【公司研究】物业管理行业全球龙头系列研究之二：索迪斯千亿级设施管理服务商-20200728[39页].pdf

《【公司研究】物业管理行业全球龙头系列研究之二：索迪斯千亿级设施管理服务商-20200728[39页].pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【公司研究】物业管理行业全球龙头系列研究之二：索迪斯千亿级设施管理服务商-20200728[39页].pdf（39页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、物业管理行业全球龙头系列研究之二物业管理行业全球龙头系列研究之二 索迪斯：千亿级设施管理服务商索迪斯：千亿级设施管理服务商 2020年年7月月28日日 陈聪，张全国陈聪，张全国 联系人：李金哲联系人：李金哲 中信证券研究部中信证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1.致力于“生活质量服务”的设施管理龙头致力于“生活质量服务”的设施管理龙头 2.驻场服务：多业态，多区域，专业化驻场服务：多业态，多区域，专业化 3.BRS：由设施管理到企业综合后勤：由设施管理到企业综合后勤 4.优质存量运营结合战略收购扩张优质存量运营结合战略收购扩张 5.证券历史表现证券历史表现 6.对中国设施管理发展的启

2、示对中国设施管理发展的启示 oPqPnNpQpQmOvNpQnRoRmP7N8Q8OoMmMmOrRfQnNsNjMtRvMbRqQyQvPmOrOMYnQpN 2 1. 致力“生活质量服务”的设施管理龙头致力“生活质量服务”的设施管理龙头 3 3 1. 致力于“生活质量服务”的设施管理全球龙头致力于“生活质量服务”的设施管理全球龙头 索迪斯（Sodexo）定位“生活质量服务”，是全球领先的集设计、管理与运营于一体的 综合设施管理服务商。 公司1966年由Pierre Bellon创立于法国马赛，由餐饮业务起步，经过五十余载发展，目前 业务已遍及67个国家，涵盖医院、学校、公司、政府部门等场所

3、的餐饮、设备管理等驻场 服务，福利与绩效管理服务，家庭服务等领域，截止2019年末，共有员工47万人。 索迪斯历史沿革索迪斯历史沿革 创立于法国马赛 196619831971-1978 在比利时、意大利、西班 牙、非洲、中东等地区国 际化扩张；开始在医院和 学校提供餐饮服务 在巴黎证券交 易所上市 成为全球最大餐饮服 务商；进入中国市场 1995 国际化扩展至北美、 南美、日本、俄罗 斯、南非；1987年 展开第一笔收购 Bateaux Parisiens 2000 开展设施管 理服务，服 务券/卡服务 2010 开展技术维护，能效管 理，空间规划等服务 2018 探索家庭服 务业务 1985

4、-1993 4 4 索迪斯主营业务包括驻场服务（On-site Service）、福利与绩效管理服务、个人&家庭服 务，致力于从生活体验、技术服务、人事行政管理等多维度提高客户的生活质量和生产效 率，成为客户不可分割的伙伴。索迪斯在全球范围内日均服务1亿人次，客户到期续约率 93.3%。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 1.1 三维度服务，密切追踪客户需求三维度服务，密切追踪客户需求 驻场服务 福利与绩效管理服务 个人&家庭服务 员工福利 多样化服务 商业与行政管理机构 医疗与养老机构 教育 托儿服务 家庭护理 礼宾服务 索迪斯主营业务索迪斯主营业务 5 5 公司2019财年（截至2019

5、年8月31日）收入219.5亿欧元，合人民币1727亿元，同比增长 7.6%；2020财年前三季度收入156亿欧元，合1232亿元，受全球疫情影响，同比减少 6.7%。 2019财年、2020H1公司分别实现归母净利润6.65、3.78亿欧元，合人民币52.3、29.7亿， 净利率3.03%、3.23%，总体保持稳定。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 Q1-Q3为财年口径资料来源：公司公告，中信证券研究部 公司营业收入（百万欧元）公司营业收入（百万欧元）公司净利润（百万欧元）公司净利润（百万欧元） 1.2 营业收入稳态增长，净利率保持平稳营业收入稳态增长，净利率保持平稳 20245 206

