土地市场报告-PDF版

代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2023年上海第一批集中土拍总结2023.04土拍热度较高，民企释放积极信号2023年上海第一批集中土拍成交情况2023年上海第一批次土拍供应的19块商品住宅地块均成交，仅4宗地块底价成交，市场热度较高。本轮土拍主要有4个特点：1、土拍节奏调整，供应地块数量减少；2、不少地块的房地联动价上涨，未来房价或有突破；3、土拍热度上升，参拍房企明显增多，溢价率走高；4、外来房企及民企拿地增加，民企参拍积极性提升2注：仅为涉商品住宅地块，不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅地块数据来源：dataln，同策研究院土地成交溢价率/宗底价成交421%溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-96%溢价率超过9a6%合计出让19100%终止出让0宗国央企拿地金额占比88%成交土地总建面204.02万平米平均溢价率2.5%平均楼面价30105 元/m201上海第一批土拍供应特征PART2023年计划土地供应量略有下降2022年上海商品住宅用地及旧改住房用地计划供应量略有下降，保障性住房用地小幅增长。分区域看，主要有3个趋势：1、2023年浦东、闵行供应放量，普陀供应也有较大增幅；2、五大新城中，临港供地大幅减少，供应节奏放缓，其余新城供应持续增长；3、虹口和黄浦供地均为旧改地块，且虹口和杨浦旧改用地供应增加，旧改节奏加快数据来源：上海土地交易网、同策研究院4上海2021-2023年国有建设用地供应计划（公顷）类型2021年2022年2023年租赁住房用地130-180135-160135-180商品住房用地360-470572-647505-605其中：旧改20-4050-5540-60保障性住房用地360-450220-260260-310商业办公用地170-220180-240168-220产业用地900-11001320-14001095-1285上海2021-2023年区域商品住房用地供应计划（包含旧改）区域2021年（公顷）2022年（公顷）2023年（公顷）浦东新区30-4045-5095-105黄浦区13-5040-4515-20徐汇区0-555长宁区0-52-静安区10-2010-1510-15普陀区10-155-1015-25虹口区8-15515-20杨浦区6-105-1010-15闵行区10-3015-2045-55宝山区20-3035-4045-55嘉定区25-3535-4045-50金山区40-4530-3530-35松江区25-3535-4045-50青浦区25-3530-3545-50奉贤区25-3540-4545-50崇明区20-3530-3515-20长兴0-5155-10临港60-80190-20020-25土拍节奏调整，市区仍微量供应2023年上海市第一批次供应19宗地块，较前2年单批次供应显著减少，土拍节奏调整。在去年年底自然资源部下发通知优化集中供地政策后，今年一季度全国多城市均调整土拍节奏，改为少量多次，鼓励房企参拍。同时，本批次供应主要集中在青浦、闵行和嘉定，市中心供应仍较少1宗主城区2宗3宗嘉定区金山区奉贤区浦东新区崇明崇明县县青浦区2023年上海第一批土拍供地分布特征松江区闵行区宝山区主城区2021-2023年一批次供地规模0510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年宗周浦地块新场地块大场地块西渡地块金汇地块江桥地块菊园地块徐行地块亭林地块静安中兴地块徐汇田林地块普陀桃浦地块广富林地块西虹桥地块1梅陇地块盈浦地块莘庄地块2西虹桥地块2莘庄地块1数据来源：dataln，同策研究院房地联动价上涨，释放房价上涨信号2023年第1季度公布的上海第一批土拍预告中多宗地块房地联动价较周边新盘及近两年出让地块均有所提升。例如闵行区的梅陇春申板块，一批次新出让地块房地联动价为7.5万，而去年年底入市的周边项目越秀仁恒天樾园和均价为7.36万元/平米，增长了1400元/平米，涨幅2%。房地联动价的增长，释放了未来上海房价上涨信号，一方面帮助周边当期楼盘凭借价格优势销售，另一方面稳定购房者预期和信心，维稳楼市。浦东周浦房地联动价变化闵行梅陇房地联动价变化2023年第一批土拍供应房地联动价75000元/平米2022年7批次入市12月开盘均价73600元/平米2023年第一批土拍供应房地联动价60000元/平米2022年第三批土拍供应房地联动价56000元/平米数据来源：dataln，同策研究院地块对中小户型比例限制降低由于上海新房市场进入改善市场，对大户型产品的需求增加。但受限于中小套型比例，上海大户型供给稀缺，限制市场大户型产品旺盛需求的释放。根据2023年一批次出让地块信息发现，部分区域开始放松。以青浦西虹桥区域为例，一批次两幅地块，中小套比例均下降至60%，套均面积均高于100平米，未来大虹桥区域将有改善户型入市供应时间地块容积率规划建面(平米)房地联动价（元/平米）中小套建面占比下限套均面积（平米）2021年青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块2.21702126000080.11青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块2.33905086000080.052022年青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块1.8517326300080.97青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块1.81087356200080.01青浦区西虹桥沪青平公路北侧45-12、45-14地块2.21262916200080.612023年青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块24961064000601.74青浦区西虹桥小涞港西侧5220地块1.27581969500602.49近3年青浦西虹桥区域地块中小套建面限制情况数据来源：dataln，同策研究院02上海第一批土拍成交结果PART首轮土拍热度上升，参拍企业明显增多9相较去年四轮土拍，2023年首轮土拍热度显著升高。首轮参拍房企数量上升，约50家房企意向竞拍，多数地块竞争激烈。此外，本轮土拍民企参与度提高。除了龙湖之外，大华、华丽家族、祥源、美的等民企也报名参拍，同时重点在三四线城市拿地的碧桂园也参拍多宗地块，房企投资的范围向一二线城市回归数据来源：同策研究院，好地网2022-2023年一批次参拍企业数30413620500102030405060第一批第二批第三批第四批第一批2022年2023年家注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司2023年一批地块房企竞争情况44740123456781家参拍2-10家参拍10-20家参拍20家以上参拍宗溢价率走高102023年上海土拍热度高，共成交 亿元，溢价率%。一方面是本次供应地块质量较好，多为近市区地块，同时有莘庄、大虹桥区域等热门区域地块供应。另一方面是上海作为一线城市，市场较为稳定，有资产保值升值的稳定预期，外来房企和优质民企纷纷加紧布局注：仅为涉商品住宅地块，不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅地块，其中2021年第一批有4宗其他涉宅地块，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗数据来源：dataln，同策研究院6915191020441103710012011000113777508832675270510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%宗仅2021年第一批和第二批出现终止出让地块分别为1块和7块，其余批次无流拍上海历次土拍成交地块结构1837220081152451963133089301051987105000100001500020000250003000035000020040060080010001200第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年成交总价成交总建面平均楼面价上海历次土拍成交地块结构亿元/万平米元/平米国央企仍为成交主力，民企释放积极信号11国企和央企仍为上海拿地成交主力，第一批次国央企拿地金额（包含联合体）占比达%。民企释放积极信号，继去年三批次拿下松江广富林地块后，龙湖再次拿下商住办地块，同时也有新天和等新面孔民企出现，民企成交金额占比小幅提升。此外，联合体成交仍位于高位，或因本轮房企为提高命中率“广撒网”而资金受限导致数据来源：dataln，同策研究院上海历次土拍成交地块拿地房企性质（按宗数）上海历次土拍成交地块拿地房企性质（按金额）宗亿元6239200477121215134132553611111100510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资213.9751.2962.92211.5138.69099.1164.53217.75194.99305.26590.9695.74318.8943.1650.79624.59106.8620.8183.4494.21268.52318.29267.03710.25020040060080010001200第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资地块间分化严重12本次土拍地块热度分化明显，15宗地块溢价率均超，而4宗地块以底价成交。本轮低热度地块主要分为两类：一类为含商业地块，嘉定江桥地块和松江广富林均有包含商业地块，这对房企的商业能力有一定考验。另一类为远郊乡镇地块，奉贤金汇和浦东新场两宗地块位置相对偏远，有一定去化压力数据来源：dataln，同策研究院崇明区奉贤区金山区松江区青浦区嘉定区宝山区闵行区浦东新区远郊乡镇类地块含商业类地块松江广富林地块商业地块（印象城二期）住宅地块松江印象城印象城对面25-01地块附录：第一批次商品住宅用地成交明细13数据来源：dataln，同策研究院行政区地块编号地块名规划建面（m2）成交价(万元)成交楼面价（元/m2）房地联动价（元/m2）溢价率拿地房企浦东新区202302801浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块79120 16244320531 480000.00%招商蛇口&象屿浦东新区202302802浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块46947 17307036865 600009.39%招商蛇口&南昌市政徐汇区202302803徐汇区田林街道167-02(n)地块22280 19050085505 1310008.92%中铁置业静安区202302804静安区中兴社区C070202单元306-04地块10663 7244067936 1210007.54%越秀普陀区202302805普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块84994 37780044450 790009.51%浙江交控&象屿闵行区202302806闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块162678 75486046402 750008.98%中铁建&万科闵行区202302807闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块41860 20105048029800008.47%中华企业闵行区202302808闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块27211 13090048105 800008.52%上海建工&保利发展宝山区202302809宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块148822 48874032841 630009.47%保利发展嘉定区202302810嘉定区徐行镇新市镇镇区17-01地块58786 10881018509 375008.88%金地&南通海欣嘉定区202302811 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块121181 29133024041 460009.28%金地嘉定区202302812嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块98936 24799525066 620000.00%龙湖&建华松江区202302813松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01地块及人民北路底下连通道237483 37826515928 595000.00%万科青浦区202302814青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块467794 70256015019 465008.72%厦门建发&保利置业青浦区202302815青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块49610 19194038689 640008.98%华发&江苏海润青浦区202302816青浦区西虹桥小涞港西侧5220地块75819 30152039769 695008.95%华润奉贤区202302817奉贤区金汇镇30-07区域地块104862 12195511630 365000.00%新天和实业奉贤区202302818奉贤区西渡街道D-01-11区域地块118907 23472019740 428509.66%中铁建金山区202302819金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块82232 574406985 240008.03%安徽新华

