房地产行业报告-PDF版

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证券研究报告行业深度报告房地产开发东吴证券研究所东吴证券研究所119请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分房地产开发行业深度报告房地产开发房地产开发2023年中报综述,年中报.

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房地产行业及其人才与人力资源服务需求分析2022,2023十大行业洞察核心观点从行业整体看,房地产行业作为国民经济新的增长点,为中国经济的快速增长做出了贡献,据国家统计局数据显示,房地产业对我国GDP.

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行业评级,看好年月日见微知著,浙江未来社区分析分析师杨凡证书编号邮箱电话研究助理吴贵伦证券研究报告投资要点,未来社区来龙去脉,启动时间及进展,年月日,浙江省政府印发浙江省未来社区建设试点工作方案,标志.

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证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明Table,Header行业深度报告房地产行业深度报告房地产2023年年09月月14日日Table,Title城改城改规模规模可期,有望.

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行业及产业行业研究行业深度证券研究报告房地产2023年09月09日城改大有可为,战略高度定位看好城中村改造专题报告系列之一相关研究板块继续缩表,优质房企未来弹性可期,2023H1房地产板块财报综述20.

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免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读,1证券研究报告房地产房地产销售改善,盈利寻底销售改善,盈利寻底华泰研究华泰研究房地产开发房地产开发增持增持,维持维持,房地产服务房地产服务增.

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敬请参阅最后一页特别声明1业绩短期承压下行,房企间表现分化业绩短期承压下行,房企间表现分化,2023年上半年,样本房企营收总额17871亿元,同比,2,0,其中央国企同比,0,6,民企同比,6,1,归.

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证券研究报证券研究报告告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号,证监许可,2009,1210号行业研究行业研究房地产房地产2023年年09月月04日日房地产行业深度研究报告推荐推荐,维持,维持,挖潜.

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从新鸿基地产看港资房企经营逻辑从新鸿基地产看港资房企经营逻辑地产杂谈系列之四十八地产杂谈系列之四十八20232023年年88月月2323日日证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正.

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2022 地产行业观察及案例分析 0 地产地产行业行业 2023 上半年经营上半年经营回顾回顾 1 目录 一、一、房地产市场综合表现房地产市场综合表现.2 1.投资端：房地产开发投资情况.2 2.供应端：房地产新开工与竣工情况.2 3.需求端：商品房销售情况.3 二、二、典型房企核心维度分析典型房企核心维度分析.5 1.综合经营.5 1)总资产及受限资产.5 2)评级下调及违约情况.7 3)上市房企市值变化.9 4)上市房企退市压力.10 2.债务水平及偿债压力.11 1)有息负债情况.11 2)三道红线.14 3)偿债现金流压力测试.15 4)未来集中到期情况.16 3.融资能力.16 1)融资成本.16 2)银行及信托融资情况.18 3)信用债融资情况.20 4)商票融资等融资渠道.23 4.销售情况.24 1)销售金额及面积.24 2)销售项目区位分布.28 5.土储情况.35 1)拿地金额.35 2)拿地区位分布.35 三、三、近期重点政策及落地情况近期重点政策及落地情况.41 1.2023 年 1-7 月相关政策梳理.41 2.“金融十六条”.42 四、四、房地产未来发展方向观察房地产未来发展方向观察.42 1.财务水平的持续优化.42 2.土地储备分布与销售回款的良性循环.44 3.经营层面的专精化.45 1)营业收入及规模构成.45 2)物业板块的拆分.46 3)代建业务的兴起.47 4)融资板块的出现.47 附录：图表索引表附录：图表索引表.48 2 一、一、房地产市场综合房地产市场综合表现表现 1.投资端：房地产开发投资情况 2022至今，房地产业的开发投资规模整体呈现下降趋势。2022整年累计进行房地产开发投资 13.29 万亿元，同比下降 10.00%，其中住宅用房开发占比 75.73%。2023上半年延续 2022 年的下降趋势，2023 年 1-5 月累计开发投资额为 4.57 万亿元，相较于去年同期减少约 0.64 万亿元，规模缩水 7.20%，其中住宅用房同比减少 6.40%。2023 年每月降幅均在扩大，由单月 0.1%降幅扩大至单月 1%，投资力度呈加速减缓趋势。图 1 2022-2023.05 房地产业开发投资情况 2.供应端：房地产新开工与竣工情况 新开工面积下滑明显，2022 年累计同比减少 39.40%，2023 年 1-5 月累计同比减少 22.60%，预计在开发投资额度下降的趋势下，新开工面积将会保持缩减态势。2022年年末累计竣工面积同比减少 15.00%，较全年收窄程度有所减少。2023 年竣工情况延续 2022 年年末好转态势，2023 年 1-5 月累计竣工面积同比增加 19.60%，预计“保4%1%-3%-4%-5%-6%-7%-8%-9%-10%-10%-6%-6%-6%-7%4%1%-2%-3%-5%-6%-7%-8%-8%-9%-10%-5%-4%-5%-6%-12.00%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-05亿元2022-2023.05房地产业开发投资情况房地产开发投资房地产开发投资:住宅房地产开发投资:累计同比房地产开发投资:住宅:累计同比 3 交楼”政策的有望进一步落地。2022 年末新开工面积 12.06 亿平方米，竣工面积 8.62亿，房企整体依旧保持扩张的姿态，2023年5月新开工面积3.97亿平方米，竣工2.78亿，开工竣工差距为 1.19 亿平方米，较去年同期减少 1.63 亿，可见房企扩张过度、楼房交付积极性较弱的缺口在逐渐弥合，开发行为逐渐回归理性。图 2 2022-2023.05 房地产业新开工与竣工情况 3.需求端：商品房销售情况 销售回款是房企最重要的内在现金流来源，是房企资金链不断裂、项目推进的重要保障。从销售情况来看，2022 年随着商品房均价加速上涨，疫情反复，购房者信心受挫，房企在销售端遭遇持续下滑，年底累计销售额为 13.33 万亿，较 2021 年减少4.86 万亿，同比下降 26.70%；累计销售面积为 13.58 亿平方米，较 2021 年减少 4.36亿平方米，同比下降 24.30%。但衰减趋势在 22 年末趋缓，并在 23 年初迎来小幅回暖，1-5 月累计销售额共计 4.98 万亿，但仍与 2021 年同期 7.05 万亿存在较大差距。图 3 2022-2023.05 商品房各月销售情况及累计同比变化 -12%-18%-26%-31%-34%-36%-37%-38%-38%-39%-39%-9%-19%-21%-23%-10%-12%-12%-15%-22%-23%-21%-20%-19%-19%-15%8 %-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0002022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-05万平方米2022-2023.05房地产业新开工与竣工情况房屋新开工面积房屋竣工面积房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比 4 从中长期看，商品房供给端，开发投资额和新开工面积走低可能会导致后续新房供应乏力。从需求端来看，不同城市销售面积虽然均有不同程度的下降，但一线城市降幅小于二、三线城市，二、三线城市存量商品房去化进程缓慢。图 4 2022-2023.05 商品房价量变化趋势 图 5 2018-2023.05 销售面积（分地区）-10%-14%-21%-24%-22%-23%-23%-22%-22%-23%-24%-4%-2%0%-1%-19%-23%-30%-32%-29%-29%-28%-26%-26%-27%-27%0%4%9%8%-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00.00.00,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-052022-2023.05商品房各月销售情况及累计同比变化商品房销售面积商品房销售额商品房销售面积:累计同比商品房销售额:累计同比亿元、万平方米-45.00-40.00-35.00-30.00-25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.002022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-05 22-2023.05商品房价量变化趋势商品房均价同比商品房销售面积同比 5 二、二、典型房企典型房企核心维度核心维度分析分析 我们选取 241 家以住宅开发为核心业务的房企作为分析样本，探查房地产企业2023 年上半年的经营表现。同时，我们将中国房地产 500 强中的头部 30 家作为头部房企样本进行比较分析。1.综合经营 2023 年上半年，房地产整体行业表现延续 2022 年行业表现，稳定处在“弱复苏”状态。1)总资产及受限资产 样本企业总资产在 2022 年达到了 37.82 万亿元，且由于基数效应，总资产增长率达到了 18.15%。