6、98 20407 21954 15603 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0 5000 10000 15000 20000 25000 20162017201820192020Q1-Q3 营业收入yoy 637 723 651 665 378 3.15% 3.49% 3.19% 3.03% 3.23% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 20162017201820192020H1 归母净利润净利率 6 6 公司的个人&家庭服务由于体量较小，营业数据合并在驻场服务中

7、。 驻场服务是公司体量最大的业务，对营收形成主要支撑，公司营业收入的96%和营业利润 的79%均来自驻场服务。（公司定义的驻场服务即包含一般定义的设施管理服务） 资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部注：自18财年起，公司在分布业务部 分采用基本营业利润（underlying operating profit）取j代营业利润（operating profit），公司认为基本营业利润排除了不常规的损失或利得，更能够反应公司 的本征盈利水平。 2019财年财年 营业收入分拆（百万欧元）营业收入分拆（百万欧元）2019财年财年 基本营业利润分拆（百万欧元基本营业利润分拆

8、（百万欧元) 1.3 驻场服务贡献绝大多数营收驻场服务贡献绝大多数营收 驻场服务 96% 福利与绩效管理服务 4% 驻场服务 79% 福利与绩效管理服务 21% 7 2. 驻场服务：多业态、多区域、专业化驻场服务：多业态、多区域、专业化 8 8 2.1 设施服务市场广阔，龙头市占率有渗透空间设施服务市场广阔，龙头市占率有渗透空间 据Sodexo估计，2019年，全球驻场服务的市场空间约为9000亿欧元，Sodexo在FY2019 年收入210.7亿欧元，目前市占率约为2%；据Compass统计，餐饮服务全球市场约为 2190亿欧元，70%左右为区域内商家或个体运营商，大型集团渗透空间较大。 资

9、料来源：公司公告，中信证券研究部 2019年年 驻场服务市场营收（百万欧元）驻场服务市场营收（百万欧元）2019年年 餐饮服务全球市场营收组成餐饮服务全球市场营收组成 资料来源：Compass，中信证券研究部 sodexo其他大型集团地域商家个体运营商 9 9 2.1 设施服务市场广阔，龙头市占率有渗透空间设施服务市场广阔，龙头市占率有渗透空间 按服务类型看， Sodexo驻场服务可分为两个主要内容：餐饮服务和设备管理。公司的 “发家业务”团餐服务仍是索迪斯的主要盈利来源，占驻场服务总营收的67%。 据Fortune Business Insight预测，全球餐饮服务和设备管理服务市场营收将分

10、别保持 3.6%和4.2%的复合年增长率。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 2019财年财年 公司两类服务内容占比公司两类服务内容占比餐饮服务和设施管理市场预计增速餐饮服务和设施管理市场预计增速 资料来源：Fortune Business Insight，中信证券研究部 单位：万亿美元 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 2018202420182026 餐饮服务设备管理 餐饮服务（LHS）设备管理（RHS） 67% 33% 餐饮服务设备管理及其他 1010 2.2 覆盖多业态、稳健业务收入

11、覆盖多业态、稳健业务收入 资料来源：公司公告，公司官网，中信证券研究部 驻场服务业态驻场服务业态 驻场服务 商业与行政管理医疗与养老机构 教育 2020Q1-Q3为2020 驻场服务营业收入（百万欧元）驻场服务营业收入（百万欧元）2019财年财年 各业态营业收入各业态营业收入 资料来源：公司公告，中信证券研究部 55.0% 24.7% 20.3% 商业与行政管理机构医疗与养老机构教育 19470 19797 19561 21067 15012 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2016201720

12、1820192020Q1-Q3 营收yoy 索迪斯的驻场业务覆盖多个业态，多元化拓宽客户来源，稳健业务收入。 1111 2.2.1 根据业态定制专业化服务：商业与行政管理根据业态定制专业化服务：商业与行政管理 资料来源：公司公告，中信证券研究部 业态业态服务内容服务内容 商业与行政管理 企业服务餐饮服务、设施管理等 能源资源管理油、气、矿企业中的住宿、特殊设备管理、物流、交通等 行政机构 武装部队、地方当局、国家和国际机构或监狱行政机构的技术维护、食品服务， 国外维和行动复杂后勤的管理、罪犯培训和重返社会援助 文体活动大型文体活动的票务、旅游、餐饮、安全、物流、营销、技术/艺术整合 资料来源：

