房地产行业专题研究：限价起落的产业链影响-20200724[17页].pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 限价起落的产业链影响 房地产行业专题研究2020.7.24 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 限价政策是一种特殊的价格管制政策，其效果和限购、限贷等有所不同，对 产业链的影响也更为深远。如今限价政策开始有所变化，而产业链也可能随 之变化。 限价兴于 2017年，一二手房价格倒挂已经成为核心城市普遍性现象。2016 年房价持续上涨之后，热点城市开始在限制需求的基础上，对价格进行更为 直接的管制。这种管制有时候以限制预售证发放方式实现。买

2、房打新逐渐成 为常态。 限价政策起到遏制房价的积极作用，也重塑了开发流程。限价政策出台之后， 配合其他政策，推动市场走向冷静。开发企业囤积土地意义进一步下降，以 时间换盈利空间的想法成为泡影。企业只能透过加快回款或控制成本来增加 盈利，短期内也增加货值供给。热点城市的开发环境相对转差，反过来刺激 了低能级城市去库存。二手交易相对一手溢价，刺激一部分二手需求转向“打 新”。 限价政策重塑了地产上下游产业链，也伴随着一些负面作用。由于限价存在， 使得企业在不断加快回款的同时，也不断拉长建设周期、延缓交付，人为推 动了竣工高峰的产生。限价的副作用在于，一方面企业再没有动力提升热点 城市产品品质，产业

3、链端劣币驱逐良币；另一方面过低的摇号中签率反而刺 激了一部分投资需求，新房成为“稳赚不赔”的资产配置，背离了限价的初衷。 限价开始淡化。我们认为，各地开始意识到了限价政策的一些副作用。首先， 当前热点城市调控（如近期深圳）已经很少再采用加码限价的方式；其次， 杭州等地还出台一些补丁式政策，尽可能提高中签率，限制限价的副作用； 最后，一些地方还适度放宽了限价规定，推出一些不限制售价的地块。总而 言之，我们认为限价政策在边际上存在继续淡化的趋势。 风险提示：我们并不认为限价会马上退出，因而评估限价政策边际淡化的影 响程度仍需慎重。 低估配合高货值，看好行业龙头。我们认为限价政策存在边际继续淡化的趋

4、 势，有利于行业盈利预测走向稳定。目前板块龙头估值便宜，且 8月又将进 入推货高峰。我们看好行业龙头公司，推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股 集团、世茂集团、金地集团、万科A、融创中国、滨江集团和大悦城等公司。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科A 买入 27.52 3.38 3.83 4.55 5.07 8.2 7.2 6.0 5.4 万科企业 买入 23.25 3.38 3.83 4.55 5.07 6.9 6.1 5.1 4.6 保利地产 买入 16.25 2.35 2.8

5、5 3.30 3.86 6.9 5.7 4.9 4.2 华夏幸福 买入 18.27 4.75 5.99 6.25 6.65 3.8 3.1 2.9 2.7 金地集团 买入 14.38 2.23 2.60 3.05 3.33 6.4 5.5 4.7 4.3 龙湖集团 买入 34.58 2.60 3.20 3.95 4.84 13.3 10.8 8.7 7.1 世茂集团 买入 28.89 3.03 3.95 5.00 6.13 9.5 7.3 5.8 4.7 旭辉控股集团 买入 6.09 0.87 1.09 1.31 1.57 7.0 5.6 4.7 3.9 融创中国 买入 33.05 5.83

6、7.24 8.72 10.49 5.7 4.6 3.8 3.2 滨江集团 买入 4.83 0.52 0.71 0.88 1.04 9.3 6.8 5.5 4.6 大悦城 买入 5.67 0.61 0.66 0.79 0.89 9.3 8.6 7.2 6.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020年 7月 23日收盘价，港币已按 实时汇率换算为人民币 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 限价政策始末 . 1 限价的具体表现：二手溢价，买房摇号 . 1 限价的不同类型 . 2 各地限价实践一览 .