受限资产规模近 6.97 万亿元，相较于去年增加了 0.60 万亿元，增幅为 9.29%。受限资产与总资产变化同步，且受限比例稳定在 18%上下。头部房企 2022年的总资产和受限资产分别达到 18.89 和 2.63 万亿元，分别占样本企业总数的 50.0%1%-2%-24%7%2%3%-41%1%-5%-9%-18%-26%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000201820192020202120222023.052018-2023.05销售面积（分地区）一线城市销售面积二线城市销售面积三线城市销售面积一线城市:同比二线城市:同比三线城市:同比万平方米 6 和 37.8%。前 30 强房企的资产规模近五年一直稳定在样本行业的 47%上下，行业集中度较高。资产受限主要是被用做抵押或质押物帮助房企获得贷款，是房企获取外部现金流的重要方式之一。受限资产中占比最高的为受限存货，在 2022 年占比超过半数，第二大项为受限性房地产，占比约 20%-30%。图 6 2018-2022 年房地产行业总资产和头部房企占比情况 图 7 2018-2022 年房地产企业受限资产情况 46.09G.88G.60R.51I.968.02.10.46%-12.43.15%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00.00P.00.000,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000201820192020202120222018-2022年房地产行业总资产和头部房企占比情况总资产TOP30房企占比总资产同比增速亿元 7 2)评级下调及违约情况 2021 年下半年至今，境外三大评级机构对房企进行了约 300 余次评级下调、100余次评级撤销，且下调对象不仅包括风险较高的房企，也列入了许多示范性的优质房企，其中不乏如碧桂园、融创中国、佳兆业、富力、金辉、中骏等进入 2022 年销售额前 50 强的房企。评级下调和负面展望反映了评级机构对房企偿债能力缺乏、流动性疲软的预期。考虑到评级下调可能会触发债项的提前偿还条款，降低投资者信心，提高融资成本，越来越多房企主动选择了撤销评级。在房地产市场下行的压力下，部分房企，如中骏集团，在未触及“三道红线”的情况下依然被下调评级，导致评级机构被认为对房市过度悲观，忽略了个体房企的努力，故而选择主动撤销，与国际评级脱钩以求账面现金流稳定。表 1 部分房企评级下调情况 时间时间 房企简称房企简称 评级机构评级机构 下调原因下调原因 2023-06-27 远洋集团 穆迪 流动性疲软，风险加剧 2023-06-27 建业地产 穆迪 负债水平大幅提升 2022-11-08 碧桂园 惠誉 主动撤销 17.90.62.82.91.42.00.50.00.50.00.50.00.50 .00 .500,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000201820192020202120222018-2022年房地产企业受限资产情况受限存货受限资金受限土地受限投资性房地产受限固定资产其他受限资产受限资产占比亿元 8 2022-11-04 时代中国 惠誉 停止参与评级过程 2022-10-27 金辉时代 标普 主动撤销 2022-10-21 中骏集团 标普 主动撤销 2022-10-20 富力地产 穆迪 穆迪出于自身商业原因 2022-10-11 佳兆业 穆迪 因信息不足 2022-10-10 融创中国 穆迪 因信息不足 2022-07-20 佳源国际 惠誉 主动撤销 2022 年年初至今，根据同花顺数据统计，共计 20 家房地产公司出现债务违约，其中境内债违约金额为 256.12 亿元，对应 10 家主体的 41 支债券。美元债未兑付余额64.42 亿美元，对应 8 家主体的 16 只债券。违约金额分别主要集中在阳光城集团和禹洲集团。图 8 2022 年房地产企业境内债违约情况 图 9 2022 年房地产企业美元债违约情况 020406080100120140金科地产蓝光发展龙光集团荣盛房产恒大集团福晟集团三盛控股新华联文旅阳光集团阳光城集团2022年房地产企业境内债违约情况（亿元）9 3)上市房企市值变化 2008 年次贷危机后，财政四万亿刺激资金大部分流入了房地产，导致了房地产行业的扩张，上市地产企业的市值也从 2011 年开始水涨船高，并在 2015 年迎来增长高峰，于 2019 年达到峰值后，遭遇疫情冲击迅速回落，目前虽然房地产企业市值变动逐渐平稳，但部分房地产企业市值始终处于低位，甚至面临退市风险。图 10 2008-2023.06 上市房地产企业市值变化 0102030405060中梁控股祥生控股宝龙地产大发地产正荣地产融创中国融信中国禹洲集团2022年房地产企业美元债违约情况（亿美元）143%-15%-22S%-103T%-8(%-15#%-19%-20%-11854696386BDPIPPH%-40.00%-20.00%0.00 .00.00.00.000.000.000.000.000,00020,00030,00040,00050,00060,000200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 2023H亿元2008-2023.06上市房地产企业市值变化上市公司总市值同比增长率top30占比 4)上市房企退市压力 除去财务造假、违法违规等情况，正常经营中的企业退市主要分为两类：交易类，即连续 20 个工作日收盘股价低于 1 元或者收盘市值低于 3 亿元；财务类，即上年度净利润为负且营收小于 1 亿元/净资产为负。2001 至 2023 年 5 月末，我国 A 股共计有198 家企业退市，其中有 10 家房地产企业，占比约为 5%。2022 年共有 4 家房企因财务原因退市，2023 年上半年共有 2 家房企退市，另外还有 7 家房企由于交易原因收到交易所公告锁定退市，面临退风波。蓝光发展因 2023 年 4 月 6 日-5 月 9 日公司股票连续 20 个交易日的每日收盘价均低于人民币1 元，经上交所审议，决定终止蓝光发展的股票上市。现该公司已于今年 6月 6 日摘牌，成为今年 A 股首家退市房企。蓝光发展分别于 2015 年和2019 年在 A 股和港股上市，完成“A H”双资本平台的搭建。但在 2021 年 7 月，蓝光发展宣布公开债务违约，此后股价便一路下滑，虽然公司出售子公司迪康药业、蓝光嘉宝服务的股份以获得现金，但并未能扭转颓势。表 2 2022 年至今房企退市及将退市情况 房企名称房企名称 证券代码证券代码 退市日期退市日期 退市说明退市说明 退市原因退市原因 退市中房（退市）-21/6/2022 2020、2021 年公司净利润为负且营收小于 1 亿元 财务类 新光退（退市）-23/6/2022 2018-2020 年公司净资产为负，2021 年被出具无法表示意见的审计报告 财务类 绿景退（退市）-27/6/2022 2020、2021 年公司净利润为负且营收小于 1 亿元 财务类 退市海创（退市）-13/7/2022 2020 年公司净利润为负且营收小于 1 亿元，2021 年被出具无法表示意见的审计报告 财务类 退市蓝光（退市）-6/6/2023 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元；2021、2022 公司净资产为负 交易类、财务类 退市中天（退市）-28/6/2023 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元；2021、2022 公司净资产为负 交易类、财务类*ST 嘉凯 000918.SZ 深交所发布退市告知书 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元；2021、2022 公司净资产为负 交易类、财务类*ST 海投 000616.SZ 深交所发布退市告知书 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元；2021、2022 公司净利润为负且营收小于 1 亿元 交易类、财务类 ST 美置 000667.SZ 深交所发布退市告知书 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元 交易类 ST 泰禾 000732.SZ 深交所发布退市告知书 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元 交易类*ST 宋都 600077.SH 上交所发布退市告知书 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元 交易类 11 ST 粤泰 600393.SH 上交所发布退市告知书 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元 交易类 ST 阳光城 000671.SZ 深交所发布退市告知书 连续 20 个交易日收盘价低于 1 元 交易类 面对退市压力，也有一些公司积极采取应对措施，并取得成效。金科股份在今年5月份遭遇股价持续下挫，连续数个交易日收盘价低于 1 元，为应对退市危机，金科股份宣布了控股股东的增持计划，将在 6 个月内增持金额 5000 万元到 1 亿元的金科股份的股份，增持价格不高于 1.5 元/股。金科股份股价在 6 月 6 日以 1.07 元收盘，来到 1元上方，暂时解除了退市的风险。受行业周期影响，房企出现集中退市风波，大量房企资金链紧张，同时，在公开债务违约风波后，解决措施不力，市场对企业信用预期进一步下降，导致股价下跌严重。截止 6 月 30 日，2023 年面临退市的 9 家房企，包含 2 家已退市房企和 7 家将要退市房企，总市值为 116.37 亿元，且退市公司中不乏如阳光城等的百强房企，其在2022 年营业收入超过 300 亿元。2.债务水平及偿债压力 1)有息负债情况 有息负债是衡量房地产企业偿债压力与经营健康性的重要指标之一。对有息负债的构成进行拆分，分析其中各个科目的构成及占比，可以衡量企业的融资情况和融资能力。由于房地产企业有大量的合作项目，有息负债结构分析较为复杂，需要仔细拆分房地产企业的有息负债构成，进行隐形负债的显性化估计，识别真实的负债体量。有息负债的统计口径不同导致有息负债体量估计有较大的差异，目前常用的方法有从财报主表出发的核心项相加；也有从企业报表附注项出发，判断是否为带息项目并相加的方法。