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1、2024北京商业地产市场回顾及总结研究部2025年1月睿见研究2024 年北京商业地产市场回顾及总结2 2024年北京商业地产领域下行加速，市场面临承压震荡的复杂局面。具体而言，办公楼、零售地产和物流地产等多个板块均呈现出有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的复杂局面。当然，我们也看到，行业中的投资方、业主方和租赁企业方等多元主体，持续在积极探索着应对短期挑战、提升中长期可持续性复苏的的机会和解决方案。2024年底，中央政治局会议释放出多重积极信号，预计2025年出台的政策方案将更加积极有为，这也将为商业地产市场带来有力的信心提振。在这样复杂的市场环境中，我想，与其用长篇的文字进行逻辑性叙

2、述，不如采用更简洁、直观的图表形式，为各方进行市场趋势的可视化阐释。因此，我们为几个重点商业地产板块制作了年度图表，以期能帮助各方快速把握市场形势，为2025年的战略方向提供预判依据。米阳华北区研究部负责人仲量联行前言2024 年北京商业地产市场回顾及总结3 办公楼市场042024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻求最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能

3、加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。零售地产市场 092024年的北京零售市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。物流地产市场13受到经济波动和大规模供应放量的交织影响，北京物流地产市场在2022-2024

4、三年间经历了显著的周期性变化，从业主方市场向租户方市场的迅速演变给京津冀全域的高标仓储资产走势带来不同程度的影响。北京核心子市场的优质资产抗周期能力显现，同时津冀市场抓住北京需求外溢的机遇快速去化。目录2024 年北京商业地产市场回顾及总结4 2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻找最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展

5、有望成为填补市场需求的重要引擎。办公楼市场012024 年北京商业地产市场回顾及总结5 试探还是常态？租金白热化竞争催生极限价格2024年北京甲级办公楼市场各子市场极限价格分析数据来源：仲量联行研究部*以2024年第四季度的子市场平均租金数据为1.0进行的指数层面数据分析。市场价格总是在供需关系与参与者的情绪博弈中探寻平衡，在经历了过去五年相对平缓的下行调整之后，北京办公楼市场在2024年迎来租金价格的强势震荡，全年甲级办公楼租金同比下降16.1%。面对不断上升的空置压力，业主方正在采取更为激进的低价策略以快速探寻新的平衡点，而这一现象在2024下半年伴随多个子市场极限价格的频繁出现而日渐突出

6、。我们采用各子市场的平均价格作为基准（如上图所示），将录得2024年内租赁成交价与市场平均租金作比较。观察发现，每一子市场均出现了新租或续租情况下远低于市场平均租金的“极限价格”。其中，CBD、奥林匹克地区、第三使馆区、金融街、望京和丽泽六个子市场的新租极限价格甚至低于其子市场平均租金的30%以上。为迅速锁定新客户，这些区域的部分业主提供了极为激进的租金优惠，甚至在首轮报价时就抛出低于往常价格40%的商务条件，使这些区域成为2024年价格竞争最为激烈的子市场。而东二环路及东长安街子市场新增需求相对较少，导致这两个子市场的业主更倾向于争取楼内客户续租，续租极限价格显著探底。市场价格一旦在经历了个

7、别案例的向上或向下突破并得到验证和支撑后，便会带动更持续和更广泛的趋势性变化。2024年，不断刷新的极限价格正逐渐成为北京甲级办公楼市场的新常态，进而加速了整体市场周期的轮转。2025年，预计全市租金仍将同比下降14.8%，市场将持续以租金下降全面刺激需求。0.400.500.600.700.800.901.001.10CBD奥林匹克地区第三使馆区金融街望京丽泽东二环路东长安街中关村2024区域平均租金新租极限价格续租极限价格2024 年北京商业地产市场回顾及总结6 数据来源：仲量联行研究部短暂还是持续？极限价格显著激发市场活力2021-2024年北京甲级办公楼市场成交量分析304050607

8、0802021202220232024万平方米同比提升22%2024年租金的深度回调对激发市场活跃度产生了显著效果。全市甲级办公楼租赁成交量较2023年提升了22%。大面积租户的搬迁升级意愿也在持续的低价刺激下被激发，2024年1万平方米以上面积段的成交数量和平均成交面积分别同比增长44%和35%，较2022年则分别增长了30%和17%。在持续的下行周期中，市场成功以足够具有吸引力的低价刺激出市场中观望许久的大面积需求。万平以上租赁成交中，新租需求占比约50%，这些新租需求主要选择望京和丽泽此类性价比较高的子市场，显著降租的刺激作用显现。虽然经济波动仍在持续抑制增量需求的扩大，2024年全市净

