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1、2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣Contents目录Part 1.宏观经济形势背景Part 2.2024年房地产发展形势Part 3.2025年市场趋势及机会宏观经济形势背景01以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣当前经济运行压力加大，投资、消费增速持续放缓2024年全国实际GDP增速5.0%，低于2023年经济增速5.4%，分季度看，2、3季度经济运行压力明显加大，GDP实际增速下滑。其中，固定资产投资、社零同比增速持续放缓，且均低于GDP增速，仅出口金额增速较

2、快，明显带动经济增长以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣29.231.632.835.730.532.934.237.44.56.34.95.25.34.74.65.40.01.02.03.04.05.06.07.00.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.023/323/623/923/1224/324/624/924/12中国GDP当季值当季同比数据来源：国家统计局，wind中国投资、社零、出口金额同比增速%中国GDP当季值及GDP增速万亿元%-2.00.02.04.06.08.010.012.023/223

3、/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12固定资产投资完成额累计同比社会消费品零售总额累计同比出口金额累计同比2024年就业压力增加，居民收入面临下降压力从消费端来看，2024年全国就业形势更加严峻，城镇调查失业率上升至5.0-5.4%。在宏观层面进一步表现为个人所得税负增长，居民收入面临实质性下跌。同时，量入为出下，居民削减非必要支出，全国消费需求减弱以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣5.055.14.44.64.8

4、5.05.25.45.65.86.023/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12中国:31个大城市:城镇调查失业率中国:城镇调查失业率2023至2024年12月中国城镇调查失业率%数据来源：国家统计局，wind2022至2024年全国个人所得税累计同比%-15.9-20.0-10.00.010.020.030.040.050.022/222/322/422/522/622/722/822/922/1022/1122/1223/223/3

5、23/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12个人所得税累计同比2023年起，全国个人所得税进入负增长阶段2024年财政承压，必须通过发债来发挥稳增长作用2024年起全国税收收入增长停滞，截至12月累计同比增长1.3%、多数月份负增长。财政收入承压限制政府支出及投资，必须通过发行国债补充财政的方式发挥财政稳增长的作用。分投资类别看，房地产开发投资连续3年负增长，主要是靠制造业投资及基础设施建设投资推动以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的

6、发展繁荣数据来源：国家统计局，wind-15.0-10.0-5.00.05.010.015.020.022/222/322/422/522/622/722/822/922/1022/1122/1223/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12一般公共预算收入累计同比2022至2024年全国一般公共预算收入累计同比%2024年再次负增长2023年持续收窄2021至2024房地产开发投资、制造业投资及基建投资累计同比增速%-15-10-50510152025

7、2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12房地产开发投资累计同比制造业投资累计同比基础设施建设投资累计同比房地产开发投资负增长固定资产投资靠制造业投资和

8、基础设施建设投资支撑财政政策持续发力，托底经济运转短期财政政策发力，发布10万亿化债方案，降低地方政府财政压力，加速风险出清。叠加各地自主推出的消费补贴、家电补贴、汽车以旧换新补贴等，抵御下行压力，托底经济运转以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣四个注意点：1.十万亿专项债属于换水，而非放水，更非替地方政府兜底还债，只是隐债显性化，并用长债置换3.10万亿化债，化的是债务的暴雷的风险，与2008年4万亿投资拉动经济有本质区别2.化债主体是地方，中央没有兜底，主要集中在经济大省4.并未化解全部隐形债务，债务压力仍然存在特朗普上台掀起新一轮贸易战，国际贸易

9、压力增加特朗普执政后迅速开启新一轮加征关税，2月1日起，对进口自中国的商品加征10%的关税。而根据其竞选主张，未来对所有中国商品征收60%的关税，预计2025年出口环境面临更大压力以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣1.对等关税政策特朗普计划签署行政令，要求美国对进口商品征收与他国相同的税率，即“对等关税”。2.对墨西哥和加拿大商品加征关税-2025年2月1日起，特朗普政府宣布对墨西哥和加拿大商品加征25%的关税。3.对中国商品加征关税-特朗普政府宣布对中国商品加征10%的关税。-特朗普还计划对所有进口自中国的商品额外征收10%的关税。4.对全球其他商

10、品加征关税-特朗普政府计划对所有进口钢铁和铝征收25%的关税-特朗普还提出对全球所有进口商品征收10%的基线关税。5.对特定行业加征关税特朗普计划对汽车、药品和半导体芯片行业征收25%左右的关税。特朗普上台后迅速加征关税新一轮贸易战、科技战已经开始自美国大选后，中美双方新一轮的贸易战、科技战已经开始以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣中方行动美方行动 12月2日，美商务部工业和安全局新修订的出口管制条例，正式将中国140家半导体企业列入“实体清单”。而且对24种半导体制造设备3种软件工具以及HBM芯片的出口加大了限制。美国还联合日本、荷兰等国，干扰中国