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韧性更新既有建筑气候应对升级城市土地学会（ULI）简介城市土地学会是一个会员制的全球性组织，由超过45,000 名房地产和城市开发专业人士组成，致力于推动学会的宗旨：为全球社区塑造与时并进的建设环境。城市土地学会会员均为来自行业不同领域不同学科的代表，包括开发商、业主、投资人、建筑师、城市规划师、公务人员、房地产经纪人、评估人、律师、工程师、金融人士和专业学者。学会成立于 1936 年，在美洲、欧洲和亚太区均设有分支机构，会员遍及 80 个国家和地区。欲知更多信息，请访问 uli.org，也可以通过 Twitter、Facebook,、LinkedIn 及 Instagram 关注 ULI。ULI城市韧性项目简介ULI 城市韧性项目专注研究建筑、城市及社区如何更好抵御气候变化的影响、避免其他环境因素导致的弱点。该项目与 ULI 会员合作，提供技术援助，通过研究拓展知识，并促进房地产及土地使用政策采用变革性的操作。韧性土地使用系列活动简介韧性土地使用系列活动（“RLUC”）是一连串韧性技术援助及学习机会，范围较广，本报告即为其中一部分。RLUC 网络由 ULI 国家/地区分会、会员专家及社区合作伙伴组成。他们遍及七个城市，共同努力制定韧性加强战略，以应对气候变化及其他因素包括洪水、极端风暴、干旱、野火和极端高温，以及相关社会、环境和经济的影响。RLUC 采用 ULI 标志性的技术援助模式咨询服务专家组及技术援助专家组，提供实地技术支援。这些专家组利用 ULI 会员的专业知识，就与气候韧性相关、复杂的房地产及土地使用挑战提供建议，同时处理规划、区域划分、土地使用、发展战略、住房及基础设施建设等问题。ULI 城市韧性项目定期开展活动，学习本国最佳实践，讨论同类城市通过土地使用政策及发展战略促进韧性的下一步行动。该援助及活动资金由 ULI 基金会提供，并得到了摩根大通公司的支持。2022 城市土地学会西北大街 2001 L号 2001 室，华盛顿特区，邮编 20036-4948版权所有未经版权方书面许可，不得复制或使用本报告的整体或任何部分。推荐文献引用城市土地学会韧性更新：既有建筑气候应对升级华盛顿特区：城市土地学会，2022 年ISBN：978-0-87420-475-9封面图：马德里开厦银行广场当代艺术馆（CaixaForum），由发电站改建而成。3韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录报告综述 4导言 5报告要点 8韧性更新的商业案例 11设计：针对不同气候风险的韧性更新策略 14政策：韧性更新规划 45财务：韧性更新开支 49结论 54报告团队 55韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会4目录/报告综述韧性更新：既有建筑气候应对升级 面向房地产商、设计师、政策制定者及财务专业人士，介绍若要使既有建筑能够应对与日俱增的物理气候风险，人们将面临何种机会和挑战。这些风险包括极端气温、洪水、风暴和大风、地震风险、缺水/干旱和野火。报告包括如下内容：韧性更新的商业案例针对各物理气候风险的多种设计策略汇总影响更新环境的公共部门政策选择适合更新项目的融资方案难以计数的建筑面临气候变化的风险，但韧性更新技术可适用于几乎所有的建筑类型及物理风险。随着设计知识、支持政策和融资工具的进一步统一，韧性更新将可能成为主流操作，从而提高建筑价值和使用寿命，也利于健康和可持续发展。本报告要点列于下文，并在导言中有进一步详细探讨。社会公平贯穿各个要点，人们应在更新规划实施中全程优先考虑这一因素。报告要点设计韧性更新策略可应对各类主要灾害。业主应针对多种灾害进行全面规划。韧性更新应同时处理适应环境和减灾问题。韧性更新规划应全面，但应渐进实施。政策/规划投资组合及城市政策方面，建筑物韧性更新法规/程序仍属新兴战略。韧性更新带来了巨大的政策挑战。社区参与是成功实施的关键。财务韧性更新是潜在的经济转型机会。韧性更新的潜在商业价值巨大，可通过政策及市场变化进一步加强。5韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/导言导言随着洪水和野火等气候风险的加剧，既有建筑必须得到加固。这是绕不开的问题：既有建筑到 2040 年仍将占全球建筑总量的三分之二。对建筑进行更新改造以应对气候风险是一项艰巨的挑战：与简单设计新建筑、应对自然灾害相比，韧性更新这一任务涵盖更广、难度更大。在成本、涉及复杂性、政策、社会公平及市场惯性方面，扩大更新改造规模以适应主流实践的方式面临重大障碍。然而，韧性更新的需求也将成为一代人的机遇：他们有机会、有责任改造世界各地易受影响的建筑，使其能够更好地面对各类灾害。本出版物介绍了更新改造建筑时，针对极端气温、洪水、风暴和大风、地震风险、缺水/干旱和野火应考虑哪些基本的设计、政策及财务情况，并指出业主、设计师和政策制定者为何、又应如何采取行动，以保护居住者的健康和建筑物的价值。除案头研究、访谈及焦点小组外，本报告亦借鉴了“韧性土地使用系列活动”的经验。“韧性土地使用系列活动”作为技术支援及同行学习网络，由 ULI 城市韧性项目管理，为美国各城市，如纽约、纳什维尔及休斯顿的韧性更新改造提供建议。6韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/导言何为韧性更新韧性更新方案包含各样规模、成本及防护水平从相对简单的技术，如反光屋顶或防火壁板，到更换建筑围护结构、抬高底楼或更换机械设备等全面升级。本报告中，韧性更新包括任何为增强建筑应对物理气候风险能力而进行的改造。报告将主要关注建筑仍在使用时进行的改造重新定位或适应性再利用期间完成的大修，性质上有时更接近新建建筑，因为在此期间，建筑往往没有住户，且存在重大设计变化的机会。建筑更新目的可以各异例如新的入住类型、审美考量或更高性能。对许多以高性能为目标的项目而言，“更新”一词主要指能源效率或建筑脱碳能力改善，如LED 照明或供暖、通风及空调（暖通空调，“HVAC”）系统升级。这些调整能够显著减少建筑碳排放量（由此可能最终降低所有建筑面临的气候风险严重程度）。此外，它们还能带来重要的、与韧性相关的协同效益，如改善备用电源的运行时间，或协助应对极端高温和干旱等长期性天气风险。然而，能源改造本身无法保证建筑能够抵御飓风或地震等物理冲击。因此在策略及性能结果方面，韧性更新与能源改造有所重叠，但并非完全相同。韧性更新种类美国能源部“建筑优化中心”（Better Buildings Solution Center）将韧性改造分为三类：1.结构加固（发生灾难时，减轻财产损失、减少伤害、降低系统中断影响）：抗震改造 防风屋顶和窗户 防洪减灾2.节约资源（降低建筑的能源及水需求，延长其依靠备用电源运行的时间，并降低活动中断的影响）：高效的照明和供暖、通风、空调系统 提高用水效率的措施 建筑维护结构修缮，例如加强保温3.能源供给（有助于确保关键的建筑系统在电网或燃料供应中断时仍能继续运行）：可再生能源 热电联产 蓄电池 备用发电机 微电网 电动车充电7城市土地学会韧性更新：既有建筑气候应对升级目录/导言韧性更新为何必要？近期研究表明，仅美国国内，就有 1240 万套住宅和90 万座商业地产面临洪灾风险。世界资源研究所估计，全球范围内，7200 万人口及 1740 亿美元的城市资产已面临沿海及河流洪灾风险。加之地震、大风或野火等其他风险造成的损失和对生命安全的威胁，对建筑物进行更新改造以缩小风险敞口的必要性愈发突出。目前的建筑规范无法实现这一目标。建筑规范中，有多条安全标准旨在于自然灾害发生时保护住户。设立这样的标准理所应当，但它们并不能确保建筑能够迅速恢复使用，不能避免持续性损害，甚至无法保证建筑物本身不受重大破坏而这些正是韧性设计的目标。按照上述高于规范的目标应对某些灾害、进行更新改造可能十分昂贵；例如，通常只有在长期占有，以及资产属于机构或政府的情况下，高于规范的防震改造费用才可能合理，但这一改造又是将直接和间接损失降至最低的关键。街区规模的基础设施，如自然堤岸、公园和树冠层，对降低脆弱性至关重要。然而，建筑层面的解决方案是对这些大型项目的重要补充。它能够提供额外保护，或处理最好能在资产层面进行管控的灾害风险。韧性建筑作为社会性基础设施，其作用重大：学校或图书馆等社区建筑往往成为实际抗灾中心，在气候事件中提供庇护、传递信息、进行协调等功能。急速升级、日益严重的气候风险要求公共及私营行动人采取全方位、多层面的方法。此外，更新改造能够保护并提高建筑价值，产生多种金融、社会及环境回报。国家建筑科学研究所(NIBS)发现，韧性更新能为社会带来 4:1 的收益/成本比，在高风险地区，这一比例甚至可能更高。现在开展投资，将能确保地产及住户做好长期准备（见“韧性更新的商业案例”）。最后，建筑业主已经分配了大量资源，用于维护、改善地产。例如，仅住宅领域，每年有超过 100 万户美国家庭更换壁板，600 万户家庭更换屋顶和窗户这些均为针对野火、大风与极端高温进行的更新改造。翻修早已通过年度维护的形式不断发生，人们完全可以利用它们产生更高的韧性红利。8韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/报告要点报告要点追求韧性更新将引发一系列复杂、互相影响的设计、政策、融资与社会公平方面的相关考量。报告以下部分包含若干要点，供各领域利益相关者在开展韧性更新时参考。首先，韧性更新应优先考虑社会公平。通常，为低收入人群、黑人、原住民及有色人种（BIPOC）社区服务的地产，暴露于气候灾害中的程度更高。由于历史性投资缩减及结构性种族主义，上述社区在获取资本以适应气候方面也面临障碍。小规模业主同样缺乏时间和人力，来管理复杂的更新改造过程。最后，韧性更新可能增加建筑价值，也会导致买方无力负担对价的潜在风险。韧性更新规模扩大时，应优先考虑解决上述问题的设计、政策及财务方案。设计韧性更新策略可应对各类主要灾害。业主应针对多种灾害进行全面规划。资产往往容易受到多重风险的影响。全面规划资产生命周期内面临的所有危险，较单独规划更具成本效益，因其突出了寻求协同效益（如选择既防洪又防火的材料）和解决矛盾（例如，若建筑可能遭受地震及洪灾，应将机械设备置于地下室还是屋顶）的机会。韧性更新应同时处理适应环境和减灾问题。将物理风险相关更新与能源改造结合，无论在成本或时间方面效率都更高。该方式能减轻停电带来的后果，并创造节约成本的机会以支持更新改造的商业应用。韧性更新规划应全面，实施可渐进。全面的长期计划并不代表业主需要一次性解决所有问题。根据短期、中期和长期战略分段实施的方法，与年度维护需求相一致。从实际操作和财务角度，它使更新改造变得易于管理，并允许业主优先考虑建筑物或投资组合最紧迫的需求。政策/规划投资组合及城市政策方面，建筑物韧性更新法规/程序仍属新兴战略。在地震和飓风多发的美国地区，韧性更新项目已成功运行数十年。随着新技术和气候风险数据的出现，更新设计相关知识也在不断完善。众多个人业主及政策制定者已经开始实施改造，相关案例屡见不鲜。然而，全面、多灾并防的组合或城市改造政策战略尚未成为商业地产和公共部门的主流手段。随着建筑性能标准（BPSs）的普及，上述情况可能有所转变。9韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/报告要点“市场现状是，许多公司都在进行韧性风险评估，但尚未步入改造实施阶段。”Verdani Partners 创始人、首席执行官 Daniele Horton韧性更新带来了巨大的政策挑战。政府无论规模大小，在制定建筑改造政策/方案时都面临着挑战，即如何反映城市或区域中多样的的建筑类型、设计背景、气候风险，以及社会经济/文化挑战与偏好。现有法规无论地方、州（如区划和建筑要求，或历史保护规则），还是国家层面（如洪泛区要求）亦可能阻碍或支推动更新改造，同时影响政策制定。社区参与是成功实施的关键。韧性更新须协调各个利益相关者的需求、利益和贡献，使其在目标和手段上达成一致。这与处理任何大型建筑项目的方法相同。除业主外，当地的利益相关者可能包括租户、物业/资产管理经理、维修人员、承包商和贷款人。随着实施范围扩大至街区、城市或投资组合，利益相关者也将扩展。公共领域的社区组织、城市官员，和房地产公司内部的环境、社会和公司治理（ESG）团队、风险管理团队及投资委员会均可能包含其中。“投资社区外展团队，其价值不可估量。在诸多项目中，社区参与不仅是锦上添花之物，其作用远不止如此。遇到颇具颠覆性的项目，社区参与便成为了保证项目延续、使之不受利益相关者阻拦的关键所在。”纽约市住房管理局复原及韧性部门副总裁 JoySinderbrand财务韧性更新是潜在的经济转型机会。全球范围内，数不清的建筑需要更新改造以应对气候风险，这一需求本身的规模，及其为多个行业制造的相关就业机会、人力发展机遇，创造了巨大的投资和增长前景。此外，气抬高沿海建筑是一种改造策略，可降低洪灾风险、减轻风暴潮的破坏。10韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/报告要点候风险对房地产定价的影响程度，以及业主是否采取手段通过更新改造降低风险，都将广泛影响地产价值。若管理上述变化时兼顾公平，这一转型的财务利益可以帮助处于社会经济边缘的社区积累财富。韧性更新的潜在商业价值巨大，可通过政策及市场变化进一步加强。韧性更新成本因多重因素而异。然而，除前述收益/成本比之外，研究及项目概况显示，更新改造能为房地产价值链上的各个利益相关者带来财务及其他方面的好处。韧性建筑也最容易避免在销售时出现“旧楼折让”。如果建筑不够坚固、无法满足市场预期，这一折让可能影响交易。相关收益包括：价值、销路、资本获取渠道增加；保险费减少；避免损害或干扰造成的损失；降低合规成本；社会/社区回报。此外，如果在韧性更新中采取措施，将建筑加固与能源效率结合，还能直接节省资金。若气候风险未被计入建筑价值、市场评估或保险支出，投资回报可能受到限制。然而，上述情况正逐渐发生改变（详见 ULI 的“气候风险系列”及“投资基金Heitman 谈地产投资”）。随着气候风险的恶化及气候风险披露的演进，确保建筑物能够抵御极端天气事件很可能成为维护投资回报、保证投资资金、保护建筑用户的先决条件。加强的韧性激励和融资工具也可协助创造更好的回报。在结构基础上增加绿色外墙，有助于减少得热，保持室内温度适宜。11韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/韧性更新的商业案例相较考虑传统建筑升级，评估韧性更新的回报率需要更广阔的视野和更长远的打算。人们要证明韧性升级的前期成本合理，将面临两个重大障碍：（a）潜在或可见的短期回报缺失，及（b）不确定性，即气候风险是否会在持有期间实际影响资产、影响程度又有多大。这两点尤其影响了短期持有者。更新改造可能十分昂贵，尽管激励措施、专项拨款，以及改造直接节约的开支能够抵消部分成本。然而，随着气候风险的加剧，若不曾投资韧性升级，未来成本可能会更高。而且，并非所有建筑都需要更新改造（参见“风险与脆弱性评估”)。此外，韧性更新的回报韧性更新的商业案例“在此过程中，我们必须认识到，财务压力是根本问题。当前，房地产开发商面临的财务压力，通常为 24 到 36 个月的开发周期。.如果真要解决建成环境、更新改造以及韧性的问题，你就必须按照大多数开发商的规模（即 36 个月以内）进行操作。”Public Square 创始人 Clay Haynes来源多种多样，随着人们对韧性的兴趣增加，市场力量可能相应调整，以支持更广泛的来源。ULI 韧性项目简报资料库“发展城市韧性”已记录了诸多上述回报。为外墙增添矿棉保温材料，以提高能源效率，也有利于热量管理。12韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/韧性更新的商业案例价值、销路、资本获取渠道增加。韧性建筑脱颖而出，创造了竞争优势。这一优势体现在：出租及出售速度加快；吸引租户和顾客的能力加强；转售价格提高；以及取得融资更优。的确，获取资本的渠道增加是重要增值因素，因为投资人越来越希望业主通过诸如全球房地产可持续评估体系（GRESB）或气候相关财务信息披露工作组等披露系统披露、处理气候风险。像LBA Realty 这样行业领先的房地产公司已开始在收购前的尽职调查中评估资产韧性，并将升级成本纳入资本支出计划，促进韧性投资，甚至鼓励短期持有者进行此类投资。严重的气候风险可能简化等式；若建筑物的持续使用功能长期遭受严重的气候风险威胁（如海平面上升），而建筑物如历史建筑、重要人文建筑或政府财产必须继续使用，那么无论成本大小，更新改造都十分必要。保险费减少、保证能够获得保险。随着气候事件造成损失的增加，保险供应商为那些积极行动加固地产的客户提供了折扣。例如，美国国家洪水保险计划（NFIP）长期就防洪减灾措施向业主提供保费折扣；位于野火频发地区如加利福尼亚的部分保险公司为更新了屋顶及其他设施的房屋提供近 20%的折扣。美国许多州要求保险公司为那些提升房产抗飓风能力的住宅及商业地产业主提供大幅折扣，在某些情形下，该类折扣可高达 50%。随着气候风险的加剧，以及保费与可保性的波动，进行更新改造以获取实惠的保险将更加重要。这对低收入业主和长期持有地产的业主而言尤为重要。避免损害或干扰造成的损失。气候影响会造成财产损失、提高维护费用，并破坏商业及住宅建筑的连续性。然而，主动的更新改造投资所需的资金往往远少于未经改造的建筑产生的损失。尽管支出因更新措施和建筑类型而异，美国法特瑞互助保险公司（FM Global）佛罗里达州南部的一个度假村采取韧性措施，使年度保费减少约50 万美元，显著降低了年度营业成本。洪水对历史性建筑形成了独特威胁。13韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/韧性更新的商业案例发现：“公司每花 1 美元保护建筑结构免遭飓风、大风和洪水的破坏，平均损失预计减少 105 美元，原因是财产损失及业务中断风险的降低。”而 NIBS 估计，野火防护改造，每 1 美元的投资可避免 8 美元的损失。飓风/大风防护改造也能提供类似的投资与损失回避比例；减轻河流区洪灾危害的更新改造策略，如垫高建筑、暖通空调或湿式防洪，每投入1 美元便可避免 2 美元的损失；且为提高防震韧性而进行的软层改造，每投入1 美元，可避免 12 美元的损失。“为降低韧性风险进行的投资，其金额将远小于地产可能面临的潜在经济损失。”Verdani Partners 创始人、首席执行官 Daniele Horton合规成本降低。无论是由于加大支持力度以采纳气候相关财务信息披露工作组的建议，还是由于地方政府立法，韧性相关的要求日益增多。例如波士顿等地区已要求高风险区域建筑符合韧性规定，而奥克兰等城市正审议通过新的条例，规范美国西部地震多发地区的抗震更新改造。由于更新改造项目应从风险及脆弱性评估着手（可见“风险与脆弱性评估”），业主及公司如尽早采取这一步骤，了解风险状况，便能将所需的升级改造纳入资本性支出计划，也能更好地满足合规要求。多方利益相关者的回报。根据 NIBS 在 韧性激励路线图中的建议，广义的投资回报也包括租户、贷款人、投资人、承保人、政府及广大公众获得的回报：租户希望生活和工作环境安全可靠，压力和干扰减少，并可能愿意为此支付溢价；贷款人、投资人、承保人希望确保其资金安全；政府及广大公众则承担了因气候影响而增加的成本。尤其在公共部门回报方面，近期城市土地学会发布报告，涉及多伦多和纽约市针对老化的公共住房塔楼进行的更新改造。报告发现，“衡量应急服务（消防、救护车及临时安置）、医疗照护（医院就诊及精神卫生资源）以及其他保障生命安全和生活质量的社会项目支出的减少，量化其经济效益”将显著促进投资回报的提升。FM Global 发现，“公司每花 1 美元保护建筑结构免遭飓风、大风和洪水的破坏，平均损失预计减少105 美元，原因是财产损失及业务中断风险的降低。”14韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略设计：针对不同气候风险的 韧性更新策略协助既有建筑应对气候风险的设计路径多种多样，方法屡屡创新。本节将介绍一系列应对极端气温、洪水、风暴和大风、地震风险、缺水/干旱和野火的策略，供建筑业主以及建筑、工程和施工专家探索。在设计过程中，许多技术都具有协同效益，也各有利弊需要考量。一些解决方案适用于多种灾害（如备用电源），因此在各个部分均有提及。尽管飓风及其他风暴同时涉及洪水与风力的影响，但因其所需的设计路径不同，我们将针对上述风险分别进行讨论。社会公平应为防灾设计的关键考量。与受物理气候风险影响最大的利益相关者合作，制定符合其文化的策略，将有助于确保他们的需求和关切被纳入更新改造全程。美国建筑师协会搜集了一系列韧性设计资源，指导人们应对本指南提到的各个气候风险，也包含了更多其他内容。可由此查看具体指南，了解应对物理气候风险的设计方案。15韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略评估风险与脆弱性针对气候风险进行更新改造的第一步，是确定某个投资组合或区域将面临哪些物理灾害。许多组织从多灾害风险评估或脆弱性评估着手（后者往往包含社会经济信息，表明哪些人群受灾害威胁最大）。各类资源，如美国建筑师协会的“开展脆弱性评估”课程，能为设计师提供更多细节。新建及既有建筑风险评估：来自新世界发展公司的观点 总部位于中国香港的新世界发展公司（NWD）正在将气候相关风险纳入其企业风险管理，并通过持续的评估和监测，提高物业的气候韧性及适应性。NWD目前致力于制定气候韧性设计指南。该指南将多种气候缓解及适应措施与新开发项目及重大更新建设活动相结合，内容涵盖整个物业生命周期从收购、重新开发到设计、建设、设施管理及建筑用户参与，无所不包。该指南目前即将定稿，将包括各类与主要商业地点相关的气候风险，如洪水、缺水、极端气温和极端风力等，并提出韧性改善措施。基于政府间气候变化专门委员会提出的两种情景(a)中等风险情景（即“典型浓度路径（RCP）”6.0）：全球平均气温上升不低于2.5摄氏度，及(b)气温上升超过4.0摄氏度的极端情景（即RCP 8.5）NWD评估了不同情景下气候相关的风险（洪水、缺水、极端气温和极端风力）对中国大湾区14座主要地产的影响。NWD越来越认识到洪灾风险的压力，开始进行详细的洪灾风险评估，包括检查既有公共排水记录、二维水力模型、沿海堤顶越浪模型，并在香港两座大楼内生成洪水范围地图。根据评估结果，NWD确定了具有潜在洪灾风险的地点，并相应于地下停车场、机房、建筑物入口等处安装水闸，同时设立定期检查和维护规定。新世界发展公司 可持续部门经理 Jackson Cheung16韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略免费资源，如联邦紧急事务管理署（FEMA）的国内风险指数，亦可作为了解当地风险的有效起点。FEMA 在全国范围内提供针对 18 种主要灾害的脆弱性评估，精确到各个人口普查分区，同时也评估社会脆弱性以及社区韧性。归根结底，资产甚至建筑构件层面的数据往往最为实用。该数据可从气候风险分析供应商处获得。房 地 产 ESG 领 军 企 业，如 新 世界发 展 公司（New World Development）及 LBA Realty，已开始将气候风险评估及战略纳入尽职调查甚至企业层面的风险管理，进而影响整体业务及投资策略。上述评估应根据风险暴露程度、建筑条件和使用寿命、社会脆弱性或，更新改造投资的收益/成本分析等，确定优先改造的建筑。由于风险评估可能并不包括改造策略建议，人们或许需要进一步研究，考虑如何针对多种风险进行更新改造寻找协同效应或解决需求间的互相冲突至关重要。后续章节将提出多种战略。这些战略间的协同效益或权衡取舍将影响多种灾害的应对。“我们将开发项目翻修视为整体，而非逐一对各部分进行考量。纽约市住房管理局（NYCHA）对此经验丰富：“彻底翻修需要包含哪些因素？”我们不仅修缮建筑，或使建筑符合规范，我们也降低风险、营造场所，从而改善居民的生活。”纽约市住房管理局负责建筑物修缮与韧性事务的副总裁Joy Sinderbrand许多风险评估方法可以作为起点。例如，设计、规划和工程公司奥雅纳（Arup）正在开发一个名为“韧性路线图”的框架。该框架列出了多个步骤，可用于任何行业领域的各类风险应对：1.了解并量化建筑物风险（包括损坏的可能性及严重性、维修费用、停工时间、人员伤亡，以及对更大范围社区的影响，如建筑物内的工作岗位、人口情况、企业迁移、税基侵蚀等）；2.制定减灾策略（包括物理干预及操作措施）及相关支出预算，进行成本/收益分析；以及3.优先考虑并进行相应的更新改造投资，制定政策框架以指导未来决策。如果风险无法降低，也许可以考虑收购策略。这一策略在城市土地学会报告 安全之处：洪泛区收购与社区韧性中有所提及。“我们（根据剑桥净零碳行动计划）正在进行的升级改造将能源效率、电气化与韧性相结合。一方面，将二者分而治之通常会更容易，但实际上业主并不这么认为。你不能先让他们处理电气化、效率和可再生能源问题，再回过头来提出需要增加防洪功能；这一切都必须通盘考虑。”马萨诸塞州剑桥市环境规划师John Bolduc17韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略业主何时应进行更新改造？更新改造时机包括：收购过程中；随资本性支出时间表或融资周期而定；设备达到使用寿命时；重新定位期间；资产处置前；及经历气候事件后，其他工作开展期间。Verdani Partners 创始人、首席执行官 Daniele Horton指出，当前的最佳实践是在建筑生命周期的各个阶段（包括针对新收购、既有资产及新开发项目的尽职调查）进行韧性风险评估、加入减灾策略。此外，Horton 建议，投资组合可采取三至六年的实施策略：第一年：制定计划、目标、指标及战略，确定责任方，实施韧性政策 第二年：进行案头工作，评估、了解投资组合风险，识别高风险资产第三年：对高风险资产进行额外的现场风险评估第四年之后：实施风险消减策略，确保采取最佳运营实践 第六年：发展公共/私营伙伴关系，合作寻找区域解决方案 然而，建筑师 Satpal Kaur 强调：“对绝大多数建筑而言，更新改造的时机可遇不可求。鉴于改造在所难免，不如从现在开始规划，仔细考虑干扰较小的系统性方案。”紧急时刻，沙袋可作为低技术含量的“临时改造”方案，和加强防洪措施的奠基石。18韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温 极端气温 无论是平均气温上升还是更严重的热浪与寒潮，极端气温都可能造成广泛的影响。例如，2021 年欧洲夏季热浪及美国太平洋西北地区“热盖”造成了数以千计的非正常死亡；当年 2 月，极端严寒天气扰乱了美国德州及南部其他地区秩序，造成数百人死亡，导致近2000 亿美元的损失。针对极端气温的韧性更新策略着重：提高建筑围护结构能力，以维持室内温度舒适；提供有效制冷或制热；增加被动生存能力，即停电时建筑保持可居住环境的能力。例如，加拿大安大略省的肯 索布尔（Ken Soble）塔楼更新改造项目增加了保温层。如遇停电，建筑在冬季可保暖两天，在夏季可连续四天保持凉爽，而通常情况下，建筑在冬季仅可保暖两个小时，夏季也仅能保持半天凉爽。意料之中的是，与本指南中讨论的其他气候风险相比，针对极端气温的更新改造和能源效率改造策略重合度较高。图表 1 列出了一系列更新改造策略；下列设计指南提供了更为详细的信息：抵御高温：纽约市高温脆弱型社区韧性研究 城市设计论坛写給建筑师的建筑性能指南 美国建筑师 协会炙烤：极端高温与房地产 城市土地学会被动式节能屋更新改造（建造蓝色建筑）可大大增强对极端气温的抵抗能力，使建筑在炎热和寒冷天气中仍然提供舒适环境。19韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温图表 1 极端气温更新改造策略降温屋顶/降温外墙 浅色或反光表面可以反射太阳热量，降低室内温度，减少降温所需的制冷量。颜色各异的反射涂层及材料可用于增加反射率。绿色屋顶/绿色外墙覆盖植被的屋顶或墙壁能够减少太阳热量的吸收，并提供局部蒸发冷却，从而降低室内及建筑四周气温（绿色外墙尤其能够达成该效果），同时增加生物多样性。若住户或公众能够安全出入，绿色屋顶还能提供建筑物现场的绿色空间。协同效益与利弊权衡：除抗高温、节省能源的益处外，绿色屋顶亦能协助储存暴雨积水，降低当地洪灾风险。高性能建筑围护结构被动式围护结构策略如增强或连续的墙体及屋顶保温、双层或三层窗户、细致的空气密封及智能玻璃均有助于建筑在炎热和寒冷天气中保持舒适的室内温度，且无需使用任何能源。可考虑被动式节能屋或类似设计（根据当地气候因地制宜）。协同效益与利弊权衡：高性能的围护结构是净零碳建筑的关键组成部分，因为它们可以大大减少建筑供热和制冷所需的能量。选择建筑材料，特别是保温材料时，需考虑其中的隐含碳。例如，绵羊毛或干草包等天然材料的隐含碳排放量远低于喷涂泡沫保温材料。可开启式窗户建筑如缺少面向室外开放的窗户，一旦停电将迅速过热。外部遮阳设施悬臂、遮阳篷及外部活动护窗、遮帘或固定百叶窗都能阻止热气进入建筑，从而降低室内温度。与室内窗帘或遮帘相比，外部设施阻热效果更好。经设计，这些设施可以在冬季吸收太阳热量，以降低温和气候下的供热能耗。协同效益与利弊权衡：缓和热增量也能减少供暖及制冷所需的能源。高效的暖通空调系统（如热泵）现代的暖通空调系统，特别是热泵，在降低能源成本的同时提供了高效的供暖及制冷。随着极端气温情况的恶化，上述系统很可能成为被动式设计策略的必要补充。可考虑在温和气候下增加室内吊扇以促进空气流通。协同效益与利弊权衡：全电动暖通空调系统，如热泵，并无现场碳排放。一切屋顶或外部设备都必须固定，以防遭遇大风时造成危害。定期维护可防止碎屑堆积、引发野火。20韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温考量与挑战建筑整体设计。成功的极端气温更新改造需考虑建筑的各个系统。在保持气温适宜方面，每个系统都会严重影响其他系统的能力。调整某一系统将影响其他更新改造的时间和细节。例如，凭借构建更为高效的围护结构，人们能够使用更小型的暖通空调系统，因此围护结构策略应予以优先考虑。此外，若未通盘考虑整个建筑的调整，人们将面临多种复杂情况。例如某些多业主公寓或多租户办公楼允许个别单位进行更新改造，忽视更大范围的影响。建筑类型的影响。人们更容易对造型和特征简单的建筑（如“大盒子”式工业建筑）进行更新改造，也更容易针对包含多个同类建筑的投资组合开展批量改造。此外，建筑用途会导致改造过程复杂化。例如，医院和学校通风需求较高，这可能使得更新改造变得更为复杂。LBA Realty 的热管理效果立竿见影“我们存在降温方面的问题，尤其是在西南阳光照射的上方楼层。为平衡气温，LBA为全部窗户安装玻璃贴膜。这些窗户原先仅由单层玻璃构成，并无热阻特性。我方工程师根据长期建筑经验，坚定地认为玻璃贴膜将大幅降低能耗，减少基础的暖通空调设备磨损，同时减少约15%的租户舒适度投诉。项目完成后，我方接到的暖通空调相关紧急求助显著减少，这使建筑工程师能够专心处理其他相关问题。玻璃贴膜的性能超出预期，节能效果也得到了显著改善。”LBA Realty ESG与可持续发展部门总监Michelle German图表 1 极端气温更新改造策略智能建筑系统（物联网及连网传感器）智能建筑系统可以精准管理室内热舒适度及环境质量，例如，系统可依靠温度或湿度传感器自动调节暖通空调系统，或根据室外温度或空气质量自动打开或关闭窗户。协同效益与利弊权衡：配备上述系统的建筑可大大降低众多系统的能源使用量和运营成本。例如，系统可在房间无人时关闭照明或暖通空调，也可识别失灵部件。能源效率相关更新改造除改进围护结构和暖通空调外，也可考虑其他能源效率提升，如安装高效照明和电器等。高效建筑可减少对能源网格的影响，协助确保需求高峰期（如热浪来袭时）能源网格的持续运行。现场备用电源（如太阳能加蓄电池）遭遇较大范围停电时，备用电源能使建筑保持舒适。现场可再生能源，如太阳能电池板和蓄电池，能够确保能源低碳，并保护当地的空气质量常见替代品如柴油发电机则截然不同。（续）21韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温可用的技术。新的改造方式，如构建预制和面板化外墙系统，目前尚未覆盖所有市场。新方式也可能需要其他先进技术如激光扫描（以对建筑外形进行建模），而多数小型建筑业主并无机会接触上述技术。从大型建筑入手、开发标准化改造模式用于广泛实施，将有助于降低成本、提高普及率。同理，某些替代技术如保温外墙饰面系统，不建议用于野火多发地区。建筑之外的益处。高效建筑中，空调等机械系统向周围环境排放的废热较少，绿色外墙等植被覆盖策略也提供了局部降温效果。最大化广义回报的关键，在于思考上述更新改造如何支持舒适社区的实现。历史建筑保护及其他政策障碍。存在历史性建筑保护要求的地区，建筑外墙改造可能受限，设计灵活性随之受到制约。同样，涉及区域规划的限制，如地块边界限制，可能需要区规变通，允许安装新的保温外墙。人们可以从建筑内部为外墙加添保温材料，或与区划官员及邻近业主合作，获准进行变通调整。不过，这些步骤可能对租户造成更大干扰，使审批进度放缓。项目概况新加坡星展银行纽顿绿色建筑（DBS Newton Green）新加坡地处热带，极易受到极端高温的影响；然而，这一城市国家也已走在了绿色建筑前列。星展银行是新加坡领先的金融服务集团。为应对气候挑战，银行重新开发了位于纽顿的办公大楼。该楼拥有 30 年历史，即将成为新加坡首个净零碳银行建筑。该建筑名为“星展银行纽顿绿色建筑”，预计将于 2022 年第一季度完工。它包含若干抗高温设计特点：板条式的外墙结构和加宽的挑檐，可遮蔽建筑、减少日照得热（solar heat gain），并促进自然通风覆盖半座大楼的本地植物形成了具有生物亲和力的外观，提供了额外的荫蔽和蒸发冷却效果；人们选取能够为本地濒危物种提供栖息地的植物，并以空调冷凝水浇灌(Kaia Architects Pte Ltd.)22韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温大厅和走廊的吊扇提供低能耗的冷却功能，能源再生通风机受二氧化碳传感器控制，利用已冷却的空气为室外新鲜空气预冷，如有需要，则可排出新鲜空气，以改善室内空气质量10%的楼层面积由空调覆盖转换为自然通风，降低了制冷的能源成本上述因素结合该建筑的能源效率特色，如敷设于屋顶的 25 万千瓦发电量的太阳能板阵列、热泵热水器和太阳能冰箱，以及基于空间占用情况的照明与空调自动调节系统，使该建筑每年减少 58 万千瓦时以上的能源消耗，从而达到净零排放，同时提高能源韧性。星展银行为该项目投资 500 万新元（370 万美元），也得到了新加坡建设局针对政府“绿色建筑创新集群项目”提供的拨款支持。这体现出，在促成建筑韧性并可持续性方面，公共/私营部门合作颇具价值。更新改造不会止于星展银行纽顿绿色建筑。星展银行地产战略及管理部门集团主管 Erwin Chong 指出：“我们相信办公空间需要可持续的未来，而我们的最终目标，是将这些创新技术推广至集团内其他办公室、分行及大堂。”荷兰能源跳跃（Energiesprong）组织与纽约市 RiseBoro 伙伴关系更新改造建筑围护结构可以保护住户免受室外极端气温（无论炎热还是寒冷）的影响，同时也对建筑能源使用及碳排放影响巨大。然而，深入改造围护结构通常是时间密集型、成本密集型工程，令人望而生畏。Energiesprong 组织在荷兰开发的更新改造模式提供了一种替代方案，可迅速扩大规模，将改造过程缩短至几周，即使大型建筑改造也不例外。该方案运用激光扫描建筑围护结构，随后在旧外墙基础上安装预制的、高度保温的墙板及屋顶板，同时将热泵技术用于供热、制冷及热水。预制的保温板可以调节热量，加快更新改造进程。(Energiesprong 国际及 Fabrice Singevin)23韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温上述更新改造可减少近 80%的能源用量，帮助建筑达到净零排放或被动式节能屋的标准。针对小型建筑的改造可在一天之内完成。保温板有时有时厚达 8英寸也大大增强了建筑对气温变化的抵抗力，当加入太阳能等现场可再生能源时，将提高停电时建筑的被动生存能力。荷兰已有超过 5700 个家庭进行了更新改造。该项目已逐步拓展至欧洲和美国后者境内的拓展，部分应归功于试点的开展，如落基山研究所的 REALIZE 平台，也有住房相关非营利组织方案落地（如 RiseBoro 伙伴关系）的原因。RiseBoro 是一家提供保障性住房及社会服务的非营利组织，于 2013 年建造了全国第一座被动式建筑一座经认证的经济型多户（multifamily）建筑。此后，RiseBoro 始终致力于运用基于 Energiesprong 方法和被动式节能屋原则的技术，对其包含 150 座建筑的资产组合进行更新改造，改造内容包括：(a)用绝热、气密的组件重新包覆（欧洲使用的预制板在美国尚未商业化）；(b)使用高性能的门窗；(c)通过热泵和电磁炉使建筑系统电气化；(d)增加能源再生通风机与新风管道；以及(e)将机械设备和配电线路移至建筑外部。针对特定开发区 Casa Pasiva 的升级改造，预计每年可为该组织节省 18 万美元。其平均单位成本约 12.5万美元，包括内部装修，如新地板、浴室及厨房。“多数被动式节能屋的实质，仅仅是建设质量控制控制空气、湿度，抑制霉菌、害虫、异味。这些因素都会影响人们的居住生活，但往往在建造多户住宅时被人们所忽略。现在，我们必须正视这一问题。许多成果（如更优的室内空气质量）均来自质量控制，但它们对租户影响很大。”RiseBoro社区合伙企业可持续发展和建设总监Ryan Cassidy大部分工作可在建筑外部进行，这对租户的干扰要小得多干扰租户往往是更新改造最令人忧虑的方面。上述改造不仅能够提高建筑对极端气温的抵抗力，而且能够大大改善室内空气质量。实施改造的较大障碍之一，是禁止越过地块边界的政策增加几英寸的保温材料便可能超出区划的允许范围，有时还必须取得邻近地产的法定许可，使得改造进程大大放缓。此外，持续扩大改造规模，需不断与租户、管理层以及施工团队进行协调。24韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水 洪水 在本指南讨论的所有风险中，针对洪灾风险的更新改造可能具有重塑建成环境的最大潜力。长期的洪水侵袭有时会迫使人们采取某些重要举措，如洪涝灾害高发地区，人们会抬高或重新定位大量建筑的底层。建筑业主、使用人和设计者需全面考虑具体的洪水风险，思考维持建筑物功能和通达性的最佳方式，尤其要关注沿海地区，因为当地洪水难免深入发达地区。本节讨论的洪水包括沿海洪水（风暴潮、海平面上升及潮汐洪水）、河流区洪灾或暴雨。更新改造设计方案通常分为两类：(a)阻挡水流（干式防洪）或(b)让水流安全进入，同时尽量减少损失（湿式防洪）。图表 2 列出了一系列更新改造策略；下列设计指南提供了更为详细的信息：沿海抗洪韧性设计指南，波士顿建筑防洪改造，纽约市应战：多户住宅韧性策略 企业绿色社区不可抬高的住宅建筑如何降低洪水风险 联邦紧急事务管理署对某些较小的独立建筑而言，将建筑物抬高至洪水水位之上完全可行（左图）；其他建筑可能需要防洪屏障（右图）。“自然规律无论如何不会改变，但我们需要帮助建筑应对。我们可以进行相应设计，.选择能使建筑逐渐干燥的系统。即便我们试图实现全面防洪，水流也总会渗入。因此最好的方法是，让水流进入、通风、然后干燥。”SATPAL创始人、设计与建筑科学负责人Satpal Kaur25韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水图表 2 防洪更新改造策略干式防洪（防止水进入建筑物）为门窗或其他开口安装防水/防洪屏障；使用密封剂或防水膜封住墙壁及入口处的任何裂缝或缝隙；增加自带备用电源的水泵，用于排出进入该区域的水流；并增加倒流阀，以防下水道及排水管倒流。这种方法给建筑结构带来了巨大压力（流体静压）。除非住宅建筑拥有混凝土或砖石材质的墙壁以及水泥板地基，否则该方法不适用；商业建筑更适合采用这一策略。如洪水水深小于 3 英尺、水流缓慢且持续时间不超过 3 天，采用干式防洪最为合适。干式防洪无法完全阻止水流进入，因此通常不会导致美国国家洪水保险计划（NFIP）下的洪水保费减少。湿式防洪（允许水流安全进入建筑物）在洪水水位以下不作为生活空间的区域，在地基和围墙上安装排洪口，容许水流自由进出，防止流体静压对结构的破坏。在预备接收水流的区域安装防水材料，如混凝土或瓷砖饰面，并安装倒流阀，以防止下水道和排水管倒灌。重新安置/抬高公用设备（utility equipment，详见后文）以及储存于洪水水位以下区域的高价值物品。湿式防洪可帮助建筑获得 NFIP 下降低保费的资格。抬高整座建筑用桩或柱将建筑物完全抬高至当前及未来的洪水水位之上，允许水流从底下通过。该策略主要可适用于较小的独立建筑；密集的城市区域很难或完全无法适用。抬高建筑可帮助建筑获得 NFIP 下降低保费的资格。协同效益与利弊权衡：务必在底层地板下铺设保温层，以防止热量流失。抬高/重新安置或加固公用系统将公用设施（如暖通空调，机械、电气和给排水系统）移至屋顶、建筑上层、地下室的高台或防洪/抬高的附属建筑（如果空间和系统允许）。如果重新安置/抬高系统不可行，则可在其周围加入干式防洪方案，如防洪门或屏障。协同效益与利弊权衡：改造暖通空调系统可能是投资高效选项（如热泵）的良机。重新定位或改变水位以上底层或一楼的用途，或代替地下室当前或未来水位以下的楼层不应用于居住，而应转为更安全的用途，如停车场、建筑通道、储藏室，或者如果区划允许，还可作商业用途。考虑将地下室安置在最邻近水位的楼层，并安装被动式排洪口，以尽量减少地下室洪水。如区划情况允许，屋顶或横向的建筑增建可弥补较低楼层的空间损失。26韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水图表 2 防洪更新改造策略防洪电梯电梯坑往往延伸至最低楼层以下，因此极易受到洪水影响、无法通达。安装的电梯，其电机与控制器须在水位以上。加固水位以下的电梯井部分。为电梯坑渗水安装抽水泵。设置控制装置，防止电梯轿厢降至洪水中，并在电梯坑内安装洪水警报器。对任何不能被抬高的部件采取干式防洪。抬高一楼并增加外部或内部通道功能若室内天花板高度允许，建筑物一层可抬高至洪水水位以上。为保持通达，应增加内部/外部楼梯或坡道。为创造富有吸引力的建筑物入口，可考虑在外部通道处增加景观或进行其他改进，或将防洪特征区域作为现场的开放空间便利设施或人群聚集区。防水材料针对水位以下的建筑区域，可用混凝土或瓷砖等防水材料取代干墙等水敏性材料，以减少清理工作量、降低发霉的风险。协同效益与利弊权衡：需注意，使用混凝土可能增加建筑的隐含碳量。绿色屋顶、蓝色屋顶，或其他集雨系统绿色屋顶（使用活体植物覆盖屋顶）、蓝色屋顶（该类屋顶经设计可滞留并缓慢排出雨水）或其他收集和储存雨水的系统可减少雨水径流，降低洪水水位。欲了解上述策略的更多细节，请参见城市土地学会发布的 收获水之价值 报告。协同效益与利弊权衡：绿色屋顶和蓝色屋顶可减少进入建筑的太阳热量，协助建筑保持凉爽，并降低能源使用量以及暖通空调系统的碳排放。绿色屋顶提供机会，使受干旱影响的地区能将雨水作为非饮用水使用。现场备用电源（如太阳能加蓄电池）遭遇较大范围停电时，备用电源能使建筑保持舒适。现场可再生能源，如太阳能电池板和蓄电池，能够确保能源低碳，并保护当地的空气质量常见替代品如柴油发电机则截然不同。抛光混凝土地板等防水饰面颇具吸引力，且在洪水过后几乎无需维护。（续）27韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水波士顿 沿海抗洪韧性设计指南 提供了一套详细的、图解式的策略及考量因素，可适用于多种建筑类型从单层或双层住宅到工业建筑，再到左图所示的混合用途建筑的更新改造该指南主要处理洪灾风险，但也指出了与其他气候防灾及可持续发展措施相重叠的领域。(波士顿规划和发展局)帮助历史性建筑适应洪灾历史性建筑在防洪方面面临着独特的挑战。美国国家公园管理局存有一份指南，指导人们在修复这些建筑时考虑洪灾风险。点此链接了解更多。保险成本。降低成本可能是建筑业主的首要考虑因素。设计工作应重点考量降低保费的选项，因为在美国，并非所有措施都能减少 NFIP 下支付的保费。触发其他法定要求。改变建筑平面或建筑通道可能会导致建筑物无法遵守美国残疾人法案，因而需要额外改造这将增加成本。主动与被动解决方案比较。就防洪系统而言，应选择无需时间和人力部署的“被动”方案，这样可帮助确保建筑不被突如其来的洪水淹没，使防灾措施的激活成本保持低位。考量与挑战城市设计。从安装大型防洪系统到抬高整座建筑，防洪改造将对城市区域产生重大美学影响，因为建筑外观、出入口以及与街道平面的关系可能发生改变。影响建筑外观的设计应设法通过景观、作为可用空间的屏障或其他方式缓和视觉冲击。历史建筑保护。在受历史遗产保护法规规范的地区进行建筑改造，面临与极端气温相关改造类似的挑战。改造可能需要额外审批，或面临设计上有限的防洪选择。28韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水项目概况改造规模：资产投资组合街区资产：迈阿密布里克尔 701号Nuveen 房地产公司 迈阿密是世界上风险最大的沿海城市之一，在应对飓风方面历史悠久。Nuveen 房地产公司为布里克尔 701号业主，公司已将气候韧性纳入长期 ESG 战略，同时投资防洪措施，保障该沿海大厦整体安全。相关更新改造策略包括：安装定制的防洪屏障；提高地下室配电间内的变压器位置；更换原有发电机；填塞窗户缝隙；更换建筑外墙和阳台的密封胶；以及修复并加强外墙板。尽管防洪屏障对于保护较低楼层免受洪水侵袭至关重要，但风驱雨（wind-driven rain）多发地区，窗户及外墙处理才是关键。如果水分通过未密封的窗户深入建筑材料，由此产生的霉菌问题将很难补救，且补救费用昂贵。Nuveen 对于这一资产的总投资约为 160 万美元，其投资回报与建筑物未来的防护、满足市场需求的程度紧密相关。上述改善措施将最直接地降低与小型洪水相关的维修保养开支。保险扣除额未必能够覆盖这一开支。此外，关键的利益相关者，如承保人、贷款人、租户及未来买家，都希望增加气候相关风险透明度，也十分重视建筑业主的韧性投资。总体而言，上述改进使建筑获得提升、得以满足新的市场标准。该标准要求采取类似的韧性抗灾措施来减轻区域气候风险的影响。投资组合：纽约市住房管理局（NYCHA）2012 年，纽约遭受飓风“桑迪”的严重破坏，创纪录地获得了 30 亿美元的联邦重建资金。此后，纽约市住房管理局不断努力，对 35 个遭到“桑迪”破坏的公共住房开发项目进行改造，并将全面抵御气候灾害的韧性能力融入投资组合内建筑的基础工作。其投资组合包含 300 多个园区，为 40 多万居民服务。管理局发布的 NYCHA 气候变化应对 详细介绍为保护建筑和居民免受沿海洪水侵袭、采取种种更新改造措施时，措施带来的益处及挑战，包括：安装新式、高效的锅炉为 200 座建筑安装备用发电机迈阿密布里克尔 701 号(Daniel Christensen,CC 3.0)29韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水使用防洪门/屏障密封机械室，将发电机迁移至屋顶，或新建高架附属建筑，以保护关键设备防洪措施，包括在 22 个开发项目中为门窗安装可移动的主动型防洪屏障，在 11 个项目中安装被动被动型屏障，以及在 6 个项目中进行湿式防洪。NYCHA 在有人居住的建筑中进行大规模改造，获得了重要经验。这些经验表明，各类改造方法之间存在本质矛盾（例如，可移动的屏障较被动型屏障便宜，但须由训练有素的工作人员启动），与租户合作也尤为重要。NYCHA 复原及韧性部门副总裁 Joy Sinderbrand指出，获得居民对破坏性项目的认同非常重要，因为这些项目需要工作人员挨家挨户推进，而居民的合作至关重要。例如，只有当住户愿意清空上方楼层时，起重机才可能将发电机吊至屋顶。街区：汉堡的港口新城（HafenCity）汉堡是德国北部的港口城市。由于位于易北河沿岸，而易北河的风暴潮从北海涌入内陆，该城早已适应洪水泛滥的情况。港口新城（HafenCity）是一个重新开发的河中岛屿，部分为人工建造。它展示了包括更新改造在内的街区抗洪策略。该岛的主要适应策略为：将大部分土地抬高至超过高潮线约 8 米（26 英尺）的位置（这是一种具有千年历史的荷兰技术，被称为“terp”），并在较高的平面上新建富有韧性的建筑。然而，岛上的红砖仓库建于 19 世纪 80 年代，受联合国教科文组织保护，因此不能被抬高。为确保这些建筑得到保护，较低楼层的窗户做了防洪处理，人们也采用了其他加固措施。不过，最令人印象深刻的或许是，鉴于建筑可能被淹没，人们铺设了高架人行桥以贯穿多座建筑，并将出口安排在建筑第二层，来保证发生洪水时，住户能够安全离开。与单一的建筑策略相比，这种方法结合了建筑及街区层面的更新改造，保证了更便捷的通道和更大的流动性。重新摆放的机械设备（蓝色）以及新的太阳能板（NYCHA 抗洪韧性指南）洪灾事件中，人们可通过相连的高架人行道进入历史建筑。30韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水建筑保护立竿见影：移动防汛墙采用移动防汛墙（如 Aqua Fence）的策略广受房地产业主欢迎，因其无需对建筑进行大规模改造。尽管从技术角度，该策略并非更新改造，但较结构性防洪而言，其安装更为迅速，且不会造成永久性视觉影响。这使它成为了有效的短期操作方案。在采用这一策略的同时，人们可以考虑更为密集、持久的方案。新世界发展、Common-wealth 地产和 Parkway 等公司已成功实施了上述技术。Commonwealth 地产特别指出，尽管公司的 Aqua Fence 系统具有上述优势，但其部署需要花费8 小时，由几位全职工人参与，并动用一台山猫（Bobcat）设备：这些临时障碍表明，在重型机械进出、人员配置及灾前警告方面，挑战仍然存在。(Midtown Equities)31韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：地震风险/地震 地震风险/地震 与本指南中的其他风险相比，人们对气候恶化与地震间的联系了解较少；然而，针对不同风险，评估其对建筑和安全的威胁、制定改造策略的过程大同小异。此外，某些证据显示，干旱与强降水周期交替、工业运营大规模抽取地下水以及水力压裂（hydraulic fracturing）相关活动，都可能影响气候、影响当地地震活动。地震活跃地区尤其是美国西部存在某些运行时长数一数二的公共部门建筑改造项目。在有效的设计、政策及资金策略方面，这些项目可提供丰富的经验。更新改造策略的重点为：(a)加强结构部件或整个建筑的抗震能力；(b)减少建筑经历的震动；以及(c)确保载荷路径畅通，使能量能够通过结构安全传递。图表 3 列出了一系列更新改造策略；下列设计指南提供了更为详细的信息：基于韧性设计（REDi）的地震评级系统 奥雅纳既有建筑震后修复技术 FEMA实用指南：降低非结构性地震损失风险 FEMA图表 3 地震风险/地震防范改造策略软层/弱层建筑更新改造第一层缺乏足够结构强度或刚性的建筑-如一楼带有店面或停车场的混合用途住宅在地震中容易倒塌，因其开口较宽，隔墙较少。在旧金山、伯克利和洛杉矶，此类建筑成千上万。这些城市已强制要求人们对该类建筑进行更新改造。额外的支撑无论力矩框架、剪力墙或紧固件可加强结构，提供更高的刚性和稳定性。更多细节请见 FEMA 及辛普森众泰有关这一特定改造类型的设计资源。无筋砌体（URM）建筑更新改造无筋砌体（URM）建筑（一种历史性的、符合震前建筑规范的建筑方法，其中 承重或非承重 墙体由砖、煤渣砌块或其他缺少钢筋等加固的砌体材料构成）在地震中极易发生坍塌或砌体外墙“剥落”。更新改造方法：使用紧固件或增加剪力强度的材料，如喷射混凝土、纤维增强的聚合物或织物增强的砂浆等，来加固 URM 柱体或墙体使用紧固件将 URM 墙体固定于屋顶或地板支撑护墙及烟囱（烟囱可能需要更换或拆除）使用特殊力矩框架加固大型开口将 URM 单板墙面固定于外墙的背板墙面 为 URM 墙体增加新的地基元素，如混凝土板和加固的地基 更多细节，请见辛普森众泰 URM 建筑 相关资源。32韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：地震风险/地震图表 3 地震风险/地震防范改造策略无筋砌体（URM）建筑更新改造（续）协同效益与利弊权衡：URM 建筑也很容易受到大风的影响，而上述改造可同时处理这两种风险。此外，包括材料加固及保温的 URM 墙体围护结构改造，如织物增强的砂浆，可提高墙体对极端高温和野火的抵抗力。抵抗程度因材料而异。然而，如果并未特别选择低碳方案，使用更多传统混凝土和钢材可能会增加建筑的隐含碳量。非弹性混凝土（nonductile concrete）建筑更新改造非弹性混凝土建筑其老式结构缺乏加固，无法承受地震时的横向晃动很容易崩溃或倒塌。人们需要进行结构评估，以确定建筑是否属于这一类别。更新改造方法可包括：加固混凝土柱以提供额外的刚性增加支架、混凝土剪力墙，或基础隔震（见下文）、新的钢矩框架加强特定结构组件 支架-螺栓更新改造支架-螺栓改造是一种比较简单的技术，适用于建于抬高地基之上的小型木结构住宅建筑。这类建筑在地震中很容易从地基上滑落，“残缺墙”（cripple walls）框架与地基之间的矮墙也十分容易倒塌。这种低技术含量、低成本的改造方式，运用木材支撑墙面，或用螺栓将框架固定在地基上。部分项目，如加利福尼亚州的“地震支架-螺栓”（EBB）项目，也要求对热水器进行固定和支撑，以防止燃气或水管泄露和损坏。更多细节，请见加利福尼亚州 EBB 项目或辛普森众泰关于开展此类更新改造的指南。基础隔震 基础隔震切断建筑与地基的连接，并在隔震垫上方增加钢梁或钢筋混凝土梁，从而在地震期间将建筑与震动的地面隔离。此时地基可以震动，建筑物则得以保持稳定。因此基础隔震能够减轻建筑承受的震动。这一技术可避免对非结构性组件进行升级。补充性阻尼器阻尼器可作为减震工具吸收多余的运动能量，或作为配重来抵消受力，与钟摆原理类似。配重又称调谐质量阻尼器，通常采用重球形式，置于上层楼板镶嵌的弹簧之上，或以装有大量液体的防震罐形式出现，有时也置于屋顶。地震时，这两种配重均会随建筑物振动而反向振动。如建筑刚性明显，上述系统的使用效果并不理想，因为阻尼器起到了支撑作用，并根据本身的需要，连接了有必要移动的楼层。带有钢柱或混凝土柱的力矩框架建筑具有更大的灵活性，很适合使用阻尼器。非结构性更新改造根据 FEMA 的说法，“近期美国地震中，绝大多数地震损害为非结构性故障。”非结构性元素包括建筑组件，如室内隔板或贴面、天花板或烟囱；包括机械、电气和给排水设备，如热水器、通风管道或水管；甚至包括家具，如书架或置物架。这些元素需要固定或改造，以免造成重大损失。（续）33韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：地震风险/地震考量与挑战复杂性。抗震改造的范围既包括简单、经济的技术（如前文所述的支架-螺栓更新改造，用于使结构更好地固定于地基），也包含高度复杂、损伤性、定向或全面的更新改造。后者成本可能达到建筑重置价值的80%，在此情况下，全面更换结构可能更具成本效益。奥雅纳在其为英属哥伦比亚大学完成的地震脆弱性及更新改造分析中指出，定向改造选择结构性组件以增强抗灾能力，成本较低，与建筑整体改造相比，造成损伤也更小。然而，定向改造并非总能取得同样效果，在某些情况下，它甚至可能带来新的问题过去最薄弱的环节已经过更新改造的修补，导致可能的故障点移至其他尚未改造的部位。“如果你身处地震活跃区，不加入基础隔震或阻尼器等防震元素，便很难实现抗震韧性。尽管我见过更 野蛮的做法，即通过筑厚墙增加 建筑 刚性.这种做法实际上会增加楼层的加速度，破坏水管、电梯及外立面等非结构性组件。如果这些组件遭到破坏，建筑就不能继续使用了。在更新改造中仅仅解决结构问题，可能会带来新的困扰，阻止你实现韧性目标。”奥雅纳副总经理兼风险及韧性实践领导 Ibbi Almufti外部支撑能加固建筑，以应对地震风险。34韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：地震风险/地震软层建筑美国韧性委员会有关软层建筑的故事图介绍了南加州面临的风险及更新改造机会。点此链接了解更多。可通过增加力矩框架（红色柱）来加固软层。考虑非结构性组件。增加建筑硬度的传统抗震方法可能会加大非结构性部件的压力，使这些部件需要额外支撑，从而提高成本。目前，结构工程在增强非结构性组件的抗压能力以应对地震风险方面仍是空白。将抗震改造与其他改造结合。由于需要解决主要的结构问题，抗震改造可以成为及时处理其他风险的机会例如通过安装排洪口或保温外墙，协助推动价值提升。除节省开支外，也可能存在协同效益。例如，电气化更新改造使建筑从燃气向全电动暖通空调和烹饪系统转变。这一转变能确保地震后，燃气管道即使并未关闭，也不会引发爆炸或火灾。此外，依赖木材的抗震改造新技术如交叉层压材，可提供更大的结构强度，同时降低建筑隐含碳量排放量。欲知更多细节，请参见城市土地学会发布的 电气化：全电房地产运动 及 房地产建筑材料隐含碳 报告。项目概况广岛纸鹤塔（Orizuru Tower）纸鹤塔为日本广岛的一座综合性办公大楼，建于 1978年，后经改造，于 2016 年重新开放。从塔上可俯瞰该市的和平纪念公园（Peace Memorial Park）和原爆圆顶馆（Atomic Bomb Dome）。这座 14 层的塔楼结合办公空间以及向游客开放的底层和顶层。它最具标志性的特征为露天观景台，自台上俯瞰，可见公园、圆顶馆以及纸鹤墙。这些纸鹤已成为重要的和平象征，也是市内的观光热点。由于原有的钢筋混凝土结构不符合建筑新规的抗震能力要求，工程和设计公司奥雅纳与当地的 Sambuishi建筑事务所合作，对该建筑进行地震风险相关更新改35韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：地震风险/地震造。新建的加固钢构架通过高强度钢筋固定在现有框架上，东侧新建的螺旋坡以及西侧露台均为加固构件。部分建筑增加了新建桩基，可以将荷载安全传送至地面。最后，为减轻结构重量，沉重的混凝土墙则由轻盈的幕墙取代。建筑抗震性能为现行标准要求的 1.5倍。此外，该项目还将抗震改造、能源效率以及通过被动设计抵御极端高温结合起来。通过季节性盛行风研究以及流体力学建模，新的立面开孔最大程度优化了自然通风的效果，为办公空间提供交叉通风，以达到制冷与联系户外环境的效果，却并不依赖能源密集的空调系统。纸鹤塔作为新的历史和文化标志，吸引了大量的游客。它的成功一方面表明，那些可能成为独特资产的旧建筑，其更新改造具有价值，另一方面也表明，将针对不同风险的更新改造联系起来，是获得更大协同效益的机会。36韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：风暴和大风 风暴和大风 大风，无论是飓风、雷暴、龙卷风还是其他风暴，都可直接影响结构，或导致水流入侵结构，从而造成破坏。因此，防风应与防洪改造同步进行，以确保建筑结构能够抵御强风暴。防 风 改 造 策 略 着 重 加 强 对 风 载 碎 片（windborne debris）冲击的抵抗力，并提高建筑结构的稳定性，抵御来自多方无论是屋顶的上升气流还是墙侧的横向气流的风荷载建筑围护结构的弱点，即使是车库门这样看似微小的开口，如果不进行处理，也会造成重大损失。图表 4 列出了一系列更新改造策略；下列设计指南提供了更为详细的信息：加 强 型 建 设 标 准（FORTIFIED Construction Standards）建筑与家庭安全保险学会（IBHS）住宅建筑防风改造指南 及 成功的建筑防风改造 FEMA下一代建筑基于韧性设计（REDi）的地震评级系统：极端风暴篇 奥雅纳防雨百叶窗（页首）和坚固的屋顶材料（上图）提供了抗风载碎片冲击的能力。37韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：风暴和大风图表 4 风暴和大风防范改造策略 冲力分级的门窗，包括天窗；防风等级的车库门将门窗尤其是卷帘门或车库门更换为冲力分级的型号，以确保其抵御风载碎片破坏的能力。安装防风等级的车库门也可提供额外保护以抵御风压。暴风雨来临前，所有内部及外部门都应关闭尽管这是一种操作性方案，但根据 IBHS 的研究，仅靠关闭内门便可减少最多 30%的屋顶风荷载。协同效益与利弊权衡：更高性能的窗户有助于减少能源使用和成本，并根据其型号，可能包括钢化玻璃，以增强抗野火能力。防雨百叶窗防雨百叶窗可提供额外的保护，或充当冲力分级窗的替代品。设计多种多样。胶合板只能在没有其他选择的情况下作为暴风雨前的最后防护手段使用，且至少厚达 3/4 英寸。协同效益与利弊权衡：防雨百叶窗也可作为外部遮阳设备使用，以减少太阳能得热，提高极端高温韧性，同时降低能源成本。密封的窗户和外墙/屋顶风驱雨往往可能造成大规模破坏。确保窗户严格密封有助于防止风驱雨的侵入。封堵建筑中的任何其他裂缝或缝隙也十分有效。协同效益与利弊权衡：密封型更强的建筑围护结构也能提高极端气温韧性，降低能源成本。屋顶与墙壁、墙壁与墙壁、墙壁与地基的连接用飓风绑带、夹子、带子和和其他连接器/紧固件连接所有的结构元素，以创造连续载荷路径，使风力安全传导至地基。协同效益与利弊权衡：该技术在地震区域必不可少。加强/密封的屋顶板用额外紧固件加强屋顶板与桁架/椽子之间的连接。协同效益与利弊权衡：也可在接缝处使用防水胶带密封屋顶板，用防水膜或防风衬垫覆盖屋顶，防止渗水。防风等级的屋顶材料确保屋顶材料，无论是沥青瓦、金属还是其他替代品，均经过防冲击与防风等级评定。协同效益与利弊权衡：防冲击的屋顶也能防御冰雹，A 级屋顶材料也有助于防止野火造成损失。尽管绿色屋顶是极端高温及雨水管理的重要策略，但如果缺乏特殊的设计方法，易受风灾的地区并不适用，例如，为迈阿密大学开发的绿色屋顶就采用了特殊设计。保护屋顶设备建筑机械系统，如暖通空调或太阳能电池板设备，应用带子或其他紧固件牢牢固定在屋顶上。现场备用电源（如太阳能加蓄电池）遭遇较大范围停电时，备用电源能使建筑保持舒适。现场可再生能源，如太阳能电池板和蓄电池，能够确保能源低碳，并保护当地的空气质量常见替代品如柴油发电机则截然不同。38韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：风暴和大风考量与挑战住宅与商业建筑策略比较部分结构性防风改造，如改进屋顶与墙体的连接，更适用于较小的住宅结构。集中解决风驱雨渗入屋顶和窗户，以及窗户和幕墙的抗冲击性问题，商业建筑更能从中获益，尤其是当玻璃制品在建筑围护结构中占比很大时。取得触手可及的成果通常，前文所述简单、低成本的更新改造可加强屋顶、墙壁和地基间的连接，还可通过小型紧固设备创造连续的载荷路径一种安全传输风力通过建筑的方式从而产生重大影响。幸运的是，该技术对地震多发地区也非常适用，能够同时提高对这两种风险的抵御能力。针对各级保护的设计业主与设计者应考虑实施更新改造“套餐”方案的全面程度。加强型建设标准（FORTIFIED construction standard）由 IBHS 开 发，高于一般建设规范，主要解决商业及住宅建筑面对大风、冰雹、飓风和龙卷风的脆弱性问题。标准展示了针对建筑升级保护的分类方法之一。加强型标准的认证级别（屋顶级、银星级、金星级）对应累积的保护程度：首先处理屋顶的抗灾能力；然后增加冲力分级门、窗、墙，以及受保护的机械、电气和给排水设备；最后确保建筑拥有经验证的连续载荷路径。项目概况佛罗里达州南部韧性度假村重新开发因其设计上的灵活性，与租户或业主使用期间完成的改造有所区别是加强物理风险韧性的理想时机。几年前佛罗里达州南部的某个度假村认识到飓风和风暴潮带来的高风险，在重建过程中开展了一系列全面的韧性升级，来确保度假村在遭遇大风暴时仍能维持运作。升级措施包括整体安装防飓风等级的门窗，在 30 英尺以下的楼 层 安 装 可 防 大 型 冲 击（large missile impactresistant）的玻璃，在 30 英尺以上楼层则安装可防小型冲击（small-missile）的玻璃为项目中的冷却塔加装钢制外壳，保护其免受大风和风暴潮夹带碎片的影响采购 5 台容量为 2000 千瓦的应急发电机。灾害发生后，它们将被战略性安置，以提供电力服务。安装 20,000 加仑的地下柴油罐，可供应急发电机最多运行 10 天将项目中的电力基础设施迁移至 20 英尺高度，远超风暴潮的高度，以保护关键电气元件开关设备、变压器及配电盘。业主估计，该项韧性投资使该项目的可保价值提高了50%，使年度保费降低约 50 万美元，且由于抗冲击的窗户属于节能的低辐射等级，项目每年可节省约 11万美元。夹子有助于将屋顶固定于墙上，以增强建筑对大风和地震的抵抗能力。39韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：缺水/干旱 缺水/干旱 与风暴或热浪等单一“冲击”事件不同，干旱是一项长期的“压力”事件，由长期降水减少引起。水源短缺使水费增加，在严重的情况下，甚至导致无水可饮、给排水或机械过程无水可用，从而影响建筑物的运作和人们的生活质量。气候变化导致的气温上升促使土壤水分蒸发，使干旱状况更加恶化；相应地，干旱也会加剧野火风险和不定期骤雨造成的洪水风险（坚硬、干燥的土壤吸收水分能力较差，可能导致山洪爆发）。近年来，美国西部一直在经历所谓的特大干旱。世界卫生组织估计，缺水已影响 40%的世界人口，而到2030 年，多达 7 亿人口可能因干旱流离失所。部分受到干旱严重影响的地区甚至短暂地禁止新的开发项目，直到水资源的供给更加稳定这些情况下，更新改造确保了房地产市场能够持续增长。（更多有关房地产行业干旱影响及管理策略的细节，请参见城市土地学会 明智用水：抗旱韧性开发策略）应对干旱的主要建筑改造方法，集中在运用节水方案代替卫生器具。前者在任何地区都具有成本优势。现场水回用系统，如可再利用废水和雨水收集系统，也能起到一定作用，同时也利于管理洪灾风险；然而，既有建筑安装上述系统比较困难，且价格昂贵，尽管随着技术选择的丰富，成本可能有所下降。图表 5 列举了部分应对缺水的更新改造策略；更多信息，请见如下资源：水回用操作指南 William J.Worthen 基金会抗旱韧性策略 气候和能源解决方案中心40韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：缺水/干旱考量与挑战公共卫生和监管。由于公共卫生问题，现场水系统的使用受到高度监管，由于没有联邦管理系统，美国各州规定互不相同。遵守法规及规范是开发现场水系统的关键考量因素；一些城市，如洛杉矶、纽约和波士顿，正在制定新的政策框架。旧金山已经要求部分大型新建建筑包含现场水回用系统，以帮助市场建立对新技术和服务商的需求。然而，其他地区的项目可能需要与地方政府合作，以获得上述系统相关的定制许可。既有基础设施扩展的水回用系统必须与既有给排水基础设施链接。这意味着它们可以减轻城市下水道及污水处理系统的压力；然而，它们也增加了项目设计和工程的复杂性。然而，像 Epic Cleantec 这样的公司正在为商业建筑和多户住宅建筑开发现场水循环技术，并声称，处理废水与热量回收产能同时进行，可减少高达 95%的用水需求及 40%的能源消耗，并简化施工、许可及维护过程。项目概况旧金山市集街 1455 号，哈德逊太平洋地产（Hudson Pacific Properties）水往往来自意想不到的地方。只需一点创意，就能善加利用，减轻公共饮水的压力。市集街 1455 号是一座 1978 年建成的建筑曾是美国银行数据中心，现在也有其他租户如优步和 Square 等入驻。业主哈德逊太平洋地产开始注意到地下水侵入的问题。通常情况下，地下水侵入本身会造成损害，（如与大雨或海平面上升结合）还可导致复合型洪水。然而，工程师开发了一项系统，以捕捉、处理上述水分，并将其作为工艺用水引入建筑冷却系统，而非将其排入城市的排雨或排污系统。该方法每年能获得 200 万加仑的水，先前用于大楼冷却系统的饮用水中，近 15%可用此代替。图表 5 应对缺水的更新改造策略高效能卫生器具（fixtures）厕所、淋浴器、水龙头和小便池等卫生器具可替换为用水较少的型号，例如具有环保局（EPA）节水认证（WaterSense）项目标识（与能源之星认证标识类似）的器具。部分水务公司可能为上述系统安装提供折扣。协同效益与利弊权衡：节水卫生器具也能减少能源使用，削减多种公用事业成本。现场水回用系统考虑安装水回用系统，涵盖多种水源，可以针对雨水（即使是接于下水管道的收集桶或蓄水池也能发挥作用），也可将更为复杂的系统接入给排水系统。旨在处理和再利用多来源废水无论是可再利用废水（如使用过的水槽水或洗碗机和洗衣机的处理水、空调冷凝水等），还是污水（含有生物物质的废水）的新技术，均在开发之中。经过仔细规划，这些技术可用于既有建筑的更新改造。协同效益与利弊权衡：这些系统有时可与绿色屋顶进行整合。此外，水回用系统可减少雨水径流，降低洪灾风险。在某些情况下，如果自然灾害事件使水供应中断，水回用系统可用于供水。41韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：野火 野火 随着野火频率和严重程度的增加，影响新地点的可能性也随之增加。许多地区尚未熟悉野火的破坏性，在这些地区为野火的影响做好准备至关重要。最有利的防火方式，是将建筑改造策略与场地/街区范围内的景观管理相结合。有关其他防火方式的概述，请参阅城市土地学会报告 防火带：房地产防火策略.更新改造策略须着重加固建筑物围护结构，使其不易点燃。许多策略涉及降低材料可燃性，减少余烬进入后者可先于野火数英里到达。此外，定期维护的规范必不可少，因为堆积的残骸碎片（如落叶层）或储存在建筑周围的材料是常见易燃品。图表 6 列举了部分应对野火的更新改造策略；更多信息，请见如下资源：区域防火改造指南 商业与家庭安全保险学会家庭防火改造指南 内华达大学里诺分校“处理野火问题时，我们需要将建筑视为多个部分组成的 系统，这些部分包括屋顶、墙壁、窗户和通风口。.我们考虑改造结构以抵御灾害时，也需要考虑集群的问题。一个很好的例子是壁板、窗户和屋檐。”建筑与家庭安全保险学会研究工程师 Daniel Gorham纤维质水泥壁板可呈现类似木材的效果，并提供防火性能（左图）；金属或瓦片也可防止屋顶着火（右图）。42韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：野火图表 6 防火更新改造策略 防火屋顶（ASTM E108/UL 790 标准中的 A 级）屋顶按 A 到 C 分级，其中 A 级提供最大保护。许多商业屋顶材料，如石碴单层膜、沥青瓦、黏土、板岩、混凝土瓦或金属，已被评为 A 级。屋顶更换项目应以 A 级材料为目标，因为屋顶是建筑围护结构中最脆弱的部位之一。协同效益与利弊权衡：A 级屋顶也可抵御风载碎片及冰雹的影响。钢化隔热玻璃及可展开的非易燃百叶窗单窗格退火玻璃窗在野火的极端高温下容易破碎，从而暴露建筑内部。可用抗高温能力强三到四倍的多窗格钢化玻璃替代。考虑在高密度开发地区加装百叶窗作为额外保护层。协同效益与利弊权衡：安装双窗格玻璃窗还可提高能源效率，降低公用事业成本，增强对极端气温的韧性。非易燃覆层及外门木材及乙烯基塑料等可燃覆层/墙板常见于多种建筑类型，极易起火。人们可用混凝土、纤维水泥、灰泥、砖/石、金属或经阻燃剂处理的木材替代它们。FEMA 还建议更换外部保温饰面系统。协同效益与利弊权衡：部分覆层系统，如纤维水泥及混凝土，隐含碳量更高。外墙保温（无毒）及气密性发生野火时，加强外墙保温可减缓热量向建筑内部传导。增加保温层很容易与更换壁板或覆层结合。此外，天然保温材料，如干草包、羊毛或汉麻混凝土，均为耐火或防火材料，燃烧时不会释放毒副产品。野火产生的烟雾会导致远远超出野火区范围的重要健康风险，而严格气密的建筑不容易受到野火烟雾的侵袭。协同效益与利弊权衡：加强建筑保温及空气密封可大大减少供暖与制冷的能耗及成本，也可增强对极端气温的韧性。天然的保温材料也可降低隐含碳量，在某些情况下甚至可以固碳（如干草包保温）。防余烬通风口在建筑通风口安装八分之一英寸或更细的金属滤网，对限制余烬进入至关重要。滤网是一种非常重要的低成本改造方式，它会对建筑结构的防火能力产生重大影响。考虑在烹饪、暖通空调系统等通风口安装。排水沟盖如可能，安装与屋顶斜坡平行的非易燃排水沟盖。这样可燃垃圾就不会堆积。非易燃走道、阳台、露台、楼梯、围栏建筑外部通道或附属结构（如围栏），如可能，应用金属或轻质混凝土代替，如没有条件，则应选择复合塑料复或硬木。43韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：野火图表 6 防火更新改造策略 封闭/腹拱屋檐屋檐应使用非易燃拱腹进行封闭，因为余烬很容易进入其中。此外，热量会在下方积聚，导致易燃材料起火。屋顶与墙面交接处和墙基的防火板屋顶与墙面交接处（如屋顶窗所在位置）会产生拐角，余烬可能点燃其中积聚的残骸碎片。墙面与地面相接处同理。在上述地点安装非易燃防火板可降低可燃性。加强空气过滤为减少烟雾渗入及空气质量恶化引发的健康风险，可考虑在通风系统中安装高性能（如MERV 等级 13 或更高）空气过滤器。需注意，性能更高的空气过滤器可能会增加运行能耗。协同效益与利弊权衡：加强空气过滤、改善空气质量广泛有利健康，益处包括减轻极端高温带来的空气污染，以及降低 COVID-19 带来的病毒传播风险。现场备用电源（如太阳能加蓄电池）遭遇较大范围停电时，备用电源能使建筑保持舒适。现场可再生能源，如太阳能电池板和蓄电池，能够确保能源低碳，并保护当地的空气质量常见替代品如柴油发电机则截然不同。（续）考量与挑战美观。某些业主不喜欢非易燃材料（如纤维水泥壁板）的外观。然而，人们也可选择与传统木质覆层外观和感觉非常相似、但能提供更佳防护的材料。确定优先次序与边际成本。许多规模较小的业主在实施众多更新改造策略时，可能面临财务方面的挑战。处理建筑中最脆弱的部分，有助于确立策略的优先次序。例如，如果全面更换壁板的成本过高，业主可将地面以上几英尺的壁板更换为相应的非易燃材料或防火板，尽量减少开支。同理，在按正常计划装修期间，选择韧性材料或附加物是关键例如，若已有计划更换屋顶，以较小的边际成本增加为代价，同时解决排水沟、通风口以及任何屋顶-墙面防火问题，不失为谨慎的做法。同理，与其整体更换木质露台或其他延伸部分，不如将离建筑最近的部分更换为金属栅栏或其他非易燃选项。与能源效率及碳排放的权衡。许多抵御野火的策略，如高性能窗户和建筑围护结构，都能提高建筑能源效率、减少碳排放。然而，某些材料选择如更多地使用水泥和混凝土可能导致更高的隐含碳排放。谨慎选择材料，可确保实现多重目标。此外，太阳能电池板可能导致垃圾积聚，必须定期清理。建筑物周围环境及密度。在建筑密度较高的城市地区，或建筑密度较低但景观植被较多的地区，建筑物面临着更大的风险，也需要更高层次的保护。例如在建筑密集区域，钢化玻璃及非易燃壁板更为重要。44韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：野火不同建筑的独特脆弱性。进行任何更新改造时，每个建筑都必须单独处理。以野火风险为例：屋顶形状复杂、转角较多的建筑更容易出现碎片堆积和余烬引燃的情况。屋顶平缓、屋顶设备（如太阳能电池板或暖通空调系统）较多的商业建筑也是如此。根据建筑类型因地制宜，对于降低其脆弱性至关重要。双窗格、钢化玻璃的窗户是防火的关键。项目概况加州独栋住宅Steve Quarles加州大学合作推广部名誉顾问、前IBHS 野火与耐久性首席科学家，以及加州野火多发地区居民将他在建筑及野火韧性方面的知识用于自己的独栋住宅。该住宅位于低密度地区，建于 1965 年。随着时间的推移，Quarles 逐渐将建筑升级，以提高建筑结构的抗燃性。他首先将窗户更换为双窗格、带有金属框架的钢化玻璃窗，并指出自 2000 年代中期安装以来，钢化玻璃的成本已有所下降。随后，Quarles 决定增加太阳能电池板，并意识到它们会比现有屋顶长寿Quarles 指出，的确，“屋顶往往比建筑任何其他部分磨损得更快”，并且是脆弱性的关键来源做出这一决定后，他将现有的 A 级沥青合成瓦屋顶升级为更耐用的立缝钢屋顶（也是 A 级）。金属屋顶的安装还包括额外防火衬垫的安装。他还安装了更高质量的排水沟盖，并在屋顶的某些部分安装了防火、防余烬的通风口；屋顶主体则采用无通风口设计。由于该建筑与其他建筑间的距离较大，更换壁板并无必要，不过，折中的选择是更换靠近相邻住宅的墙面壁板。除更令人安心之外，上述更新改造亦有美感价值。安装双窗格玻璃也具有节能效果。虽然独栋住宅的规模与大型商业或多户建筑不同，但上述步骤大多适用于各种类型的房产。45韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/政策：韧性更新规划政策：韧性更新规划尽管美国某些地区存在针对特定风险的更新改造政策，但大多数司法机关尚未制定涵盖所有在险建筑、抵御所有风险的公共政策与计划。因系统性方法缺失、无法整合激励及强制措施，韧性更新范围仍十分有限。不同地域和投资范围内气候风险的具体情况，以及私营部门改造建筑时可能面临的最终要求，都包含不确定性。这导致人们不愿主动开始改造。为有意义地扩大实施范围，全面的政策和规划方法十分必要。它可提供框架，规划指导方针、标准及技术援助，供房产业主使用。尽管上述障碍存在，更新改造政策的早期迭代可以提供一定指导。本节将讨论若干障碍，并提供数个案例，展示已实施的韧性改造政策。人们必须清除这些障碍，以提高更新改造政策的有效性。鉴于问题的规模与复杂性，设计新的更新改造政策或项目对许多政府而言是一个艰巨的挑战。FEMA 的“自然灾害更新改造项目工具箱”基于案例分析以及针对全美各地更新改造项目的访谈，提供了初步指导，总结了经验教训。该工具箱列明了六大步骤：识别风险和弱点、评估建成环境背景、确定资金来源，以及设计、预备和实施计划。FEMA 自然灾害更新改造项目工具箱自然灾害更新改造项目工具箱：社区防灾建筑更新改造项目设计指南46韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/政策：韧性更新规划政策障碍：公平、数据与现有要求社会公平是韧性更新政策面临的核心挑战。例如在美国，低收入和 BIPOC 社区往往最容易受到复合风险（如洪水、极端高温和住房质量低劣）的影响。由于结构性不平等与种族主义，这些社区的财务及政治资源也受到了限制。举例来说，历史上及目前存在撤资现象，而这些社区也往往被排除在决策之外。2021 年城市土地学会报告 环境正义与房地产 对此有所论述。与更新改造相关的公平问题如财产价值加速上升导致人们流离失所；无力承担巨额的合规成本；或缺乏资金、专业知识和时间开展改造项目都必须在政策制定中加以考虑。除非对历史性边缘化社区造成的潜在影响得到缓解，且真正的社区参与能为监管提供依据，否则政策制定者很可能在通过新立法时失败。近期俄勒冈州波特兰市的防震改造条例事件便体现了此类障碍。该条例遭到社区抵制，因为人们担心租金上涨，也担心具有文化价值的建筑（如非裔美国人社区教堂）受到影响。该条例因此被搁置。数据可得性及政策/项目管理流程也是根本障碍。更新改造政策要求市政府获取详细信息，了解当地既有建筑的特点，以及建筑面临当前及预测的气候灾害时暴露的弱点。小型社区可能并不具备、也无力搜集上述信息。确保城市工作人员有能力管理沟通、外联和技术援助，并帮助业主对接融资，也是重大障碍。既有政策也会给更新改造工作带来障碍。例如，区域划分要求（如高度限制、地块边界及建筑退线要求、机械安置或楼层/面积计算）禁止业主通过抬高或扩建屋顶来代替因洪水风险而不再使用的一层，也禁止业主通过添加更厚的保温及外墙材料来抵御极端气温，或将机械设备置于屋顶或洪泛区之外的侧院。修改区域划分规定从政治角度很难做到，且耗时巨大。此外，如前所述，历史性建筑保护法规也会严重阻碍那些影响历史街区或建筑结构外观的更新改造。既有政策先例应对气候灾害的更新改造并非全新过程。几十年来，美国的许多地区尤其是地震多发区域，都有支持或要求改造的计划和政策。下面列出了一系列长期存在和比较新近的更新改造政策。需注意，尽管 国际既有建筑规范（IEBC）灾害条款为建筑改造融合减灾措施提供了指导，但这些条件仅适用于已采用 IEBC 的州或市范围内，正在进行维修、改造、更换住户、扩建或搬迁的建筑。本节重点讨论哪些政策可鼓励或要求房地产业主为提高韧性这一特定目开展更新改造。美国西部地区抗震改造条例 加利福尼亚（洛杉矶、旧金山、奥克兰)、俄勒冈州，以及华盛顿州多城已通过或考虑通过强制性防震改造条例，因为该地区极易受地震影响。这些条例通常要求特定建筑类型进行更新改造，以处理特定的防震缺陷，如“软层”、非弹性混凝土或无筋砌体建筑。部分条例可追溯至 20 世纪 80 年代，例如帕洛阿托的政策，但许多条例是近期才制定的。例如，洛杉矶要求软层建筑的业主在 7 年内完成更新改造，疑似非弹性混凝土建筑的业主有 3 年时间来确定其结构是否需要改造，如确需要，则有 25 年时间来完成改造。政策激励与技术援助计划，如加利福尼亚州的“地震支架-螺栓”47韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/政策：韧性更新规划计划，通常是条例的前奏或配套措施。计划提供财政援助，或为业主介绍有执照的承包商，以完成所需改造。针对防洪改造的区域划分创新 部分位于海平面上升及沿海风暴前线社区，已经通过了新的区域划分规则，以应对在高风险地区进行大范围更新改造的需要。2012 年飓风“桑迪”造成广泛破坏后，纽约市的建筑物业主在改造分区规则方面（如前述高度限制以及楼层/面积要求）遇到了重大障碍。为解决这一障碍，市政府通过了临时性区域划分修正案，即沿海抗洪区划修正案。这一法案后被永久确立，赋予人们更多灵活性，以处理法规允许的高度增加、机械安置、可行的街景改善以及其他设计要素，并将灵活规则覆盖区域从年度超限概率 1%/百年一遇（100-year/1 percent annual chance）扩大至年度超限概率 0.2%/五百年一遇（500-year/0.2 percent annual chance）洪水的洪泛区。同样，2021 年波士顿也采取了 沿海抗洪性覆盖区规定，要求位于特定洪泛区、须经开发审核的建筑同时接受韧性审核；与纽约条例类似，放宽了对高度、建筑面积及通道特性的要求；并要求建筑遵循该市的 沿海抗洪韧性设计指南。该指南规定了针对洪灾的适当改造策略，并点明其与其他风险改造的协同效益。建筑如需抬高，灵活区划规则允许其超越高度限制。48韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/政策：韧性更新规划洪泛区管理条例在美国，在 FEMA 定义的洪泛区内开展建设，由当地洪泛区管理条例监管。成千上万的社区均存在该类条例。条例通常适用于新建以及既有建筑的“实质性改善”项目。这些项目可能引发改造，以确保建筑通过某种方式无论是将建筑全面抬高，还是使最低居住楼层高于洪水水位，或是湿式/干式防洪免受洪水侵袭。例如加州圣塔芭芭拉市的条例要求洪泛区所有“实质性改善”项目：使用防洪材料及公用设备进行建设，运用可尽量减少洪灾损失的方式和操作；将包括地下室在内的最低楼层抬高，超过基础洪水立面标高两英尺，在某些高风险区域，还需同时超过临近最高地表两英尺；其中防洪的非住宅建筑须高于基础洪水立面标高两英尺，以保证建筑水密性，而其他结构组件能够抵御流体静力/动力（hydrostatic and hydrodynamic）荷载及浮力的影响；以及设计完全封闭、底层以下的非地下室区域。该区域仅用于车辆停放、进出建筑或物品储存，且会被洪水淹没，通过允许洪水进出自动平衡外墙所受的静水压力。此外，遭到洪水反复破坏或严重损毁的建筑，可能有资格获得联邦政府在 NFIP“合规成本增加”项目下提供的更多财政援助。绿色屋顶重建要求一些欧洲城市，如德国的汉堡和瑞士的巴塞尔，已将屋顶更换时的绿色屋顶要求制度化，从而增强对极端气温的适应性、加强雨水管理。2002 年，巴塞尔在其建筑规范中增加了对平面屋顶更换项目的绿色要求，并于 2010 年扩大范围，规定更新改造项目涉及的平面屋顶必须符合绿色要求。1990 年代中期及 2000 年，持续数年的激励计划提供了按平方面积计算的直接补贴，以刺激人们吸收、促使业主接受政策这是加强社区对新法规支持的常见策略。丹佛地区还要求超过 25,000 平方英尺的建筑在需要更换屋顶时安装绿色屋顶，呼应了“定期维护是增加韧性解决方案的好时机”这一建议。建筑性能标准美国城市开始实行更严格的政策，要求既有建筑进行改造，已满足能源效率或碳排放标准。这些政策通常被称为 BPS 条例，如近期在圣路易斯通过的条例。尽管上述标准通常不涉及物理气候风险改造，但（如前所述）高效建筑为韧性提供了间接好处。此外，强制要求能源改造创造了机会，使人们能够同时、低成本地增加韧性更新融资和建设。49韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/财务：韧性更新开支财务：韧性更新开支为韧性更新发展融资可能是整个过程中最困难的方面。成本是其中的重要障碍，它导致低收入建筑业主难以开展改造；能够降低准入门槛的激励措施和融资方案是公平实施改造的关键。分阶段实施更新改造战略有助于在一段时间内分摊成本，但前期成本仍令人望而却步。与节能激励措施相比，加固建筑物、应对物理风险的激励措施不太常见；将两者结合的项目更有可能获得融资。国家建筑科学研究所的 韧性激励路线图 阐述了房地产价值链及公共部门行为人如何开发更具吸引力的激励结构，通盘考虑抵押贷款、保险政策、税收优惠、财政补助及其他机制。然而，韧性激励措施的确存在，且并非唯一的更新改造融资途径。本节讨论了若干可供业主选择的融资方式。“针对 风险 缓解的投资并未反映其真实回报价值。这是因为供应链中各方开发商、业主、租户、保险公司、贷款人、社区的利益并不一致。建筑业主为建筑韧性支付了额外费用，而其他利益相关者（税务机关、贷款人等）则免费享受了这一共同利益。激励措施将共同利益转回支付韧性初始成本的一方，能够更公平地分配成本和利益，协调利益相关者利益，促进建筑韧性，并降低长期持有基础设施的成本。”摘自国家建筑科学研究所 韧性激励路线图将建筑加固与能源效率或可再生能源相结合，可增加更新改造的商业可行性。50韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/财务：韧性更新开支资本性支出预算随着气候韧性总体成为风险管理的常见方面，韧性更新可能被相应视为标准对拥有足够资金的业主而言，明显的解决方案是，基于对更新改造创造回报、避免损害造成损失、避免销售折价的期望制定资本性预算并支付开支。然而，地产类型、位置及投资标准的问题也可能导致人们难以从大型投资组合中选择可进行更新改造的地产。例如，商业地产可将改造成本作为运营费用转嫁给租户，但多户住宅地产可能无法做到；部分地区的租金足以支撑人们收回更新改造投资成本，而其他地区的租金并不足够；增值型地产通常可进行韧性改造，而完全稳定的核心地产却不能。贷款与融资“我想达成如下效果：即只要资产因气候风险被标记，测算时就要考虑 更新改造。”LBA Realty ESG与可持续发展部门总监 Michelle German对于缺少大额资本预算的房地产业主而言，确保融资是开展改造的关键。下文将讨论若干潜在的改造融资方案，包括现有及新兴工具。房产评估清洁能源 韧性（PACE R）融资PACE R 融资拥有多个别称（C-PACE 针对商业地产，R-PACE 针对住宅， R 表示已增加韧性元素）作为更新改造尤其是与能源效率相关项目的融资策略，已越来越受到人们的欢迎。PACE R 融资已在 26个州活跃并运作，以低利率提供前期资金，融资期限通常为 20 年或更长。贷款保留在特定房产之上，作为税收评估，待出售时转给新的业主。通常情况下，100%的硬成本和软成本都能覆盖。PACE R 计划所涵盖的项目如华盛顿金县的项目通常同时包括能源项目（如暖通空调/照明更换和电动汽车充电），以及针对韧性的投资，如防震加固、降低大风及洪水风险。各州或全球各地区并非都能利用 C-PACE，各州也并非都会资助物理风险韧性项目。此外，PACE R 还要求主要抵押贷款人或其他贷款人同意评估优先考虑私人借贷，这对许多房地产公司而言是一个重大障碍。不过，随着贷款人对该项目越来越熟悉，这一情况可能正在转变。51韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/财务：韧性更新开支“一派观点认为，C-PACE 就是贷款，你就应该按照 C-PACE 如何融入整个资本结构的方式分析交易。另一种看法则是根据其本质，将升级成本及其融资成本 C-PACE还款支出 作为营业费用。如果根据租赁条款，它们可以被归类为营业费用，那么净现金流将受到何种影响？如果结构合理，尤其在三方净租赁的情况下，上述改进及还款成本能否作为营业或资本费用转嫁给租户？作为投资人，你需要了解这些方案，也需要了解如何根据经营业绩、现金流及资本结构情况看待它们。”DBRS Morningstar高级副总裁Kevin Augustyn改造商业抵押贷款及贷款工具在建筑再融资时，那些通过降低运营成本、提高净运营收入增加建筑价值的改造，往往也是具有能源效率收益的改造（如应对极端高温进行的高性能围护结构改造）测算过程应考虑这一点。例如，纽约市的RiseBoro 社区伙伴关系将改造实现的大额节约纳入其建筑物再融资贷款中，通过在测算时考虑上述节约，保证了更高的贷款价值。其他缺乏直接能源效益成分的韧性更新，虽然其价值很难量化，但仍能通过本报告“商业案例”部分提到的途径如增加销路、租金收入或入驻率在测算中得到体现。与贷款人合作，沟通有关上述机会的事宜，将有助于普及这一方案。麦肯锡近期报告指出，银行正加速采取行动，回应将气候风险纳入资本分配及贷款审批、为气候相关项目调动新资金的需求和前景。其他融资工具也不断改变，以反映韧性更新。绿色抵押贷款能够支持上述目标。房利美（如 HomeStyle Energy 抵押贷款）和房地美（如 GreenCHOICE 抵押贷款）等大型供应商已开始提供此类贷款。针对独栋住宅，这些抵押贷款选择允许借款人在购买或再融资时为更新项目提供高达升级后住宅价值 15%的资金。符合条件的改进措施包括能源和高温韧性措施，如太阳能电池板、气密、保温、高效窗户和暖通空调升级；节水措施，如低流量卫生器具；甚至野火、地震及洪水韧性措施，如地基改造或风暴潮屏障。落基山研究所建议简化和扩大上述产品供给过程，以覆盖更多房屋业主，尤其是中低收入业主，因为截止目前，全国对此吸收程度仍然低于所需水平。52韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/财务：韧性更新开支绿色银行如特区绿色银行（DC Green Bank）已开展融资项目，将能源效率与气候韧性结合，如 Faircliff 东广场重新开发项目。该经济型全电力住房项目由开发商 Jonathan Rose 开发，将以被动式节能屋认证为目标，结合绿色屋顶以改善雨水管理。这些机构对于调动私人资本用于建筑层面改造至关重要。如资金用途广泛，足以涵盖多种可持续发展/韧性相关活动，较大的公司可以发行绿色债券，支持韧性更新。绿色债券主要用于资助降低能耗及碳排的更新改造，较少用于加固建筑或基础设施以抵御物理气候风险。正如全球气候适应中心（Global Center on Adaptation）所指出的，涵盖降低物理风险活动的债券多由当地政府及政府支持实体发行，用于支持公共基础设施开发建设，而非用于私营公司的个人财产加固。然而，投资人对绿色债券的需求迅速增长，并已超过供给。自 COVID-19 疫情发生以来，人们更为关注以社会或环境影响为中心的“主题”债券。房地产公司日益转向绿色债券，为气候相关活动提供资金。一个典型案例是，2021 年初，新世界发展公司曾为一只 10 年期、面值 2 亿美元的可持续发展挂钩债券定价。该债券用于支持长期的可持续发展举措，包括处理物理气候风险。传统资金来源也可进行改进，从而覆盖未被银行服务的人群。例如，在菲律宾，小额贷款机构与非营利组织 Build Change 合作，为低收入家庭开发小额贷款试点项目，提供防震、防台风改造所需的资金，并已为数百万家庭提供服务。州和地方补助及激励措施在美国，许多地方性及州政府层面的项目已经出现。它们包括财政和非财政两部分，激励业主开展实施。对地方性激励政策的进一步研究，有助于消除改造实施过程中的财政障碍。某些措施在州层面发挥作用：前文提到的加州“地震支架-螺栓”项目；南卡罗来纳州的“安全住宅”项目、“阿拉巴马住宅加强”项目与 IBHS 的“加强型标准”项目合作，分别为业主提供 5,000 美元和 10,000 美元的补助，以加固建筑、防止大风和飓风破坏；另有佛罗里达“减轻飓风损失”项目为住宅及商业地产提供更新改造资金，以抵御风暴和洪水。上述金额虽然较小，但可能足以帮助大量易受气候风险影响的小型建筑获得便宜高效的更新改造技术。其他地方项目运用更大的资金流，提供更大额的补助，如伯克利的“防震改造补助项目”。该项目使用 FEMA的联邦减灾补助，可为建筑业主提供超过 10 万美元的资金。还有一些项目使用当地资金流，如北卡罗来纳州夏洛特麦伦布（Charlotte-Mecklenburg）的“防洪改造补助”（retroFIT floodproofing grant）使用雨水收费，为洪泛区商业和住宅建筑符合条件的减灾项目支付高达 95%的成本。公共事业部门也为特定韧性功能提供补助，例如，太平洋煤气电力公司（PG&E）的补助项目提供 10 万美元，用于设立新建及既有建筑韧性中心。此外，尽管许多地方公共事业部门管理的节能翻修（weatherization）计划集中于能源效率方面，但它们也为家庭或企业升级改造提供资金，从而增强其应对极端气温的韧性。马萨诸塞州的“大规模节能”（Mass Save）计划就是一例。53韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/财务：韧性更新开支除补助外，各市还可为韧性更新提供地产税减免。纽约市一方面规定大多数主要房屋翻修必须安装绿色屋顶、太阳能电池板，或两者兼顾；一方面为绿色屋顶改造提供高达每平方英尺 15 美元的税收减免。这一改造同时也可参与该市的 C-PACE 计划。更易遭受极端高温和雨水泛滥社会影响的街区可享受更高的税收减免额度。华盛顿特区提供类似的 15 美元/平方英尺的绿色屋顶退税，休斯顿也为雨水绿色基础设施（包括绿色屋顶）制定了减税计划。最后，部分地区如芝加哥为包括绿色屋顶、集雨系统或能源韧性组件（如太阳能电池板）等在内的更新改造项目提供诸如加快建筑许可审批的非财政优惠。联邦补助及贷款项目在美国，联邦资金是更新改造资金最大的潜在来源之一，但其申请过程以复杂和耗时著称。在符合条件的情况下，业主通常需要通过当地政府申请，才能获得该笔资金。然而，如下项目值得一提。涵盖多种灾害的“减灾补助项目”(HGMP)以及“防洪减灾支援补助”均为 FEMA 管理的大型补助项目，用于资助大范围、昂贵的灾后改造项目。上述补助发放通常优先考虑大型社区基础设施或设备，如机场、医院或历史建筑，但并非局限于此；部分城市利用其资金流支持个别项目，如加州伯克利的防震改造或夏洛特麦伦布的买断项目。FEMA 的“建设韧性基础设施和社区”补助，旨在用于社区灾前预防，涵盖了与HGMP 类似的项目。同样地，美国住房与城市发展部著名的灾后重建及减灾项目“社区发展整笔拨款”，可由州及地方政府申请，之后分发给受到影响的居民和企业，也可用于近期遭受气候灾害影响地区的韧性更新。最后，新兴的循环贷款计划如近期由 持续减轻风险以保障未来（STORM）法案创设的计划，将向各州及当地政府提供低息资金，以设立贷款用于抵御和降低多种气候灾害风险可能会作为更新改造的融资策略发挥作用；举例来说，处理洪水反复或严重损毁建筑结构的问题，是 STORM 法案的主要目标之一。他国政府也创建了融资计划来支持韧性更新改造。例如在新加坡，国家公园局自 2009 年起实施了“高楼绿色激励计划”。该计划提供补贴，最多覆盖既有建筑安装绿色屋顶或垂直绿化相关开支的 50%。该项目自成立以来已资助了 100 多座建筑。54韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/结论结论对于大小业主而言，韧性更新过程复杂，而房地产行业及当地政府方才开始解决需求及组织规模问题，以鼓励私营部门采取行动。尽管如此，现有的更新改造项目与项目概况为我们提供了起步阶段的经验教训。更新改造设计技术已得到充分理解，市场对韧性建筑的兴趣日益增长，新的融资工具不断拓展以满足需求尤其在业主能够成功结合能源效率投资与建筑加固的情况下。主要问题在于，我们应如何充分调整上述因素、迅速推进政策吸收以应对不断恶化的气候风险，以及如何在社会和经济领域公平地实施改造，确保兼顾每位利益相关者。未来几年，韧性改造预期将成为房地产行业的主要操作：要保证既有建筑投资的长久安全，别无他法。我们不必等待；业主、设计师、政策制定者和金融专业人士越早采取行动，保护住户、提升价值，我们的机会就越大。55韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/报告团队供稿人Clay Haynes Public Square 创始人Daniel Gorham 建筑与家庭安全保险学会研究工程师Daniele Horton Verdani Partners 创始人、首席执行官Ellie Tang 新世界发展公司可持续发展主管Ibbi Almufti 奥雅纳初级合伙人John Bolduc 马萨诸塞州剑桥市环境规划师Joy Sinderbrand 纽约市住房管理局复原及韧性部门副总裁Kevin Augustyn DBRS Morningstar 高级副总裁Michelle German LBA Realty ESG 与可持续发展部门总监 Ryan Cassidy RiseBoro 社区合伙企业可持续发展和建设总监 Satpal Kaur SATPAL 创始人、设计与建筑科学负责人Steve Quarles 加州大学合作推广部名誉顾问、前 IBHS 野火与耐久性首席科学家报告团队主要作者August Williams-Eynon 可持续发展经理ULI 项目成员Lindsay Brugger 城市韧性团队副总裁Marta Schantz 绿色印记团队高级副总裁Billy Grayson 中心与倡议团队执行副总裁James A.Mulligan 高级编辑Joanne Platt,Publications Professionals LLC 手稿编辑Brandon Weil 艺术总监Deanna Pineda,Muse Advertising Design 图像设计城市土地学会感谢 Kresge 基金会对本报告及ULI 城市韧性项目的支持。

