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1、国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年年 01 月月 13 日日宏观深度研究宏观深度研究研究所:证券分析师:夏磊STable_Title房地产市场新变化房地产市场新变化宏观深度研究宏观深度研究最近一年走势相关报告专项债的新变化*夏磊2025-1-72025 年房地产展望*夏磊2024-12-22中央经济工作会议体现六大重要政策内涵*夏磊2024-12-13转折点下 的中 国经 济 新平 衡*夏 磊 2024-12-04近期宏观政策解读:拐点之际*夏磊2024-09-30房屋养老金的国际经验新加坡视角*夏磊2024-09-12房屋养老金的国际经验日本视角*夏磊2024-09-05
2、新起点下 的宏 观经 济 新平 衡*夏 磊 2024-08-29历史回顾:美联储降息初期居民房地产配置规律*夏磊2024-08-257 月 PMI 数据点评:PMI 指数季节性回落*夏磊2024-08-02三中全会哪些经济领域改革值得期待?*夏磊2024-07-23如何衡量房地产对经济的贡献?*夏磊2024-07-03寻找房价周期之锚一个日本视角*夏磊2024-06-25房地产与新质生产力*夏磊2024-04-25开年看地产系列:一线城市房地产市场怎么走*夏磊2024-03-182024 年 12 月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2024 年 10 月以来房地产市场
3、开始出现积极的回温迹象。本文基于近期市场调研,并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。新变化一:楼市成交显著增加新变化一:楼市成交显著增加通过新房、二手房成交数据,来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。新房市场表现如何?新房市场表现如何?一线城市中深圳房地产市场升温较快。一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024 年 10 月深圳新房成交套数环比增长 146%,11 月环比仍保持 94%的增长幅度,12 月成交量小幅下降环比减少 16%。深圳市场呈现三个现象,一是放开限购深圳市场呈现三个现象,一是放开限购的区域市场热度显著
4、增加的区域市场热度显著增加。深圳自 9 月 29 日优化限购区域以来,共诞生 4 个日光盘,均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区,龙华区因近深圳北站,且往来深圳核心区交通便利,所以吸引外地客户相对较多,受益较大。二是二是适用设计新规适用设计新规项目受购房者认可。项目受购房者认可。2024 版深圳市建筑设计规则,修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊;计一半面积的阳台进深可超过 2.4 米;凸窗进深从 0.6 米增加到 0.8 米等内容,使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研,按照新规设计的项目具有销售优势,受购房者认可。三是三是新房销售折扣陆续收回新房销售折扣陆续收回。根据调研,尽
5、管 12 月后新房项目到访量有一定下滑,但新房折扣已经逐渐减少。北京北京 2024 年四季度新房成交量较前三季度增长明显。年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024 年 10月新房成交套数环比增幅 53%(9 月为-39%),11 月环比小幅下降1%,12 月环比增长 9%。其中改善型住房成交增加更为明显其中改善型住房成交增加更为明显,四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅,新房的套均面积由 2023 年10 月的 114 增长至 2024 年 12 月的 128。上海新房成交增加,外环外成交居多。上海新房成交增加,外环外成交居多。2024 年 10 月新房成交套数环比增幅 38%(9 月
6、为-17%)。11 月新房成交套数环比增幅 11%,新房市场成交活跃度持续提升。12 月新房成交套数环比小幅下降3%。受限购政策放松的影响,外环外的新房成交占主力,四季度外证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊2024-03-052024 年房地产市场怎么走(政策篇)*夏磊2023-12-252024 年房地产市场怎么走需求篇*夏磊2023-12-212024 年房地产市场怎么走(供给篇)*夏磊2023-12-19能生万物是春风2024 年宏观经济形势与政策展望*夏磊2023-12-17城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大?*夏磊2023-0
