【研报】房地产行业：泰康战略入股阳光城常州收紧限售限贷-20200914（32页）.pdf

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1、 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 证券研究报告/行业动态报告 泰康泰康战略入股阳光城战略入股阳光城，常州收紧限售限贷常州收紧限售限贷 报告摘要报告摘要： Table_Summary 市场表现：市场表现：本周申万房地产板块收于 4241.90 点，累计下跌 1.17%，同 期上证综指累计下跌 1.42%，深证成指累计下跌 1.41%，沪深 300 累 计下跌 1.53%；横向对比，板块表现位于上游。 公司动态：公司动态：9 月 9 日阳光城公告称，泰康人寿及泰康养老通过协议受让 的方式，从上海嘉闻受让公司 5.55 亿股公司股份（占总股本 13.53%） 。 股权转让完

2、成后，泰康系合计持股 13.61%，成为公司第三大股东。 行业新闻：行业新闻：常州收紧限售限贷，新购买常州市区（不含金坛区）住房限 售 4 年（原先 2 年） 。二套房首付比从不低于 40%调整为不低于 60%。 土地交易：土地交易：8 月 31 日-9 月 6 日，全国 100 大中城市合计供应土地建面 2519 万平米，环比-1.3%，同比+29.3%，供销比为 2.04，相比上周下 降 0.52，年初至今累计平均供销比为 1.16。 成交市场：成交市场：9 月 4 日-9 月 10 日，30 大中城市新房成交面积 369 万方， 环比-12.9%， 同比+8.0%， 年初至今累计成交 1

3、0846 万方， 同比-9.3%。 其中一线城市成交面积 85 万方，环比-18.8%，同比+44.8%。 推盘去化：推盘去化：9 月 4 日-9 月 10 日，15 城商品房推盘面积为 361 万方，环 比+60.0%，同比+48.2%；去化周期为 17.2 月，相比上周减少 0.2 月， 批售比（移动平均 3 月）为 1.13，相比上周下降 0.01。 重点事件点评：重点事件点评：近年来， “地产+险资”模式越来越普遍，原因在于：从 保险公司来看，随着保费收入逐年增长，保险公司自身具有不断增长的 资金配臵需求。从地产行业来看，一方面地产板块历来具有高 ROE、 低波动性、高股息率等优质属性

4、，这在当前全球资产荒背景下配臵价值 凸显；此外， “345”融资新规增强了企业的透明度和确定性，减少了投 资的风险。物管、商管等多元化新业务的开展也在一定程度上弥补了地 产开发业务成长性的不足。 目前地产板块历史底部的估值和长线资金的 持续入场， 或将成为催化剂， 让地产板块特别是龙头企业实现价值回归。 个股方面推荐业绩确定性强、 资源卓越的一线房企： 万科 A、 金地集团、 保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、 中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好 龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余碧桂园服务、保利物业、永升生活服务

5、和招商积余。 风险提示：风险提示：行业资金面超预期行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行收紧；市场表现超预期下行 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 28.00 3.44 3.91 4.56 8.14 7.16 6.14 买入 保利地产 16.58 2.34 2.76 3.25 7.09 6.01 5.10 买入 金科股份 9.75 1.06 1.34 1.65 9.20 7.28 5.91 买入 荣盛发展 7.

6、93 2.10 2.59 3.04 3.78 3.06 2.61 买入 蓝光发展 5.38 1.15 1.65 2.00 4.68 3.26 2.69 买入 优于大势优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -2.32% 9.87% 5.29% 相对收益 -1.16% -5.93% -12.45% 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 23485 流通市值（亿） 20441 市盈率（倍） 9.18 市净率（倍） 2.02 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 相关报告 东

7、北证券房地产周报：8 月房企销售持续 火爆，沈阳提高二套首付比 2020-09-07 东北证券房地产周报：融资新规细则尚待 落地，无锡收紧楼市调控 2020-08-31 东北证券房地产周报： LPR连续五月持平， 房企座谈会商议融资新规 2020-08-24 东北证券房地产周报： 契税法审议通过，7 月投资销售数据持续火热 2020-08-17 证券分析师：王小勇证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 房地产房地产 发布时间：发布时间：2020-09-14 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2/32 行业动态报告行业动态报

