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1、研究部2025年1月睿见研究2024上海商业地产市场年度总结及展望目录01甲级办公楼市场 302零售物业市场 803物流地产市场 1404长租公寓市场 1922024上海商业地产市场年度总结及展望甲级办公楼市场012024年成本驱动型需求上升,短期内大供应依旧持续2024年,面对内外部宏观环境的不确定性,上海办公楼市场租户仍保持谨慎的租赁策略。面对新项目的相继入市和业主持续在租金及激励政策上的调整,成本驱动型的搬迁及升级需求有所上升,全年净吸纳量录得47.6万平方米。供应方面,部分项目推迟至明年交付,短期内整体市场仍处于供应压力之下。展望2025年,升级需求以及上海多元的租赁需求将支撑整体市场
2、的复苏。然而,大供应环境仍将使得市场承压,板块及各项目间的竞争仍将持续。图 1上海甲级办公楼年度新增供应量及净吸纳量数据来源:仲量联行研究部新增供应净吸纳量04008001,2001,6002,0002,40020142015201620172018201920202021202220232024新增供应五年平均净吸纳量五年平均32024上海商业地产市场年度总结及展望基于搬迁及装修成本的考量,续租仍是部分租户首选的租赁策略。与此同时,另有租户利用当前租金下降以及部分业主在装修方案上给予更大协商空间的机会,通过搬迁达成其降本增效的不动产策略。与此同时,在租金下行的背景下,近期新竣工项目以及高品质
3、成熟项目为租户提供了升级办公环境的机会。根据仲量联行数据统计,2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中,升级型需求占比达到74%。成本仍是目前租户的首要考量因素,租金下行为租户提供搬迁及升级契机图 22024年代表性搬迁类租赁成交 图 32024年搬迁类租赁成交中升级型需求占比(基于建筑面积)数据来源:仲量联行研究部数据来源:仲量联行研究部*考虑企业新租项目与原址项目的楼龄、品质差异等因素*基于租赁面积分析升级型74%升级非升级图例图例搬迁租赁活跃度搬迁租赁活跃度图42024年代表性升级型租赁成交数据来源:仲量联行研究部图例升级型需求租赁活跃度42024上海商业地产市场年度总结及展望寻求“质价
4、比”:租户在搬迁流动中寻找成本匹配与品质提升的新平衡新项目的交付提升甲级办公楼市场整体物业品质,同时也为企业带来更多的升级选择。在2024年的升级型需求中,有76%的租户选择升级至2020年及之后竣工的项目,然而该部分项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的19%。新竣工项目在价格及其它激励政策,包括:装免期、装修补贴等方面具备更大的议价空间,以此吸引租户,提升入驻率。面对新项目的竞争,部分成熟项目业主同时在新租和续租条款上更为积极主动地调整价格策略以吸引新租户并保留现有租户。根据2024年搬迁成交租金分布统计,超过三成的搬迁成交净租金低于5.0元/平方米/天,超过75%的搬迁成交净租金低于7.0元
5、/平方米/天。图5上海甲级办公楼项目竣工年份占比图5上海甲级办公楼项目竣工年份占比图6升级型搬迁所选项目竣工年份占比29%76%*基于项目建筑面积*涵盖2024年主要搬迁类租赁成交*租金口径为净有效租金*分布占比基于租赁面积分析项目竣工入市年份 2020年至今项目竣工入市年份 2020年至今*基于项目建筑面积*涵盖2024年主要搬迁类租赁成交总量总量数据来源:仲量联行研究部数据来源:仲量联行研究部数据来源:仲量联行研究部0%10%20%30%40%50%1260112024上海商业地产市场年度总结及展望零售新项目尝试突破传统模式,更为注重空间设计、场景营造和社群运营,并融入运动户外、文化艺术等
6、多重元素,为消费者带来丰富且独特的购物体验。图172024年上海市区新开业零售物业宜家荟聚购物中心徐汇万科广场西岸梦中心前滩公园巷Station 1907启点世博天地花木时光里友邦金融中心商场虹口今雨荟吉宝静安中心上海利园丰盛商业中心Max=320,000Min =10,000GFA?()?数据来源:仲量联行研究部2024年全年,三个核心商圈项目和九个非核心商圈项目共带来超71万平方米的新增供应。从新开业购物中心的特点来看,我们发现越来越多的项目在场景营造上进行了突破,充分利用绿地、屋顶、滨江和街区等空间,为消费者打造了一个多元化、开放式的购物环境。同时,项目还会根据自身特点融入运动户外,艺术
7、文化,二次元等多重元素,提供更为独特的购物体验。122024上海商业地产市场年度总结及展望尽管市场仍面临压力,但多元化新兴需求将为零售租赁市场带来更多新机遇展望2025年,上海将迎来11个新项目入市,市场整体入驻率和租金可能继续面临挑战,项目表现分化可能加剧。需求方面,消费者需求的变化正在驱动零售租赁需求的转变。一方面,随着消费者对精神层面和情感体验的追求日益增强,潮玩、二次元和宠物经济领域正迎来崭新的发展机遇,预计相关品牌将进一步布局线下实体门店。另一方面,健康和养生已成为现代消费者的重要关注点,预计运动品牌及相关运动场馆、健康养生及美容SPA类品牌有望继续拓店。同时,在消费者日趋理性的消费