7、9-25城中村改 造的 四大 经 济意 义*夏 磊 2023-08-27当前房地产如何破局?*夏磊2023-07-01地方政府如何破解债务难题财政专题研究报告之二*夏磊2023-06-26债务管理的国际经验 财政专题研究报告之一*夏磊2023-06-10三四线房地产市场怎么走?开年看地产系列*夏磊2023-04-16 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式*夏 磊 2023-04-03二线房地产市场怎么走?开年看地产系列*夏磊2023-03-17一线房地产市场怎么走?开年看地产系列*夏磊2023-02-16 2023 年房地产市场展望(政策篇)*夏磊2023-01-09 2023 年房
8、地产市场展望(需求篇)*夏磊2022-12-23 2023 年房地产市场展望(供给篇)*夏磊2022-12-21 曙光乍现2023 年中国宏观经济政策展望*夏磊2022-12-10 房地产这十年六普七普数据对比*夏磊2022-09-22下 半 年 房 地 产 政 策 展 望*夏 磊 2022-06-23再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值*夏 磊 2022-05-29 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久?*夏 磊 2022-03-13开年看地产:三四线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-14开年看地产:一线城市房地产市场韧性如何*夏环外新房成交量占比全市的 79%。广
9、州因限购放开彻底,新房成交量提升明显。广州因限购放开彻底,新房成交量提升明显。2024 年 9 月 30 日广州取消限购,10 月新房成交套数同比增幅 59%(9 月为-24%),环比增幅 119%(9 月为 1%)。11 月优化户籍迁入管理规定,拟增加购房落户,新房成交套数同比增幅 72%,环比增幅-26%,12 月同比、环比分别为 82%、44%。环环深深的四线城市新房市场同步回温,的四线城市新房市场同步回温,楼市反弹力度远低于深圳楼市反弹力度远低于深圳。以调研的惠州大亚湾开发区板块为例,该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。2024 年 10 月国庆期间,新房市场与深圳同步升温,但 11月成
10、交与到访情况同步下滑,楼市反弹力度远低于深圳。二手房市场回温更显著。二手房市场回温更显著。深圳二手住宅成交量处于高位深圳二手住宅成交量处于高位。根据深房中协统计,深圳 2024 年四季度月均成交超 8000 套,12 月成交量创近 47 个月以来新高,回到深圳 2020 年 7 月限购前水平。根据调研,12 月实时成交已有所下滑,但仍高于 5000 套/月的荣枯线水平,表明经历需求集中释放后,市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。北京北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024 年 10 月二手住宅网签量 17367 套,同比增幅 63%(9 月为-6%)
11、,环比增幅 30%(9 月为-7%),11 月为 18763 套,同比增幅 50%,环比增幅 8%,12 月为 21556 套,同比增幅 66%,环比增幅 15%,增幅远高于新房市场。10-12 月新房与二手住宅成交量之比为 26%,是全国典型的存量市场城市。上海上海 12 月月二手二手房房网签量网签量创创 45 个月以来新高。个月以来新高。二手房网签量 2024年 10 月为 24376 套,同比增幅 64%(9 月为 62%),环比增幅 53%(9 月为-11%),11 月为 27050 套,同比增幅 72%,环比增幅 11%,12 月为 29711 套,同比增幅 81%,环比增幅 10%
12、。10-12 月新房与二手房成交量之比为 41%,也是全国典型的存量市场城市之一。新变化二:一线城市房价有企稳趋势新变化二:一线城市房价有企稳趋势由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大,我们主要以二手房价评估市场情况。依据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。一线城市一线城市房价出现房价出现企稳企稳趋势趋势。根据国家统计局的二手房价格指数,北京、上海、深圳 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨。根据安居客二手房挂牌价格,深圳 12 月挂牌均价环比增长 0.42%,广州挂牌均价在 12 月前两周有小幅上涨。从中原领先指数看,11 月北京、广州、深圳价格指