7、3 限价政策重塑房地产开发流程 . 4 盈利模型变化 . 4 改变区域能级偏好 . 5 一手挤占二手，增加短期需求 . 6 限价重塑地产上下游 . 6 政策催生的“竣工高峰” . 6 小幅提升开发投资 . 7 劣币驱逐良币 . 8 不利于房屋经纪 . 8 限价淡化，产业链可能随之变化 . 9 风险提示 . 12 把握低估和高销量，看好行业龙头 . 13 mNpQnNsNoRtRyQpQrNqPtQbRaOaQoMqQtRpPiNoOsNlOnPsNaQmMwPxNpMyRvPpPuM 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图1：金悦府小区效果图 .

8、2 图2：怡兴园小区情况 . 2 图3：开发商利润空间和盈利模型变化 . 4 图4：315晚会曝光精装修乱象（房屋漏水） . 5 图5：315晚会曝光精装修乱象（地暖导致地板变黑） . 5 图6：不同城市房价表现 . 5 图7：不同城市销售表现 . 5 图8：全国城市二手房出售情况 . 6 图9：全国房屋新开工和竣工面积 . 7 图10：开盘到交房的周期在拉长 . 7 图11：平移3个月后浮法玻璃销量与房屋竣工面积增速最为吻合 . 8 图12：防水小企业生产设备 . 8 图13：品质防水企业生产设备. 8 图14：北京、杭州二手房成交套数 . 9 图15：杭州二手房成交面积 . 9 图16：限

9、价政策退出影响示意图 . 12 图17：100大中城市住宅类用地成交面积及溢价率 . 12 图18：100大中城市住宅类用地成交总价及楼面均价 . 12 表格目录 表1：新房/地块最高限价和周边二手房对比 . 1 表2：各地楼盘过往摇号中签情况 . 2 表3：双限政策地块示例 . 3 表4：各地出让地块限价情况 . 3 表5：北京优化预售证执行层面规定 . 3 表6：各企业竣工面积及年初的竣工计划 单位：万平米 . 7 表7：深圳关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知的主要变动 . 9 表8：杭州区域有针对性提高限价项目中签率的一些举措 . 10 表9：东莞相关政策内容 . 10 表1

10、0：限价商品住房销售价格计算程序及公式表 . 11 表11：长沙提高限价价格案例 . 11 表12：重点公司盈利预测、估值及投资评级 . 13 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 限价政策是一种特殊的价格管制政策，其效果和限购、限贷等有所不同，对产业链的 影响也更为深远。如今限价政策开始有所变化，而产业链也可能随之变化。 限价政策始末 早在 2011 年，一些城市就开始对预售证的定价进行监管，当时限价水平仍然明显超 过房屋实际售价，故而申领预售证仍被视为一种程序性流程需求限制虽然存在，价格 管制却不常见。2016年，伴随房价上涨之后，各地开始纷纷强化限价

11、的规定。到2017年 之后，一线城市和部分二线城市限价已经十分常见。之所以这里没有一个明确的时间点， 是因为限价不像其他政策，更多时候限价是预售证申请管理办法，而不是一个成文的政策。 限价政策大多数是对商品房的销售均价以及最高销售均价进行限制，也有部分地区会 规定的更为细致，涉及毛坯价格、装修标准等。 限价的具体表现：二手溢价，买房摇号 限价的表现体现为二手溢价明显。由于新房限价的存在，二手房溢价现象较为常见。 例如杭州上城区的仁恒滨江园新房售价约为 7万，周边二手房销售均价约为 8.8万，二手 溢价率达到 24%以上。深圳和北京出让的限价地块，商品房最高销售价格同样较周边二手 楼盘的售价有着

12、明显差异，很多新盘开盘价格低于旁边破旧的二手房。但这其实是不合理 的，同样的区位、配套，尽管新盘工程成本会受到限价影响有一定缩减，但实际上毛坯房 的品质也不会有太大的差异，如果不是由于装修标准差异巨大，新盘理应享受与二手房同 等水平的价格。 表1：新房/地块最高限价和周边二手房对比 单位：元/平方米 位置 新房楼盘/地块 新房售价/限价 周边二手楼盘 二手房均价 杭州上城区 仁恒滨江园 70,800 融创大家侯潮府 92,000 信达滨江壹品 101,000 滨江钱塘印象 82,000 钱江御府 78,000 深圳龙华区 龙华A816-0068地块 71,400 龙华金茂府 100,000 中