目前，综合几种收集方式，我们整理了三个不同口径的有息负债加工方式：（财报口径）有息负债=银行借款 境内债券 一年内到期的非流动负债;或=短期借贷及长期借贷当期到期部分 长期借贷 （财报 权益口径）有息负债=财报口径 永续债 少数股东权益 12 （潜在风险估算口径）有息负债=财报口径 永续债 少数股东权益 表外 ABS 非并表负债 应付款项 2022 年，根据 241 家房地产企业公开披露的年报数据，将全地产行业有息负债规模按照三种口径进行划分，其中有息负债(财报口径)为9.45 万亿元，同比下降31.81%，有息负债(财报 权益口径)为 9.87 万亿元，同比下降 31.91%，有息负债(潜在风险估算口径)为 16.61 万亿元，同比下降 21.46%。将三类口径指标综合对照来看，2022 年全行业有息负债不同口径均有不同程度的下降，可见大多房企仍在积极缓解债务压力，缩减债务规模。但有息负债(潜在风险估算口径)下降幅度小于财报口径，合理猜测部分房地产企业仅将表内债务移出表，但实际债务压力并没有减轻，甚至债务压力更甚，如碧桂园 2022 年有息负债(财报口径)和有息负债(财报 权益口径)均为 3094.19 亿元，同比分别下降2.67%和20.82%，但有息负债(潜在风险估算口径)为5010.4亿元，同比增长 8.44%。图 11 2018-2022 年地产行业有息负债（分口径）规模情况及同比变动 图 12 2018-2022 年地产行业明股实债情况 13.61 .16%-13.52R.62%-31.91 .59!.56(.57%5.33%-21%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00.00P.00.000,000100,000150,000200,000250,000201820192020202120222018-2022年地产行业有息负债（分口径）规模情况及同比变动有息负债（财报口径）有息负债（财报 权益口径）有息负债（潜在风险估计口径）有息负债（财报口径）:同比有息负债（财报 权益口径）：同比有息负债（潜在风险估计口径）：同比亿元 13 根据有息负债的期限结构和整体的负债水平，可以看出房地产企业整体的偿债压力，短期偿债压力大且整体负债水平较高的企业需要重点关注。基于 2022 年年报披露数据，房地产企业有息负债的期限结构和整体的负债水平分布如下图所示。可以看出241家样本房企中大多数企业的剔除预收后的资产负债率集中在70%的区间内，整体负债水平相较前几年有所下降。短期有息负债占比主要集中于 30%的区间内。图 13 2022 年地产行业负债结构分布情况 9.799.40.62%9.52%5.02%0.00%5.00.00.00 .00%.000.005.00.00E.00%5.00%7.00%9.00.00.00.00.00.00!.00#.00 1820192020202120222018-2022年地产行业明股实债情况少数股东权益占比：均值(T-2)少数股东损益占比：均值（T)少数股东权益占比与少数股东损益占比差值（%）14 2)三道红线 2022 年地产行业“三道红线”指标对应行业中位数数据分别为：剔除预收后的资产负债率为 68.38%，净负债率为 137.26%，现金短债比为 0.69。2022 年剔除预收后的资产负债率维持在 70%的红线标准以下，但净负债率上升至 137.26%，叠加现金短债比下降至阈值 1 以下，可见虽然行业整体的资产负债情况有所改善，但短期内刚性兑付能力和长期的偿债能力仍不乐观。图 14 2018-2022 年地产行业三道红线情况 首开股份德信中国格力地产光明地产方圆地产国瑞置业弘阳地产华远地产中南建设金地集团金辉集团金科股份联发集团鲁能集团鲁商发展绿地控股美好置业栖霞建设荣安地产荣盛发展上实发展外高桥华侨城南山控股石榴集团首创置业天房发展天誉置业万科新城控股新华联信达地产旭辉控股集团阳光城中国电建中国武夷中海地产中天金融迪马股份珠光控股中国电建中国武夷中海地产中天金融迪马股份珠光控股70.00u.00.00.00.00.000.005.00.00E.00P.00U.00.00e.00p.00%剔除预收后的资产负债率短期有息负债占比 15 3)偿债现金流压力测试 短期偿债现金流压力测试侧重于考察未来一年内企业易于变现的高流动资产及预期销售收入对即期债务和预期拿地支出的覆盖度，中长期偿债现金流压力测试侧重于考察未来两到三年内企业核心资产对主要负债的覆盖度。2022年短期和长期偿债现金流压力测试结果均出现不同程度的下滑，2022年短期偿债现金流压力测试中位数为 0.69，同比下降 40.51%。中期偿债现金流压力测试中位数在 0.56，同比下降 19.18%，表明大量房企仍将在短期内面临强现金流短缺风险。表 3 2018-2022 年房地产行业偿债现金流压力测试结果 年份年份 短期偿债现金流压力测试短期偿债现金流压力测试 同比变动同比变动 中期偿债现金流压力测试中期偿债现金流压力测试 同比变动同比变动 2018 1.1192 0.7619 2019 1.1168 -0.22%0.7791 2.26 20 1.0887 -2.52%0.7318-6.07 21 1.0912 0.23%0.6987-4.53 22 0.6859 -37.14%0.5653-19.18r.17q.46p.01g.71h.381.176.833.92.717.264.517.179.096.10i.32%0.00 .00.00.00.000.000.000.000.00 1820192020202120222018-2022年地产行业三道红线情况剔除预收后的资产负债率净负债率现金短债比 16 4)未来集中到期情况 基于存量房地产行业信用债数据，统计未来几年内到期的债券规模，如下图所示，未来几年的偿债高峰将集中在2025 年，有近4500 亿元债务需要偿还；在后续的2028、2029、2030 年，偿债规模将实现 1000 亿元以下；这也侧面体现出现阶段房地产企业发行长期债券有阻碍、融资难的情况。图 15 2023-2030 年房地产行业信用债到期金额 3.融资能力 1)融资成本 融资成本反映房地产企业融资能力，融资成本的高低也侧面体现出房企在当前市场环境中的竞争实力。目前，“融资难”已经成为困扰房地产行业发展的核心问题。2022 年房地产企业融资成本平均水平在 5%左右，头部房企融资成本在 4.5%左右，统计数据层面，融资端显现出一定优势，然而融资成本看似同比下降的核心原因在于“幸存者偏差”；目前市场上仍能成功融资的房企多为行业头部优质房地产企业，过01,0002,0003,0004,0005,0006,000202320242025202620272028202920302023-2030年房地产行业信用债到期金额亿元 17 往融资成本偏高的企业近些年由于受到行业整体下行压力、自身经营不善等问题，在公开市场进行融资行为已经变得十分艰难。图 16 2018-2022 年房地产企业平均融资成本情况 从房企企业类型来看，国有和民营房企在近两年的融资环境中持续分化。相比国企背景的房地产企业，民营企业融资成本将大概高出 1-2 个百分点。2022 年，民营企业综合融资成本中位数为6.47%，房地产国企为4.82%。一方面，由于国企的信用资质更佳，信用风险溢价较民企更低，从而融资成本更低。另一方面，民营企业在融资时更依赖于非标准债权融资、海外债融资等方式，一定程度增加了融资成本。在 2022 年人民币兑美元汇率贬值、美联储加息、房企美元债频频展期等多重冲击之下，房地产企业海外发债成本还会继续上升。图 17 2018-2022 年房地产企业平均融资成本情况(分企业性质）5.40%5.70%4.94%4.82%4.40%6.07%6.32%5.64%5.22%5.06%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00 18年2019年2020年2021年2022年2018-2022年房地产企业平均融资成本情况融资成本中位数（TOP30）融资成本中位数（全行业）18 2)银行及信托融资情况 2020 年 12 月底，央行和银保监会发布房地产贷款集中管理制度，从源头控制金融资源过度流入房地产企业。银行融资渠道方面，受房地产贷款集中度管理等政策影响以及房地产行业风险的暴露，房地产贷款规模增速下降明显。2022 年银行在房地产敞口的贷款余额约为 8.17 万亿元，占总体贷款余额的 5.79%，占比相比 2021 年减少0.39%。图 18 2018-2022 年银行贷款房地产行业情况 6.94%7.09%6.59%5.93%5.59%5.30%5.25%5.00%4.60%4.67%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00 18年2019年2020年2021年2022年2018-2022年房地产企业平均融资成本情况(分企业性质）融资成本中位数（国资背景）融资成本中位数（非国资背景）19 信托融资渠道方面，2022 年的房企非标融资延续此前的强监管基调，房地产信托融资发行总额呈下降趋势。截至 2022 年末，投向为房地产类的信托资产规模为12238.99 亿元，同比下降 30.52，环比下降 4.44%。图 19 2018-2022 年信托投向房地产行业金额情况 表 4 2018-2022 年信托投向房地产行业金额情况 6.59%6.68%6.60%6.18%5.79%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%6.20%6.40%6.60%6.800406080100120140160201820192020202120222018-2022年银行贷款房地产行业情况上市银行贷款总额（房地产）（万亿元）上市银行发放贷款及垫款总额（万亿元）上市银行贷款占比（房地产）万亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00.00.00.00,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0002018Q1 2018Q3 2019Q1 2019Q3 2020Q1 2020Q3 2021Q1 2021Q3 2022Q1 2022Q32018-2022年信托投向房地产行业金额情况投向房地产信托资金（亿元）投向房地产信托资金：占比亿元 20 时间时间 投向房地产信托资金投向房地产信托资金（亿元）（亿元）资金环比变动资金环比变动（%）投向房地产信托资金投向房地产信托资金：占比：占比 占比环比占比环比变动变动（%）2018Q1 23,710.7573 3.87.99%0.57 18Q2 25,072.4877 5.74.32%1.33 18Q3 26,151.4896 4.30.42%1.10 18Q4 26,872.7398 2.76.18%0.76 19Q1 28,059.7683 4.42.75%0.57 19Q2 29,292.5473 4.39.38%0.63 19Q3 27,811.8791 -5.05.01%-0.37 19Q4 27,037.9648 -2.78.07%0.06 20Q1 25,788.0988 -4.62.57%-0.50 20Q2 25,010.3750 -3.02.16%-0.41 20Q3 23,775.9521 -4.94.80%-0.36 20Q4 22,780.5330 -4.19.97%0.17 21Q1 21,725.4478 -4.63.60%-0.37 21Q2 20,772.4213 -4.39.01%-0.59 21Q3 19,464.6643 -6.30.42%-0.59 21Q4 17,615.5521 -9.50.74%-0.68 22Q1 15,704.6139 -10.85.64%-1.10 22Q2 14,150.3583 -9.90%9.53%-1.11 22Q3 12,807.3394 -9.49%6.07%-3.46 22Q4 12,238.9904 -4.44%5.81%-0.26%3)信用债融资情况 债券发行情况来看，一方面境内债发行规模收缩，另一方面美元债融资几乎进入停滞状态。