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1、州全年新增五个办公楼项,共34万平的优质积,同减少52%。新供应分布在琶洲、融城和万博区,是近五年的新低。但在企业降本增效的运营思路主导下,办公楼整体需求谨慎,空置率仍录得幅同上升0.5个百分点,年末的18.7%。其中,第四季度录得年内供应峰,三个项共18.1万平的办公积投市场,季内空置率上升0.8个百分点。去化,全年净吸纳量同回落,共录得20.4万平的去化。其中第四季度贡献约6.6万平。另外区域表现分化,琶洲和融城成为办公楼空置去化主,分别在2024年录得13.1万平和11.3万平的净吸纳量。珠江新城年内则租赁承压,第四季度录得负吸纳,全年区域空置率同上升2.1个百分点年末的13.3%。业表
2、现,2024年TMT、融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四,占全市成交的67%。TMT、融业和专业服务业的占均同下降,但以快消为代表的消费品制造业成交占则同上升两个百分点。TMT成交中,46%的成交积来软件系统开发,包括互联+和AI对于营销和制造业等的持应,并且超过76%的搬迁案例扩张了积,或者搬迁到了更好的办公楼。游戏业成交保持活跃,成交占幅攀升,其中琶洲录得某游开发公司区内搬迁扩租成交,共6,900平。融业成交积中,其他融服务占36%,如额贷款、不良资产管理和财富管理等;除此以外,保险业排名第位,占融业成交积28%。表现活跃的还有快消品业,尽管录得的成交积仅较2023年幅
3、增,但成交宗数显著增加,是往年的2.6倍,其中超过五成的交易案例位于琶洲,如某本地化妆品总部从园区升级到优质办公楼7,500平。尽管2024年供应量不及预期,但来新兴商务区未来供应项积极的预租活动,以及恢复缓慢的需求和个别退租事件,都给现楼招商施加了不少的压。办公楼业主对于租户的争夺趋于热化,“以价换量”是主要租赁策略。全市租价跌幅逐季扩,第四季度录得2.7%的年内最季度跌幅。全年租价同下跌6.2%年末的每每平135.0元。2024年州录得两个项投市场,分别是位于番禺的华丰汇和海珠区的州塔场,共约19.7万平。近三年州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平,较2019-2021年均值下降37%
4、。究其原因,在电商持续冲击下,实体零售招商难度显著增加,对于需要经历培育期的新购物中尤其具有挑战性,定程度上影响了供应。另,近年来标物业硬件设计和运营的不断创新,在成为购物中的有益补充之外,也分流了部分品牌和消费者的关注。州1-11社会消费品零售总额同增0.3%,较2023年全年6.7%的增幅显著下调,显示消费趋于谨慎。同时,以超市、电影院和健身中为代表的传统主租户持续调整,业态迭代变化期间产的空置,给优质商业招商带来压。州商业租承压,年末层租同下调3.5%每天每平23.3元。其中核商圈年度跌幅3.2%,核商圈同下跌3.8%。部分连锁餐饮品牌借此租下契机拓展店铺,部分优质物业以空置去化作为其运
5、营的要标,带动2024年州空置率同下降0.9个百分点年末的7.4%。成交,2024年全年餐饮、零售和服务类业态成交占分别为46%,37%和16%。餐饮成交占同上升1.4个百分点,连续第四年增。但区域存在分化,天河路商圈录得显著于全市的零售成交占49%,显示出该商圈对连锁零售品牌的吸引。细分业态,餐饮业态中表现最活跃的是特餐饮,43%的新店来该类别,包括落址于天环的州家,年底开业的州塔场也引多家餐饮的州店。另外,包烘焙在餐饮新店中占9.2%,较2023年显著提升4.1个百分点,是餐饮业态中增最快的类别。KUMO KUMO年内在州快速扩张,好利来也在州塔场围板其州店。零售,时尚服装、电产品和家电、
6、以及珠宝配饰新店数量占排名前三。其中最值得关注的是,珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌,如GUCCI和Dolce&Gabbana等,珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。天河路商圈中,表现最突出的是成交显著提升的运动品牌,录得的新店达到商圈零售新店数量的18.5%,较2023年增加了15.7个百分点。2024年州仅录得增城的新增供应,共约23.7万平,较2023年幅减少77.9%。尽管如此,由于需求复苏未如理想,如汽制造业仓储需求收缩,及部分租户建库落成等因素,空置去化放缓,全年空置率上升4.5个百分点年末的7.0%,但仍能保持在个位数的空置平。纵观全年,跨境电商对州标仓的新增需求已从峰回落,
7、尽管上半年仍能录得跨境巨头在埔和增城的成交,但下半年未继续扩张,整体成交积远低于2023年的峰值平。为此,业主积极调整租赁策略,全年租同下跌1.3%年末的每每平38.5元。其中增城和从化的租调整幅度较,分别同下调6.8%和5.3%。租调整吸引了租户的搬迁,下半年录得某零售商从标库搬迁升级从化标库。服务于某快消品牌的第三物流也从埔搬迁从化新租标库。除此以外,根据州市统计局发布的数据,在以旧换新及家电国补政策带动下,州1-11限额以上家电器和像器材实现零售额同增4.2%,增速前个上升了4个百分点,带动了国内电商季节性仓储需求,如某电商在增城新租了标库等。佛物流市场2024年迎来共66.5万平的新增
8、供应,其中第四季度共两个标仓落成,分别位于南海区和顺德区,可租赁积共计达26万平,均被跨境电商整租。全年新增供应幅增,是2023年供应量的三倍多。其中南海区供应量最,占超五成。与州不同,2024年跨境电商在佛标仓市场依然保持活跃,除了新项普遍被预租外,已有项也录得积成交。但其他业的需求仍有待恢复,佛优质仓储设施年末空置率为7.1%,同幅上升0.2个百分点。全年租保持稳定。州2024年宗物业投资成交显著减少。全年共录得21宗交易,总成交额84.6亿元币,同减少54.4%,但成交宗数仅同减少16.0%,少四宗,显示平均每宗成交的成交额有所下降。州商办物业租赁市场仍处于复苏阶段,且优质物业的价格或物
9、业条件未达投资者预期,这些都影响了投资者的投资意愿。办公楼交易的减少影响了总成交量。在总成交额中,商场成交占最,达到29%,其次为办公楼的21%和业物业的16%。其中,办公楼成交占显著下滑,成交额同减少85.4%,最宗交易的成交额不到6亿元币。相之下,2023年成交额超过10亿元的办公楼交易便有六宗。除了交易宗数减少外,缺少整售交易是今年办公楼成交额下降的主要原因。尽管商场全年成交额同下降35%,但太古收购州化中的成交额,仅次于萝岗万达场,在近三年录得的州商场成交中位列总额第位。业的成交总额为14.0亿元币,同增56%,成交类别以房为主,另外还录得宗从化物流园的成交。从买家类型来看,按成交额统计,开发商占为28%,同上升12个百分点,主要得益于太古对化中的收购。另外,地产业的企业买家本年度成交额占达到35%,除购置办公物业外,还录得酒店、租公寓和房的交易。机构投资者在2024年成交占中有所下滑,主要投资的物业类型是物流园和房。