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中指研究院:中国房地产市场2018总结&2019展望(12页).pdf

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    中指 研究院 中国 房地产市场 2018 总结 2019 展望 12
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    1、中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 中国房地产市场中国房地产市场 2018 总结总结&2019 展望展望 第第一一部分:部分:2018 年中国房地产市场年中国房地产市场形势总结形势总结 1. 政策:政策:供需两侧供需两侧精准精准调控,调控,引导预期引导预期回归理性回归理性 2018 年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽 松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧” 。2018 年 3 月,两会政府工作报告进一步强调 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。7 月,中央政治局会议 强调“下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨” ,两次重。

    2、要会议确定了全年 房地产调控的政策基调。地方延续 2016、2017 年因城施策的调控风格,在需求端继续深 化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。在供给 端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房, 增加有效供给比重。 可以说,近期房地产市场出现的变化和调整,正是这一轮始于可以说,近期房地产市场出现的变化和调整,正是这一轮始于 2016 年的调控政策取年的调控政策取 得的积极效果。但我们也要清醒认识到,支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固,稳得的积极效果。但我们也要清醒认识到,支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固,稳 定定。

    3、市场预期的效应正在不断强化。由此,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定市场预期的效应正在不断强化。由此,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定 的概率较大,很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快的概率较大,很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快 改善供求结构,特别是上文提到的扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期改善供求结构,特别是上文提到的扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期 市场供求走向平衡积累基础。在市场供求走向平衡积累基础。在 2019 年,面对复杂的调控环境仍然是企业的常态,特别年,面对复杂的调控。

    4、环境仍然是企业的常态,特别 是因为棚改调整、供给放大带来的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,需要企业是因为棚改调整、供给放大带来的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,需要企业 未雨绸缪。未雨绸缪。 2. 价格:价格:百城价格整体趋稳,三线城市涨幅回落明显百城价格整体趋稳,三线城市涨幅回落明显 图:图:2011 年年 5 月至月至 2018 年年 11 月百城住宅均价及环比变化月百城住宅均价及环比变化 -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 元 平 方 米 百城均价(左)环比(右) 中国中。

    5、国房地产市场房地产市场 2018 总结总结 & 2019 展望展望 1 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。从各级 城市来看,2018 年 1-11 月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅 回落最明显。在 2018 年三四季度的交接期,房价走势出现了明显的变化:9 月,中指百城 房价样本城市中有 18 个城市出现新房价格环比下跌,数量明显增加;11 月,中指百城房 价。

    6、单月环比涨幅为 0.27%,涨幅明显回落,更是有 31 个城市出现新房价格下跌。房价上 涨预期的转变,是本轮市场调整开启的关键标志。 从从 2018 年三季度开始部分城市房价出现调整,这是多种因素共同作用的结果:调控年三季度开始部分城市房价出现调整,这是多种因素共同作用的结果:调控 政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用,但今年政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用,但今年 7 月中央政治局会月中央政治局会 议释放出的“坚决遏制房价上涨” ,则给了各类市场主体明确的政策信号,推动了市场预议释放出的“坚决遏制房价上涨” ,则给了各类市场主体明确的政策信号,推动了市。

    7、场预 期的明显转变。在当前政策稳定的前提下,期的明显转变。在当前政策稳定的前提下,2019 年房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅年房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅 过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线 城市房价上行动力也会明显趋弱, 部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市城市房价上行动力也会明显趋弱, 部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市 场蹉跎期。我们认为,正常的价格调整,有助于市场更长远的场蹉跎期。我们认为,正常的价格调整,有助于市场更长远的健康发展。。

    8、对于开发企业来健康发展。对于开发企业来 说,积极营销、合理定价,才是提前适应价格变化周期的不二法则说,积极营销、合理定价,才是提前适应价格变化周期的不二法则。 3. 供求供求:供给增长、成交平稳,供给增长、成交平稳,短期短期库存水平更趋合理库存水平更趋合理 2018 年 1-11 月,全国商品房销售面积为 14.9 亿平方米,同比增长 1.4%,增速持续 回落。其中商品住宅销售面积 12.9 亿平方米,同比增长 2.1%。去年拉动全国销售面积上 扬的三四线城市今年销售增速明显回落。另一方面,重点城市调控效果显现,成交规模趋 于稳定。 (1) 成交规模:成交规模:重点城市成交规模同比基本持平重点。