2022 年以来，受行业景气度持续低迷、出险房企数量增多、降杠杆控风险意识的增强以及投资者偏好下行等多方因素的影响，房企在国内的信用债发行规模较2021 年持续回落；截止至 2022 年末，房地产企业国内信用债总发行量为 5158.20 亿元，净融资额 682.59 亿元。2023 年上半年，房地产企业国内信用债总发行量为 1793亿元，净融资额 211.84 亿元。图 20 2018-2022 年房地产行业信用债融资情况 21 仅从 2022 年新发行信用债来看，发行企业多为国企背景的优质房企，如保利发展、华润置地、广州越秀等。2022 年新发债的平均发行年限为 4.33 年，且结合 2022 年新发债的期限分布来看，长期债券难以发行导致房地产企业无法维持过往“借新还旧”的方式。图 21 房地产企业 2022 年新发信用债期限分布 表 5 部分房地产企业 2022 年新发信用债规模及数量 发行房地产企业名称发行房地产企业名称 信用债发行规模信用债发行规模（亿元）（亿元）发行债券支数发行债券支数 3,823.90 1,334.16 793.15-1,434.58 682.59-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000201820192020202120222018-2022年房地产行业信用债融资情况发行金额到期金额净融资额亿元亿元02040608010012014016002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00020222024202620282030203420392042房地产企业2022年新发信用债期限分布规模（亿元）债券支数亿元支 22 华润置地控股有限公司 424.99 28 广州越秀集团股份有限公司 345.00 27 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 327.21 23 万科企业股份有限公司 295.90 15 保利发展控股集团股份有限公司 263.00 22 北京首都开发股份有限公司 243.94 16 中海企业发展集团有限公司 235.00 17 上海金茂投资管理集团有限公司 203.39 9 北京金隅集团股份有限公司 150.00 9 中国铁建房地产集团有限公司 138.00 12 绿城房地产集团有限公司 131.00 9 建发房地产集团有限公司 128.55 17 珠海华发实业股份有限公司 118.58 18 上海临港控股股份有限公司 112.00 13 中国电建地产集团有限公司 105.30 11 淮安开发控股有限公司 101.40 18 广州市城市建设开发有限公司 98.40 10 保利置业集团有限公司 90.10 11 北京首都创业集团有限公司 88.00 11 北京城建投资发展股份有限公司 88.00 8 重庆龙湖企业拓展有限公司 85.00 6 苏州新区高新技术产业股份有限公司 83.80 20 美的置业集团有限公司 77.50 9 北京首创城市发展集团有限公司 75.03 5 中交房地产集团有限公司 74.60 6 杭州滨江房产集团股份有限公司 53.20 6 金融街控股股份有限公司 43.10 6 碧桂园地产集团有限公司 40.00 5 中交投资有限公司 40.00 4 新城控股集团股份有限公司 40.00 3 上海外高桥集团股份有限公司 39.00 4 信达地产股份有限公司 38.80 5 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 38.00 3 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 36.30 3 南京高科股份有限公司 35.50 11 北京北辰实业股份有限公司 33.07 3 光明房地产集团股份有限公司 32.00 5 大连万达商业管理集团股份有限公司 30.00 2 大悦城控股集团股份有限公司 30.00 2 联发集团有限公司 28.30 4 安徽省高速地产集团有限公司 27.29 7 旭辉集团股份有限公司 27.00 3 上海城投控股股份有限公司 26.80 2 金地(集团)股份有限公司 24.89 3 厦门经济特区房地产开发集团有限公司 23.90 3 上海张江高科技园区开发股份有限公司 23.00 3 鲁能集团有限公司 22.10 3 北京住总房地产开发有限责任公司 21.71 4 23 天地源股份有限公司 21.13 4 苏州新建元控股集团有限公司 20.80 3 上海城开(集团)有限公司 20.30 2 中国保利集团有限公司 20.00 2 远洋控股集团(中国)有限公司 20.00 1 京投发展股份有限公司 17.71 3 信达投资有限公司 17.70 1 中海宏洋地产集团有限公司 17.37 3 京能置业股份有限公司 15.00 2 金科地产集团股份有限公司 15.00 1 华远地产股份有限公司 13.00 2 金辉集团股份有限公司 12.00 1 中铁置业集团有限公司 11.26 2 厦门国贸房地产有限公司 11.00 2 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 10.00 1 西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司 9.82 2 光大嘉宝股份有限公司 8.80 1 中交地产股份有限公司 8.00 2 天津市房地产发展(集团)股份有限公司 7.50 1 成都兴城人居地产投资集团股份有限公司 7.00 2 南京栖霞建设股份有限公司 6.00 2 上海浦东软件园股份有限公司 6.00 2 深圳市卓越商业管理有限公司 6.00 1 佳源创盛控股集团有限公司 5.91 2 中国武夷实业股份有限公司 4.90 1 格力地产股份有限公司 4.00 1 深圳市振业(集团)股份有限公司 3.25 1 合肥城建发展股份有限公司 1.10 1 4)商票融资等融资渠道 由于债券市场融资和权益市场融资难度增加，房地产企业积极寻找其余融资方式以缓解流动性紧张的问题。票据融资成为继权益融资、债券融资、非标融资后房地产企业又一重要融资方式，大致可分为商票和应付类债务两部分，应付债务又可细分为应付贸易款、应付合作方及关联方款项和其他应付三小类。根据上海票交所公布的截至 2023 年 6 月 30 日持续逾期名单显示，截至 2023 年 6 月末发生持续商票逾期的房地产企业及其下属项目公司共 182 个，占所有持续逾期企业的 8.87%。其中，融创、中南、绿地、建业旗下持续逾期的项目公司最多。根据 2022 年披露年报数据显示，融创集团已逾期未支付票据规模达 272.2 亿元，绿地集团已逾期未支付票据规模达 46.36 亿元，这些房企的逾期票据出清压力仍旧较大。总览全行业，根据样本企业 24 2022 年年报数据统计，应付债务类规模达到 7.13 万亿。相比 2021 年（7.22 万亿），虽然有下降趋势，但出清速度较低，后续或将成为房地产企业还款压力的主要来源之一。表 6 部分房地产行业持续逾期承兑人名单 承兑人名称承兑人名称 统一社会信用代码统一社会信用代码 持续逾期开始时间持续逾期开始时间 上海绿地新龙基置业有限公司 91310107631757384P 2023 年 5 月 1 日 广西柳州市城市建设投资发展集团有限公司 91450200MA5L189F2D 2023 年 6 月 1 日 融创（江苏）置业有限公司 91321111MA1P2LTH3J 2023 年 6 月 1 日 金科地产集团股份有限公司 91500000202893468X 2023 年 7 月 1 日 建业住宅集团（中国）有限公司 914100007191748618 2023 年 7 月 1 日 荣盛房地产发展股份有限公司 911310002360777257 2023 年 7 月 1 日 深圳恒大材料设备有限公司 91440300MA5ETQWYX3 2023 年 7 月 1 日 江苏中南建筑产业集团有限责任公司 91320684735704017Y 2023 年 7 月 1 日 成都融创文旅城投资有限公司 91510181343068269B 2023 年 7 月 1 日 济南万达城建设有限公司 91370112MA3DHD0618 2023 年 7 月 1 日 东方影都融创投资有限公司 91370211073297941M 2023 年 7 月 1 日 深圳建业工程集团股份有限公司 914403001921922614 2023 年 7 月 1 日 青岛融创游艇产业投资有限公司 913702110773577453 2023 年 7 月 1 日 重庆万达城投资有限公司 91500106MA5U6H344K 2023 年 7 月 1 日 4.销售情况 1)销售金额及面积 基于“2022 年中指企业年度销售金额排行榜”的公开信息，2022 年排行榜前100家企业销售总额和销售总面积均出现较大幅度下滑。100 强企业实现销售总金额 25 75,786.40 亿元，同比下滑 34.90%；整体销售面积达 45,871.80 万平方米，同比下滑37.94%。2023 年 1-6 月，100 强企业达到销售总金额 34,596.00 亿元，销售总面积19,579.00 万平方米。