房地产行业专题研究：限价起落的产业链影响-20200724[17页].pdf

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1、限价起落的产业链影响中信证券CITIC SECURITIES房地产行业专题研究12020.7.24中信证券研究部核心观点限价政策是一种特殊的价格管制政策，其效果和限购、限贷等有所不同，对产业链的影响也更为深远。如今限价政策开始有所变化，而产业链也可能随之变化。限价兴于2017年，一二手房价格倒挂已经成为核心城市普遍性现象。2016年房价持续上涨之后，热点城市开始在限制需求的基础上，对价格进行更为直接的管制。这种管制有时候以限制预售证发放方式实现。买房打新逐渐成为常态。陈聪首席基地产业限价政策起到遇制房价的积极作用，也重塑了开发流程。限价政策出台之后，分析师配合其他政策，推动市场走向冷静。开发企

2、业画积土地意义进一步下降，以S1010510120047时间换盈利空间的想法成为泡影。企业只能透过加快回款或控制成本来增加盈利，短期内也增加货值供给。热点城市的开发环境相对转差，反过来刺激了低能级城市去库存。二手交易相对一手溢价，刺激一部分二手需求转向“打新”。一限价政策重塑了地产上下游产业链，也伴随着一些负面作用。由于限价存在，使得企业在不断加快回款的同时，也不断拉长建设周期、延缓交付，人为推动了竣工高峰的产生。限价的副作用在于，一方面企业再没有动力提升热点张全国城市产品品质，产业链端劣币驱逐良币；另一方面过低的摇号中签率反而刺地产分析师激了一部分投资需求，新房成为“稳赚不赔”的资产配置，背

3、离了限价的初表。S1010517050001限价开始淡化。我们认为，各地开始意识到了限价政策的一些副作用。首先，当前热点城市调控（如近期深圳）已经很少再采用加码限价的方式；其次，杭州等地还出台一些补丁式政策，尽可能提高中签率，限制限价的副作用；最后，一些地方还适度放宽了限价规定，推出一些不限制售价的地块。总而言之，我们认为限价政策在边际上存在继续淡化的超势。风险提示：我们并不认为限价会马上退出，因而评估限价政策边际淡化的影联系人：李金哲响程度仍需慎重。低估配合高货值，看好行业龙头。我们认为限价政策存在边际继续淡化的超势，有利于行业盈利预测走向稳定。目前板块龙头估值便宜，且8月又将进入推货高峰。

4、我们看好行业龙头公司，推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、金地集团、万科A、融创中国、滨江集团和大悦城等公司。重点公司盈利预测、估值及投资评级PE股价EPS（元）评级公司名称226（元）22619A20E21819A20E216买入8.27.26.054万科A27.524.555.073.383.8366.14.555.076.95.1万科企业买入23.253.383.8357494.23.8669保利地产买入16.252.352.853.30房地产行业3.1买入18.274.755.996.256.653.8292.7华夏幸福评级强于大市（维持）买入14.382.233.336.

5、45.54.743金地集团2.603.057.1龙湖集团买入34.5813.310.8872.603.203.954.84世茂集团买入73588728.893.033.956.139.55.007.0564.7买入6.090.871.091.311.5739旭辉控股集团574.6买入33.055.837.2410.493.83.2融创中国8.72买入4.830.710.881.049.3685546滨江集团0.52买入大悦城5.670.610.660.790.899.38.6726.4资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2020年7月23日收盘价，港币已按实时汇率换算为人民币证券研

6、究报告请务必阅读正文之后的免责条款#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24目录限价政策始末限价的具体表现：二手溢价，买房摇号限价的不同类型.各地限价实践一览.限价政策重塑房地产开发流程.4盈利模型变化.改变区域能级偏好.5一手挤占二手，增加短期需求.限价重塑地产上下游.政策催生的“竣工高峰”.7小幅提升开发投资.劣币驱逐良币.不利于房屋经纪.8限价淡化，产业链可能随之变化.12风险提示.把握低估和高销量，看好行业龙头.13请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券三房地产行业专题研究12020.7.24插图目录图1：金悦府小区效果图.图2；怡兴园小区情况.图3：