8、告 目录目录 1. 市场表现市场表现 . 5 1.1. 板块表现 . 5 1.2. 个股表现 . 6 1.3. 重要公告 . 6 2. 行业新闻行业新闻 . 8 3. 土地市场土地市场 . 11 4. 成交市场成交市场 . 14 5. 推盘去化推盘去化 . 20 6. 房企融资房企融资 . 26 7. 事件点评：泰康战略入股阳光城，业绩对赌承诺十年事件点评：泰康战略入股阳光城，业绩对赌承诺十年. 27 qRsNoRqMtNmQsOmRoMtNrO7NdN6MoMqQoMoOjMoOvMkPpOrM7NqQzRvPmRrRwMtQmN 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3

9、/32 行业动态报告行业动态报告 图表目录图表目录 图图 1：沪深：沪深 300 与申万房地产板块与申万房地产板块 . 5 图图 2：申万板块周涨跌幅比较：申万板块周涨跌幅比较 . 5 图图 3：百城单周土地供应成交面积及供销比：百城单周土地供应成交面积及供销比. 13 图图 4：分线城市土地供应面积及同环比增速：分线城市土地供应面积及同环比增速. 13 图图 5：分线城市土地溢价率数据：分线城市土地溢价率数据 . 13 图图 6：百城单周土地成交楼面价：百城单周土地成交楼面价 . 13 图图 7：分线城市土地供销比数据：分线城市土地供销比数据 . 13 图图 8：分线城市土地成交楼面价及同环

10、比增速：分线城市土地成交楼面价及同环比增速 . 13 图图 9：百城单周土地成交溢价率：百城单周土地成交溢价率 . 14 图图 10：分线城市单周供销比（移动平均：分线城市单周供销比（移动平均 3 月）月） . 14 图图 11：34 城成交同环比增速情况城成交同环比增速情况 . 16 图图 12：重点城市新房本周成交：重点城市新房本周成交. 16 图图 13：34 城单周成交面积及同比城单周成交面积及同比 . 16 图图 14：一线城市单周成交面积及同比：一线城市单周成交面积及同比 . 16 图图 15：二线城市单周成交面积及同比：二线城市单周成交面积及同比 . 16 图图 16：三四线线城

11、市单周成交面积及同比：三四线线城市单周成交面积及同比 . 16 图图 17：34 城周成交面积城周成交面积 . 17 图图 18：34 城月度成交及同环比城月度成交及同环比 . 17 图图 19：本周样本城市城市二手房成交：本周样本城市城市二手房成交 . 18 图图 20：15 城二手房成交同环比增速城二手房成交同环比增速 . 18 图图 21：本周：本周 15 城二手房成交城二手房成交 . 18 图图 22：本周一线城市二手房成交：本周一线城市二手房成交 . 18 图图 23：本周二线城市二手房成交：本周二线城市二手房成交 . 19 图图 24：本周三四线城市二手房成交：本周三四线城市二手房

12、成交. 19 图图 25：15 城月度成交及同环比城月度成交及同环比 . 19 图图 26：2020 年年 7 月住宅价格及同环比增速（元月住宅价格及同环比增速（元/平）平） . 20 图图 27：2020 年年 7 月住宅价格指数同环比增速月住宅价格指数同环比增速. 20 图图 28：2020 年年 7 月一手住宅价格价值同环比增速月一手住宅价格价值同环比增速. 20 图图 29：2020 年年 7 月二手住宅价格指数同环比增速月二手住宅价格指数同环比增速. 20 图图 30：本周重点城市商品房推盘、去化情况：本周重点城市商品房推盘、去化情况. 21 图图 31：15 城商品房周度库存、去化