9、吸纳量在严峻的市场环境中同比大幅下降，但成交量的显著回暖将有效缓解楼宇的空置压力，并极大地提振市场信心。2025年，预计净吸纳量将小幅回升，达到2.6万平方米。有利于缩短市场价格的下行周期，推动供需关系重回正向循环轨道。2024 年北京商业地产市场回顾及总结7 第三使馆区金融街中关村东长安街CBD望京奥林匹克地区东二环路丽泽-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%*利用CR4企业集中度模型，选取每个子市场成交面积排名前四的行业，计算其占该子市场总成交面积的百分比。将2023年和2024年各个子市场的行业聚集度进行对比。对比结果为负值的子市场行业聚集度在一年之内减弱，反之则表示增

10、强。数据来源：仲量联行研究部多元还是集聚？租户方的选址偏好正在改变市场分布格局在全球经济增长步伐放缓和中国高质量发展转型的内外因素共同作用下，企业不动产策略也在发生变化。我们观察到，企业租户的办公选址策略在2024年呈现较为突出的优先级变化。更多企业优先考虑绝对的租赁成本控制，而非行业聚集度，即一个产业链的上下游企业在区域落位的集中程度。虽然产业聚集的规模效应和协同效应有利于企业的长期稳定发展。但在2024年，更多企业对降低成本且保障办公空间品质的诉求尤为迫切，辐射全市各子市场寻址的情况频现，这种选址策略的变化对行业聚集度的影响已经有所显现。2024年全市共有七个子市场的行业聚集度同比减弱。部

11、分子市场在低价带动下市场活跃度明显提高，持续录得来自非传统行业的租赁需求，头部行业的成交占比因而受到稀释。以丽泽子市场为例，2023年，丽泽以打造“第二金融街”为目标吸引大量来自于金融行业的搬迁需求，成交面积占比近60%；2024年，丽泽继续以低位租金吸引来自科技互联网、政府平台、专业服务业等多个行业的大面积租户，而金融企业的需求占比被挤压至13.2%，区域内需求行业多元化特征增强。另有部分子市场受不同行业的周期性波动影响，租赁需求此消彼长，带来需求行业的进一步分散。在CBD子市场，在风险管控影响下传统需求主力金融业的租赁成交数量和面积均明显收缩，成交占比同比下降4.9个百分点，贸易、地产建筑

12、等行业需求动能也有所减弱，而政府平台、能源环保和文体娱乐类非主力需求呈现增长势头。尽管如此，金融街子市场仍然具有较强的行业磁吸效应。2024年，金融街的租金降幅大于整体市场平均水平，有效吸引金融企业回流。尽管其租金水平依旧保持在高区间段，但金融街畅通完备的金融产业生态和成熟的商务环境持续吸引具有高承租力的企业进驻，行业聚力作用明显。第三使馆区在2023年打头阵大幅降租，换取了非主力行业知名企业的大面积成交。2024年，该区域的主力需求行业未发生根本改变但成交量收缩，导致数据层面的行业聚集度增强。实际上，第三使馆区需求行业始终保持多元性，行业聚集度未发生实质变化。随着竞价常态化，北京办公楼子市场

13、间租金差距不断缩小，租户对子市场选择的灵活性或将持续增加，带动需求行业聚集度弱化。2024年各子市场行业聚集度同比变化分析2024 年北京商业地产市场回顾及总结8 新质生产力相关行业成交量变化分析数据来源：仲量联行研究部0246810121416182020232024望京中关村丽泽奥林匹克区域CBD东二环东长安街第三使馆区77%55%万平方米成交量同比增长106%新质生产力引擎驱动需求潜力释放2024年，“新质生产力”首次被写入政府工作报告并被列为政府工作十大任务之首，以创新为主导的新质生产力对于经济高质量发展的助推器作用持续放大。根据国家信息产业部定义，新质生产力是以数字化、网络化、智能化