13、公司公告，中信证券研究部 商业与行政管理板块营收（百万欧元）商业与行政管理板块营收（百万欧元）2019财年财年 商业与行政管理板块营收组成商业与行政管理板块营收组成 资料来源：公司公告，中信证券研究部 企业服务, 51% 能源资源管理, 12% 行政机构, 11% 文体活动, 15% 其他, 11% 10433 10551 10938 11577 8246 -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 20162017201820192020Q1-Q3 营业收入yoy 1212 2.2.2 根据业态定制专业

14、化服务：医疗与养老机构根据业态定制专业化服务：医疗与养老机构 资料来源：公司公告，中信证券研究部 资料来源：公司公告，中信证券研究部 养老与医疗营业收入（百万欧元）养老与医疗营业收入（百万欧元）2019财年财年 养老与医疗板块营收组成养老与医疗板块营收组成 资料来源：公司公告，中信证券研究部 业态业态服务内容服务内容 医疗与养老机构 医疗定制化饮食、高标消杀、复健、病患精神关怀 养老驻家或养老机构的包括家政、慢性病护理等服务 医疗 72% 养老 28% 4846 5007 4768 5210 3695 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 1000

15、2000 3000 4000 5000 6000 20162017201820192020Q1-Q3 营业收入yoy 1313 2.2.3 根据业态定制专业化服务：教育根据业态定制专业化服务：教育 资料来源：公司公告，中信证券研究部 资料来源：公司公告，中信证券研究部 教育板块营收（百万欧元）教育板块营收（百万欧元）2019财年财年 教育板块营收组成教育板块营收组成 资料来源：公司公告，中信证券研究部 业态业态服务内容服务内容 教育学校、高校 餐饮服务、住宿、清洁、安保、环境美化、社区联 动 中小学 （schools ） 45% 高校 55% 4169 4239 3855 4280 3070

16、-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 20162017201820192020Q1-Q3 营业收入yoy 1414 2.3 全球化布局较早，已初步覆盖全球主要市场全球化布局较早，已初步覆盖全球主要市场 公司的国际化布局开始较早，1967年就接手了法国太空局在南美洲圭亚那的项目，经过 五十年的发展，商业版图已覆盖全球主要市场。 地理分布上，北美是公司驻场服务最主要的市场，贡献收入的45%，其次为欧洲，占比 39%。亚洲、非洲、南美、澳洲、中东合计比重16%。 各地区营业收入各地

17、区营业收入 资料来源：公司公告，中信证券研究部 45.4% 38.6% 16.0% 北美 欧洲 亚洲、非洲、南美、澳洲、中东 2019财年财年 各地区业务收入占比各地区业务收入占比 1515 客户分类客户分类地区地区收入（亿欧元）收入（亿欧元）占所属板块比例占所属板块比例同比增长率同比增长率内生增长率内生增长率 工商与行政管理 机构 北美32.628.2%15.5%1.9% 欧洲53.746.4%1.1%2.5% 其他29.425.4%4.9%6.8% 医疗与养老机构 北美32.161.6%7.0%1.5% 欧洲16.832.2%12.5%0.9% 其他3.26.2%16.8%17.4% 教育

18、机构 北美31.072.4%7.5%2.2% 欧洲10.825.2%22.0%12.0% 其他1.02.4%16.3%12.3% 资料来源：公司公告，中信证券研究部 欧美是公司驻场服务的成熟市场，而亚洲、南美等地成长潜力较大。按公司口径统计的内 生增长率（organic growth：现有资产运营能力提升带来的增长，不包括收购等外延带来 的增长），欧美地区较低，较高的总体增长率主要由收购产生，其他新兴市场（亚洲、南 美、中东等地）现有资产的纵向发展较快，成长潜力较大。 2.3 全球化布局较早，已初步覆盖全球主要市场全球化布局较早，已初步覆盖全球主要市场 16 3. BRS：由设施管理到企业综合