13、情况城商品房周度库存、去化情况 . 21 图图 32：15 城商品房周度推盘情况城商品房周度推盘情况 . 22 图图 33：分线城市商品房周度批售比：分线城市商品房周度批售比. 22 图图 34：分线城市商品房本周库存面积及同环比：分线城市商品房本周库存面积及同环比 . 22 图图 35：分线城市商品房本周推盘面积及同环比：分线城市商品房本周推盘面积及同环比 . 22 图图 36：分线城市商品房本周去化周：分线城市商品房本周去化周期期 . 22 图图 37：15 城商品房批售比城商品房批售比 . 22 图图 38：分线城市商品房本月库存面积及同环比：分线城市商品房本月库存面积及同环比 . 23

14、 图图 39：分线城市商品房本月推盘面积及同环比：分线城市商品房本月推盘面积及同环比 . 23 图图 40：分线城市商品房本月去化周期：分线城市商品房本月去化周期 . 23 图图 41：分线城市商品房本月批售比：分线城市商品房本月批售比. 23 图图 42：本周重点城市住宅推盘、去化情况：本周重点城市住宅推盘、去化情况 . 24 图图 43：12 城住宅周度库存、去化情况城住宅周度库存、去化情况 . 24 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 4/32 行业动态报告行业动态报告 图图 44：12 城住宅周度推盘情况城住宅周度推盘情况 . 25 图图 45：分线城市住宅周度批

15、售比：分线城市住宅周度批售比 . 25 图图 46：分线城市住宅本周库存面积及同环比：分线城市住宅本周库存面积及同环比. 25 图图 47：分线城市住宅本周推盘面积及同环比：分线城市住宅本周推盘面积及同环比. 25 图图 48：分线城市住宅本周去化周期：分线城市住宅本周去化周期. 25 图图 49：分线城市住宅本周批售比（移动平均：分线城市住宅本周批售比（移动平均 3 月）月） . 25 图图 50：分线城市住宅本月库存：分线城市住宅本月库存面积及同环比面积及同环比. 26 图图 51：分线城市住宅本月推盘面积及同环比：分线城市住宅本月推盘面积及同环比. 26 图图 52：分线城市住宅本月去化

16、周期：分线城市住宅本月去化周期. 26 图图 53：分线城市住宅本月批售比（移动平均：分线城市住宅本月批售比（移动平均 3 月）月） . 26 表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜 . 6 表表 2：地产板块个股重要公告：地产板块个股重要公告 . 7 表表 3：行业相关新闻：行业相关新闻. 10 表表 4：政策相关新闻：政策相关新闻 . 10 表表 5：本周土地市场供应、成交、地价概况：本周土地市场供应、成交、地价概况. 12 表表 6：本周：本周 30 大中城市成交情况（万方）大中城市成交情况（万方） . 14 表表 7：本周重点城市及分线新房成交汇总（万方）：本周重点城市及分线新房成交汇总

17、（万方） . 15 表表 8：本周重点城市及分线二手房成交汇总（万方）：本周重点城市及分线二手房成交汇总（万方）. 17 表表 9：本周重点城市商品房推盘：本周重点城市商品房推盘去化情况去化情况 . 21 表表 10：本周重点城市住宅推盘去化情况：本周重点城市住宅推盘去化情况 . 24 表表 11：本周房企发债情况：本周房企发债情况 . 26 表表 12：本周交易所地产债成交情况：本周交易所地产债成交情况 . 27 表表 13：阳光城十年业绩承诺：阳光城十年业绩承诺. 27 表表 14：“345”新规下阳光城各标准分档新规下阳光城各标准分档 . 28 表表 15：2020 年产业资本及险资增持

18、地产股情况年产业资本及险资增持地产股情况 . 29 表表 16：2020 年以来险资增持地产股情况年以来险资增持地产股情况 . 30 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 5/32 行业动态报告行业动态报告 1. 市场表现市场表现 1.1. 板块表现板块表现 本周申万房地产板块收于 4241.90 点，累计下跌 1.17%，同期上证综指累计下跌 2.83%，深证成指累计下跌 5.23%，沪深 300 累计下跌 3.00%；横向对比，板块表 现位于上游。 图图 1：沪深：沪深 300 与申万房地产板块与申万房地产板块 数据来源：东北证券，Wind 图图 2：申万板块周涨跌幅比

