金融街-投资价值分析报告：双轮提效稳健发展-221104（28页）.pdf

1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后请务必阅读正文之后第第 27 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 ，双轮提效，稳健发展双轮提效，稳健发展 金融街（000402.SZ）投资价值分析报告2022.11.4 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 公司是与北京金融街商圈同名同源共同成长的老牌国有房地产企业。公司开发公司是与北京金融街商圈同名同源共同成长的老牌国有房地产企业。公司开发业务韧性强劲，在手资源充裕业务韧性强劲，

2、在手资源充裕、布局合理布局合理；持有物业；持有物业资产稀缺性高资产稀缺性高、租金表现、租金表现稳健稳健。我们认同公司的谨慎经营。我们认同公司的谨慎经营、维持核心储备的战略，同时看好维持核心储备的战略，同时看好健康的财务健康的财务为公司带来的为公司带来的相对相对优势优势。首次覆盖，给予“买入”评级。首次覆盖，给予“买入”评级。具备独特经营模式的老牌国企，全年收入利润有望实现正增长。具备独特经营模式的老牌国企，全年收入利润有望实现正增长。公司与国家级金融中心同名同源，背靠北京市西城区国资委，全程参与并主导实施了金融街区域规划、开发、建设及运营工作，逐步形成五大城市群布局，房地产开发、物业出租和物业

3、经营三大板块协同经营模式。2022 年前三季度公司持续强化项目结算，降本增效，叠加积极处置酒店资产优化债务结构，实现营业收入 155.1亿元，归母净利润 13.8 亿元，分别同比增长 60.5%和 23.9%。经营性业务：坐拥核心资产，抗周期特征显著。经营性业务：坐拥核心资产，抗周期特征显著。作为“双轮驱动”战略重要组成部分，非开发业务已成为公司稳定发展的核心组成部分。公司目前共持有 22个在建及在运营出租项目，权益可出租面积 121.2 万平米。公司非开发业务最核心资产为北京金融街商圈 10 处出租物业，权益可出租面积 33.6 万平米，上半年平均月租金达 322 元/平米，平均出租率 91

4、.3%，实现了公司约 81.6%的租金收入。金融街商圈作为北京核心商圈之一，资产高度稀缺，租金及空置率表现远优于其他商圈，金融街购物中心的重奢定位巩固运营护城河。当前公司仍有 4 个位于北京、上海、重庆、武汉的出租物业处于完工但未完全运营状态，随着新项目运营效率持续提升，公司非开发业务收入有望进一步提升。开发业务开发业务：结构调整但韧性仍存。结构调整但韧性仍存。公司前三季度实现合约销售金额 211.4 亿元，合约销售面积 89.7 万平米，分别同比下降 26.3%和 37.8%，销售表现好于行业平均，销售排名自去年底提升 21 位至 22 年前 10 月的 68 位。在行业下行周期中公司持续调

5、整产品结构，商务产品占比持续缩小，住宅品质化进程有序推进，同时阶段性降低开工面积及拿地力度，保障交付竣工。截止 6 月，公司在手权益储备面积 1267 万平米，其中 64%分布于一线及新一线城市，2020 年至今公司新增土地储备全部位于京津冀、长三角、珠三角城市群。我们认为公司开发业务仍具备韧性，得益于长期积累的优质土储资源和较强的开发能力，叠加行业销售持续复苏，公司销售排名有望进一步提升。融资渠道持续畅通，公司治理谨慎稳健。融资渠道持续畅通，公司治理谨慎稳健。公司保持市场良好的信用形象，2022年至今累计发行公司债券和中期票据 44.8 亿元，加权平均成本仅 3.35%。截止2022 年 6

6、 月，公司融资余额 801 亿元，较 2020 年高点下降 73 亿元，融资结构持续多元，融资期限分布合理，三年以上融资余额占比达 78.0%。我们测算2021 年公司综合融资成本区间为 3.78%-5.19%，较 2019 年大幅降低。我们认可公司稳健的经营理念，随着公司陆续推进经营性物业出表以及未来销售表现的逐步恢复，我们预期公司资产负债结构将得到持续优化，公司核心竞争力将得到进一步加强。风险因素：风险因素：开发产品滞销的风险；出租性物业运营受到疫情冲击，减免租影响公司业绩的可能风险；宏观经济增速放缓，写字楼物业租赁需求下行的风险；局部地区疫情反复，影响公司管理的购物中心经营和开发业务施工