同时，100 强企业销售均价呈上涨趋势，2022 年整体销售均价为每平方米 16,521.35 元，同比增长 4.89%。2023 年 1-6 月，整体销售均价持续上涨至每平方米 17,669.95 元。图 22 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售金额及同比变动 图 23 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售面积及同比变动 21.37!.58%8.38%-34.90%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.000,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000201820192020202120222023.062018-2023.06中指销售排行榜前100强销售金额及同比变动销售总金额销售金额同比（%）亿元 26 图 24 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售均价及同比变动 表 7 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售总金额、销售总面积、销售总均价及同比变动 18.59.06%5.34%-37.94%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.000,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000201820192020202120222023.062018-2023.06销售排行榜前100强销售面积及同比变动销售总面积销售面积同比（%）万平方米2.35%4.76%2.89%4.89%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000201820192020202120222023.062018-2023.06中指销售排行榜前100强销售均价及同比变动销售均价销售均价同比（%）元/平方米 27 2022 年，销售排行榜前 30强企业销售总金额为51,776.90 亿元，同比下滑 30%；销售总面积达 31,949.80 万平方米，同比下降 32.66%。其销售金额和销售面积跌幅均优于前 100 强行业水平。2022 年，前 30 强企业销售均价为每平方米 16,205.70 元，同比上涨 3.95%，涨幅略低于前 100 强行业水平。图 25 2018-2022 年中指销售排行榜前 30 强销售金额及同比变动 图 26 2018-2022 年中指销售排行榜前 30 强销售面积及同比变动 13.76.38%3.71%-30.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .00%-10,000.00 20,000.00 30,000.00 40,000.00 50,000.00 60,000.00 70,000.00 80,000.00201820192020202120222018-2022年销售排行榜前30强销售金额（亿元）及同比变动（%）销售金额（亿元）销售金额同比（%）销售金额销售金额 销售面积销售面积 均价均价 年份年份 销售金额（亿销售金额（亿元）元）销售金额销售金额同比同比（%）销售面积销售面积(万万平方米）平方米）销售面积销售面积同比同比（%）销售均价（元销售均价（元/平方米）平方米）销售均价销售均价同比同比（%）2018 72,794.00 50,982.00 14,278.37 2019 88,347.50 21.37,457.30 18.59,613.21 2.35 20 107,415.10 21.58p,167.10 16.06,308.47 4.76 21 116,416.10 8.38s,910.60 5.34,750.93 2.89 22 75,786.40-34.90E,871.80-37.94,521.35 4.89 23.06 34,596.00 19,579.00 17,669.95 28 图 27 2018-2022 年中指销售排行榜前 30 强销售均价及同比变动 2)销售项目区位分布 据“2022 年中指企业年度销售榜”综合分析发现，上榜企业中，销售项目区域分布存在明显差异。为系统化分析 top30 房地产行业销售项目规模分布及占比，我们选取 2022 年销售榜单龙头企业“碧桂园”，榜单 top20 企业“新城控股”以及地方性房地产企业“滨江集团”作为代表性案例进行进一步分析。12.32.36%0.30%-32.66%-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00.00.00%-5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 35,000.00 40,000.00 45,000.00 50,000.00201820192020202120222018-2022年销售排行榜前30强销售面积（万平方米）及同比变动（%）销售面积（万平方米）销售面积同比（%）1.29%4.47%3.41%3.95%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00,000.00 13,500.00 14,000.00 14,500.00 15,000.00 15,500.00 16,000.00 16,500.00201820192020202120222018-2022年中指销售排行榜前30强销售均价（元/平方米）及同比变动（%）销售均价（元/平方米）销售均价同比（%）29 案例案例 1 1：销售龙头企业：销售龙头企业碧桂园碧桂园 2022 年，碧桂园总销售金额为 2,182.22 亿元，其中主要销售区域华东地区销售金额为 911.52 亿元，占比 41.77%。华南地区销售金额为 548.55 亿元，占比 25.14%。华中地区销售金额为 245.46 亿元，占比 11.25%。将 2018-2022 年碧桂园销售规模进行动态对比，华东，华南以及华中地区是集团销售区域主要组成部分，可以大致反映出集团稳定的销售区域性布局。图 28 2022 年碧桂园销售规模占比 图 29 2018-2022 年碧桂园销售金额规模 42%9%6%5%2 22年碧桂园销售规模占比华东华南华中西北华北西南东北 30 表 8 2018-2022 年碧桂园销售金额规模及占比 销售规模（万元）销售规模（万元）销售区域销售区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 华东 17,659,904.31 19,293,829.68 17,093,119.74 16,635,970.97 9,115,236.35 华南 8,395,771.08 12,112,832.51 10,650,407.67 9,371,318.24 5,485,522.75 华中 3,183,041.60 5,246,533.66 4,287,128.98 4,163,478.21 2,454,584.39 西北 1,635,181.69 1,825,400.44 2,823,687.36 2,005,282.55 1,930,324.98 华北 926,651.26 2,024,093.12 2,517,972.28 2,311,018.74 1,219,253.43 西南 3,547,883.46 3,456,976.35 2,679,527.22 2,186,315.19 1,163,277.67 东北 660,382.82 674,632.61 570,521.28 714,832.09 453,997.03 占比（占比（%）销售区域销售区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20222022 年同比变年同比变化化 华东 49.04C.23B.08D.50A.77%-2.72%华南 23.32.14&.22%.06%.14%0.07%华中 8.84.75.55.14.25%0.11%西北 4.54%4.09%6.95%5.36%8.85%3.48%华北 2.57%4.53%6.20%6.18%5.59%-0.59%西南 9.85%7.75%6.60%5.85%5.33%-0.52%东北 1.83%1.51%1.40%1.91%2.08%0.17001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000201820192020202120222018-2022年碧桂园销售规模金额东北华北华南华东华中西北西南亿元 31 案例案例 2 2：toptop2020 优质企业优质企业新城控股新城控股 2022 年，新城控股总销售金额为 581.75 亿元，其销售规模主要分布于江苏省，山东省，天津市。江苏省销售规模为 346.21 亿元，占总销售金额的 59.51%。天津市销售规模为 47.78 亿元，占比 8.21%。山东省销售规模为 46.06 亿元，占比7.92%。其他 10 个省份销售规模总额为 141.69 亿元，占比 24.36%。其中，江苏省自 2018 年以来超五成的销售占比，可以反映出新城控股近五年的重点销售区域布局在长三角地区。2022 年，江苏省销售占比从 57.08%上升至 59.51%，侧面体现出新城控股对于江苏省持续重点布局的趋势。