【公司研究】南山控股-首次覆盖报告：REITs推动价值重估、物流地产稳定增长-20200703[20页].pdf

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1、 公司公司报告报告 | 首次覆盖报告首次覆盖报告 1 南山控股南山控股（002314） 证券证券研究报告研究报告 2020 年年 07 月月 03 日日 投资投资评级评级 行业行业 房地产/房地产开发 6 个月评级个月评级 买入（首次评级） 当前当前价格价格 4.16 元 目标目标价格价格 6.64 元 基本基本数据数据 A 股总股本(百万股) 2,707.78 流通A 股股本(百万股) 1,137.49 A 股总市值(百万元) 11,264.38 流通A 股市值(百万元) 4,731.96 每股净资产(元) 3.09 资产负债率(%) 74.72 一年内最高/最低(元) 4.19/2.48

2、作者作者 陈天诚陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 1 南山控股-公司点评:吸并深基地实 施在即，地产+物流双主业格局形成 2018-04-26 2 南山控股-公司点评:吸并深基地获 无条件通过， 价值需重估 2018-01-28 3 南山控股-公司点评:试水产业小镇 及资产证券化，探索拿地融资新途径 2017-12-28 股价股价走势走势 REITs 推动价值重估、物流地产稳定增长推动价值重估、物流地产稳定增长 公司公司是一家以高端物流园区开发运营及供应链服务、 房地产开发、 产城综合开发为主业的综合性上是一家以高端物流园

3、区开发运营及供应链服务、 房地产开发、 产城综合开发为主业的综合性上 市企业集团。市企业集团。公司主业为房地产业务，2019 年公司房地产业务占营收比例为 69.3%，主要开发区 为珠三角及长三角区域。同时，仓储物流为公司的战略性主业，2019 年仓储物流业务占营收比例 13.3%， 产城综合开发为公司培育性主业。 同时公司还涉及船舶舾装和集成房屋等制造业务。 2009 年 12 月雅致股份首次公开发行上市(雅致股份 A：002314.SZ)，2015 年 5 月，雅致股份通过发 行股份收购南山地产 100%股权、上海新南山 80%股权和南通南山 100%股权，2015 年 11 月公 司更名

4、为“南山控股” ，成为以房地产开发销售为主业的公司。股权方面，公司大股东中国南山集 团通过直接及间接(南山房地产开发有限公司以及赤晓企业有限公司)方式持股共 68.43%，公众持 股 31.57%。2019 年 4 月，公司通过了首个期权激励计划。向管理层及公司骨干授予 2610 万股 股票期权，授予数量占公司总股本的约 0.96%，有利于捆绑核心管理层与公司长期一致。 公司近年盈利能力维持稳定，其中仓储物流业务发展突出公司近年盈利能力维持稳定，其中仓储物流业务发展突出。公司 2014 年以前营收增速逐年下降， 2015 年通过重组后营收稳步上升，2019 年公司营收达到 72.38 亿元，同

5、比增加 2.6%。公司归 母净利润近几年呈下降趋势，主要由于公司营业成本的增加。公司 2019 年归母净利润 4.03 亿元， 同比下降 20.2%，公司摊薄 ROE 在近年同样呈下滑趋势。公司销售毛利率、净利率近年稳定略有 下降，公司 2019 年毛利率、净利率分别为 32.88%、6.59%，均较 2018 年分别下降 10.0、4.1 个 PCT。 按业务类型来看， 公司主要以房地产业务为主， 而 2019 年房地产业务毛利占比为约 70%， 仓储物流业务毛利占比 22.7%，逐年提升。毛利率方面，公司房地产业务毛利率较为稳定，2019 年公司房地产业务毛利率 33.4%，仓储物流业务毛

6、利率维持高位，2019 年该业务毛利率 56%。 地产主业稳健发展，销售规地产主业稳健发展，销售规模再创佳绩模再创佳绩。目前，房地产开发为公司支撑性主业。近年来，公司地产 业务利润贡献逐年降低，仍为公司主要业绩来源。截至 2019 年末，公司地产业务实现营收 50.13 亿元，占比约 70%，同比增长 4.74%；实现毛利润 16.75 亿元，占比约 70.38%，较上年下降 8.5 个 PCT；对应毛利率 33.42%，同比降幅明显，下降 9.5 个 PCT。销售方面，2015 至 2018 年间，公司地产业务销售规模总体来看有升有降。2019 年，地产业务销售有明显改善，实现销售 金额 7