14、的新技术为支撑，以科技创新为核心驱动力，以深化高技术应用为主要特征，具有广泛的渗透性和融合性的生产力形态。在传统生产力向新质生产力转型的关键阶段，作为重要产业载体的办公楼市场也正面临需求端的新机遇。为此，我们梳理了2023至2024年北京办公楼市场中新质生产力企业的非续租租赁成交，涵盖半导体、人工智能、新能源、医药及生物科技等行业。2024年全市新质生产力相关企业的成交量同比增长106%，平均租赁面积同比增长20%，为北京办公楼市场注入强劲动能。从区域分布来看，望京、中关村和丽泽子市场因浓郁的科技属性和高性价比，吸引了2024全年成交总量中77%的新质生产力企业，呈现快速增长势头。行业层面，科

15、技互联网和医药行业引领新质生产力企业租赁需求，其中人工智能、通讯及芯片等科技细分领域持续贡献大面积需求，占比超60%。此外，国央企牵头的能源类企业表现亮眼，在甲级办公楼市场非续租成交面积占比中位列第二，成为备受市场关注的需求来源。随着北京积极培育新质生产力行业的发展动能，优势新兴产业将迎来显著的行业发展空间，相关企业规模扩大所带来的办公空间需求，预计将持续激活北京办公楼市场。低价刺激下，北京办公楼市场流动性在2024年得到一定释放，但整体市场表现未达预期，有效需求不足仍是当下北京办公楼市场的最大掣肘，市场的转型与平衡步调预计将保持缓慢温和。在国家及北京市稳经济政策的推动下，生产端和需求端均呈改

16、善之势。北京作为新质生产力和“小巨人”企业的重要聚集地，持续吸引高成长性企业入驻，在扩大有效需求上提供坚实支撑。租金的动态调整预计将持续激发市场需求，为办公楼市场的复苏提供充足底气。2024 年北京商业地产市场回顾及总结9 2024年的北京零售地产市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承

17、压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。零售地产市场022024 年北京商业地产市场回顾及总结10 过去六年间，新项目平均开业率与开业一年后入驻率表现93%96%91%95%93%79%72%98%94%94%96%89%89%88%65%70%75%80%85%90%95%100%2018201920202021202220232024项目入驻率项目开业年份新项目平均入驻率开业一年后入驻率新入市项目体量（右轴）20015010050新增供应体量万平方米数据来源：仲量联行研究部供给端：供需格局变化推动招商预租策略转型，大批新项目“先入市再填铺”平稳落地2024年，北京零售市场新

18、增供应量达162万平方米，创下历史新高，市场竞争日益激烈。新项目普遍以低入驻率先行开业，随后逐步填补空置。一年内，新入市项目平均入驻率提升16%，达到88%的中高区间，大量新增供应得以平稳消化。在此基础上，全市空置率维持在低位水平，其中市区仅为5.2%，郊区为9.0%。回顾以往，2018至2022年北京零售项目平均开业率基本落于93%-96%区间，未实现高预租率的项目往往会多次推迟入市以保证开业形象。然而，近两年新项目预租招商承压一方面疫情期间积压的新增供应集中入市，竞争压力凸显；另一方面，零售商对在尚未得到市场验证的新场开设新门店普遍表现较为谨慎，租赁需求受限。因此，近两年新项目入市时开业率

19、逐年走低，2023年及2024年分别降至79%和72%，标志市场进入“先入市再填铺”时代。大部分新项目凭借20%的主力店和40%以上的餐饮业态实现运营和引流，开业后通过持续招商发力提升入驻率，在一年内大多可以达到90%及以上水平。这一提升得益于新项目普遍的低租金策略。根据仲量联行研究部统计，北京2024年新入市项目租金水平较周边区域均值低约47%，许多项目在入市后一年内仍保持预租期租金水平，部分郊区项目甚至采用纯扣点模式快速吸引租户入驻。当客流和销售逐步趋稳后，运营方再适时提涨租金水平并优化租户结构，完成提档升级。如今市场节奏大幅加快，尽管项目从开业到稳定运营的周期已缩短至两到三个季度，但相比

20、过去“高出租率入市”的局面仍有显著差距。在供应扩容的格局下，新增空置面积的去化周期难免有所拉长。商业地产运营方因势调整招商逻辑，既有助于化解阶段性供应压力，也探索出了更平衡且高效的去化路径。2024 年北京商业地产市场回顾及总结11 稳健复苏来源：上市企业财报，仲量联行研究部整理，2024年11月注：2024年数据为前三季度累计营业额的同比变化0.40.20-0.2-0.4-0.10.090.190.190.1620202021202220232024新能源汽车20202021202220232024时尚0.40.20-0.2-0.40.020.020.060.150.122020202120

