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1、2024年度房地产市场总结泉州保利和润研究院POLY HARMONY2025年1月目录Contents01政策异动|土地市场|商品房市场|市场展望 24年泉州市场分析&25年市场展望02土拍地图&明细|楼市排名附件泉州市场分析及25年市场研判政策分析、一级市场分析、二级市场分析PART 01181519151212161391515100 5 10 15 20 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月泉州24年月度商品住宅月度供销价走势 上半年试水微松,效果不显:放宽限购、公积金阶段性支持、以旧换新、跟进517政策降低购房成本等组合拳救市,频频放松但力度稍弱,多为小幅的优化调整。
2、下半年强效松绑,持续营造宽松环境:松绑力度明显加大,跟随大市场止跌回稳,跟进926新政全面覆盖放宽限购、限售、限价等工具,降低客户的购房门槛,促进新一波购房需求的释放,助力楼市回稳。5.18下调公积金5.23下调商贷利率及首付比例6.14晋江卖旧买新各地购房补贴政策松绑力度加大,全面取消四限,政策有效性时效短1.16晋江解除限售9.20石狮购房补贴备注:数据截止2024年12月31日,源于克而瑞,范围大泉州不含安永德,商品住宅旧房成交佣金在原有佣金优惠基础上额外享受8.5折优惠。新房享受售楼部原有优惠基础上额外享受购房总价9.8折优惠。强化人才购房优惠:购房将享受原优惠基础上额外总价最高9.6
3、5折优惠。2.1住房公积金支持政策继续实施10.11全面取消限购限售限价、金融政策支持10.15公积金首付比例下调10.22商贷利率上调8.12公积金再放松购买一手商品住宅的,给予购房款总额1%的购房补贴,执行期:2024年9月20日-2025年6月30日11.29德化优化生育政策补充对生育三孩的德化县户籍家庭给予一次性生育补贴1万元。对二、三孩购买商品房给与,购房总价5%-10%的优惠(最高优惠20万)。有效期至2026年12月31日。政策土地市场微观二手政策泉州特征24年泉州政策全面放松,跟进国家性政策从年初晋江放开限购限售,到跟进517全国性金融政策,10.11再次跟进926政策全面放开
4、四限,放宽金融政策,支持居民购房。政策调控基调持续放松,公积金、商贷首付、利率下调等,降低购房门槛,但对市场刺激力度有限。政策户籍条件限购所有购房人群全面接触限购:鲤城区、丰泽区、泉州开发区新出让的房地产住宅用地项目不再执行公证摇号政策,由开发企业自行销售,不设置购房条件。已出让的房地产住宅用地项目根据相关文件要求,认筹总人数超过总房源套数200%的,触发摇号销售(原:除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源外,在泉州市全域新购买一手、二手住房不限购。认筹达120%以上进行公开摇号)限售所有购房人群自2024年10月1日起,在泉州市行政区域范围内新购买的一、二手住房不再执行限售政策。有特定销售要求
5、的商品住房从其规定执行。属于改善性需求,再次新购买一手商品住房后,可将第1套取得不动产权证未满限售年限的商品住房转让。(原:自2023年4月14日起,在泉州市全域新购买的一手、二手住房不限售。此前买入的被限售房源,限售年限根据购买时间分阶段调整,由5年缩短至2年或1年。自2023年4月14日起,在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购买的二手住房,限售1年。)限贷购房情况住房公积金贷款差别化信贷政策首套/二套最低首付比例15%:自2024年10月1日起,泉州市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%,不再区分首套房和二套房。本市拥有2套或以上暂停发放贷款利率限泉州首套/二套房贷利率为3.1
6、%(LPR-50bp)。取消泉州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限和第二套住房商业性个人住房贷款利率下限。价1)全市根据辖区内房地产市场实际情况,新出让的房地产住宅用地在招拍挂时不再限制商品住宅、车位销售价格。2)已出让的房地产住宅用地根据土地出让合同约定和相关文件要求继续执行商品住房“限房价”要求。公积金1)首次申请公积金贷款,最低首付比例15%;第二次申请公积金贷款或购买第二套住房的,最低首付款比例20%(原30%)2)使用公积金贷款购买保障性住房的最低首付比例为15%(原20%)3)夫妻双方最高贷款额度为100万元;单方最高贷款额度为60万元;二孩及以上家庭贷款额度可再另加10万元。备
7、注:数据截止2024年12月31日政策土地市场微观二手政策泉州一览表 五区市场分析及25年市场研判 整体缩量明显,楼面价持续提高:受供应节奏与大环境走冷影响,全年供销下滑,供应89万(环比下降21%)。共成交8幅地块,总建约89万(环比下降21%),成交规模连降5年。边界收缩,洛江、台商乡镇等地供应减少,集中核心板块,楼面价持续攀升。成交均价8527元/(环比上升4%)。政府推地信心不足,节奏先慢后快:一、二季度供应缓慢,均只成交1宗地块,核心区城东南滨江地块由城建底价获得,整体拉高了区域楼面价。三季度土地市场供应加速占全年7成,成交占比超6成。四季度土地市场放缓,仅供应1宗,底价成交2宗。供
8、应量缩质升,土地节奏先快后慢备注:数据截止2024年12月31日,扣除安置房及安置商品房供应总建(万)22326019221521511289成交总建(万)17417018717413411289成交幅数1011141311108楼面价(元/)435742095017542469758199852718年19年20年21年22年23年24年435742095017542469758199852700100200五区19-24年土地供销价走势供应总建(万)0868544051620165635成交总建(万)041173602458101655513楼面价(元/)09579 5046 614506
9、463 8408 1663013149 8165 8179 4413成交幅数06230451114222Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4 24Q1 24Q2 24Q3 24Q4095795046614506463840816630131498165 817944130200000100200五区22-24年季度土地供销价走势政策土地市场微观二手土地泉州五区特征一 聚焦核心区,边界回收明显:土拍聚焦核心区,东海、城东、桥南三个热门板块供销6幅,占比75%;外围台商、经开区域持续断供,边界回收明显。房企拿地愈加审慎,基本底价成交:房企预期不足拿地谨慎,品牌
10、房企和民企积极性低,成交以城建为代表的本地国企主导。多数地块底价成交,仅鲤城万达地块省五建溢价1.6%获得,为今年唯一溢价地块。聚焦核心区、房企参拍意愿低、国企为拿地绝对主力地块编号住宅限价成交时间区域板块总建面积()成交总价(亿元)楼板价(元/)溢价率房企丰2023-7号精装338002024/2/22丰泽城东15.97 21131490%泉州城建集团鲤2023-10号17000(改善型22000)2024/6/27鲤城桥南4.62 3.7781651.6%省五建建设集团(泉州发展)鲤2023-8号17000 2024/7/31鲤城桥南18.27 11.4062400%泉州市第一建设丰202
11、4-3号22800(改善型29900)2024/8/2丰泽东海16.81 10.916491(住宅12679.8)0%泉州城建集团丰2022-11-1号华润城建悦府23000 2024/08/06 丰泽东海14.37 15.827534(住宅11007)0%泉州城建集团丰2024-19号23800(改善型29900)2024/09/12 丰泽东海5.85 7.10121360%省五建建设集团(泉州发展)洛2023-6号不限价2024/10/16 洛江万安双阳7.42 2.5434210%泉州市开源房地产丰2023-8号2024/11/27 丰泽西湖5.45 3.145764 0%泉州市交发建设
12、工程政策土地市场微观二手泉州五区特征二土地东海37万地价9136元/中心板块城东16万地价13149元/西湖5万地价5764元/桥南23万地价6629元/万安双阳7万地价3421元/洛江城区经济开发区洛阳板块白沙板块高铁新区板块张板板块湖东学园板块金融商务区板块百崎湖板块惠安县城板块备注:数据截止2024年12月31日,扣除安置房及安置商品房,地价为综合楼面价无成交5-10万方10-20万方20-30万方30万方以上24年五区土拍分布图表:五区24年土地成交明细表品质住房强制入市、土拍规则放松、限价延续双轨制 支持房企打造好房子,促进市场供应质量提升:市区第四代住宅正式推出及精装交付重回市场,
13、强制住房品质提升。南滨江、桥南、东海等地块均可做第四代住宅。同时要求用于建设住房户型面积144以上,其中180以上的不少于50%的改善型住宅。南滨江、东海地块精装交付,由有住房到住好房进行转变。(南安、永春、石狮等地均推出第四代住宅,推动品质改善住房加速建设。)限价延续双轨制,继续优化土拍规则,市区开启不限价时代:限价延续设置双轨制,改善性住房在限价基础上上浮不超过30-50%。市区不再限制触顶摇号,土拍规则改为竞现房+价高者得。下半年丰泽和洛江地块均开始不设置限价,自17年土拍限房价后首次取消,自此开启不限价时代。(新政规定:全市根据辖区内房地产市场实际情况,新出让的房地产住宅用地在招拍挂时