13、数均有小幅回升。hY8VhXtUlXoPoM6M8Q8OsQnNpNqNeRoOnMkPrQtP8OoOwPNZmQsQxNmQnR证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分3磊2022-02-12开年看地产:二线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-08新变化三:去库存正在进行中新变化三:去库存正在进行中新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订商品房买卖合同并经备案的商品住宅数量,可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量,取用链家外网公开数据,用以反映存量房市场的供给情况。一线城市新房一线城市新房可售套数可售套数下
14、降下降。受政策影响,深圳 2024 年新房去库存速度分为三个阶段,926 之前的缓慢去化期,10 月、11 月的快速去化期,以及 12 月的去化减速期。截至 12 月底,深圳,商品房可售套数 38225 套,是 21 个月以来最低值,较 2024 年 3 月高点下降29%。北京商品房可售套数 75362 套,是 63 个月以来最低值,较2022 年 9 月高点,下降 32%。上海商品房可售套数 65337 套,回到 2024 年 4 月前水平。广州在一线城市中仍属于高库存,商品房可售套数 97433 套,是 40 个月以来最低值,较 2022 年 12 月高点下降 16%,但库存绝对数量较高。
15、二手房挂牌量减少。二手房挂牌量减少。自 2024 年 10 月以来,一线城市二手房挂牌量不断减少。北京挂牌量减少较多北京挂牌量减少较多,北京二手房挂牌量自 2023 年 9 月出台认房不认贷政策之后迅速增加,在2024年4月到达挂牌量高点。2024 年 12 月链家挂牌量下降至 12.8 万套,远低于 2024 年 4 月的14.6 万套,回到 2023 年 8 月水平。深圳在放松限购、降低首付比深圳在放松限购、降低首付比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点,例等一系列政策后才迎来挂牌量高点,2024 年 12 月链家挂牌量小幅下降,低于 9 月末的 5 万套。从挂牌量来看二手房供给情况,仍处于买
16、方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌,广州二手房仍有较多挂牌,2024 年 12 月链家挂牌量为 14.4 万套,较同年 9 月的 15 万套有所下降,但仍在高位。风险提示风险提示房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限,不足以反映市场主体。数据可得性受限,部分数据口径不是完全一致,斟酌比对使用。历史经验的适用性受限,导致政策及数据推断存在偏差。货币政策或财政政策刺激不及预期。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分4内容目录内容目录1、新变化一:楼市成交放量明显.61.1、新房市场表现如何?.61.2、二手房市场回温更显著.92、新变化二:一线城市房价有企稳趋势.113、新变
17、化三:去库存正在进行中.133.1、新房库存下降.143.2、二手房挂牌量下降.144、风险提示.15证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分5图表目录图表目录图 1:深圳新房周度网签量小幅下滑,但同比仍为近 5 年最高.6图 2:北京新房周度网签热度不减.7图 3:上海新房周度网签年底翘尾.8图 4:12 月广州新房成交热度不减,最后一周网签量仍为全年前 12%分位.8图 5:一线城市新房成交在 2024 年 10 月-12 月维持在相对高位.9图 6:深圳二手住宅周度网签仍处于高位,回到 2020 年 7 月前水平.10图 7:2024 年 10-12 月北京二手住宅周度网签仍处于近 5
18、年同期高位.10图 8:上海二手房周度网签量仍处于高位,政策效果显著.11图 9:12 月深圳挂牌均价环比增长.12图 10:11 月深圳中原领先指数环比小幅回升.12图 11:北京挂牌均价降幅趋缓.12图 12:11 月北京中原领先指数环比小幅回升.12图 13:11 月上海中原领先指数环比持平.13图 14:广州挂牌均价降幅趋缓.13图 15:11 月广州中原领先指数环比小幅回升.13图 16:深圳年内新房去库存的三个阶段.14表 1:北京、广州、深圳链家挂牌情况.15证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分62024 年 12 月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
