汇丰银行（HSBC）：2021中国房地产行业报告-评估恒大形势的影响（英文版）（44页）.pdf

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1、最近有关恒大地产(Evergrande)被一家银行冻结资金、因涉嫌挪用销售收入而暂停项目销售、以及对商业票据的调查的消息，都加剧了市场对中国房地产行业本已悲观的看法。在5月26日至7月27日期间，我们所覆盖的公司的股价下跌了20%，而恒大集团同期下跌了54% (HSCEl下跌了18%)。在信贷领域，涟漪效应显得更为实质性和具体。恒大持有190亿美元的美元债券，占中国高收益(HY)地产市场1600亿cusd1 / 8，或iBoxx AHBl指数(HY-proxy)的5.3%。最近的大幅回调，加上其在该指数中的权重，触发了HY地产领域的全行业重估。同期，不包括恒大在内的50只正在发行的HY地产债券

2、平均下跌了7吨，而恒大债券曲线下跌了40-45个百分点。一些已发行美元债券数量较多或融资能力较弱的公司股价下跌了20个百分点，约为恒大调整幅度的三分之一至一半。过去一年，恒大地产的市场份额(按合同总销售额计算)约为4%，而其土地储备的增长从2017年的峰值大幅下降。由于2020年土地销售快速，征地减少，土地储备库总建筑面积与销售总建筑面积的比率下降到2.9，这意味着如果不进行补充，出售现有土地储备库需要不到三年的时间，而2017年需要六年多。就对银行或恒大债权人的敞口而言，影响是广泛而深远的。截至2021年6月，恒大的有息债务达到5700亿元人民币。据彭博社报道，主要债权人包括中国民生银行、中

3、国农业银行、中国浙商银行和中国工商银行。它持有193亿美元的HY公共债券。在报告的这一部分，我们列出了可能的融资选择和方案，以及可能发生的相应市场影响。恒大的生存取决于其再融资和融资能力，而其房地产业务和资产负债表的逐步缩减似乎是不可避免的。后者正在被强制执行，需要遵守“三条红线”的信贷指引。考虑到以公司为代价的多种可能性和工具的组合，以下一种或多种可能会出现:持续的促销活动:在持续的促销活动的支持下，提高销售执行力并回收预售收益。截至2020年底，恒大地产拥有231平方米的土地储备，如果以每平方米1万元的价格出售(恒大地产2018- 2020年的ASP)，可销售资源将达到2.3万亿元人民币。2. 股权处置:恒大持有其他几家估值企业的股权总规模超过2800亿元人民币(不包括恒大地产和恒大保险)，通过处置和/或配售上市实体提供了广泛的融资渠道，以满足其再融资需求(见图9)。在上市实体的主要股权权益中，恒大持有恒大汽车(708 HK) 75%的股份，价值930亿元人民币，是所有股份中最高的。非上市平台。