8、观念影响下,性价比高、价格亲民的潮流服饰、家具杂货店、平价餐饮等业态有望保持稳定的租赁态势。此外,随着消费者对购物体验的追求升级,他们不仅仅看重产品本身,还更加重视购物过程中获得的情感满足。这种转变要求零售空间不仅仅是一个交易场所,更要成为一个能提供独特体验和情感连接的平台。这同时也对品牌方和商场业主方提出更高的要求,需要从店铺设计、氛围营造、活动策划、客户服务等多维度共同思考如何为消费者创造独特的购物体验如通过设置互动区域、举办主题活动或工作坊等等,以提供更加个性化的服务,来增强消费者的参与感和归属感。“2024上海商业地产市场年度总结及展望13物流地产市场03大上海区域主要物流地产市场处于
9、供应周期高位,区域整体面临较大压力。自2023年起,上海物流地产市场进入供应高峰期,2024年保持此态势,年度新竣工项目超130万平方米,创历史新高。此外,上海周边物流地产市场同样迎来供应高峰。2023年至2024年,包括上海在内的7个主要物流地产市场平均年新增供应369万平方米,为十年均值的1.8倍。图 18大上海区域主要物流地产市场历史新增供应(平方米)大上海区域包含:上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡数据来源:仲量联行研究部-500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000 4
10、,500,000 5,000,0002015201620172018201920202021202220232024周边城市年新增供应上海年新增供应十年平均年新增供应142024上海商业地产市场年度总结及展望图 19长三角区域主要市场非保税物流地产项目分布图数据来源:仲量联行,MapIT在大部分城市内部,承接新增供应的子市场正发生变化,供应压力扩散。以上海为例,2023年至2024年上半年,金山、青浦、松江子市场共承接近89%的新增供应;2024年下半年起,奉贤、嘉定等子市场亦迎来新项目竣工。因当前市场需求端复苏缓慢,增量需求不足,各子市场均面临更显著的供应端竞争压力。展望2025年,大上海区
11、域物流地产市场的新增供应压力预计将有所缓和。但是,去化现阶段的供应体量仍需时日,且一定程度上依赖于国家消费支持性政策的力度和效应。短期内供应端因素所致的竞争压力预计仍将持续。图20大上海区域主要物流地产市场年新增供应图21大上海区域地图上海昆山苏州嘉兴太仓常熟无锡-200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,000(平方米)2022202420232025*十年平均年新增供应?距离上海、苏州、南京、杭州、宁波市中心驱车时间(小时)0.511.522.53*2025年为预测值数据来源:仲量联行研究部*大上海地区包含:上
12、海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡数据来源:仲量联行研究部在上海周边物流地产市场中,绝大多数市场新增供应在2023或2024年达到历史高峰。具体而言,苏州、太仓、昆山市场2023年新增供应为历史最高水平,分别达到其十年平均水平的5倍、4倍和2倍。嘉兴市场在2024年有107万平方米的新项目竣工入市,创历史新高,为十年均值的近3倍。鉴于区域内市场间车程较近,可相互吸引需求,在2024年整体需求较弱的背景下,供应端压力进一步加剧市场竞争。大上海区域南京无锡常熟太仓上海苏州嘉兴杭州宁波大上海区域2024年物流地产存量2025年-2027年新增供应主要高速公路及桥梁/隧道152024上海商业地产市
13、场年度总结及展望供应压力下市场竞争加剧,部分租户抓住租金下行窗口期进行整合。图22大上海区域主要物流地产子市场*租金变化0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1Q20202Q20203Q20204Q20201Q20212Q20213Q20214Q20211Q20222Q20223Q20224Q20221Q20232Q20233Q20234Q20231Q20242Q20243Q20244Q2024增长下跌持平*包含仲量联行长期追踪的40个大上海区域(上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡)子市场的租金环比变化增长:0.25%,持平:=0.25%,下跌:-0.25%数
