艾瑞咨询：2022年中国商办资产运营行业研究报告（35页）.pdf

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1、中国商办资产运营行业研究报告2022.8 iResearch Inc.22022.8 iResearch I摘要来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。未来展望l政策及行业环境发展赋能商办运营能力提升l为商办物业引入综合产品业态，为存量资产增值l存量资管转向精细化的资本运作；全生命周期运营商助力交易闭环发展概况l商办资产运营的诞生：城镇化发展助推商办行业转入存量运营阶段；商办资产需要通过升级释放价值l发展动因：商办市场供过于求；闲置空间待运营；国家政策倡导城市更新；开发红利不再；REITs助推资产运营升级l发展方向：中国市场从粗放单一的物业管理向专业化的全周期运营转型典型模式分析典型模式分类：覆盖

2、自持经营模式、投资管理主导模式、菜单型服务模式、复合型运营管理模式四类行业生态l生态概述：围绕“投融建管退”的项目生命周期提供资产运营服务l行业持份者分析：服务链条长导致信息壁垒及费用增加l行业痛点：覆盖全生命周期的标杆运营商较少SMS3引言：中国商办资产运营行业发展概况1生态：中国商办资产运营行业生态2标杆：商办资产运营典型模式3预见：中国商办资产运营行业的引领方向442022.8 iResearch I城镇化的发展推动商办行业从增量开发转入存量运营阶段从2010年到2021年，过往十年的城镇化率呈现缓步攀升态势，随着城镇化的成熟发展，办公楼市场的商业逻辑也由开发时代的开发转变为存量时代的长

3、期经营。在大规模前置办公楼宇开发建设的情况下，大量商业物业沉淀，资产方持有大量闲置资产注释：销售面积包含期房销售及现房销售来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。36785361598668877349656964156140604970846604522418822008225428832498291238264756436337233334337531%41%32%38%21%10%5%3%-11%3%5%-8%49%49%52%54%55%56%57%59%60%61%63%65%20102011201220132014201520162017201820192020202120

4、10-2021年中国城镇化率及办公楼投资、开发、销售情况新开工面积（万平方米）销售面积（万平方米）投资金额增长率（%）城镇化率（%）诞生背景52022.8 iResearch I诞生背景一线城市驶入成熟期，大部分城市仍处于发展初步阶段中国各级城市的办公楼市场发展差异较大，大部分城市仍处于现代标准化办公楼发展的初步阶段；随着经济增长和城市建设，部分城市进入建设期及发展期，开发大量的优质办公楼项目；一线城市基于其经济发展优势，在经历开发热潮后，新增供应量趋向平稳。在中国市场，仅有“北上广深”四座一线城市的优质办公楼日均租金超过5元/平方米；从体量看，仅北京、上海、深圳的优质办公楼市场规模超过100

5、0万平方米，在全球范围内，优质办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2300万平方米；因此，中国城市大量的办公楼项目仍需释放价值起步期建设期发展期成熟期1234 城市中出现现代标准化办公楼，但市场体量较小，未形成明显的供需关系 核心商务区初步发展，租金水平较低中国大部分城市仍处于起步期 在招商引资、发展本地经济的政策引导下，大规模建设甲级写字楼 但大量的前置开发导致供过于求，空置率高企，租金降低招商引资驱动大规模开发 城市经济发展驱动写字楼的供需两端增长，趋向平衡 在招商引资的优势下，优质写字楼的吸纳量、租金水平发展前景向好二线及新一线城市吸纳向好 项目建设热潮回落，经历周期型供应高峰后

6、，新增供应量趋向平稳 成熟的城市经济带动需求端稳步上升一线城市走向供应增量平稳发展中国多数城市办公楼市场仍处于发展阶段一线城市办公项目仍需升级释放价值来源：仲量联行应势开新，重塑格局-2021中国办公楼市场白皮书，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。62022.8 iResearch I849.0 833.3 561.7 637.8 238.5 121.2 98.1 237.8 230.7 160.1 257.2 182.9 270.4 280.8 34.1 53.1 42.6 64.1 12.9 3.5 2.4 22.2 6.4 9.7 17.1 11.3 19.7 12.6 10%10%8%19