7、开发商利润空间和盈利模型变化.4图4：3-15晚会噪光精装修乱象（房屋漏水）图5：3-15晚会噪光精装修乱象（地暖导致地板变黑）.5图6：不同城市房价表现.5图7：不同城市销售表现图8：全国城市二手房出售情况.图9：全国房屋新开工和工面积.图10：开盘到交房的周期在拉长.图11：平移3个月后浮法玻璃销量与房屋竣工面积增速最为吻合，图12：防水小企业生产设备.图13：品质防水企业生产设备图14：北京、杭州二手房成交套数.图15：杭州二手房成交面积图16：限价政策退出影响示意图.12图17：100大中城市住宅类用地成交面积及溢价率.图18：100大中城市住宅类用地成交总价及楼面均价.12表格目录表

8、1：新房/地块最高限价和周边二手房对比表2：各地楼盘过往摇号中签情况.表4：各地出让地块限价情况.表5：北京优化预售证执行层面规定.表6：各企业竣工面积及年初的竣工计划单位：万平米.表7：深圳关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知的主要变动.9表8：杭州区域有针对性提高限价项目中签率的一些举措.10表9；东莞相关政策内容.10表10：限价商品住房销售价格计算程序及公式表11.11表11：长沙提高限价价格案例表12：重点公司盈利预测、估值及投资评级.13请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24限价政策是一种特殊的价格管制政策，其效果和

9、限购、限贷等有所不同，对产业链的影响也更为深远。如今限价政策开始有所变化，而产业链也可能随之变化。限价政策始末早在2011年，一些城市就开始对预售证的定价进行监管，当时限价水平仍然明显超过房屋实际售价，故而申领预售证仍被视为一种程序性流程需求限制虽然存在，价格管制却不常见。2016年，伴随房价上涨之后，各地开始纷纷强化限价的规定。到2017年之后，一线城市和部分二线城市限价已经十分常见。之所以这里没有一个明确的时间点，心一止里“是是中我量经好“其止好来图限价政策大多数是对商品房的销售均价以及最高销售均价进行限制，也有部分地区会规定的更为细致，涉及毛坯价格、装修标准等。限价的具体表现：二手溢价，

10、买房摇号限价的表现体现为二手溢价明显。由于新房限价的存在，二手房溢价现象较为常见。例如杭州上城区的仁恒滨江园新房售价约为7万，周边二手房销售均价约为8.8万，二手溢价率达到24%以上。深圳和北京出让的限价地块，商品房最高销售价格同样较周边二手楼盘的售价有着明显差异，很多新盘开盘价格低于旁边破旧的二手房。但这其实是不合理的，同样的区位、配套，尽管新盘工程成本会受到限价影响有一定缩减，但实际上毛还房的品质也不会有太大的差异，如果不是由于装修标准差异巨大，新盘理应享受与二手房同等水平的价格。表1：新房/地块最高限价和周边二手房对比单位：元/平方米位置新房楼盘/地块新房售价/限价周边二手楼盘二手房均价

11、92.000融创大家候潮府信达滨江壹品101.000杭州上城区仁恒滨江园70,80082.000滨江钱塘印象钱江御府78.000100.000龙华金茂府中海锦城83.000深圳龙华区71.400龙华A816-0068地块尚郡花园77,000和公馆74,000京汉旭城家园63.00055.000吴家村梅市口路1615-761、天和景园北京丰台区38,0001615-762地块5o.000华富丽苑50.000同馨家园资料来源：安居客，中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券房地产行业专题研究12020.7.24金悦府小区效果图（新房售价约4.3万/平米（二手均价4.6万/

12、平米）资料来源：房天下资料来源：链家买房摇号现象频繁，“限价打新逐渐成为常态。正是由于二手溢价率明显，新房的售价显著低于周边的在售二手房，“买到就是赚到”的心态令原本不购买新房的投资者也提前参与到楼盘的认购当中来，过多的购房者导致了摇号机制的产生，如杭州、深圳、南京、成都、泉州及南宁等城市，许多项目楼盘的中签率经常是个位数，“限价打新“逐渐成为常态。表2：各地楼盘过往摇号中签情况项目楼盘城市销售情况杭州御潮府2700多组客户报名登记，首批房源摇号中签率约5.6%杭州滨江君品可售房源250套，报名人数4895人，中签率约5.11%南京江畔都会上城12815组有效报名，综合中签率约1.7%燕子矶万