11、和第三方国家之间的正常贸易，不允许这些国家给被列入“实体清单”的中国企业提供任何采用美国技术设计或者制造的芯片。出口退税重大调整，取消、下调260多项产品退税 12月3日对镓、锗、锑、超硬材料、石墨等关键原料进行反制措施，不仅禁止国内企业出口美国，“管辖”限制转口出口到美国的单位 12月3日晚，中国半导体协会、中国汽车工业协会、中国互联网协会、中国通信企业协会集体发声，呼吁国内企业审慎选择采购美国芯片。12月5日，财政部就政府采购活动中既有本国产品又有非本国产品参与竞争的，对本国产品的报价给予20%的价格扣除，参与评审。12月9日，国家市场监督管理总局对英伟达公司开展立案调查，聚焦英伟达201

12、9年收购以色列芯片厂商Mellanox（迈络思）一事 1月2日，中方对10家美国企业采取不可靠实体清单措施，禁止上述企业从事与中国有关的进出口活动 12月23日，美国启动301条款调查，将于2025年把中国芯片的关税税率从目前的25%提高到50%。2月1日，特朗普签署行政令，依据美1976年颁布实施的国家紧急状态法宣布国家进入紧急状态，对来自中国的商品加征10%的关税 2月10日，特朗普发布行政令，宣布自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的钢铁产品加征25%的关税 2月11日，再次发布总统行政命令，自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的铝产品加征25%的关税(中国的铝产品自

13、2018年起就在被加征国家名单内，现关税从加征10%上调到 25%)2月4日，发布对钨、碲、铋、钼、铟相关物项实施出口管制的公告，对仲钨酸铵等25种稀有金属产品及其技术实施出口管制。2月10日，对原产于美国的部分进口商品加征关税。对煤炭液化天然气加征15%关税，对原油农业机械大排量汽车、皮卡加征10%关税01234565.866.26.46.66.877.27.42019/82019/122020/42020/82020/122021/42021/82021/122022/42022/82022/122023/42023/82023/122024/42024/82024/12美元兑人民币汇率美

14、联储目标利率美国降息，人民币进入升值通道，不利于出口增长2024年9月起，美国再度进入降息周期，未来随着美国利率持续下降，资本流出美国，人民币再度进入升值通道，不利于出口增长以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2024年9月19日，美联储开启降息周期，首次降息50BP。2024年11月8日，美联储再次降息25BP2024年12月19日，美联储再次降息25BP2022至2024年中国官方储备及人民币汇率美元降息、维持低息阶段，人民币升值美元加息、维持高息阶段，人民币贬值美元进入降息阶段人民币再度升值2024年中国持续降低市场利率2024年7-9月，在美联

15、储开启降息前，中国顺应经济形势变化，降低市场利率，试图推动经济企稳，在4季度实现M1同比跌幅持续收窄，经济环境好转。但当前美联储降息进程缓慢，中国仍面临外汇储备流出、汇率的压力，短期中国货币政策的操作空间仍然有限以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2023至2024年12月中国M1同比-4.2-7.4-10.0-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.06.08.023/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/10

16、24/1124/12%1.01.52.02.53.03.54.04.57天逆回购利率1年MLF利率5年LPR1年LPR%2023至2024年中国利率变化美联储降息前密集调整市场利率房地产业增加值连续下跌、拖累经济增长2022年至今，全国房地产行业增加值连续下跌，至2024年跌至8.46万亿元，同比下跌3.9%。占GDP比例跌至6.3%。2024年房地产业对GDP增长的贡献率为-2.46%，实质性拖累经济增长以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣6.216.937.768.338.559.048.808.808.468.2%8.2%8.3%8.3%8.3%

17、7.7%7.1%6.8%6.3%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.002.004.006.008.0010.0012.00201620172018201920202021202220232024房地产业增加值占GDP比例万亿2016至2024年全国房地产业增加值及占GDP比例%2023至2024年中国房地产业对GDP累计同比增长的贡献率3.02 0.82-0.41-0.93-6.42-6.00-4.53-2.46-8.00-6.00-4.00-2.000.002.004.002023-032023-062023-092023-122024-03

18、2024-062024-092024-12宏观经济形势背景以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣经济运行压力加大就业形势面临压力，收入增长不稳定，消费需求不旺盛财政收入增长面临压力，投资发力受限制内部环境外部环境房地产宏观经济形势背景新一轮贸易战开启，国际压力增加美联储降息进程缓慢，外汇储备仍面临流出的压力受限于利率差，以及汇率波动风险，短期货币宽松的环境有限2024年房地产业GDP进一步下降，拖累经济增长2025年稳经济，仍需要房地产业发力2024年房地产发展形势02以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣以客户为

