世邦魏理仕：数字北京-数字经济发展战略下的北京商业地产生态（21页）.pdf

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1、望京近年已成为仅次于中关村的北京科技“副中心”。尽管经历了2019年互联网行业洗牌和2020年疫情挑战下的需求震荡，但业主招商策略的快速调整，使得原来楼宇品质就占优的望京商办类写字楼更具性价比优势，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成为北京首个租金回升的商务区。该轮调整之后，现有互联网+服务和电商类头部企业获得大量扩租机会，成为新增需求主引擎，同时也吸引了来自区外的软件开发、游戏类企业入驻，使得望京在To C类互联网细分产业生态更趋完善。望京的旺盛需求也带动了商务区周边电子城园区产业办公的发展。与泛中关村园区有所不同的是，大望京的园区与商务区距离更近，融合度更高，对于TMT租户而言，两

2、种产品类别之间的界限更模糊，选址主要考虑项目层面的要素。近两年在企业办公升级需求的推动下，园区办公也在不断提升硬件和管理，与商务办公进一步接轨，从而加速大望京集群整体的品质提升。租赁策略企业在选址上应保持较大弹性，租约也要尽量灵活，既要高效决策，快速锁定优先考虑的机会，又要放宽视野，根据企业需求考量和选择园区办公、商改办、酒改办等非标准办公产品，弥补标准商务办公稀缺的不足。疫情以后，随着市场对丽泽区域及其高品质楼宇的逐步了解，加上区位邻近中关村与通讯运营商总部所在的金融街，以及业主提供的优厚租赁条件等优势，丽泽不断吸引大型通讯软硬件技术企业入驻，今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首。凭借已开业的龙湖丽泽天街商场和即将开通的地铁14、16号等线路站点，未来将导入更多元化的TMT租户资源。随着丽泽本轮供应潮的收官，其为整个丰台集群建立和积累的商务资源将惠及外围的丰台科技园，该园区也将在中长期接力丽泽补充优质办公空间供应，其高性价比的可整售楼宇近年已备受总部自用买家的青睐。租赁策略当前该集群区域整体高品质可租面积依然充裕，可成为当前各区位寻求升级搬迁、整合机会的企业重点考察目标，企业也可在保留中心区位办公地点的同时，将后台、研发等职能布局于该区位。