13、象天地九悦891组普通购房者和32组人才购房者摇号，整体中签率11%仁恒滨河湾成都共推出207套房源，12340人报名，中签率1.6%泉州东海万科城市之光刚需1044组，非刚需3626组，刚需中签率约13.9%，非刚需房源97套，中签率约2.6%深圳深业中城共获得2794人进行诚意登记，以192套房源计算，本次的中签率为6.9%南宁熙华府7710人，推出房源264套，中签率3.4%资料来源：各地新闻及日报网站，中信证券研究部限价的不同类型限价可以分为两种类型，硬限价和软限价。硬限价就是在土地出让时规定商品房销售许可价格，比如南京市2020年宁出第07号出让公告，涉及8幅涉宅用地的出让，是南京首

14、批“限房价竞地价”的地块，公告明确设置了毛还房的销售限价，且最高售价不得超过毛还房限价的110%。宁波今年出让的土地则规定了商品住宅最高销售均价（含装修）、最高销售单价（含装修）、车位最高销售单价等，较为细致严格所谓软限价就是在土地出让时没有规定商品房销售许可价格，但实际上对预售证申请有一定限制。由于预售证申请时需要确定商品房价格，过高可能审批无法通过，开发商需要根据周围的二手房售价对新房售价进行调整，形成了一种没有明文规定的软限价默契。例如杭州，2018年出让的杭政储出201823号地块，即前文提到的仁恒滨江园，在执行过程中严格遵循限价的政策，但是在土地出让文件中并没有明确规定销售限价。自2

15、019请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券房地产行业专题研究12020.7.24年7月之后，杭州双限地的出现，限价方式从原本的软限价转变为了硬限价，彻底打消了原来可能存在的、由于无明文规定，执行过程中的放松预期。表3：双限政策地块示例规划建筑成交总价毛坯均价成交楼面项目最高装修限区域宗地编号出让时间面积（m）限价价格价（万元）价（元/m）余杭区余政储出（2020）9号2020/5/1957.24211858727.00029.7003.00020.71786，2243,0002020/5/19余杭区余政储出（2020）8号17695927,00029,70020,52333,7

16、9036,00039,6004.00026.7102020/5/15拱墅区杭政储出【2020】32号90253江干区杭政储出1202017号132.40856415362.50068.7506,00042.6072020/5/9富阳区24.00026.4003.0002020/4/20富政储出1201916号181.70221399011.777资料来源：浙江省自然资源厅，中信证券研究部各地限价实践一览限价因为是一个隐性政策，故而实际的执行尺度比较重要。总体而言，当前各地的限价政策仍然在执行中，但各地也注意到一些副作用，故而执行层面又有所放开。例如北京出让了一些不限价的地块，也出台相关文件深化

17、“放管服”改革，优化预售证执行层面的一些具体规定。杭州限制政策仍然较为细致，对毛还销售均价以及装修价格都进行了规定，宁波则在此基础上对车位的销售单价也有明确规定。表4：各地出让地块限价情况成交楼面价建筑面积地块限价城市（元/m）（万平方米）京土整储挂北京3890056销售均价不超过6.44万元/平米，最高销售单价不得超过7.08万元/平米（兴）2020010号北京分钟寺L-39地块761685.5未限价北京74318分钟寺L-41地块8.8未限价深圳63164前海T102-0346宗地18.36商品房限价：最高均价为10.71万元/平方米（毛坏价，不含装修）57887深圳前海T204-0142

18、宗地6.72商品房限均价9.9万/平（毛还价）上限7842长沙2020j038号地块24住宅（毛坯）销售均价不超过9200元/平方米商品住宅最高销售均价（含装修）不高于35300元/平方米，最高销售单价233104.5789宁波甬储出2020-025号（含装修）38830元平方米；车位最高销售单价25万元/个毛还销售均价不高于19000元/平方米，且毛还销售最高单价不高于20900杭州20.61富政储出1202019号上限10994元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米资料来源：各地块出让相关文件，中信证券研究部表5：北京优化预售证执行层面规定文件北京关于优化商品住房售

