2021年中国REITs募集说明书之物流仓储分析报告（23页）.pdf

上传人：木***

编号：38528

2021-06-01

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1、整体来看，我们认为，多样化的租户组合方式优于关联方背书的方式。首先，在多样组合下依然能够保持较高的出租率，能够更为体现资产的优质程度和管理人的管理能力。管理人的管理能力强，才意味着未来仓库经营表现有继续保持或提升的可能，也才意味着基金未来的扩募能够有优秀的管理能力支撑。其次，多样租户能够更好的抵抗风险，虽然会面临阶段性换租导致的空置率上升，但在优秀管理能力支撑下，一般在短期都能回到原先水平，而关联方背书的方式，虽然能够保证其整租部分为 100%的出租率，但长期来看过于依赖单一客户总是有风险的。当然，公募 REITs 作为我国金融支持实体经济的重要创新，盐田港 REIT 采用关联方背书的方式不仅

2、能够使 REIT 投资者享受到较为稳定分红、让原始权益人享受到资产出表的资金补充，还能让其继续开展多样业务，在盐田港集团经营形势良好的前提下，也不失为一种优秀的解决办法。租金的涨幅有空间，分红率稳定租金未来涨幅是 REITs 价值决定的关键因素。通过招股书来考量租金的未来涨幅，一方面可以透过历史数据来推定管理者的定价能力和溢价能力，但物流仓储行业本身的定价能力一般，因此另一方面也要考虑仓库所在位置的市场供需情况。物流仓储行业的定价能力一般，但也有品牌能够做到一定的溢价，这种溢价除了来自于单体仓库的区位优势(以及交通是否便利、配套是否完善等)，还来自于管理品牌是否能够有较强的网络化布局，从而更好的服务客户，另外也来自仓库的特殊功能(如保税、冷链等)所带来的稀缺属性。普洛斯 REITs 近三年的单位租金都处于上升状态，年平均租金从 2018 年的 34.3 元/月平方米上涨至 2020 年的 41.6 元/月平方米，年均涨幅约 10%。平均出租率在 2019和 2020 年能有所下降，主要是因为一些仓库阶段性换租的影响

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