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本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场行业深度：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望 2023 年 02 月 01 日“两集中”下土地市场由热转冷，低溢价与城投托底成普遍情况。（1）2021年随着土拍政策的完善，土地市场的成交热度大幅降温，适逢地产销售下行、融资收紧，房企拿地意愿和能力下降。21 年 22 城三批次土地成交金额分别为10552/6441/5940 亿元，土地成交面积为 10794/7208/6314 万平，溢价率从首批的 14.8%降至第二/三批的 4.0%/2.6%，流拍率从首批的 2.6%升至第二/三批的 8.8%/14.8%。（2）2022 年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企观望情绪浓、竞争抢地意愿弱。22 年22 城前三批土地成交金额分别为 4968/5413/4894 亿元，土地成交面积分别为3903/4230/3983 万 平，流 拍 率 降 至 10.5%/4.7%/4.9%，溢 价 率 仅 达4.7%/4.1%/2.6%。（3）大部分民企退出，城投托底拿地成主导。22 城 2022 年第三批次中城投拿地建面占比 67%，市场化国企/央企拿地建面占比 14%，民企拿地仅占 17%。楼市行情未完全修复，整体止跌在即，但全面回暖仍需时间调整。（1）住宅销售下滑，房价走弱。2022 年全年商品房销售面积11.46 亿平，销售金额共11.67万亿，同比下降 27%/28%。成交房价自 21 年持续下跌，直至 22 年下半年逐渐回升，22 年 12 月成交房价 10550 元/平米，较 21 年底回升了 7%，仍低于“两集中”之前的水平。（2）市场去化能力下降，库存出清时间长。截至 2022 年 12月底，全国商品房待售面积 56366 万平，同比增长 10.5%，存销比达到 5.98。土地政策先紧后松，刺激效果不佳。（1）“两集中”前以零散的常态化供地为主，地价高企，“地王”频出，土地财政依赖程度高。（2）为维护房地产平稳发展，中央推出集中出让制度，21 年土拍政策逐渐完善，严控地价、售价。2021年第二批土拍 22 城均设置了限地价的要求，并将溢价率上限统一下调至 15%，其中 14 城设置限售价。第三批竞拍规则基本不变，出让门槛和出让条件有一定程度的放松，如取消竞配建、竞自持、竞品质等，流拍率高的城市放松幅度更大。（3）2022 年政策继续松绑，降资质、降地价、提限价，政府让利房企。各地政府在维持“限地价、限房价”基本出让条件不变的同时，在竞拍规则、开发资质、资金门槛等多维度进行松绑，并且优化挂牌地块，提高中心区域比重。楼市政策先紧后松，坚持“房住不炒”不动摇。（1）销售端：2021 年受“五档分类”管控的影响，房贷收紧，利率偏高。2022 年央行两次降准，三次降息（5 年期以上 LPR 利率），全国首套房贷利率下限降至 4.1%，与年初相比累计降幅超 140bp。2022 年“限购、限贷、限售、限价”等政策由严转松，295 个省市共出台 595 次房地产松绑政策。（2）供应端：2022 年中央为保交楼推出 2000亿专项借款和 2000 亿再贷款支持计划，并且自下半年起支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，融资环境有实质性改善。未来展望：（1）土地市场供应缩量，平抑地价目标基本实现，住宅销售低迷，房价走弱明显。（2）集中供地模式不会突然取消，或将通过增加出让批次的方式逐步淡出土拍市场。（3）房企短期拿地意愿仍难恢复，但随着融资环境转好、资金压力减轻，规模化民企在 2023 年可能出手拿地，不再热衷抢地，而是精选地理区位，审慎拿地，保持土地利润率。风险提示：市场回暖速度或不及预期；政策放松效果不及预期、政策重新收紧；房价持续下跌的风险。推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电话：18817507365 邮箱：chenli_yjmszq,com 相关研究 1.地产行业 2022 年度数据点评：销售回暖须房企拿地金额先企稳-2023/01/19 2.地产行业周报（20230102-20230108）：金融端决心力度大于需求端，预计投资先行带动销售转好-2023/01/11 3.地产行业周报（20221226-20230101）：房地产行业支柱地位再次确认，中央与地方政策持续刺激-2023/01/06 4.2022 年 12 月中国房地产土地市场数据点评：十二月土地市场热度回升，国央企仍为拿地主力-2023/01/05 5.2022 年 12 月中国房地产销售数据点评：十二月房地产销售小幅翘尾，国央企领先态势持续-2023/01/03 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1“两集中”政策出台背景.3 1.1 2019-2020 年房企融资增加，助推土拍市场热度上升.3 1.2 2020-2021 年“房住不炒”方针下房价仍见攀升.3 2“两集中”政策前后的土地出让制度.5 2.1“两集中”前常态化供地为主，多次少量零散供地.5 2.2“两集中”政策下土地集中出让，22 城降低供地频率.5 3 首次“两集中”土拍市场异常火热.6 3.1 龙头房企积极拿地，联合拿地趋势明显.6 3.2 热点城市房企利润压缩.7 3.3 热度分化成常态，各地高溢价与流拍互现.8 3.4 多数城市楼面均价延续上涨趋势.8 4 首批土拍“两集中”后土地市场遇冷.10 4.1 土地市场：量减频增价涨，溢价与流拍率趋平.10 4.2 土拍政策：先紧后松，刺激效果不佳.15 4.3 拿地企业：民企退出，城投托底.19 5 住宅销售市场仍处低谷，利好政策频频，但仍需时间调整.24 5.1 住宅销售市场情绪依然低迷，无法有效刺激房企拿地.24 5.2 楼市政策：先紧后松，坚持“房住不炒”总基调.28 6 回顾与展望.31 6.1“两集中”政策目标是否实现.31 6.2 土地出让“多次少量”“因城施策”或将成为新常态.31 6.3 土地市场仍待楼市回暖，民企参与度或有提升.32 7 风险提示.33 插图目录.34 表格目录.34 ZVjYrUlZvWbWzRvNbR8QbRoMpPmOnOjMnNoMkPnNoM6MoOuNwMoMmRMYtPzR行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1“两集中”政策出台背景 1.1 2019-2020 年房企融资增加，助推土拍市场热度上升 为应对疫情带来的不利影响，2020 年初整体信贷环境宽松，房企融资难度较2019 年下半年明显降低。2019 年 32 家重点房企发债总金额为 1446.89 亿元，其中上半年发行规模 871.19 亿元，下半年发行规模 575.7 亿元。2020 年信贷政策放松，房企融资难度降低，32 家房企 2020 年发债总金额为 2420.11 亿元，同比上涨 67.3%，其中上半年发行规模 1337.69 亿元，下半年发行规模 1082.42 亿元。与此同时，多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，在房地产交易环节从供需两端助力市场复苏，土地市场热度迅速上升。图1：32 家重点房企 2019 年-2020 年融资情况 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 从 2020 年全年来看，2020 年住宅用地成交宗数 29903 宗，同比增加 10%；成交规划建面 24 亿平方米，同比增加 12.1%；成交楼面均价为 2841 元/，同比上涨 6.2%，土地市场热度明显高于 2019 年。1.2 2020-2021 年“房住不炒”方针下房价仍见攀升 地市热度的走高也刺激了购房需求释放，新房成交热度随之上升。32 家重点房企 2020 年销售金额为 41245.36 亿元，相较于 2019 年的 37307.52 亿元，同比增加 10.6%，销售楼面均价由 2019 年的 17261 元/上涨为 18313 元/，同比上涨 6.1%，楼市市场保持着较高的活力。同时从中指数据库可以看出，2019 年到 2020 年，32 家房企在二线、三四线城市的销售均价整体有所上涨，同比涨幅分别为 7.2%、4.7%，房价继续上升的趋势较强。进入 2021 年，房地产市场热度不减。前 5 月住宅商品房累计销售面积同比增长近 40%，成交金额同比涨幅高达 57%，楼市热度居高不下。同时一二线城市新房成交价格上涨速度明显快于三四线城市。05001,0001,500050100150债券数量（只）发行规模（亿元）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图2：32 家房企 2019 年-2021 年销售情况 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 010,00020,00030,00040,00050,000销售金额（亿元）销售均价（元/）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 2“两集中”政策前后的土地出让制度 2.1“两集中”前常态化供地为主，多次少量零散供地 2021 年之前的土地出让制度，大多数城市都是常态化供地，一年内多次少量零散供地，各个城市供地频率如何由各地的自然资源部决定。在原有的常态化供地模式下，一些地区采用“先次后好”的顺序供地，逐步抬高地价，从而增加土地出让金总收入，土地财政依赖程度愈发提高。同时部分企业在土地拍卖过程中联合围标压低地价、违规制造“马甲”参与竞买，究其根源在于开发商努力控制成本、提高利润。多年土拍唯一没有变化的就是价高者得地，按照市场化手段操作，但是销售端却进行行政干预：限价、限购。在常态化供地的模式下，房企保证土储竞相拿地，地价不断上涨。房企成本不断提高，利润空间被压缩。2.2“两集中”政策下土地集中出让，22 城降低供地频率 2021 年 2 月 26 日，自然资源部要求 22 个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次，同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于 10%。实施“两集中”土地出让制度的 22 个重点城市，除包含北上广深 4 个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等 18 个二线城市。“两集中”政策实施以前，常态化供地每月推出土地数量较为均衡，土地出让集中度较低。2021 年实施“两集中”政策之后，在“集中发布出让公告、集中组织出让活动”政策导向下，土地出让集中度明显提升。2021 年 4 月、8 月、11 月供地数量占全年数量的比例分别为 15.2%、13.8%、16.6%，3 个月供地数量占比达到 45.3%。2022 年推出地块数量大幅减少，多地集中出让土地次数不只 3 次，但土地集中度相较于“两集中”政策之前仍有明显提升，2022 年 3 月、6 月、11月供地数量占全年供地数量的比例分别为 14%、12.1%、16.1%，3 个月合计占比达到 42%。图3：22 城 2020 年-2022 年月度供地数量（宗）资料来源：中指数据库，民生证券研究院-500 1,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 3 首次“两集中”土拍市场异常火热 3.1 龙头房企积极拿地，联合拿地趋势明显 在首次“两集中”土拍过程中，房企拿地的积极性普遍较高。截至 2021 年 6月底，22 城第一批集中供地全部出让结束，成交土地出让金 10671 亿元，成交建面 11145 万平，拿地企业超 400 家。从拿地面积上来看，全国化民企、市场化国/央企、地方民企拿地占比位于前列，分别为 29.9%、27.4%、19.0%，民企整体拿地势头较强。同时，头部房企优势明显，对中小房企有挤出效应。Top50 房企拿地权益建面超 6000 万平，拿地权益金额约 7109 亿元；Top30 房企拿地权益建面约 5300 万平，拿地金额约 5850亿元。按照成交地块宗数统计，万科地产、保利发展、招商蛇口、金地集团、龙湖集团位居前列。图4：2021 年一批次各类企业拿地面积占比（%）资料来源：中指数据库，民生证券研究院 首批集中供地中，部分城市合作拿地比较显著，比如北京、宁波、武汉等，合作拿地比例分别为 47%、34%、24%，北京房企合作拿地趋势明显，合作拿地宗数占比达到近五成。从城市能级来看，一线城市房企联合拿地情况渐显，“北广深”三个一线城市合作拿地占比分别为 46.6%、26.3%、33.3%。12.9.4.4).9.0%0.4%城投市场化国企/央企混合所有制企业全国化民企地方民企其他 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 表1：首批集中供地典型城市合作拿地宗数占比 城市 合作拿地宗数 成交宗数 合作拿地占比 北京 14 30 47%宁波 10 29 34%武汉 12 49 24%厦门 1 5 20%广州 8 42 19%成都 7 40 18%长沙 5 33 15%杭州 6 57 11%资料来源：各城自然资源和规划局官网，亿翰智库，民生证券研究院 3.2 热点城市房企利润压缩 纵观 22 城盈利空间，许多热点城市房企盈利空间收窄，部分企业甚至面临亏损拿地的局面。在盈利空间较窄的城市中，北京虽严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，房企利润仍面临压缩。土拍热度较高的城市如杭州、厦门、深圳，限价力度较为严格，新房顶着限价出售，房地价差较小。重庆、无锡虽然没有对新房进行限价，但部分热门地块的楼面地价已经与周边房价接近，如重庆沙坪坝区西永地块，楼面地价为 10460 元/，周边房价在11000-14000 元/，房企利润空间较小。在青岛、长春等城市，房地价相对处于合理区间，且新房限价力度不严，地块利润空间相对宽松。表2：首批集中供地热门地块价格与新房价格比较 城市 地块 成交价 楼面地价（元/）周边房价（元/）新房限价（元/）杭州 西湖区双浦地块 28.22 亿元 自持29348 28200 28200 重庆 沙坪坝区西永地块 32.5 亿元，溢价率 130460 11000-14000/无锡 梁溪区中储地块 41.71 亿元 配建66100 18195 20000-25000/北京 朝阳区金盏乡地块 26.83 亿元 政府持有 15R982 71000-76000 76000 天津 南开区天拖地块 29.9 亿元 3000 30303 36000-43000/厦门 思明区半兰山地块 92.3 亿元 配建36200 50589 71600 71600 青岛 市北区开平地块 6.42 亿元 自持2156.9 17000 25000-30000/资料来源：保利投顾研究院，中指数据库，民生证券研究院 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 3.3 热度分化成常态，各地高溢价与流拍互现 在首次“两集中”新政下，各地市场表现不一，总体来看南方城市土地市场热度高于北方城市。一方面，高溢价地块频出，典型城市如重庆，2021 年首批两集中重庆成交地块 119 宗，其中 22 宗溢价率超过 50%，平均溢价率位列 22 城第一，为 38.9%。另外杭州市场热度也居高不下，57 宗成交地块中有 40 宗溢价封顶转入竞自持，部分地块自持比例高达 40%。除重庆、杭州外，深圳、厦门也土拍火热，深圳以 30.9%的溢价率紧跟重庆，位于 22 城中第二，厦门以 29.4%的溢价率位列第三。另一方面，长春、青岛等北方城市市场热度相对较低。长春在首次集中供地推出地块 38 宗，其中有 5 宗地块流拍，溢价率仅为 3.4%，流拍率较高为 11.6%。青岛推出地块 57 宗，其中有 1 宗流拍，但溢价率较低为 2.1%，位列 22 城中最后一位。图5：首批两集中 22 城溢价率（%）图6：首批两集中重点监测城市流拍率（%）资料来源：中指数据库，民生证券研究院 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 3.4 多数城市楼面均价延续上涨趋势 第一批次集中供地的 22 城中，绝大多数城市成交楼面均价相较于 2020 年有所上涨，其中郑州以 93.2%的涨幅位列 22 城之首，其次分别为重庆（85%）、厦门（69%）、无锡（65%）、长沙（57%）、合肥（49%）、天津（37%）、武汉（33%）、南京（33%）、宁波（30%）、青岛（24%）、沈阳（23%）、长春（23%）、成都（21%）、苏州（21%）、福州（16%）、杭州（13%）、北京（13%）、济南（8%）、深圳（3%）。仅有上海和广州两城成交楼面均价下跌，济南和深圳两城基本持平。38.912.1-10 20 30 40 50重庆深圳厦门杭州宁波合肥福州南京武汉济南无锡广州郑州天津沈阳长沙成都苏州北京上海长春青岛溢价率（%）12.511.635.198.339.093.511.752.22-2 4 6 8 10 12 14广州长春济南长沙福州杭州青岛天津流拍率（%）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 图7：2021 年一批次 22 城楼面均价（元/）与涨跌幅（%）资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：涨跌幅对比 2020 年平均成交楼面价-40%-20%0 0,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000成交楼面均价(元/)涨跌幅(%)行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 4 首批土拍“两集中”后土地市场遇冷 4.1 土地市场：量减频增价涨，溢价与流拍率趋平 4.1.1 土地成交规模收缩，流拍率较高，溢价率稳于低位 2021 年首批“两集中”后，房企受资金压力倍增、土拍政策收紧的影响，拿地意愿和能力有所下降，集中出让市场转冷明显，土地成交面积和成交金额均缩水，成交溢价率迅速降至低位，而流拍率达到历史高点。22 城 2021 年二、三批次土地成交金额分别为 6441/5940 亿元，土地成交面积为 7208/6314 万平，溢价率持续降至 4.0%/2.6%，流拍率升至 8.8%/14.8%。2022 年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企的参与热情并不高。从成交规模来看，集中出让市场在 2022年第二批后有所企稳，22 城前三批土地成交金额分别为 4968/5413/4894 亿元，土地成交面积分别为 3903/4230/3983 万平。从成交热度来看，市场因政策放松有所回暖，流拍率降至 10.5%/4.7%/4.9%，但溢价率仍处于低位，分别为4.7%/4.1%/2.6%，房企观望情绪浓、竞争抢地意愿弱。图8：22 城 2021-2022 年集中出让土地金额及面积 图9：22 城 2021-2022 年集中出让流拍率、溢价率 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 2022 年各地政府已下调计划供地规模，但土拍市场景气程度低于预期，22 城供地计划完成率不足 50%。2022 年大部分重点城市计划供地量较前年略有收缩，其中长春、天津、沈阳、郑州因土拍市场低迷，推地意愿不足，计划供地规模降幅超 20%。中指研究院数据统计 2022 年重点 22 城全年住宅用地供应计划共 12875万平，前三轮集中供地共挂牌 6312 万平，供地计划完成率仅 49%，除合肥、厦门、上海、杭州、成都外，各城计划完成率不足七成，这主要是因为土地市场热度持续走低，为了减少流拍及城投托底压力，政府在供地端推地更加谨慎。-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,00002,0004,0006,0008,00010,00012,000成交建面（万平）成交金额（亿元）2.6 8.8 14.8 10.5 4.7 4.9 14.8 4.0 2.4 4.7 4.1 2.4-5 10 15 20流拍率（%）溢价率（%）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 11 图10：重点 22 城 2022 年前三轮土地挂牌规模占当年计划供地的比例（%）资料来源：中指研究院，各城市 2022 年住宅用地供应计划，民生证券研究院 2022 年政府方积极优化土地供应质量、放松拿地规则，土地流拍有所缓和。重点 22 城 2022 年前三轮平均流拍率 6.8%，同比下降 1.5pct。其中沈阳、宁波、重庆、苏州、上海、无锡地块全部成交，长沙、杭州流拍率低于 2%，其余城市的流拍率均高于 5%。图11：22 城集中供地 2021/2022 年流拍率对比 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：长春、沈阳未推出第三批次集中土地出让。2022 年集中土地出让整体楼价因成交结构而有所上涨，重点 22 城 2022 年前三轮平均楼价为 12607 元/平，同比涨幅达到 34.5%，主因一线城市成交占比增加而呈现上升趋势。128 106 99 87 83 67 66 62 61 59 51 51 50 43 38 34 31 30 28 25 16 9-20 40 60 80 100 120 140合肥 厦门 上海 杭州 成都 南京 长沙 广州 无锡 天津 深圳 宁波 福州 苏州 郑州 北京 青岛 济南 武汉 沈阳 重庆 长春20.3 20.0 20.0 16.3 13.5 11.2 9.7 8.3 7.8 7.7 7.5 6.1 5.5 5.3 1.6 0.8 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0(25)(20)(15)(10)(5)0510152005101520253035济南 长春 天津 福州 广州 合肥 深圳 南京 成都 厦门 北京 武汉 郑州 青岛 长沙 杭州 沈阳 宁波 重庆 苏州 上海 无锡2022年前三批次2021年前三批次同比(pct)行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 12 图12：重点 22 城 2021-2022 年集中出让成交楼面价 资料来源：CRIC 克而瑞地产研究，民生证券研究院 土地市场进入调整期，缩量提质致多数重点城市楼面价走高，22 个重点城市中 13 城均延续了楼面价上涨趋势。其中，上海成交楼面价涨幅以 110%位居 22城之首，其次分别为苏州（ 35%）、青岛（ 35%）、重庆（ 33%）、南京（ 21%）、武汉（ 16%）、成都（ 14%）、广州（ 10%）、济南（ 5%）、北京（ 3%）、宁波（ 3%）、长沙（ 3%）、福州（ 1%），杭州基本持平，深圳和郑州略有下降，长春、合肥、天津、无锡、沈阳、厦门成交楼面价出现明显下降，除厦门外降幅不超过 15%。图13：重点 22 城 2022 年前三轮集中土地出让平均成交楼面价（元/平）资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：涨幅对比 2021 年前三轮集中土地出让平均成交楼面价，长春、沈阳未推出第三批次集中土地出让。尽管楼面价较 2021 年小幅提升，但受住宅销售低迷、房企融资收紧等多重因素影响，企业参拍热度低，大部分城市溢价水平较 2021 年下滑明显。22 城总体9,575 8,936 9,519 12,729 12,796 12,286-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000楼面均价（元/平）30%-16%-4%0!5%-15%1%3%-14%-1135%-5%5%-15%3%-8%-40%-20%0 00000100001500020000250003000035000北京 上海 厦门 深圳 杭州 南京 苏州 广州 无锡 福州 成都 宁波 武汉 天津 合肥 重庆 青岛 郑州 济南 沈阳 长沙 长春2022年前三批次楼面均价涨幅 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 13 成交溢价率由 2021 年的 8.3%降至 2022 年的 3.7%，同比下降 4.6pct。各城溢价率相比去年都有所降低，溢价率超 5%的仅有深圳、合肥、宁波、杭州、北京 5个城市，13 个城市溢价率不超过 3%，沈阳、长春地块均以底价成交。图14：重点 22 城 2021/2022 年集中土地出让溢价率（%）对比 资料来源：中指数据库，恒通房地产，民生证券研究院 备注：长春、沈阳未推出第三次集中土地出让 4.1.2 热度分化严重：房企拿地聚焦一线城市及长三角城市群，城市之内核心地块多以触限竞得 行业整体环境致粗放式抢地模式不再适用，房企回归一二线城市拿地，而2022 年聚焦的城市范围进一步收窄，地块成交的城市间区域热度分化更加显著，一线城市（北上广深）、长三角城市群、成渝城市群成为拿地主流。一线城市中，上海共以 2713 亿元的总成交金额位列第一，其次分别为北京（1480 亿元）、广州（1030 亿元）、深圳（639 亿元），除广州外溢价成交比例均超 45%，其中深圳以 79%的溢价成交总数占比位列 22 城之首。以杭州（1815 亿元）、苏州（632 亿元）、南京（1193 亿元）、合肥（584 亿元）、宁波（528 亿元）为代表的长三角区域对开发商吸引力较强，溢价成交宗数比例均超两成。成渝城市群中，成都土地热度处于较高水平，成交金额 1121 亿元、溢价成交宗数比 23%，重庆因供应端收缩而热度下降。长春、沈阳、天津、青岛等北方城市集体遇冷，成交金额及溢价成交比率双低。10.0 8.7 5.8 5.7 5.3 3.6 3.2 3.1 3.1 2.5 2.1 2.0 2.0 1.9 1.5 1.2 0.7 0.6 0.4 0.2 0.0 0.0(20)(15)(10)(5)0505101520深圳 合肥 宁波 杭州 北京 成都 上海 南京 苏州 厦门 长沙 福州 重庆 广州 青岛 济南 无锡 郑州 武汉 天津 沈阳 长春2022年前三批次2021年前三批次增幅(pct)行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 14 图15：22 城 2022 年前三批集中土地出让成交总额及溢价成交比例 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：长春、沈阳未推出第三批次集中土地出让 城市间分化不断加剧的同时，城市内核心和非核心地区的土地市场热度也在不断分化。城市内部区位差、教育及交通配套有限的土地需求较弱，即使地处一二线城市也是底价成交或惨遭流拍，而核心地段因其优质的区位及配套资源往往以触限价竞得，形成鲜明对比。表3：22 城 2022 年前三轮集中供地最热和最冷地块表现 最热地块溢价率 最冷地块溢价率 触顶成交 最热地块溢价率 最冷地块溢价率 触顶成交 北京 15%流拍 存在 合肥 15%流拍 存在 成都 15%流拍 存在 宁波 15%0%存在 福州 15%流拍 存在 南京 15%流拍 存在 广州 15%流拍 存在 厦门 15%流拍 存在 青岛 15%流拍 存在 济南 15%流拍 存在 深圳 15%流拍 存在 郑州 12%流拍 不存在 武汉 15%流拍 存在 杭州 12%流拍 存在 长沙 15%流拍 存在 无锡 11%0%存在 重庆 15%流拍 存在 上海 10%0%不存在 苏州 15%流拍 不存在 沈阳 0%0%不存在 天津 15%流拍 存在 长春 0%流拍 不存在 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 46GyR$#wR1%9%4E%7%9%0%0%0 0Pp%-500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000上海 北京 广州 深圳 杭州 南京 成都 苏州 合肥 厦门 宁波 武汉 无锡 长沙 郑州 重庆 青岛 福州 天津 济南 沈阳 长春2022年前三批次土地成交金额（亿元）溢价成交比例（按幅数）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 15 4.2 土拍政策：先紧后松，刺激效果不佳 4.2.1 首批“两集中”后政策收紧，竞拍门槛提高、严控地价 首批“两集中”后，地方政府完善了竞拍规则，参拍审查方面更加严格，提高了房企的入场门槛。第一批唯二自由竞价的武汉、重庆在第二批次增加了限地价的要求，北京、成都、杭州、合肥等 14 个城市有限售价的要求。并且，为了响应中央“建立购地企业资格和资金审查”的要求，第二批竞拍普遍新增禁“马甲”、限参拍品质、限资金来源的要求，并对违规参拍设置了 1-3 年的禁拍期。表4：22 城 2021 年三轮集中供地竞拍规则变化 是否限地价 是否限房价 出让方式变动 第一批 第二批 第三批 第一批 第二批 第三批 第一批 第二批 第三批 北京 是 是 是 是 是 是 竞配建竞品质 取消竞配建，试点摇号 试点竞现房 成都 是 是 是 是 是 是 竞自持 增加竞品质 竞人才房 取消竞自持 福州 是 是 是 是 部分 否 竞配建 取消竞配建，改为摇号 广州 是 是 是 否 部分 否 竞配建 取消竞配建，改为竞自持 摇号 取消竞自持 杭州 是 是 是 是 是 是 竞自持 取消竞自持，改为竞品质 摇号 取消竞品质 合肥 是 是 是 是 是 是 竞配建摇号 取消竞配建 增加竞品质 济南 是 是 是 否 否 否 竞配建 取消竞配建，改为摇号 南京 是 是 是 是 是 是 摇号 宁波 是 是 是 是 是 是 竞自持 取消竞自持 改为摇号 青岛 是 是 是 否 否 否 竞自持 取消竞自持，改为竞品质 厦门 是 是 是 是 部分 是 竞配建 取消竞配建 上海 是 是 是 是 是 是 一次性报价 深圳 是 是 是 是 是 是 竞配建 取消竞配建，改为竞自持 摇号 取消竞自持，改为竞人才房 沈阳 是 是 是 否 否 否 竞配建 取消竞配建，改为竞品质 取消竞品质 苏州 是 是 是 是 否 否 一次性报价 天津 是 是 是 否 否 否 竞自持 取消竞自持，改为摇号 无锡 是 是 是 否 部分 否 竞自持 取消竞自持，改为摇号 武汉 否 是 是 否 否 否 竞自持 竞品质 竞现房 取消竞品质 长春 是 是 是 否 否 否 竞配建 取消竞配建，改为摇号 长沙 是 是 是 是 是 是 竞自持 增加摇号 郑州 是 是 是 是 部分 是 摇号 重庆 否 是 是 否 否 否 竞自持 竞品质 取消竞品质 比例 9100YdP%资料来源：各地公告资源交易中心，亿翰智库，民生证券研究院 同时，针对首批集中供地溢价率高企的情况，第二批竞拍政策中溢价率上限统一下调至 15%，北京、福州、广州、合肥、济南、深圳、沈阳取消竞配建，避免隐藏式抬升实际楼价，在地价触限后通过竞自持、竞品质、竞高标、摇号/抽签、一次性报价等形式决定土地归属。摇号/抽签、一次性报价因机制的随机性，保证了竞标企业在地价触限后都有机会获标，促进了土地市场的公平公正。而定品质、竞高标、竞品质等细则对房企的经济实力、技术资质、建筑技术等方面提出了更高 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 16 的要求，降低了一些中小企业拿地的机会。第三批后竞拍规则基本延续不变，出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松，供地流拍率高的城市放松幅度更大。厦门、长春取消竞配建，成都、广州、深圳取消竞自持，而杭州、沈阳、武汉取消竞品质的要求。4.2.2 新一轮土拍政策松绑，提高中心城区供应、降资质、降地价、提限价，政府让利房企 因流拍率高企、成交面积不断降低，为鼓励房企积极参拍，新一年集中土地出让在维持“限地价、限房价”基本出让条件不变的同时，在竞拍规则、开发资质、资金门槛等多维度进行松绑。竞拍规则方面，降低了配建比例，一定程度上减少了企业开发成本，取消了竞品质、竞自持的要求。开发资质方面，降低竞拍企业开发资质。资金方面，郑州、武汉下调保证金门槛、延长付款周期，缓解企业资金压力。另外南京、福州、北京通过增加部分地块销售限价、降低起拍价，增厚房企拿地利润以提振参拍积极性。表5：2022 年集中供地政策的主要调整 调整类别 具体内容 代表城市 降资质 合肥调整了高品质住宅评分标准，从只对一级资质加分，调整为二级资质及以下也能加分；南京取消了对开发商资质等级的要求，仅要求具备资质即可。合肥、南京 降保证金 郑州、武汉保证金比例由最高 50%下调至 20%，苏州、南京均将保证金比例统一由 30%下调至 20%。南京、苏州、长春、武汉、郑州 降低地价、提高限价 南京放宽销售限价、预售条件，13 宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”。对于流拍地块，福州、北京多城通过下调起拍价、上调销售限价等方式重新出让。南京、福州、北京 缓解资金压力 延缓土地出让金缴纳时间，如北京部分地块参与预申请者可按照“30 个自然日内全缴50%，余款 4 个月内付清”执行付款；重庆规定，付款周期由 3 个月最长延长至一年；郑州明确土地出让金可在成交后 1 年内分期缴纳。北京、重庆、郑州 资料来源：中指研究院，民生证券研究院 除此以外，地方政府优化了供地方案，提高中心地块比重。克而瑞地产数据显示，22 城 2022 年前三轮集中供地中，中心城区供地比重超 48%，比去年同期高5-10pct。行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 17 图16：22 城 2021、2022 年前三轮集中供地中心城区供地比重（%）资料来源：克而瑞地产研究，民生证券研究院 4.2.3 多城按需调整供地节奏，多批次集中土拍有望成为长期导向 2021 年“两集中”供地政策要求 22 个重点城市集中供地不应超过 3 次，2022年大部分城市根据市场供需调整了供地节奏，增加供应批次。截至 2022 年底已有北京、成都、福州、广州、合肥等 13 个城市完成了第四批集中土拍，杭州、南京、苏州、无锡等 4 个城市发布了第五批集中供地公告，另有武汉完成了第六批集中土拍。除此以外，长沙市土地推介平台发布公告不再按照年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。图17：22 城 2022 年集中土地出让批次（次）资料来源：地方集中土地出让公告，民生证券研究院 截至 2022 年底，第四、五、六批土地成交金额分别为 1833/470/229 亿元，占全年成交金额的 10%/3%/1%，土地成交面积分别为 1648/405/209 万平，占全年成交建面的 11%/3%/1%，规模较小。多城加推的土地量少质优，流拍率分别4240434850500102030405060中心城区供地比重（%）655554444444444444332201234567武汉杭州南京苏州无锡北京成都福州广州合肥济南宁波青岛厦门上海深圳天津长沙郑州重庆沈阳长春集中土地出让批次 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 18 为 1.47%/0.02%/0%，但溢价率仍处于低位，分别为 11%/3%/1%。图18：2022 年前六轮集中出让的成交金额和面积 图19：2022 年前六轮集中出让的流拍率和溢价率 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：第四批次未统计宁波，第五批次未统计杭州 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：第四批次未统计宁波，第五批次未统计杭州 供地批次的增加降低了时间的集中度，给予了房企更多灵活空间，筹措资金布局拿地，提高其拿地机会。同时，地方政府也能根据年内出让进度调整供地方案，更好的完成土地供应计划，减少流拍率。另外，多城年末加推可能与疫情后经济修复、地方财政纾困有关。我们预计多批次的集中供应土地制有希望成为长期导向。-1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,00001,0002,0003,0004,0005,000成交建面（万平）成交金额（亿元）10.5 4.7 4.9 1.5 0.0 0.0 4.7 4.1 2.4 2.5 1.4 0.8-2 4 6 8 10 12流拍率（%）溢价率（%）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 19 4.3 拿地企业：民企退出，城投托底 4.3.1 规模民企受销售转弱、资金不足和拿地门槛高三重压力，拿地意愿逐渐下降 集中土地出让市场从民企主导转至市场化国央企和城投联合主导，逐渐转变为城投托底主导，年末批次中城投托底的情况更加明显。2021 年首轮集中供地，民企参与力度最强，整体拿地占比约 50%，其中全国化民企、地方民企的成交建面占比分别达到 30%/19%，其次分别是市场化国企/央企（27%）、城投（13%）和混合所有制企业（10%）。首轮土拍后，整体土地成交面积持续下降，城投拿地建面和占比却逆势走高，成为主要参与方，22 城 2022 年第三批次中城投拿地建面占比66%，市场化国企/央企拿地建面占比14%，混合所有制拿地建面占比2%，民企拿地仅占 17%。图20：22 城 2021/2022 年集中供地不同性质企业拿地占比变化（按成交建面）资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：因成交建面和金额占比较小不纳入外资企业、个人买家等情况。2021 年上海第一批、第二批未将安置房、租赁住房等统计在内。2021 年 7 月后楼市销售整体走向低迷，适逢市场严控房价、严格的预售资金监管等，规模民企的经营整体走向低迷，头部全国化民营房企龙湖、碧桂园、融创2022 年销售金额共 6160 亿元，同比下降 41%。并且，恒大事件导致行业整体融资环境持续收紧，大部分的规模化民企忙于债务偿还兑付，资金压力大，截至 2022年 12 月融创到期未偿付借贷本金 685.3 亿元，或导致 1518 亿借贷本金被要求提 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 20 前还款；截至 2022 年中期碧桂园短债及长债到期部分为 728.53 亿元。同时，2021 年第二轮集中供地大幅收紧了拿地政策，限制地价、售价的同时，对购地企业资格和资金进行审查，并且提出一系列竞自持、竞品质、竞高标的复杂要求，大大降低了项目的潜在利润率，削弱了民企参拍意愿。在销售转弱、资金压力和高拿地门槛的情况下，规模民企更倾向于现金偿债而不是拿地建房。2021 年碧桂园、龙湖集团、融创中国在集中土地出让市场分别拿地 32/61/67 宗，而在 2022 年碧桂园、融创基本没有出手拿地。即使是龙湖这样经营状况较好，财务比较稳健的民营企业，拿地决策也非常谨慎，2022 年集中土拍中拿地建面/金额分别为 223.75 万平/263.21 亿元，同比下降了 74%/65%，宁愿不拿地，也不愿拿错地、拿高价地，更多精力在库存土地去化上。图21：头部全国化民营房企年单月销售金额 图22：头部全国化民营房企集中土拍拿地宗数 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：代表全国化民营房企包含龙湖集团、融创中国、碧桂园 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：代表全国化民营房企包含龙湖集团、融创中国、碧桂园 2022 年集中土拍民企拿地前十名除龙湖外都是区域深耕的地方民企，受到愈加宽松的土地政策鼓励，紧抓拿地窗口期，储备土地资源。如滨江集团共拿地 36宗，土地出让金共 596 亿元，其中 35 宗地均位于杭州。表6：2022 年集中土拍民企拿地前十（按成交建面）总规划建面(万)总拿地金额(亿元)拿地宗数(宗)杭州滨江房产集团股份有限公司 327 596 36 龙湖集团控股有限公司 224 263 22 安徽伟星置业有限公司 111 124 9 保亿置业集团有限公司 72 59 4 安徽置地投资有限公司 59 46 2 大华（集团）有限公司 49 71 4 中天美好集团有限公司 44 92 6 安徽新华房地产有限公司 43 27 4 安徽尚泽置业有限公司 43 22 4 众安集团有限公司 42 43 6 资料来源：中指数据库，民生证券研究院-100%00 0000004006008001,0001,200销售金额（亿元）同比3261671220碧桂园龙湖集团融创中国2021年2022年 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 21 4.3.2 地方财政压力大，城投举债托底的模式很难持续 在民企基本退出、市场化国企/央企规模变化不大的情况下，具有城投属性的地方国资平台拿地规模和金额显著增加。2021 年集中供地中，城投公司的拿地金额从944亿元上升至2798亿元，占集中供地总成交金地的比例从9%上升到47%；2022 年市场整体转冷，前三轮集中供地中，城投公司的拿地金额从 1687 亿元增至 2616 亿元，占比则从 34%逐步增至 53%。图23：2021-2022 年集中出让城投拿地建面及占比 图24：2021-2022 年集中出让城投拿地金额及占比 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：2021 年上海第一批、第二批未将安置房、租赁住房等统计在内。资料来源：中指数据库，民生证券研究院 备注：2021 年上海第一批、第二批未将安置房、租赁住房等统计在内。大部分城投平台出手拿地主要出于保持土地市场平稳运行的目的，也有一部分确实进行土地开发投资的地方国资公司。2022 年第三批集中供地中，城投底价成交的拿地金额为 2378 亿元，而溢价成交的拿地金额仅有 238 亿元，占比分别为 91%和 9%，可见稳定地价确实是大部分城投拿地的主要目的。并且，城投平台所拿地块也更多集中在城市郊区、位置相对偏远，普遍以刚需型产品为主。图25：22 城 2021 年-2022 年城投平台郊区拿地占比（%）资料来源：CRIC 克而瑞地产研究，民生证券研究院 备注：数据截至 2022 年 7 月 22 日 139RDGf%0 0Pp001,0001,5002,0002,5003,0003,500城投拿地建面（万平）比例9)G46S%0 0P001,0001,5002,0002,5003,000城投拿地金额（亿元）比例998884838074 74686764 646362605854493835312419020406080100120福州天津上海深圳青岛南京武汉厦门无锡杭州长沙济南成都重庆苏州长春北京宁波沈阳广州合肥郑州 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 22 多数城市土地市场仍以城投为主导，13 个城市 2022 年前三批次城投拿地建面占比在 50%以上，9 个城市 2022 年前三批次城投拿地金额占比在 50%以上。当下民企拿地意愿短期难以明显缓和，部分城市城投托底现象或继续延续。表7：22 城 2022 年前三批次城投拿地情况 城市 占比（按建面）城投拿地建面（万平）总拿地建面（万平）占比（按金额）城投拿地金额（亿元）总拿地金额（亿元）沈阳 809.7 137.1 84R.9 63.3 郑州 76F9.7 616.7 75$3.2 324.8 福州 75 1.8 269.3 666.6 284.4 无锡 75(4.8 380.6 7412.7 424.7 武汉 6979.0 549.3 7354.8 483.0 苏州 69)6.8 432.2 6398.4 632.3 济南 67(8.1 433.1 598.1 216.8 厦门 614.0 235.1 47$7.4 531.5 南京 61F8.5 767.6 46U0.6 1193.0 成都 61f4.0 1088.3 53Y1.9 1120.7 广州 59B0.0 717.3 45F3.4 1030.2 宁波 5813.6 543.4 437.8 528.2 青岛 54%3.1 470.4 483.4 298.8 深圳 480.0 376.2 319.7 639.0 上海 46H1.7 1038.4 3818.3 2668.5 长沙 4682.8 840.8 367.4 383.5 合肥 4041.5 846.8 329.4 584.1 天津 357.6 306.4 39.5 217.2 重庆 313.6 467.0 28.3 300.0 杭州 2809.4 1115.8 2174.0 1814.6 北京 253.6 450.8 17%0.5 1480.1 长春 0%0.0 25.0 0%0.0 7.8 资料来源：中指数据库,民生证券研究院 城投债务存续规模不断增长，资金压力大，政府举债托底的情况很难持续。2017 年到 2021 年城投债发行规模基本呈上升趋势，复合增长率达到 23.2%，截至 2022 年年底城投存量债券已超 13 万亿元，升至历史高位，债务风险逐渐显露。2022 年 10 月财政部印发了财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知，其中提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，未来城投主导土地市场的情况会减少，政府在供地端或更加谨慎。另外，通知还指出“进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。”城投债监管未来将逐渐收紧，城投公司的拿地能力也被限制。行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 23 图26：2017-2022 年城投债发行规模 资料来源：Wind，民生证券研究院 同时，城投的项目操盘能力远低于市场化的房企，拿地开工率明显低于规模房企。根据克而瑞地产研究的数据，2021-2022 年集中供地项目整体开工率约 33%，城投开工率仅 16%。其中，2021 年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率达61%，城投拿地开工率仅 23%。并且，城投拿地郊区占比大，区位差、去化率低，未来现金流回款较难，较难形成足够的经营效益，增加了资金压力和财务风险。2022 年城投和民企、国企合资拿地的情况增多，我们预计地方城投在未来托底主导土地市场的情况并不可持续，它们或考虑与市场化企业合作，合资、代建、小股操盘的形式可能会增多。17038.7320070.9330374.3944381.6655945.8748422.61010,00020,00030,00040,00050,00060,000201720182019202020212022城投债发行规模（亿元）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 24 5 住宅销售市场仍处低谷，利好政策频频，但仍需时间调整 5.1 住宅销售市场情绪依然低迷，无法有效刺激房企拿地 5.1.1 成交面积下降，房价走弱，去化率下降，库存出清周期长 住宅销售市场情绪依然低迷，成交量和金额仍处于历史低位，市场行情还未完全修复，整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度。2022 年全年商品房销售面积共 11.46 亿平，累计同比下降 27%，销售金额共 11.67 万亿，累计同比下降28%。图27：2021-2022 年全国月度商品房销售面积、金额及其同比趋势 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 成交价格方面，全国商品住宅平均成交房价自 2021 年持续下跌，2021 年底成交房价约 9860 元/平米，相比年初下降 12%。2022 年上半年新房价格呈横盘态势，6、7 月有明显回升，下半年受各地疫情、经济下行压力等影响，房价再次走弱，2022 年 12 月全国商品住宅平均成交房价 10550 元/平米，较 21 年底回升了 7%，仍低于 2021 年之前的水平。-100-50-50 100 150 20005,00010,00015,00020,00025,000商品住宅销售金额（亿元）商品住宅销售面积（万平）同比（%）同比（%）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 25 图28：2021-2022 年全国月度商品住宅平均成交房价（元/平米）资料来源：国家统计局，民生证券研究院 供需两端走弱、疫情冲击和政策紧缩效应导致新盘去化能力下降。中指研究院披露，全国重点城市平均开盘去化率自 2021 年下半年以来呈下降状态，至 2022年第二季度平均去化率下降至 46%。图29：项目去化率情况 资料来源：中指研究院，民生证券研究院 即使 2022 年供应面积已相应减少，但由于去化率下降，全国住房库存总量有明显波动态势，截至 2022 年 12 月底，全国商品房待售面积约 56366 万平，同比增长 10.5%，位于相对高位。库存去化方面，2022 年存销比有非常明显的拉升，截至 12 月底存销比达到 5.98，市场库存去化压力大。-10-5-5 10 158,5009,0009,50010,00010,50011,00011,500商品住宅平均成交房价（元/平米）环比（%）66caXepbVPF%0 0Pp%行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 26 图30：2021-2022 年全国商品房可售面积及存销比 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 备注：存销比=当月商品房待售面积/最近六个月商品住宅成交面积平均值 5.1.2 城市间和城市内销售分化愈发明显 不同能级城市间有分化，高能级城市销售更具韧性。克而瑞数据统计 2022 年 1-11 月一线、二线、三四线城市新建商品住宅成交面积分别同比下滑 24%、41%、36%。图31：2022 年 1-11 月分能级城市新建商品住宅成交面积（万平）资料来源：CRIC 克而瑞地产研究，民生证券研究院 一线城市韧性最好，北京、广州、深圳全年累计下跌同比收窄至 29%、34%、33%，而上海因为供应项目增多，带动成交量恢复，全年累计同比上涨 2%。二线城市中，成都（-15%）、青岛（-23%）、济南（-28%）、苏州（-23%）同比降幅不大，而重庆（-71%）、宁波（-54%）、福州（-46%）等城市购买力韧性不足，-1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.0046,00048,00050,00052,00054,00056,00058,000商品房待售面积（万平米）存销比-24%-41%-36%-50%-40%-30%-20%-10%0,00010,00015,00020,000前11月新建商品住宅成交面积（万平）累计同比 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 27 短期未能恢复往年水平。三四线城市普遍遭遇需求透支、库存高企的问题，成交显著缩量。图32：2022 年重点城市新建商品住宅成交情况 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 不同项目开盘冷热分化：核心项目开盘即售罄，非核心项目遇冷。消费者回归理性，关注房地产项目的地段区位、户型设计等，以 2023 年第一周开盘的项目为例，杭州两个项目认购率分别为 100%、97%，而同个城市的另一个房地产项目认购率甚至低于 10%。表8：2023 年第 1 周新开盘项目去化率情况 类别 城市 项目 开盘时间 推售套数 认购率 去化率前 5 位 苏州 大悦风华苑 1 月 5 日 186 100%杭州 汀岸芷兰轩 1 月 2 日 155 100%成都 中交鹭鸣九章 12 月 31 日 80 100%杭州 观晖美惠 1 月 2 日 175 97%成都 招商时代公园 12 月 31 日 264 85%去化率后 5 位 杭州 华景川云檐里 1 月 1 日 108 6%武汉 华发越秀悦府 12 月 31 日 120 9%南京 保利文华 1 月 2 日 31 10%上海 沁风雅苑 1 月 4 日 96 13%南京 龙湖央颂 12 月 31 日 144 17%资料来源：克而瑞地产研究，民生证券研究院 2(29)(34)(33)(15)(23)(49)(28)(34)(41)(23)(29)(71)(35)(54)(46)(43)-80-60-40-20020050010001500上海北京广州深圳成都青岛杭州济南南京长沙苏州合肥重庆长春宁波福州厦门新建商品住宅成交面积（万平）同比（%）行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 28 5.2 楼市政策：先紧后松，坚持“房住不炒”总基调 5.2.1 销售端：降准、降息、降利率，限制性政策松绑 2021 年受“五档分类”管控的影响，银行全面收紧住房贷款，个人住房贷款审批更严格，放款时间也被延长，从利率上看，四大行普遍将首套房贷利率定在 5年期以上 LPR 上浮 120-170bp。2022 年信贷环境全面宽松，降准、降息、降利率，为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复。2022 年内央行两次降准，共降低金融机构存款准备金率 0.5个百分点，有利于释放货币市场流动性，刺激房地产行业回春。同年，5 年期以上LPR 利率降息三次，累计下调 35 个基点，有效减轻居民房贷压力。并且，针对住房贷款，5 月央行和银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，全国首套房贷利率下限降至4.1%，与年初相比累计降幅超 140bp。表9：2022 年 5 年期以上 LPR 变动情况 5 年期以上 LPR 变动 2022/1/20 从 4.65%降至 4.6%，下调 5 个基点 2022/5/20 从 4.6%降至 4.45%，下调 15 个基点 2022/8/22 从 4.45%降至 4.3%，下调 15 个基点 资料来源：人民银行，民生证券研究院 中央鼓励因城施策，地方政府可动态调整房贷利率。2020 年 9 月央行和银保监发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，武汉、天津、温州等城市即将首套房贷利率下限降至 4%以下。2023 年 1 月央行和银保监发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知，明确将首套住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限。2021 年房地产调控次数超 650 次，限制性政策趋严，主要体现在升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费等方面。2022 年“四限”政策不断宽松，295 个省市共出台 595 次房地产松绑政策。表10：2022 年限制性政策松绑情况 限制性政策松绑 代表城市 放松限购 39 城（上海、广州、北京、郑州、福州、苏州、南京、杭州等）放松限贷 111 城（北京、重庆、郑州、长春、沈阳等）放松限价 7 城（广州、天津、西安、东莞等）放松限售 24 城（青岛、苏州、南京、济南、西安、成都、沈阳、重庆等）资料来源：克而瑞地产研究，民生证券研究院 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 29 5.2.2 供应端：千亿资金保交楼，“三箭齐发”支持房企融资落地 受预售资金监管和房企暴雷的影响，多个房地产项目延期、停工，2022 年上半年 30 个重点城市累计新房供应量同比下降约 43%。2022 年 7 月中央首次提出保交楼的工作任务，后续推出了 2000 亿专项借款和 2000 亿“保交楼”再贷款支持计划。除此以外，地方政府还成立了专项纾困基金，如郑州、南宁分别设立 100亿、30 亿元纾困基金。保交楼的核心是保证房地产项目顺利交付，维护购房者合法权益。根据 CRIC 调研显示，截至 2022 年底 32 城 290 个重点监测停工项目一半 以 上 已 经 复 工。从 竣 工 面 积 上 看，10/11/12 月 商 品 住 宅 竣 工 面 积4176/6670/22097 万平，环比增长 46%/60%/231%，新房供应复苏迹象初显。图33：典型 32 城重点监测 290 个停工项目复工情况 图34：全国商品住宅竣工面积及环比 资料来源：CRIC 调研，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 2022 年下半年，支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，融资环境有实质性改善。“第一支箭”：根据中指研究院统计数据，截至 2023 年 1 月 9 日，超100家银行向188家房地产企业提供意向性授信，总额度约5.4万亿元。其中，授信总额度较大的银行分别为工商银行、中国银行、浦发银行、兴业银行，授信额度分别达到 6550、6000、5300、4400 万元。“第二支箭”：中债增已出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，支持三家企业发行中票；交易商协会已受理龙湖集团、美的置业、新城控股合计 500 亿元的储架式注册发行。“第三支箭”：近 20 家上市房企披露股权融资意向或计划，超八成拟通过定增再融资。210%6C%全面复工部分复工间歇式、小范围复工继续停工-50%0P00 0%0,00010,00015,00020,00025,0002022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月商品住宅竣工面积（万平）环比 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 30 图35：房企融资“三支箭”具体表现 资料来源：中指研究院，民生证券研究院 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 31 6 回顾与展望 6.1“两集中”政策目标是否实现 6.1.1 土地市场供应缩量，城投托底拿地，平抑地价目标基本实现 2022 年房地产市场下行更加明显，即使政策不断优化，但政策效果较弱，土地市场供求规模均降至近十年同期最低水平，城投托底拿地现象明显。2022 年多个城市增加集中供地次数、放松土拍规则，但受到居民收入预期不佳、房价上涨预期转弱等影响，企业拿地意愿仍较低，土拍市场流拍率增加、溢价率明显下降，因此可以认为“两集中”政策平抑地价的目标基本实现。从供地规模来看，由于土地市场热度持续走低，房企拿地积极性未见改善，为降低流拍率与城投托底拿地的压力，地方政府土地供应量收缩，22 城前三轮集中供地挂牌 6312 万平，供地计划完成率不足 50%。从溢价率来看，2022 年 22 城前三批次集中出让平均溢价率为 3.7%，低于 2021 年的平均溢价率 8.3%，同时各城溢价率相较于去年均有所降低。从拿地企业类型来看，2022 年前三批次土拍中，城投拿地占比最大，民企拿地比例较 2021 年明显下降，第三批次集中供地城投拿地占比达到 66%，民企拿地比例仅占 17%。6.1.2 住宅销售市场依旧低迷，房价下行趋势明显 2022 年无论是商品房销售面积还是成交价格方面，相较于 2021 年都有明显下降，同时住宅销售市场回暖仍存在较大困难。尤其下半年以来，受房地产下行压力、房企打折促销等因素影响，许多城市房价持续下行。许多城市放宽限购政策但需求端仍未见明显改观，居民观望情绪较重，刚需类住房产品成交走弱。房价下行是诸多市场因素共同作用的结果，其中亦包括 2021 年以来的“两集中”供地政策。政府进行集中土地出让，有效平抑了土拍市场热度，进而影响新房成交市场，降低新房成交价格。因此可以认为“两集中”政策起到了平抑房价的作用。6.2 土地出让“多次少量”“因城施策”或将成为新常态 2022 年多个城市调整了供地节奏，增加供应批次，来缓解房企拿地的资金压力。22 城中，有 18 个城市进行了第四次集中供地，武汉、南京、无锡、苏州、北京、杭州六城进行了第五次集中供地，22 城中只有武汉举行了第六批次集中供地。根据 2021 年初发布的“两集中”政策，一年内土地集中出让的次数不应该超过三次，但是 2022 年的房地产市场相较于 2021 年已经发生明显变化，降低土拍市场热度、抑制高昂地价的政策导向已取得一定效果，对“两集中”政策适时进行灵活的调整是有必要的。行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 32 经过两年的集中供地，现如今房企不再一味追求规模、拿地也更加理性谨慎，2023 年或将进一步增加集中土拍轮次，来避免土拍撞期、减少土地流拍，缓解企业现金流压力进而保持土地市场稳定。整体来看，集中供地政策不会突然取消，但政策持续宽松的空间有限，集中供地或将通过增加出让批次的方式逐步淡出土拍市场。6.3 土地市场仍待楼市回暖，民企参与度或有提升 楼市销售是房企拿地的重要影响因素，目前楼市利好政策频频，销售限制不断松绑，但需求端恢复仍需时日，2023 年楼市政策将在“房住不炒”的基调下继续放宽，地方政府或因城施策，全面刺激内需增长，土地市场回暖或慢于住宅市场。房企短期拿地意愿仍难恢复，但随着融资环境转好、资金压力减轻，规模化民企在 2023 年可能出手拿地，但不复之前的热衷抢地，而是精选地理区位，审慎拿地，保持土地利润率。行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 33 7 风险提示 1）市场回暖速度或不及预期。当下楼市销售仍处低谷，购房者观望情绪较浓，销售回暖速度或将不及预期；2）政策放松效果不及预期、政策或重新收紧。央行、财政部及地方政府虽然出台了放松政策，但政策落地实施、产生实际效果需要时间，短期效果或不及预期；同时，近年来政策调控频率变高，土地和住宅销售政策有可能重新收紧；3）房价持续下跌的风险。尽管房价已有回升，若年后成交不及预期，房价或再次走弱，造成房企存货计提减值风险。行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 34 插图目录 图 1：32 家重点房企 2019 年-2020 年融资情况.3 图 2：32 家房企 2019 年-2021 年销售情况.4 图 3：22 城 2020 年-2022 年月度供地数量（宗）.5 图 4：2021 年一批次各类企业拿地面积占比（%）.6 图 5：首批两集中 22 城溢价率（%）.8 图 6：首批两集中重点监测城市流拍率（%）.8 图 7：2021 年一批次 22 城楼面均价（元/）与涨跌幅（%）.9 图 8：22 城 2021-2022 年集中出让土地金额及面积.10 图 9：22 城 2021-2022 年集中出让流拍率、溢价率.10 图 10：重点 22 城 2022 年前三轮土地挂牌规模占当年计划供地的比例（%）.11 图 11：22 城集中供地 2021/2022 年流拍率对比.11 图 12：重点 22 城 2021-2022 年集中出让成交楼面价.12 图 13：重点 22 城 2022 年前三轮集中土地出让平均成交楼面价（元/平）.12 图 14：重点 22 城 2021/2022 年集中土地出让溢价率（%）对比.13 图 15：22 城 2022 年前三批集中土地出让成交总额及溢价成交比例.14 图 16：22 城 2021、2022 年前三轮集中供地中心城区供地比重（%）.17 图 17：22 城 2022 年集中土地出让批次（次）.17 图 18：2022 年前六轮集中出让的成交金额和面积.18 图 19：2022 年前六轮集中出让的流拍率和溢价率.18 图 20：22 城 2021/2022 年集中供地不同性质企业拿地占比变化（按成交建面）.19 图 21：头部全国化民营房企年单月销售金额.20 图 22：头部全国化民营房企集中土拍拿地宗数.20 图 23：2021-2022 年集中出让城投拿地建面及占比.21 图 24：2021-2022 年集中出让城投拿地金额及占比.21 图 25：22 城 2021 年-2022 年城投平台郊区拿地占比（%）.21 图 26：2017-2022 年城投债发行规模.23 图 27：2021-2022 年全国月度商品房销售面积、金额及其同比趋势.24 图 28：2021-2022 年全国月度商品住宅平均成交房价（元/平米）.25 图 29：项目去化率情况.25 图 30：2021-2022 年全国商品房可售面积及存销比.26 图 31：2022 年 1-11 月分能级城市新建商品住宅成交面积（万平）.26 图 32：2022 年重点城市新建商品住宅成交情况.27 图 33：典型 32 城重点监测 290 个停工项目复工情况.29 图 34：全国商品住宅竣工面积及环比.29 图 35：房企融资“三支箭”具体表现.30 表格目录 表 1：首批集中供地典型城市合作拿地宗数占比.7 表 2：首批集中供地热门地块价格与新房价格比较.7 表 3：22 城 2022 年前三轮集中供地最热和最冷地块表现.14 表 4：22 城 2021 年三轮集中供地竞拍规则变化.15 表 5：2022 年集中供地政策的主要调整.16 表 6：2022 年集中土拍民企拿地前十（按成交建面）.20 表 7：22 城 2022 年前三批次城投拿地情况.22 表 8：2023 年第 1 周新开盘项目去化率情况.27 表 9：2022 年 5 年期以上 LPR 变动情况.28 表 10：2022 年限制性政策松绑情况.28 行业深度研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 35 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500 指数为基准。公司评级 推荐 相对基准指数涨幅 15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅 5%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅 5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。民生证券研究院：上海：上海市浦东新区浦明路 8 号财富金融广场 1 幢 5F；200120 北京：北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 A 座 18 层；100005 深圳：广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 32 层 05 单元；518026

