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戴德梁行：2024年第二季度长沙写字楼与零售市场概况报告（16页）.pdf

编号：173989

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戴德梁行：2024年第二季度长沙写字楼与零售市场概况报告（16页）.pdf

1、写字楼与零售市场概况2024年第二季度长沙戴德梁行-2长沙宏观经济概况来源:当地统计局*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。1,324.8 2,752.7 2,872.7 1,953.3 7,161.1 8,315.0 4,532.2 3,512.2 南宁东莞佛山厦门广州深圳武汉长沙地区生产总值(亿元)894.1 1,048.5 961.5 532.7 1,882.7 1,779.0 1,377.4 1,051.3 南宁东莞佛山厦门广州深圳武汉长沙2023年人口（万）13,589 21,043 22,641 23,920 17,859 19,722 南宁东莞佛山

2、厦门广州深圳武汉长沙城镇居民人均可支配收入(元)-39.9%-1.5%-3.4%-8.5%-4.4%南宁东莞佛山厦门广州深圳武汉长沙房地产开发投资增速注：人口为2023年末常住人口数据，其他数据为2024年一季度累计值；2.1%0.8%2.7%5.9%4.0%4.5%5.4%3.4%南宁东莞佛山厦门广州深圳武汉长沙第三产业增长率-1.0%3.9%4.0%3.3%3.5%4.3%6.2%7.2%南宁东莞佛山厦门广州深圳武汉长沙社会消费品零售总额增长率戴德梁行-3来源:长沙市国土资源局,戴德梁行研究部主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价（亿元）容积率楼面价（元/平方米）

3、地块编号湘江新区湖南建投宏长建设有限公司2024年第二季度其他商务用地38,6381.7P10-C371.8、P10-C401.42,815.12024长沙市008号湘江新区湖南建投宏达建设有限公司2024年第二季度其他商务用地68,9023.1P11-D660.8、P11-D670.8、P11-D851.05,113.12024长沙市009号湘江新区长沙兆禧房地产有限公司2024年第二季度商业、住宅用地35,3668.8R22.9、B1B21.09,420.42024长沙市016号开福区银丰地产集团有限公司2024年第二季度商业用地5,2271.15.04,059.82024长沙市017号长

4、沙县长沙杉杉奥特莱斯商业管理有限公司2024年第二季度商业用地108,9283.41.91,657.92024长沙市021号湘江新区湖南嘉永房地产开发有限公司2024年第二季度商业、住宅用地32,2744.33.14,300.02024长沙市022号01甲级写字楼市场概况戴德梁行-5来源:戴德梁行研究部主要市场指标长沙写字楼市场注：此表为单季指标注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标0%10%20%30%40%50%0200,000400,000600,000800,000新增供应，净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米020406080100120平均租金水平人民币/平方米/月存

5、量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）2,564,656 077.629.9%32,425.6 环比同比环比环比同比戴德梁行-6来源:戴德梁行研究部五大核心区域写字楼市场各区域概况戴德梁行-6核心区域平均租金（元/平方米/月）空置率五一73.733.8%芙蓉中路74.526.9%南湖新城76.033.0%梅溪湖106.215.0%滨江新城84.931.0%注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。全市总存量2,564,656平方米戴德梁行-7来源:戴德梁行研究部未来供应（2024-2027）长沙写字楼市场0100,00020

6、0,000300,000400,0002024F2025F2026F2027F五一滨江新城芙蓉中路南湖新城梅溪湖洋湖其他平方米金茂大厦戴德梁行-8专业服务52.6%TMT29.7%金融8.9%房地产3.9%零售/分销/餐饮1.0%教育0.9%健康医疗0.6%其他2.4%来源:戴德梁行研究部租赁成交长沙写字楼市场注：以成交面积计租赁成交比例（按产业类型划分）项目名称商圈租户面积（平方米）楷林国际滨江新城鑫兴控股2,147国金中心五一TMT企业1,000平安财富中心南湖新城科技公司1,000金茂北塔梅溪湖文化传媒公司830主要租赁交易戴德梁行-9戴德梁行研究部市场总结长沙写字楼市场概况 2024

7、年二季度，长沙甲级写字楼市场没有新增供应，全市核心商务区甲级写字楼总存量维持在256.5万平方米。二季度，全市核心商务区共录得约3.2万平方米，同比去年下降约18.8%。市场整体空置率继续下行，核心商务区整体空置率环比小幅下降1.3个百分点至29.9%。业主持续下调租金和提供灵活的租赁政策以刺激去化，全市甲级写字楼平均租金环比下降2.4%至每月每平方米77.6元。从成交驱动因素来看，二季度扩张是长沙甲级写字楼市场的主要成交驱动因素，占到核心商务区总成交面积约58.1%，占比环比上升30.5个百分点。分行业来看，扩张需求主要来自专业服务业（包含联合办公），约占整体扩张成交面积约86.3%；搬迁需