19、后勤：由设施管理到企业综合后勤 1717 BRS产品产品 3.1 由设施管理到深入企业综合后勤由设施管理到深入企业综合后勤 福利与绩效管理服务（BRS）是索迪斯在人力管理上的延伸服务，包括250多种服务。 主要分为两部分：帮助客户巩固雇员的福利以及提高人事行政工作的效率：在巩固雇员的 福利方面，索迪斯主要通过推出餐卡、运动卡、消费卡等福利通行证与相应商家合作扩大 服务员工的范围，开发Connects、Celebrate等企业员工社交软件增强雇员归属感；提高 人事行政效率方面，索迪斯通过汽油卡、移动通、Rydoo等软件整合差旅信息，帮助客户 管理雇员的流动费用。 各类福利卡各类开发软件 1818

20、 3.1 由设施管理到深入企业综合后勤由设施管理到深入企业综合后勤 BRS营收基本保持平稳，19年收入8.92亿欧元，合CNY70.2亿元，在公司整体营收中只占 4%，体量较小。 南美地区是BRS最大的市场，贡献BRS业务营收43%。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 BRS营业收入（百万欧元）营业收入（百万欧元）2019财年财年 各地区营业收入各地区营业收入 资料来源：公司公告，中信证券研究部 780 905 850 892 595 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 200 400 600 800 1000 20162017201820192020Q1-Q

21、3 营收yoy 南美 43% 欧洲、亚 洲、美国 57% 19 4. 优质存量运营结合战略收购扩张优质存量运营结合战略收购扩张 2020 4.1 稳健的内生增长率稳健的内生增长率 为体现公司现有资产的运营水平，公司统计了不包括收购在内的内生增长率（organic growth），营收和营业利润的内生增长率均保持稳定，说明公司的存量资产有产生长期稳 定收益的能力。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 营业收入内生增长率营业收入内生增长率营业利润内生增长率营业利润内生增长率 资料来源：公司公告，中信证券研究部 2.50%2.50% 1.90% 1.60% 3.60% 0.00% 0.50% 1.0

22、0% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 20152016201720182019 营业收入内生增长率 5.90% 6.10% 6.50% 5.50%5.50% 5.00% 5.20% 5.40% 5.60% 5.80% 6.00% 6.20% 6.40% 6.60% 20152016201720182019 营业利润内生增长率 2121 4.2 虽劳动密集，但人力成本增长基本得到控制虽劳动密集，但人力成本增长基本得到控制 公司毛利率水平呈逐年略有下降趋势，2019财年毛利率14.6%。 公司具备劳动力密集行业的特征，人工成本在营业成本中比重最大，占到51%

23、左右，且近 年来保持在该水平。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 公司毛利率稳中略降公司毛利率稳中略降营业成本构成（百万欧元）营业成本构成（百万欧元） 资料来源：公司公告，中信证券研究部 50.8% 51.1%51.3%51.0% 50.8% 0 5000 10000 15000 20000 25000 20152016201720182019 折旧、摊销及减值损失人工成本 消耗品采购及库存变动其他营业成本 15.9% 15.4%15.4% 15.1% 14.6% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 201520162

24、01720182019 2222 4.2 虽劳动密集，但人力成本增长基本得到控制虽劳动密集，但人力成本增长基本得到控制 公司在全球范围内拥有47万员工，据福布斯统计，是全球最大的法国私人雇主，员工团队 持续扩大。 公司通过调整人力结构，着力于发展高效率的BRS业务，控制人力成本的整体增长。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 员工人数（万人）员工人数（万人）人均营业利润（欧元）人均营业利润（欧元） 资料来源：公司公告，中信证券研究部 42.28 42.56 42.73 46.07 47.02 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 20152016201720182019

25、50000 55000 60000 65000 70000 1500 1700 1900 2100 2300 2500 2700 2900 20152016201720182019 驻场服务（LHS）BRS（RHS） 2323 4.3 绑定优质客户，稳定营收来源绑定优质客户，稳定营收来源 公司凭借优质服务，稳定客户关系。客户续约率常年保持较高水平，稳定在93.5%左右， 2019年为93.3%，略有下降，主要是因为北美一家较大客户的退出；无单一客户对公司营 收的贡献超过2%，公司业绩受个别客户退出的影响较小。 企业：字节跳动、谷歌、强生；教育：香港大学、伦敦城市大学； 医疗：MedStar H