14、据来源:仲量联行研究部大上海区域内所有城市均已进入租户方市场,租户的议价能力明显增强。为维持现有租户的稳定性,以及吸引新竣工项目的主力租户,业主方普遍采取了较为激进的定价策略,提供更大的租金协商空间。据仲量联行对大上海区域内40个子市场的追踪数据显示,截至2024年第四季度,所有子市场租金均呈现环比下降趋势。激烈的价格竞争促进了部分需求的释放,常熟、太仓、嘉兴等市场在租金大幅下调后,其净吸纳量在大上海区域物流地产市场中位居前列。162024上海商业地产市场年度总结及展望图 23大上海区域主要物流地产市场供需关系图 24大上海区域主要物流地产市场需求趋势-1,000,000 2,000,000
15、3,000,000 4,000,000 5,000,0002018201920202021202220232024-500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,0002021202220232024-500,000(平方米)(净吸纳量:平方米)大上海区域包含:上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡数据来源:仲量联行研究部大上海区域包含:上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡数据来源:仲量联行研究部年新增供应净吸纳量第三方物流业仍是大上海区域物流地产的主要需求驱动力。凭借其服务型属性,众多消费零售及制造企业亦委托第三方物流公司租赁高标仓,以提升供应
16、链效率。当前,市场竞争的白热化导致物流地产租金持续走低,多数第三方物流企业借此契机整合高标仓资源,如某家电供应链物流公司在常熟租赁超10万平米面积,旨在优化长三角地区仓储布局。制造业企业为保证供应链时效,链上企业多数在价格之外有更加明确的区位选择,除自行寻租外,也常委托第三方物流企业为其租赁、整合仓库面积。与此同时,本地第三方物流企业因租金持续下行,加之其对当地物流地产市场的深耕,扩展业务,租赁活动较为活跃。但仍需注意的是,来自第三方物流企业的租赁需求主要以配合终端用户的业务规划为主。如果终端要求的服务区域和业务模式没有大的调整,则第三方物流企业通常会在租赁合同到期前,优先选择和原业主进行续租
17、谈判,源自物流企业本身业务扩张而产生的新租赁需求相对有限。短期内,物流地产需求预计仍以整合为主,第三方物流服务商为主要需求来源。同时,刺激消费与拉动内需仍为经济工作重点,政策对消费的支持力度也将持续增加。例如,2025年,国家发改委加大“两新”政策力度,扩大补贴范围,电子产品及多类家用电器等消费有望进一步增长。而在潜在系列财政政策刺激下,如食品等基础消费或也将迎来增长。消费市场的逐步改善有望进而带动相关企业对物流地产的增量需求。此外,制造业对经济支撑作用明显,2024年前三季度,其增加值对GDP的贡献达26.1%。其中,汽车、电子信息、电器装备等制造行业的工业地产活跃度较高,相关企业在近两年持
18、续投资建厂,其中较多新增厂房坐落于长三角区域内。以汽车制造业为例,长三角地区作为新能源车的重要生产基地,上海作为其中核心,在区域协同效应的作用下,如智能座舱、内饰、核心零部件等汽配相关企业亦在当地和周边区域投资设厂,供应链上相关企业也或将在区域内寻求物流地产租赁机会。无锡昆山苏州嘉兴太仓上海常熟172024上海商业地产市场年度总结及展望双碳背景下,物流地产行业持续绿色转型,发挥载体优势寻求低碳发展。在我国“碳达峰、碳中和”战略目标的推动下,物流地产行业正加速向绿色、低碳转型。遵循ESG理念,物流地产开发商采用节能材料、优化建筑设计并提升能效水平。在绿色建筑方面,以LEED认证为例,大上海区域内
19、LEED物流仓储项目注册数量在过去六年中快速增长,从2018年的35个,增至2024年的351个。图 25大上海区域物流仓储LEED项目注册数量图 26光伏政策0501001502002503003504004502018201920202021202220232024全面突进分布式光伏开发、重点推荐工业园区等屋顶光伏开发利用行动“”可再生能源发展规划2021.10鼓励工厂、园区开展工业绿色低碳微电网建设,发展屋顶光伏等。“”工业绿色发展规划2021.12推进“光伏+”综合利用。推广光伏建筑一体化(BIPV)发展,探索建设集光伏发电、储能、直流配电、柔性用电于一体的“光储直柔”建筑。苏州市能源
20、发展“”规划2022.05支持园区、企业开展绿色低碳微电网建设,推动工业园区、企业建设分布式光伏、用户侧储能项目,探索光储一体化新模式。浙江省工业节能降碳技术改造行动计划(2022-2024年)2022.07大力推进光伏大规模开发和高质量发展,坚持集中式与分布式并重,充分利用农业、园区、市政设施、公共机构、住宅等土地和场址资源,施一批“光伏+”工程。上海市碳达峰实施方案2022.07推行建筑“光伏+”应用,到2027年,公共机构、工业厂房建筑屋顶光伏覆盖率达到50%以上。上海市加快推进绿色低碳转型行动方案(2024-2027 年)2024.08推广超低能耗、近零能耗建筑,发展近零碳建筑,推动建