图 30 2022 年新城控股销售规模占比 图 31 2018-2022 年新城控股销售金额规模 60%8%8$ 22年新城控股销售规模占比江苏山东天津其他10个省份 32 表 9 2018-2022 年新城控股销售金额规模 销售规模（万元）销售规模（万元）销售区域销售区域 分布分布 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 江苏 4,376,952.93 5,866,383.49 3,943,054.98 5,157,490.29 3,462,124.73 山东 928,908.65 1,135,370.45 754,498.99 715,633.23 460,630.94 天津 616,608.84 889,027.87 922,544.68 967,361.50 477,817.56 湖北 480,665.51 722,550.38 638,836.46 479,198.29 284,529.83 河北 57,846.51 432,255.49 303,948.65 230,546.78 332,408.31 重庆 488,228.43 426,787.56 258,000.71 278,638.13 69,759.14 湖南 367,131.32 414,864.64 296,675.65 347,413.24 267,406.45 贵州 0.00 138,747.02 213,675.15 216,376.43 121,136.69 陕西 25,434.91 102,247.83 38,158.36 243,225.95 5,010.61 江西 142.86 84,125.20 95,382.74 127,964.31 101,620.22 河南 0.00 61,856.89 144,127.43 225,311.26 183,135.36 福建 198.58 12,129.13 21,733.77 38,073.57 51,926.76 新疆 0.00 0.00 7,382.15 8,893.86 0.00 占比（占比（%）销售区域分布销售区域分布 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20222022 年同比变年同比变动动 江苏 59.61W.03Q.62W.08Y.51%2.44%山东 12.65.04%9.88%7.92%7.92%0.00004006008001,0001,200201820192020202120222018-2022年新城控股销售金额规模江苏山东天津其他10个省份亿元 33 天津 8.40%8.64.08.71%8.21%-2.49%湖北 6.55%7.02%8.36%5.30%4.89%-0.41%河北 0.79%4.20%3.98%2.55%5.71%3.16%重庆 6.65%4.15%3.38%3.08%1.20%-1.88%湖南 5.00%4.03%3.88%3.84%4.60%0.75%贵州 0.00%1.35%2.80%2.39%2.08%-0.31%陕西 0.35%0.99%0.50%2.69%0.09%-2.61%江西 0.00%0.82%1.25%1.42%1.75%0.33%河南 0.00%0.60%1.89%2.49%3.15%0.65%福建 0.00%0.12%0.28%0.42%0.89%0.47%新疆 0.00%0.00%0.10%0.10%0.00%-0.10%案例案例 3 3：地方性房地产企业：地方性房地产企业滨江集团滨江集团 2022 年，滨江集团总销售金额为 855.95 亿元。作为代表性地方性房企，滨江集团超 9 成的销售布局为浙江省，其中杭州市 2022 年销售金额为 712.71 亿元，占总销售规模的 83.27%。其他浙江省二三线城市 2022 年销售总额达到 110.25 亿元，占集团销售金额的 12.88%。集团对于浙江省外的销售布局包含江苏省，上海市以及四川省，总销售金额为33.00 亿元，占比3.85%。2022 年，杭州市销售规模占比攀升 15.14%，同时浙江省其他城市销售占比呈现同幅下降，侧面突出了集团对于深耕杭州市，即省内一线城市推行了销售集中发展布局。图 32 2022 年滨江集团销售规模占比 83%4%0%0 22年滨江集团销售规模占比杭州市浙江省（杭州除外）江苏省四川省上海市 34 图 33 2018-2022 年滨江集团销售金额规模 表 10 2018-2022 年滨江集团销售金额规模 销售规模（万元）销售规模（万元）销售区域销售区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 杭州市 3,722,664.49 5,087,178.57 4,789,865.52 7,825,921.71 7,127,122.52 浙江省 （杭州除外）260,669.61 1,776,830.50 1,919,593.67 2,932,571.65 1,102,455.56 江苏省 0.00 0.00 41,669.66 708,961.30 316,780.22 四川省 236,331.35 335,809.63 36,795.29 20,437.99 13,177.03 上海市 317,064.58 288,553.58 49,957.27 0.00 0.00 占比（占比（%）销售区域销售区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20222022 年同比年同比变化变化 杭州市 82.06g.93p.05h.12.27.14%浙江省 （杭州除外）5.75#.73(.07%.53.88%-12.65%江苏省 0.00%0.00%0.61%6.17%3.70%-2.47%四川省 5.21%4.48%0.54%0.18%0.15%-0.02%上海市 6.99%3.85%0.73%0.00%0.00%0.00%0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00201820192020202120222018-2022年滨江集团销售金额规模杭州市浙江省（杭州除外）江苏省四川省上海市亿元 35 5.土储情况 1)拿地金额 据“2022 年中指企业年度拿地排行榜”，2022 年前 100 强企业新增拿地总金额为 12,975 亿元。2023 年 1-6 月，“2023 年 1-6 月中指企业年度拿地排行榜”中前100 强企业新增拿地总金额为 5,922 亿元。2)拿地区位分布 据“2022 年中指企业年度拿地排行榜”综合分析，上榜企业中，拿地项目区域分布存在明显差异。为系统化分析 top30 房地产行业新增拿地规模分布及占比，我们选取 2022 年拿地榜单龙头企业“华润置地”，榜单 top20 企业“大华集团”以及地方性房地产企业“滨江集团”作为代表性案例进行进一步分析。案例 1：新增土储龙头企业华润置地 作为 2022 年拿地榜单排名第一的企业，华润置地 2022 年新增土储总金额为1061.39 亿元，其主要新增拿地区域包含华南，华东等 7 大地区。其中，华南地区新增拿地金额为 416.98 亿元，占比 39.29%。华东地区新增拿地金额为 242.52 亿元，占比22.85%。华北地区新增拿地金额为 223.80 亿元，占比 21.09%。据 2018-2022 年新增拿地规模动态对比，华润置地主要拿地布局均匀分布在华东，华南以及华北地区。在2022 年，华南地区新增拿地占比从 16.52%上升至 39.29%，结合华东地区新增拿地占比下降 19.02%，侧面反映出集团新增拿地布局持续巩固深耕与华南地区。图 34 2022 年华润置地新增土储规模占比 36 图 35 2018-2022 年华润置地新增土储金额规模 表 11 2018-2022 年华润置地新增土储金额规模 39#!%5%1%1 22年华润置地新增土储规模占比华南华东华北西南华中西北东北02004006008001,0001,2001,4001,600201820192020202120222018-2022年华润置地新增土储金额规模华南华东华北西南华中西北东北亿元 37 拿地规模（万元）拿地规模（万元）新增新增土储土储区域区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 华南 3,290,579.93 1,910,426.81 3,510,253.47 2,331,179.00 4,169,762.77 华东 3,338,672.93 3,527,009.93 3,700,217.99 5,906,613.11 2,425,157.29 华北 2,337,664.12 1,941,022.29 2,210,875.21 2,713,238.50 2,238,000.00 西南 764,001.58 815,876.06 793,345.02 769,432.36 1,027,526.64 华中 386,962.00 750,140.00 1,614,448.00 1,250,291.00 580,415.00 西北 387,140.00 576,570.00 484,155.00 225,080.00 99,350.00 东北 980,958.06 1,670,778.00 1,566,576.09 912,313.35 73,530.16 占比（占比（%）新增土新增土储区域储区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20222022 年同比年同比变动变动 华南 28.65.07%.29.529.29.76%华东 29.071.51&.66A.87.85%-19.02%华北 20.35.34.93.23!.09%1.85%西南 6.65%7.29%5.72%5.45%9.68%4.23%华中 3.37%6.70.63%8.86%5.47%-3.39%西北 3.37%5.15%3.49%1.60%0.94%-0.66%东北 8.54.93.29%6.47%0.69%-5.77%案例案例 2 2：toptop2020 优质企业优质企业大华集团大华集团 2022 年，大华集团新增土储总金额为 109.37 亿元。其中，华东区域作为主要新增区域，新增拿地金额达 57.66 亿元，占比 52.72%。此外，华南地区新增拿地金额为27.68 亿元，占比 25.31%。西部及西南地区和华北及中部地区新增拿地规模一致，均为 12.01 亿元，占比 10.98%。据 2018-2022 年新增拿地规模动态对比，大华集团华东地区新增土储占比逐年减少。2022 年华东地区占比从 67.98%下降至 52.72%，体现出大华集团土储布局不再具有强烈的区域集中性。同时，2022 年华南地区以及西部地区新增拿地占比分别呈现出 14.52%，10.31%的涨幅，侧面表明了集团拿地布局在全国范围内布局趋势。38 图 36 2022 年大华集团新增土储规模占比 图 37 2018-2022 年大华集团新增土储金额规模 表 12 2018-2022 年大华集团新增土储金额规模 新增拿地规模（万元）新增拿地规模（万元）新增土储区域新增土储区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 华东地区 948,558.00 2,483,071.00 1,256,289.36 1,815,872.72 576,621.00 华南地区 116,436.00 258,817.00 0.00 288,359.00 276,826.55 西部及西南地区 55,193.88 91,614.59 264,918.63 18,088.00 120,130.00 53% 22年大华集团新增土储规模占比华东地区华南地区西部及西南地区华北及中部地区050100150200250300350400201820192020202120222018-2022年大华集团新增土储金额规模华东地区华南地区西部及西南地区华北及中部地区亿元 39 华北及中部地区 0.00 560,348.00 535,900.00 549,008.43 120,130.00 占比（占比（%）新增土储区域新增土储区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20222022 年年同比变同比变化化 华东地区 84.68s.16a.07g.98R.72%-15.25%华南地区 10.39%7.63%0.00.79%.31.52%西部及西南地区 4.93%2.70.88%0.68.98.31%华北及中部地区 0.00.51&.05 .55.98%-9.57%案例案例 3 3：地方性房地产企业：地方性房地产企业滨江集团滨江集团 相较于销售区域分布，滨江集团 2022 年新增土储区域规模更具有“地方性”。