【研报】宏观经济专题：“旧改”的经济效应-20200906（20页）.pdf

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1、宏观经济专题宏观经济专题 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 20 2020 年 09 月 06 日 宏观经济点评-高增的地产销售，消 失的地产“周期” -2020.9.1 宏观经济专题-从“项目”和“资金” 角度，看基建投资演绎-2020.9.1 宏观经济点评-经济的三大亮点- 2020.8.31 “旧改”的经济效应“旧改”的经济效应 宏观经济专题宏观经济专题 赵伟（分析师）赵伟（分析师） 张蓉蓉（分析师）张蓉蓉（分析师） 段玉柱（联系人）段玉柱（联系人） 证书编号：S0790520060002 证书编号：S0790520070006 证书编号：S0790120070013 政策

2、全政策全面面推进旧改，加大财政和政策性金融支持力度，推进旧改，加大财政和政策性金融支持力度，或或可可带来结构性提振带来结构性提振 7 月以来，中央全面推进旧改，对旧改内容做了月以来，中央全面推进旧改，对旧改内容做了界定和界定和拓展拓展，有助于增加，有助于增加旧改的旧改的 收益渠道。收益渠道。7 月 20 日，国务院发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指 导意见 ， 要求到 “十四五” 期末， 力争基本完成 2000 年前建成小区的旧改任务。 文件对旧改内容做了拓展， 比如新增了移动通信、 充电桩等基础设施， 公共卫生、 幼儿园等服务设施。 旧改内容的拓展， 有助于增加旧改的收益渠道， 改善现

3、金流。 为扩大旧改资金来源，政策还加大财政资金、专项债、政策性银行等支持，并鼓为扩大旧改资金来源，政策还加大财政资金、专项债、政策性银行等支持，并鼓 励居民出资、励居民出资、PPP 等形式吸引社会资金。等形式吸引社会资金。7 月中旬，国开行和建行与 5 省 9 市签 署协议，计划提供 4360 亿元贷款、支持市场力量参与旧改。7 月底，中央财政向 各省追加下达城镇保障性安居工程补助资金，用于旧改。年初至今，地方政府已 发行至少 18 只专项债用于旧改、融资 229 亿元，远大于 2019 年 8 亿元的规模。 从现有项目来看，旧改投资收益较低、经营现金流偏弱，社会资金参与积极性相从现有项目来看

4、，旧改投资收益较低、经营现金流偏弱，社会资金参与积极性相 对不高，对旧改的推进形成一定制约。对不高，对旧改的推进形成一定制约。比如 PPP 库 9000 多个项目中，旧改项目 仅有 6 个，支付方式也以政府付费为主，项目自身的经营现金流较弱。年初至今 披露资金信息的 38 个旧改专项债项目中，仅 1 个项目有市场化融资，其余项目 均依靠资本金和专项债筹资；部分项目主要依靠土地出让收入等来偿还债务。 为解决现金流对旧改的制约，为解决现金流对旧改的制约， 多数项目多数项目计划计划通过配套商业租赁、 车位出租等经营通过配套商业租赁、 车位出租等经营 性收入，来获得收入现金流。性收入，来获得收入现金流

5、。从 2020 年专项债旧改项目的收入来源看，大多数 项目采取了车位出租（78.9%） 、广告投放（65.8%）和商业物业租赁（52.6%）等 方式来获得预期收益。近一半的项目，预期通过这三项，获得 90%以上的收益。 此外， 还有项目计划通过物业费、 充电桩运营、 垃圾和污水处理等方式获得收益。 根据规划，根据规划，2020 年旧改投资规模或超年旧改投资规模或超 1500 亿，亿，四川、两湖、东北等地区，后续四川、两湖、东北等地区，后续 或值得关注或值得关注。2020 年，全国计划改造小区 3.9 万个、居民近 700 万户，较 2019 年翻番。根据各省市公布的数据推算，全国旧改投资或超

6、1500 亿元。截至 7 月， 中西部地区旧改计划规模较大、开工率较低；尤以四川、两湖、东北等地区，仍 有较大规模的旧改项目尚未开工。 后续伴随开工加快， 这些地区旧改或明显上量。 旧改项目涉及的水电气设施、建材等基础类需求，或将直接受益；安装电梯、更旧改项目涉及的水电气设施、建材等基础类需求，或将直接受益；安装电梯、更 新家电等改善型需求也新家电等改善型需求也可可受到提振。受到提振。按照“保基本”的原则，政策重点支持基础 类旧改内容，比如屋面外墙、水电道路等。伴随旧改加速推进，基础类的水电气 设施及部分建材等，完善类的电梯、充电桩等，或是直接受益的领域。同时，部 分老房翻新、 家电更新等需求