26、ealth等；体育：东京奥运会。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 客户续约率客户续约率公司部分客户公司部分客户 资料来源：公司官网，中信证券研究部 93.1% 93.1% 93.5% 93.8% 93.3% 92.6% 92.8% 93.0% 93.2% 93.4% 93.6% 93.8% 94.0% 20152016201720182019 客户保留率 2424 资料来源：公司官网，中信证券研究部 BRS产品产品 4.4 积极科技创新，数字化转型积极科技创新，数字化转型 顺应时代趋势，公司积极科技创新，数字化转型，已产出一系列投入使用的科技赋能产品， 包括APP、送餐机器人等。 Sode

27、xo BRS业务APP乔治梅森大学的送餐机器人 数据化浪费监控系统 企业内社交平台 餐饮制作机器人 工作餐配送平台 能源智能监控系统 2525 4.5 善用杠杆，长久期借贷助力并购扩张善用杠杆，长久期借贷助力并购扩张 截至FY2019，公司总借款40.8亿欧元，到期期限分散，52%的债务期限集中在五年以上， 债务到期压力比较小。 2019年资产负债率74%，长期杠杆有利于公司收购的进行（见4.5）。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 2019财年财年 负债到期期限分布（百万欧元）负债到期期限分布（百万欧元）资产负债率资产负债率 资料来源：公司公告，中信证券研究部 177 272 610 42

28、7 474 2119 05001000150020002500 5年 74%74% 76% 78% 74% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20152016201720182019 资产负债率 2626 4.5 多元收购扩大经营半径多元收购扩大经营半径 资料来源：公司公告，公司官网，中信证券研究部 索迪斯在发展中不断通过收并购，扩大经营半径：通过收购海外公司，扩大服务区域；通 过收购多元服务领域公司，开发新业务；通过收购各地各行业龙头高品质公司，不断提高 行业地位 时间时间被并购企业被并购企业主营业务主营业务地点地点影响影响 1987Bateaux Parisiens游船服务法

29、国涉足旅游服务领域 1995 Gardner Merchant （UK）餐饮服务英国通过收购英国餐饮巨头取得领先 Partena（Sweden）餐饮和管理服务瑞典强化在北欧市场的地位 1996Cardpio服务券/卡巴西卡券业务进入巴西 1998 Marriott Management Services （US） 酒店餐饮美国成为北美最大餐饮、设备管理服务商 LuncheonTickets服务券/卡阿根廷成为阿根廷卡券市场第二大供应商 2000Universal Services工程基地服务美国 成为野外大型工程基地综合后勤服务领 域领先者 2001 Sogeres餐饮服务法国收购直接竞争对手

30、，巩固法国市场地位 Wood Dining Services餐饮服务美国巩固在美国餐饮行业地位 2727 4.5 通过多元收购扩大经营半径通过多元收购扩大经营半径 时间时间被并购企业被并购企业主营业务主营业务地点地点影响影响 2008 VR服务券/卡巴西确立在巴西卡券行业的领先地位 Zehnacker设施维护及管理德国使索迪斯在德国市场份额翻倍 2009 Comfort Keepers居家护理美国布局老年人护理市场 RKHS餐饮及设施管理印度使公司在印度的市场份额扩大三倍 2011 Puras驻场服务巴西成为巴西第一驻场服务提供商 Lentre餐饮法国巩固法国豪华餐饮市场地位 2012- 20

31、13 MacLellan 设施维护及管理 印度 加强公司在设备维护领域的专业性和市 场空间 Roth Bros美国 Atkins英国 2016Inspirus员工激励美国 巩固在福利于绩效管理服务领域的领先 地位 2018Centerplate餐饮服务美国成为美国场馆餐饮服务领域的全球龙头 2019 Pronep 居家护理 巴西 提高公司在居家护理领域的市场 Good Care Group英国 28 5. 证券历史表现证券历史表现 2929 5.1 股价与市值股价与市值 自上市公司股价变化自上市公司股价变化 公司市值变化（十亿欧元）公司市值变化（十亿欧元） SODEXO：+475.46% CA

32、C40 Index：+112.32% 资料来源：TradingView，公司财报，中信证券研究部注：股价为2020/7/27收盘价 9.9 10.5 11.8 12.3 16 14.8 13.2 15.2 8.77 8 10 12 14 16 18 201220132014201520162017201820192020/7/27 市值（十亿欧元） 3030 5.2 派息派息 每股派息每股派息 资料来源：公司财报，中信证券研究部 1.271.27 1.35 1.46 1.59 1.62 1.8 2.2 2.4 2.752.75 2.9 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 0