13、海锦城 83,000 尚郡花园 77,000 和公馆 74,000 北京丰台区 吴家村梅市口路 1615-761、1615-762地块 38,000 京汉旭城家园 63,000 天和景园 55,000 华富丽苑 50,000 同馨家园 50,000 资料来源：安居客，中信证券研究部 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 图1：金悦府小区效果图（新房售价约4.3万/平米） 图2：怡兴园小区情况（二手均价4.6万/平米） 资料来源：房天下 资料来源：链家 买房摇号现象频繁，“限价打新”逐渐成为常态。正是由于二手溢价率明显，新房的售 价显著低于周边的在售二手房，

14、“买到就是赚到”的心态令原本不购买新房的投资者也提前 参与到楼盘的认购当中来，过多的购房者导致了摇号机制的产生，如杭州、深圳、南京、 成都、泉州及南宁等城市，许多项目楼盘的中签率经常是个位数，“限价打新”逐渐成为常 态。 表2：各地楼盘过往摇号中签情况 城市 项目楼盘 销售情况 杭州 御潮府 2700多组客户报名登记，首批房源摇号中签率约5.6% 杭州 滨江君品 可售房源250套，报名人数4895人，中签率约5.11% 南京 江畔都会上城 12815组有效报名，综合中签率约1.7% 南京 燕子矶万象天地九悦 891组普通购房者和32组人才购房者摇号，整体中签率11% 成都 仁恒滨河湾 共推出2

15、07套房源，12340人报名，中签率1.6% 泉州 东海万科城市之光 刚需1044组，非刚需3626组，刚需中签率约13.9%，非刚需房源97套，中签率约2.6% 深圳 深业中城 共获得2794人进行诚意登记，以192套房源计算，本次的中签率为6.9% 南宁 邕熙华府 7710人，推出房源264套，中签率3.4% 资料来源：各地新闻及日报网站，中信证券研究部 限价的不同类型 限价可以分为两种类型，硬限价和软限价。硬限价就是在土地出让时规定商品房销售 许可价格，比如南京市 2020年宁出第07号出让公告，涉及8幅涉宅用地的出让，是南京 首批“限房价竞地价”的地块，公告明确设置了毛坯房的销售限价，

16、且最高售价不得超过毛 坯房限价的 110%。宁波今年出让的土地则规定了商品住宅最高销售均价（含装修）、最高 销售单价（含装修）、车位最高销售单价等，较为细致严格。 所谓软限价就是在土地出让时没有规定商品房销售许可价格，但实际上对预售证申请 有一定限制。由于预售证申请时需要确定商品房价格，过高可能审批无法通过，开发商需 要根据周围的二手房售价对新房售价进行调整，形成了一种没有明文规定的软限价默契。 例如杭州，2018 年出让的杭政储出201823 号地块，即前文提到的仁恒滨江园，在执行 过程中严格遵循限价的政策，但是在土地出让文件中并没有明确规定销售限价。自 2019 房地产行业专题研究2020

17、.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 年7月之后，杭州双限地的出现，限价方式从原本的软限价转变为了硬限价，彻底打消了 原来可能存在的、由于无明文规定，执行过程中的放松预期。 表3：双限政策地块示例 出让时间 区域 宗地编号 规划建筑面积(m) 成交总价（万元） 毛坯均价限价 项目最高价格 装修限价 成交楼面价(元/m) 2020/5/19 余杭区 余政储出20209号 57,242 118587 27,000 29,700 3,000 20,717 2020/5/19 余杭区 余政储出20208号 86,224 176959 27,000 29,700 3,000 20,523 2