19、2024 年 10 月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。本文基于近期市场调研,并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。1、新变化一:楼市成交放量明显新变化一:楼市成交放量明显通过新房、二手房成交数据,来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。1.1、新房市场表现如何?新房市场表现如何?一线城市中深圳房地产市场升温较快一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024年10月新房成交套数同比增幅56%(9 月为-19%),环比增幅 146%(9 月为-34%),11 月新房成交套数同比增幅 191%,环比增幅 94%,12 月新房成
20、交套数同比增幅 228%,环比降幅 16%。从新房周度网签量来看,深圳 11 月以来周度成交均为近五年最高值,12 月成交相较 11 月有小幅下降。图图 1:深圳新房周度网签量小幅下滑,但同比仍为近深圳新房周度网签量小幅下滑,但同比仍为近 5 年最高年最高资料来源:Wind,国海证券研究所注:单位,套根据调研,深圳市场有三个现象,一是放开限购区域市场热度明显增加。根据调研,深圳市场有三个现象,一是放开限购区域市场热度明显增加。深圳自 9 月 29 日优化限购区域以来,共诞生 4 个日光盘,均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区,龙华区因近深圳北站,且往来深圳核心区交通便利,所以吸引外地客户
21、相对较多,受益较大。日光盘的共性除均位于非限购区外,还具有近地铁、高折扣等特点。二是二是适用设计新规适用设计新规项目受购房者认可项目受购房者认可。深圳过去商品房多以塔楼为主,使用率较低,适用建筑新规后使用率可以达到 90%以上,增证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分7加了住户的居住舒适度。特别说明,使用率是指房屋的实际使用面积与总使用面积之间的关系,而得房率是指套内面积与建筑面积之间的关系。2024年5月2024版深圳市建筑设计规则正式发布。修订内容包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊;计一半面积的阳台进深可超过 2.4 米;凸窗进深从 0.6 米增加到0.8 米等,使得住宅的使用率有了
22、提升空间。根据调研,按照新规设计的项目具有销售优势,受购房者认可。三是新房销售折扣陆续减少三是新房销售折扣陆续减少。根据调研,12 月后新房的到访量有一定下滑,但新房折扣已经开始陆续收回。北京北京 2024 年四季度新房成交量较前三季度增长明显年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024 年 10 月新房成交套数同比-5%(9 月为-45%),环比增幅 53%(9 月为-39%)。11 月新房成交套数同比增幅 11%,环比增幅-1%,政策持续性较好。12 月新房成交套数同比下降 13%,环比增幅 9%。从新房周度网签量来看,北京新房成交热度不减。改善改善型住房成交增加明显型住房成交增加明显,
23、四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅,新房的套均面积由 2023 年 10 月的 114 增长至 2024 年 12 月的 128。图图 2:北京新房周度网签热度不减北京新房周度网签热度不减资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套上海新房成交增加上海新房成交增加,外环外成交居多外环外成交居多。2024 年 10 月新房成交套数同比增幅 23%(9 月为-32%),环比增幅 38%(9 月为-17%),新房月度成交套数再次突破1 万套。11 月新房成交套数同比增幅 13%,环比增幅 11%,新房市场活跃度持续提升。12 月新房成交套数同比增幅 6%,环比下降 3%。从新房周度网签量来看
24、,上海年底成交量翘尾。受限购政策放松的影响,外环外的新房成交占主力,四季度外环外新房成交量占比全市的 79%。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分8图图 3:上海新房周度网签年底翘尾上海新房周度网签年底翘尾资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套广州因限购放开较彻底,新房成交量提升明显。广州因限购放开较彻底,新房成交量提升明显。2024 年 9 月 30 日广州取消限购,10 月新房成交套数同比增幅 59%(9 月为-24%),环比增幅 119%(9 月为 1%),11 月优化户籍迁入管理规定,拟增加购房落户,11 月新房成交套数同比增幅 72%,环比增幅-26%。12 月新房成交