    9、城市成交规模同比基本持平 图:图:2010-2018 年年 11 月月 50 个代表城市个代表城市1商品住宅月度成交量走势商品住宅月度成交量走势 1 代表城市共 50 个,一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市;二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南 0 1000 2000 3000 4000 5000 万 平 方 米 月度成交面积1-11月月均成交 国八条 国五条 930房贷新政 央行降息 持续政策放松 限购限贷政策 密集出台 3.17 2 中中指指研究院研究院 中房指数系统中房指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指。

    10、数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 数据来源:CREIS 中指数据, 重点代表城市整体成交规模重点代表城市整体成交规模同比基本持平同比基本持平。据初步统计,2018 年 1-11 月,50 个代表 城市新建商品住宅月均成交面积 2983 万平方米, 同比增长 1.7%, 绝对规模与去年同期基 本持平。不同级别城市来看,各线城市商品住宅成交规模同比均相对稳定。市场整体调整 背景下成交的维稳主要源于供应的放量增长。 2018 年 1-11 月, 20 个代表城市商品住宅月 均新增供应约 1600 万平方米, 同比增长 24.8%。 随。

    11、着重点城市住宅供不应求态势的缓解, 其短期库存水平也渐趋合理。 尽管从数据上看,重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定,但考虑到三四季度房尽管从数据上看,重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定,但考虑到三四季度房 企供应放量增长的情况,这种交易稳定背后的市场环境已然发生了显著变化:更多的城市企供应放量增长的情况,这种交易稳定背后的市场环境已然发生了显著变化:更多的城市 开始出现开盘去化率下降、 项目蓄客不及预期的情况, 整体市场量价回落的格局正在形成。开始出现开盘去化率下降、 项目蓄客不及预期的情况, 整体市场量价回落的格局正在形成。 2019 年,市场会延续下行,开发商会面临更严峻的业绩挑战。

    12、。困难中寻找机遇,对于当年,市场会延续下行,开发商会面临更严峻的业绩挑战。困难中寻找机遇,对于当 下的房企来说,就是去发掘短周期内有销量的城市加快营销,更要在拓展端注重项目规模下的房企来说,就是去发掘短周期内有销量的城市加快营销,更要在拓展端注重项目规模 可控,防范大体量项目带来的去化风险。特别是在普通的三四线城市,业绩释放的窗口期可控,防范大体量项目带来的去化风险。特别是在普通的三四线城市,业绩释放的窗口期 快到了关闭的时候,一切的策略都需要更“快” 。快到了关闭的时候,一切的策略都需要更“快” 。 (2) 成交结构:成交结构:多数城市各层次产品价格小幅提升,市场高端化步伐放缓多数城市各层次。

    13、产品价格小幅提升,市场高端化步伐放缓 基于套总价、结合成交量,我们将 30 个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中 高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量 占前 10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后 60%属于中低价位楼盘。 表:表:2018 年年 30 个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间 城市城市 均值均值 中位数中位数 高价位高价位 (成交套数占成交套数占 10%) 中高价位中高价位 (成交套数占成交套数占 30%) 中低价位中低价位 (成交套数占成交套数占 60%) 。

    14、一一 线线 城城 市市 北京 674 万 603 万 1165 万(含)以上 677 万(含)1165 万 677 万以下 上海 631 万 434 万 1159 万(含)以上 540 万(含)1159 万 540 万以下 深圳 494 万 422 万 770 万(含)以上 458 万(含)770 万 458 万以下 广州 205 万 148 万 470 万(含)以上 169 万(含)470 万 169 万以下 二二 线线 城城 市市 厦门 457 万 311 万 816 万(含)以上 372 万(含)816 万 372 万以下 杭州 336 万 262 万 631 万(含)以上 305 万(。

    15、含)631 万 305 万以下 南京 265 万 231 万 507 万(含)以上 270 万(含)507 万 270 万以下 宁波 225 万 189 万 395 万(含)以上 229 万(含)395 万 229 万以下 苏州 219 万 178 万 397 万(含)以上 210 万(含)397 万 210 万以下 福州 218 万 183 万 361 万(含)以上 220 万(含)361 万 220 万以下 京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市,主要是 各省会城市和计划单列市;三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安。