21、2220232024文娱用品-0.25-0.070.030.07-0.060.40.20-0.2-0.42020202120222023202420202021202220232024珠宝首饰家居用品-0.02-0.070.040.08-0.090.040.18-0.07家用电器及消费电子0.40.20-0.2-0.40.40.20-0.2-0.4-0.10.090.190.190.1620202021202220232024新能源汽车20202021202220232024时尚0.020.020.060.150.12需求端：2024年“先扬后缓”，零售商营收下滑，需求动能走弱新能源汽车业绩整

22、体同比增长16%，其中问界和阿维塔等品牌表现突出，增长超20%，在北京市场深度布局的存量店铺数量均已超过15家。NEV业态2024年开店增速趋缓，线下零售空间的布局趋于饱和，其业绩增长将不会持续为商业地产市场带来增量需求。但是，极越汽车风波凸显了行业竞争挑战和潜在风险，零售运营方需关注部分企业的掉铺风险，及时做出策略调整。例如，华为与小米正在探索“人车家”融合模式，将消费电子、智能家居与新能源汽车产品软件互联，打包布局。2025年，华为计划将“鸿蒙智行”门店扩展至1,000家，探索“体验+销售”场景。小米计划开设超过100家面积超500平米的融合门店。时尚业在2024年行业新旧交替的洗牌中表现

23、亮眼，67家时尚企业总营收达8,337亿元，同比增长12%，增长动力主要来自新兴品牌。3Color、Setirom西町村屋和F426等大众定位的杭州女装品牌正在积极线下布局，2024年在北京核心项目新开10余家门店。凭借高性价比和快速迭代的产品策略，这些品牌成功吸引大量年轻消费群体，带动客流增长。然而，尽管新兴女装需求快速增长，其新开面积和收入规模仍难以完全超越传统品牌的巅峰水平。要彻底填补疫情期间传统时尚业态退租所留下的空缺，尚需更多时间。2024年，北京零售市场租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线趋势，其背后驱动力主要源于零售企业的业绩波动。2024上半年需求高企得益于2023年的普遍业绩复苏，

24、全市录得57万平方米新租面积落地，成为市场的高光时段。下半年需求明显降温，多个零售行业业绩下滑，限制企业扩张步伐，餐饮、娱乐等业态的开店节奏显著放缓。在新租需求降温的同时，零售商对业绩变化的反应迅速，优先聚焦存量运营和店铺整合，以减少此前扩张带来的固定成本压力。2024年前三季度，238家上市零售企业中60%出现营收下滑，平均降幅1.8%。九大零售业态业绩表现分化明显，与2024年末北京零售市场租赁表现趋势一致：五年间零售商营业额变化百分点2024 年北京商业地产市场回顾及总结12 家用电器及消费电子0.40.20-0.2-0.40.40.20-0.2-0.40.020.020.060.150

25、.1220202021202220232024文娱用品-0.25-0.070.030.07-0.060.40.20-0.2-0.42020202120222023202420202021202220232024珠宝首饰家居用品-0.02-0.070.040.08-0.090.040.18-0.070.40.200.20.420202021202220232024影视院线-0.34-0.120.030.37-0.07-0.03-0.060.12-0.0920202021202220232024化妆品家用电器及消费电子0.40.20-0.2-0.4家用电器及消费电子0.40.20-0.2-0.40

26、.40.20-0.2-0.420202021202220232024文娱用品-0.25-0.070.030.07-0.060.40.20-0.2-0.42020202120222023202420202021202220232024珠宝首饰家居用品-0.02-0.070.040.08-0.090.040.18-0.07家用电器及消费电子0.40.20-0.2-0.40.40.20-0.2-0.40.40.20-0.2-0.4202420202021202220230.12-0.01-0.020.24-0.040.12家用电器及消费电子0.40.20-0.2-0.40.40.20-0.2-0.4

27、0.020.020.060.150.1220202021202220232024文娱用品-0.25-0.070.030.07-0.060.40.20-0.2-0.420202021202220232024珠宝首饰-0.090.040.18-0.070.40.2-0.20-0.420202021202220232024餐饮-0.02-0.01-0.010.080.160.40.200.20.420202021202220232024影视院线家用电器及消费电子0.40.20-0.2-0.40.40.20-0.2-0.40.020.020.060.150.1220202021202220232024