25、套数同比增幅 82%,环比增幅44%。从新房周度网签量来看,12 月广州新房成交热度不减,最后一周网签量仍为全年前 12%分位。图图 4:12 月月广州新房成交热度不减,最后一周网签量仍为全年前广州新房成交热度不减,最后一周网签量仍为全年前 12%分位分位资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分9图图 5:一线城市新房成交在一线城市新房成交在 2024 年年 10 月月-12 月维持在相对高位月维持在相对高位资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套环环深深的四线城市新房市场同步回温,的四线城市新房市场同步回温,楼市反弹力度远低于深圳楼市反
26、弹力度远低于深圳。以调研的环深惠州惠阳区大亚湾开发区板块为例,该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。根据调研,2024 年 10 月国庆期间,新房市场与深圳同步升温,但 11 月成交与到访情况同步下滑,楼市反弹力度远低于深圳。1.2、二手房市场回温更显著二手房市场回温更显著深圳二手住宅成交量处于高位深圳二手住宅成交量处于高位,2024 年 10 月二手住宅网签 6320 套,同比增幅125%(9 月为 35%),环比增幅 93%(9 月为-16%),远高于 2024 年 1-9 月的月均 3740 套。11 月为 7356 套,同比增幅 129%,环比增幅 16%。12 月为8516 套,同比增幅
27、 191%,环比 16%。从二手住宅周度网签量来看,成交仍处于高位,回到深圳 2020 年 7 月限购前水平。根据深房中协统计口径,10 月、11 月、12 月成交为 8269、8770、9115 套,2024 年 12 月成交量创近 47 个月以来新高。网签数据相较实时成交数据存在一定的滞后性,根据调研,12 月实时成交已有所下滑,但仍高于 5000 套/月的荣枯线水平,表明经历需求集中释放后,市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分10图图 6:深圳二手住宅周度网签仍处于高位,回到深圳二手住宅周度网签仍处于高位,回到 2020 年年 7 月前水平月前水平
28、资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套北京北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024 年 10 月二手住宅网签量为17367 套,同比增幅 63%(9 月为-6%),环比增幅 30%(9 月为-7%),11月为 18763 套,同比增幅 50%,环比增幅 8%,12 月为 21556 套,同比增幅66%,环比增幅 15%,增幅远高于新房市场。12 月二手住宅网签量超 2 万套存在政策影响,12 月 1 日起北京市取消普通住房和非普通住房标准政策落地,部分二手房业主的交易契税和增值税有所减少,会导致有成交的网签时间后移。但四季度北京二手房市场火
29、热的整体趋势十分明显,从二手住宅周度网签量来看,北京二手住宅成交量处于近 5 年同期高位。从新房市场与存量房市场成交规模来看,北京四季度新房与二手房成交量之比为 26%,是全国典型的存量市场城市。图图 7:2024 年年 10-12 月北京二手住宅周度网签仍处于近月北京二手住宅周度网签仍处于近 5 年同期高位年同期高位资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分11上海上海 12 月月二手二手房房网签量网签量创创 45 个月以来新高。个月以来新高。2024 年 10 月二手房网签量为24376 套,同比增幅 64%(9 月为 62%),环比增幅 53
30、%(9 月为-11%),11月为 27050 套,同比增幅 72%,环比增幅 11%,12 月为 29711 套,同比增幅81%,环比增幅 10%。上海二手房周度网签量仍处于高位,政策效果持续性好。从新房市场与存量房市场成交规模来看,上海 10-12 月新房与二手房成交量之比为 41%,也是全国典型的存量市场城市之一。图图 8:上海二手房周度网签量仍处于高位,政策效果显著上海二手房周度网签量仍处于高位,政策效果显著资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套2、新变化二:新变化二:一线城市房价有一线城市房价有企稳企稳趋势趋势由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大,我们主要以二手房价评估市
31、场情况。依据数据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。深圳房价出现企稳趋势,2024 年 10、11 月深圳的国家统计局的二手房价格指数环比上涨,11 月中原领先指数环比小幅回升,12 月安居客挂牌均价环比增长0.42%。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分12图图 9:12 月深圳月深圳挂牌均价挂牌均价环比增长环比增长图图 10:11 月深圳月深圳中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源:安居客,国海证券研究所资料来源:Wind,国海证券研究所注:中原领先指数是指以中原实际成交数据和监测数据为基础,反映房地产市场价格走势的指数体系。该指标采用