    16、、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐 山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市,主要指地级市。 中国中国房地产市场房地产市场 2018 总结总结 & 2019 展望展望 3 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 城市城市 均值均值 中位数中位数 高价位高价位 (成交套数占成交套数占 10%) 中高价位中高价位 (成交套数占成交套数占 30%) 中低价位中低价位 (成交套数占成交套数占 60%) 无锡 180 万 157 。

    17、万 286 万(含)以上 171 万(含)286 万 171 万以下 天津 173 万 146 万 289 万(含)以上 158 万(含)289 万 158 万以下 合肥 168 万 152 万 253 万(含)以上 167 万(含)253 万 167 万以下 济南 168 万 150 万 238 万(含)以上 165 万(含)238 万 165 万以下 青岛 131 万 116 万 235 万(含)以上 129 万(含)235 万 129 万以下 重庆 128 万 105 万 208 万(含)以上 116 万(含)208 万 116 万以下 南昌 125 万 116 万 199 万(含)以上。

    18、 131 万(含)199 万 131 万以下 西安 122 万 109 万 176 万(含)以上 120 万(含)176 万 120 万以下 成都 109 万 96 万 175 万(含)以上 109 万(含)175 万 109 万以下 武汉 106 万 97 万 158 万(含)以上 107 万(含)158 万 107 万以下 长沙 102 万 88 万 154 万(含)以上 98 万(含)154 万 98 万以下 沈阳 85 万 74 万 153 万(含)以上 84 万(含)153 万 84 万以下 三三 线线 城城 市市 东莞 219 万 194 万 299 万(含)以上 209 万(含)。

    19、299 万 209 万以下 昆山 183 万 145 万 300 万(含)以上 164 万(含)300 万 164 万以下 南通 153 万 139 万 248 万(含)以上 147 万(含)248 万 147 万以下 佛山 135 万 120 万 210 万(含)以上 133 万(含)210 万 133 万以下 廊坊 132 万 117 万 203 万(含)以上 131 万(含)203 万 131 万以下 赣州 121 万 101 万 174 万(含)以上 119 万(含)174 万 119 万以下 芜湖 118 万 111 万 181 万(含)以上 126 万(含)181 万 126 万以。

    20、下 泉州 109 万 91 万 180 万(含)以上 101 万(含)180 万 101 万以下 注:不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同,如北京、上海等地包括所有区县,重庆、廊坊等仅覆盖主城区,不 包括下辖县市;不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考 CREIS 中指 数据详细说明。2018 年数据均为 1-11 月统计数据,下同。 2018 年, 各类城市各层次楼盘套总价及中位数总体呈现上升趋势, 但代表城市各类楼 盘价格涨势得到控制。成交结构的变化,一方面是对市场需求结构的反映;但在卖方市场 的环境下,它也是市场供给特征的直观写照。特别是北京、深圳等一线城市。

    21、供给侧改革调 控效果逐步显现,刚需和中小户型产品成交占比不断提升。二三线城市居民改善性需求不 减, 同时, 限售限贷政策叠加市场预期改变, 大户型产品购买力下降, 投资需求明显减少。 展望未来,有效供给政策将持续发力重点一二线城市,预计后期此类城市房地产刚需供给 将继续增加,中小户型产品销量占比也会进一步上升。普通二三线城市居民改善性需求仍 有较大释放空间,高品质的中高端产品存在一定的市场竞争力。 4 中中指指研究院研究院 中房指数系统中房指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-12。

    22、30、010-56319252。 4. 土地:土地:推出和成交推出和成交继续增长,继续增长,热度明显下降,流拍突出热度明显下降,流拍突出 图:图:2011-2018 年年 11 月全国月全国 300 个城市住宅和商办用地推出面积个城市住宅和商办用地推出面积 注:如无特殊说明,土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场 数据来源:CREIS 中指数据, 各类用地推出量继续增长,住宅用地各类用地推出量继续增长,住宅用地成交面积成交面积增幅显著。增幅显著。2018 年 1-11 月,政府延续 加速推地模式,住宅、商办用地推出面积继续增长,其中住宅用地增幅较为显著。截至 11 月,全国 3。

