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1、夕阳十里，朝阳在前养老地产深度解析报告经济养老地产政策关联度高，2017 多地政策有望落地地产进入转型期，从增量市场进入存量时代医疗投资逐年增加，民营医院复合增长率达 13.4%传统养老观念亟待改变，建议政府加大宣传，引导养老消费市场社会技术总水平难以支持养老产业融合，制约着养老地产的模式创新社会科技文化政策市场环境需求供给 / 需求相对不平衡，进入养老地产企业已经超过 100 家养老市场规模将在 2025 年达 5 万亿，其中持续照护养老市场将突破万亿发展初级阶段，民众对于养老地产还处观望，即将进入快速发展期政策壁垒较强，当前规模难以形成成本优势，转换成本不高四种分类方式 - 养老方式、开发

2、模式、居住模式、产权模式阶段分类壁垒供给市场结构分布来自传统地产行业、医疗健康和保险行业等的开发商为主京津冀、长三角、珠三角和成渝布局为主自持经营类养老地产空置率普遍在35%-45% 之间，销售类养老地产去化率达 80%经营开发发展现状概述养老市场深入解析 | 高力国际1破局政策、观念、技术、成本、盈利创新、融合、归回困境困境未来市场环境第一部分养老地产既有地产的商品属性，同样具有养老服务的准公共产品属性，在市场发展前期阶段，受政府法规和政策环境的导向影响较强。截至 2017 年，涉及养老产业发展的政策法规超过 100 项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起，国家和各省市先后

3、出台养老产业相关政策，仅 2016 年就在 20 项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。高力国际认为，政策的密集落地，无疑将对养老地产发展起到积极的推动作用，迎来发展良机，从政策环境上看整体利好。国家通过关于加快发展养老服务业的若干意见来动员社会力量参与养老产业，鼓励养老行业的产业化、创新化发展，鼓励养老地产的开发模式和运营模式的创新，无疑是加快养老地产发展的一剂催化剂。但是在各项政策落地之前，实际操作中仍存在一定的政策风险。首先，各地的土地供应、资金补助、税收减免、配套机制等政策落地困难。其次，目前引导和扶持

4、社会力量和市场参与养老服务的力度不够，社会资源配置需要有更强的政策性指导。同时，民间资本进入养老服务领域与公办养老服务机构在用地、融资、用人、政府补贴等方面缺乏统一、公正、公平政策和平等竞争的社会环境。最后，当前政府在监管体系方面并未有统一的法律规定和行业标准，无论从养老服务管理体制，还是监管治理机制方面，对于进入养老地产市场领域的民间资本，都将是一定的政策未知风险。高力国际认为 2017 年将是养老政策的集中落地年。2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，当前公立养老院整体床位缺口较大与养老地产市场床位空置，存在供给侧结构性失衡，故养老领域的供给侧改革深化将是2017 年养老事业发展的重

5、要方向。预计各省市将陆续以国家出台的各项养老产业相关政策的要求为基础，根据本地养老的实际需求、市场特点等情况，制定出相应的实施落地文件，推动养老地产产业的进一步发展，从而满足快速扩大的养老市场需求。政策养老市场深入解析 | 高力国际32013 年 1 月2014 年 4 月2013 年 9 月2016 年 3 月2017 年 2 月2016 年 12 月2013 年 7 月2017 年 3 月国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 ，指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。工信部、民政部和国家卫生计生委今天发布智 慧 健 康 养 老 产 业 发 展 行 动 计 划（2017-2020

6、年） ，提出到 2020 年，基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系。关于金融支持 养老服务 业加快发展的指导意见 ，为养老服务企业及项目提供中长期、低成本资金支持。北京正式对外发布了养老综合用地的供应计划，由此北京也将成为第一个把养老用地纳入到年度国有建设用地供应计划的城市。共 23 项重要文件出台，养老地产元年。国土资源部办公厅关于印发养老服务设施用地指导意见的通知，养老用地纳入国有建设用地供应计划。国务院办公厅 对促进养老服务业更好更快发展作出部署。民政部养老机构设立许可办法 明确养老机构准入门槛。国务院办公厅印发关于进一步激发社会领域投资活力的意见 ，旨在进一步激发医疗、养老、教