32、的是二手住宅价格指数。北京的国家统计局二手房价格指数在 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨,11 月中原领先指数环比小幅回升,12 月安居客挂牌均价环比仍为负值。图图 11:北京北京挂牌均价挂牌均价降幅趋缓降幅趋缓图图 12:11 月北京月北京中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源:安居客,国海证券研究所资料来源:Wind,国海证券研究所上海的国家统计局二手房价格指数同样在 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨,中原领先指数仍处于低位,11 月指数环比持平。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分13图图 13:11 月上海月上海中原领先指数中原领先指数
33、环比持平环比持平资料来源:Wind,国海证券研究所广州的国家统计局二手房价格指数在 2024 年 10、11 月同比降幅收窄,11 月的中原领先指数环比小幅回升,安居客挂牌均价在 12 月前两周有小幅上涨。图图 14:广州广州挂牌均价挂牌均价降幅趋缓降幅趋缓图图 15:11 月广州月广州中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源:安居客,国海证券研究所资料来源:Wind,国海证券研究所3、新变化三:去库存正在进行中新变化三:去库存正在进行中新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订 商品房买卖合同 并经备案
34、的商品住宅数量,可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量,取用链家外网公开数据,用以反映存量房市场的供给情况。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分143.1、新房库存下降新房库存下降一线城市一线城市商品房可售套数商品房可售套数下降。下降。受政策影响,2024 年深圳新房去库存速度分为三个阶段,“926”政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”之前的缓慢去化期,10 月、11 月的快速去化期,以及 12 月的去化减速期。截至 12 月底,深圳,商品房可售套数 38225 套,是 21 个月以来最低值,较 2024 年 3 月高点下降 29%。北京商品房可售套数 75362 套,是 63 个月以
35、来最低值,较 2022 年 9月高点,下降 32%。上海商品房可售套数 65337 套,回到 2024 年 4 月前水平。广州,商品房可售套数 97433 套,是 40 个月以来最低值,较 2022 年 12 月高点下降 16%,但在一线城市中仍属于高库存。图图 16:深圳年内新房去库存的三个阶段深圳年内新房去库存的三个阶段资料来源:Wind,国海证券研究所 注:单位,套3.2、二手房挂牌量下降二手房挂牌量下降北京二手房挂牌量北京二手房挂牌量减少较多减少较多,北京市场的二手房挂牌量自 2023 年 9 月出台认房不认贷政策之后迅速增加,主要原因是业主通过出售现有住房获得首套房资格,为未来购房享
36、受低房贷利率和低首付提供便利。2024 年 4 月北京挂牌量达高点,12 月链家挂牌量下降至 12.8 万套,远低于 2024 年 4 月的 14.6 万套,回到 2023年 8 月水平。深圳在放深圳在放松松限购限购、降低首付降低首付比例比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点等一系列政策后才迎来挂牌量高点,2024 年 12月链家挂牌量小幅下降,低于 9 月末的 5 万套。从挂牌量来看二手房供给情况,仍处于买方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌广州二手房仍有较多挂牌,2024 年 12 月链家挂牌量为 14.4 万套,较 2024 年 9月的 15 万套有所下降,但仍在高位,挂牌小幅波动。证券研
37、究报告请务必阅读正文后免责条款部分15表表 1:北京、广州、深圳链家挂牌情况北京、广州、深圳链家挂牌情况月份月份北京北京广州广州深圳深圳2023-06119579134800348592023-07123895134120344082023-08125909133443350122023-09138917140000399772023-10143566140810421762023-11144365142991422522023-12141160143000500002024-01140834141825400002024-02140306142000381722024-03145612145