21、筑柔性用电技术应用。推动既有建筑屋顶加装光伏系统,推动有条件的新建厂房、新建公共建筑应装尽装光伏系统。关于大力实施可再生能源替代行动的指导意见2024.11十四五十四五十四五数据来源:美国绿色建筑委员会(USGBC),数据截至2024年12月26日,仲量联行研究部整理数据来源:仲量联行研究部根据公开信息整理物流仓储设施因其屋顶面积较大,具备屋顶资源的优势,便于光伏组件安装。且该系统可以协助满足高标仓日常用电,或借助购电协议出售电力以获取额外收益,是目前各物流地产开发商推动物流行业低碳可持续发展主要措施之一。此外,国家政府对分布式光伏的政策力度持续加大,出台多项措施助力高标仓光伏项目发展。202
22、1年,国家发改委等九部门联合印发 “十四五”可再生能源发展规划,明确将全面推进分布式光伏的开发与应用,并倡导在新建厂房与公共设施中深度融合光伏建筑一体化开发。上海、江苏及浙江省均积极响应,发布相应规划或行动计划,快速推动区域内光伏建筑一体化发展。至2024年上半年,江苏、浙江在分布式光伏累计并网容量上分居全国第二、第四位,上海位居第16位(直辖市首位)。已有LEED项目注册数量当年新增LEED项目注册数量182024上海商业地产市场年度总结及展望长租公寓市场042024年全年新增供应量质齐升,整体租赁需求保持稳健,全年净吸纳量超去年水平。在上海积极推进保障性租赁住房建设筹措和供应的背景下,20
23、24年新建大型保租房项目及存量纳保项目持续集中入市,上海长租公寓市场全年净新增7.1万套房源。其中,许多新入市的新建项目在公共空间设计、社群运营、及宠物友好等维度实现了更进一步的突破,推动长租公寓供应延续量质齐升的良好势头。即使在新增供应持续放量的背景下,整体租赁住房需求依旧稳健。2024年,开业6个月以上的项目平均出租率录得87%。今年全年上海长租公寓市场净吸纳量录得超6万套,高于去年全年的5.1万套。位处交通通达性良好、产业发展相对成熟片区的项目,在租赁表现上尤为韧性。图 27上海长租公寓市场在运营项目分布图2024*柱体高度代表套数多少数据来源:仲量联行研究部最多=58002024年入市
24、最少=102024年前入市项目体量(套)项目体量(套)192024上海商业地产市场年度总结及展望职场白领租赁需求保持韧性,陪读家庭、在校师生和应届毕业生群体的租赁需求日益凸显。2024年,初入职场的青年白领作为上海长租公寓的主力租赁人群,其租赁需求整体保持韧性。同时,随着长租公寓产品迭代速度持续加快、全市多个片区迎来更多配套设施完善、房型设计多元且毗临中小学校区的高品质项目,更多陪读家庭选择从传统民宅搬迁至这些得以多方面满足其租住需求的长租公寓项目中。继上海住建部门于5月宣布六个月内暂未就业的高校毕业生可凭毕业证申请保障性租赁住房,来自应届毕业生群体的新增租赁需求明显提升。同时,随着近年来高校
25、持续扩招、高校宿舍短缺问题日益凸显,许多高校周边的长租公寓项目都迎来了更多来自于在校师生的租赁需求,而其中来自在校研究生群体的需求最为强劲。图 28长租公寓需求来源示意图陪读家庭单身青年、职场白领自由职业学校就近租房两房三房为主以单间或一房为主要需求以时尚博主代表的自由职业者偏好较新的带有设计感的长租公寓企业中层在校师生短期租客小企业主偏好中高端品质长租公寓高校硕士生,博士生及国际留学生;高校教职工人员参加短期培训或实习的租客偏好中高端品质长租公寓数据来源:仲量联行研究部202024上海商业地产市场年度总结及展望大宗成交活跃度再创新高,长租公寓投资策略多元化趋势显现。2024年,上海长租公寓投
26、资市场持续呈现出蓬勃的发展态势。今年全年上海共计成功交易了17单长租公寓项目,投资交易总额达77.4亿元人民币,连续三年交易活跃度创新高。随着上海长租公寓市场持续加速发展,越来越多的长租公寓项目开始呈现出稳定的现金流和回报率,这为投资者提供了更多核心型的投资机会的同时也正在推动核心型投资策略日益盛行。图 29上海长租公寓投资交易额图 30上海长租公寓投资策略(按成交额)72.060.977.40.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0202220232024成交额(亿元人民币)39%42%58%61%58%42%0%10%20%30%40%50%60%70%
27、80%90%100%2022年2023年2024年数据来源:仲量联行投资及资本市场部数据来源:仲量联行投资及资本市场部第一季度第三季度第四季度第二季度核心型增值型212024上海商业地产市场年度总结及展望展望 展望未来,供应方面来看,短期内上海长租公寓市场仍将有充足的新建大型社区型项目入市,但中长期供应规模将逐步放缓并转向存量盘活。需求方面来看,在上海持续加大人才引进力度的背景下,来自于新市民的租赁需求将持续稳步增长。中长期,随着市场供需两端基本面的逐步改善,上海长租公寓市场有望迎来更为平稳健康的发展。未来上海长租公寓在产品设计和户型方面将进一步多样化:更多项目会打造为企业类租户定制化的户型,