14、不再限制商品住宅、车位销售价格。)区域项目产品限价是否入市城东城建南滨江丰2023-7号泉州首个第四代住宅,住房户型面积144以上,其中180以上的不少于50%,同时全项目采取全装修交付(装修标准不低于3K)33800(精装)否东海华润城建悦府东海首个第四代住宅,130-2024房、143以上为第四代23000(毛坯)12月开盘城建丰2024-3号不低于30%的商品住房(整栋)采取全装修交付(装修标准2/3/5K)、要求做第四代住宅144以下22800/144以上29900(毛坯)否省五建丰2024-19号不低于30%的商品住房(整栋)采取全装修交付,(装修标准2/3/5K)144以下2380
15、0(毛坯),144以上29900元/(毛坯)否桥南省五建鲤2023-10号户均144以上,其中180以上的不少于50%的改善型住宅、可做第四代144以下17000/144以上22000(毛坯)否泉州一建鲤2023-8号可做第四代住宅17000(毛坯)否特征三政策土地市场微观二手泉州五区土地限房价、竞地价、价高者得不限地价、不限房价、价高者得限房价、限地价、竞现房销售严格放松放开24年土拍规则变化城建南滨江丰2023-7号、城建丰2024-3号华润城建悦府、省五建鲤2023-10号、泉州一建鲤2023-8号、省五建丰2024-19号洛2023-6号、丰2023-8号表:五区第四代及改善地块明细容
16、量紧缩四连降,下探新低,供销相对平衡,成交价达历史新高 年度供销价下滑3成创新低:24年供应55万(环比下降23%)。成交为50万(环比下降25%),容量持续缩减,为近10年新低。市场维持供求平衡态势,成交均价19588元/(环比上升35%)。月度受应市场波动大,四季度多项政策加持成交翘尾:受新项目供应影响,呈现结构性突涨突降。上半年一二季度多项目入市加持,热点项目摇号售罄,助推成交高位。下半年三季度传统淡季,少量项目入市加推。四季度受各项政策支持加码,国庆热销带动,整体成交量有所回升,达年度最高。年底受华润首开集中备案,成交翘尾,整体月均去化量与上半年持稳。供应(万)135147135240
17、1651932061277255成交(万)1061951812321921802051636750总额(亿元)1061961862792152172482359798均价(元/)993010047 10260 12000 11218 12087 12115 14490 14523 1958815年16年17年18年19年20年21年22年23年24年99301004710260120001121812087 1211514490 1452319588050001000015000200002500005010015020025030015-24年泉州五区商品住宅供销价分析供应(万)359601
18、0050279成交(万)653533431468总额(亿元)1110695776371117月均成交4.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.2均价(元/)19491 20410 16674 17774 18002 22830 18325 19919 20441 20196 19176 212881月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000200003000002468101214161824年泉州五区商品住宅月度供销价分析政策土地市场微观二手泉州五区成交走势市场备注:数据截止2024年12月31日;口径为普通住宅,别墅东海多盘助推丰泽逆袭榜首
19、,鲤城退出热销,其余区域持续低位 丰泽成交走高超2倍,其他区容量下滑超7成:丰泽区多项目同步推出,东海、城东板块主力供应板块,助力丰泽成交逆袭首位,容量占比79%。鲤城区在23年集中推售后,24年仅一盘在售,退出热销舞台。台商无新盘供应,多项目尾盘续销,持续以价换量,供销价均下滑,热度维持低位。洛江配套欠佳,各项目低位缓慢走量。东海热度强势回归,城东退居二线:热度维持在市区核心区,东海板块24年7盘推售,多项目取得亮眼表现,热度远超其他板块,成交占比过半。城东板块三足鼎立,中海、国贸、保利多盘在售,但热度不及东海,退居二线。桥南板块仅一盘在售,难以支撑。其余板块未有起色。供应 62504224
20、46431343495995622029411612007200成交 59484611383116173365688791733345195117020价格131813881560203219571017124312711369154610851095110712641113934010551047896894339570894310751132113620丰泽2122232420鲤城2122232420台商2122232420洛江2122232420经开212223241318613880156062032319574101741243612710154691085910958 110701
21、2640111359340105511047089689433957089431075711327113600 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20-24年五区商品住宅供销价走势环比+238%环比-82%环比-84%环比-72%政策土地市场微观二手泉州五区市场区域分析桥南板块12%中心板块0%西湖板块0%城东板块25%东海板块54%万安双阳板块1%洛江城区板块1%罗马河市板块1%经济开发板块0%台商投资板块6%桥南板块中心板块西湖板块城东板块东海板块万安双阳板块洛
22、江城区板块罗马河市板块经济开发板块台商投资板块24年五区各板块成交占比东海多项目首开表现亮眼,其余板块项目开盘转顺销,打折潮盛起 东海区域项目表现亮眼,其余新项目开盘去化不佳:自年初水墨观海、万科四期后,泉州市区多个新盘入市,认筹量均未达到总房源数的1.2倍,无需公证摇号由开发商自行销售。从高峰期疯狂的“千人摇、万人摇”,回到“开盘转顺销”正常速度,市场格局转变明显。年末华润城建悦府凭借第四代住宅和高性价比首推售罄为下半年开盘增加亮点。限价形同虚设,城东桥南项目开盘降价为常态,市场进入新一轮降价潮:开盘9折/92折、开盘前启动分销或开盘后立马开分销等优惠不断加码。各项目也不再顶着限价销售,开发
23、商开始卷价格、卷优惠、卷分销,利用简单粗暴的“促销手段”吸引众多客户买单。市场新房“价格战”愈演愈烈,成交价远低于限价。数据范围:泉州五区,截止2024年12月31日数据;数据口径:保利和润研究院海西整理,含项目首开及加推,除安置商品房0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%01000200030004000500060007000800020上20下21上21下22上22下23上23下24上24下开盘推量开盘去化率年平均去化率表:五区2024年主力项目开盘分析表开盘时间片区项目总套数认筹数(组)去化率限价(元/m)近6月备案(元/m)2024/1/24东海城建水墨观
24、海6825400组(摇号)100%20500203042024/1/31城东国贸天琴樾287近400组(摇号)23%24980188782024/3/22东海万科城市之光4001277组(摇号)85%(返场去化100%)18000179912024/4/13城东中海臻如府335约55组(未到摇号标准)12%23000183002024/4/13城东国贸天琴樾(加推改善型产品)103未到摇号标准21%37470293532024/4/13江南国贸江南璟上358约230组(未到摇号标准)51%17000153772024/6/28东海珑玺台178160+组(未到摇号标准)44%1800018426
25、2024/6/22东海保利天瓒135未到摇号标准89%29900291072024/11/30东海晋悦万祥瑞景湾280自行组织开盘29%22000217562024/12/25东海华润城建悦府220自行组织开盘100%2300022517政策土地市场微观二手泉州五区市场开盘分析图:泉州五区住宅开盘走势图五区19588元/改善住宅时代来临,核心区优质项目成交表现亮眼:改善产品180以上占比17%(上涨15%),300万以上产品占比23%,(上涨20%),成为市场新宠。主要集中在东海板块,由保利天瓒、东海珑玺台、城建水墨观海、泉州悦府四个项目贡献近9成。改善型楼盘托举带动新房价格:180以上成交均
26、价可达2.36万,五区均价1.96万,较180以下产品均价高出30%。其中保利天瓒均价2.75万,悦府2.45万,改善楼盘整体托举新房市场价格。多项目含大平层产品,同时未来竞争压力增大:未来改善型产品从规划上强势要求配置,叠加早期未推库存,多项目含大平层产品在售或待入市,整体竞争压力增大。主要集中在市区核心区东海、城东、江南板块。微观透析一政策土地市场微观二手泉州五区改善产品成为市场新宠,180/300万以上产品均上涨明显,大平层产品托举市场价格高20%高30%180以上23598元/鲤2023-10号南滨江2023-7号清源瑧悦国贸天琴樾金紫荆山庄万科城市之光二期珑玺台云玺台万科城湾壹号上实