19、中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣一、楼市调控政策导向楼市政策演变：二季度守势、四季度全面进入攻势以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣给出稳经济、稳楼市给出稳经济、稳楼市的政策信号的政策信号二季度二季度三季度三季度宏观经济下行压力宏观经济下行压力房地产降幅较大房地产降幅较大两个条件两个条件美国降息美国降息经济形势的判断经济形势的判断政策改攻势政策改攻势储备政策尽出储备政策尽出四季度四季度四季度积极信号全面释放四季度积极信号全面释放宽货币：宽货币：降息、降准、降存量贷款利率降息、降准、降存量贷款利率稳地产：稳地产：活资

20、本活资本:要求房地产“止跌回稳”，降低首付比例、保障房再贷款支持力度加大、一线城要求房地产“止跌回稳”，降低首付比例、保障房再贷款支持力度加大、一线城市优化限购、取消普通和非普住宅标准市优化限购、取消普通和非普住宅标准央行设立工具维稳股票市场；证监会推动中长期资金入市，并购重组政策持央行设立工具维稳股票市场；证监会推动中长期资金入市，并购重组政策持续升温；增加六家商业银行核心资本续升温；增加六家商业银行核心资本增财政：增财政：叠加运用专项债、专项资金、税收政策支持房地产止跌回稳，化解地方政府叠加运用专项债、专项资金、税收政策支持房地产止跌回稳，化解地方政府债务、加大重点群体保障力度债务、加大重

21、点群体保障力度9月份全国楼市政策全面转向宽松，大力刺激住房消费2024年1-3季度楼市调控政策基调为防范、化解房地产风险，至9月26日，政治局会议彻底转向，全面刺激住房消费，持续推动房地产止跌企稳以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣两会化解房地产风险加大保障性住房建设和供给政治局会议统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施政治局会议消化存量和优化增量相结合积极支持收购存量商品房用作保障性住房政治局会议促进房地产止跌回稳调整住房限购政策，降低存量房贷利率五部委发布会 取消：限购/限售/限价/非普宅 降低：公积金贷款利率/首付比例/存量贷款利率/换购住

22、房的税费负担 增加：100万套改造、“白名单”信贷规模增加到4万亿3月4月7月9月10月12月政治局会议中央经济会议持续用力推动房地产市场止跌回稳稳住楼市股市中央权威定调，促进房地产止跌回稳2024年9月26日政治局会议，促进市场止跌回稳，在12月政治局会议上进一步强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣促进房地产市场止跌回稳全会指出，“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”构建房地产发展新模式全会指出，“要回应群众关切，调整住房

23、限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”解解 读读1、发挥一线城市楼市风向标的作用，稳定房价：“要促进房地产市场止跌回稳”，“要支持经济大省挑大梁”，就是要发挥一线城市楼市风向标的作用，进而带动二线、三四线城市的上涨2、“白名单”制度将继续发挥稳楼市、保交楼的坚定作用：“白名单”制在推进保交楼里面发挥了巨大作用，保交付了5000多个项目，发放万亿的贷款。未来可能降低审批门槛、增加支持力度和范围3、人才吸引力是未来增量空间的重要决定因素：继续发挥人、房、地、钱四位一体的供需结构模式。盘活存量、控制增量，按需供应4、降低交易成本是未来需求端重要的政策

24、导向：通过财政金融等系列政策来降低购房者的交易成本，是未来刺激需求的主要方向央行发布五项房地产金融的新政策2024年9月24日央行发布五项房地产金融的新政策。除降低存量利率、房贷首付比例外，直接提供资金支持收购房企存量项目、用作保障性住房1、引导银行降低存量房贷利率“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。”2、统一房贷最低首付比例至15%“商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。”3、延长两项房地产金融政策文件的期限“房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日。”4

25、、优化保障性住房再贷款政策“将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。”5、支持收购房企存量土地“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地”解解 读读央行新政为市场注入四重利好1、过去存量贷款是LPR+浮动点的形式定价，LPR年度调整，而浮动加点始终跟随。本次调整直接降低加点，如果以200万贷款为例的话，每年节约的利息约一万元左右，这也支撑了改善需求释放，同时，还能应对消费降级，提高居民的潜在消费能力。2、二套房首付比例下降到15%，对于改善需求释放是比较大的利好，能够降低改善的门槛压力，叠加降低按揭贷款利率，效果会更好。3、中央银行3