18、020/5/15 拱墅区 杭政储出【2020】32号 33,790 90253 36,000 39,600 4,000 26,710 2020/5/9 江干区 杭政储出202017号 132,408 564153 62,500 68,750 6,000 42,607 2020/4/20 富阳区 富政储出201916号 181,702 213990 24,000 26,400 3,000 11,777 资料来源：浙江省自然资源厅，中信证券研究部 各地限价实践一览 限价因为是一个隐性政策，故而实际的执行尺度比较重要。总体而言，当前各地的限 价政策仍然在执行中，但各地也注意到一些副作用，故而执行层面

19、又有所放开。例如北京 出让了一些不限价的地块，也出台相关文件深化“放管服”改革，优化预售证执行层面的一 些具体规定。杭州限制政策仍然较为细致，对毛坯销售均价以及装修价格都进行了规定， 宁波则在此基础上对车位的销售单价也有明确规定。 表4：各地出让地块限价情况 城市 地块 成交楼面价 （元/） 建筑面积 （万平方米） 限价 北京 京土整储挂(兴)2020010号 38900 7.56 销售均价不超过6.44万元/平米，最高销售单价不得超过7.08万元/平米 北京 分钟寺L-39地块 76168 5.5 未限价 北京 分钟寺L-41地块 74318 8.8 未限价 深圳 前海T102-0346宗地

20、 63164 18.36 商品房限价：最高均价为10.71万元/平方米（毛坯价，不含装修） 深圳 前海T204-0142宗地 57887 6.72 商品房限均价9.9万/平（毛坯价） 长沙 2020038号地块 上限7842 24 住宅（毛坯）销售均价不超过9200元/平方米 宁波 甬储出2020-025号 23310 4.5789 商品住宅最高销售均价（含装修）不高于35300元/平方米，最高销售单价（含装修）38830元/平方米；车位最高销售单价25万元/个 杭州 富政储出20209号 上限10994 20.61 毛坯销售均价不高于19000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于20900元

21、/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米 资料来源：各地块出让相关文件，中信证券研究部 表5：北京优化预售证执行层面规定 文件 北京关于优化商品住房售许可办理事项的通知（征求意见稿） 内容 1、预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期； 2、一个施工许可证内的可售住宅部分可以申请两次预售许可； 3、施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的，可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可； 4、已办理过预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内仍有未办理预售的住房、仓储、车位等，满足预售条件 的，可以再办理一次预售许可，但申报价格不得超过前期同品质产品 资料

22、来源：北京市住建委网站，中信证券研究部 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 限价政策重塑房地产开发流程 盈利模型变化 土地增值税的存在，已经使得企业囤积土地意义不大，加快开发才更加合理。而限价 则彻底堵死了房地产开发企业以时间换空间的可能盈利模式即便市场房价上涨，企业 的售价也确定（除非博弈政策放松）。 在这种情况下，企业只能透过缩短回款时间或者控制产品开发成本来增加盈利。 这也使得开发企业的经营重点发生明显变化。在限价城市，产品品质以及溢价率不再 重要。因为无论品质如何，售价结果都一致，这导致了近年楼盘品质的下降。央视315晚 会曝光了一些大开发企业的

23、房屋竣工验收之后质量问题但我们有理由相信这不是某 一两家公司的问题，而可能是行业普遍存在的问题，只不过对于新闻报道来说，选两家大 公司曝光更能吸引眼球，警醒社会。企业拿地时资金成本比拼更加重要，因为价格的测算 不再有太大悬念，在核心城市弯道超车更加困难。 图3：开发商利润空间和盈利模型变化 资料来源：中信证券研究部 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 图4：315晚会曝光精装修乱象（房屋漏水） 图5：315晚会曝光精装修乱象（地暖导致地板变黑） 资料来源：央视财经 资料来源：央视财经 改变区域能级偏好 如果没有限价（即便存在限购、限贷），一线城市相对于二

