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世邦魏理仕：2025年第一季度上海房地产市场回顾报告（20页）.pdf

编号：623384

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世邦魏理仕：2025年第一季度上海房地产市场回顾报告（20页）.pdf

1、2025年第季度，上海办公楼市场共录得两个新项交付，分别是静安区的静投中以及徐汇区的徐汇万科中三期（T2），共计体量13.9万平。淡季不淡，尽管受到假期因素的影响，季度的数据表现却显示出回暖的潜在趋势。全市净吸纳量环和同环均有提升，达到了7.9万平，整体空置率环微升0.2个百分点，达到22.3%。从业需求来看，融业依然处于主导地位，占23%，主要受到投资管理和银等领域需求的推动。TMT业稳居第，占22%，得益于电商、通信等企业的扩张以及部分软件系统开发和互联平台公司的租赁需求。第三位是消费品制造业，需求回升显著，占16%，尤其是零售快消品和3C电产品等相关企业活跃度较。第四位是专业服务业，占9

2、%。值得提的是，随着消费升级和服务业的进步发展，消费服务业受到教育培训和健康护理领域的推动，次进需求占前六名。从租户流动的度来看，滨江板块吸引了市场近三分之的需求，这主要得益于江河的规划，标志着上海滨江区域正在从业仓储转型为活综合功能区，同时激活了滨江商务区的发展。此外，北外滩、世博、前滩和徐汇滨江的崛起也促进了租户的升级搬迁。在单个市场，本季度五场、虹桥、真如、北外滩和外滩板块位居前五，合计占据全市去化的半。其中，五场主要受益于第三办公和消费服务业的推动；虹桥受到TMT和消费品制造业的撑；真如则由融业、TMT、零售贸易及专业服务业等多元化需求推动。北外滩和外滩则显著受到融业的影响。总体来看，

3、季度市场的去化情况均表现稳定，为今年的市场发展开了个好头。租，第季度全市租报价环下降1.9个百分点每每平249.3元，有效租环下降2.0个百分点每每平179.4元。租下压仍然存在，业主通过降租提出租率，同时积极探索其他策略，如灵活的租赁条款、共享设施投资、改善物业环境及提供数字化服务。这些举措不仅提升了租户的满意度和留存率，也帮助业主在竞争中脱颖出。在当前市场环境下，灵活应变与创新将成为推动租赁市场回暖的关键因素。2025年第季度，上海零售物业市场迎来了滨港商业中项的市，为市场新增了10.5万平的零售积。全市零售物业空置率环微升0.3个百分点8.5%。从各个商场租户调改来看，零售品牌的细分赛道

4、表现活跃，品牌正通过精准定位、场景创新和数字化运营重构零售态。当季需求结构，餐饮业态以60%的占持续领先。其中以Bistro为主题的新中式餐饮品牌最为活跃，这种餐饮形式兼具性价和空间氛围感，注重社交平台的流量宣传，深受消费者欢迎。例如捕获Bistro、越稽、皖荟野徽菜布局市内各购物中。零售业态，整体占为30%。其中时装品类需求最，国外设计师品牌驻，典型案例包括意利ZONA20 MILANO在陆家嘴中L+MALL开设了全国店，以及Lesportsac登陆前滩太古，此外还有批滑雪、露营与攀岩等细分领域品牌持续拓址。活式类品牌表现活跃，占零售需求的18%，其中潮玩品牌突出社交和情绪价值，定位年轻消费

5、者发展迅速。KKV、名创优品等零售品牌积极拓店。此外，服务类业态占10%，“购物+”场景加速融合，消费者对瑜伽、SPA等配套服务的需求逐步成为引流核要素。季末，全市购物中层租环下跌0.9%，报每天每平32.3元。2025年第季度共有两个新项共计市，共计21.2万平，分别是熠跃嘉定产业园项期（三层坡道库）和普洛斯临舫松江物流园期（五层坡道库），其中普洛斯临舫松江物流园是改造项。上海经济回暖，仓库需求迎来复苏，季度净吸纳达16.4万平，环同均明显回暖。今年1-2上海规模以上业总产值和社会消费品零售总额连续两个季度增速回升，带动三物流和消费品及零售业企业扩租，集中在上海南部的奉贤、临港、和松江外围区