19、许可办理事项的通知（征求意见稿）1、预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期：2、一个施工许可证内的可售住宅部分可以申请两次预售许可内容3、施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的，可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可；4、已办理过预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内仍有未办理预售的住房、仓储、车位等，满足预售条件的，可以再办理一次预售许可，但申报价格不得超过前期同品质产品请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24【限价政策重塑房地产开发流程盈利模型变化土地增值税的存在，已经使得企业围积土地意义不大，加快开发

20、才更加合理。而限价则彻底堵死了房地产开发企业以时间换空间的可能盈利模式即便市场房价上涨，企业的售价也确定（除非博弃政策放松）。在这种情况下，企业只能透过缩短回款时间或者控制产品开发成本来增加盈利。这也使得开发企业的经营重点发生明显变化。在限价城市，产品品质以及溢价率不再重要。因为无论品质如何，售价结果都一致，这导致了近年楼盘品质的下降。央视315晚会曙光了一些大开发企业的房屋竣工验收之后质量问题一但我们有理由相信这不是某一两家公司的问题，而可能是行业普遍存在的问题，只不过对于新闻报道来说，选两家大公司噪光更能吸引眼球，警醒社会。企业拿地时资金成本比拼更加重要，因为价格的测算不再有太大悬念，在核

21、心城市弯道超车更加困难。图3：开发商利润空间和盈利模型变化房价上涨空间原利润拿地时周边可比售价空间限制最高售价，利润拿地测算利润拿地测算利润空间压缩，上涨空间消失理费用相对刚性，调整难度大调整空间有限公共基础设施费下调产品定位，减配，前期工程费高溢价产品不复存在成本缩减工程及原材料品质房屋建筑安装工程费低能级市场需求未必企业可能通过能级下沉楼面地价好，长期可能有潜在降低拿地成本负面影响资料来源：中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券房地产行业专题研究12020.7.24图4：315晚会噪光精装修乱象（房屋漏水）图5:315晚光精装修乱象（地暖导致地板变黑）ccH资料

22、来源：央视财经资料来源：央视财经改变区域能级偏好如果没有限价（即便存在限购、限贷），一线城市相对于二三线城市的优势都是格外明显的。在一线城市即便地价过高，也可以透过持续等待的方式“解套”，而且一线城市毫无疑问销售确定性更强。但限价改变了这点。一线城市限房价，竞地价使得开发模型的活力大减，在核心城市微利甚至亏损的项目也明显增多。相比之下，一些二三线城市反而凭借更加灵活的定价环境，得以成为开发企业的盈利中心。当然，过于火热的二线城市也会面临限价的问题，企业一直在面对限价和市场容量之间的权衡。如果没有限价，企业下沉区域往往是错误的。但在限价的环境下，下沉还是聚焦则成为一个需要具体分析的问题。图7：不

23、同城市销售表现（2010年Q1为100）图6：不同城市房价表现（2010年6月为100）300220200250二线180一其他20016015014000120501008282828281828282828189资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24一手挤占二手，增加短期需求尽管限价的出发点是冷静市场，但有时候反而会增加市场的需求。在某些城市，由于限价政策，新房价格较二手房价格的折让能够达到30%，这就使得原本不买新房的购房者也参与“新房”摇号，从而导致一手房挤占二手

24、需求。2019年公积金年度报告显示，公积金个人住房贷款发放1.2万亿，用于存量商品住房的比例由2018年的36.98%下降至31.87%，用于新房的比例则上升接近6个百分点，侧面印证了需求的转换当然，中长期而言，多出来的供给只是暂时解决，没有真的被消化。由于新房的购置需求有一部分是出于“打新”的目的，产品可能不契合购房人本身需要，这就会产生新的二手房挂牌，对二手房市场形成远期的抛售压力。图8：全国城市二手房出售情况一城市二手房出售挂牌价指数：全国一城市二手房出售挂牌量指数：全国500.00450.00400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.00