26、000亿元保障住房再贷款资金支持比例由60%提高到100%，央行配资面将会收窄，但降低了地方政府筹资和协同推进的压力，加快保障房再贷款推进的节奏。4、预期影响，金融会议的决策对于预期和信心的影响要远大于实质性的内容，能够给居民看到国家通过金融支持经济发展以及提振房地产行业的态度和政策导向，增加对于房地产行业的信心。以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣以929为标志，一线城市大幅放松限购条件一线城市集中调整政策，主要集中在3点：1、降低限购门槛、增加购房套数甚至取消限购；2、降低首付比例；3、降低存量房贷利率以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运

27、营和投资服务，促进城市的发展繁荣沪七条 9.29外环外社保3年改1年居住证满三年积分满足/社保税单满三年家庭同等沪籍临港工作可额外增加1套名额降低存量房贷利率降低首付，首套15%，二套20%（差异化区域）、25%増值税5改2不区分非普通和普通住宅北京新八条 9.30人才购房1年、5环外社保/个税2年、5环内社保/个税3年户籍单身带子女按家庭执行限购通州不再单独限购，按全市政策降低存量房贷利率降低首付，首套15%，二套20%二孩户籍家庭公积金贷款额度上浮40万元不区分非普通和普通住宅完善“市场+保障”住房供应体系深圳929新政核心区深户家庭可买2套、单身1套，非核心区均可再买1套；非深户在核心区

28、购买1套需1年社保，非核心区不限购。多孩非深户家庭可多买一套。降低首付，首套15%，二套20%。多孩家庭买二套房可参考首套贷款。增值税5改2商品住宅和商务公寓取消限售、限价。广州9.29新政本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。首套、二套住房贷款最低首付款比例统一为15%允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率广东人民银行9.30新政房地产政策“组合拳”全面实施2024年房地产政策全面放松，一整套涵盖从地方调控限制、贷款支持、税费减免以及中央专项资金支持的组合拳全面实施。尤其以货币化安置为主的方式推动100万套城中

29、村和危旧房改造，为大量二三线城市直接注入新增购买力，助力楼市止跌以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣10月17日，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门房地产政策“组合拳”取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准四个取消降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担四个降低两个增加新增实施100万套城中村改造和危旧房改造将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿专项债收储闲置土地，消化市场库存、注入流动资金2024年10月至今，逐步推出、并实际落地使用专项债

30、收储闲置土地。一方面直接收回土地、消化市场库存，另一方面，为开发企业注入流动资金，缓释市场风险以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2024年10月财政部在国新办新闻发布会中则正式明确“允许专项债券用于土地储备”。2024年11月自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知提出，“优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地”。2024年12月国办发布关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见提出，“允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备”。广东

31、省多个地区公示了第一批拟用专项债收购存量土地的具体项目名单及价格，政策正在进入落地期。城市收储土地数量/宗收储金额/亿元惠州46127.5珠海1466.5茂名1135.4广州1425.8汕尾2022.9河源615.1茂名414.1中山312.7云浮1410.3佛山89.7江门58.5梅州127.8潮州36.8湛江22.6韶关21.6东莞10.3以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣二、全国楼市表现房地产开发投资及新开工面积阶梯式下滑2024年全国房地产开发投资10万亿元，同比下跌9.6%，比2021年高点14.8万亿元跌去32%。而全国房屋新开工面积仅7

32、.4亿平米，同比下跌22.5%，比2019年高峰22.7亿平米跌去67.5%。均呈现阶梯式下滑的趋势以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣10.311.012.013.214.114.813.311.110.06.9%7.0%9.5%9.9%7.0%4.4%-10.0%-16.5%-9.6%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0.02.04.06.08.010.012.014.016.0201620172018201920202021202220232024房地产开发投资完成额同比万亿2016至2024年全国

33、房地产开发投资额及同比增速亿平米2016至2024年全国房屋新开工面积及同比增速16.717.920.922.722.419.912.19.57.48.1%7.0%17.2%8.5%-1.2%-11.4%-39.4%-20.9%-22.5%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%0.05.010.015.020.025.0201620172018201920202021202220232024房屋新开工面积同比2024年全国宅地成交量价齐跌，竞争向一线城市聚焦2021-2024年全国住宅类用地成交建面从15亿平米逐年降至7.2亿平米。2

34、024年土地成交均价3543元/平米，同比下跌8.2%。分能级看，2024年一二三线城市土地成交量环比均下跌，仅一线城市市中心土地较热，造成结构性地价上涨，楼面均价升至2.97万元/平米，同比增长23%以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣15.011.38.37.2359135453861354301000200030004000500060000.02.04.06.08.010.012.014.016.02021202220232024成交建筑面积成交楼面均价亿平米2021至2024年全国住宅类土地成交规划建面、楼面价元/平米0.221.432.67