8、求则主要来自TMT行业，约占整体搬迁成交面积约48.9%。展望从需求端来看，二季度长沙甲级写字楼市场需求主要来自专业服务、TMT和金融业，分别占到本季度成交面积的52.6%、29.7%和8.9%。本季度大面积成交主要来自联合办公类二房东，近几年来二房东在长沙写字楼市场得到迅猛发展，甲级写字楼、乙级写字楼和产业园等地均可见其身影。拎包入住以及较低价位的租金水平给市场客户提供了更多的选择面，也使得楼宇间对客户的争夺愈发激烈。下季度预计将迎来梅溪湖商务区的金茂大厦约13.5万平方米的优质办公空间交付，新优质项目的加入将使梅溪湖板块整体实力进一步得到加强，在短期内也将促进板块间搬迁类需求活跃度的提升。

9、优质零售市场概况02戴德梁行-11-5%0%5%10%15%20%25%30%(100,000)0100,000200,000300,000400,000500,000600,000新增供应,净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米来源:戴德梁行研究部主要市场指标长沙零售市场注：此表为单季指标注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）3,114,500 0365.89.2%57,297.9环比同比环比环比同比100200300400500平均租金水平人民币/平方米/月注：优质零售物业覆盖中心五区的优质购物中心和

10、优质百货商场戴德梁行-12来源:戴德梁行研究部六大核心商圈零售市场各区域概况戴德梁行-12注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。全市总存量3,114,500平方米核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率五一117.4487.312.0%滨江新城26.9250.05.1%南城55.5326.35.8%梅溪湖30.0275.02.3%武广31.1238.311.6%洋湖26.0255.06.0%戴德梁行-13来源:戴德梁行研究部未来供应（2024-2027）长沙零售市场0200,000400,000600,000800,000202

11、4F 2025F 2026F 2027F 五一武广洋湖溁湾镇南城滨江新城梅溪湖其他平方米观沙岭招商花园城保利岳麓时光汇梅溪湖招商花园城华润万象城龙湖新姚天街龙湖开福天街戴德梁行-14来源:戴德梁行研究部未来供应和租赁成交长沙零售市场0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000201320142015201620172018201920202021202220232024F 2025F 2026F 2027F新增供应（按各区域市场划分)五一商圈滨江新城商圈武广商圈梅溪湖商圈南城商圈洋湖商圈溁湾镇商圈其他平方米项目名称商圈租户面

12、积（平方米）Taskin mall南城FIGHT GEEK极斗综合格斗馆750IFS五一蔡澜港式点心350吉联mall武广爱眼先生200步步高梅溪新天地梅溪湖稚子言70IFS五一Mardi Mercredi70主要新店开幕戴德梁行-15戴德梁行研究部市场总结长沙零售市场概况第二季度，长沙市优质零售市场无新项目开业，全市核心商圈优质零售物业总存量保持在311.5万平方米。为应对不断升级的消费需求和日益激烈的竞争环境，核心商圈运营商纷纷积极进行招商调整和品牌调改。品牌挪位及重装升级数量较去年同期上升约45.0%。与此同时，从新店开业情况来看，核心商圈优质零售物业新店开业数量环比上季度保持稳定。整体

13、来看，二季度净吸纳量录得约5.7万方。至此整体空置率环比下降1.8个百分点至9.2%。市场整体租金稳中略降，本季度核心商圈优质零售物业首层平均租金录得每月每平方米365.8元，环比下降2.6%。展望分业态来看，本季度零售、餐饮和娱乐休闲业态是长沙优质零售市场拓店的主力业态，分别约占本季度优质零售市场新店开业数量约52.2%、23.7%和11.0%。零售业态中，传统服饰类仍是拓店主力业态；餐饮业态中，甜品饮料类品牌继续维持积极的拓店态势，包括霸王茶姬、瑞幸咖啡等品牌在二季度纷纷开出新店。首店方面，品牌主要集中在零售业态，二季度新开业的首店零售品牌包括Barbour、HEFANG Jewelry、

14、Palladium等。其中以IFS为首的五一商圈保持其强劲的品牌吸引力。2024年长沙优质零售市场预计将迎来包括华润万象城、保利岳麓时光汇、观沙岭招商花园城等在内的约44.9万平方米的新增供应。新增供应主要位于河西的滨江新城及梅溪湖商圈，届时将有效提升河西的消费辐射能级。免责声明 2024 戴德梁行。版权所有。本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。本报告中的任何内容均不得被视为CWK证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，购买或出售CWK或任何其他公司的证券。CWK对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对CWK以及CWK的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾问和代表提出任何索赔。程家龙 Jialong Cheng大中华区副总裁华南及华中区董事总经理张晓端 Xiaoduan Zhang华南及华中区研究部主管杨婷婷 Tinny Yang长沙研究部高级分析师中国湖南省长沙市湘江北路1500号北辰时代广场写字楼2302-2303室Tel:+86 731 微信公众号：DTZ_China

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