房地产开发行业年报综述：分化加速盈利承压-220415（17页）.pdf

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1、诚信|担当|包容|共赢分析师杨然分析师杨然执业证书编号：S0680518050002邮箱：2018.8分析师分析师 金晶金晶执业证书编号：执业证书编号：S0680522030001邮箱：邮箱：研究助理研究助理 肖畅肖畅执业证书编号：执业证书编号：S0680121050002邮箱：邮箱：研究助理研究助理 肖依依肖依依执业证书编号：执业证书编号：S0680121070010邮箱：邮箱：证券研究报告 | 行业专题2022年04月15日打造极致专业与效率打造极致专业与效率房 地 产 开 发 行 业 年 报 综 述房 地 产 开 发 行 业 年 报 综 述分 化 加 速分 化 加 速 ， 盈 利 承 压

2、， 盈 利 承 压 诚信|担当|包容|共赢房地产开发公司分类标准房地产开发公司分类标准数据来源：Wind，国盛证券研究所 2021年地产行业的全面调控带来了国央企和民企的分化加速，因此本年度对房地产开发公司通过公年地产行业的全面调控带来了国央企和民企的分化加速，因此本年度对房地产开发公司通过公司性质进行分类司性质进行分类随着三道红线、贷款集中度、集中供地等调控政策的出台，叠加预售资金的监管加强，房企的现金流状况变得至关重要。在部分民企暴雷带来的信用危机影响下，国央企和民企的融资能力出现明显分化，而购房者对民企的信任下降也导致了民企销售情况进一步承压。因此我们本年度对房企通过国央企/民企的公司性

3、质进行分类，通过横向对比研究2021年度房地产行业的变化趋势。国央企民企共7家共5家万科A（2）中国海外发展（4）华润置地（6）招商蛇口（7）中国金茂（11）建发国际集团（12）绿城中国（14）碧桂园（1）龙湖集团（10）新城控股（13）旭辉控股集团（16）美的置业（25）*公司名称后括号内为克尔瑞2021年全口径销售额排名 yXcZkWmXiXiYmYpYiY9P8QbRsQnNoMtRlOpPtPkPpOxP6MqQxOwMrNrPMYsRoP诚信|担当|包容|共赢数据来源：Wind，国盛证券研究所从整体情况看，2021年7家样本国央企实现营收入13115亿元，同比增长21.1%；5家样本

4、民企实现营收10962亿元，同比增长19.5%。营收保持较高增长主要因为17-18年销售高增，而结算滞后于销售2-3年。观察历史数据可以发现：（1）国央企的营收增速更显稳健，而民企波动性较大；（2）在2020年以后国央企的营收增速开始超过民企。从具体房企看，（1）所有样本房企营收入均有提升，大部分房企增速与上年持平，维持在15-30%左右。（2）收入规模较高的房企增速较低，收入规模较低的房企增速相对较高。（3）旭辉控股集团、绿城中国、美的置业三家房企营收增速高于50%，且增速较上年提升。新城控股和建发国际集团增速较上年明显下降，新城控股由69.5%降至15.6%，建发国际集团由146.8%降至

5、25.0%。01 营业收入：整体呈正增长，民企增速较上年有较大提升营业收入：整体呈正增长，民企增速较上年有较大提升21.6%5.1%21.6%17.3%20.3%21.1%28.1%44.1%59.8%31.7%12.0%19.5%0%10%20%30%40%50%60%70%0200000400000600000800000100000012000001400000201620172018201920202021样本国企营业收入(百万元,左轴)样本民企营业收入(百万元,左轴)样本国企同比增速（右轴）样本民企同比增速（右轴）-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%0

6、100000200000300000400000500000600000碧桂园万科A中国海外发展龙湖集团华润置地新城控股招商蛇口旭辉控股集团绿城中国中国金茂美的置业建发国际集团2020营业收入(百万元,左轴)2021营业收入(百万元,左轴)2020同比增速(右轴)2021同比增速(右轴)图：16-21年国央企和民企营业收入增速图：样本房企20/21年营业收入及增速 诚信|担当|包容|共赢从整体情况看，（1）受17-18年高价地和限价政策影响，国央企和民企的税后毛利率*均自2018年开始持续下行；（2）国央企毛利率始终略高于民企，但自2019年国央企民企毛利率差额缩小至0.6pct以内，目前相差