【研报】房地产行业：城市更新城市进化必由之路、湾区房企必争之地-210203（18页）.pdf

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1、敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行 业 研 究 东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 城市更新城市更新城市进化必由之路、 湾区房城市进化必由之路、 湾区房 企必争之地企必争之地 2021 年 02 月 03 日 看好/维持 房地产房地产 行业行业报告报告 分析师分析师 研究助理研究助理 研究助理研究助理 投资摘要： 城市更新城市更新的的核心是产业结构的升级与城市的发展进化核心是产业结构的升级与城市的发展进化，主要主要分为全面重建，部分改造与综合整治三种类型。分为全面重建，部分改造与综合整治三种类型。 城市更新何

2、以成为城市进化必由之路城市更新何以成为城市进化必由之路：1）城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远；2）城市更新助力产业结 构升级，引领城市发展进化；3）城市建设用地供应紧张，通过城市更新盘活存量土地成为必由之路；4）大城市住房供应紧 缺且存量住房品质不高，通过城市更新改善住房供给成为大势所趋；5）政策不断深入与推进，城市更新有望迎来加速发展。 城市更新何以成为湾区房企必争之地：城市更新何以成为湾区房企必争之地：1）湾区城市更新政策推进最快、发展空间大。广东省作为全国存量节约集约用地的示 范省，十多年来在城市更新领域已经形成了完善的政策框架，积累了丰富的实践经验。2）大湾区的“三旧改

3、造”大量采用拆 除重建的方式，为珠三角日趋紧张的土地供应拓展了空间。城市更新自然就成为了湾区房企补充土储的重要手段；3）相比竞 争激烈的招拍挂拿地方式，城市更新（ “三旧改造” ）能以更低的地价获取土地储备，保证更高的利润率。 房企如何参与湾区城市更新房企如何参与湾区城市更新：部分改造与全面重建类更新项目，是房企参与湾区城市更新的主要模式。最为典型的就是“旧 厂房”的“工改工”和“工改商”以及“旧村庄”和“旧城镇”的全面改造。 “旧厂房”改造业主结构相对简单，改造周期较 短。 “旧村庄”和“旧城镇”改造周期长且不确定性高，但利润空间更大。 从城市更新项目的储备规模来看，佳兆业集团是当之无愧的领头羊。从城市更新项目的储备规模来看，佳兆业集团是当之无愧的领头羊。截至 2020 年上半年，佳兆业集团旧改项目总储备达到了 167 个，占地面积超过 4200 万平方米，大湾区旧改占地面积达 99%。