28、文娱用品-0.25-0.070.030.07-0.060.40.20-0.2-0.420202021202220232024家居用品-0.02-0.070.040.08-0.10.40.2-0.20-0.420202021202220232024餐饮-0.02-0.01-0.010.080.16餐饮业的表现较为复杂，既展现出高流动性的扩张趋势，又面临营收能力下降的压力。作为近年来零售市场的主要复苏动力，餐饮业2024年在京新开店占比达到36.3%，同比增长2.1个百分点。然而，餐饮门店竞争加剧，企业营收空间受限。2024年前三季度，餐饮企业总营收同比下降1%。细分来看，消费者消费意愿下降推动低

29、价高频的快餐表现显著优于高单价正餐；快餐、烘焙和茶饮等低客单价新店占全年餐饮整体开店数量的76%，而2023年这一比例仅为47%。这种结构变化对商业地产运营方提出更高要求，项目需通过灵活招商保障稳定出租率。化妆品与消费电子这两类行业受电商渠道冲击，线下销售优势持续下降。特别是化妆品业态，在2024年全年北京零售市场的开店面积占比仅为2.5%。大牌化妆品租赁活跃度持续疲软，增量需求主要集中于香氛和折扣集合店品牌。展望2025年，零售商业绩压力将继续抑制租赁需求，短期内或难出现显著反弹，需求活跃度表现预计弱于2024年。零售企业对租金价格的敏感度提升，租金进入适度调整阶段，市区租金预计同比下跌2.

30、5个百分点。与此同时，北京供给端预计将有157万平方米新增供应入市，新项目开业率预计进一步下降，空置面积将面临更大去化压力。面对高供应与弱需求并存的局面，零售商和商业地产运营方需通过优化存量运营、灵活调整招商模式等方式强化项目韧性，以应对更加复杂的市场环境。从宏观视角审视，2024年12月底召开的中央经济工作会议明确了今年通过内需消费拉动经济的政策基调。尽管从提振消费信心到零售物业资产表现复苏存在一定的传导周期，但这一政策信号为市场多方预期提供了利好支撑，市场情绪或将转稳，期待增量政策加码的落地见效。来源：上市企业财报，仲量联行研究部整理，2024年11月注：2024年数据为前三季度累计营业额

31、的同比变化来源：上市企业财报，仲量联行研究部整理，2024年11月注：2024年数据为前三季度累计营业额的同比变化波动复苏复苏乏力五年间零售商营业额变化百分点2024 年北京商业地产市场回顾及总结13 受到经济波动和大规模供应放量的交织影响，北京物流地产市场在2022-2024三年间经历了显著的周期性变化，从业主方市场向租户方市场的迅速演变给京津冀全域的高标仓储资产走势带来不同程度的影响。北京核心子市场的优质资产抗周期能力显现，同时津冀市场抓住北京需求外溢的机遇快速去化。物流地产市场032024 年北京商业地产市场回顾及总结14 北京、天津、廊坊物流地产市场新增供应与净吸纳量对比分析数据来源：

32、仲量联行研究部，2024年第四季度注：上图租金为将当年入市的新项目纳入统计范围内的平均净有效租金，基于建筑面积（平方米），不含物业费含税。*天津、*廊坊2024年数据均为预测值。新增供应净吸纳量租金202320222024京津冀地区之间通行受限，北京需求外溢受阻降本增效市场趋势下，北京需求外溢现象日渐凸显津冀地区低租金刺激下，北京需求加速外溢建筑面积万平方米租金元/平方米/天北京天津廊坊北京天津廊坊北京*天津*廊坊1.790.961.141.770.890.971.620.640.700.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80020406080100120

33、1402024 年北京商业地产市场回顾及总结15 北京物流地产市场周期轮转，大量降本需求外溢助力津冀市场发展2024年，伴随供应激增叠加需求疲软的市场特征，北京物流地产市场的时钟已转入租金显著承压的下行周期，毗邻的天津及廊坊物流地产市场也随之发生较大转变。具体而言，2022年，北京物流地产市场旺盛需求受到供应不足抑制，净吸纳量处于较低水平。疫情防控政策影响下，京津冀地区之间通行受限，北京需求外溢受阻。天津、廊坊物流地产市场由于无法大规模承接北京外溢需求，净吸纳量水平亦维持低位。2023年，北京历经十年来首次大规模供应放量，长期被抑制的需求得以释放，市场净吸纳量显著增长。但与此同时，疫情防控政策