在杭州市的新增拿地金额为 582.54 亿元，占总新增土储金额 95.5%。除杭州市外的浙江省内其他城市新增拿地占比仅为 4.5%，规模为 27.44 亿元。相较于 2020-2021 年对于江苏省的土储布局，2022 年滨江集团未在浙江省外有额外新增拿地布局。相比 2021年，2022 年杭州市新增拿地占比呈现大幅上涨，涨幅为 24.81%。而浙江省内其他城市总占比出现同幅下降，侧面表明了滨江集团 2022 年新增拿地布局坚持布局于省内一线城市集中性的战略。图 38 2022 年滨江集团新增土储规模占比 96%4%0 22年滨江集团新增土储规模占比杭州浙江省（杭州除外）江苏省 40 图 39 2018-2022 年滨江集团新增土储金额规模 表 13 2018-2022 年滨江集团新增土储金额规模 拿地规模（万元）拿地规模（万元）新增土储区域新增土储区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 杭州 1,964,695.00 3,630,030.00 5,379,138.00 4,122,356.00 5,825,350.00 浙江省 （杭州除外）291,250.75 3,224,468.80 1,651,341.53 1,530,898.79 274,403.19 江苏省 0.00 0.00 547671.80 178,000.00 0.00 占比（占比（%）新增土储区域新增土储区域 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 20222022 年年同比变同比变动动 杭州 87.09R.96p.98p.69.50$.81%浙江省（杭州除外）12.91G.04!.79&.25%4.50%-21.75%江苏省 0.00%0.00%7.23%3.05%0.00%-3.0500200300400500600700800201820192020202120222018-2022年滨江集团新增土储金额规模杭州浙江省（杭州除外）江苏省亿元 41 三、三、近期重点政策及落地情况近期重点政策及落地情况 1.2023 年 1-7 月相关政策梳理 表 14 2023 上半年相关政策梳理 时间时间 相关部门相关部门 会议、政策详情会议、政策详情 1 1 月月 5 5 日日 人民银行，银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2 2 月月 2 20 0 日日 证监会 启动不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于 1000 万元人民币，且以机构投资者为主。2 2 月月 2 24 4 日日 央行，银保监会 发布关于金融支持住 房租赁市场发展的 意见（征求意见稿），支持住房租赁供给侧结构性改革。重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系。3 3 月月 2 24 4 日日 证监会 发布关于进一步推进 基础设施领域不动 产投资信托基金（REITs）常态化 发行相关工作的通知，细化拓宽试点资产类型以及分类调整项目收益率和资产规模要求。3 3 月月 3 30 0 日日 自然资源部，银保监会 发布关于协同做好不动产带押过户便民利企服务的通知。以点带面，积极做好“带押过户”；通过因地制宜，确定“带押过户”模式。4 4 月月 2 20 0 日日 央行 开展一季度金融统计数据有关情况新闻发布会，表明既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。4 4 月月 2 25 5 日日 自然资源部 开展全国自然资源和不动产确权登记工作会议，宣布我国全面实现不动产统一登记。4 4 月月 2 27 7 日日 住建部，国家市场监督管理总局 发布关于规范房地产经纪服务的意见，合理规范经纪服务收费，鼓励按成交价越高、服务费率则越低的原则分档定价，引导交易双方一同承担经纪服务费，加强房地产经纪行业管理。7 7月月2424日日/31/31日日 中共中央政治局/国常会 强调适时调整优化房地产政策以适应房地产市场供求关系重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱。需加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设 施建设，盘活改造各类闲置房产”。42 2.“金融十六条”7 月 10 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，将“金融十六条”中的适用期限统一延长至2024年12月31日。自去年11月出台“金融十六条”政策已经过去大半年时间，在此期间，房地产企业的融资状况并未出现显著改善，“金融十六条”政策延长效果仍有待观察。四、四、房地产未来发展方向房地产未来发展方向观察观察 1.财务水平的持续优化 房地产企业相对于一般制造业，其大量的资金来源于外部融资和合作方，财务杠杆极高，此类型的商业模式导致房地产企业拥有类金融属性。如前文所述，由于“三条红线”严控房企有息债务增速，加之 2022 年底央行和银保监会发布房地产贷款集中管理制度，导致一批问题房企风险暴露的同时，部分正常经营的房企融资难度亦提升，行业流动性风险快速蔓延，“融资难”问题持续至今。在房地产行业融资收紧态势明显的大趋势下，房地产企业如何优化自身财务现状，逐步缩减负债规模，优化债务结构就显得尤为关键。例如，根据 2022 年年报数据来看，越秀地产相较于其他企业，在财务优化上的持续发力使得债务结构较为健康，为现阶段企业经营和拿地打下了良好基础。未来，债务水平、结构合理的企业可能会在行业内脱颖而出。表 15 2018-2022 年房地产业偿债现金流压力测试 7 7 月月 2828 日日 住建部 官网发刊提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免”、个人住房贷款“认房不认贷款”等政策措施。43 20182018 20192019 20202020 20212021 20222022 短期偿债现金流压力测试短期偿债现金流压力测试 2.09 2.05 1.65 3.11 1.57 行业中位数行业中位数 1.12 1.12 1.09 1.15 0.69 长期偿债现金流压力测试长期偿债现金流压力测试 0.86 1.05 1.08 2.28 0.71 行业中位数行业中位数 0.76 0.78 0.73 0.70 0.57 图 40 越秀地产三道红线 图 41 房地产企业负债结构图 68.72q.37i.25i.10h.80w.595.21.58G.10b.70%4.69 3.38 1.70 1.36 2.23 0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.000.00 .00.00.00.000.000.000.00 182019202020212022越秀地产三道红线剔除预收后的资产负债率净负债率现金短债比 44 2.土地储备分布与销售回款的良性循环 房地产企业的资金除了外部融资外，主要来源是自身的“回血能力”，即销售回款情况。销售回款的能力又因为其土地项目布局而存在较大差异，销售回款能力与房企土储策略布局存在“正反馈”关系，即土储布局在一、二线城市的企业，项目去化压力更小，销售回款情况更优，高效的回款又能助力企业在一、二线城市获得优质地块，循环往复形成良性的资金循环，反观销售回款不佳的企业，多数项目和土储分布在低能级城市，面临更大的去化压力或更长的回款周期。因此，房地产企业的土储布局和拿地策略成为区分未来是否为优质房企的重要维度之一。如前文拿地区位分布中所述，经营较为优质的房地产企业选择深耕某一重点城市或区域，如杭州滨江，亦或是布局全国重点城市，如碧桂园和龙湖。图 42 2023 年 1-6 月销售均价与拿地均价情况 高速地产集团金隅集团首开股份大连万达德信中国复地集团格力地产冠城大通光明地产海印股份广西荣和方圆地产国瑞置业弘阳地产红星美凯龙华远地产淮安开发中南建设金地集团金辉集团金科股份联发集团鲁能集团鲁商发展绿地控股美好置业南京高科栖霞建设荣安地产荣盛发展沙河股份城投控股大名城陆家嘴浦东软件园上实发展外高桥亚通股份张江高科华侨城南山控股石榴集团首创置业天房发展天保基建天誉置业万科新城控股新湖中宝新华联信达地产旭辉控股集团阳光城越秀地产中国电建中国武夷中海地产中天金融龙湖集团迪马股份珠光控股中国电建中国武夷中海地产中天金融龙湖集团迪马股份珠光控股50Uepu05EPUep%剔除预收后的资产负债率短期有息负债占比房地产企业负债结构图 45 3.经营层面的专精化 1)营业收入及规模构成 从头部房企的主营业务构成可以窥见房地产行业未来的转型趋势。2022 年，房地产企业住宅开发收入占比达到 86.37%，相较于 2021 年占比降低 2%左右，房地产开发收入占比整体处于下降趋势，结合目前房地产开发市场已趋于饱和的市场现状，房地产企业在经营传统开发项目的基础上，正在寻找新的业务增长点。据目前的观察来看，由于目前房地产企业大多以“庞大”的集团形式开展业务，其业务范围涵盖住宅开发、商业地产经营、物业服务、代建业务等，但各下属公司之间并没有十分明确的分工或专精的业务领域，形成了涵盖金融产品和制造业的混合形态。因此我们认为，房地产企业业务未来会朝着专业化、精细化方向发展，集团内部各个板块划分明确的业务定位，也更容易进行风险管控和风险剥离。目前观察到未来发展的防线可分为三个主要部分，即物业板块（轻资产）、代建业务和融资板块。