35、0.141.272.3324079729337072968562143567050001000015000200002500030000350000.00.51.01.52.02.53.0一线二线三线2023成交建面2024成交建面2023楼面均价2024楼面均价亿平米2023、2024年不同能级城市住宅类用地成交规划建面、楼面价元/平米2024年全国商品房市场量价齐跌2021-2024年全国商品房销售面积、金额连续阶梯式下跌。至2024年商品房成交9.7亿平米，同比下跌12.8%，跌幅进一步收窄。成交金额9.7万亿元，同比下跌17%。分月度看，926政策转向后，11-12月成交增速转正以客户

36、为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣亿平米/万亿元2020至2024年全国商品房成交面积、金额及均价元/平米万平米2023、2024年全国商品住宅月度成交面积及同比增速同比增速17.6 17.9 13.0 11.2 9.7 17.4 18.2 13.3 11.7 9.7 1043799350200040006000800010000120000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.020202021202220232024商品房销售面积商品房销售额销售均价-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.

37、0%-5.0%0.0%5.0%10.0%02000400060008000100001200014000160002023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12月度成交量同比增速11-12月同比增速转正2024年东部、中部、西部、东北市场普跌分区域看，2024年全国楼市呈现普跌行情。东部地区是商品房成交的主力地区，2024年成交金额5.

38、94万亿元、占全国的61.4%，同比下跌17.5%。成交面积4.5亿平米，占全国的46.3%，同比下跌12.7%以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣71939208102103228425937317380174852512-17.5%-16.5%-16.9%-11.6%-20.0%-18.0%-16.0%-14.0%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%01000020000300004000050000600007000080000东部地区中部地区西部地区东北地区2023年2024年同比亿元2023至2024年分地

39、区商品房成交金额及同比增速51590278292833039864505523834249113585-12.7%-14.4%-12.1%-10.1%-16.0%-14.0%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%0100002000030000400005000060000东部地区中部地区西部地区东北地区2023年2024年同比万平米2023至2024年分地区商品房成交面积及同比增速东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵

40、州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。2024年30个大中城市成交量下跌，月度跌幅持续收窄2024年30个大中城市共成交1.06亿平米商品住宅，同比下跌22.7%，仅为2021年高峰期的一半。2024年1-10月，30城月度成交量同比下跌、但跌幅持续收窄，11-12月受政策推动，同比增速反弹至20%左右，2025年1月受过年影响，同比下跌15%以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣万平米2021至2024年三十个大中城市商品住宅成交面积及同比增速万平米2023、2024年三十个大中城市商

41、品住宅月度成交面积及同比增速同比增速20,75914,87813,76110,6385.4%-28.3%-7.5%-22.7%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002021202220232024商品房销售面积同比增速-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0200400600800100012001400160018002023-012023-022023-032023-042023-052023-0620

42、23-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-01月度成交量同比增速11-12月同比增速转正城市分化明显，核心城市仅深圳、武汉商品住宅销售量增长从典型城市看，仅深圳、武汉两城市因年底大幅翘尾，全年成交量正增长，其余城市成交量跌幅普遍在15-30%之间以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2022至2024年典型城市商品住宅成交量（万平方米）城市2

43、022202320242023同比2024同比2023-2024成交量月度走势上海1016936713-8%-24%北京767622483-19%-22%广州7888637959%-8%深圳3523564261%20%成都15452243182845%-19%武汉109710891158-1%6%西安76699284329%-15%天津800100180025%-20%杭州875106673022%-31%济南983804572-18%-29%城市2022202320242023同比2024同比2023-2024成交量月度走势青岛1280585568-54%-3%郑州849731560-14%

44、-23%重庆5996295185%-18%南京712633441-11%-30%苏州711561410-21%-27%合肥525502269-4%-46%宁波660311242-53%-22%南昌341319240-6%-25%厦门1922071748%-16%大连250157143-37%-9%核心城市整体面临去化压力，低能级城市库存压力更大核心一二线城市同样面临去化压力，去化周期普遍在15-20个月。而东北二线、大量三线城市去化周期依然较长以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2024年典型城市商品住宅库存及去化周期（万平方米）城市2024年底住宅库

45、存/万方6个月去化周期/月12个月去化周期/月年销量/万方青岛1,68626.335.6568.0武汉1,51917.615.71157.9广州1,0961316.5795.0济南1,07418.322.5572.4杭州1,00114.216.4730.3北京87918.421.8482.7上海83612.414.1713.1徐州74916.519.1470.8大连73947.062.1142.7南京72216.419.7440.9苏州69324.820.3409.9哈尔滨68037.340.9199.5深圳3998.211.2425.7南昌37916.718.9240.1合肥31812.21

46、4.1269.4常州30121.422.2162.5南通27534.140.282.02024年二手房成交占比增加，加速替代新房2024年典型20城的二手房、新房成交面积比上升至1.51。2024年7月该比例最高触及1.87:1。下半年楼市新政频发，尤其“以旧换新”、“房票”政策加速新房消化，该比例降至1.2以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2032620331229751510914604119131357014349147571184116630180070.670.710.640.781.141.510.000.200.400.600.801.

