【中邮证券】房地产行业2026年投资策略：沃土生新，2026房地产的“质”与“智”-251128（35页）.pdf

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1、11中邮证券沃土生新，2026房地产的“质”与“智”房地产行业2026年投资策略证券研究报告高丁卉中邮证券研究所 房地产团队房地产行业 投资评级：强于大市|维持发布时间：2025-11-282投资要点商品房销售：未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米。房价：2026年底-2027年中后房价将趋平。线索一：销售量触底后房价下滑幅度较小。预计2026年底-2027年中销售基本接近底部。结合美国及日本销售量触底后房价的表现，销售量触底后的房价下滑幅度或较小，美国、日本分别为-3.97%、-1.01%；线索二：中国房贷占收入百分比已低于大部分时期。线索三：租金回报率的反弹幅度或为+1.5pp

2、，对应的房价超跌的水平线可能为-48%至-51%。我们预测至2025年年底，全国房价自峰值将下降-40%左右，则剩余跌幅的空间约为8-11个百分点，以目前的基数来看约为15-22个百分点，按照目前的跌速，按月环比下降-1%至-1.5%，需要的时间为1-1.5年左右。整合线索一及线索二，我们认为2026年底-2027年中后房价将趋平。地产投资：地产投资近期加速下跌，若考虑不良资产盘活，则明年新开工面积有望回正，但我们认为不良资产盘活的前提是资产价格波动减弱，若明年资产价格波动仍较大，则新开工情况仍难言乐观。竣工面积由保交楼支撑短期韧性，长期则受制于新开工不足。投资建议：策略一：优先选择拿地能力强

3、且销售较好的房企。策略二：在房价尚未企稳时可关注轻资产公司及聚焦“好房子”的房企，长线投资选择多元化实力较强的房企。策略三：观察具有反转动力的房企。风险提示：估算假设存在偏差风险；房地产市场下行进一步超预期风险；宏观经济与政策风险；企业信用与流动性风险；外部环境不确定性风险。请参阅附注免责声明3地产投资周期河流中的秩序回归二风险提示四目录一三条线索指向20262027的价格探底之门投资策略：拿地能力、多元化实力、反转动力三4 4一三条线索指向20262027的价格探底之门51.1商品住宅销售面积较峰值下滑-53%，进入筑底阶段 商品住宅销售面积长期中枢：从高速扩张到长期均衡区间。2025年前1

4、0月累计销售6.03亿平方米，同比下降7.0%，预计全年约7.3亿平方米，较峰值下滑53%，逐步向长期均衡区间靠近。70大中城市新房销售价格指数较峰值回落-11.87%，考虑到新房的得房率更高等因素，我们认为实际较峰值回落约27%。图表1：我国商品住宅销售面积已回至08-09年水平资料来源：Wind，中邮证券研究所请参阅附注免责声明-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810121416181999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192

5、02020212022202320242025E2026E商品住宅销售面积(亿)同比增速(%,右轴)2025E:7.34亿2026E:6.98亿2009:8.5亿2008:5.6亿2021:15.7亿2025E:-9.86%2026E:-4.95%-53%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%901001101201301401501602011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-032019-102020-0

6、52020-122021-072022-022022-092023-042023-112024-062025-012025-0870大中城市新房价格指数70大中城市新房价格同比(%,右轴)2021/08:156.482025/10:137.91-11.87%图表2：70大中城市新房价格指数较峰值回落-12%资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2011-01=10061.1未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米 东北三省作为人口持续净流出的典型区域，其商品房销售面积自历史高点平均降幅约72.83%，形成“人口流失-需求萎缩-销售探底”的完整周期。这一过程揭示了人口净流出地区房地产市场