    23、00 城共推出各类用地 21.2 亿平方米,总面积超过 2017 年全年,同比增长 25.6%,增幅较 2017 年扩大了 13.7 个百分点。成交方面,各类土地成交面积持续成交方面,各类土地成交面积持续回升回升。 1-11 月 300 城各类用地共成交 17.0 亿平方米, 同比增长 18.2%, 其中, 住宅用地成交 7.9 亿平方米,同比增长 14.5%。其中三四线城市宅地成交面积同比增幅最大,部分三四线城 市应注意防范库存去化风险。 图:图:2011-2018 年年 11 月全国月全国 300 个城市住宅和商办用地成交楼面个城市住宅和商办用地成交楼面价及平均溢价率价及平均溢价率 数据来。

    24、源:CREIS 中指数据, 住宅用地成交楼面住宅用地成交楼面价价同比同比持续下跌,溢价率回落。持续下跌,溢价率回落。2018 年 1-11 月,全国 300 个城市 各类用地成交楼面价为 2151 元/平方米,同比下跌 10.0%。其中,住宅用地成交楼面价为 3781 元/平方米,同比下跌 8.4%;商办用地为 2338 元/平方米,与去年同期基本持平。溢溢 价率方面,价率方面,2018 年 1-11 月,全国 300 个城市各类用地平均溢价率为 14.2%,较去年同期 下降 16.4 个百分点。其中,住宅用地平均溢价率为 16.1%,较去年同期下降 19.5 个百分 点。商办用地平均溢价率为。

    25、 7.2%,较去年同期下降 6.7 个百分点。 13298 11381 13715 10080 7692 6518 7725 9164 3701 4354 5533 3949 2791 2297 2160 2246 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2 4 6 8 10122 4 6 8 10122 4 6 8 10122 4 6 8 10122 4 6 8 10122 4 6 8 10122 4 6 8 10122 4 6 8 10 20112012201320142015201620172018 万万 平平 方方 米米 住宅月度住宅月度商办月度商办月。

    26、度住宅历年月均住宅历年月均商办历年月均商办历年月均 1 3 5 7 911 2018 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 楼面均价楼面均价 元元 / / 平 方 米 平 方 米 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 溢价率溢价率 住宅住宅 商办商办 住宅住宅 商办商办 中国中国房地产市场房地产市场 2018 总结总结 & 2019 展望展望 5 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 图:图:20。

    27、10 年至年至 2018 年年 11 月全国月全国 300 个城市住宅用地流拍总规划建筑面积个城市住宅用地流拍总规划建筑面积 数据来源:CREIS 中指数据, 2018 年以来,土地流拍数量明显增加,流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。年以来,土地流拍数量明显增加,流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。今 年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧, 加之土地出让限制政策频出, 竞自持、 竞配建、 限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求,部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭 遇流拍。2018 年 1-11 月,全国 300 个城市共流拍 700 宗住宅用地,总规划建筑面积为 8534 万平方米,约是。

    28、 2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的 2.9 倍。从占比来看,流拍 宗数占总推出宗数的比重为 7.8%,为 2010 年以来的最高值。 土地市场在土地市场在 2018 年下半年以来明显降温,既有市场调整后开发商预期改变的因素,年下半年以来明显降温,既有市场调整后开发商预期改变的因素, 也有其资金紧张下投资收缩的影响;但更关键的是,过去一轮市场周期地价上行后正面临也有其资金紧张下投资收缩的影响;但更关键的是,过去一轮市场周期地价上行后正面临 房价预期止涨的冲击,房企面对当下各地较高的地价愈发慎重,更多的企业开始观望和等房价预期止涨的冲击,房企面对当下各地较高的地价愈发慎重,更多的企业开始观。

    29、望和等 待,等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在待,等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在 2019 年看到效果,一旦土地市场特年看到效果,一旦土地市场特 别是地价调整到位,更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展别是地价调整到位,更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。 而对于过去两年多拿的高价项目来说,高昂的地价成本及其资本化利息,将成为其面对未而对于过去两年多拿的高价项目来说,高昂的地价成本及其资本化利息,将成为其面对未 来市场竞争最大的劣势,风险正在增大。来市场竞争最大的劣势,风险正在增大。 32118534 170 637 599 34。

    30、7 353 286 114 309 700 0 100 200 300 400 500 600 700 800 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018:1-11 流拍地块规划建筑面积(左)流拍地块宗数(右) 万 平 方 米 1.4% 4.8%4.7% 2.4% 3.2%3.1% 1.5% 3.5% 7.8% 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018:1-11 流拍地块宗数占推出地块宗数比值 宗。