34、的全面调整使得京津冀地区的物流运输恢复正常。在降本增效的驱动下，之前倾向选址于北京市场的部分需求出现外溢现象，廊坊、天津业主及时采用的以价换量策略也加速了这一趋势。廊坊在2023年的净吸纳量骤升至82万，约为2022年的三倍。而2024全年，廊坊及天津的净吸纳量均达到40万平方米以上的较高水平。受到存量需求外溢和增量需求不足的双重影响，多年来作为京津冀城市群中绩优板块的北京物流地产市场显著承压下行。从需求侧角度来看，第三方物流等部分主力租户盈利能力偏弱，因节约成本产生的退租现象频发。以成本为导向的搬迁置换需求主导租赁市场，但对空置面积去化作用十分有限。2024全年净吸纳量在此影响下仅达到4万平

35、方米，不到2023年的1/10。从供应侧角度来看，2024年北京全年新增供应量维持在37万平方米的较高水平，给市场带来一定去化压力，市场空置率较2023年上升7.8个百分点至18.2%。从租金侧角度来看，租户仍然非常注重成本把控，对于仓储面积租赁方面的预算大幅降低。在此影响下，大部分业主开始提供进一步的租金优惠以吸引租户。2024年北京物流地产市场平均租金下降5.5%。整体来看，虽然北京物流地产市场明显承压，但2024年北京、天津、廊坊三市净吸纳总量与2023年基本一致，表明受到成本节约型策略的影响，企业端对租金的敏感度上升是推动北京物流地产市场周期轮转的主要因素，而北京与周边地区的租金价差带

36、来的需求外溢，以及北京物流地产供应格局的转变在很大程度上推动了这一过程。2024 年北京商业地产市场回顾及总结16 2025-2027年北京物流地产市场预计将有298万平方米的新增供应入市，超过近十五年新增供应量的总和，约为北京目前物流地产市场总体量的80%。若以过去三年北京物流地产市场的年均净吸纳量为标准来计算，完全消化现有空置面积和2025-2027年新增供应需要长达19年之久。供应激增叠加需求疲软的市场环境下，市场竞争将进一步加剧，预计北京物流地产市场租金将在未来三年继续保持下行趋势，年均降幅超过5%。然而，从细分子市场来看，由于83%的新增供应集中分布在平谷，预计其他核心子市场受到的影

37、响有限。如上图所示，若以各子市场过去三年的年均净吸纳量为标准来计算，此前需求表现稳定的通州马驹桥及顺义空港子市场分别仅需3年和9年即可完全去化。市场表现的分化使这些拥有稀缺区位资源的优质资产表现出跨越周期的稳定性和抗风险韧性。北京物流地产市场短期内的承压下行已不可避免，但中长期来看，随着大规模供应潮的结束和消费市场的逐步回暖，作为经济体量较大的一线城市，北京物流市场仍具备较强劲的自生需求动能与广阔的发展空间。此外，以新能源汽车、生物医药等为代表的先进制造业在北京的快速发展，也将有效带动相关产业链上下游企业对高标仓的需求增长。北京整体市场短期面临供需失衡风险，但传统核心子市场韧性突显-50 10

38、0 150 200 250 300 15.4 年18.7 年去化未来三年新增供应所需时间去化未来三年新增供应及现有空置面积所需时间北京物流地产市场131424891346121923通州马驹桥物流园顺义空港物流园大兴京南物流园平谷物流园其他建筑面积（万平方米）新增供应面积（2025-2027年）现有空置面积 去化面积所需时间（左轴）（右轴）（左轴）102030405060年-北京物流地产各子市场去化时间对比分析数据来源：仲量联行研究部，2024年第四季度注：去化时间基于 2022-2024 年的年均净吸纳量计算得出。平谷子市场因前期总体量有限，直至2024年才进行大规模供应放量，为保证数据合理

39、性，平谷子市场直接采用2024年单年净吸纳量数据。陈晨华北区研究部董事Celia.C张雅宁华北区研究部资深分析师Hera.Z李茵莹中国区研究部分析师Amanda.L齐旋婷华北区研究部助理经理Xuanting.Q王香怡华北区研究部分析师Linda.W黄嘉佩华北区研究部高级经理Kiah.H米阳资深董事 中国区研究部办公楼市场负责人华北区研究部负责人Yang.M纪明华北区研究部董事Ming.J主要作者仲量联行仲量联行2025年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层

40、邮政编码 100026电话+86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮政编码 610021电话+86 28 6680 5000重庆重庆市 渝中区长滨路2号 来福士办公楼T4N 塔楼23层A08 邮政编码 400011电话+86 23 6370 8588广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话+86 20 2338 8088 传真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话+86 57

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