亿翰智库：房地产行业2021年报综述：管理红利时代来临“分化”贯穿全年（27页）.pdf

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1、1、严控风险，谨慎投资在了解 2020年 E50 房企投资力度之前，我们先看两组数据：第一，2020 年房企信用债融资总额超过 7500 亿元，创下近 3 年规模新高;第二，全国 200 城土地成交量达到 17.6亿平米，同比增长 5.8%。如果通过这两组数据来看，融资规模和土地成交量均创下新高，那么房企投资力度是不是就处于高位?事实上，2020 年房企的拿地力度确确实实在下降。根据我们统计的典型房企 2015 年至 2020年的投销比情况来看，2018 年和2019 年房企投销比就有明显下行，到 2019 年，多数房企投销比降至 0.5 以内，但是在 2020年这一数据再次下降，投销比多在

2、0.4 左右，甚至更低，究其根源在于房企可使用资金相对紧张。第一，信用债发行创新高，但多用于借新还旧。2015 年和2016年是房企发债的高峰期，彼时发债多采用“3+2”的年限，也就是说 2020 年是房企偿债高峰期，因此即使信用债发行规模创近三年新高，但主要目的却是为了偿债，而不是流入土地市场，用于投资拿地。在此基础上，无论 2021 年信用债发行规模多与否，在融资监管政策下，用来拿地的资金规模仍只是少量。第二，融资环境再收紧，可使用资金量有限。2018年来，房地产行业发布的融资政策包括控制项目开发贷的贷款金额、减少信托等非标融资方式、限制海外发债等措施，一步步挤占房企的融资渠道，因此多数房

3、企期望通过上市或者分拆业务上市获取资金。但是三道红线的出台让房企的工作重心又转为降杠杆，限制有息负债的增长，进而导致公司外部资金的使用量减少，最终更依赖销售回款的额度来做出投资安排。第三，土地成交量新高，但增速放缓。2020年全国 200 城土地成交量保持增长，但是增速已经连续两年明显放缓，预示着房企拿地力度的减弱。为了保障长期可持续发展，随着房企销售规模的走高以及对回款的重视，仍会将部分资金投入到土地市场，带动土地成交量的增长，但是高增长已难以再现。总的来说，房企融资资金流入规模受限后，为了减轻负债压力，推动业绩的稳步增长以及保持现金流的稳定，房企不得不放缓投资力度，审慎拿地，以达到开源节流的效果。但我们认为房企投销比短期内仍会保持相对稳定的情形，一方面是债券、信托等融资方式的收紧导致企业更加依赖销售回款，但是在降负债的压力下，部分资金会用以偿债，这就导致公司用于拿地的资金缩减;另一方面为了保障公司销售业绩实现稳步增长，企业并不会大力削减拿地开支，因此也很难看到投资力度出现大幅下降的情况。