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Forest Famm Focilitg(FFF)致力于加强多部门平台，这些平台将部长和部门合作者聚集在一起，讨论需要解决的政策问题，以增强森林和农场生产者组织的能力a。FFF 在六个伙伴国家开展业务：冈比亚、危地摩拉、L.lberla、缅甸、尼泊尔和尼加拉瓜。FFF 与众多生产者团体合作。该计划的重点是提高该地区的可持续性农业和林产品的生产。旨在加强这些生产者组织的业务，通过政策和跨部门协调创造有利环境。FFF 选择利比里亚作为 2013 年的采购国，因为该国坚定承诺保护以玉米为基础的森林森林城市利比里亚认识到需要制定强有力的、可持续的森林管理政策，以有效应对森林退化并实现其气候目标。这一过程包括制定政策举措，例如加强社区参与、促进可持续森林管理从电子工程中获得。动员财政资源、加强对森林相关问题的认可和合作 UN 20N8j。干预的重点是发展多利益相关者、协调机制。该计划于 2014 年开始。Earlj 在该计划上与一个名为 far rmeis Union Netmork 的当地前工会合作。FFF firaneiallyg 支持了一个名为 Naticoenal Forests ard LarndscapeForum 的平台。createcd inolve可持续森林管理政策制定、规划和实施的利益相关者。在理性、地方和国家层面讨论自然资源管理相关问题的平台(联合国 2019 年)，该平台的主要目标是促进森林和景观管理部门之间的协调，以解决土地利用问题规划和贷款临时权利。该平台吸引了来自不同政府部门的stelikeholders、cunty Forest Forums的代表、捐助者和私营部门的成员。林业发展局的国家协调员充当了这些 rmvultisectoral dizlogue3 的转换器。多个部委热烈讨论，鼓励最大程度参与，决策达成共识，促进协调，平台引导能力为当地社区建设可持续森林管理，并邀请当地社区参与。根据对该计划的一项研究，目前的成果包括改善与森林相关的协调部门之间的管理，并提高对综合决策制定流程必要性的认识。从长期来看，需要更多的努力来超越 FFF 捐助者资助的平台，并与其他国际和国家机构接触以获得财政支持(FA0 2018b)