28、并在装修风格上增加个性化特色。同时,社区的公共空间打造有望在功能性方面更上一层台阶,比如增加更多桌游室、派对活动室、宠物游乐区等,以更好地满足主力Z世代租户的社交需求和“归属感”。图 312025年-2028年上海R4长租公寓新增供应分布示意图图 32长租公寓产品迭代*未来预测,基于截止至2025年1月可获得的信息,未来供应量可能会因项目延迟而调整。数据来源:仲量联行研究部 小户型单间为主 产品同质化 存量物业改造为主 公共配套相对有限 项目单体体量普遍较小 中大户型增加 产品线更加多元 新建大型社区加速面市 公共配套更为丰富 数字化运营逐渐成为行业共识 社群活动多样化 产品户型多样化,可能出
29、现定制化户型 有望出现高品质的小众产品 公共空间功能更为齐全 产品设计更注重ESG理念 全流程数字化管理 社群活动更为多元;社群共创氛围凸显1.0产品2.0产品3.0产品数据来源:仲量联行研究部预计入市年份图示2025年入市2027年入市2026年入市2028年入市222024上海商业地产市场年度总结及展望主要作者姚耀 中国区研究部总监 丁婷华东区研究部董事张晓慧华东区研究部高级分析师郑熤炀华东区研究部高级分析师盛秀秀华东区研究部董事冯文翰华东区研究部助理经理黄越君华东区研究部助理经理施奕齐华东区研究部高级分析师232024上海商业地产市场年度总结及展望仲量联行微信号仲量联行小程序联系客服40
30、0-000-8250仲量联行仲量联行2025年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话+86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮政编码 610021电话+86 28 6680 5000重庆重庆市 渝中区长滨路2号 来福士办公楼T4N 塔楼23层A08 邮政编码 400011电话+86 23 6370 8588广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801
31、-03单元 邮政编码 510623电话+86 20 2338 8088 传真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话+86 571 8196 5988 传真+86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话+86 25 8966 0660 传真+86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路9号 香格里拉中心办公大楼13层1312室 邮政编码 266071电话+86 532 8446 8816上海上海市 静安区石门一
32、路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话+86 21 6393 3333 传真+86 21 6393 3080沈阳辽宁省沈阳市 沈河区北站路61号 财富中心A座21层 邮政编码 110013电话+86 24 3195 8555深圳广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048电话+86 755 2804 5388 传真+86 755 2263 8966天津天津市 和平区南京路189号 津汇广场2座3408室 邮政编码 300051电话+86 22 5187 4087武汉湖北省武汉市 硚口区京汉大道688号 武汉恒隆广场办公楼3
33、908-09室 邮政编码 430030电话+86 27 5959 2100 传真+86 27 5959 2155关于仲量联行200多年来,作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司,仲量联行(纽交所交易代码:JLL)始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为 财富 500强企业,公司2023财年收入达208亿美元,业务遍及全球80多个国家,员工总数超过111,000人。我们秉承“塑造房地产的未来,让世界更美好”的企业宗旨,整合全球平台资源并深耕本地市场,携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 。更多信息请浏览 西安陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话+86 29 8932 9800香港香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼电话+852 2846 5000 传真+852 2845 9117 .hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822 传真+853 2871 8800 .mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼1室 邮政编码 11049电话+886 2 8758 9898 传真+886 2 8758 9899 .tw