保利发展万科中海地产华润置地碧桂园招商蛇口绿城中国龙湖集团建发房产滨江集团中国金茂金地集团越秀地产华发股份中国铁建保利置业国贸地产华侨城方远房产-5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000-5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000拿地均价（元/）销售均价（元/）2023年1-6月销售均价与拿地均价情况 46 2)物业板块的拆分 物业板块，即轻资产板块，指的是房地产企业提供管理运营服务，主要体现形式为已开发物业提供的后续配套社区服务、商业公寓和酒店的运营、物业服务品牌管理输出等。目前，头部的房地产公司均在此赛道早早布局，如碧桂园、越秀、保利、新城等早在 90 年代就已开始将物业服务作为独立的部分运营。经过多年的发展，物业板块逐渐独立甚至拆分上市，部分房地产企业的物业板块市值甚至超过其开发主体市值，如宝龙、雅居乐等。随着对住房由数量转变为品质的消费观念转变，轻资产的物业板块运营存在较大的商业增长空间。表 16 截至 2022 年底部分房地产集团及其物业板块的市值 集团集团 市值市值 （亿人民币）（亿人民币）简称简称 上市代码上市代码 成立时成立时间间 市值市值 （亿人民（亿人民币）币）分类分类 招商招商 1096 招商积余 001914.SZ 1985 159 非住宅领域物业 中海中海 2090 中海物业 2669.HK 1991 288 社区服务 碧桂园碧桂园 605 碧桂园服务 6098.HK 1992 453 社区服务 雅居乐雅居乐 96 雅生活 3319.HK 1992 108 社区服务 越秀越秀 358 越秀物业 6626.HK 1992 55 社区服务 保利保利 69 保利物业 6049.HK 1996 242 社区服务 新城新城 407 新城悦服务 1755.HK 1996 50 社区服务 恒大恒大 217 恒大物业 6666.HK 1997 248 社区服务 绿城绿城 252 绿城服务 2869.HK 1998 159 社区服务 金科金科 96.1 金科服务 9666.HK 1998 75 社区服务 佳兆业佳兆业 46 佳兆业美好 2168.HK 1999 5 非住宅领域物业 花样年花样年 11 彩生活 1778.HK 2002 9 社区服务 旭辉旭辉 81 永升生活服务 1995.HK 2002 50 非住宅领域物业 弘阳弘阳 12 弘阳服务 1971.HK 2003 9 社区服务 世茂世茂 87 世茂服务 0873.HK 2005 53 非住宅领域物业 宝龙宝龙 16 宝龙商业 9909.HK 2007 35 非住宅领域物业 建业建业 10 建业新生活 9983.HK 2016 35 社区服务 华润华润 2481 华润万象生活 1209.HK 2017 927 非住宅领域物业 47 3)代建业务的兴起 代建板块，是指由开发需求的委托方发起，房地产企业仅提供开发建设服务，服务内容涵盖规划设计、成本招采、工程管理、营销服务、竣工交付、代销服务等部分服务或全流程服务。房地产企业基于自身多年的开发经验，在代建业务领域拥有先天优势。由于近几年房地产企业现金流吃紧，无力在土拍市场拿地，地方政府推出地块多被城投公司拍下，但城投公司中能够独立开发运营的企业较少，代建需求因而增加。且市场对于房产品质和行业服务的诉求提升，叠加城市旧改、基础设施建设等需求，仅靠城投公司的专业化程度无法支撑，专业化的代建服务得以顺势发展。根据克而瑞发布的2022 年代建综合能力 TOP20榜单，绿城管理、华润置地和蓝城集团位列前三，中原建业、金地管理等也较早开始提供代建服务，2022 年有更多的房企开始布局此赛道，如龙湖、中梁等。预计未来头部房地产会着重强化自身制造属性，如项目操盘能力、选地能力、项目管理能力、销售能力等专业能力，形成专业化项目开发板块。4)融资板块的出现 前文提到房地产企业不同于一般的制造业，它有着类金融属性。在这样的商业模式之下，房地产企业在融资能力、地产项目投研能力和地产资产投研能力方面具有一定的先天优势。和物业、代建业务一样，此板块相对独立可以进行拆分，但目前国内房地产行业并未出现专业化的金融属性板块。参照国际上在房地产领域投资经验丰富的头部金融机构（如黑石、黑岩）的经营模式，国内房地产企业可以将金融属性的部分剥离形成专业的投资板块，或将成为潜在的业务增长点。48 附录附录：图表索引表：图表索引表 图 1 2022-2023.05 房地产业开发投资情况 2 图 2 2022-2023.05 房地产业新开工与竣工情况 3 图 3 2022-2023.05 商品房各月销售情况及累计同比变化 3 图 4 2022-2023.05 商品房价量变化趋势 4 图 5 2018-2023.05 销售面积（分地区）4 图 6 2018-2022 年房地产行业总资产和头部房企占比情况 6 图 7 2018-2022 年房地产企业受限资产情况 6 表 1 部分房企评级下调情况 7 图 8 2022 年房地产企业境内债违约情况 8 图 9 2022 年房地产企业美元债违约情况 8 图 10 2008-2023.06 上市房地产企业市值变化 9 表 2 2022 年至今房企退市及将退市情况 10 图 11 2018-2022 年地产行业有息负债（分口径）规模情况及同比变动 12 图 12 2018-2022 年地产行业明股实债情况 12 图 13 2022 年地产行业负债结构分布情况 13 图 14 2018-2022 年地产行业三道红线情况 14 表 3 2018-2022 年房地产行业偿债现金流压力测试结果 15 图 15 2023-2030 年房地产行业信用债到期金额 16 图 16 2018-2022 年度房地产企业平均融资成本情况 17 图 17 2018-2022 年度房地产企业平均融资成本情况(分企业性质）17 图 18 2018-2022 年银行贷款房地产行业情况 18 图 19 2018-2022 年信托投向房地产行业金额情况 19 表 4 2018-2022 年信托投向房地产行业金额情况 19 图 20 2018-2022 年房地产行业信用债融资情况 20 图 21 房地产企业 2022 年新发信用债期限分布 21 表 5 部分房地产企业 2022 年新发信用债规模及数量 21 表 6 部分房地产行业持续逾期承兑人名单 24 图 22 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售金额及同比变动 25 图 23 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售面积及同比变动 25 图 24 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售均价及同比变动 26 表 7 2018-2023.06 中指销售排行榜前 100 强销售总金额、销售总面积、销售总均价及同比变动 26 图 25 2018-2022 年中指销售排行榜前 30 强销售金额及同比变动 27 图 26 2018-2022 年中指销售排行榜前 30 强销售面积及同比变动 27 图 27 2018-2022 年中指销售排行榜前 30 强销售均价及同比变动 28 图 28 2022 年碧桂园销售规模占比 29 图 29 2018-2022 年碧桂园销售金额规模 29 表 8 2018-2022 年碧桂园销售金额规模及占比 30 图 30 2022 年新城控股销售规模占比 31 图 31 2018-2022 年新城控股销售金额规模 31 表 9 2018-2022 年新城控股销售金额规模 32 49 图 32 2022 年滨江集团销售规模占比 33 图 33 2018-2022 年滨江集团销售金额规模 34 表 10 2018-2022 年滨江集团销售金额规模 34 图 34 2022 年华润置地新增土储规模占比 35 图 35 2018-2022 年华润置地新增土储金额规模 36 表 11 2018-2022 年华润置地新增土储金额规模 36 图 36 2022 年大华集团新增土储规模占比 38 图 37 2018-2022 年大华集团新增土储金额规模 38 表 12 2018-2022 年大华集团新增土储金额规模 38 图 38 2022 年滨江集团新增土储规模占比 39 图 39 2018-2022 年滨江集团新增土储金额规模 40 表 13 2018-2022 年滨江集团新增土储金额规模 40 表 14 2023 上半年相关政策梳理 41 表 15 2018-2022 年房地产业偿债现金流压力测试 42 图 40 越秀地产三道红线 43 图 41 房地产企业负债结构图 43 图 42 2023 年 1-6 月销售均价与拿地均价情况 44 表 16 截至 2022 年底部分房地产集团及其物业板块的市值 46 50 关于我们关于我们 德勤德勤智慧地产智慧地产为用户提供一站式的地产行业总体发展态势研判、各区域房地产市场风险与潜力分析、及各房企经营特征及风险趋势解读，为用户的地产行业与房企研究提供最科学的分析框架以及最详尽的数据支持。衷心感谢您对德勤智慧地产的兴趣。德勤智慧地产官方网站 https:/ 请发送名片至 申请试用 团队成员团队成员 俞宁子 德勤风驭合伙人 电子邮件： 孙晓璐 德勤智慧地产产品团队 电子邮件：cn 陈筱安陈筱安 德勤德勤智慧智慧地产产品地产产品团队团队 电子邮件电子邮件： 陈陈景祺景祺 德德勤勤智慧地智慧地产产品产产品团队团队 电子邮件：电子邮件： 袁成袁成 德勤智慧地产销售团队德勤智慧地产销售团队 电子邮件：电子邮件： 手机：手机：181181-16261626-88468846 胡永红胡永红 德勤智慧地产销售团队德勤智慧地产销售团队 电子邮件：电子邮件： 手机：手机：186186-65886588-32083208 51 DigDigital ital DifferenceDifference 勤启数智 关于德勤全球 Deloitte（“德勤”）泛指一家或多家德勤有限公司（即根据英国法律组成的私人担保有限公司，以下称“德勤有限公司”），以及其成员所网络和它们的关联机构。德勤有限公司与其每一家成员所均为具有独立法律地位的法律实体。德勤有限公司（又称“德勤全球”）并不向客户提供服务。请参阅 中有关德勤有限公司及其成员所更为详细的描述。德勤为各行各业的上市及非上市客户提供审计及鉴证服务、德勤管理咨询、财务咨询、风险咨询、税务及相关服务。德勤通过遍及全球逾 150 个国家的成员所网络为财富全球 500 强企业中的80%企业提供专业服务。凭借其世界一流和高质量的专业服务，协助客户应对极为复杂的商业挑战。如欲进一步了解全球大约 245,000 名德勤专业人员如何致力成就不凡，欢迎浏览我们的 Facebook、LinkedIn 或 Twitter 专页。关于德勤中国 德勤于 1917 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