27、海上海待售在售鲤2023-8号省五建2024-19号城建2024-3号华润城建悦府25年市区新房改善型产品分布图4%2%3%9%7%19%9%17%7%23%16%6%11%17%14%18%8%3%2%4%-70%30%-70%-50%-30%-10%10%30%50%100万元以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万元以上23-24年五区总价段占比情况对比2023年2024年微观7%2%13%11%17%17%15%2%17%13%6%8%16%27%7%19%0%3%-70
28、%30%-70%-20%30%90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年五区面积段占比情况对比2023年2024年刚改占比45%刚需占比21%初改/改善占比34%下降6%下降6%上升11%刚需占比18%下降33%刚改占比35%下降5%初改/改善占比47%上升38%180以下18133元/改善产品均价托举市场微观透析二政策土地市场微观二手微观泉州五区成交集中在130-140&250-280万产品,其次为180-200&300万以上产品 成交面积段分析:市场需求以中高面积产品为主,100以下刚需产品逐渐退出市场。1
29、20-140刚改/初改面积段青睐度较高占比34%,主要为城建水墨观海、国贸江南璟上、保利隆恩百宏清源瑧悦贡献。其次刚需产品100-120,主要以万科城市之光、城建水墨观海为主力成交。受核心区改善项目集中供应,180-200产品成交较好,占比9%,以保利天瓒、东海珑玺台贡献为主。成交总价段分析:市区为刚改、改善客户主阵地,低总价产品市占低。中高总价产品开始显露,随着市区改善项目供应,主力300万以上产品占比23%,保利天瓒、泉州悦府、城建水墨观海为主。其次200-230万之间产品占比19%,万科城市之光、城建水墨观海、国贸江南璟上为主。备注:数据截止2024年12月31日;口径为普通住宅,别墅面
30、积/总价段100万元及以下100-120万元 120-150万元 150-180万元 180-200万元 200-230万元 230-250万元 250-280万元 280-300万元 300万元及以上汇总占比90以下83331015162477%90-100371810110672%100-1104193216558149191045613%110-120291015104024622637811%120-130383625941877914226560517%130-14013514755122314584862717%140-16011537287312315815755615%160-
31、1801352562%180-2001342903079%200-22010161632%220-25078782%250以上21521544%合计158621073222586723156092488433594/占比4%2%3%9%7%19%9%17%7%23%100%/表:2024年泉州五区住宅成交面积段&总价段交叉分析微观透析三政策土地市场微观二手微观泉州五区 19年正式启动精装推售,集中试点台商投资区:泉州精装交付政策自2019年正式实施,执行精装交付的楼盘主要集中在台商投资区,如美的云玺台、保利时光印象、中海学府世家等,在19-21年期间推出,22年后无精装交付的土地推出。24年重
32、启精装交付土拍要求,集中在东海、南滨江核心区域:24年再次推出土拍精装交付要求,南滨江、东海活力区,均集中在热门核心板块。随着消费者对居住品质要求的提高,精装交付能够更好地满足市场需求,提高开发商竞争力,提高住房品质,适应市场趋势。项目土拍时间首开时间精装标准限价金茂阳光城檀悦2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000泉州星河城2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000美的公园天下2019/02/212019/122000毛坯11000、精装13000龙湖春江悦茗2019/07/242020/042000毛坯11000、精装13000
33、力高大港樾澜山2019/08/192020/112000毛坯9000、精装11000保利时光印象2020/01/082020/082000毛坯10000、精装12000南飞鸿乐荟港2020/02/142021/102000毛坯10500、精装12500阳光城公园壹号2020/07/032021/092000毛坯9900、精装11900美的云玺台2020/12/022021/052000毛坯12500、精装14500中海学府世家2021/03/102021/122000毛坯12500、精装14500表:台商投资区历年精装交付项目表:24年丰泽区精装推出项目项目土拍时间精装要求限价丰2023-7号
34、2024/2/22 项目采取全装修交付 装修标准不低于3K精装33800丰2024-3号2024/8/2 不低于30%的商品住房(整栋)采取全装修交付 装修标准2/3/5K毛坯22800丰2024-19号 2024/09/12毛坯23800装修标准可选档位(2/3/5k)限价不再区分精装、毛坯可分楼栋精装交付,非全盘交付要求调整:精装重回市场,增强品质住房,提高开发商竞争力,适应市场趋势备注:数据截止2024年12月31日;口径为普通住宅,别墅政策土地市场微观二手微观泉州五区城建水墨观海-东海中央活力区首个商品房、开局炸场首开售罄、最后一个千人摇号项目基本情况:2022年12月29日,城建底价
35、竞得,总建21万,毛坯限价20500 元/,配备商业综合体、7幢办公、12幢住宅。住宅规划12栋23-26层,涵盖110-185三-五房刚改、改善产品共758套。营销亮点:水墨观海为城建地产“水墨系”定位为高端住宅品牌,是东海活力区首个商品房,首发摇号住宅项目,拥有明显的区位价值。也是24年泉州市区最后一个千人摇号售罄项目,房票、高层次人才、刚需&非刚需,合计认筹近6000组,刚需非刚需认筹比高达11.9,创造多个历史性成绩。全年18.39亿,稳居大泉州一季度、半年度、三季度以及全年商品住宅金额榜冠军。取地时间营销中心开放取证房票选房高层次人才选房刚需非刚需认筹开盘售罄2022年12月29日2
36、023年9月16日2023年12月12日2024年1月5日2024年1月9日2024年1月10日2024年1月24日1月5日152套房票房源全部售罄,去化率100%。152套房票房源报名超286张房票,同时高溢价购买房票获取选房资格,创下房票报名新高。1月9日76套高层次人才房源全部售罄,去化率100%。76套高层次人才房源报名超300组,创下高层次人才报名新高。1月10日启动认筹,合计认筹超5400组,其中刚需认筹约3200+组,非刚需认筹约2000+组,创下24年认筹数最高。1月24日选房售罄,项目刚需与非刚需合计454套,认筹比11.9,为近两年最高。亮点项目一政策土地市场微观二手微观泉
37、州五区保利天瓒-首个纯改善项目、半年清盘、新房价格天花板、超出均线41%基本情况:2023年10月31日,山西星河房地产溢价15%摇号竞得,总建6万,容积率3,毛坯限价23000 元/。项目用于建设改善型住房,单套房屋建筑面积不低于180,销售价格在“限房价”23000元/(毛坯)基础上上浮不超过30%。规划6栋22-25层住宅,193-351四房纯粹大平层,仅270席。社区配置酒店式艺奢豪门、精装双入户大堂和风雨归家连廊等,匠造“双轴、七庭、十八园一街”气质园林。营销亮点:保利天瓒泉州第一个保利天字号产品,从2024年3月的宣传,6月开盘,12月收官,仅仅半年时间售罄。全新豪宅作品,成为了泉
38、州乃至整个福建豪宅榜单上不可忽视的当红之作。首次开盘的7亿热销,一举刷新了泉州纯粹大平层豪宅的首开记录,全年15.8亿,连续7个月霸榜泉州180以上大平层豪宅成交总价、成交面积、成交套数三大榜单。同时凭一己之力拉高泉州市区成交均价,备案均价27538元/,高于五区均价41%,新房主力在售中的价格天花板。取地时间入市双展厅开放异地营销中心开放开盘实景展示区开放收官2023年10月31日2024年3月30日2024年4月13日2024年5月1日2024年6月23日2024年8月24日2024年12月29日151天165天236天189天亮点项目二亮点项目三政策土地市场微观二手微观泉州五区华润城建悦
39、府-市区首个在售四代宅、137天开放展示区、一期220套首推售罄基本情况:2024年8月6日,城建底价竞得,总建20万,毛坯限价23000 元/。由城建集团与华润置地共同打造,规划有万象商业+四代生态住宅+五星级酒店+写字楼等多元业态于一体的综合体项目。住宅规划15栋25-32层,涵盖130-330天空平墅产品,共902套。其中163以上为第四代住宅。营销亮点:华润置地引入旗下高端“悦系”泉州悦府,打造东海及市区首个入市的高端四代住宅产品,社区配套下沉式会客厅、泳池、架空层泛会所等。配套齐全,产品新颖,涵盖范围广,市场接受度高。取地到开放实景展示区仅不足5个月。商业地块,将落地泉州首座华润万象