47、001.201.401.600500010000150002000025000300003500040000201920202021202220232024新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.000500100015002000250030003500400045002019年01月2019年04月2019年07月2019年10月2020年01月2020年04月2020年07月2020年10月2021年01月2021年04月2021年07月2021年10月2022年01月

48、2022年04月2022年07月2022年10月2023年01月2023年04月2023年07月2023年10月2024年1月2024年4月2024年7月2024年10月新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手2022年起二手、一手的比例持续上涨居民买房偏好明显转变注：20城包括北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、武汉、宁波、合肥、天津、南京、成都、大连、厦门、西安、青岛、济南、南昌、郑州、苏州数据来源：dataln品牌房企销售金额大幅下跌，百亿房企阵营持续收缩2024年品牌房企销售业绩大幅下滑。TOP10房企平均销售金额1978亿元，同比下跌24.1%。T

49、OP11-30、TOP31-50、TOP51-100的企业销售金额跌幅约30%。销售规模达千亿级房企仅11家，百亿级房企仅86家，千亿级、百亿级规模的房企数量持续减少以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2024年品牌房企销售金额及同比亿元2021年至2024年各年千亿、百亿房企数量家数据来源：同策研究院整理1978471218105-24.1%-33.6%-26.8%-33.1%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0200400600800100012001400160018002000TOP10TOP11-30TOP31

50、-50TOP51-100销售额均值（全口径）同比下跌4115820130161161186020406080100120140160180千亿房企数量百亿房企数量2021年2022年2023年2024年品牌房企以销定投，投资收缩，战略聚焦核心城市品牌房企以销定投，2024年拿地金额占销售金额的比例仅17%，叠加销售规模下降，投资区域收缩，更加聚焦核心城市。2025年元旦过后，保利发展、招商蛇口、建发房产、中海地产等多家品牌房企，合并销售贡献低的城市公司以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣建发房产调整华东、海西、东南3大集群版图武汉、黄石、南昌都被划入东

51、南集群华东集群旗下部分事业部被取消合并中海地产沈阳公司和大连公司，整合为辽宁公司原大连总经理葛臻，任命为辽宁公司总经理；原沈阳总经理程晓辉，调任北方区域招商蛇口华东区域启动城市公司合并杭州公司更名为浙江公司宁波公司调整为事业部并入浙江公司保利发展江苏与淮海公司合并为江苏公司浙江与浙南公司合并为浙江公司山东与齐鲁公司合并为山东公司辽宁与大连公司合并为辽宁公司0.370.290.180.210.1700.050.10.150.20.250.30.350.42020年2021年2022年2023年2024年2020-2024销售百强房企拿地金额/销售金额的占比2024年全国楼市总结以客户为中心，持续

52、提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣9月起全面转向宽松，大力刺激住房消费全国普跌，市场成交规模阶梯式下滑全国城市分化，4季度受政策影响翘尾，全国城市整体面临去化压力存量市场特征愈加明显，二手房加速替代新房品牌房企规模收缩、投资收缩，聚焦核心城市政策面城市面企业面市场面二手房全国楼市总结2025年市场趋势及机会03以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣一、2025年全国楼市趋势楼市进入存量时代，资产管理服务价值凸显以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易

53、、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣00.5198房改-2008年需求拉动阶段2009-2018年2019-2022年2022-以后投资驱动阶段供给驱动阶段供求关系融资拿地管理产品竞争质量品质性能附加值金融物业运营经纪我国房地产市场发展四个阶段资产管理服务阶段我国房地产市场发展的四个阶段1.政策研判：2025年是我国房地产四大新模式的探索元年以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣开发模式变革以需定建的供给模式变革住房双轨制变革逐渐构建保障住房和市场化改善住房的二元居住格局建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以“人定房”是大趋势逐渐构建“现房销售”、低杠杠

54、率、慢周转的开发新模式住房监管模式变革开启全生命周期、全过程的强监管阶段以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣1.政策研判：逐渐构建保障住房和市场化改善住房的二元居住格局配售型配租型保障住房体系市场化体系一线及核心二线城市二三线城市四五线以中高端改善项目为主主要集中在一线和核心二线城市、四五线城市规模越来越小2025年我国住房双轨制的二元居住格局会更为清晰，该制度也是住房长效调控机制的重要内容之一。保障住房体系主要以配租和配售两种模式，供给将按照“以需定建”确定规模，短期内将会通过收取存量而非新建的方式来兼顾解决库存问题。市场化的住房体系将会由中高端改善