25、0.002015-01-042016-01-042017-01-042018-01-042019-01-042020-01-04资料来源：Wind，中信证券研究部限价重塑地产上下游政策催生的“工高峰”引人晒目的是，2016年之后我国房屋新开工面积尽管一路向上，工面积增速却止步不前。开发企业的确集体拉长开发周期。我们统计4万个小区的数据，开盘到交房的周期，从2015年平均18个月，上升到2019年四季度的约23个月。建筑工艺不足以在这短短几年间发生重大变化。我们相信，导致开发周期被一次性拉长的主要原因，就是限价。通常，开发企业会承诺一个合理的交房期限，因为合理的交房期限可以匹配合理的售价。一旦交

26、房期限过晚，可能导致消费者置业热情下降。但在限价环境下，由于售价本身有约束，企业大概率会选择在法律允许范围内最晚交房（但最早销售），这样可以最大限度增加销售回款，又最大限度延缓建安流出。当然，开发周期不可能被无限制拉长下去。在开发周期拉长到法律允许的极限之后，竣工高峰就出现了。2020-2021年就是如此，从各企业对2020年竣工面积指引看，2020年计划工面积比2019年计划数增长31.5%，比2019年实际竣工面积增长32.8%。可请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券房地产行业专题研究一2020.7.24以说2019年之后的交付高峰，是限价的一种客观结果。这也带来了一些谈工

27、相关产业链的周期波动机会。单位：亿平方米图10：开盘到交房的周期在拉长图9：全国房屋新开工和工面积新开工竣工25205中动中国热快限资料来源：国家统计局，中信证券研究部资料来源：提房网，安居客，中信证券研究部注：基于592个城市4万个小区的统计数据计划工面积竣工面积公司20152018201620172016201720192015201820192020E2.448万科A1.7292.2372,3012.7563,0081.5812.0652,6303.0773.319576563龙湖集团5477659501.5006006809941.5002.000保利地产1,4041.4621,554

28、2.21729731,4501.6501,5001.9002.7503.400450招商蛇口3834874534991.0215285931.0001.100世茂房地产7567707658929518009001.0501.150新城控股387401250861.8544698099141.8813.597472640670672439488550730金地集团9258541.158715660810440610金科股份4071.2084306601.2402.076616457410536369632499460692861荣盛发展8876.4957.8248.26210.3924.9676

29、7948.00410.01314.213合计14.07218.687YOY25.78%35.41%25.10%41.95%31.48%6资料来源：各公司公告，中信证券研究部物业管理行业也因为2019年之后交付高峰的出现，而出现一次营收大幅增长的高峰。小幅提升开发投资限价使得新房替代了二手房，房地产开发投资因而得以小幅提升，也就对相关原材料的总需求有一定正面作用。请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24图11：平移3个月后浮法玻璃销量与房屋竣工面积增速最为吻合浮法玻璃销量增速房屋竣工面积增速7060504030201020河新河新新新新部30

30、资料来源：wind，中信证券研究部劣币驱逐良币由于产品溢价本身不复存在，这也使得产品和原材料的升级可有可无。企业在符合法律法规要求的前提下，将会尽可能选择一些更为廉价的供给。这影响了一部分产业的总需求（如公建部分的精装修等），也可能影响一部分行业的优胜劣汰，品质公司暂时无法体现优势（如防水材料等）。图12：防水小企业生产设备图13：品质防水企业生产设备资料来源：处理网资料来源：东方雨虹公众号不利于房屋经纪由于新房限价，新盘基本都需要摇号，新房交易的经纪服务必要性也大幅下降。开发商往往是直接使用自己的销售团队，在售楼处进行销售。二手房交易的需求同样受到了一定影响，在限价政策较为严格的北京以及杭州

31、市场，二手房成交套数在2016-2017年以后持续稳步下降，二手房成交面积也有较为明显的姜缩。在限价地区，房屋经纪行业活跃度受到了一定影响。请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券房地产行业专题研究12020.7.24图14：北京、杭州二手房成交套数（月度）图15：杭州二手房成交面积单位：万平方米120北京10035,000.0030,000.008025,000.0020.000.0015,000.0010.000.005,000.000.00资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部！限价淡化，产业链可能随之变化房住不炒的背景下，各地房地产政策有望保持