40、商业,引入【万象汇】超级IP。12月25日一期220套住宅及240个车位双双售罄,12月热销金额8个亿,荣登大泉州12月面积、金额、套数三大冠军。取地时间入市异地营销中心开放取证实景展示区&样板房开放开盘2024年8月6日2024年9月20日2024年10月1日2024年12月19日2024年12月21日2024年12月25日45天56天137天141天135天倒挂红利消失,二手房成交量远超新房,丰泽区仍为成交主力 量涨价跌,倒挂消失,二手成交量远高于新房:24年五区二手挂牌库存1.9万套,新增挂牌量1.6万套(环比上升1.4倍)。二手成交套数约8560套,是新房成交套数2.38倍。二手成交均
41、价1.71万元/(环比下降11%),挂牌均价1.95万元/(环比持平),以价换量明显,一二手倒挂消失。丰泽区仍是二手主力成交,其余区域成交量一般:丰泽作为泉州中心市区热门板块,2024年二手住宅成交超4500套,较23年上涨6%。主要依靠东海、城东两大高价值板块,凭借地段佳、配套优、次新小区品质较优等优势,在二手房市场中关注度高,同时限售放开,以价换量明显,带动整体交易活跃度。鲤城2024年二手住宅成交1800余套,较2023年成交有所回落。台商投资区近两年大批量交房,早期投资需求旺盛,新政取消限售后,成交量有所释放,较23年成交量上涨1倍。政策土地市场微观二手二手二手走势0500010000
42、150002000025000050001000015000200002500023.12345678910111224.12345678910111223-24年五区成交挂牌量价走势挂牌套数成交套数二手挂牌均价二手成交均价一手成交均价0200040006000800010000120002019年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年五区二手成交占比丰泽鲤城洛江台商开发区泉州五区备注:数据截止2024年12月31日;一手数据源于克而瑞,口径为普通住宅,别墅,二手数据源挂牌于贝壳外网(住宅+别墅),成交套数源于住建局,均价源于脉策24年市区挂牌套数24年市区成交套数64
43、09套+3%+19%1.39万套房企推货谨慎,供销持稳,核心区热门板块改善产品带动维持成交均价供应潜力值测试显示,按照目前待入市及主力在售量与23年土地入市率及各项目供应系数计算,在市场稳定情况下,25年预计将有50万供应,结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算,25年整体中性成交量约为55万左右,环比微升;城东、东海核心高价项目增加,带动价格提升,外围持续以价换量,整体价格持平,预计25年成交均价2万元/,环比持稳。展望25年供销价预判725567501454319588200000501001502002502011年2012年2013年2014年2015年2016年20
44、17年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年泉州市区2011-2025年市场供销价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)泉州五区主力供销东海板块、城东,台商区库存高去化缓慢 以东海为主力成交,城东维持第二:东海量稳价微降:目前25年主力在售盘仅2盘(华润城建悦府、瑞景湾),城建及省五建双盘推出,预计整体与24年持稳。天瓒项目备案基本结束,价格回归区域限价2.3万以下。城东量稳价微涨:25年主力去化清源瑧悦进入尾盘,中海国贸稳步去化,城建双盘低位维稳,城建南滨江地块预计入市热销,精装及第四代产品价格带动区域价格微涨;鲤城桥南量涨价稳:25年国贸
45、江南璟上预计下半年进入尾盘,新增一盘可能会量涨价稳。土地端供销平衡、楼面价/溢价维持现状或小幅上升:25年预计仍聚焦核心区,或将推出优质地块带动土地市场,前期本地国企开发缓慢较难短时间内全部推出,整体推盘量有所下滑。展望25年市场竞争备注:数据截止2024年12月31日;扣除尾盘、死盘东海板块24年在售3个库存65万城东板块24年在售4个库存37万西湖板块24年在售1个库存38万桥南24年在售1个库存27万洛江城区板块在售1个库存8万中心板块24年在售0个库存1.6万经济开发区台商投资区24年在售4个库存72万25年市区核心板块容量分布图泉州五区板块24年总存量(万)在售库存预计成交量预计去化
46、周期城东板块37 16 17 17 东海板块65 8 20 9 丰泽北峰38 5 1 50 桥南板块27 4 12 24 中心板块2 0 0 0 洛江城区板块8 8 1 24 洛江罗马河市29 4 1 21 万安双阳板块33 3 1 22 台商投资区72 14 313 总计311 64 55 13 表:库存明细表 晋江市场分析及25年市场研判备注:数据截止2024年12月31日,扣除安置房供应总建(万)372911483105391525335287257149176237130213成交总建(万)361809952403541635335272245143169217123185成交总价(亿
47、元)379352574205876754690916573成交幅数184151528178626241919191917楼面价1084114857310422100125096323102794306932155305418553063932溢价率11%6%0%17%5%49%81%29%50%52%61%18%5%15%2%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年3793525742058767546909165731084114857310422100125096323102794
48、306932155305418553063932010002000300040005000600002004006008001000晋江10-24年土地供销走势供应量增质减,节奏先松后紧,四季度供应狂飙,占全年供销9成 整体量增质减,楼面价回落明显:供应总建213万(环比上升63%),成交总建185万(环比上升86%),综合成交楼面价3932元/(环比下降27%),主要为乡镇地块供应较多,拉低楼面价。房企拿地谨慎,溢价率仅2%(环比下降13%),为近10年最低。上半年供应停滞,下半年提速:24年上半年供销低位,仅供应1宗商品宅,位于外围安海镇,总建28万方,素质较差,无人报名流拍。下半年三季度
49、供应提速,成交2宗8万方;四季度供应狂飙,成交占比超全年9成。时间成交总建 成交幅数楼面价平均溢价率拿地房企一季度无成交二季度无成交三季度8.17 21267 0%个人+本土国企四季度176.63154055 2%民企+本土国企合计184.817 3932 2%/晋江土地市场微观二手土地土地供销价走势表:晋江24年季度土地成交表 政府回收长期未开发土地,二次土拍模式推出:回收四宗前期已出让未进行开发地块,主要位于环住城区域。提高地价、取消限价重新拍卖,旨在迎合市场合理销售定价。做大资产,回收成本,同时可按照新规做第四代住宅试点。土拍市场低迷,推地谨慎,无优质地块提振市场:市区供应逐年下滑,无优
50、质地块推出,热门板块晋东仅成交1宗,聚焦环主城、郊区等地。板块指标首次成交重拍变化新塘编号P20229号晋江市P2024-53号调整成交时间2022/08/172024/11/26时隔超2年地价2600033800限价11643无成交价2870033800获地公司晋江市兆丰建设开发晋江市兆丰建设开发不变西园编号P2022一39 号晋江市P2024-52号调整成交时间2023/11/082024/11/26时隔一年地价5700059500限价16100无成交价5700059500获地公司晋江新丝路文旅实业晋江新博悦地产开发(新丝路文旅)不变灵源编号P2022-34号、P2022-10号晋江市P2
51、024-51号调整成交时间2023/11/302024/11/26时隔一年地价36400、1970065400限价15423、15981无成交价38900、2100065400获地公司晋江市芯未来开发晋江市芯科开发不变0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0222324晋江市区晋东池店环住城乡镇市区占比39%市区占比29%市区占比26%市区:青阳,梅岭,西园,罗山,环主城:新塘,灵源,乡镇:永和,龙湖,英林,深沪,金井,内坑,安海,东石,紫帽,磁灶、晋东:陈埭,西滨,回收土地二次土拍模式推出,供应聚焦环住城、郊区晋江土地市场微观二手土地特征一表:晋江24年
52、回收地块二次土拍对比情况图:22-24年各区域成交总建走势图房企拿地谨慎,成交分化,个别高溢价,多数底价成交 土拍两极分化,市场仍较为低迷:供应18宗土地中,仅晋东新区、金井第四代住宅、安海学区房存在溢价,最高溢价57%。其余地块均底价成交,占比超7成,房企参拍意愿低。均为本地民企/国企获得:知名国央企拿地谨慎,民企拿地意愿增高,2宗溢价地块均为民企获得,本土国企仍为土拍市场主力。央企占比10%国企占比65%民企占比25%23年拿地企业24年拿地企业央企占比0%国企占比71%民企占比29%3279111212321197354652105101520252019年2020年2021年2022年