24、三线城市的优势都是格外 明显的。在一线城市即便地价过高，也可以透过持续等待的方式“解套”，而且一线城市毫 无疑问销售确定性更强。 但限价改变了这点。一线城市限房价，竞地价使得开发模型的活力大减，在核心城市 微利甚至亏损的项目也明显增多。相比之下，一些二三线城市反而凭借更加灵活的定价环 境，得以成为开发企业的盈利中心。 当然，过于火热的二线城市也会面临限价的问题，企业一直在面对限价和市场容量之 间的权衡。如果没有限价，企业下沉区域往往是错误的。但在限价的环境下，下沉还是聚 焦则成为一个需要具体分析的问题。 图6：不同城市房价表现（2010年6月为100） 资料来源：Wind，中信证券研究部 图7

25、：不同城市销售表现（2010年Q1为100） 资料来源：Wind，中信证券研究部 100 120 140 160 180 200 220 10-06 10-12 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 16-06 16-12 17-06 17-12 18-06 18-12 19-06 19-12 一线 二线 其他 50 100 150 200 250 300 10 /03 10 /09 11 /03 11 /09 12 /03 12 /09 13 /03 13 /09 14 /03 14 /09 15 /03 15

26、 /09 16 /03 16 /09 17 /03 17 /09 18 /03 18 /09 19 /03 19 /09 20 /03 一线 二线 三线 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 一手挤占二手，增加短期需求 尽管限价的出发点是冷静市场，但有时候反而会增加市场的需求。在某些城市，由于 限价政策，新房价格较二手房价格的折让能够达到 30%，这就使得原本不买新房的购房者 也参与“新房”摇号，从而导致一手房挤占二手需求。2019年公积金年度报告显示，公积金 个人住房贷款发放1.2万亿，用于存量商品住房的比例由2018年的36.98%下降至31.87%，

27、 用于新房的比例则上升接近6个百分点，侧面印证了需求的转换。 当然，中长期而言，多出来的供给只是暂时解决，没有真的被消化。由于新房的购置 需求有一部分是出于“打新”的目的，产品可能不契合购房人本身需要，这就会产生新的二 手房挂牌，对二手房市场形成远期的抛售压力。 图8：全国城市二手房出售情况 资料来源：Wind，中信证券研究部 限价重塑地产上下游 政策催生的“竣工高峰” 引人瞩目的是，2016 年之后我国房屋新开工面积尽管一路向上，竣工面积增速却止 步不前。开发企业的确集体拉长开发周期。我们统计 4万个小区的数据，开盘到交房的周 期，从 2015 年平均 18 个月，上升到 2019 年四季度

28、的约 23 个月。建筑工艺不足以在这 短短几年间发生重大变化。我们相信，导致开发周期被一次性拉长的主要原因，就是限价。 通常，开发企业会承诺一个合理的交房期限，因为合理的交房期限可以匹配合理的售 价。一旦交房期限过晚，可能导致消费者置业热情下降。但在限价环境下，由于售价本身 有约束，企业大概率会选择在法律允许范围内最晚交房（但最早销售），这样可以最大限 度增加销售回款，又最大限度延缓建安流出。 当然，开发周期不可能被无限制拉长下去。在开发周期拉长到法律允许的极限之后， 竣工高峰就出现了。2020-2021年就是如此，从各企业对 2020年竣工面积指引看，2020 年计划竣工面积比 2019 年

29、计划数增长 31.5%，比 2019 年实际竣工面积增长 32.8%。可 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 450.00 500.00 2015-01-04 2016-01-04 2017-01-04 2018-01-04 2019-01-04 2020-01-04 城市二手房出售挂牌价指数:全国 城市二手房出售挂牌量指数:全国 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 以说 2019 年之后的交付高峰，是限价的一种客观结果。这也带来了一些竣工相关产业链 的周期波动机会。 图

30、9：全国房屋新开工和竣工面积 单位：亿平方米 图10：开盘到交房的周期在拉长 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：搜房网，安居客，中信证券研究部 注：基于 592 个城 市4万个小区的统计数据 表6：各企业竣工面积及年初的竣工计划 单位：万平米 公司 竣工面积 计划竣工面积 2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 2020E 万科A 1,729 2,237 2,301 2,756 3,008 1,581 2,065 2,448 2,630 3,077 3,319 龙湖集团 547 576 765 950 1,500 600