32、稳定。深圳、南京等部分区域存在市场过热，这些区域也会出现一些限制性的政策，但如今的限制性政策主要是需求限制政策而很少动用限价政策。表7：深圳关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知的主要变动新规之前变化解读项目通知新规深圳户口居民需落户满3年，且购房之日前连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险；增加深圳户口居民购房年深圳户口居民无限制：非深圳户口居民需购房之日前连续缴纳5年及以购房年限非深圳户口居民需购房之日前连续缴纳5限和社保年限；上个人所得税或社会保险年及以上个人所得税或社会保险。增加夫妻离异限制夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算户籍

33、居民家庭限购2套住房，对户籍成年购房套数无变动单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房士、非户籍居民家庭限购1套住房本市首套房，且无贷款记录，继续执行首付款最低本市首套房，且无贷款记录，首付款最低30%；30%；本市首套房，但有贷款记录，购买普通住宅首付款增加普通住房和非普通住信贷政策本市首套房，但有贷款记录，首付款最低最低50%，非普通住宅首付款最低60%；房的信贷差异。50%；本市二套房，购买普通住宅首付款最低70%，非本市二套房，首付款最低70%；普通住宅首付款最低80%更新二手房交易计税参考价格，使计税更加接近市严格征税基数，增加个人税收政策个人住房增值税免征年限2年；场价格；同时，将个人

34、住房增值税征免年限由2住房增值税免征年限。年调整至5年。住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、且单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以普通住房认定增加成交总价限制单套建筑面积144平方米或套内面积120下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以平以下的住房为“普通住房目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一制房屋抵押合同估价、政府部门登记价未真正实现“三价度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网避免阴阳合同网签签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手合一，易产生阴阳合同“高评高贷等问续。请务必阅读正文之

35、后的免责条款部分9#page#中信证券房地产行业专题研究12020.7.24新规之前变化解读项目通知新规加大热门一手新盘监管，倾向于无房家庭；其他措施加大二手住房交易信息公开力度；严厉打击房地产市场违法违规行为。资料来源：深圳关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，中信证券研究部表8：杭州区域有针对性提高限价项目中签率的一些举措措施解释之前A类人才购房免摇号，导致人才中签率和一般中签率差异高层次人才优先购房政策加绑限售期限太大，故而约束人才中签的吸引力规定3.5万元平米以下的项目供给无房家其他地方也有类似政策，即商品房供给尽量向无房家庭倾斜庭房源比例需要超过50%避免非限购地区居民为买

36、房临时迁入户口增加对无房家庭认定中社保和户籍等要求规定不能多处登记楼盘摇号意向尽量提升中签率资料来源：杭州市关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知实际上，各地也开始注意到限价的副作用。例如一二手价差过大导致“抢房“反而有哄拾房价的意味。所以，杭州出台一些政策，力图平稳市场。然而造成“万人摇号”的核心原因是一二手价差，各地也意识到了这一点，故而在补丁式规定的同时，实际上各地也不再继续加码限价，并将限价作为主要的调控手段。而另外一些地方，限价则有所松动。例如，衡阳市由于当地销售价格稳定，房地产市场回归理性，决定于2019年1月1日起暂停执行关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知。又

37、比如2020年3月5日，东莞发布关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知允许再次申报时，小幅调整预售证申报价格，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。更多的地区并不需要明示政策，限价政策本身不是一种“明示”的政策，大多地方不需要发文取消或调整。同时，在某些城市二手房房价不断下降，一二手房价差缩小甚至消失，也等于限价政策放宽。表9：东莞相关政策内容文件东莞关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知1、简化商品住房销售价格申报办理流程，直接向市住建局申报；2、实际成交价不得高于申报价，也不得低于申报价的90%；内容3、再次申报时，调高幅度不超过5%，调低幅度不限4、明码标价实行一套一标，

38、醒目位置进行公示，不得加价销售；5、交付标准上相一致，不允许双合同资料来源：东莞市发展和改革局网站，中信证券研究部长沙于2017年底发布的长沙市限价商品住房价格管理暂行办法将“限价格”调整为“限利润”，2019年12月11日发布关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知将限制范围由原本的限价房扩大为所有商品房。两份文件中都详细制定了房价的计算方法，商品住房价格=成本+利润+税金，且利润为成本的6-8%。尽管还是会有销售均价限制，但由于是根据成本定利润，限价已经更加宽松。10请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24图16：