53、2023年2024年晋江历年出让商住地块房企占比(地块数量)本地国企外来国企央企本土民企外来民企晋江土地市场微观二手土地特征二备注:数据截止2024年12月31日;口扣除安置房 市场表现持续低迷,成交量价齐跌:24年供应25万(环比下滑63%)。成交45万(环比下滑20%),供求比0.52。受晋东多盘集中供应,板块内促销严重,价格战激烈,均价12654元/(环比下降2%)。上半年多盘供应放量,下半年供应放缓,全年成交较为稳定:一季度多盘集中供应,占全年7成。中海学仕里、晋东建发湾海、龙湖青云阙等项目集中首开,带动一季度成交上行。二、三季度项目进入续销期,供应放缓,仅3盘少量加推,成交量下滑明显
54、。四季度供应再次下滑,供应不足2万方。10月新政出台,刺激楼市小幅反弹,年末迅速降温,无利好释放,成交回落。供应量腰斩,成交量价齐跌,月均去化量3.7万方供应(万)175121178336215246151776825成交(万)133235185296214255229575645总额(亿元)92162157290206254241627357均价(元/)6946690184879798963599391048710839129471265415年16年17年18年19年20年21年22年23年24年69466901848797989635993910487108391294712654020
55、0040006000800010000120001400005010015020025030035040015-24年泉州晋江商品住宅供销价分析供应(万)494202101020成交(万)447333333644总额(亿元)559434333854月均成交4.04.04.04.04.04.03.53.53.53.53.53.5均价(元/)12255 13091 12628 11370 11310 13408 11665 12512 12609 13827 13162 128181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0100002000001234567891024年泉州晋江商品
56、住宅月度供销价分析晋江土地市场微观二手市场成交走势备注:数据截止2024年12月31日;口径为普通住宅,别墅晋江土地市场微观二手市场区域分析核心主城17%环主城3%池店20%晋东40%晋南10%晋西9%晋北1%核心主城环主城池店晋东晋南晋西晋北 市场下滑明显,板块间持续分化:24年各板块之间分化加剧,核心主城、池店重启供应,整体上涨明显。晋东区域虽多盘在售,但整体供销量不及去年龙湖单盘,缩量明显。其余板块底部摩擦,成交量不足5万方。各板块均价0.7-1.4万元/,除池店外,其余板块价格均有小幅下跌。成交核心区有所上升,晋东区域仍为主力贡献区:24年晋江市区供应有所增加,成交环比有所回升。其中晋
57、东区域仍为市场主力,成交18万位居榜首占比四成,但较23年市占下滑15%。池店成交9万位列其次。市区供应量最高,供应9万。晋东下滑明显,但仍为成交主力,池店市区有所回升备注:数据截止2024年12月31日,核心主城:青阳,梅岭,西园,罗山,环主城:新塘,灵源,晋南:永和,龙湖,英林,深沪,金井,晋西:内坑,安海,东石,晋东:陈埭,西滨,晋北:紫帽,磁灶0%20%40%60%80%100%2019年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年晋江城区及外围成交占比核心主城乡镇板块(晋西南北)晋江24年成交容量占比供应 68 43 92951 52 67023 5 25 47 6
58、47 11 14 5722 11 13 1019 770416 21 260成交 59 61 10 5755 58 84121 12 6 31 1867 27 11 3917 29 11 3018 15 54518 26 654价格11513111613412582094910610310210511310214414111813014614314578180998410787462468678966668778582874511110220核心主城21 22 23 2420环主城21 22 23 2420晋东21 22 23 2420池店21 22 23 2420晋北21 22 23 242
59、0晋南21 22 23 2420晋西21 22 23 241158513110116151348912553820694911062810263105321137910240144341414811801130791465014360145227810809698491073587476240686778946664687378558280745711181102270 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24年晋江商品住宅供销价走势环比+43%环比-43%环比+217%环比
60、+18%环比-67%环比-25%环比-85%成交量:以初改善140-160产品为主,总价150-230万之间 初改善产品为主,主力在核心区项目:以140-160产品为主,占比达27%,以龙湖双盘为主力(御湖境、青云阙)。其次为110-120,占比18%,龙湖青云阙、自在海等为成交主力。再次为130-140,占比15%,中海学仕里、建发泉州湾海、晋悦柏悦府为主力。其余面积段均占比10%以内。180以上占比13%,主要由龙湖华越盛天御湖境、建发泉州湾海、龙湖青云阙为主力。低总价仍是主力,集中在150万-230万之间:总价段230万以内为主力,占比超8成。其中为150-180万,占比17%,建发泉州
61、湾海、龙湖青云阙为成交主力。再者100万以下,占比为16%,乡镇项目较多,整体拉低总价,以保利自在海、晋悦柏悦府力为成交主力。此外180-230万总价段,亦有较好的成交表现,合计占比29%。300万以上产品占比9%,由龙湖华越盛天御湖境、建发泉州湾海为主力。晋江土地市场微观二手微观住宅成交结构面积段/总价段100万元以下 100-120万元 120-150万元 150-180万元 180-200万元 200-230万元 230-250万元 250-280万元 280-300万元 300万元以上 合计占比90以下903481414%90-1003280271394%100-11092511025
62、2508%110-12014128121288858618%120-1305546423211111886%130-14079111515718233047715%140-16024858582164215186327%160-18019219283115721144%180以上135041011625427742713%汇总5143263705414304939477612793185/占比16%10%12%17%14%15%3%2%2%9%/备注:数据截止2024年12月31日;口径为普通住宅,别墅表:2024年晋江市住宅成交面积段&总价段交叉分析晋江土地市场微观二手微观住宅成交结构受核心
63、区价格下行,面积刚改/初改产品有所提升,刚改总价段上升明显 成交面积段分析:市场需求以中端面积产品为主,刚需产品逐渐退出市场。中端面积110-160仍为市场供销主力,青睐度较高,整体持稳。其次是受核心区改善项目集中供应影响如晋东、池店等板块,如青云阙、湾海等供应大平层,整体初改善面积持稳并小幅上升。成交总价段分析:晋江以中低总价段为主。低总价150万以下产品占比38%,下滑5%。刚改150-230万之间占比46%,为区域主力,连续三年上涨,由22年占比26%24年占比46%,环比23年上涨8%。高总价段产品有所下滑,占比16%,下滑3%。4%4%8%18%6%15%27%4%13%6%6%10
64、%19%12%8%24%5%11%-70%30%-70%-50%-30%-10%10%30%50%90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年晋江面积段占比情况对比2023年2024年16%10%12%17%14%15%3%2%2%9%19%11%14%14%11%13%6%4%2%8%-70%30%-70%-50%-30%-10%10%30%50%100万元以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万
65、元以上23-24年晋江总价段占比情况对比2023年2024年备注:数据截止2024年12月31日;口径为普通住宅,别墅刚改占比66%刚需占比17%初改/改善占比17%下降6%上升5%上升1%刚需占比38%下降5%刚改占比46%下降3%初改/改善占比16%上升8%一二手倒挂消失,库存存量上涨至超9千套,成交持续上涨 成交持续上涨,一二手倒挂消失:晋江挂牌库存较为稳定,库存套数约9000套,主要集中在晋江市区。晋江23年二手住宅成交约6300套,超过2019年以前的水平。2024年二手住宅成交约8200套,再创新高。成交均价逐渐回落,已完全低于新房价格,“以价换量”明显。目前晋江二手成交主要集中在
66、四个区域:晋江市区的万达板块、宝龙板块、池店桥南、池店南板块,成交价格基本回落至1-2万/。晋江二手走势02000400060008000100001200002000400060008000100001200014000160002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-1223-24年晋江二手成交挂牌量价
