【公司研究】2020年招商蛇口南油股权收购终止企业深度研究报告（28页）.pdf

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1、 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 2 引言引言 企业之所以能够不断朝着好的方向前进，背后来自于企业对自身发展的期待和外界对 企业的期待，这种期待指引着企业去做更多努力，逐渐把这种期许变成推动企业发展的内 驱力，更积极主动的调整发展的战略和策略，不断在成长的道路上进行战略纠偏。 当前，房地产行业事实上正经历着严峻地挑战，调控的政策进入到临界点，松无再 松，紧无再紧，融资的政策持续的加足马力，“三道红线”更是当头棒喝，把企业快速增 长的可能性完全扼杀。从企业的角度而言，虽然形势严峻，但仍旧要在绝处寻找生路，更 好的去适应新的环境、新的条件、新的挑战，更要懂得自身的期待归于何处；从外界

2、对于 企业的期待而言，希望企业能够在新的条件下找到发展的立足点，规模更稳健些，利润率 再高些，价值点更多些，行业的秩序更稳定些，因为有期许，才会投入更多的努力去做更 深刻的改变。 也许大家都已经关注到行业的变化，企业的动作也发生了明显的调整，有几大热点新 闻更是值得我们关注： 第一、20202020 年年 9 9 月，月，阳光阳光城城引入引入泰康人寿泰康人寿和和泰康养老泰康养老为战略为战略投资投资者，者，并并就此就此做出做出 1010 年年业绩承诺业绩承诺； 第二、中国恒大出让广汇中国恒大出让广汇集团集团股权股权，终止终止与深深房与深深房的的重组计划重组计划，战投由，战投由债权转股权债权转股权

3、。 2020 年 11 月 1 日，中国恒大集团下属全资子公司，与申能（集团）有限公司、广汇实业 及孙广信先生签订协议，将其持有的广汇实业 40.964%股权转让予申能（集团）有限公 司，总代价为人民币 148.5 亿元。于 2020 年 11 月 8 日中国恒大决议终止与深深房的重组 计划。1300 亿战略投资者中，863 亿战略投资者此前已签订补充协议，同意不要求进行回 购并继续持有恒大地产权益；357 亿战略投资者亦已商谈完毕，即将签订补充协议，50 亿 战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈，剩余 30 亿战略投资者的本金本 集团已支付，即将回购。 第三第三、中国恒大、绿地

4、控股、华侨城等企业纷纷出售（转让）项目股权中国恒大、绿地控股、华侨城等企业纷纷出售（转让）项目股权。中国恒大出 售全国各地 200 多处写字楼、商业、酒店等资产，绿地控股也在 11 月 16 日拟出售价值 231 亿元的写字楼、酒店等持有类资产。 企业种种动作的变化背后是行业形势推动的必然结果，也是企业为了更远期的平稳未 来表现出的强烈期待，这种期待促使着企业去做出变化，也在不断的期待中向前走。 招商蛇口也是在万众期待中逐步成长起来的房企之一，在种种的内外期待中，招商蛇 口形成了特色鲜明的发展模式，也在主动的根据外界环境的变化而做出改变： 第一、“前港中区后城”是其最鲜明的特征，既兼顾了住宅开

5、发速度，又立足长 远，以产业运营提前掌控更长期的利润支撑点，这是企业对自己的期待，既要在规模上有既要在规模上有 优势优势，又要在长远，又要在长远的周期中的周期中生存生存，业务的搭配业务的搭配是是实现这一期待的实现这一期待的先决条件先决条件。2020 年招商蛇 口跻身行业 TOP10，销售业绩有序恢复，这背后反映了企业怎样的思考和安排，是历史原 因造就，还是阶段性战略考量？ 第二、对于对于招商招商蛇口而言，其最大蛇口而言，其最大的期待的期待项之一莫过于前海的项之一莫过于前海的土地土地资源资源变现变现，正因为 这一期待，企业也在通过各种方式完善前海土地资源的获取，招商蛇口已然是前海最大的 资源拥有

6、者。2020 年 11 月 15 日，招商蛇口发布公告称，终止 70 亿收购南油集团 24%股 oPsNrRrPqRnRmNnPqNrOsPbR8QaQnPoOnPnNiNmNqRiNnPoO8OpOpQMYrNuNvPnRrQ 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 3 权，历时 6 个月的收购事项以交易终止收尾，这于招商蛇口的未来发展又将造成怎样的影 响？ 第三、频繁频繁转让项目转让项目股权，降债股权，降债减负，减负，优化结构优化结构。2020 年以来，招商蛇口频频出让项 目股权，这让行业一度认为是否企业是否面临严峻的资金压力，在此时点，频繁出让项目 股权是否在向外界传递某种信号？