55、产品主导，且主要集中在一线和核心二线等高能级城市以收（存量）代建以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣省份省份2023年常住人口 2022年常住人口 人口变化2023年常住人口 2022年常住人口 人口变化浙江6627657750海南1043102716上海2487.52475.911.6江苏8526851511贵州386538569北京2185.82184.31.5天津136413631青海594595-1陕西39523956-4福建41834188-5内蒙古23962401.2-5.2四川83688374-6安徽61216127-6湖北5838584

56、4-6吉林2339.42347.7-8.3江西45154528-13山西34663481.4-15.4广西50275047-20重庆3191.43213.3-21.9河北73937420-27甘肃24652492-27湖南65686604-36山东1012310162.8-39.81.政策研判：“人、房、地、钱”要素决定投资价值聚焦人口流入区域2023年不同区域人口变动情况（单位：万人）“人、房、地、钱”要素联动机制最核心的是“以人定房”；常住人口增长量与城市房地产投资价值呈正比例关系，人口净增量越大，人口净流出的区域将失去房地产投资价值；人的结构决定了住房的结构，高收入群体将会通过市场化的方

57、式购买市场上高端品质住宅，低收入群体更多通过保障住房来解决居住问题；需求的结构化决定了未来供地结构化的特征，人口流入的区域还有供地指标，人口净流出的区域未来更多是通过存量盘活的方式来解决；针对中低收入群体要提供保障性质的用地。2.房企趋势：规模会进一步缩减，再投资和项目盈利能力是衡量企业生存的标准以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣企业再投资能力项目盈利能力一梯队二梯队三梯队将被淘汰房企在行业中的地位划分 2025年是行业风险加速出清的一年，三梯队的企业将会逐渐被市场淘汰 再投资能力和项目盈利能力是衡量企业能否生存的标准。一梯队的房企最具竞争力，也是未

58、来中高端项目主要贡献者 二梯队房企属于被动防守型，短期内企业仍然可以生存，但是仍然面临长期生存的压力3.市场趋势：房地产危机规律特征下跌平均周期为5年以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣不同国家房地产危机周期变动规律特征3.市场趋势：2025-2026年延续窄幅下跌趋势以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣房地产危机周期变动趋势特征国家分析特征城市分析特征下跌周期最短15季度（3.75年）下跌周期最短15季度（3.75年）最长25季度（6.25年）最长24季度（6 年）平均19.8季度（5年）平均19.3季度（5

59、年）中位数21季度（5.25年）中位数19季度（4.75年）下跌幅度最低-16.6%下跌幅度最低-16.6%最高-65%（香港连续两轮下跌）最高-65%（香港连续两轮下跌）平均-33.3%平均-34.1%去掉极值平均-30.9%去掉极值平均-31%集中下跌区间-25%-40%集中下跌区间-22%-38%参考发达国家规律，面临楼市危机，平均下跌周期约5年左右，其中前3年为急跌期，之后楼市重新进入上行周期。中国楼市以2021年为高点，2021至2024年前3年为急跌期，再经历2年左右的调整，2025-2026年才会企稳3.市场趋势：2025年会呈现“阶梯式L型”下探以客户为中心，持续提供卓越高效的

60、不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2016年-2024年M1同比增速趋势及预测商品住宅销售面积累计同比%M1同比%金融指标是我国楼市的前导性指标，根据金融指标的周期变化趋势，市场处于底部调整的进程中，存在继续下探的空间。2022年2025年处于下行周期阶段，走势呈现“阶梯式L型”下探。可以预判2025年我国楼市仍将处于下行阶段，核心城市有望在2025年底左右企稳-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.4-60-40-200204060801001202008/12008/62008/112009/42009/92010/22010/72010/122011/5201

61、1/102012/32012/82013/12013/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42019/92020/22020/72020/122021/52021/102022/32022/82023/12023/62023/112024/42024/92025/22025/72025/122026/52026/102027/32027/8M1同比全国商品住宅销售面积累计同比拟合预测3.市场趋势：预计2025年全国商品房销售规模降幅8-10%以客户为中心，

62、持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣预计2025年全国商品房销售规模降幅8-10%202120222023202420253.市场趋势：我国进入二手房交易占主导的存量市场阶段以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2032620331229751510914604119131357014349147571184116630180070.670.710.640.781.141.510.000.200.400.600.801.001.201.401.600500010000150002000025000300003500040000