67、走势挂牌套数成交套数二手挂牌均价二手成交均价一手成交均价土地市场微观二手二手备注:数据截止2024年12月31日;一手数据源于克而瑞,口径为普通住宅,别墅,二手数据源挂牌于贝壳外网(住宅+别墅),成交套数源于住建局,均价源于脉策48%36%11%3%2%0%晋江主城板块池店板块晋西板块晋东板块新塘板块晋南板块4%15%4%3%20%13%8%6%27%安海镇宝龙广场陈埭镇磁灶镇晋江万达池店南SM广场紫帽镇泉州桥南主力区域挂牌套数主力区域成交套数晋江展望25年市场预判预计25年量跌价稳微降,板块格局不变,政策短期内维持宽松6825205645401294712657120000501001502
68、002503003504002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年晋江2011-2025年市场供销价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)供应潜力值测试显示,按照目前待入市及主力在售量与24年土地入市率及各项目供应系数计算,在市场稳定情况下,25年预计将有20万供应,结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算,25年整体中性成交量约为40万左右,环比微降。主要因为热门板块土储多数以城建为代表的本地国企获得,推售节奏缓慢,预计25年仅少量2-3个盘推出,综合评估
69、,整体去化量较24年微降。核心区推售放缓,成交以外围乡镇去库存以价换量为主,价稳微降,预计25年成交均价1.2万元/。晋江展望25年市场预判备注:数据由保利和润研究院海西分院整理。数据截止12月31日统计口径:晋江。数据剔除部分尾盘项目和少量未完成备案的存量1.21.19.312.61.24.91.20.02.04.06.08.010.012.014.00.050.0100.0150.0200.0250.0300.0池店核心主城环主城近郊晋北晋东晋南晋西泉州晋江各区域库存情况显性库存隐形库存去化周期(年)图:晋江23年12月板块总库存150万以上50-100万30-50万30万以下陈埭镇梅岭永
70、和镇龙湖镇青阳晋东36万晋南145万晋西24万池店43万晋北73万核心主城27万100-150万库存集中环住城近郊、晋南区域,去化周期均1年以上 全区总库存629万,其中显性库存88万,去化周期约24个月,隐性库存542万。库存主要集中在晋南五镇及核心主城近郊,多地块含安置部分及高铁新区和科创新区,配套待落地,主力为本地国企待开发,后市待入市时间漫长,去化压力较大。环主城环主城281万 南安市场分析及25年市场研判 成交腰斩,回撤至2015年,楼面价溢价率双线再降低:2024年南安供应41万(环比下降68%)。成交总建41万(环比下降66%)。成交楼面价持续均下滑,均价2246元/(环比下降5
71、%)。溢价率维持0%,土拍市场热度延续寒冬。0溢价抄底土拍,本土企业兜底市场:6幅地块均是0溢价成交,拿地房企以本地国企为主,外地企业难进驻,房企拿地谨慎。源昌、武夷继续深耕市区。土拍热度延续寒冬,国企底价托底市场备注:数据截止2024年12月31日,扣除安置房供应总建(万)68909491201012141982381707612641成交总建(万)1593049104631791471901374811841成交总价(亿元)170512143625414313289成交幅数1905781471111696楼面价6946990971 1112 2293 1999 1716 2158 3135
72、 2615 2358 2246溢价率22%7%0%7%4%110%9%15%3%10%0.2%0%0%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1705121436254143132896946990971111222931999171621583135261523582246050010001500200025003000350040000200400南安10-24年土地供销走势地块编号区域总建(万)成交总价(亿元)成交楼面价(元/)溢价率限房价(元/)房企古山村2024P01石井镇2.90 0.21 7
73、360%不限价源昌置业福溪社区2024P04南安市区4.62 1.41 30540%中国武夷福溪社区2024P05南安市区4.48 1.37 30580%中国武夷三梅村2024P03洪梅镇6.50 0.87 13310%新区投资建设梅新社区2024P02洪梅镇5.45 0.51 9360%发展投资集团古山村2024P06石井镇16.83 4.79 2847 0%能源工贸投资合计/40.779.16/0%/南安土地市场微观土地土地供销价走势表:南安24年土地成交明细表 市场表现冷淡,供销价下线下降,连降四年:24年供应22万(环比下降62%)。成交30万(环比下降47%)。供需逆转,供小于求,房
74、企推货缓慢,市场持续缩量明显。成交均价8095元/(环比下降4%),市区无热门高价项目带动。月均2.5万,成交先扬后抑制,年末翘尾:年初多盘集中供应,叠加春节返乡潮需求释放,上半年整体表现较好,同时核心区建发多盘加推,带动价格和成交持稳,月均2.7万方。下半年,各项目进入续销阶段,缺少热盘支撑,整体成交水平低位徘徊,整体量价回落,月均2.3万方。南安土地市场微观市场成交走势供销价三线下滑,成交腰斩,市场容量连降四年备注:数据截止2024年12月31日,范围克而瑞商品住宅供应(万)315788210103145137715922成交(万)437799134113134156865630总额(亿元
75、)22436510389111132714724均价(元/)516055926628767279008278846683178406809515年16年17年18年19年20年21年22年23年24年5160559266287672790082788466831784068095010002000300040005000600070008000900005010015020025015-24年泉州南安商品住宅供销价分析供应(万)801212002113成交(万)333322212324总额(亿元)223222211223月均成交2.72.72.72.72.72.72.32.32.32.32.3
76、2.3均价(元/)8465829282398369818077067799765976958152810979431月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000012345678924年泉州南安商品住宅月度供销价分析 市场低位,各板块成交均不同程度下滑:2024年南安仅成交30万,各板块均下滑13%-58%不等。其中市区成交12万位居榜首,占比41%,南安建发璞云、美的智慧城、南安华创和璟园成交为主。南安乡镇以多板块聚集,成交9万位列其次,占比31%,以源昌银河天悦、坤发香槟城成交为主,但整体各乡镇成交不足万方。其次为官水石,成交6万方,占比21%,以明发商业城、官桥建发和
77、玺为主。价格市区受改善项目带动持稳,其余板块持稳小幅下跌:市区均价9412元/位居第一,官水石均价8344元/位列第二。南安土地市场微观市场区域分析市区为热点板块,领衔市场成交,建发、明发为成交主力备注:数据截止2024年12月31日,范围克而瑞商品住宅供应68493422115344201601838101111667100成交57623423124658231562123231591013532价格 8322 8214 9023 9387 94129676 10014 9871 9294 83445656 5957 5914 6041 63386914 7085 7264 7627 713
78、220年市区21年 22年 23年 24年20年官水石21年 22年 23年 24年20年南安乡镇21年 22年 23年 24年20年丰霞21年 22年 23年 24年8322 821490239387 94129676100149871834456565957 5914604163386914 70857264762771320 5,000 10,000 15,000 20,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24南安各板块商品住宅供销价走势环比-48%环比-58%环比-13%环比-40%成交量:各板块24年成交容量占比南安市区41%官水石21%丰霞7%南安乡镇
79、31%南安土地市场微观微观住宅成交结构成交集中110-120&60-100万,其次为90-100&60-80万 市场上刚需刚改客户为主,总价承价低:集中在110-140之间,其中110-120占比最多,占比25%,以源昌银河天悦、明发商业城、保利源昌百宏朗阅贡献为主。此次为90-100,主力总价为60-80万占比最多,以美的智慧城、坤发香槟城贡献最大。面积段/总价段60万元以下60-80万元80-100万元 100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250万元以上合计占比90以下15840581923010%90-1004718