39、限价政策退出影响工程、产品禁上工市场政策端地产行业开发品质、工品质供应商程质量个建筑商限价政策新房价格恢开发商利润退出复市场化十空间恢复个物业管理工期适当缩短二手房价价差4利好被挤占二手房屋经纪需求恢复+挤出投机型投资者资料来源：中信证券研究部限价本身逐渐松动，也客观上有利于企业拿地热情的恢复。在限价环境之下，企业盈利空间有限，亏损可能性则不小。企业固然可能加大开工和投资，但却会控制拿地的规模。限价逐渐松动，企业才能看到更大的盈利面。今年2、3月份受疫情影响，土地成交建面及成交总价较去年有所下降。随后随着疫情的逐渐恢复以及各地的政策放松（其中就包括限价政策的取消或调整），3-6月份，土地市场成

40、交量显著回升，同比较大幅度增长。市场活跃的同时溢价率也保持稳定，运行较为平稳健康。图17：100大中城市住宅类用地成交面积及溢价率图18：100大中城市住宅类用地成交总价及楼面均价成交土地溢价率成交土地规划建筑面积一成交土地楼面均价成交土地总价6.0007.00012,000306.00010.000255.0005.0008.0004.0004.0006.0003.0003.0004,0002,0002,0002.0001.0001.000资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部！风险提示我们认为，限价即便走向宽松，也不意味着限价会全面退出。限价仍将在相当长时间内

41、成为约束行业盈利空间的重要因素。12请务必阅读正文之后的免责条款部分#page#中信证券AC房地产行业专题研究12020.7.24！把握低估和高销量，看好行业龙头我们认为限价政策存在边际继续淡化的超势，有利于维持行业较为稳定的盈利预期。同时，目前地产股估值便宜，且7月之后将再次进入推盘高峰。我们看好行业龙头，推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、金地集团、万科A、融创中国、滨江集团和大悦城等公司。表12：重点公司盈利预测、估值及投资评级股价EPS（元）PE评级公司名称19A20820日216（元）21622819A228买入6.0万科A27.523.383.834.555.078.2

42、7.25.46.96.15.1万科企业买入23.253.383.834.555.074.657保利地产买入16.252.352.853.303.86894.94.2华夏幸福买入18.274.755.996.256.6583.12.92.7金地集团买入14.382.232.603.053.336.45.54.74.3买入87龙湖集团34.582.603.203.954.8413.310.87158世茂集团买入28.893.033.955.006.139.57.34.77.0564.7旭辉控股集团买入6.090.871.091.311.573.9融创中国买入10.49574.63833.055.8

43、37.248.72329.355买入0.520.710.881.046.84.6滨江集团4.83938.67.2大悦城买入5.670.610.660.790.896.4资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2020年7月23日收盘价，港币已换算为人民币请务必阅读正文之后的免责条款部分13#page#中信证券分析师声明主要负责据写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和评级说明订级说明投资建议的评级标准买入报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上增持相对同期

44、相关证券市场代表性指数涨幅介于5%209%之间月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个股票评级特有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%5%之间月内的公司股价（或行业指数）相对同期关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准：香港市场以摩根士丹利中国指数为基准：美国市场以纳斯达克综合行业评级中性10%之间相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%指数或标普500指数为基准：韩国市场以科斯达克指数或弱于大市其他声明

45、本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责法律主体声明本研究报告在中华人民共和国（香港经营证券业务许可证编号：CIS电话号券交易委员会注册编号000001735，作为商人银行的作为分发；在日本aSdnBhd分发；在菲律针对不同司法管辖区的声明中国：根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务美国：本研究报告由中信证券制作。本研究报告在美国由CLS是供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本我新加坡本研究报告在新加坡由CLSAS卜投资者的等何观点的背书。与CLSF奥大利亚：CLSAAu指数成分段、离岸市场上市证券一般性声明研究报告进工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判离本报告所载资料的层全权决定。分析师的薪副不是基于中信证券投资银中信（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任中信证券2020版权所有。保留一切权利。#page#