63、201920202021202220232024新房成交面积二手房成交面积二手/一手我国核心20城新房、二手房成交量万平米二手/一手7.772.570.002.004.006.008.0010.00020040060080010001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023批准新建私人住宅成屋销量二手/一手1.920.000.501.001.502.002.500200004000060000800001000001200001992 1

64、994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022首都圈二手公寓楼成交件数首都圈新建公寓楼签约户数二手/一手1999至2023年美国新房、二手房套数及比例1992至2023年日本首都圈新房、二手房套数及比例2024年典型20城的二手房、新房成交面积比大幅上升至1.51，部分核心城市这一比例达到4，我国已经进入到存量住房发展阶段。从美国和日本的楼市发展规律来看，我国还有进一步上升的潜力，这意味着新房市场的交易规模会越来越小以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣二

65、、2025年全国楼市机会投资机会：聚焦一线及部分核心二线城市以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣城市项目金额/亿元上海中海领邸225.6上海融创外滩壹号院220.5上海中海顺昌玖里211.0北京中信城129.8深圳中海深湾玖序122.9上海翠湖天地六和庭119.8上海保利世博天悦115.9成都麓湖生态城115.2上海龙盛湾上111.2上海中环置地中心润府106.7上海露香园天誉102.2深圳鸿荣源珈誉府92.1杭州建发云湖之城91.0广州琶洲南TOD89.8上海绿发浦江园86.1杭州建发中粮朗云84.8深圳前海时代82.22024年成交金额80亿以上的

66、项目在当前的市场环境下，尽管房地产市场整体低迷，但一线核心城市以及部分经济基础雄厚、人口流入稳定的核心二线城市，依然保持着一定的市场热度和较强的需求韧性。聚焦于这些城市的改善型住宅项目，凭借精准的市场定位、高品质的产品设计以及优越的地段优势，仍然能够捕捉到可观的获利机会上海 销售80亿以上9个项目北京 销售80亿以上1个项目广州 销售80亿以上1个项目深圳 销售80亿以上3个项目成都 销售80亿以上1个项目杭州 销售80亿以上2个项目投资机会：关注点状高利润开发项目以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣当前背景下，未来企业发力的方向之一是，顺应增量减少的

67、趋势，对开发业务进行调整，重点关注获取单个利润项目，打造差异化、个性化的改善产品。而获取项目的渠道来源主要有城市更新和收购不良资产获取单个项目打造差异化、个性化的改善产品开发业务未来业务发展方向两大渠道1城市更新2不良资产投资机会：运营型项目长期发力以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣转型资产管理；获取长期运营收益运营业务未来业务发展方向1408.81710.32045.52270.21558.657.975.7104.1118.8129.443.659.584.2116.7119.46.7%13.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%

68、12.0%14.0%16.0%05001000150020002500300020192020202120222023开发业务运营业务物业服务及其他非开发业务占比以龙湖为例：2019至2023年各项业务营业额亿元未来企业发力的方向之二是发力运营业务，获取长期运营收益。以发展相对稳健的龙湖为例，5年内运营业务及物业服务等营业收入从101亿增长至249亿元，2023年年报中两项业务对核心应占利润的贡献率提升至60%以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣资产管理需求上升：存量改造需要额外投入和规划产品本身素质运营内容打造定位、匹配&改造地段设计功能面积段分割资

69、产梳理业态定位改造过程备案审批开业筹备商业酒店办公养老在供给过剩的存量市场阶段，很多持有型物业处于低效、甚至空置状态，资产盘活提升的需求上升。项目的二次定位需要资产管理的介入，原产品设计直接与产业内容的匹配难度较高。二次调整需要一系列的定位、匹配、改造作为前期投入c存量改造以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣资产管理需求上升：部分物业持有方缺乏运营的专业能力单纯的租赁关系通常只能产生简单的价值，而运营实际上有着复杂的核心能力，而这种专业的能力，大部分的物业持有方并不具备第一层第二层第三层运营商价值物管能力招商效率供应链市场经营管理&成本控制租约成本其他

70、风险空间为基础运营商内容为核心新运营运营商不动产业主内容使用者招商稳商、物业服务能力经营管理、成本控制能力基于产业和空间高度理解的生态价值构建能力资产管理需求上升：稳定运营的物业依然面临退出难题以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣原项目公司新项目公司100%母子公司或兄弟公司划转资产持有资产划转原项目公司新项目公司持有以物业产权出资100%子公司实物出资原项目公司新项目公司持有转让资产资产转让原项目公司其他资产/负债/业务持有持有资产重组前公司分立原项目公司其他资产/负债/业务持有持有新项目公司当持有型物业稳定运营后进入处置阶段时，产权是否明晰、资产重组架构是否完整将会成为新的问题