6、域（新浜和练塘）。当中有来三物流和消费品企业超过3万平的整租案例，为疲弱的市场注强剂。但另，上海核物流市场出现了进步的腾退，源于型综合电商积整合，闵市场空置率相应攀升；同时上海空港、虹桥以及松江九亭等核区位去年四季度起的空置积并未快速消纳，显示出租户承租能较为有限。空置率维持在位29%，业主降价去化意愿强烈，租继续下跌，环下跌4%每每平42.0元。和浦依然临较的去化压，租在寻底；闵环跌幅扩；临港则相对稳健。2025年第季度，上海产业园区市场新增两个供应，分别是浦江板块的东智媒城期和漕河泾的鑫耀中，新增积合计199,527平，环和同均有所回落。受新增供应和租户变动的影响，季末整体空置率环上升0.

7、7个百分点23%。本季度净吸纳量为61,199平，环和同均有所上升，呈现出微弱的增趋势。在业需求，TMT业以61%的占保持租赁需求位，其中短视频、络游戏和平台互联的需求旺盛。其次是软件系统开发、电商类企业以及智能相关需求，充分体现了数字娱乐的兴起与新技术的创新驱动，使得内容制作和户体验更加丰富多样。业品制造业以18%的占位列第，主要趋势为半导体与芯企业的搬迁。随着技术进步及应领域的扩展，新材料与其他业制品业也实现了快速发展，这些产品在航空航天、电、汽和建筑等多个业中得到泛应，推动了相关业的发展与租赁需求。消费品制造业受到新能源汽类租户的带动，需求占为6.1%，位列第三，医药及命科学类租户需求占

8、为5.5%。总体来看，季度市场需求多元化趋势明显，表明各业正朝着更加细分和专业化的向发展。这种多样性不仅反映了消费者的需求变化，也显示了技术进步和产业结构调整的深层次影响。各业在技术创新、产品升级和服务转型中不断探索新的发展模式。对各市场表现，张江板块与漕河泾的租赁需求保持活跃态势，分别占45%和40%。张江的主要需求来源于TMT、业品制造业（半导体）和物医药类租户，漕河泾板块则持续吸引TMT和消费品制造业等领域的企业驻。总体来看，租赁需求呈现出温和增的趋势，但仍处于不平衡状态。考虑到今年的供应峰，业主不得不采取更积极的租政策以吸引租户。因此，季末全市平均租报价环下降0.9%，降每每平135.

9、6元。2025年第季度，上海物业投资市场共录得18笔交易，交易总额约151.7亿元，环上涨36.3%。尽管市场交易额有所上升，但整体观望氛围仍然浓厚。值得提的是，博华场交易作为近三年来唯的超百亿级单体项成交，有望为市场注积极信号。按交易笔数统计，办公楼交易占约33%，核区位办公物业吸引多元买家，除险资收购博华场外，代表交易还包括宗教机构再度徐汇滨江办公物业，个投资者收购场办公物业等。投资者结构转变令各类物业交易活跃度逐渐均衡，酒店投资活跃度提升第位，占22%，所录得交易均为个或企业买家通过司法拍卖购得型平价酒店。此外，租赁住宅交易占17%，上海南板块产业集聚区域租公寓交易尤为活跃。零售物业与产业地产分别占11%，城隍庙场以及闵全位科技园均通过司法拍卖完成交易。内资买家依然占据主导地位，博华场交易推升机构投资者交易额占达72%，企业与个的投资热情持续，特别对体量办公楼、酒店与租赁住宅等物业类型尤为睐。相之下，外资买家依然相对谨慎。投资类交易重回主导，其中法拍交易笔数占过半。同时，季内交易的办公楼及零售物业均位于中环内区域，整体市场险偏好两极化愈发显著。链接浏览下载完整报告年第季度上海房地产市场回顾

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