聚焦垂直场景，并不是去整合不同客户诉求在同一个机器上实现，而是锚定针对性解决细分场景细分痛点，做到极致的细节、极致的性价比，遵循“从场景来，到场景去”逻辑，精准定位产品功能与

4、性能，围绕成本、效率、性价比和可靠性等，针对性设计产品。碧桂园服务是国内领先的覆盖多元化业态的综合服务运营商。碧桂园服务是国内领先的覆盖多元化业态的综合服务运营商。根据中指数据，公司 2025年物业服务规模位列行业第一。1）公司营业收入保持增长，物业管理服务收入占比提）公司营业收入保持增长，物业管理服务收入占比提升。升。公司 2025 年上半年实现营业收入 231.9 亿元，同比+10.2%。其中，物业管理服务收入占比近 6 成，近三年持续提升。2）物业费单价相对稳定，收缴率表现良好。）物业费单价相对稳定，收缴率表现良好。2025年上半年公司收费管理面积约 10.6 亿方，同比+5.7%；基础

5、物业管理费用单价为 2.13元/月/平方，同比微涨 0.02 元/月/平方。2024 年物业费的综合收费率达到 96.17%，2025年第一季度收费率表现对比去年略有提升。3）公司外拓保持良好势头。）公司外拓保持良好势头。2025 年上半年第三方拓展签约面积 6477 万平方米，同比增长达 66%。公司减值压力边际改善，风险逐步出清。公司减值压力边际改善，风险逐步出清。2022-2024 年公司业绩下滑主要受到商誉和应收账款减值拖累，2022-2024 年公司商誉及其他无形资产减值分别 17.7、14.8、9.9 亿元，金融资产及合同资产减值分别 6.8、25.9、6.6 亿元。2024 年公

6、司这两项资产减值同比减少 24.2 亿元。2025 年上半年，公司未计提商誉及无形资产减值，计提金融资产及合同资产减值 5.90 亿元。此外，公司主动压降关联方交易规模，2024 年第三方收入占比提升至 98.9%，2025 年上半年保持在 98.8%，公司独立性继续加强。碧桂园将力争在 2025 年年底前完成建议重组，同时 2025 年保交房后，2026 年准备进入正常经营状态。碧桂园对于碧桂园服务的潜在影响将大幅度降低。碧桂园发布公告称公司就境外债务重组建议已与协调委员会协定主要条款，并获得持有大量现有债务的债权人大力支持。2022-2024 年碧桂园累计已交付房屋约 170 万套，202