    31、 6 中中指指研究院研究院 中房指数系统中房指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 5. 企业:企业:业绩保持业绩保持增长增长、拿地放缓,拿地放缓,强化现金流管理强化现金流管理 (1) 销售业绩:销售业绩:品牌房企品牌房企销售业绩稳步销售业绩稳步增长增长,市场占有率继续提升,市场占有率继续提升 图:图:2012 年至年至 2018 年年 11 月代表企业月度销售额及同比增速月代表企业月度销售额及同比增速 注:重点监测企业包括:万科、保利、中海、恒。

    32、大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、 富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀 数据来源:CREIS 中指数据, 代表企业销售金额保持增长,销售规模有望创新高代表企业销售金额保持增长,销售规模有望创新高。2018 年 1-11 月,20 家品牌房 企累计销售额达到 42893 亿元, 较去年同期提高 26.2%; 累计销售面积 31601 万平方米, 同比增长 21.5%。具体来看,上半年 20 家品牌房企销售金额同比增长 32.1%。进入三季 度,房企积极出货,但项目去化不及预期,企业销售业绩同比增幅较上半年收窄近 8 个百 分点。 四季度, 企业加快推盘、 积。

    33、极营销冲刺全年业绩目标, 整体销售规模仍将保持高位。 (2) 拿地拿地情况:品牌情况:品牌房企房企理性投资,拿地节奏放缓理性投资,拿地节奏放缓 图:图:2013 年年-2018 年年 11 月月 20 家代表企业拿地面积和金额情况家代表企业拿地面积和金额情况 注:品牌房企包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富 力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀 拿地态度谨慎,拿地态度谨慎, 土地投资土地投资热度下降热度下降。 2018 年 1-11 月, 20 家代表企业累计拿地 26072 万平方米,同比下降 23.5%;累计拿地金额 12012 。

    34、亿元,同比下降 29.0%。20 家品牌房 企拿地金额占销售金额的比重为 28.0%,较 2017 年显著下降 TOP10 企业 1-11 月拿地金 额占 TOP50 企业的 42.7%,大型房企土地资源优势凸显。 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 1200 2400 3600 4800 6000 亿亿 元元 销售金额(左)同比增速(右) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 2000 4000 6000 8000 10000 亿 元 万 平 方 米 拿地面积(左)拿地金额(右) 中国中国房地产市场房地产市场 2018 。

    35、总结总结 & 2019 展望展望 7 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 尽管品牌企业对市场变化愈发表现担忧, 但其尽管品牌企业对市场变化愈发表现担忧, 但其 2018 年业绩再创新高已经是不争的事实年业绩再创新高已经是不争的事实, 规模的增长为其应对变化聚纳了更丰富的资源。而过去多年的调控和波动,让更多的企业积规模的增长为其应对变化聚纳了更丰富的资源。而过去多年的调控和波动,让更多的企业积 极的去未雨绸缪,积极去调整适应新的市场周期,这本身是一种好的。

    36、现象,也是企业成长成极的去未雨绸缪,积极去调整适应新的市场周期,这本身是一种好的现象,也是企业成长成 熟的表现。熟的表现。 2019 年,年, 在市场调整压力加大的背景下, 品牌企业还应该不断围绕投资和营销两在市场调整压力加大的背景下, 品牌企业还应该不断围绕投资和营销两 个抓手、顺势而为,积极优化市场布局与产品结构,随行就市强化推盘和价格策略,才能实个抓手、顺势而为,积极优化市场布局与产品结构,随行就市强化推盘和价格策略,才能实 现过渡期的稳定与增长。现过渡期的稳定与增长。 第二部分:第二部分:2019 年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望 宏观经济方面,宏观经济方面,2018 。

    37、年经济国内外承压,下行趋势明显,同时尽管央行多次启动货 币调节工具来保障流动性的合理充裕,但是 M2 增速持续震荡在低位区间,M1 增速超预 期回落,实体经济流动性未有明显改善,货币派生能力受限。展望 2019 年,中美贸易争 端短时间缓和,但长期走向不明确,将进一步影响未来经济形势走向。若中美两国达成进 一步协议,对外贸易压力将有所缓和,有助于经济运行保持平稳,货币政策将继续维持稳 健中性;否则,经济数据的走弱或要求货币政策有进一步的调整。同时鉴于 M1、M2 同比 增速持续放缓走势, 明年将更加注重疏通货币政策传导机制以保证流动性传导至实体经济。 政策方面,政策方面,在房地产市场保持稳定运。