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过去，我们一再警告，土地和住房供应长期短缺和恶化。香港陷入了“三重低谷”的僵局，分别是铁锹现成的土地供应、住房完工和生活质量。正如之前预测的那样，由于过去20年缺乏大规模、规划周密的新城开发，准备大规模、高密度住宅开发的优质土地越来越稀缺。取而代之的是，较小的住宅用地变得更加普遍，其中一些可能需要对周围的基础设施进行重大升级。因此，住房供应前景依然充满挑战，供应目标不断下调，住房竣工时间频频推迟。除了房屋竣工量持续下降外，预计新建住房的平均面积也将下降。我们敦促政府立即采取行动，加快所有土地供应倡议，简化土地和住房开发的审批程序。我们也呼吁全社会团结一致，支持政府在所有土地和房屋发展计划方面的工作。政府和社会必须携手合作，拯救香港摆脱土地和住房供应危机。香港越来越受到缺乏优质住房的土地的困扰。这是因为在过去的20年里，没有大规模的土地开发，现有新城的存量已经逐渐耗尽。报告以可用于私人住宅开发的土地为例，供应量从2017/18年记录的25500套的峰值水平下降到2020/21年的13020套。除了数量减少外，还观察到质量下降。在政府的卖地计划中，提供不足100个单位的发展用地比例，已由2015/16年度的10%低升至2021/22年度的40%，创九年来新高。此外，在来年的卖地计划中，有相当一部分土地尚待批准，其中一些土地仍有待修订分区计划大纲，而另一些则有待办理土地清拆手续。很明显，政府已经尽了最大的努力为住房供应寻找土地，但这是一个辛苦劳动却收效甚微的问题。