80、0602931613%100-1102410954518124710%110-120152512534910458225%120-13011381374425225711%130-140143465541074428212%140-150255540134214111647%150-1602887251%160-18031349824131014%180以上116557232323661607%汇总27466964429023668524024672364/占比12%28%27%12%10%3%2%2%1%3%备注:数据截止2024年12月31日;口径为普通住宅,别墅表:2024年南安商品住宅
81、面积段与总价段交叉分析南安展望25年市场预判预计2025年成交量延续量价齐跌态势,主要在于:政策端政策已至底部,后市趋于稳定:或将持续增加购房补贴或多孩补贴,降低购房门槛 土地端供地放缓,房企储地意愿低:24年土地供应放缓,房企拿地意愿低,土储存量大,预计25年推地节奏持稳,成交低位运行,延续24年土地市场低温态势;供应端延续去库存为主,房企推货谨慎:整体库存量较大,房企推货谨慎,市区仍为市场供应主力,乡镇底部摩擦;成交端低位维稳,板块分化竞争加剧:市场下行明显,区域成交维持低位运行,板块间分化加剧,仍以市区去化为主,整体维持或将持续缩量。其余乡镇项目仍以去库存为基调,低位震荡。价格端市区改善
82、项目价格主导,整体持稳:市区改善项目主导市场供求,但整体较24年持稳。去库存为主、市区主导市场供需、板块分化加剧附件土拍地图&明细|楼市排名PART 02丰泽区鲤城区洛江区附件1:2024年泉州五区土地出让分布图在售待售售罄地块丰2022-11-1号项目名华润城建悦府,城建&华润计容总建14.37万楼面价11007(0%)限价23000地块丰2024-19号项目名未定,省五建计容总建5.85万楼面价12136(0%)限价23800(改善29900)地块丰2024-3号项目名未定,泉州城建计容总建16.81万楼面价12680(0%)限价22800(改善29900)地块丰2023-7号项目名未定,
83、泉州城建计容总建15.97万楼面价13149(0%)限价精装33800地块洛2023-6号项目名未定,泉州开源计容总建7.42万楼面价3421(0%)限价不限价地块丰2023-8号项目名未定,泉州交发计容总建5.45万楼面价5674(0%)限价不限价地块鲤2023-10号项目名未定,省五建计容总建4.62万楼面价8165(0%)限价17000(改善22000)地块鲤2023-8号项目名未定,泉州一建计容总建18.27万楼面价6240(0%)限价17000城建水墨观海助力泉州城建霸榜冠军,保利双盘在售位居第二排行名称成交金额(亿元)占比成交面积(万)成交套数(套)1泉州城建22.79 23%11
84、.128022保利发展20.46 21%8.415083国贸地产16.12 16%8.596594菲莉集团5.31 5%2.911765华润置地4.03 4%1.791096中海宏洋3.93 4%2.211677万科地产3.06 3%1.71378万祥集团2.30 2%1.06919东海开发1.28 1%0.623510美的置业0.95 1%0.984表:五区2024年各房企商品住宅成交金额排行榜排行名称板块成交面积(万)占比成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(亿元)1城建水墨观海东海板块9.0618%6732030418.39 2保利隆恩百宏清源瑧悦城东板块6.1112%50919555
85、11.95 3保利天瓒东海板块5.7611%2642753815.86 4国贸江南璟上桥南板块5.0910%410159488.12 5万科城市之光东海板块4.8610%391179918.74 6国贸天琴樾城东板块4.018%290219678.82 7泉州悦府东海板块3.517%214225177.90 8东海珑玺台东海板块2.645%104184264.86 9中海臻如府城东板块1.844%141184893.39 10万祥瑞景湾东海板块1.062%91217562.30 表:五区2024年商品住宅成交面积排行榜 项目成交面积:TOP3为城建水墨观海、清源瑧悦、保利天瓒凭借板块稀缺性及产
86、品设计等优势表现亮眼,分别市占18%、12%,11%。top3市占42%,top10市占87%,业绩高度集中,项目主要集中在丰泽区东海和城东板块。房企成交金额:TOP10市占81%,TOP3市占60%,头部房企进一步集中。城建凭借水墨观海和悦府跃升榜首,市占23%。保利、国贸双盘在售,助力挤进前三。建发、江南城建无在售楼盘,退出前三行列。附件2:五区商住排行及房企排行情况备注:保利和润研究院海西分院整理,数据范围:泉州五区,截止2024年12月31日数据 数据口径:普通住宅,别墅,权益排行地块编号公告时间成交时间板块土地用途土地面积()容积率总建面积()出让底价(万元)成交总价(万元)楼板价(
87、元/)溢价率房企性质晋江市P2023-35号2024/4/82024/4/30安海纯住宅1172422.4128255363700流拍晋江市P2024-32号2024/7/222024/8/15英林纯住宅111662.224565210021008550%洪肇设民企晋江市P2024-17号2024/8/302024/9/24青阳纯住宅215632.65571428250825014440%福建育才投资民企晋江市P202317号2024/9/202024/10/11罗山纯住宅760651.398884406004060041060%晋江新丝路文旅实业国企晋江市P2023-12号2024/10/1
88、72024/11/8晋东纯住宅525611.7893544300055000615528%泉州市开源置业国企晋江市P2022-13号2024/11/32024/11/26罗山商住832531.8149855540005400036030%晋江茂新置业国企晋江市P2024-51号2024/11/32024/11/26灵源商住442322.9128273654006540050990%晋江市芯科开发国企晋江市P2024-52号2024/11/32024/11/26西园商住570292114058595005950052170%晋江新博悦地产国企晋江市P2024-53号2024/11/32024/1
89、1/26新塘商住507812.4121874338003380027730%晋江市兆丰建设国企晋江市P2024-55号2024/11/182024/12/10金井商住127572.63316838306030181857%晋江骏盈置业民企晋江市P2023-4号2024/11/182024/12/10池店商住400763.2128243731007310057000%晋江市晋北建设国企晋江市P2021-51号2024/11/182024/12/10紫帽商住888871.8159997632006320039500%晋江兆瑞建设国企晋江市P2024-57号2024/11/182024/12/10安
90、海商住808271.6129323383603896030132%启新(福建)置业民企晋江市P2023-2号2024/11/182024/12/10池店商住400142.9116041667006670057480%晋江市晋北建设国企晋江市P2022-18号2024/11/182024/12/10新塘商住768922.84218373617006170028250%晋江市芯恒开发民企晋江市P2022-12号2024/11/202024/12/11罗山纯住宅566812.5141702483004830034090%晋江市坤鸿投资国企晋江市P2023-14号2024/11/222024/12/1
91、3罗山纯住宅372182.9107932391003910036230%晋江茂新置业国企晋江市P2023-15号2024/11/222024/12/13灵源商住9741329223109001090037300%晋江茂新置业国企合计956985/18480077118407266403932.022%附件3:2024年晋江土地出让明细表金井镇深沪镇龙湖镇英林镇东石镇安海镇内坑镇磁灶镇紫帽镇池店镇陈埭镇西滨镇永和镇灵源街道西园街道罗山街道新塘街道青阳街道梅岭街道地块晋北建设P2023-4号项目名/计容总建12.82万楼面价5700(28%)地块兆瑞建设P2021-51号项目名/计容总建16万楼面
92、价3950(0%)地块晋北建设P2023-2号项目名/计容总建11.6万楼面价5748(0%)地块兆瑞建设P2021-51号项目名/计容总建16万楼面价3950(0%)地块育才投资P2024-17号项目名天骏阳光里计容总建5.71万楼面价1444(0%)地块新博悦P2024-52号项目名/计容总建11.41万楼面价5217(0%)地块骏盈P2024-55号项目名/计容总建3.32万楼面价1818(57%)地块个人P2024-32号项目名/计容总建2.46万楼面价855(0%)地块启新P2024-57号项目名/计容总建12.93万楼面价3013(0%)地块P2023-35号项目名/计容总建12.