    38、行的前提下,各项调控政策仍将以稳为主,同时 也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端各项限制性调控政策将继续推进, 同时优化部分行政性调控方式,使整体的政策组合更加合理,更有利于市场平稳运行。供 应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力 度,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给” 。中长期逐步向综合施 策转变,形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具,保 持政策稳定性、合理性、长效性。 1. 市场趋势:市场趋势:市场市场逐步逐步调整调整,投资投资、新开工新开工增速回落至中低位水平增速回落至中低位水平 根据。

    39、 “中国房地产中长期发展动态模型” , 结合国内外经济研究机构对 2019 年经济环 境的预测, 参照近期宏观政策走向及重要会议精神, 对 2019 年房地产市场提出如下假设: 假设 1:宏观经济平稳发展(GDP 增长 6.4%) ; 假设 2:城镇化稳步推进(城镇化率提升至 60.5%) ; 8 中中指指研究院研究院 中房指数系统中房指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 假设 3:货币政策稳健(M2 增速提升至 8.5%) ,但房地产行业信贷。

    40、融资仍定向收紧 (房企到位资金增速 1.5%) ; 假设 4:继续因城施策,坚定调控目标不放松,楼市环境继续严控。 在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态 模型”测算,2019 年全国房地产市场将呈现年全国房地产市场将呈现“市场规模高位市场规模高位回落,价格回落,价格稳字当头稳字当头,新开,新开 工、投资中低速增长工、投资中低速增长”的特点。 综合来看,综合来看,2019 年全国房地产市场整体年全国房地产市场整体运行运行承压承压。需求端,调控政策进一步稳固预 期, 商品房销售面积将高位回落, 但得益于城镇化支撑, 全年降幅有限, 预计在 5.0%7.0% 之。

    41、间;其中一线销售面积稳中小幅回升的概率较大,二线城市分化显著,行情对冲后整体 销售规模或有小幅调整,三四线市场需求支撑基础相对薄弱,销售面积下行压力较大。供 应端,一方面,受限于销售规模的下行调整,房企开工积极性将明显减退,同时销售回款 降速也将制约房企投资热情;另一方面,近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支 撑,保障新开工规模继续增长,同时也会为投资额增长奠定基础。预计 2019 年新开工、 投资均保持中低速增长,新开工的增幅维持在 4.6%6.6%之间,投资增速在 3.7%5.7% 左右。价格方面,随着价格稳定预期进一步巩固,商品房价格将稳字当头,不排除微幅下 跌的可能,但降幅将控制。

    42、在 2.5%以内。 2. 关注点:关注点:探寻探寻周期运行周期运行轨迹,轨迹,理性理性应对应对市场市场波动波动 (1) 周期周期展望展望:市场市场周期周期明显延长、明显延长、波动幅度波动幅度趋向趋向平缓平缓 当前,在房地产市场逐步回归冷静的过程中,政策有望继续保持稳定。当外部要素干 预趋于平稳,内在周期规律对市场走势的影响将更明显。为了探寻周期规律在房地产市场 中的作用,下文将对我国房地产市场历史中的几轮小周期进行分析。基于市场关注度、数 据可靠性等多方面考虑,本文选定全国商品房累计销售面积的同比变化作为周期研究的判 定对象。另外,考虑到我国房地产市场尚处于规模扩张期,本处将参考国外普遍 18。

    43、 年一 个大轮回的周期规律,引入我国商品房销售面积 2000-2018 年的复合增长率13% 作为 “行情分界点”界定周期内各阶段属性。 中国中国房地产市场房地产市场 2018 总结总结 & 2019 展望展望 9 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 图:近十年来房地产市场周期划分结果 数据来源:中指研究院综合整理 2009 年至 2015 年 2 月,我国房地产市场经历了两轮完整的市场小周期,平均时长均 在三年左右, 但在这共性之中, 两轮小周期每一。

