2022年房地产行业投资策略：冬夜夜寒觉夜长暖雨晴风初破冻-211217（50页）.pdf

1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1Table_Info1 房地产房地产 Table_Date Table_Invest 优于大势优于大势 上次评级: 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 2% -1% -16% 相对收益 0% -4% -17% Table_Market 行业数据 成分股数量（只） 129 总市值（亿） 7294 流通市值（亿） 6382 市盈率（倍） 12.09 市净率（倍） 0.80 成分股总营收（亿） 7486 成分股总净利润（亿） 528

2、成分股资产负债率（%） 125.12 Table_Report 相关报告 LPR 连续八月持平，苏州户籍新政进一步深 化租购同权 -20201228 11 月地产销售高位回落，中央经济工作会议 着墨租赁市场 -20201222 销售增速高位回落，土地市场量减价增 -20201222 政治局会议地产表态稳字当头，北京公布物 管委员会组织办法 -20201213 Table_Title 证券研究报告 / 行业深度报告 冬夜夜寒觉夜长，冬夜夜寒觉夜长，暖雨晴风初破冻暖雨晴风初破冻 - 2022 年年房地产行业投资策略房地产行业投资策略 报告摘要：报告摘要： Table_Summary 回顾：回顾：2

3、021 年销售方面，上下半年急速反转，景气度加速回落， “两维护”下边 际有望迎来修复； 房价方面， 区域间分化持续扩大， 一线城市二手房价涨幅领先； 土地方面，市场热度跌至历史大底，在房企资金面难以大幅改善的基础上，降低 地价以及提供优质地块是未来土地市场能否筑底回升的核心变量；开竣工方面， 新开工增速回落至历史大底， 新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存， “保交楼” 相关 政策的陆续出台叠加“三道红线”下房企仍有充足动力依靠竣工结转来增厚净资 产；投资方面，施工投资稳步回落，土地投资下行趋势较为明显；资金方面，资 金面持续承压，个人按揭贷款受银行端按揭政策纠偏下在途按揭提速，有望得到 持续修复

4、，但整体信贷改善力度或相对有限。 预测：预测： （1）销售方面，尽管按揭修复持续兑现，但受房价下跌预期影响购房需求、 二手房市场冷淡传导至新房市场、房企投资收缩影响可售库存的共同影响，预计 销售市场修复有限。选定 TOP30 房企计算“三道红线”下 2022 年有息负债增长上 限，复盘历年有息负债撬动销售金额势能以及 TOP30 房企销售金额增速占全国 销售金额增速比重， 预计2022年全国销售金额增速为-5%， 销售面积增速为-7.8%； （2）房价方面，鉴于房企缩表压力下加速库存变现、土地市场价格回落、二手房 指导价对新房价格预期的引导，预计 2022 年房价涨幅收窄于 3.0%； （3）

5、土地方 面， 通过 2021 年定金及预收款+个人按揭贷款增速较土地成交价款增速的领先机 制，以及土地市场持续低迷的大逻辑，预计 2022 年土地成交价款增速为-8%；预 计土地市场冷淡时，投资会更加聚焦核心城市的核心地块，预计土地购置面积增 速为-15%； （4）开竣工方面，通过去化周期以及销售面积影响的开工意愿，以及 土地成交影响的开工能力，预计 2022 年全国新开工面积增速为-12.5%；通过期 房销售的滞后结转，剔除当期现房竣工面积，修正得到未来期房竣工面积，预计 2022 年竣工增速为 4.0%； （5）整体开发投资的主要支撑为存量项目的施工投资， 存量项目虽然有“保交楼”的硬性指

6、标要求，但受资金面承压影响，其开发力度 也将有所回落。作为增量的新开工项目受销售景气度较低及拿地收缩的双向制 约；土地投资的拉动作用或将为负。综合施工投资额的拆分细项以及土地投资额 较土地成交价款的滞后性，预计 2022 年总投资额增速为-2.1%； （6）分拆资金来 源为内生回款及其他来源两部分，通过拟合内生回款与销售金额的相关性以及其 他来源资金与有息负债增速的相关性，预计 2022 年到位资金增速为-3.0%。 投资策略：投资策略：行业 beta 趋势性向上趋势不变，稳健绿档房企将加速集中，我们推荐 投融资方面具备优势的头部绿档房企，A 股推荐万科 A、保利发展、金地集团、 招商蛇口、新