50人已浏览 2021-06-07 76页 5星级

除城市间热度分化外，城市内部亦存在分化。如广州黄埔、荔湾溢价率较高，整体溢价率达 35%和28%，增城、从化、花都等外围区域溢价率较低。从首批 6 宗流拍地块区域分布来看，有 4宗位于增城区、1 宗位于从化。2.4 土拍房企：央企及国企占优，区域深耕龙头亦相对积极央企、国企及区域深耕房企拿地积极。由于集中供地考验房企的资金筹集及区域多地块研判能力，具备资金优势的央企、国企及区域深耕型房企在首轮供地中表现相对抢眼。具体来看，央企中铁置业长春斩获住宅用地 11宗，总建面超过 133.5万平;深耕广州的国资房企越秀在广州拿地 7宗，总建面 162万平;北京国企首开则在北京拿地 4宗，总建面 44.3万平。龙湖、融创等深耕重庆企业首批新增土储 130.4万平和 121.9万平，位居重庆前两位;滨江、宋都等杭州本土房企均在杭州获地 5宗。万科、保利、招商、华润等兼具央、国企背景的龙头为沈阳首批土拍最大赢家。多城市拿地前五占比过半，龙头资金优势逐步凸显。从拿地前五房企占比来看，广州、沈阳、重庆(主城区)、无锡拿地前五房企占全部成交比例超过 50%，其中沈阳占比最高，拿地前五房企建面及金额占比分别达 65%和 77%，土地资源持续向优势房企集中。

84人已浏览 2021-05-17 18页 5星级

巴西政府正在实施广泛的基础设施投资组合，以解决其落后的基础设施。其中许多项目都位于亚马逊河流域，这里是世界上最大的热带森林，是为国家经济提供重要生态系统服务的重要自然资源。鉴于亚马逊地区的生态作用，必须衡量基础设施项目的社会环境风险，并评估它们可以预防或减轻的程度。出于这些原因，更好地了解订约环境研究的过程，有助于查明瓶颈并提出战略，从而实施影响较小的更有力的项目和更好的缓解措施。巴西公共行政部门目前在项目生命周期的两个阶段对基础设施的社会和环境风险进行评估:在技术、经济和环境可行性研究期间和在环境影响评估期间。EVTEA和环评的质量对于决定行政部门是否推进项目以及项目的稳健发展的决策过程至关重要。在这份报告中，来自里约热内卢里约热内卢的罗马天主教大学的研究人员对EVTEA和EIAs的签约过程进行了深入分析。它们就如何改进这些过程提供了建议。报告发现，承包过程缺乏明确性。研究人员发现，研究的选择、评估和批准缺乏透明度。此外，预算并不总是明确资金应该如何分配，当他们明确时，资金主要分配给诊断分析。该报告确定了在项目生命周期的早期阶段预测部分分析的机会。

21人已浏览 2021-04-15 16页 5星级

在印尼庞大的多层次治理体系中，村庄是最小的行政单位。中央政府为实现可持续发展目标制定的目标，理想情况下应该逐步落实到各级政府，最终形成明确的村级单位行动计划。然而，有证据表明，农村没有将可持续土地利用方案作为其支出的主要部分:我们的工作表明，即使在省政府强烈承诺加快绿色增长的地区，如东加里曼丹，情况也是如此。目前正在大力推动开发新的财政转移工具，为实现某些生态目标的地区提供货币激励。在过去两年里，通过了许多改革，这些改革为在环境可持续性方面取得的某些成就创造了奖励。其中包括中央对减少废物的奖励，地方对其他生态绩效因素的奖励。重要的是，这些发展必须得到明确的成就衡量标准的支持，这些衡量标准真正表明本区域的可持续性有所改善。特别是在当前大流行引发的经济衰退时期，确保促进健康环境和复原力的项目得到支持变得越来越紧迫。本文件提出了一个潜在的但相对切实可行的改革，即推行现有的村庄发展指数，以鼓励整个印度尼西亚的村庄采取可持续性目标。首先，通过加强指数纳入更多的可持续性指标；其次，将其作为新的财政转移的基础以激励农村。

44人已浏览 2021-02-25 47页 5星级

本周 52 个城市新房成交面积为 298.41 万平方米，环比降低 62.8%，同比增长528.2%（去年同期受疫情影响）。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为 29.05、121.07、148.29 万平方米，环比值分别变化-75.6%、-66.6%、-53.9%。累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（109.51%）、上海（157.37%）、广州（244.27%）和深圳（151.16%）均由于去年同期较低的原因居于高位。二三线城市中南京（130.88%）、泉州（106.69%）、福州（79.25%）等总计38 城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周减少10城。分城市群来看，由于去年同期受疫情影响处于低位，本周多地区出现同比增长。京津冀地区、关中平原地区、山东半岛地区与长江中游地区同比大幅增长。北部湾城市群（1城）、京津冀城市群（1 城）与海峡西岸城市群（6 城），成交量分别为8.72、10.40、33.27万方，环比分别为-66.2%、-61.2%和-62.5%。粤港澳大湾区（7 城）与长江三角洲城市群（19 城）成交量分别为20.10、102.50 万方，环比分别为-79.5%和-63.0%。二手房成交：本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交套数合计7789 套，环比增速为-57.1%，同比增长 415.1%（去年同期受疫情影响）。其中一、二、三线城市分别为 2704、4220、865套；环比变动分别为-62.0%、-53.0%、-58.6%。累计二手房成交套数 10.84 万套，同比变动为87.7%。其中一、二、三线城市分别为 3.90、5.55、1.39 万套；同比变动分别为 91.0%、81.1%、107.3%。本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 67.81 万方，环比变化-56.6%，同比增长 419.9%（去年同期受疫情影响）。其中一、二、三线城市分别为 23.70、40.66、3.45 万方；环比变动分别为-61.7%、-52.5%、-61.4%。累计二手房成交面积为 928.53万方，同比增速为86.1%。其中一、二、三线城市分别为 344.92、527.17、56.44 万方；同比变动分别为93.4%、83.0%、74.5%。

49人已浏览 2021-02-20 18页 5星级

请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 证券研究报告/行业动态报告 累计销售金额增速转正，累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落土地市场热度边际回落 报告摘要：报告摘要：投资增速高位走稳，投资增速高位走稳，开工回落竣工改善开工回落竣工改善。8 月房地产开发投资同比 11.8%，增速高位走稳。我们认为在“345”融资新规压力和疫情趋缓经 济恢复流动性环境收紧预期下，房企拿地等投资行为会更加审慎，土 地购臵费增速未来或有放缓，房地产投资增速具备下行压力。8 月新 开工同比上升 2.4%，增速出现年内首次下滑，同期竣工同比-9.8%。尽管新开工 8 月增速有所回落，但我们认为在“345”融资新规压力下房 企通过抢开工、促回款努力改善资产负债表的意愿是十分充沛的，因 此预计短期内新开工增速仍有上行动力。竣工方面，尽管 8 月表现仍 然相对较弱，但同比降幅已出现边际收窄，此外因为房企竣工多集中 在四季度，年中数据意义相对有限，房企在疫情拖延、赶工尽力完成 全年销售目标背景下，重心也更多向新开工端倾斜，造成短期竣工表 现相对较弱。我们仍然维持未来 1-2 年内竣工增速将持续改善的判断。土地购臵面积连续两月下滑，溢价率土地购臵面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位。仍维持相对高位。8 月土地购臵 面积同比-7.6%，增速连续两个月出现同比下滑。百城土地成交溢价率 为 15.1%，环比下降 0.7 个百分点，连续 6 个月保持 15%左右相对高位。从溢价率角度看 8 月土地市场仍然维持较高热度，但从成交量角度看 土地市场已出现降温迹象，体现了房企在融资新规压力叠加近两月多 城调控收紧背景下土地投资力度有所放缓。累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高。累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高。1-8 月商品房累计 销售额同比上升 1.6%，增速实现年内首度转正。单月销售额同比增长 27.1%，增速继上月后再创近两年新高。传统为销售淡季的 7、8 两月 因为低基数和房企推盘量较往年的明显提升而提供了超预期的销售表 现，8 月销售的持续火爆再次印证了我们此前的观点。传统为销售旺 季的金九银十即将到来，四季度也是房企传统的推盘旺季，预计单月 销售增速仍将维持在较高水平，全年成交量增速有望实现同比正增长。个股个股推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团旭辉控股集团；持续看；持续看 好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。风险提示：风险提示：政策超预期收紧；疫情反复对销售施工造成不确定性影响 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 29.14 3.44 3.91 4.56 8.47 7.45 6.39 买入 保利地产 17.07 2.34 2.76 3.25 7.29 6.18 5.25 买入 金科股份 10.18 1.06 1.34 1.65 9.60 7.60 6.17 买入 荣盛发展 8.13 2.10 2.59 3.04 3.87 3.14 2.67 买入 蓝光发展 5.61 1.15 1.65 2.00 4.88 3.40 2.81 买入 优于大势优于大势 上次评级：优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%）1M 3M 12M 绝对收益-0.35.84%7.78%相对收益 0.23%-2.62%-11.42%行业数据 成分股数量（只）134 总市值（亿）24316 流通市值（亿）21109 市盈率（倍）9.48 市净率（倍）2.09 成分股总营收（亿）25385 成分股总净利润（亿）2227 成分股资产负债率（%）79.17 相关报告 东北证券房地产周报：泰康战略入股阳光 城，常州收紧限售限贷 2020-09-14 东北证券房地产周报：8 月房企销售持续 火爆，沈阳提高二套首付比 2020-09-07 东北证券房地产周报：融资新规细则尚待 落地，无锡收紧楼市调控 2020-08-31 东北证券房地产周报：LPR连续五月持平，房企座谈会商议融资新规 2020-08-24 证券分析师：王小勇证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 证券研究报告/行业动态报告 各项指标持续回暖，土地市场火热各项指标持续回暖，土地市场火热 报告摘要：报告摘要：土地购臵拉动投资额跌幅收窄，景气指数连续回升。土地购臵拉动投资额跌幅收窄，景气指数连续回升。2020 年 1-4 月，全国房地产开发投资额 3.31 万亿元，同比下降 3.3%，增速环比回暖 4.4pct，单月增速约 7%，显著回温；房地产开发企业房屋新开工面积 47768 万平米，同比减少 18.4%，降幅收窄 8.80pct；其中住宅新开工 面积 35248 万平米，同比减少 18.7%，降幅收窄 8.20 pct；房屋竣工面 积 19286 万平米，同比减少 14.5%，降幅收窄 1.3pct；4 月单月新开工 面积 19565 万平米，同比下降 1.31%，单月竣工面积 3729 万平米，同 比下降 8.83%。4 月，国房景气指数为 98.87，环比提升 0.67。销售回暖，小阳春延后触发。销售回暖，小阳春延后触发。2020 年 1-4 月商品房销售面积 33973 万 平米，同比减少 19.3%，增速环比收窄 7.0 个百分点；其中商品住宅 销售面积为 29916 万平米，同比减少 18.7%，增速收窄 7.2 个百分点；商品房销售额 31863 亿元，同比减少 18.6%，增速环比收窄 6.1 分点。1-4 月累计销售均价为 9376 元/平米，较去年同比增长 76 元/平米；4 月单月住宅销售均价为 9586 元/平米，环比上月上升 580 元/平米，同 比下降 288 元/平米，价格上涨得到了很好的控制。小阳春如我们预期 滞后在 4、5 月体现。融资环境宽松，土地成交价款增速转正。融资环境宽松，土地成交价款增速转正。2020 年 1-4 月，房地产开发 企业到位资金 47004 亿元，同比减少 10.4%，降幅环比收窄 3.4 个百 分点，主要受国内贷款和自筹资金的拉动作用；直接融资环境保持宽 松态势，我们于周报中定期跟踪房企公开债券融资成本和总量，发行 成本位于历史底部区间。受益于较为宽松的融资环境和房企补库的需 求，3-4 月土地市场持续回暖，1-4 月土地成交价款 1669 亿元，同比 增长 6.9%，1-3 月份为下降 18.1%，累计增速实现由负转正。百城土 地供应成交数据来看，4 月成交楼面均价 4010 元/平米，百城土地成 交溢价率为 15.46%，连续两个月保持 15%以上。个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科万科 A、保利地、保利地 产、金地集团产、金地集团和华夏幸福；建议关注二线龙头房企：滨金科股份、阳 光城、中南建设、荣盛发展和蓝光发展；持续看好龙头物管公司：保保 利物业、碧桂园利物业、碧桂园服务、永升生活服务服务、永升生活服务和招商积余。风险提示：风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 25.49 3.44 4.11 4.88 7.41 6.20 5.22 买入 保利地产 15.35 2.34 2.58 2.88 6.56 5.95 5.33 买入 金科股份 8.15 1.06 1.34 1.68 7.69 6.08 4.85 买入 荣盛发展 7.82 2.1 2.59 3.03 3.72 3.02 2.58 买入 评级评级 上次评级：历史收益率曲线 涨跌幅（%）1M 3M 12M 绝对收益 相对收益 行业数据 成分股数量（只）总市值（亿）流通市值（亿）市盈率（倍）市净率（倍）成分股总营收（亿）成分股总净利润（亿）成分股资产负债率（%）相关报告 证券分析师：证券分析师：执业证书编号：证券分析师：证券分析师：执业证书编号：研究助理：研究助理：执业证书编号：-27%-21%-15%-9%-3%3%*行业*指数 /房地产房地产 发布时间：发布时间：2020-09-22 房地产房地产 发布时间：发布时间：2020-09-22 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2/20 行业动态报告行业动态报告 目录目录 1.投资增速高位走稳，土地投资未来或有放缓投资增速高位走稳，土地投资未来或有放缓.4 2.新开工高位回落，竣工同比降幅收窄新开工高位回落，竣工同比降幅收窄.5 3.土地购臵面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位土地购臵面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位.7 4.累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高.9 5.房企到位资金增速持续上行，国内贷款、自筹资金增速承压下行房企到位资金增速持续上行，国内贷款、自筹资金增速承压下行.13 图表目录图表目录 图图 1：商品房开发投资完成额累计同比：商品房开发投资完成额累计同比.4 图图 2：住宅开发投资完成额累计同比：住宅开发投资完成额累计同比.4 图图 3：商品房单月开发投资完成额与单月同比：商品房单月开发投资完成额与单月同比.4 图图 4：住宅单月开发投资完成额与单月同比：住宅单月开发投资完成额与单月同比.4 图图 5：施工投资额与土地购臵费累计同比：施工投资额与土地购臵费累计同比.5 图图 6：房地产开发投资额构成：房地产开发投资额构成.5 图图 7：各地区商品房开发投资额占比：各地区商品房开发投资额占比.5 图图 8：各地区房地产开发投资额累计同比：各地区房地产开发投资额累计同比.5 图图 9：各地区房地开发投资额单月同比：各地区房地开发投资额单月同比.5 图图 10：国房景气指数：国房景气指数.5 图图 11：房屋新开工面积累计同比：房屋新开工面积累计同比.6 图图 12：房屋单月新开工面积及单月同比：房屋单月新开工面积及单月同比.6 图图 13：房屋施工面积累计同比：房屋施工面积累计同比.6 图图 14：房屋年度施工面积及：房屋年度施工面积及 1-7 月同比月同比.6 图图 15：房屋竣工面积累计同比：房屋竣工面积累计同比.7 图图 16：房屋单月竣工面积及单月同比：房屋单月竣工面积及单月同比.7 图图 17：土地成交价款累计同比：土地成交价款累计同比.8 图图 18：单月土地成交价款及单月同比：单月土地成交价款及单月同比.8 图图 19：土地购臵面积累计同比：土地购臵面积累计同比.8 图图 20：单月土地购臵面积及单月同比：单月土地购臵面积及单月同比.8 图图 21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积.8 图图 22：单月百城成交楼面价及溢价率：单月百城成交楼面价及溢价率.8 图图 23：单月百城土地成交结构：单月百城土地成交结构.9 图图 20：百城分线供应土地建面同比：百城分线供应土地建面同比.9 图图 21：百城分线成交土地建面同比：百城分线成交土地建面同比.9 图图 22：百城分线成交土地楼面均价同比：百城分线成交土地楼面均价同比.9 图图 24：商品房销售面积累计同比：商品房销售面积累计同比.10 图图 25：商品房单月销售面积及单月同比：商品房单月销售面积及单月同比.10 pOpQsNsOtNtPnRqNnPrPpQbR8Q8OmOnNtRqQiNpPzQiNmOsRaQnNwPwMqRtPxNmRqQ 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3/20 行业动态报告行业动态报告 图图 26：30 大中城市商品房单月成交面积及同比大中城市商品房单月成交面积及同比.10 图图 27：一、二、三线城市单月成交占比：一、二、三线城市单月成交占比.10 图图 28：商品房待售面积累计值（百万方）：商品房待售面积累计值（百万方）.11 图图 29：住宅待售面积累计值（百万方）：住宅待售面积累计值（百万方）.11 图图 30：办公楼待售面积累计值（百万方）：办公楼待售面积累计值（百万方）.11 图图 31：商业营业用房待售面积累计值（百万方）：商业营业用房待售面积累计值（百万方）.11 图图 32：各地区商品房销售金额占比：各地区商品房销售金额占比.12 图图 33：各地区商品房销售金额累计同比（：各地区商品房销售金额累计同比（%）.12 图图 34：各地区商品房销售金额单月同比：各地区商品房销售金额单月同比.12 图图 35：各地区商品房销售面积占比：各地区商品房销售面积占比.12 图图 36：各地区商品房销售面积累计同比：各地区商品房销售面积累计同比.12 图图 37：各地区商品房销售面积单月同比：各地区商品房销售面积单月同比.12 图图 34：分线商品房销售金额累计同比：分线商品房销售金额累计同比.13 图图 35：分线商品房销售金额单月同比：分线商品房销售金额单月同比.13 图图 36：分线商品房销售面积累计同比：分线商品房销售面积累计同比.13 图图 37：分线商品房销售面积累计同比：分线商品房销售面积累计同比.13 图图 38：百城住宅价格指数单月环比：百城住宅价格指数单月环比.13 图图 39：百城住宅价格指数单月同比：百城住宅价格指数单月同比.13 图图 40：房地产开发累计资金来源：房地产开发累计资金来源.14 图图 41：房地产开发资金来源累计同比：房地产开发资金来源累计同比.14 图图 42：房地产到位资金累计同比：房地产到位资金累计同比.14 图图 43：单月房地产到位资金及单月同比：单月房地产到位资金及单月同比.14 图图 44：国内贷款资金累计同比：国内贷款资金累计同比.15 图图 45：单月国内贷款资金及单月同比：单月国内贷款资金及单月同比.15 图图 46：自筹资金累计同比：自筹资金累计同比.15 图图 47：单月自筹资金及单月同比：单月自筹资金及单月同比.15 图图 48：定金及预收款累计同比：定金及预收款累计同比.15 图图 49：单月定金及预收款及单月同比：单月定金及预收款及单月同比.15 图图 50：个人按揭贷款累计同比：个人按揭贷款累计同比.16 图图 51：单月个人按揭贷款及单月同比：单月个人按揭贷款及单月同比.16 图图 52：首套房、二套房房贷平均利率：首套房、二套房房贷平均利率.18 图图 53：首套房、二套房房贷平均利率环比变：首套房、二套房房贷平均利率环比变化化.18 表表 1：近期房企直接融资情况：近期房企直接融资情况.16 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 4/20 行业动态报告行业动态报告 1.投资增速高位走稳投资增速高位走稳，土地投资未来或有放缓土地投资未来或有放缓 2020 年 1-8 月，全国房地产开发投资完成额 88,454 亿元，同比增加 4.6%，较 1-7 月扩大 1.2 个百分点；同期住宅开发投资完成额为 65,454 亿元，同比增加 5.3%，增 速较上月扩大 1.1 个百分点，占房地产开发投资完成额的 74.0%，对整体开发投资 完成额继续起拉动作用。此外，从前 7 月数据来看，土地购臵费累计同比为 8.5%，增速较上月改善 2.3 个百分点，土地投资继续对整体房地产开发投资完成额起带动 作用，1-7 月施工投资累计同比上升 0.7%，增速较上月改善 1.2 个百分点，施工投 资增速持续改善，同步拉动整体投资增速上行。单月数据来看，8 月房地产开发投 资额同比增长 11.8%，增速较上月扩大 0.1 个百分点，投资增速高位走稳；住宅开 发投资额同比增长 12.1%，增速较上月收窄 0.4 个百分点。整体来看，房地产投资增速仍然维持高位运行，但上行速度有所放缓，我们认为在“345”融资新规压力和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧预期下，房企拿地等投资行 为会更加审慎，土地购臵费增速未来或有放缓，房地产投资增速具备下行压力。分区域来看，东部、中部、西部和东北区域 1-8 月累计房地产开发投资完成额分别 为 47,329、17,605、19,966、3,554 亿元，分别同比变化 5.5%、-1.1%、 7.9%、 4.0%，增速较上月分别变化 1.5、 2.0、-0.4、 1.5 个百分点。从单月投资增速来看，东部、中部、西部和东北区域 7 月同比增速分别为 15.3%、10.6%、5.5%、11.4%，分别较 上月变动 1.4、 4.4、-6.5、 2.4 个百分点，东部 8 月投资表现延续此前强劲走势，东北地区、中部地区投资增速提升明显，西部地区单月增速放缓导致累计增速回落。2020 年 8 月份，房地产开发景气指数为 100.3，较 2020 年 7 月底提升 0.2。图图 1：商品房商品房开发投资完成额累计同比开发投资完成额累计同比 图图 2：住宅开发投资完成额住宅开发投资完成额累计累计同比同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图图 3：商品房商品房单月单月开发投资完成额开发投资完成额与与单月单月同比同比 图图 4：住宅住宅单月单月开发投资完成额开发投资完成额与与单月单月同比同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 4.6%-20%-15%-10%-5%0%5/117/1018/719/420/1 5.3%-25%-20%-15%-10%-5%0%5 %/117/918/519/119/920/5 13,129 11.8%-30%-20%-10%0 %0 5000 10000 15000 20000 17/217/1018/619/219/1020/6 单月值（亿元）单月同比（右）9,772 12.1%-30%-20%-10%0 0%0 5000 10000 15000 17/217/1018/619/219/1020/6 单月值（亿元）单月同比（右）请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 5/20 行业动态报告行业动态报告 2.新开工高位回落，竣工同比降幅收窄新开工高位回落，竣工同比降幅收窄 2020 年 1-8 月，房地产开发企业房屋新开工面积 13.99 亿方，同比下降 3.6%，降幅 较上月收窄 0.9 个百分点；其中住宅新开工面积 10.25 亿方，同比下降 4.3%，降幅 较上月收窄 0.8 个百分点。同期房屋竣工面积 3.71 亿方，同比减少 10.8%，降幅较 上月收窄 0.1 个百分点；住宅竣工面积 2.65 亿方，同比减少 9.7%，降幅较上月收窄 0.5 个百分点。同期房屋累计施工面积 83.97 亿方，同比增长 3.3%，增速较上月扩 图图 5：施工投资额与土地购臵费累计同比施工投资额与土地购臵费累计同比 图图 6：房地产开发投资额构成房地产开发投资额构成 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图图 7：各地区各地区商品房商品房开发投资额开发投资额占比占比 图图 8：各地区房地产开发投资额累计同比各地区房地产开发投资额累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图图 9：各地区房地开发投资额单月同比各地区房地开发投资额单月同比 图图 10：国房景气指数国房景气指数 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 0