31、 563 680 994 1,500 2,000 保利地产 1,404 1,462 1,554 2,217 2,973 1,450 1,650 1,500 1,900 2,750 3,400 招商蛇口 383 487 453 499 1,021 - 450 528 593 1,000 1,100 世茂房地产 756 770 765 892 951 - - 800 900 1,050 1,150 新城控股 387 401 725 980 1,854 - 469 608 914 1,881 3,597 金地集团 472 640 670 672 925 439 488 550 730 854 1,1

32、58 金科股份 407 715 660 810 1,208 440 610 430 660 1,240 2,076 荣盛发展 410 536 369 616 632 457 499 460 692 861 887 合计 6,495 7,824 8,262 10,392 14,072 4,967 6,794 8,004 10,013 14,213 18,687 YOY 25.78% 35.41% 25.10% 41.95% 31.48% 资料来源：各公司公告，中信证券研究部 物业管理行业也因为 2019年之后交付高峰的出现，而出现一次营收大幅增长的高峰。 小幅提升开发投资 限价使得新房替代了二手

33、房，房地产开发投资因而得以小幅提升，也就对相关原材料 的总需求有一定正面作用。 0 5 10 15 20 25 新开工 竣工 房地产行业专题研究2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 图11：平移3个月后浮法玻璃销量与房屋竣工面积增速最为吻合 资料来源：wind，中信证券研究部 劣币驱逐良币 由于产品溢价本身不复存在，这也使得产品和原材料的升级可有可无。企业在符合法 律法规要求的前提下，将会尽可能选择一些更为廉价的供给。这影响了一部分产业的总需 求（如公建部分的精装修等），也可能影响一部分行业的优胜劣汰，品质公司暂时无法体 现优势（如防水材料等）。 图12：防水小企业生产设备

34、 图13：品质防水企业生产设备 资料来源：处理网 资料来源：东方雨虹公众号 不利于房屋经纪 由于新房限价，新盘基本都需要摇号，新房交易的经纪服务必要性也大幅下降。开发 商往往是直接使用自己的销售团队，在售楼处进行销售。二手房交易的需求同样受到了一 定影响，在限价政策较为严格的北京以及杭州市场，二手房成交套数在2016-2017年以后 持续稳步下降，二手房成交面积也有较为明显的萎缩。在限价地区，房屋经纪行业活跃度 受到了一定影响。 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 20 09 -12 20 10 -04 20 10 -08 20 10 -12 20 11 -0

35、4 20 11 -08 20 11 -12 20 12 -04 20 12 -08 20 12 -12 20 13 -04 20 13 -08 20 13 -12 20 14 -04 20 14 -08 20 14 -12 20 15 -04 20 15 -08 20 15 -12 20 16 -04 20 16 -08 20 16 -12 20 17 -04 20 17 -08 20 17 -12 20 18 -04 20 18 -08 20 18 -12 20 19 -04 20 19 -08 20 19 -12 浮法玻璃销量增速 房屋竣工面积增速 房地产行业专题研究2020.7.24 请

36、务必阅读正文之后的免责条款部分 9 图14：北京、杭州二手房成交套数（月度） 图15：杭州二手房成交面积 单位：万平方米 资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，中信证券研究部 限价淡化，产业链可能随之变化 房住不炒的背景下，各地房地产政策有望保持稳定。深圳、南京等部分区域存在市场 过热，这些区域也会出现一些限制性的政策，但如今的限制性政策主要是需求限制政策， 而很少动用限价政策。 表7：深圳关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知的主要变动 项目 新规之前 通知新规 变化解读 购房年限 深圳户口居民无限制； 非深圳户口居民需购房之日前连续缴纳5 年及以上个人所得税或社会保险。 深圳户口居民需落户满3年，且购房之日前连续缴 纳36个月及以上个人所得税或社会保险； 非深圳户口居民需购房之日前连续缴纳5年及以 上个人所得税或社会保险。 夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购房， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 增加深圳户口居民购房年 限和社保年限； 增加夫妻离异限制 购房套数 户籍居民家庭限购2