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1、二二四年十一月CONTENTS目录编制说明011.研究范围2.数据来源3.数据说明01-06供需匹配性041.房源成交周期和客源成交周期（天）2.各户型房源成交周期（天）19-221.更便宜：租房负担有所下降4.更便捷：租赁住房发展助力提高城市居民通勤效率2.更充足：租赁市场整体表现为“客挑房”5.更专业：机构化运营租赁住房规模快速增长3.更舒适：租赁住房品质和配套设施有所改善6.更可持续：租售比已超过五年期定存利率重要结论0207-10租住宜居性051.人均租赁住房建筑面积（平方米）2.租赁住房平均房龄（年）3.租赁住房周边设施覆盖率（%）4.租赁住房轨道交通覆盖率（%）5.租赁人群平均通勤

2、时间（分钟）23-32市场健康性031.租金总价中位数（元/月）2.租金指数3.租金收入比（%）4.租售比（%）5.机构化运营租赁住房规模（套/间）11-18年度专题061.城中村租客画像4.城中村租住满意度情况2.城中村租赁住房画像5.城中村改造与保障性租赁住房、长租房结合典型案例3.分人群特征的租赁住房情况34-45典型城市城中村租赁住房发展现状以深圳市为例BACKGROUND背景2020 年，我国城镇居民中租赁人口比例为 21%，租赁人口接近 2 亿人；重点城市租赁人口比例约为27%，一线城市中该比例达到 47.32%，接近半数人口租房居住。租赁已经成为我国大城市重要居住方式1党的十九大

3、报告明确了加快建立租购并举的住房制度。党的十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年 7 月，住建部等九部委联合印发相关文件，后续选取了广州、深圳、南京等 12 个城市开展培育发展住房租赁市场试点工作，2019 年 1 月，财政部、住建部印发通知，先后分两批选取北京、长春、上海等 24 个城市开展中央财政支持的住房租赁市场发展试点。推进租购并举和大力发展租赁住房，是切实解决好大城市新市民和青年人住房问题的重要抓手。国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发 2021 22号），要求加快发展保障性租赁住房，解决好大城市住房突出问题。党的二十大报

4、告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度再次指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”党的二十届三中全会提出，发展租赁住房是深化住房制度改革的重要内容。中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。当前我国住房市场存量规模已经相对较大，新市民、青年人对租住“好房子”的需求在逐步上升，同时近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，租赁住房发展的商业可持续性在逐步增强，将更好的助力房地产行业转型发展。国家积极推进租购并举，大力发展租赁住房2SIGNIFICANCE意义STATEMENT声明我们力争通过多方数

5、据分析，客观、系统呈现中国重点城市的租赁住房发展的主要特征，但鉴于目前获得全面准确的租赁住房相关数据极为困难，本报告因数据覆盖性等原因，相关指标值可能存在一定偏差,所载全部内容仅供参考，仅代表报告编制团队独立观点。欢迎各城市和数据机构积极参与，为报告编制提供更为丰富的数据支持。影响租赁住房的因素众多，报告中大部分指标有相对明确的评价标准，但也有部分指标目前为止仍缺乏学界共识的合理区间或评价标准，仅依据指标值大小还不足以判断城市租赁住房发展水平的优劣，对城市租赁住房的评价还需更为持续深入的细致研究。未来期待与更多的合作伙伴一起共同挖掘数据价值，为促进我国租赁住房事业规范化和健康可持续发展提供研究

6、支撑，为提供更多人民满意的租赁住房和实现更高水平、更高质量的“住有所居”贡献力量。从党的十九大确立“租购并举”的住房制度至今，国家出台了大量政策支持租赁住房发展。本报告以实现美好租住生活为目标，力图体现“精视角”，聚焦住房发展转型期的关键领域租赁住房；“重人本”，关注租赁人群居住品质，满足人民美好租住生活需要。通过更加精准完善的指标体系，从市场健康性、供需匹配性、租住宜居性，动态评估我国重点城市租赁住房发展的量质水平，展现租赁市场发展积极变化和租购并举政策实施成效，并根据长期跟踪数据，为各城市监测自身发展和进行横向对比，提供研究参考。1编制说明012编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居

7、性年度专题1研究范围2数据来源3指标定义31|研究范围 报告的目标是以全国 40 个重点城市作为分析对象。包括国家统计局监测的 70 个大中城市中 35 个一二线城市，以及苏州市、无锡市、温州市 3 个经济强市，和三亚市、北海市 2 个旅游地产相对发达的城市。由于数据获取限制，本年度暂时不能获取 40 个城市中的西宁市、乌鲁木齐市、温州市、三亚市数据。因此今年报告聚焦全国 36 个重点城市（以下简称重点城市）。根据第七次人口普查划定超大城市 7 个特大城市 12 个其他重点城市 17 个北京、上海、广州、深圳一线城市 4 个非一线城市 32 个按城市人口规模区分按一线和非一线城市区分由于租住宜

