【国盛证券】房地产开发2025W48：本周新房成交因基数同比大幅减少，年末房企拿地积极性降低-251130（15页）.pdf

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1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W48：本周新房成交：本周新房成交因基数同比大幅减少因基数同比大幅减少，年末房企拿地积极性降年末房企拿地积极性降低低 年末房企拿地积极性有所降低。年末房企拿地积极性有所降低。根据中指数据，1-11 月 TOP100 房企拿地总额 8478 亿元，同比+14.1%，增幅较 1-10 月大幅收窄。今年上半年，部分核心城市核心地段土地市场相对热度较高，结构性的成交带动了全国土地市场出让金额的增长；但随着头部房企补库目标的达成以及下半年新房市场进一步走冷，年末房企拿地积极性

2、有所降低。从榜单看，1-11 月权益拿地金额排名前 5 的分别是中海地产、绿城中国、招商蛇口、保利发展、华润置地。从新增货值看排名前 5 的分别是中海地产、招商蛇口、绿城中国、保利发展、华润置地。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为 0.7%，落后沪深 300 指数 0.92 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 24 名。新房：新房：本周本周 30 个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为 187.5 万平方米，环比提升万平方米，环比提升 9.3%，同比下降同比下降 50.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为 55.2 万方，环比+27.

3、5%，同比-36.6%；样本二线城市为 108.0 万方，环比+10.3%，同比-47.1%；样本三线城市为 24.3 万方，环比-19.6%，同比-72.6%。从今年累计 48 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 8780.8 万方，同比-11.3%；一线城市为 2347.9 万方，同比-7.9%；二线城市为 4294.7 万方，同比-11.1%；三线城市为 2138.1 万方，同比-14.8%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 201.5 万方，环比下降万方，环比下降1.0%，同比下降，同比下降 18.3%。其中样本一线城市的本

4、周二手房成交面积为88.2 万方，环比 6.1%；样本二线城市为 83.8 万方，环比-7.8%；样本三线城市为 29.5 万方，环比 0.2%。信用债：信用债：本周（11.24-11.30）共发行房企信用债 21 只，环比增加 12 只；发行规模共计 178.40 亿元，环比增加 131.3 亿元，总偿还量 57.18 亿元，环比减少 7.83 亿元，净融资额为 121.22 亿元，环比增加 139.13 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（73.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（28.3%、27.7%）为主要构成。债券期

5、限方面，本周以 1-3 年（67.3%）的债券为主。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证

6、。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。风险提示：风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险