38、085431292024-04146168146522481192024-05140777146187479562024-06137704148380482392024-07134720149920474402024-08134926149758483222024-09137320151166503252024-10131467147679500662024-11130134144010490072024-1212799014412348909资料来源:链家,国海证券研究所 注:单位,套4、风险提示风险提示1)房地产市场超预期下行风险。当前市场持续性有待观察。2)对政策解读偏差。房地产周期不同
39、,分线城市基本面差异,导致政策解读判断时存在局限性。3)调研样本有限,不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象,报告仅反映了可观测样本情况。分析师调研采用的方式方法具有局限性,调研结果与实际存在一定偏差。4)数据可得性局限。数据可得性受限,部分数据口径不是完全一致,斟酌比对使用。5)历史经验的适用性受限,导致政策及数据推断存在偏差。房地产市场的运行具有一定的历史规律,但过度追求历史经验的适用性可能忽视当下市场的特殊情况和制度环境的变化,导致政策推断存在偏差。投资者应注重对市场现状的独立分析,辅以历史经验和市场研究成果,以更准确地预测未来的市场走势和政策影响。6)货币政策或财政政策刺激不及预期
40、。国海证券股份有限公司国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分【政策研究小组介绍】【政策研究小组介绍】夏磊,国海证券首席经济学家易炜林,国海政策&地产分析师庞欣,国海政策&地产分析师【分析师承诺】【分析师承诺】夏磊,本报告中的分析师均具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师,以勤勉的职业态度,独立,客观的出具本报告。本报告清晰准确的反映了分析师本人的研究观点。分析师本人不曾因,不因,也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收取到任何形式的补偿。【国海证券投资评级标准】【国海证券投资评级标准】行业投资评级推荐:行业基本面向好,行业指数领先沪深 300 指数;中性
41、:行业基本面稳定,行业指数跟随沪深 300 指数;回避:行业基本面向淡,行业指数落后沪深 300 指数。股票投资评级买入:相对沪深 300 指数涨幅 20%以上;增持:相对沪深 300 指数涨幅介于 10%20%之间;中性:相对沪深 300 指数涨幅介于-10%10%之间;卖出:相对沪深 300 指数跌幅 10%以上。【免责声明】【免责声明】本报告的风险等级定级为 R2,仅供符合国海证券股份有限公司(简称“本公司”)投资者适当性管理要求的客户(简称“客户”)使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户及/或投资者应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通,需以本公
42、司的完整报告为准,本公司接受客户的后续问询。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料,本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证,不保证其中的信息已做最新变更,也不保证相关的建议不会发生任何变更。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。报告中的内容和意见仅供参考,在任何情况下,本报告中所表达的意见并不构成对所述证券买卖的出价和征价。本公司及其本公司员工对使用本报告及其内容所引
43、发的任何直接或间接损失概不负责。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。【风险提示】【风险提示】市场有风险,投资需谨慎。投资者不应将本报告视为作出投资决策的唯一参考因素,亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前,如有需要,投资者务必向本公司或其他专业人士咨询并谨慎决策。在任何情况下,国海证券股份有限公司国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。投资者务必注意,其据此做出的任何投资决策与本公司
44、、本公司员工或者关联机构无关。若本公司以外的其他机构(以下简称“该机构”)发送本报告,则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。【郑重声明】【郑重声明】本报告版权归国海证券所有。未经本公司的明确书面特别授权或协议约定,除法律规定的情况外,任何人不得对本报告的任何内容进行发布、复制、编辑、改编、转载、播放、展示或以其他任何方式非法使用本报告的部分或者全部内容,否则均构成对本公司版权的侵害,本公司有权依法追究其法律责任。