19、较：申万板块周涨跌幅比较 数据来源：东北证券，Wind -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 11325374961738597109121133145157169 房地产（申万）沪深300 -1.17% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 银 行 钢 铁 房 地 产 采 掘 纺 织 服 装 非 银 金 融 公 用 事 业 电 气 设 备 汽 车 交 通 运 输 建 筑 装 饰 家 用 电 器 有 色 金 属 食 品 饮 料 商 业 贸 易 轻 工 制 造 机 械 设 备 休 闲 服 务 建 筑 材 料 综 合 化 工 电 子

20、 医 药 生 物 传 媒 计 算 机 国 防 军 工 通 信 农 林 牧 渔 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 6/32 行业动态报告行业动态报告 1.2. 个股表现个股表现 本周板块内涨幅第一为海航基础(600515.SH)，本周累计涨幅达 20.33%，其次为阳 光城、海航投资、首开股份、上实发展；跌幅前五则分别为合肥城建、新黄浦、中 房股份、爱旭股份、格力地产。 表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜 涨幅涨幅 跌幅跌幅 1 海航基础海航基础(600515.SH) 20.33% 合肥城建合肥城建(002208.SZ) -12.89% 2 阳光城(000671.SZ)

21、 13.15% 新黄浦(600638.SH) -11.41% 3 海航投资(000616.SZ) 8.22% 中房股份(600890.SH) -10.63% 4 首开股份(600376.SH) 8.10% 爱旭股份(600732.SH) -10.40% 5 上实发展(600748.SH) 7.57% 格力地产(600185.SH) -9.20% 数据来源：东北证券，Wind 1.3. 重要公告重要公告 本周，金地集团、招商蛇口、首开股份和金科股份发布 8 月份经营情况公告： 金地集团 8 月份实现合同销售面积 107.5 万平方米，同比增长 39.05%，合同销售 金额人民币 216.7 亿元

22、，同比增长 31.64%；2020 年 1-8 月份公司累计实现签约面 积 699.4 万方，同比增长 21.63%，累计实现签约金额人民币 1442.4 亿元，同比增 长 23.46%。新增加开发项目 3 个，占地面积合计 14.95 万方，计容积率建筑面积 合计 51.81 万平方米，成交总金额为 22.59 亿元。 招商蛇口 8 月份合同销售金额 268.05 亿元，同比增长 48.46%；销售面积 110.42 万方，同比增长 18.74%。公司 2020 年 1-8 月份累计实现合同销售金额 1603.75 亿元，同比增长 15.72%；累计实现签约销售面积 711.86 万方，同比

23、减少 2.41%。 8 月份，公司房地产业务新增项目 3 个，分别位于太仓、大连、长沙，新增计容积 率建筑面积合计 63.6 万方，成交总金额为 40.27 亿元。 首开股份 8 月份公司实现合同销售金额约 72.31 亿元，同比减少 5.38%；销售面积 约 27.04 万平方米，同比增加 102.24%。1-8 月累计合同销售金额约 593.90 亿元， 同比增长 1.14%； 累计销售面积约 207.68 万平方米， 同比下降 1.33%。 8 月单月， 首开股份在北京、太原新增 3 个项目，成交总金额为 40.27 亿元，土地面积 20.27 万平方米。 金科股份 8 月份实现销售金额

24、约 191 亿元，房地产销售面积约 180 万平方米。1-8 约， 公司及所投资的公司实现销售金额约 1239 亿元， 房地产销售面积约 1201 万平 方米。 此外，阳光城发布关于控股股东与泰康人寿及泰康养老签署合作协议相关事项的公 告，泰康人寿及泰康养老将通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司 13.53%的 股份， 共计 554,710,264 股。 公司对未来归母净利润进行业绩承诺： 以 2019 年 40.2 亿元为基数，前五年承诺每年平均增长率不低于 15%，且前五年累计归母净利润为 340.59 亿元（即年平均增长率不低于 18.13%） ；第 6-8 年年增长率不低于 10%， 第 9-10 年年增长率不低于 5%。若未达到上市业绩要求，由控股股东将差额部分补 偿给上市公司。 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的