93、93万楼面价流拍地块兆丰建设P2024-53号项目名/计容总建12.19万楼面价2773(0%)地块芯恒开发P2022-18号项目名/计容总建21.84万楼面价2825(0%)地块茂新P2023-15号项目名/计容总建2.92万楼面价3739(0%)地块芯科P2024-51号项目名/计容总建12.83万楼面价5099(0%)地块茂新P2023-14号项目名/计容总建10.79万楼面价3623(0%)地块新丝路P2023-17号项目名/计容总建9.89万楼面价4106(0%)地块茂新P2022-13号项目名/计容总建14.99万楼面价3603(0%)地块坤鸿投资P2022-12号项目名/计容总建
94、14.17万楼面价3409(0%)附件4:2 0 2 4年晋江土地出让分布图附件5:晋江商住排行及房企排行情况龙湖双盘成交霸榜,助力龙湖稳居房企第一排行名称区域成交面积(万)占比(%)成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(亿元)1龙湖华越盛天御湖境陈埭板块6.9115%4221522310.51 2龙湖青云阙池店板块5.6513%387146358.27 3建发泉州湾海 陈埭板块5.3812%334149018.01 4中海学仕里罗山板块4.189%359123455.16 5龙御君安安海板块2.225%143126212.81 6建发和悦池店板块2.015%169145492.93 7保利
95、湖心璞悦 陈埭板块1.974%139136882.70 8保利自在海深沪板块1.584%13457360.91 9晋悦柏悦府英林板块1.584%11582231.30 10晋兴御峯罗山板块1.523%118139472.12 项目成交面积:TOP10市占74%,TOP3市占40%,头部集中度有所下滑。龙湖双项目位居前列,御湖境进入尾盘降低至7万方,整体去化量差异较小。主要集中在陈埭和池店、罗山板块,其余环主城及乡镇板块项目低位运行,成交均个位数,后市竞争压力加大。房企成交金额:TOP10市占73%,TOP3市占54%,头部房企进一步提高。市占差距较大,仅龙湖、建发20%左右,其余公司市占率仅个
96、位数。龙湖凭借双项目,成交14.24亿,市占25%,稳居第一,遥遥领先其余房企。随着房地产市场止跌回稳,建发保利中海等知名国央企重回榜单。备注:保利和润研究院海西分院整理,数据范围:泉州晋江,截止2024年12月31日数据 数据口径:普通住宅,别墅,权益排行排行名称成交金额(亿元)占比(%)成交面积(万)成交套数(套)1龙湖集团14.24 25%9.66282建发房产10.94 19%7.395033中海宏洋5.16 9%4.183594保利发展3.47 6%3.042305福建晋兴集团2.24 4%1.621296晋江融投房地产1.32 2%0.93737晋江悦晟置业1.30 2%1.581
97、158中南置地0.93 2%0.67419中骏集团0.91 2%1.269010力标集团0.86 2%0.9986表:泉州晋江2024年各房企商品住宅成交金额排行榜表:泉州晋江2024年商品住宅成交面积排行榜地块编号公告时间成交时间板块用地面积()建设用地()容积率总建面积()出让底价(万元)成交总价(万元)楼板价(元/)房企溢价率古山村2024P012024/07/312024/08/23石井镇12066289582.402895821302130736南安市源昌置业发展0%福溪社区2024P042024/09/282024/10/22 南安市区18470184702.50461751410
98、0141003054中国武夷0%福溪社区2024P052024/09/282024/10/22 南安市区17922179222.504480513700137003058中国武夷0%三梅村2024P032024/09/282024/10/22洪梅镇32506325062.0065012865086501331南安市新区投资建设0%梅新社区2024P022024/09/282024/10/22洪梅镇21792217922.505448051005100936南安市发展投资集团0%古山村2024P062024/10/312024/11/22石井镇60097600972.80168272479004
99、79002847 南安市能源工贸投资发展集团0%合计162853 179745040770240.77091580/附件6:2024年南安土地出让明细表地块古山村2024P06房企能源工贸计容总建16.83万楼面价2847(0%)地块梅新社区2024P02房企南安市发展投资计容总建5.45万楼面价936(0%)地块三梅村2024P03房企南安市新区投资建设计容总建6.5万楼面价1331(0%)地块福溪社区2024P05房企中国武夷计容总建4.48万楼面价3058(0%)地块福溪社区2024P04房企中国武夷计容总建4.62万楼面价3054(0%)地块古山村2024P01房企源昌置业计容总建2.
100、90万楼面价736(0%)石井水头官桥东田英都翔云柳城霞美溪美美林省新仑苍金淘码头诗山蓬华眉山九都向阳乐峰罗东洪濑洪梅梅山康美丰州附件7:2024年南安土地出让分布图整体差距较小,市场去化冷淡,TOP10进一步下滑至1.1万方附件8:南安商住排行及房企排行情况项目成交面积:TOP10市占60%,TOP3市占25%,市场聚集度进一步下滑。无亮眼项目支持,榜首由23年建发7.5万方下降至建发璞云3.2万方。整体去化冷淡,TOP10由2.3万进一步下滑至1.1万。房企成交金额:TOP10市占78%,TOP3市占52%,头部房企进一步集中。建发多项目持销,遍地开花,以6.47亿元市占27%领衔市场,霸
101、占榜首。源昌深耕南安稳居第二,市占17%。其余企业低位运行,市占均低于10%。排行名称成交金额(亿元)占比%成交面积(万)成交套数(套)1建发房产6.47 27%6.074292源昌地产4.07 17%5.914203明发集团1.92 8%2.892674福建华创置业1.35 6%1.691515美的置业1.30 5%1.641496南安金座置业0.92 4%1.26957南安市霞美房地产0.73 3%0.9828福建坤木房地产0.70 3%1.131069弘桥集团0.68 3%0.614510湖北首信控股集团0.60 3%0.7943表:泉州南安2024年各房企商品住宅成交金额排行榜排行名称
102、区域成交面积(万)占比%成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(亿元)1南安建发璞云南安市区3.2411%259112603.65 2源昌银河天悦罗东镇2.318%17560011.38 3明发商业城官桥镇2.027%18767451.36 4美的智慧城南安市区1.96%17379411.51 5建发璞玥云山南安市区1.676%86120482.01 6南安华创和璟园南安市区1.636%14780071.31 7保利源昌百宏朗阅霞美镇1.415%13665030.92 8官桥建发和玺官桥镇1.365%10080101.09 9金座唐道636南安市区1.264%9572770.92 10坤发香槟城洪濑镇1.134%10662370.70 表:泉州南安2024年商品住宅成交面积排行榜备注:保利和润研究院海西分院整理,数据范围:泉州南安,截止2024年12月31日数据 数据口径:普通住宅,别墅,权益排行