1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 20242024 年物管行业业绩综述：稳中有进年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机红利凸显，头部物企迎布局良机 2025年05月08日2025年05月08日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/22 2024 年 56 家上市物企营收总额 2816.2 亿元，同比+4.5%，增速放缓但央国企与优质民企展现韧性；归母净利润 107.8 亿元，同比-20.0%，其中央国企利润同比+9.8%。整体毛利率 19.0%，销管费

2、用率 8.0%。应收账款周转天数拉长但现金水平较为充裕。物业管理服务收入同比+9.7%，占比提升至 70.6%，社区及非业主增值服务收入下降。分红总额 132.7 亿元，同比+31.0%，回购积极，头部物企股息率超 10%。在估值低位、红利属性增强背景下，推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企，如华润万象生活、万物云等。杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 nVhUlXjWhV9UkXsQ9P9R7NnPrRmOrMkPqQqNfQqQyR9PoOzQxNoPmRuOmRwP请务必阅读报

3、告末页的重要声明 2/22 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 2024 年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、房地产：地产持仓小幅回升，低配收窄聚焦龙头2025.04.25 2、房地产：政策支持地产企稳，推进收储城改加速落地2025.04.16 利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性2024 年 56 家样本上市物企：1）营收总额 2816.2 亿元，同比+4.5%，增幅较 2023年收窄 3.7pct，其中民企且未展期物企营收同比+15.3%。碧桂园服务、

4、万物云、绿城服务营收居前三。2）归母净利润总额 107.8 亿元，同比-20.0%，其中央国企物企归母净利润同比+9.8%，民企且未展期物企+5.0%。华润万象生活、碧桂园服务、中海物业利润居前三。3）整体毛利率 19.0%，同比-1.4pct，其中央国企毛利率降幅最小。4）整体销管费用率 8.0%，同比-0.7pct，降本增效成效显现。资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕2024 年 56 家样本上市物企：1）应收账款周转天数约 106 天，较 2023 年增加 1天，回款周期整体拉长。其中央国企物企约 62 天，混合所有制物企 78 天，民企且未展期物企 76 天，独立物企

5、 119 天，民企且已展期物企 147 天。2）净现金总额 1081.5 亿元，同比-2.9%，整体现金水平仍较为充裕，具备持续分红基础。业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业2024 年 34 家上市物企各业务收入：1）物业管理服务同比+9.7%，其中央国企物企同比+16.4%，混合所有制物企+13.3%，民企且未展期物企+5.7%，民企且已展期物企+5.7%。2）社区增值服务同比-7.1%，其中央国企物企-5.4%，混合所有制物企-6.5%，民企且已展期物企-2.9%，民企且未展期物企-31%。3）非业主增值服务同比-23.0%，其中央国企物企-9.6%，混合所有制物企-21.6%

6、，民企且未展期物企-23.8%，民企且已展期物企-45.7%。从收入结构看，物管服务占比持续提升至 70.6%，社区增值服务占比降至 11.2%，非业主增值服务占比降至 6.3%。回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显2024 年 56 家上市物企（共 32 家分红）：1）分红大幅增长。2024 年分红总额 132.7亿元，同比+31.0%，部分物企派发特别股息，分红比例较高；2）持续回购。部分物企回购力度较大，如德信服务集团、金科服务回购比例分别达 5.84%、4.21%。3）低估值+高分红。当前物企估值处于低位水平，在充裕现金流和高分红比例支撑下，部分头部物企股息率可达 10%以上，红利属性