33、 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 200820092010201120122013201420152016201720182019 每股派息（欧元）派息率 派息率稳步上升，FY19年每股派息2.9欧元，派息率64%。 3131 5.3 估值估值 资料来源：公司财报，TradingView，中信证券研究部注：股价为2020/7/27收盘价 （百万）17181920 营业收入206982040721954 营业收入增长率2.2%-1.4%7.6% 净利润723651665 净利润增长率13.5%-10.0%2.2% 净资产 717.6688.6683.9 每股净资产（S$)0.910.

34、870.85 EPS(）4.85 4.404.56 股价（S$)98.03 89.72103.157.76 PE20.220.422.614.0 PB4.093.993.342.1 3232 5.3 估值比较估值比较 世邦魏理仕 仲量联行 爱玛客 索迪斯 金巴斯 高力国际 戴德梁行（亏损） 0 50 100 150 200 250 300 101520253035 主要可比公司市值与主要可比公司市值与PE估值比较估值比较横轴：横轴：PE（2019A），纵轴：市值（亿美元），纵轴：市值（亿美元） 33 6. 对中国设施管理发展的启示对中国设施管理发展的启示 3434 6.1 管理半径可以更大，专

35、业能力可以更强管理半径可以更大，专业能力可以更强 海外物业管理龙头常常可以管理40万以上的员工队伍，即使加上外包人员，我国的物业管 理公司员工数量也远未达到这一水平。我们倾向于认为，人员管理半径尚不构成制约我国 物业管理龙头发展的重要因素。 海外物业管理龙头普遍具备更强的专业服务能力，往往从餐饮等后勤服务起步我国的 机构物业管理公司深耕设施管理子行业，尤其需要增强专业服务能力，可能会采取部分外 包，核心自营的方式巩固护城河。 国际化是设施管理公司可能的发展方向。 并购是提升专业能力或切入细分市场的一种办法。 风险因素：盲目并购扩张带来公司治理问题。 3535 附录：主要餐饮附录：主要餐饮/设备

36、管理服务公司信息设备管理服务公司信息 资料来源：各公司官网，各公司公告，中信证券研究部 公司公司简介简介行业行业相关业务收入相关业务收入 Aramark总部位于美国费城，国际领先的 专业服务公司，为医疗机构、各类院校、 运动和娱乐场所以及商务中心，提供配 餐服务、项目管理服务、以及制服和职 业装服务。 餐饮服务120.5亿美元 设备管理15.9亿美元 Compass总部位于英国，是餐饮及综合 服务支持的全球领导者，业务涉及工商 业、教育业、医疗保健、运动休闲场所 及海上野外项目。 餐饮服务251.5亿欧元 ISS A/S总部位于丹麦哥本哈根，成立于 1901年，主营业务为设施管理和保洁清 洁等

37、 设备管理 785.5亿丹麦克朗 （105.5亿欧元） 永旺永乐1972年成立于日本，是跨国集 团公司永旺集团全资子公司是日本最大 的物业服务企业，现在日本及亚洲各国 为办公楼、商业地产、医院工厂等提供 设备管理，保洁保安等服务 设备管理/综合物 业管理 3085亿日元 （28.8亿美元） 3636 附录：索迪斯中国附录：索迪斯中国 资料来源：公司官网，中信证券研究部 索迪斯1995年进入中国市场，为上海美国学校提供餐饮服务，同年在上海设立办事处。 现索迪斯在中国中国拥有16,500名全职员工，为全国50余个城市650多个营运点提供服务。 在中国客户包括和睦家医院、武大人民医院、上海同仁医院、

38、北京顺义国际学校、上海新 加坡国际学校、香港大学、字节跳动等，也为2019年军运会提供了服务。 索迪斯在中国索迪斯在中国 提供军运会餐饮 索迪斯万通卡可在 上海10000余家商户 使用 疫情期间为医护人 员送餐 感谢您的信任与支持！感谢您的信任与支持！ THANK YOU 陈聪陈聪（首席基地产业分析师首席基地产业分析师） 执业证书编号：S1010510120047 张全国张全国（地产分析师地产分析师） 执业证书编号：S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 分析师声明分析师声明 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映