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我国土地流转市场现状分析报告 1 我国土地流转市场现状分析报告 2 目录 摘要 3 1、我国土地改革历程 4 2、当前土地流转相关政策和行业现状5 2.1、农村土地流转需求分析 5 2.2、我国土地流转市场的政策环境10 2.3、土地流转的行业现状 11 3、我国目前土地流转的几种模式与企业案例分析15 3.1、我国当前土地流转的几种模式15 3.2、企业案例分析 17 4、目前行业中常见的问题和难点22 5、综述 24 我国土地流转市场现状分析报告 3 摘要：我国近现代经历了五次较大规模的土地改革。08 年开始的新一轮土地改革尝试在土地上给予农民更多权利，在保持现有土地承包关系稳定并长久不变的前提下，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，为我国农业实现现代化提供了政策层面的有力支持。改革开放以来，随着进城务工的农民工数量持续增长，以及我国城镇化建设的逐步推进，农村土地流转需求量显著增大。尤其是近两年政策层面的推进，确权进程加快，土地流转市场维持高速增长。市场估算，目前我国农村可流转的土地价值在百万亿元人民币以上。近年来我国各地区的土地流转试点工作均在快速推进，经过充分的实践探索，不少地区进行了模式的创新尝试，土地流转方式也在变得多样化。不过目前行业内仍然存在着操作流程不规范、流转过于分散化、供需双方信息流动不充分、农民思想意识偏保守等各种各样的难题。为解决行业发展中所面临的困难，需要各级政府、涉农企业以及农村自身做出足够的努力，以保障土地流转行业能够健康规范地发展，达到多方共赢的局面。我国土地流转市场现状分析报告 4 1、我国土地改革历程 土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括土地税收制度改革、土地产权制度改革、土地使用制度改革等各个方面。我国自古以来就是一个农业大国，几千年来基本都是以农业生产为主，关于土地制度的改革也一直都在进行。土地改革有狭义和广义之分。狭义的土地改革是指土地所有权的再分配，广义的土地改革不仅包括土地所有权的转移，还包括土地租赁契约的改变。在世界各地的发展过程中，人民对土地相关问题的不满一直是导致社会动荡的常见因素，我国历史上也同样如此。土地改革通常的目的是使政府能够管理土地的占有和使用，由政府发起并对以耕地为主的土地进行重新分配，把土地所有权由人数较少的富有者、大量土地的所有者向耕作者进行转让，还包括政府对土地进行的征收和农业集体化改造。自建党之初至今，我党共指导进行了大致 5 次规模较大的土地改革：时间段 改革名称 改革内容 意义 1927-1937 年 土地革命 第二次国内革命战争时期，党在革命根据地开展打地主、分田地、废除封建剥削和债务，满足农民土地要求的革命。1931 年春，毛泽东总结土地革命的经验，制定出一条完整的土地革命路线：依靠贫农、雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。封建土地所有制农民土地所有制 解放战争期间 土地改革 1946 年 5 月 4 日，中共中央发出关于清算减租及土地问题的指示，简称关于土地问题的指示(亦称五四指示)，把抗日战争时期削弱封建的减租减息政策改变为消灭封建实行“耕者有其田”的政策。1947 年制定和通过了彻底实行土地改革的中国土地法大纲，废除封建半封建剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度。进一步夯实土地革命基础 1954-1956 年 农业改造 社会主义改造收回土地所有权。确立社会主义性质的土地制度，确立社会主义经济关系。农民个人直接所有的土地，也从土地无偿入股、统一经营，发展到农村土地集体所有。农民土地所有制集体所有制 我国土地流转市场现状分析报告 5 1957-1978 年“三级所有”的土地改革 由于历史的种种原因，国内农业供给相对有限，所以又一次进行土地改革。在土地集体所有的基础上，土地属于三级集体所有，即人民公社、生产大队、农村生产小队三级所有。社员集体在公有土地上统一生产和劳动，社员没有任何私有土地，彻底消灭了私有制，这一阶段是农民的土地所有权彻底被收回的阶段。集体所有三级集体所有 1978 年至今 家庭联产责任承包 1978 年，十一届三中全会拉开了中国改革开放的序幕，邓小平提出并主张实施家庭联产承包责任制，从 1983 年开始在全国广大农村全面推行。当年年底，98%左右的农户都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积97%左右，实现土地所有权与使用权的分离。农民土地所有权和使用权分离 资料来源：利基研究院整理 若从建国之后来对我国土地改革进行更为细致的考量，农民土地所有权变化的情况展现得更清晰。尤其是 2008 年前后开始的“新土改”允许土地流转，是在以往土地改革的基础上，尝试在土地上给予农民更多的权利。2008 年 9 月 30 日，胡锦涛考察安徽小岗村定调新土改方向保持现有土地承包关系稳定并长久不变，并允许农民以多种形式流转土地承包经营权。2008 年 10 月12 日，十七届三中全会通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。”此后全国范围内土地流转试点持续推进，流转市场快速发展。2、当前土地流转相关政策和行业现状 2.1、农村土地流转需求分析 2.1.1、农民工外出打工使得耕地有流转需求 我国土地流转市场现状分析报告 6 我国农村土地流转的需求在一定程度上来自于农民进城务工导致的大量土地荒废。研究发达国家的发展经验可以看到，工业化进程的不断推进，是让农民离开农村进入城市的主要推动力，促使农村人口向城镇集中。我国自改革开放以来，中国经济逐步转向市场化，同时也不断被卷入全球化，形成一个以资本主导的外向型劳动密集型产业为主的经济模式，大批农村人口进入城市与非农业部门寻找工作机会。究其原因：一、农村方面，上世纪 80 年代初国家实行家庭联产承包责任制，整体上调动了广大农民种田的积极性，但是在农业生产效率提高的同时，也出现了由于人多地少导致的大量劳动力剩余的问题，这部分农民外出另谋生路成为必然；二、城市方面，近三十多年来，尤其是 90 年代以来，以沿海地区为代表的外向型经济的发展和大城市的迅速扩张，很快将本地的农村剩余劳动力吸纳完毕，这是我国城市经济和工业化快速发展的阶段，期间需要大量劳动力发展城市基础设施，并提供各种服务，城市需要农村劳动力的输出来解决发展问题，同时也为农村出来的打工者提供了充足的就业机会；三、需求方面，城市生活条件和生活方式也对农村居民有很强的吸引力。土地承包经营整体成本较高、收益低，尤其在农业税免征之前，这个现象更为明显。城市工作的平均收入始终远高于农村，这也是大多数农民外出的主要原因。而在 2000 年以后，新生代的农民工成为进城务工的主体，相比于 80 年代外出的第一批农民工，年轻一代大多为 80 后或 90 后，在外出打工之前接受过中等教育，大多是从校门直接走上外出务工的道路，缺乏甚至没有基本的务农经验和常识，他们外出的动机趋于多样化，除了城市的高收入之外，城市生活还包括较为完善的生活服务设施、便利的交通和讯息、更多的精神生活等各方面优势，这些更偏向于生活品质和自我发展等方面的因素成为新一代农民工的外出动机。在改革开放以后的三十年中，这种转移表现为农村劳动力在城乡之间、工农之间、东部与中西部之间规模愈来愈大的流动，从 80 年代初期的不足 200 万人发展到 2011年的 2.53 亿人（其中外出务工农民工数量 1.58 亿人），占全国总人口的将近 1/4。截至 2016 年末，全国农民工总量更是达到 2.82 亿人，其中外出农民工 1.69 亿人，分别比上年增加 424 万人和 50 万人，仍然逐年上涨。我国土地流转市场现状分析报告 7 图 1、我国农民工数量变化 数据来源：国家统计局，利基研究院整理 大量农民进城务工，加上城镇化建设的推进，使得大量村落开始衰退和消失，近二三十年间，我国农村村落平均每天消失多达 80-100 个。国家行政局统计的数据：从 2000 年到 2010 年的 10 年间，我国的自然村数量从 360 多万个急跌至 270 万个；在 1990 年到 2010 年的 20 年时间里，我国的行政村数量也从 100 多万个锐减到 64万多个。2014 年数据显示，自然村和行政村的数量依然在大幅减少，分别减至 250多万和 60 万。以农村劳动力流失和城镇化建设为主的多方面原因，导致农村土地出现了严重的荒废情况，但也由此产生了大量的流转需求。2.1.2、农村城镇化进程加快极大激发了土地流转需求 图 2、中国城镇化率 数据来源：国家统计局，利基研究院整理 25278 26261 26894 27395 27747 28171 4.40%3.90%2.40%1.90%1.30%1.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00#500 24000 24500 25000 25500 26000 26500 27000 27500 28000 28500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 农民工（万人）同比增长 49.95Q.27R.57S.73T.77V.10W.35F.00H.00P.00R.00T.00V.00X.00 10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 城镇化率 我国土地流转市场现状分析报告 8 图 3、中国城镇、农村人口对比图 数据来源：国家统计局，利基研究院整理 从城乡结构看，2016 年中国城镇常住人口 79298 万人，比上年末增加 2182 万人，乡村常住人口 58973 万人，减少 1373 万人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为 57.35%。从近年来的人口数据可以看到，我国目前城镇化率逐年的提升相当迅速。一方面得益于经济全球化、一体化浪潮和我国近年来工业化的快速发展，另一方面在于政府越来越重视城镇化进程的推进。从 2010 年底，国家发展改革委就已经开始会同财政部、国土资源部、住房城乡建设部等 14 个部门启动城镇化规划编制工作。随后，“城镇化建设”被写入党的十八大报告，和新型工业化、信息化、农业现代化一起，成为未来中国发展的方向。2012年 12 月 16 日，中央经济工作会议指出，城镇化是中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。从此，城镇化更是成为舆论的焦点。今年的最新数据显示我国城镇化率达到 70%，人们对科教文卫等各种公共产品的需求会大量增加，大健康、大旅游、大文化产业的快速发展将是可以预见的趋势。从产业层面来看，也就是说将会有更多的农村居民进入到第二、三产业之中，这也在很大程度上刺激了土地流转的需求，主要表现在：（1）农业经济结构和产业结构调整的需要。农村经济结构的调整，跳出以往发展的固定思路，发展新型农民和现代农业，农村为培植专业大户、承包大户，鼓励农民56212 58288 60633 62403 64512 66978 69079 71182 73111 74916 77116 79298 74544 73160 71496 70399 68938 67113 65656 64222 62961 61866 60346 58973 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 城镇人口（万人）农村人口（万人）我国土地流转市场现状分析报告 9 将土地承包经营权流转给被培植对象。这就要求集约土地发展生产，提高生产资料的利用率，提高农民的经济效益，这在很大程度上加速推进了土地流转的发展。另外土地二轮承包时“增人不增地，减人不减地”的原则，使得农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出，导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。（2）镇、村自身非农建设项目的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。（3）城乡一体化发展的需要。一方面，通过土地流转可以解放出更多的劳动力转移到非农业就业，甚至转移到城镇定居生活，降低农业人口比例；另一方面，也吸引了城市的资金、技术、人才等要素向农村流动，提高了农村经济效益，有利于城乡差距的缩小，也有助于城乡一体化的实现。图 4、我国外出农民工数量变化 数据来源：国家统计局，利基研究院整理 15863 16336 16610 16821 16884 16934 3.40%3.00%1.70%1.30%0.40%0.30%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 16600 16800 17000 17200 2011 2012 2013 2014 2015 2016 外出农民工（万人）同比增长 我国土地流转市场现状分析报告 10 图 5、我国本地农民工数量变化 数据来源：国家统计局，利基研究院整理 从 2011 年至今的农民工数量变化也可以看出，农民工总人数增速整体放缓，尤其是外出农民工增速逐年下降，2016 年仅录得 0.3%的增长，而本地农民工人数基本维持较高的增长速度。数据可以反映出近些年农村的吸引力在增强，农民返乡创业的潮流正在渐渐兴起。近些年农村经济结构的调整，一方面使得城乡人均收入呈现逐年缩小的趋势，另一方面也在农村出现了大量的就业机会，尤其是第二、三产业的就业机会。农民返乡创业，不再仅仅从事简单的小范围耕作，他们更多地开始放大经营规模或生产范围。经济作物、养殖业、特色小镇、田园综合体等相关产业的发展，都扩大了农村土地流转的需求量。2.2、我国土地流转市场的政策环境 在我国土地流转需求增加的情况下，为了进一步规范市场并促进农业现代化的进程，自新一轮的土改前后至今，中共中央、国务院以及农业相关部门陆续签发出台了多项政策和指导性文件。关于健全、完善土地流转市场方面：农业部于 2005 年发布了农村土地承包经营权流转管理办法，具体对流转原则、流转当事人的权利和义务、流转方式等作了明确的规定；2006 年起历年的中央一号文件中，多次提及健全和完善流转市场、依法9415 9925 10284 10574 10863 11237 5.90%5.40%3.60%2.80%2.70%3.40%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.0000 9000 9500 10000 10500 11000 11500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 本地农民工（万人）同比增长 我国土地流转市场现状分析报告 11 自愿和有偿退出的流转机制、稳定土地承包关系和规范土地承包经营权流转、加强经营权流转管理和服务、探索建立工商企业流转农业用地风险保障金机制、严禁农用地非农化等相关内容。在大方向的指引下，政府持续地在行业细分领域作进一步的规范和引导：2008 年的中央一号文件提出农村土地承包管理部门要加强土地流转中介服务，完善土地流转合同、登记、备案等制度；2009 年一号文件提出鼓励有条件的地方流转服务组织为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务；之后的一系列政策文件分别对市场进行更为细致的规定，包括完善土地“三权”分置办法、探索多种市场形式（包括交易所式的市场建设和电子交易网络平台）、整合各类流转服务平台、开展承包土地经营权抵押贷款担保试点、引导土地承包经营权折股入社、引导荒山、荒沟、荒丘、荒滩“四荒地”使用权的有序流转、支持可用林场和水面等资产资源发展休闲农业和乡村旅游、研究建立农业适度经营评价指标体系等各个方面。近年来政府在政策层面逐渐重视发展适度规模经营和新型经营主体：历年的中央一号文件多次提及发展多种形式适度规模经营、促进农业生产规模创新；2013 年的一号文件特别指出鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，鼓励互利互换以解决细碎化问题；2014 年中共中央、国务院发布的关于引导农村土地经营权有序流转 发展适度规模经营的意见和 2015 年的中央一号文件中又强调，应坚持家庭经营的基础性地位和加快构建新型农业经营体系。可以看到，我国政府对土地流转行业的规范正在更加细化，侧重点也更加突出。在我国农业现代化进程中，土地流转的作用越来越受到政策层面的重视，从允许到鼓励和引导土地流转，从各项流转规则的制定到加快确权落实，并且确立了适度规模经营和新型经营主体在当前农业生产中的重要地位。2.3、土地流转的行业现状 在获得政策层面的重视和支持前后，土地流转市场的发展分为两个截然不同的阶段。上面提到，其实早在改革开放初期，随着部分农民工开始进城务工，农村土地流转就已经在自发地缓慢开展，不过整体呈现出微小化和零碎化，并且一直到 2008 年之前增长都偏缓慢，用几组数据举例：根据农村政策研究室调查，截至 1984 年年底，转出农地的户数占总承包户数的2.7%，转出的耕地只占总耕地的 0.7%；我国土地流转市场现状分析报告 12 1984-1992 年间，全国农村固定观察点调查资料显示，完全没有转让过耕地的农户比重达 93.8%，转让一部分耕地的农户比重仅 1.99%；1993 年抽样调查表明，1992 年全国共有 473.3 万承包农户转包、转让农地1161 万亩，分别占承包土地农户总数的 2.3%和承包地总面积的 2.9%；1995 年，农业部农研中心对 全国近 3 万农户进行了抽样调查，在全部样本中，有 4.09%的农户将自己承包的一部分土地转包给他人经营，只有 1.99%的农户转出了全部承包地；1998 年，又一项对 8 省所做的抽样调查显示，参与流转的土地只占全部土地的3%4%，流转比例相对高的浙江省也只有 7%-8%；到 2002 年，浙江这一比例也只有 12.4%的比例，年均增长仅 1 个百分点，而其他省份，则更为缓慢；2003 年农业部在农村固定观察点对全国东、中、西部 20842 户的抽样调查显示，全国土地流转面积占总耕地面积的 9.1%，其中，东、中、西三大区域分别为 9%、11.6%、3.86%；据农业部经管司统计，截至 2007 年末，全国农村土地承包经营权流转总面积达6372 万亩，比 2006 年增长 14.8%，占家庭承包耕地总面积 5.2%。近十年来我国城镇化进程加快，另一方面土地确权试点工作也得到了快速推进，农民收入结构、农业生产经营方式、农作物种植模式等发生了一系列变 化，土地流转现象日益普遍，流转规模逐渐加大。特别是 2008 年以来，土地承包经营权流转明显加快。确权方面：在推进农地流转政策中，中央首先明确了农地的承包经营权是稳定的、长久不变的，然后着手开展土地确权的工作，特别是 16 年提出的“三权分置”，包括所有权、承包权、经营权。确权上，农地的所有权确认到村集体或村民小组、乡镇，承包权确认到个人，经营权确认到经营主体（流转对象）。2017 年的中央一号文件再次明确提出，落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证，扩大整省试点范围。我国土地流转市场现状分析报告 13 2016 年，全国整省试点扩大到 22 个省份，涵盖 2582 个县（市、区），实测承包地面积 12.5 亿亩，确权面积 8.5 亿亩，约占全国二轮家庭承包合同面积的 70%。今年北京、天津、重庆、福建、广西、青海等 6 个省份进入整省试点序列。至此，整省试点省份达到 28 个。据了解，一些进展较快的地方积极探索拓展确权成果应用，推动确权红利不断释放。比如，在用地政策方面，提出了闲置宅基地利用和允许村庄整理节约的土地，用于乡村休闲、旅游等新产新业态，积极支持农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施建设等。流转方面：截止到 2015 年年底，全国 31 个省、区、市农用地面积是 96.82 亿亩，其中耕地面积 20.25 亿亩，未利用地 39.57 亿亩。与 2014 年底相比，全国农用地面积净减少了 426.3 万亩，其中耕地减少了 89.2 万亩，耕地面积基本稳定，与上年相比净减少速度放缓。图 6、我国承包耕地面积 数据来源：农业部，利基研究院整理 12.74 12.77 13.1 13.27 13.29 13.42 12.4 12.6 12.8 13 13.2 13.4 13.6 2010 2011 2012 2013 2014 2015 承包耕地面积（亿亩）我国土地流转市场现状分析报告 14 图 7、我国土地流转面积 数据来源：农业部，利基研究院整理 数据显示，在全国承包耕地面积稳步增长的背景下，土地流转面积实现增长迅速，农村土地流转规模在不断上升，2015 年流转面积 4.47 亿亩，占总面积的 33.3%。去年农业部公布数据，截至 2016 年 6 月底，全国承包耕地流转面积已经达到 4.6 亿亩，超过承包耕地总面积的 1/3，达到 35%，更有部分沿海发达地区达到 1/2 以上。全国经营耕地面积在 50 亩以上的规模经营农户超过 350 万户，经营耕地面积超过 3.5 亿亩。家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型主体数量超过 270 万家。目前农村承包集体土地的农户有 2.3 亿户，截至 2015 年底，发生土地经营权流转的农户大概是 6800 万户，大概占到全部承包农户的近 30%。另外，农村土地流转管理服务制度也在加快建立，全国 20 个省份建立了工商资本租赁农地监管和风险防范制度，各地建立了近 2 万个土地流转服务中心。此外，还有一些地方积极探索通过按户连片耕种、一户一块田等多种方式破解承包地细碎化问题，取得了很好效果。目前全国各地区之间农地流转规模发展并不均衡，不过，从各地统计数据显示总体方向趋于一致：流转进程趋于加快、农地流转形式以转包出租为主并向多元化发展、流转主体呈多元化趋势、土地流转工作趋于规范化等。流转工作始终快速稳步的推进，随着国家对农村土地流转确权的加速推进以及对土地补偿标准的提高，我们认为未来农村土地流转仍将维持快速发展的态势。0.64 1.09 1.5 1.87 2.28 2.78 3.41 4.03 4.47 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 土地流转面积（亿亩）我国土地流转市场现状分析报告 15 3、我国目前土地流转的几种模式和企业案例分析 3.1、我国当前土地流转的几种模式 近年来，有不少地区在土地流转试点中进行了充分的尝试和实践，并取得了不错的效果。如小岗村从“分田到户”到新型合作化，甘肃成立首个土地股份合作社，福建三明农户土地承包经营权可抵押贷款，温州通过创新耕地流转模式稳定粮食生产，天津则推行宅基地换房，中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份合作”的土地流转分配方式。成都市从 2008 年开始启动农村产权制度改革试点，成立国内第一家产权交易所，并形成了多种相对成熟的土地流转模式，比如：红砂村的土地租赁模式，龙华村的集中经营开发模式，汤营村的土地入股“股权 红利 工资”的模式，蒲江县通过龙头企业土地转包模式等。重庆在土地改革领域大胆探索，土地流转方式多样，包括转包、出租、互换、转让、入股、自愿交回等，并创造了土地换社保的九龙坡模式。九龙坡区凡拥有稳定的非农收入来源，有自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的农村居民，可以申报为城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。另外，浙江在田园综合体方面也早已开始进行各方面的探索。田园综合体被看作是推进农业供给侧结构性改革、新型产业发展，实现中国乡村现代化、新型城镇化以及经济社会全面发展的一种可持续模式。缙云笕川村、瓯海盘垟村、黄岩北洋镇等村镇通过租赁村民土地或引导农民入股，结合自身优势打造出各具特色的新型乡村和特色小镇，融合了新的产业和业态。总体来看，目前我国土地流转基本分为五种较为常见的模式，分别是：（1）互换土地，是在农村土地承包经营权流转管理办法的监管下，由农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30 年前我国实行土地联产承包责任制，不过划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。为了让土地集中连片，实现规模化经营，互换就成为了最原始的交易方式。土地互换的目的是形成单一品种的规模化种植，是适度规模农业的基础要素。我国土地流转市场现状分析报告 16 （2）出租，是以土地管理法实施条例为依据，在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。（3）入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。这是在十七届三中全会提出的，用于处理社员私有土地。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。（4）宅基地换住房、承包地换社保，也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。（5）“股份 合作”，这种模式是农户以土地经营权为股份共同组建合作社。按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。传统流转方式各有利弊，现在很多试点地区在推进土地流转时，也在尝试更多的创新，流转方式正在变得多样化。如土地信托流转，就是把过去农户和企业两个角色间的流转变为农户、企业和政府三个角色间的流转，农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司，再由托管公司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。与其他模式相比，信托制度的权、责、利相分离的制度特性和农村集体土地所有权与使用权相分离的特点之间十分契合，由专业化的信托公司提供各个环节的综合风险控制和土地流通过程中全方位的金融服务，有利于推动土地资源再分配，切实提高土地的生产能力。而且实践证明，这种方式除传统耕地外，也适合林地、养殖水面等各类土地的流转。我国土地流转市场现状分析报告 17 3.2、企业案例分析 农村金融领域仍然是一个蓝海市场，互联网电商布局线下农村是最近几年明显的趋势。尤其是是土地流转市场正处于起步阶段，多家互联网企业进入农村，并相继开展产权和流转的相关业务。目前行业内较大的流转平台基本均可实现一站式的流转服务，并且在此基础上各有侧重。3.2.1、神州土地 神州土地网隶属于神州土地（北京）信息技术有限公司，定位为“互联网 农业”，是国内专业的互联网 农村产权流转交易综合服务平台。神州土地独创线上土地供求信息发布 线下撮合、交易的 O2O 服务模式，以农村产权流转交易业务核心，为农村产权供需双方提供交易前信息发布服务、交易中撮合服务和交易后农业金融、农业社会化服务等多种深度型综合服务。同时，神州土地采取政企合作模式，为地方政府提供农村产权交易中心整体解决方案，包括产权交易中心建设服务、产权交易软件服务和产权交易中心运营服务等。神州土地目前已与全国 21 个省市共建 100 多个农村产权流转交易中心，为交易中心提供专业的运营服务。公司农村产权交易中心整体解决方案业务已覆盖全国 300多个区县，拥有农村产权经纪人 4 万余人，并且多次为全国政府领导做农村产权交易市场规范建设与运营的培训，累计培训人数达到 1000 余人次。针对不同的服务主体，公司为乡镇服务站、涉农企业、合作社、家庭农场、农户、以及经纪人和其他工作人员等，建立起一套较为完备的培训机制，从职业素养到知识技能予以全方位的培训。培训内容涉及六个板块：1、农地知识、法规政策、行业现状类的基础知识；2、软件平台功能操作、业务流程、无人机航拍、地块测量等在内的技术知识；3、商务礼仪、沟通技巧、客户管理等方面的职业素养；4、岗位职责、土地信息收集、农地调查、测量与评估等业务技能；我国土地流转市场现状分析报告 18 5、土地评估、征信、农业保险土地抵押贷款等农业金融知识；6、网站策划和设计、seo 优化、微信微博营销、内容编辑策划等新媒体营销。另外，农村综合产权交易平台可以实现省、市、区县、乡（镇）、村多级管理，县级可自建平台，也可实现省或市级的一体化平台的搭建，将服务延伸至下级，能够有效解决当前农村资产和资源交易项目分布广、数量大、额度少、规模小、监管难、交易多、机制滞后等问题，可以完善农村集体资产承包、租赁、出让管理制度，规范农村资产、资源、土地的开发利用，维护农村集体权益，有利于促进生产要素自由流动，农村资源优化配置。图 8：农村综合产权交易平台 资料来源：神州土地官网 3.2.2、聚土网 重庆美村科技有限公司旗下聚土网于 2015 年 4 月正式上线，通过线下资源整合和把关、线上传播和互动的方式，采取自营为主、众包为辅的模式，专注互联网农村资产交易，以提供农村土地流转服务为核心，并配有金融保险服务、土壤检测服务、农业生产服务等增值服务。公司在多个城市设立运营中心并配备人力。聚土网提供的土地流转服务也较为全面，包括：我国土地流转市场现状分析报告 19 1、农村土地流转服务：土地流转服务：土地、林地、水域、草地等农村土地资源的发布和匹配、实地勘测、土地尽调、交易服务、过户办证、标的的产权尽调等一站式服务。权证服务：交易方的农村产权全程代办交易鉴证书和产权证书。资金监管：权威机构监管资金，在交易各环节均提供赔付、免佣等服务。法律咨询服务：在流转双方交易过程中全程提供法律方面的专业支持与咨询服务。2、土壤和水质检测服务 土壤环境指标检测：酸碱度、钾磷等矿物元素含量、重金属含量、肥力值、农药残留量等各种指标的检测，并分析问题的原因，出具国家认可的检测分析报告等。渔业水质全项检测：PH、氨氮、亚硝氮（亚硝酸盐）及硫化氢、COD 值及消毒剂产生的余氯等指标的检测，根据指标数据分析问题原因提出相应的解决措施和建议。3、农村金融保险服务 金融服务：分期融资业务，企业经营贷款，为用户提供金融众包服务。保险服务：暴雨险、旱地险。4、农业生产服务 农场宣传：为农场主提供农场推广增值服务，包装农场品牌，提升农场形象等。农业 saas（综合物联网、大数据的农场管理平台）：针对业务覆盖地区农场提供农业 saas 业务，提高农场生产效率和产品质量。农田数据：农田边界，地形图，管理区域，可变率播种方案，种植和收获的数据，土壤测试结果等农田数据，方便农场主对自身情况的了解，同时为地方业务主管部门对当地农业生产进行科学指导提供依据。此外，聚土网还在业务流程中充分结合互联网技术，包括使用土地高清地图定位系统进行土地资源查找、使用 APP 信息采集与录入系统在现场进行土地信息的发布、使用无人机对面积较大的农地林地水域等进行航拍服务、以及 360 度全景互动视频等等。我国土地流转市场现状分析报告 20 目前聚土网土地挂牌量 3.2 亿亩，与全国 92 家农村产权交易所达成合作，签约136 家线下合伙人。公司主打的口号是“0 看地费、0 佣金、0 风险”。目前农场主找地、看地的主要渠道有三类：政府机构、传统中介、互联网土地信息平台。如同早期的房产中介，由于信息不对称，这三者都因掌握信息而收取看地费。以南方为例，平均每个客户需要看地 10-15 块，才能找到适合自己规划发展经营的土地。而每次看地除耗费自身的时间及差旅等费用外，还需要给传统中介支付 300-600 元的看地费用。聚土网不收取看地费，并且通过不收取加盟费、提供农场经营附加服务渠道、签订不收取看地费用承诺及违约惩罚等方式，引导传统中介加入其平台众包体系。此外，聚土网不收取交易的佣金；通过聚土网流转的土地，产生经营权纠纷时平台会先行赔付。平台的收费集中在两方面，一是在农场主找到地之后一次性收取服务费，二是公司提供的各项金融服务。3.2.3、土流网 土流网成立于 2009 年，国内专业的土地流转综合服务机构。模式是通过线上平台解决土地转让信息不对称问题，再在线下开设流转服务公司，培养熟悉法律和政策的土地经纪人，收录土地的面积、酸碱度等信息。通过这些步骤，提升土地使用效率，让闲置土地获得利用，并提升产量和质量，提升农民收入。公司旗下有八个产品体系：土流网，是具有影响力的专业土地流转综合服务平台，致力于帮助用户解决找地、租地需求，并提供行业资讯、土地经纪、法律咨询、在线估价等服务；地信网，是专业地理信息综合社区和农村土地社交论坛，拥有大量行业书籍、课题研究、行业软件培训课件和视频等教程，是专业人员学习交流的平台；土流学院，是专业的土地行业培训平台，是土流网知识体系传承培训机构及服务数据产品的研发、生产、培训中心；农业站，是农林牧渔行业资讯平台，实时更新相关的行业资讯、市场报价、百科知识、经验技术等信息；我国土地流转市场现状分析报告 21 招拍挂，是土地招拍挂服务平台，提供丰富、优质的土地招标、拍卖、挂牌信息查询服务；土流网 APP，在移动端提供土地流转服务，可以方便快捷地发布土地供应和需求信息，查看土地属性和联系方式，并可以进行精准的土地估价；GPS 测亩仪，利用只能手机的 GPS 模块开发的手机应用，采用 GPS 信号结合基站测量技术，方便快捷地获取土地实时面积、坡度、周长、海拔等基本信息；服务中心，该管理系统为服务中心及经纪人提供真实的地源、优质的客户和全程资金托管的交易管理。目前，超过 3.5 亿亩土地在土流网上挂牌；至 2016 年 10 月止，已成交超过 1亿亩，注册会员近 95 万。公司在土地流转这个大市场中的市场份额约为 10%，在土地流转互联网行业中可以占据 70%的市场份额。针对经营权，土流网找到了盈利模式。长期以来，银行对农村土地抵押风险非常敏感，存在贷款难、额度小问题，在土地变现环节，如果错过农时，土地价值会严重下降，银行不良的处置会有很大障碍。现在为了解决农民贷款难的问题，土流网首创了与银行、保险公司三方合作开展农村土地金融的模式，银行提供资金，保险公司做担保，土流网则有专业的农村土地评估和处置变现的能力，成功化解了农村贷款以往存在的风险。如农民无法及时还款，保险或担保公司先行赔付后，土流网立即启动土地承包经营权的流转，以保证偿付。3.2.4、来买地 来买地网是北京中鼎云科技有限公司旗下品牌，专注于农村产权交易综合服务，主要解决行业数据碎片化、信息质量低、交易安全无保障以及缺少金融工具的痛点。平台首创的大数据 众包 互联网金融模式，为农村土地资产与投资项目的对接提供一站式服务，帮助下乡资本高效、安全的拿到资产，让农村闲置、低效利用的资产得到充分利用。来买地是目前国内最大的农村不动产大数据、交易与金融服务平台，依托于专业领先的农村不动产大数据平台，为农村土地资产、土地资源、投资项目等提供信息共 我国土地流转市场现状分析报告 22 享、评估评测、规划设计、投资顾问、贷款融资、众筹等一系列对接服务。盈利模式包括自营经纪业务所产生的中介费、法律咨询和交易鉴证所产生的交易服务费用、乡村联络员的佣金分成、平台提供的各项金融服务所产生的费用以及沉淀资金的收益。截止 2016 年 12 月，平台累积挂牌土地宗数超过 15 万条，全国活跃乡村联络员20000 余名，成交金额累积超 40 亿元。“来买地”采用的是众包乡村联络员的模式，在全国发展数以万计的乡村联络员提供线下服务。下乡资本可联络乡村联络员实地勘探，并根据平台提供的合同模板进行交易，同时来买地会对接法务咨询、规划设计、工程咨询、交易鉴证等服务。在数据服务方面，来买地提供业内独家的全网搜索服务，通过数据挖掘、语义分析、清洗整理等技术手段提升信息质量，提高匹配效率。来买地对网络、产权交易所的数据进行挖掘，根据土地位置、类型、手续是否齐全等信息分类，并提供动态资产评估。公司接下来还将继续利用技术手段来提高数据质量，提升用户体验，以及针对有机农业、休闲农业、乡村旅游、物流仓储等集体资产相关行业，推出众筹、分期、抵押、担保等金融服务。4、目前行业中常见的问题和难点 尽管土地流转市场发展迅速，相关政策的支持力度在持续加大，部分流转平台的服务也日臻全面和成熟，但整个行业仍处于初始阶段，在巨大的发展空间面前，还有一些难题在凸显：（1）目前尚难以实现普遍的规模化流转。这是多方面因素导致的现状：首先，企业和种植大户希望通过租赁形成整体连片的土地，进行规模化的生产，但家庭联产分配地块时细碎化情况严重，加上各个农民利益目标不一致，很难达成大范围的意见统一；其次，绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块小且不平整，水、电、路建设滞后，不适于连片种植和机械耕作，无法实现旱涝保收，再有农田水利基础设施较差，经营成本提高，也增加了规模化流转的困难；最后，供需双方的信息流动不够充分，流转对象更多是集中在村集体范围内，辐射面偏小，很多有流转意向的土地和有经营意向的主体难以相互触达。我国土地流转市场现状分析报告 23 （2）流转行为、操作不规范。部分农户之间的土地流转只有口头约定，没有订立合同，使得土地租赁关系混乱、使用权不明确，而且期限方面没有明确的约定，收回土地时间带有较强的不确定性，不利于发展规模化的长期种植，影响了农业生产效率。另外，在大多数农村，各地土地流转合同没有统一的订立标准，规范程度也各不相同，容易导致改变土地性质、违约逃债等各种违规行为的出现，合同对于多方权利责任约定和各个事项的处理方式也缺乏清晰具体的规定，执行情况相对较为混乱。（3）市场机制、监管机制不完善。提倡土地使用权合理流转，一直是我国近年来农村政策的主要方向之一，政府也下发了一系列文件为流转市场提供政策指导。但对于土地流转的管理，包括流转程序、流转手段、流转档案管理等方面还缺乏统一规定，各级农业行政主管部门也没有统一的实施细则。另外，尽管政府近年来一再强调土地流转需遵循自愿原则，流转的土地不得作为非农用途，但在乡镇一级仍然存在强制、强迫流转等不合规的现象。（4）土地流转缺乏足够的保障机制。一方面，对于转出方来讲，目前我国的社会保障体系还不够健全，覆盖范围无法达到所有农村地区，所以没有办法为转出土地的农民提供足够的社会保障，即使当前部分试点进行了经营权换社保的模式推广，但市场占比仍非常有限，而失去了土地经营权，也意味着农民失去了持续收益和预期增值的心里保障；另一方面，对于转入方来说，种植大户或企业在经营过程中会遇到自然和市场两方面的风险，尤其是一部分规模较小的经营者，基本都是单独应对土地、农资、劳务、产品、销售等全部生产过程，在无法得到充分的经验、技术、金融服务的情况下，显得力不从心，而且难以承担可能出现的亏损。（5）农村居民接受新思维较慢。一方面，在农村务农的当地居民年龄大多在 40-60 岁，文化程度整体不够高，年龄老化和知识缺乏，造成农民吸收和掌握新技术的能力偏弱，对于新品种、新装备缺乏足够的认知；另一方面，农村的小农经济思想仍然严重，有大量农民认为就应当种地种田，恋土情节严重，宁可抛荒也不愿意转出土地经营权。要改善上述问题，我们认为有几个方面的工作是必须要尽快加强和落实的：（1）加快土地流转中介服务体系的建设。土地流转过程是十分复杂的，所涉及的环节众多，所以中介体系在其中会起到相当重要的作用。目前已有的土地流转平台中，有一部分基本能够提供包括土地流转供需的信息对接、土地保险、土地托管、资产评估和土地测量、专业技能和知识培训、资产处置和法律援助等一站式的服务，但覆盖面仍然十分有限。加快中介服务体系的建设，可以通过专业的团队和体系来运作整个流转过程，缓解现存的流程不规范、信息不对称、纠纷多且难处理等各种难题。我国土地流转市场现状分析报告 24 （2）继续完善土地流转的各项法律法规。在当前已有的相关法律法规基础上，政府部门应当更具体地进行流转过程中的各项细则制定，明确参与者的权利和责任，确定各事项的处理办法，使流转行为标准化、统一化。各级政府还应当加强土地管理部门行使管理和监督的智能，保证土地流转能够规范、有效地进行。（3）加大农村社保和农业保险力度。农民不愿意转出土地的一个重要原因就在于后续保障不足，因此，加大农村的各项保障力度就能够最大程度地解决农民的后顾之忧。农民流转土地的意愿变强后，可以有利于形成规模化的流转。另外加大农业保险力度，可以逐步削弱土地附着功能，增强土地的生产资料功能，并且能够通过对灾害、病虫害等影响因素的保障，激发经营方转入土地从事规模生产的积极性。（4）完善土地流转市场的基础建设。农村地区的道路、水利等基础设施建设普遍较落后，这也是造成流转困难的客观原因之一。加快农村的土地平整化建设和综合开发，改善水利、电力、道路等农业相关的生产条件，是形成土地规模化流转的重要前提。（5）加大对农民参与土地流转的引导力度。有相当数量的农民从主观上并不希望离开自己的土地，这就需要两方面的大力引导，一是培养农民接受现代化农业生产的观念，尤其是培育更多愿意从事新型农业生产的新型农业经营主体；二是加强激励措施，通过完善农村就业体系、指导企业采用多种方式引导农民参与经营或入股，切实提高农民收入，并降低农民对土地的依赖性。5、综述 我国改革开放以来，随着大量农民工进城务工，农村土地出现了流转的基本需求，并在各个村落中或村落间开始缓慢发展。近年来，我国城镇化建设的快速发展以及城乡一体化的需要，农村土地出现了大量的流转需求。政府同期出台一系列政策指导文件来对行业发展进行完善和规管，使得土地流转市场近十年来始终呈现出快速发展的态势。各地土地流转试点稳步推进，依照各自的特点和优势发展出适合自己的流转模式，部分地区还对传统的土地流转模式进行了针对性的创新。目前市场上的土地流转服务平台作为市场中介和服务机构，能够达到一站式综合服务的要求。我国土地流转市场现状分析报告 25 但是市场整体仍处于初始阶段，各方面仍存在很多亟待解决的问题。我们认为，对于以后的土地流转行业发展应该持乐观态度，我国农业现代化进程中，土地流转扮演着非常重要的角色，而且借鉴国外的先进经验，新型农业经营主体会在我国未来的农业生产中占据核心地位。这个市场的发展空间和潜力都十分巨大，不过在发展过程中，我们需要将更多精力放在需要解决的问题和难题上，切实保障市场各参与方的切身利益，实现共赢，推动农业现代化的发展。

