1、请务必阅读最后特别声明与免责条款 1/24 证券研究报告证券研究报告|宏观深度宏观深度 宏观研究【粤开宏观】土地市场供需低迷，土【粤开宏观】土地市场供需低迷，土地财政何去何从？地财政何去何从？2024 年 06 月 23 日 分析师：罗志恒分析师：罗志恒 执业编号：S0300520110001 电话：010-83755580 邮箱： 分析师：方堃分析师：方堃 执业编号：S0300521050001 电话：010-83755575 邮箱： 近期报告近期报告 【粤开宏观】5 月分化的经济数据反映了什么？2024-06-17 【粤开宏观】如何正确看待 M1 增速为负？5 月金融数据点评2024-06

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3、房地产新发展模式。在此背景下，土地市场总体形势和区域结构出现了哪些新变化？在房地产市场下行和地方债务化解任务的约束下，本轮地方财政困难又该如何化解？本文全面梳理 2024 年土地市场的新变化，分析当前土地市场下行对地方财政冲击，并立足长远探索土地财政脱困之道。一、一、2024 年土地市场年土地市场运行特征：供需低迷、量价齐跌、区域集中、库存高企运行特征：供需低迷、量价齐跌、区域集中、库存高企 1、从整体看，当前土地市场最突出的特征、从整体看，当前土地市场最突出的特征是是库存去化困难，特别是住宅用地库存去化困难，特别是住宅用地面临“供需交困”。需求面临“供需交困”。需求端端，2024 年年新一轮

4、去库存政策对商品房销售的提振新一轮去库存政策对商品房销售的提振作用尚作用尚需一段时间生效需一段时间生效，住宅用地市场需求依然，住宅用地市场需求依然相对相对低迷。低迷。2023 年，全国土地出让面积较 2020 年的高点下降 19.0%；其中，住宅用地出让成交面积之比从 35%降至 20.3%。2024 年以来，尽管二手房市场活跃，但新建住宅销售仍未企稳回升，土地出让价款同比跌幅继续扩大。2024 年 15 月，300 城土地成交价款同比下降 30.5%，住宅用地出让价款同比下降 38.3%。供给供给端端，“以，“以房定地”要求下住宅用地供应收缩。房定地”要求下住宅用地供应收缩。一二线城市商品房

5、库存去化周期拉长，存量住宅用地也不断累积，住宅用地供应放缓的城市增多。从各地公开披露的全年供地计划看，2024 年，17 个集中供地城市住宅用地计划供应面积合计下降 16.2%，其中南京、苏州、宁波住宅用地供应面积较 2023 年计划下降超50%，广州住宅用地供应面积计划减少 34%。2、分量价看，分量价看，2024 年土地年土地成交面积和均价双双下行，溢价率低位运行。一成交面积和均价双双下行，溢价率低位运行。一是是住宅用地住宅用地成交缩量，流拍率成交缩量，流拍率偏高偏高。2024 年 15 月，各类用地成交面积同比-18.7%，住宅用地缩量更加明显，成交土地面积合计同比-29.9%。2023

6、 年300 城住宅用地流拍率高达 17.2%，接近 2021 年 19%的高点。二是二是土地成交土地成交价格下跌，价格下跌，平均溢价率一直处于底部平均溢价率一直处于底部。2024 年以来，土地市场情绪依然低迷，5 月各类用地平均溢价率 1.8%，低于去年同期的 5.9%。3、分区域看，拿地区域范围更加集中，二线城市让位于一线。、分区域看，拿地区域范围更加集中，二线城市让位于一线。虽然一线城市土地出让价款增速逐年下降，但二线以下城市负向冲击程度更大。一线城市住宅用地土地出让价款占 300 城的比重从 2019 年的 10.9%提升至 2023 年18.9%。2024 年 15 月，35 个大中城