39、了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法；（ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地 与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。 评级说明评级说明 其他声明其他声明 本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSA group of companies），统称为“中信证券”。 法律主体声明法律主体声明 本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。

40、本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由CLSA Limited分 发；在中国台湾由CL Securities Taiwan Co., Ltd.分发；在澳大利亚由CLSA Australia Pty Ltd.（金融服务牌照编号：350159）分发；在美国由CLSA group of companies（CLSA Americas, LLC（下称“CLSA Americas”）除外）分发；在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（公司注册编号：198703750W）分发；在欧盟与英国由CLSA Europe BV或 CLSA （UK）分发；在印度由CLSA I

41、ndia Private Limited分发（地址：孟买（400021）Nariman Point的Dalamal House 8层；电话号码：+91-22-66505050； 传真号码：+91-22-22840271；公司识别号：U67120MH1994PLC083118；印度证券交易委员会注册编号：作为证券经纪商的INZ000001735，作为商人银行的INM000010619，作为研究分析商的INH000001113）；在印度尼西亚由PT CLSA Sekuritas Indonesia分发；在日本由CLSA Securities Japan Co., Ltd.分发；在韩国由CLSA S

42、ecurities Korea Ltd.分发；在马来西亚由CLSA Securities Malaysia Sdn Bhd分发；在菲律宾由CLSA Philippines Inc.（菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员）分发； 在泰国由CLSA Securities (Thailand) Limited分发。 针对不同司法管辖区的声明针对不同司法管辖区的声明 中国：中国：根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 美国：美国：本研究报告由中信证券制作。本研究报告在美国由CLSA group of companies（CLSA Am

43、ericas除外）仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则定义且CLSA Americas提供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本 研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。任何从中信证券与CLSA group of companies获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSA Americas。 新加坡：新加坡：本研究报告在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（资本市场经营许可持有人及受豁免的财务顾问），仅向新加坡证券及期货法s.4A（1）定义下的“机构投资者、认

44、可投资者及专业投资者”分发。根据新加坡财务顾问法下财务顾问（修 正）规例（2005）中关于机构投资者、认可投资者、专业投资者及海外投资者的第33、34及35 条的规定，财务顾问法第25、27及36条不适用于CLSA Singapore Pte Ltd.。如对本报告存有疑问，还请联系CLSA Singapore Pte Ltd.（电话：+65 6416 7888）。MCI (P) 086/12/2019。 加拿大：加拿大：本研究报告由中信证券制作。对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。 欧盟与英国：欧盟与英国：本研究报告

45、在欧盟与英国归属于营销文件，其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写，亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制。本研究报告在欧盟与英国由CLSA （UK）或CLSA Europe BV发布。CLSA （UK） 由（英国）金融行为管理局授权并接受其管理，CLSA Europe BV 由荷兰金融市场管理局授权并接受其管理，本研究报告针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士，且涉及到的任何投资活动仅针对此类人士。若您不具备投资的专业 经验，请勿依赖本研究报告。对于由英国分析员编纂的研究资料，其由CLSA （UK）与CLSA Europe BV制作并发布。就英国的金融

46、行业准则与欧洲其他辖区的金融工具市场指令II，本研究报告被制作并意图作为实质性研究资料。 澳大利亚：澳大利亚：CLSA Australia Pty Ltd (“CAPL”) (商业编号：53 139 992 331/金融服务牌照编号：350159) 受澳大利亚证券与投资委员会监管，且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体。本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向“批发客户”发布及分发。 本研究报告未考虑收件人的具体投资目标、财务状况或特定需求。未经CAPL事先书面同意，本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方。本段所称的“批发客户”适用于公司法（2001）第761G条的规定。CAPL研究覆

47、盖范围包括研究部门管理层 不时认为与投资者相关的ASX All Ordinaries 指数成分股、离岸市场上市证券、未上市发行人及投资产品。CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司。 一般性声明一般性声明 本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约 或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特

48、定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具， 本报告的收件人须保持自身的独立判断。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能 不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和

49、标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他 材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬 由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。 若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及 中信证券的各个高级职员、董事和员工亦不为（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。 免责声明免责声明 投资建议的评级标准投资建议的评级标准评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发 布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业 指数）相对同期相关证券市场代表