【研报】房地产开发行业2021年投资策略：结束内卷开启超配理由三种能力判定价值标准-20201112（33页）.pdf

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编号：22586

2020-11-13

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1、关于房地产行业的市场研究。过去一段时间，房地产行业始终面临房价弹性有限，总需求增长空间有限，集中度提升幅度有限等问题。直到2020 年四季度，我们相信“三道红线”的政策措施拉开了行业供给侧改革的大幕，内卷化竞逐土地和资金的局面即将结束，弯道超车、杠杆制胜已无可能。我们相信，供给侧改革将是行业未来数年核心投资逻辑，大多数企业的潜在利润率已经或即将触底反弹。内卷化竞争即将结束。行业在过去很长时间陷入了内卷化竞争的旋涡，比较稳健的公司反而难以获得土地储备，而拿地的公司却面临资产质量恶化。各种企业试图利用财技弯道超车，地产行业融资过多既占用了社会资源，又导致了企业融资成本过高。“三道红线”的政策导向，

2、加之市场的偏好，都助力内卷化时代的结束。2020 年三季报显示，板块杠杆率开始掉头向下。近期，土地市场热度下降，行业融资成本下降。企业盈利能力持续下降的趋势预计即将结束。限价、土地市场激烈竞争、融资成本偏高等共同导致行业盈利能力持续下降。尽管一些企业在平滑利润，但结算利润率在2020 和2021 年下降料几乎不可避免。但由于土地成交溢价率下降，融资成本下降，我们相信企业销售毛利率有望在2020-2021年触底，并有结构性反弹可能。新竞争格局，三条标准决定公司未来前景。新竞争格局的早期，企业杠杆率，存量资产质量仍是区分公司价值关键。但中长期而言，则良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力可能成为新时代优秀地产企业胜出的关键。

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