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Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2017 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。成全了你的潇洒与冒险，成全了我的碧海蓝天 2016年武汉土地市场分析及2017年预测报告 湖北中原策略运营中心研究部 WuHan.01.2017 Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2017 报告数据统计说明报告数据统计说明 数据来源数据来源：武汉国土资源规划管理局、武汉市住房保障和房屋管理局、湖北中原策略运营中心研究部 统计范围统计范围：仅统计纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地 计算方式计算方式：平均溢价率=AVERAGE（溢价率）底价成交率=底价成交地块幅数/总成交地块幅数 库存去化周期=库存量/近6个月月均去化量 Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2017 2016年武汉土地市场大事记 放松政策 7月：6地王 收紧政策 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 政策端 供应端 资金端 成交端 上半年武汉供地少，主城区地块少，优质地块少 下半年武汉供地多，主城区、优质地块多 资金加杠杆 资金去杠杆 8月：4地王 11月武汉总价地王诞生 8月、12月远城区地王涌现 2月2日，央行规定首套房首付成数不低于20%，二套房首付成数不低于30%；2月19日，财政部调减房地产契税营业税 9月1日，武汉限贷 10月3日，主城区限购 12月21日，部分远城区限购 10月，上交所、深交所提高公司债发行门槛，收紧房企定增；证监会、银监会严禁违规资金进入房地产领域 Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2017 土地成交表现千亿军团与地王盛宴 Part 1 Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2017 特征1：2016年全国有7座城市进入土地出让金千亿军团，其中武汉土地出让金首次突破千亿。横向比较，武汉平均楼面地价处于相对低位 数据来源：湖北中原地产研究部 土地出让金土地出让金TOP10TOP10城市土地成交金额及平均楼面地价（城市土地成交金额及平均楼面地价（20162016年，万，元年，万，元/）1763.09 1727.99 1632.3 1590.06 1289.54 1203.59 1067.99 950.41 948.75 903.55 8617 12077 11481 15703 8042 7074 4762 12137 1838 2117 0200040006000800010000120001400016000180000200400600800100012001400160018002000苏州市 南京市 杭州市 上海市 天津市 合肥市 武汉市 深圳市 重庆市 郑州市 土地出让金(亿元)楼面地价（元/）Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2017 特征2：量价齐升，2016年武汉土地成交建面2242.61万，同比增长15.3%，成交楼面地价4762元/，同比大幅增长53.3%，土地成交金额1067.99亿元，同比大幅增长65.1%，远超全国平均水平 武汉土地供求建面及楼面地价（武汉土地供求建面及楼面地价（20112011-20162016年，万，元年，万，元/）武汉历年土地出让金（武汉历年土地出让金（20112011-20162016年，亿元）年，亿元）3282.57 6244.38 2914.39 3051.82 2489.94 2548.87 2828.31 4981.43 3133.75 2599.21 1945.16 2242.61 1890 1789 2163 2311 3106 4762 0100020003000400050006000010002000300040005000600070002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 供应建面（万）成交建面（万）楼面地价（元/）534.41 897.96 677.73 600.65 604.17 1067.99 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 土地出让金(亿元)数据来源：湖北中原地产研究部 20162016年年 20152015年年 同比同比 武汉 1067.99 646.87 65.1e.1%全国300个城市 29000.00 22256.33 30.30.3%Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2017 特征3：主城区限购后，曾经底价为主的远城区开始溢价频频 主城区土地供应有限主城区土地供应有限 随着房地产的发展，主城区可供地块逐渐减少 供应地块中商业体量占比高（大多30%以上）旧改地块居多，且限价房比例高 武汉远城区地块成交幅数及占比（武汉远城区地块成交幅数及占比（20162016年）年）远城区投资机会显现远城区投资机会显现 新房房价水涨船高 地铁、环线建设拉近远城区与中心城区距离。地铁兑现较快且有产业支撑的远城区市场表现将脱颖而出黄陂、东西湖、江夏在土地及新房市场表现已证明了这一点 永旺、宜家、万达等商业购物中心弥补远城区商业配套短板 数据来源：湖北中原地产研究部 59 21 12 12 20.3W.1%0.0.0 .00.0.0P.0.00203040506070限购前 限购后 地块成交幅数 溢价地块幅数 溢价地块幅数占比 Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2017 特征4：住宅限购后，商服用地出现高溢价，核心原因在于商服用地楼面地价与售价与周边住宅的相对关系，使得商服用地获利难度降低 住宅限购，核心区位商服用地价值显现住宅限购，核心区位商服用地价值显现 核心区位的价值优势 根据2016年住宅用地楼面地价住宅用地楼面地价周边住宅周边住宅售价售价的土拍结果，该商服用地取地成本较低，基本为周边住宅用地楼面地价的50P%商业公寓售价一般为周边住宅售价0.70.7-0.80.8倍倍 住宅限购后，商业公寓不限购优势凸显，去化速度明显提升去化速度明显提升 在住宅用地供应临近枯竭的区域，商服用地的价值更加明显 数据来源：湖北中原地产研究部 金沙泊岸 住宅均价：22000元/P（2016）099号 竞得人：越秀地产 总建面：4.28万 楼面地价：10127元/溢价率：54.58%Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2017 特征5：区域成交洪山、黄陂、东湖高新、汉阳、江岸等区域土地成交建面居前，这些地块或将在未来1-2年内形成新房供给，形成竞争 江岸 江汉 硚口 汉阳 武昌 洪山 青山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 供应建筑面积（万）358.5647.77187.51256.7159.35426.36101.64103.47298.9051.0180.39351.29106.91118.990成交建面（万）241.2669.2687.41247.4654.19419.86101.64103.47260.4151.0180.39333.08106.9186.2500.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00武汉武汉各各区域土地供求建区域土地供求建面（面（20162016年）年）二七滨江地块延期，导致供应量远大于成交量 汉正街地块延期，导致供应量远大于成交量 Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2017 特征5：大部分远城区楼面地价涨幅高于新房价格涨幅，表明大部分远城区“面粉”价格涨幅超过“面包”，未来新房价格上涨动力十足 江岸 江汉 硚口 汉阳 武昌 洪山 青山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 平均楼面地价（元/）528410641328978205795437064554918446031796246329213317781801新建住宅均价（元/）1128314787107509912151169831993480729943752772856243562542914562平均楼面地价同比-284%-39 4%-3144%-12S288%-3%0%新建住宅均价同比 3%22%-25%9%-100%-50%0P00 0%0005000040006000800010000120001400016000武汉市各武汉市各区域新建住宅价格与平均楼面地价及涨幅（区域新建住宅价格与平均楼面地价及涨幅（20162016年）年）Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2017 特征6：并购大潮方兴未艾 2016年武汉房企并购看点1：方式多元合作开发、代建、股权收购、项目收购等 并购方并购方 被并购方被并购方 并购日期并购日期 并购方式并购方式 地块编号地块编号/项目名称项目名称 区域区域 用地性质用地性质 可建面积可建面积（万）（万）碧桂园 海昌 2016年3月 合作开发 海昌天澜 东西湖 住宅 东湖高新集团 美好集团 2016年2月 股权收购，收购地块52%股权 长丰村A地块 硚口区 住宅、商业 69 福星惠誉 武汉天沣源 2016年3月 合作开发 烽火村C包，P(2012)277号地块 洪山区 住宅、商业 24.05 华润 中恒 2016年4月 合作开发，华润技术输出 汉阳五里墩 汉阳区 住宅、商业 金地商臵 广电 2016年1月 股权收购，收购广电76%股权 增加金地商臵越500万土地存储量，武汉区域涉及土地储备73万 新居城 2016年1月 股权收购 硚口红星村 硚口区 居住 62 蓝光地产 美好集团 2016年3月 项目收购 古田村地块 硚口区 住宅 32.62 绿城 房投 2016年5月 合作开发 光谷中心城 东湖高新区 住宅、商业 39.45 武汉鸿江臵业 2016年7月 代建 绿城黄浦湾 江岸区 住宅、商业 36 中锐地产 当代臵业 2016年7月 合作开发 P(2016)055号地块 江汉区 住宅 3.98 雅居乐 阳光凯迪 2016年11月 合作开发 邬树村地块 江夏区 住宅 40 阳光城 中大地产 2016年11月 公司收购 中大长江紫都、中大十里新城 汉阳区 住宅 富力 二零四九 2016年8月 合作开发 汉阳仙山村地块 汉阳区 商业 39.23 数据来源：湖北中原地产研究部 Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2017 2016年武汉房企并购看点2：龙湖入汉多年终拿地，融创并购凶猛，万科并购补仓，2016年房企销售金额20强中的18家已落子武汉 并购方并购方 被并购方被并购方 并购日期并购日期 并购方式并购方式 地块编号地块编号/项目名称项目名称 区域区域 用地性质用地性质 可建面积可建面积（万）（万）融创 星悦城 2016年1月 合作开发 星悦城a包K1、K3和K4三个地块 江岸区 住宅、商业 27.9 中航 2016年6月 股权收购，占股66%九方城项目 武昌区 住宅、商业 160 融科 2016年9月 公司收购 融科在武汉5项目 东湖高新区、江汉区、洪山区、汉阳区 住宅、商业 美林公馆 2016年11月 项目收购 美林公馆二期 江汉区 住宅 16 长源假日港湾 2016年11月 项目收购 长源假日港湾二期 东西湖区 住宅、商业 30 万科 汉江新世纪投资 2016年2月 股权合作，万科占股51%新世纪汉江湾 汉阳区 住宅、商业综合体 90 中恒 2016年2月 合作开发 汉阳五里墩B包，P(2012)057号地块 汉阳区 住宅、商业 美国金融企业集团 2016年6月 收益权合作 二七滨江商务区P（2016）023号地块 江岸区 住宅 21 新城控股 武汉鑫瑞隆祥臵业 2016年1月 股权收购 航天兴隆国际二期地块 东西湖 住宅 30 旭辉 钰龙 2016年5月 合作开发 汉桥村“城中村”改造 汉阳区 住宅 32.7 曙光村 2016年7月 地块收购 曙光村地块 东湖高新区 住宅 45 龙湖 葛洲坝 2016年7月 合作开发 龙湖天街 江汉区 商业 26.3 东湖高新 2016年12月 股权收购 汉长丰村A包项目 硚口区 住宅 69.1 数据来源：湖北中原地产研究部 Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2017 房企并购之王融创的武汉布局之路并购为主、体量保障、区域深耕 数据来源：湖北中原地产研究部 时间 收购收购 合作开发合作开发 招拍挂招拍挂 2015年9月 2016年1月 2016年11月 2016年6月 被收购方：塔子湖臵业 项目区位：江岸区 总建面：102.1万 2016年9月 合作方：星海地产 项目区位：江岸区 总建面：27.9万 被收购方：中航九方城 项目区位：武昌区 总建面：160万 项目区位：东西湖区 总建面：27.06万 楼面地价：10687元/被收购方：融科地产 项目区位：东湖高新、江汉、洪山、汉阳 2016年8月 被收购方：美林公馆 项目区位：江汉区 总建面：16万 被收购方：长源假日港湾项目区位：东西湖区 总建面：30万 东西湖区项目收购后，与公开市场获取的东西湖地王项目体量接近60万，形成规模效应，拉长战略纵深 控盘西后湖 控盘武昌中心 区域补缺 Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2017 特征7：地王年 地王遍地开花2016年武汉诞生16个地王项目，其中杨泗港地块以110.6亿成为武汉新的总价地王，江夏单价地王则在半年内被两次刷新 数据来源：湖北中原地产研究部 3 3月月 5 5月月 光谷东单价地王 楼面地价：4415元/溢价率：84%竞得企业：省房投 青山单价地王 楼面地价：9329元/溢价率：131%竞得企业：中冶 四新单价地王 楼面地价：6826元/溢价率：173%竞得企业：正荣 7 7月月 光谷东单价地王 楼面地价：8688元/溢价率：256%竟得企业：中城 关山单价地王 楼面地价：15966元/溢价率：442%竞得企业：正荣 江汉区单价地王 楼面地价：18011元/溢价率：157%竞得企业：当代 东西湖单价地王 楼面价：4556元/溢价率：209%竞得企业：安徽文一 汉阳单价地王 楼面价：20017元/溢价率：289%竞得企业：碧桂园 青山总价地王 总价：43.56亿 溢价率：0%竞得企业：招商蛇口 8 8月月 杨春湖单价&总价地王 楼面地价：14272元/溢价率：185%竟得企业：首开 东西湖单价地王 楼面地价：10687元/溢价率：397%竟得企业：融创 黄陂单价地王 楼面地价：6028元/溢价率：328%竟得企业：中城 江夏单价地王 楼面地价：7299元/溢价率：421%竟得企业：中锐地产 1111月月 1212月月 武汉（汉阳）总价地王 总价：110.65亿 溢价率：70%竟得企业：平安 沌口单价地王 楼面地价：7500元/溢价率：0%竟得企业：统建 江夏单价地王 楼面地价：8821元/溢价率：54.14%竟得企业：中海地产 Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2017 假设项目净利率为10%，通过多个地王地块的价格初步测算，所需的售价年增幅多在40%以上，地王地块的操盘难度之大显而易见！数据来源：湖北中原地产研究部 地块编号地块编号 位臵位臵 区域区域 板块板块 总建面总建面（万）（万）销售周期销售周期（年）（年）楼面地价楼面地价（元（元/）全周期均价全周期均价（净利率（净利率10%）20162016年板年板块售价块售价（元（元/）相对于板块相对于板块均价的售价均价的售价年增幅预测年增幅预测 P(2016)129号 武汉经济技术开发区55R2地块 经济技术开发区经济技术开发区 沌口 14.63 2 7500 14750 8000 84.4.4%P(2016)082号 东西湖区径河街办事处三店中路东、金山大道北,黄狮海以南 东西湖区东西湖区 金银湖 27.06 3 10687 20300 9500 75.8u.8%P(2016)064号 滨江大道与拦江路交叉口西南角 汉阳区汉阳区 钟家村 12.64 2 20017 32950 20000 64.8d.8%P(2016)132号 江夏区藏龙岛梁山头村 江夏区江夏区 光谷南 13.33 1 8221 15100 9500 58.9X.9%P(2016)074号 洪山区霞光路、杨春湖路、和谐路、黄鹤路围合区域 洪山区洪山区 杨春湖 51.5 5 14272 28250 12000 54.2T.2%P(2016)080号 黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道以西,景云路以北 黄陂区黄陂区 黄陂 29.79 3 6027 13120 7500 50.0P.0%P(2016)085号 江夏区庙山办事处普安村 江夏区江夏区 大桥新区 17.53 2 7299 14460 10000 44.6D.6%P(2016)059号 东湖新技术开发区民族大道以东、南湖大道以南 东湖新区东湖新区 关山 28.72 3 15966 28450 18000 38.78.7%P(2016)118号 汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片K、J、F、G地块 汉阳区汉阳区 汉阳滨江 81.43 8 13588 30580 22000 9.8%9.8%P(2016)055号 江汉区复兴村路以南、振兴一路以西、振兴路以北 江汉区江汉区 CBD 3.98 1 18011 28530 28000 1.9%1.9%Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2017 从全国范围的历史经验看，地王解套有六大常见套路 囤地：等待时间的玫瑰！囤地：等待时间的玫瑰！产品力：产品力：安卓手机群落里的安卓手机群落里的iphoneiphone!精装修：难得糊涂的真实成本精装修：难得糊涂的真实成本 区域预期：规划和城市发展带来的想象力！区域预期：规划和城市发展带来的想象力！低开高走：价格增幅的游戏低开高走：价格增幅的游戏 下一个地王！下一个地王！下一个地王！下一个地王！下一个地王！下一个地王！Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2017 特征8：从资金为王到因地施策，曾经“价高者得”的土拍规则已不再适用，2016年成为武汉史上土拍规则变换最频繁的一年！数据来源：湖北中原地产研究部 8 8月月3131日日 1010月月2020日日 1111月月1414日日 1212月月1616日日 时间时间 规则要点规则要点 规则细则规则细则 保证金比例提高，缴纳周期缩短 8月31日，居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的60%。地块成交价超出起始价的溢价部分，竞得人必须自土地成交之日起10个工作日内缴清;逾期未缴纳的，取消其竞得资格，并依法追究违约责任。土拍“熔断”机制 10月，首次对部分地块设臵最高限价，规定最高溢价率不得超过100%，如达到设定最高价，将按挂牌文件规定方式确定竞得人。一次性报价出台 对部分推出地块设定出让指导价，达到设定指导价后采取“一次报价”方式确定竞得人。相邻地块排他原则 发布关于P(2016)132、133号地块挂牌文件补充公告，对竞得P(2016)132、133号地块任意一块，相关法定代表及其关联人需放弃另一块地块，竞买申请人应提交放弃竞买资格承诺书 巨无霸地块拆分，必须同一竞得人竞得 1212月月2727日日 巨无霸地块拆分进行出让，但竞得人必须为同一人，避免全国总价“地王”的诞生 Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2017 2016土地市场波澜起伏背后的思考 Part 2 Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2017 观点1：杠杆上的牛市购房客户层面 通过加杠杆提高客户房价接盘力，9月后开始去杠杆和提高购房资格门槛，降低客户接盘力 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 政策加杠杆：政策加杠杆：首套房首付成数：最低2成 二套房首付成数：最低3成 资格：不限购不限贷 9 9月月1 1日日 政策去杠杆：收紧政策不断加码政策去杠杆：收紧政策不断加码 首套房首付成数：最低3成 二套房首付成数：最低5成（前提：本地户口）资格：本地户口限购2套，外地户口限购1套，且提交连续两年社保或纳税证明 Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2017 观点1：杠杆上的牛市房企端 2016年1-11月，108家监测房企融资总规模1.12万亿元，同比2015年全年上涨30.9%，前三季度公司债在融资总规模中占比43.5%，9月后房企公司债发行规模急剧缩减 1636 540 1126 1079 1249 1459 986 521 1005 1040 571 0200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2014年 2015年 2016年 前前1111月月108108家监测房企融资总规模（家监测房企融资总规模（20142014-20162016年，亿元）年，亿元）数据来源：wind，湖北中原地产研究部 前前1111月月108108家监测房企融资结构及公司债占比（家监测房企融资结构及公司债占比（20162016年，亿元）年，亿元）73T4V2DYG%6%0 0Pp00400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 银行贷款 公司债 票据 信托 增发配股 IPOABS其他 公司债占比 Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2017 观点2：地王对新房价格上涨的传导机制 房价暴涨 地王诞生 客户价格预期上涨 二手房涨价 新房定价激进 引发调控 Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2017 观点3：武汉疑似踏错步点的供地节奏 武汉优质土地供应集中在下半年 武汉土地供应成交建面（武汉土地供应成交建面（20162016年，万）年，万）优质地块多集中在下半年供应优质地块多集中在下半年供应 青山滨江商务区地块 杨泗港汉阳滨江商务区地块 杨春湖商务区地块 胜利村、燎原村地块 汉正街东地块 二七滨江商务区地块 数据来源：湖北中原地产研究部 930.37 1618.52 864.85 1377.76 上半年 下半年 供应建面 成交建面 Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2017 与四小龙城市相比，武汉地王多出现在下半年，而四小龙城市在上半年就已经吸收“地王”红利，率先进入房价的快速上涨期 数据来源：湖北中原地产研究部 备注：将溢价率40%、成交额超过5亿元的土地称之为“地王”7.0S.7&.7W.8&.06.30.3E.6%武汉 南京 苏州 合肥 上半年 下半年 武汉、南京、苏州、合肥地王地块幅数占比（武汉、南京、苏州、合肥地王地块幅数占比（20162016年）年）Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2017 国庆调控政策批量化、强管控模式下拿地预算约束和拿地资金去杠杆等综合因素给10月开始以来的土地出让金收入带来负面影响 政策 预算约束 资金 政策节点一刀切，没有同甘，但有共苦 国庆政策批量出台，打乱原有土地出让部署 集团强管控下的资金预算管理机制，在各城市的拿地资金分配需统筹考虑 拿地资金去杠杆 房企对优质地块有心无力 政策面、资金面均受打压 Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2017 观点4：地价与房价的传导机制带来了投资客的区域轮动“四小龙”（南京、苏州、合肥、厦门）城市地王频现 土地 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 “四小龙”城市房价暴涨 新房 泛一线城市群房价暴涨 重点二线城市（武汉、成都）房价暴涨 重点二线城市（武汉）地王频现 政策 20多个量价齐升城市限购政策出台 非限购重点城市（长沙、重庆）量价齐升 土地引爆土地引爆 房价引爆房价引爆 房价洼地引爆房价洼地引爆 非限购优质城非限购优质城市引爆市引爆 Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2017 观点5：巨无霸地块频现，改写武汉未来楼市版图 我们为何要关注巨无霸地块？我们为何要关注巨无霸地块？开发周期长，资金投入大，产品形态复杂，战略上闪展腾挪空间巨大，具备永久改变区域格局的能力，具备重新定义未来5年武汉主城区楼市格局的力量！巨无霸地块对开发商开发实力、资源整合能力以及政商协作推进能力都是巨大挑战！2016年挂牌的五大巨无霸地块，除了杨春湖地块之外，均位于武汉两江四岸区域，足以奠定未来5年武汉楼市的主旋律武汉城市复兴的想象力唯看两江四岸！数据来源：湖北中原地产研究部 招商青山滨江 总建面：78万 万科二七滨江 总建面：43万 二七滨江p(2017)09地块 总建面：117万 汉正街东片 总建面：101万 平安杨泗港地块 总建面：81.43万 首开杨春湖 总建面：51.5万 Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2017 2005年4月28日，瑞安，33.9亿元，永清片旧改地块，总建面约150万平方米 2005-2016，天地十一年，壹方绽放，彻底改写永清片区城市地位，为二七滨江商务区打下配套基石！伴随巨无霸地块的各有其主，二七滨江、汉阳滨江、杨春湖未来将达到怎样的城市高度，谱写怎样的开发传奇非常令人期待！Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2017 观点6：稀缺能力制胜资金最具同质化，无法构建真正的竞争门槛。未来土地市场争夺更依赖于房企的运营能力、地标打造能力和产品溢价力带来的地价承受弹性 运营能力 地标打造能力 产品溢价能力 新世界新世界周大福中心，凭借写字楼运营能力底价摘取二七滨江地块 华润臵地华润臵地，凭借商业运营能力底价摘取台北路地块 绿地绿地，凭借超高层成熟建筑经验，1月8日，底价拿沿江一号二期地块，5月，底价摘取光谷中心城地块，楼面地价显著低于周边地块 首开拿地，金茂金茂操盘，金茂凭借产品打造能力成为地王项目追捧的合作伙伴 融创融创，产品品质的打造，在高溢价与高去化速度中做到平衡 溢价能力带来对成本的高接受度，无论在公开拿地市场还是并购市场均是交易成功的关键因素 Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2017 国企央企重组，避免被整合 土地储备关系到地方公司及团队生死存亡 进入对的城市比单个地块得失更重要 随着国企改革的深化和行业整合的加速，多家房地产央企已开启重组和并购，如中海收购中信旗下住宅业务，招商局蛇口内部整合等。土地储备是房企重组和并购要考虑的核心资源，土地储备量及城市布局等在一定程度上影响房企在整合过程中的话语权。部部分央企为避免被整合而在短期内快速做大分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块地产板块。2016年武汉土地储备告急的典型房企：碧桂园城市公司、龙湖、中海 导致单个城市地块出现众多房企争抢的局面 重点二线城市已经成为房企布局标的的共识 观点7：生死与盈亏的选择先活下来才有谈盈亏的资本 Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2017 观点8：行业集中度不断提高的背景下，国企民企都需要加速跑马圈地。千亿房企数量由7家提升至12家，且销售金额增速大幅跑赢大市，行业马太效应明显 成交金额千亿房企盘点（成交金额千亿房企盘点（20152015年）年）成交金额千亿房企及销售额同比增速盘点（成交金额千亿房企及销售额同比增速盘点（20162016年）年）排名排名 企业名称企业名称 销售金额销售金额(亿元亿元)1 万科 26152615 2 绿地控股 23012301 3 中国恒大 20132013 4 大连万达 16411641 5 保利地产 15411541 6 中海地产 14781478 7 碧桂园 14021402 8 华润臵地 852 9 融创中国 735 10 华夏幸福 724 11 绿城中国 719 12 世茂房地产 670 13 金地集团 617 14 招商蛇口 576 15 龙湖地产 545 排名排名 企业名称企业名称 销售金额销售金额(亿元亿元)销售金额同比增速销售金额同比增速 1 中国恒大 38103810 89.3.3%2 万科 36203620 38.48.4%3 碧桂园 30903090 120.40.4%4 绿地控股 25762576 12.0.0%5 保利地产 21002100 36.36.3%6 中海地产 20152015 36.36.3%7 融创中国 15001500 104.24.2%8 华夏幸福 12001200 65.7e.7%9 绿城中国 11361136 58.0X.0 华润臵地 10801080 26.8&.8 大连万达 10751075 -34.54.5 金地集团 10061006 63.0c.0 龙湖地产 855 56.9 招商蛇口 747 29.7 新城控股 685 114.7%数据来源：湖北中原地产研究部 Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2017 2017土地市场预判资金慌无扰补库存 Part 3 Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2017 政策预判：2017年底十九大顺利结束之前，政策都不会放松，2018年经济增长重回首位，政策放松可能性大 政治正确经济增长 政策空窗期，若有政策出台，也将以利空政策为主 20172017年年 经济增长重回首位 调控政策放松可能性大 20182018年年 Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2017 房企资金预判：随着2016年末融资渠道的收紧，特别是公司债的收紧，预计2017年房企融资环境将维持2016年末水平，融资成本的上升和大量债务的到期将会使得房企面临更严峻的资金压力。拿地资金去杠杆背景下，土地溢价率或出现下滑 新政打压下，新房市场遇冷，且政策周期或持续一年之久，客户重新回归观望；2016年新房销售火爆，部分需求提前释放；新房备案价格及涨幅受抑制 房企资金来源房企资金来源 20172017年预判年预判 销售回款 银行贷款 公司债 股票定增 信托 其他 依据说明依据说明 高峰回落 周期缩短 避免楼市投资金融风险，银行全面收紧放贷力度，缩短贷款周期 10月上交所、深交所出台文件明确公司债发行门槛，发行要求等，严禁违规资金进入房地产领域，公司债的发行规模急剧缩减 提高发行门槛 证监会收紧股票在融资，房企股票定增申请频繁被驳回 证监会收紧 资金成本高 杯水车薪 票据、IPO、ABS等融资渠道所融资金占房企融资总金额比例极低，其他融资渠道对房企融资贡献可谓杯水车薪 信托资金年资本化利率通常12%以上，远高于2016年公司债利率（平均4.7%）Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2017 推地节奏预判：2017年政府或改变土地出让节奏，即在上半年就加速推地，落袋为安 2017年1月24日，挂牌方式出让19宗地块的国有建设用地使用权 2017年2月4日，挂牌方式出让3宗地块的国有建设用地使用权 2017年2月7日，挂牌方式出让10宗地块的国有建设用地使用权 武汉市政府已在提高2017年供地速度 Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2017 拿地趋势预判：房企能以低于预期的价格获得优质土地，提升项目净利率，资金实力强大的国企央企、大型上市房企将迎来逆周期拿地好时机，并购热潮将持续 竞争少竞争少 政策转向政策转向 供应加大供应加大 新房库存低新房库存低 逆周期拿地优点逆周期拿地优点 2018年政策转向后，需求重新释放，2017年获取的土地入市时市场风险易控 去杠杆背景下，竞争者大幅减少 目前武汉新房库存去化周期仅3个月，远低于12个月的正常水平 新房库存去化周期骤减的市场下，房企和政府都有补库存的动力 供给侧改革政策下，政府有加大土地供应的政治压力 Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2017 如有任何需要，请随时与我们联系！湖北中原地产营销策划有限公司策略运营中心策略研究部湖北中原地产营销策划有限公司策略运营中心策略研究部 地址：武汉市江汉区建设大道588号新世界国贸大厦I座4808-4816室 电话：（86）027-8583-6309 传真：（86）027-6885-0328 郑源滔郑源滔 先生先生（总监）邮箱： 电话：(86)15889636418 李李 睿睿 先生先生（数据研究）邮箱： 电话：(86)15927072631 李小林李小林 女士女士（数据研究）邮箱： 电话：(86)18717125360 杨丽宇杨丽宇 女士女士（经理）邮箱： 电话：(86)15172359969 陈陈 阳阳 先生先生（数据研究）邮箱： 电话：(86)13419503044 Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2017 更多资讯，请关注湖北中原微信公众号hbcentaline，或搜索“湖北中原地产”Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2017 Thanks for your attention Wish you a good day!

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