    44、发展阶段的市场及走势又表现出明显差异。 哪种因素导致了这种情形的发生?是不同发展阶段市场内在的规律驱动抑或是外界环境 的变化?其影响市场走势的路径又是如何? 研究结果显示,研究结果显示,整体而言,房地产市场深受货币环境、信贷政策、行政调控、市场供整体而言,房地产市场深受货币环境、信贷政策、行政调控、市场供 求等多方面影响。求等多方面影响。过去两轮周期中,外界政策干预房地产市场运行的主动性较强。过去两轮周期中,外界政策干预房地产市场运行的主动性较强。房地产 市场周期的起步多源于货币政策的放松,而当房地产市场发展过热对经济及社会整体的负 面影响凸显,政府将出手调控,普遍首先表现为限制性行政调控的从。

    45、严,而市场对此极为 敏感, 后续随着整体信贷环境的趋紧, 调控效果将进一步深化。 且当全国统一强力调控 (包 括刺激)时,市场周期与政策周期基本一致,政策力度越大,周期波峰、波谷距离越大, 波动幅度也就越显著。同时,值得注意的是,市场供求关系在影响周期走势的因素中也扮 演着重要角色,当市场供求关系过度失衡,将明显延缓其他刺激或收紧政策效用的显现。 2015 年起步的本轮年起步的本轮周期周期,相对于全国“一刀切”的统一调控,相对于全国“一刀切”的统一调控,根据当地市场实际情况根据当地市场实际情况 因城施策的导向更加凸显,这也因城施策的导向更加凸显,这也推动推动了各线城市市场的周期轮动。了各线城市。

    46、市场的周期轮动。另外,不同于以往周期 中“控热”及“救市”间的快速切换,本轮周期调控楼市稳定运行的决心达到史无前例的 坚决。无论就全国还是各线城市而言,本轮周期的限制性行政调控力度均达到史上最严, 且供需两端的创新性调控政策频出;从严从紧调控的时间创历史周期新高,至今已两年有 余,且预计仍将持续。 本轮周期起于 2015 年 3 月,截至目前已持续 45 个月,基于 2019 年下半年市场触底 的判断,本轮周期运行时长将长达 4 年半,较前两轮小周期三年的平均时长大幅延长,且 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 07:1-12 08:1-4 08:1-7 08:1-10 09:1。

    47、-2 09:1-5 09:1-8 09:1-11 10:1-3 10:1-6 10:1-9 10:1-12 11:1-4 11:1-7 11:1-10 12:1-2 12:1-5 12:1-8 12:1-11 13:1-3 13:1-6 13:1-9 13:1-12 14:1-4 14:1-7 14:1-10 15:1-2 15:1-5 15:1-8 15:1-11 16:1-3 16:1-6 16:1-9 16:1-12 17:1-4 17:1-7 17:1-10 18:1-2 18:1-5 18:1-8 18:1-11 复苏 3个月 上升 8个月 繁荣 复苏 10个月 2个月 繁荣 10个。

    48、月 衰退 14个月 复苏 10个月 4个月 繁荣 15个月 衰退 6个月 上升 上升 21个月 13% 10 中中指指研究院研究院 中房指数系统中房指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 受上行期周期轮动影响,本轮周期波动幅度已现明显放缓,预计受下行期政策调控趋稳影 响,市场将在底部持续震荡,下行波动幅度将更趋于平缓。 (2) 企业策略:聚焦主流市场精准布局,做好产品,积极营销实现稳健发展企业策略:聚焦主流市场精准布局,做好产品,积极营销实现稳健。

    49、发展 合理控制投资节奏,强化风险管控和市场布局合理控制投资节奏,强化风险管控和市场布局 踩准行业周期,精准踩准行业周期,精准进行市场布局。进行市场布局。一方面,从一方面,从城市发展的小周期来看,城市发展的小周期来看,中西部二线城中西部二线城 市此轮繁荣行情启动较晚,同时各项政策利好助推城市价值不断提升。市此轮繁荣行情启动较晚,同时各项政策利好助推城市价值不断提升。2015 年在政策刺激 下,全国房地产市场开启了新一轮的繁荣行情。城市发展呈现了由珠三角向长三角、再向京 津冀和中西部扩散的趋势。在经历了近两年的高速发展后,部分先行启动发展的区域和城市 当前政策从紧、入市门槛提升、居民总体需求和购买力明显透。

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