8、居性指标现阶段难以获取全部重点城市数据，以 16 城为代表进行分析，分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、成都、武汉、天津、西安、合肥、重庆、福州、青岛、郑州。城市选取重点城市类型城市类型城市类型北京一线超大西安非一线特大上海一线超大石家庄非一线其他广州一线超大太原非一线其他深圳一线超大呼和浩特非一线其他天津非一线超大长春非一线其他重庆非一线超大无锡非一线其他成都非一线超大苏州非一线其他沈阳非一线特大宁波非一线其他大连非一线特大合肥非一线其他哈尔滨非一线特大福州非一线其他南京非一线特大厦门非一线其他杭州非一线特大南昌非一线其他济南非一线特大南宁非一线其他青岛非一线特大北海非一线其他郑

9、州非一线特大海口非一线其他武汉非一线特大贵阳非一线其他长沙非一线特大兰州非一线其他昆明非一线特大银川非一线其他4编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题租赁住房种类较多，本报告中将租赁住房分为集中式机构运营租赁住房、分散式机构运营租赁住房、分散式个人租赁住房、公租房及人才公寓等类型进行研究。报告中的人才公寓均为配租型人才公寓，不含配售型。报告正文中指标部分的租赁住房均不含城中村等非正规租赁住房。本年度报告设置专题，以深圳市为例，对超大城市城中村租赁市场情况开展研究。考虑租赁住房分布特点，指标主要在市辖区范围内进行分析。考虑跨区域通勤、服务设施配套情况，租住宜居性维度指标主要在城市

10、市域范围内分析。房源分类分析尺度2|数据来源第七次全国人口普查数据。各城市统计公报。房源数据来源其他数据来源房源数据来源于多个头部租赁住房企业及房地产相关数据研究机构。目前较难获得全面准确的租赁住房相关数据，所载数据仅供参考。53|指标定义供需匹配性市场健康性各城市市场化租赁住房年度成交的租金总价中位数。设定以 2018 年 11 月租金为基准水平 100。当租金价格上涨时租金指数大于 100，租金下降时租金指数小于 100。租金总价中位数（元/月）租金指数租金稳定城市人均租金与人均可支配收入的比值。租金收入比（%）市场化租赁住房单价与二手房成交单价的比值。注：均以中位数计算。租售比（%）价格

11、合理房源成交周期是指租赁住房从挂牌到成交的平均时间，客源成交周期是指租客从开始看房到成交的时间。房源成交周期和客源成交周期（天）总量匹配市场成熟由机构专业化运营管理的租赁住房的项目总数与房源总数。机构化运营租赁住房规模（套/间）6编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题租住宜居性一居室、二居室、三居室及以上 3 类市场化租赁住房成交周期情况。各户型房源成交周期（天）结构匹配各城市租赁人群的实际通勤时间。分别分析居住在集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓的人群。租赁人群平均通勤时间（分钟）职住关系周边800米范围内有轨道交通站点的租赁住房，占该类全部租赁住房（样本数据量）的比例

12、。分别分析居住在集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓的人群。注：800 米范围内轨道交通站点覆盖率指标来源于住房和城乡建设部城市体检基础指标体系。合理服务半径内拥有齐备的医疗卫生服务设施、商业服务设施与游憩空间的租赁住房，占该类全部租赁住房（样本数据量）的比例。分别分析居住在集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓的人群。注：医疗卫生设施包括综合医院、卫生服务中心、卫生站；商业服务设施包括商场、超市与便利店；游憩空间包括各类公园与广场。各类设施的服务半径依据城市居住区规划设计标准中的要求确定。租赁住房轨道交通覆盖率（%）租赁住房周边设施覆盖率（%）设施便利分散式个人租赁住房成交房源平均房龄

13、。市场化租赁住房套均建筑面积与居住人数之比。分别分析居住在分散式个人租赁住房、集中式机构运营租赁住房（含蓝领公寓）的人群。租赁住房平均房龄（年）人均租赁住房建筑面积（平方米）品质优良7重要结论028编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题01租房负担有所下降更便宜02租赁市场整体表现为“客挑房”更充足03租赁住房品质和配套设施有所改善更舒适04租赁住房发展助力提高城市居民通勤效率更便捷05机构化运营租赁住房规模快速增长更专业06租售比已超过五年期定存利率更可持续91|更便宜：租房负担有所下降重点城市租金连续 3 年下降。2021-2023 年重点城市租金指数分别为 95.1、94

14、.1 和 89.9，持续下降，2023 年一线城市租金指数为 95.6，相比 2022 年也下降了 5.9。2023 年重点城市租金总价中位数约为2201 元/月。租金收入比同比下降。2023 年重点城市租金收入比为 19.3%，同比下降了 1 个百分点。一线城市租金收入比约为 34%，对比 2022 年，北上广深的租金收入比分别下降了 1.2、3.1、1.4、1.3 个百分点。2|更充足：租赁市场整体表现为“客挑房”重点城市客源成交周期远低于房源成交周期。重点城市客源成交周期平均5天，房源成交周期平均为38天。一线城市客源成交周期长于非一线城市，但也在一周左右。多数租客可以在一周内找到住房。

15、小户型房源市场成交速度更快。重点城市一居室、二居室和三居室及以上的房源成交周期依次递增，分别为 34 天、37 天和 45 天。3|更舒适：租赁住房品质和配套设施有所改善人均租赁住房建筑面积同比有所提高。2023 年重点城市分散式个人租赁住房人均租赁住房建筑面积为32.9 平方米，相比 2022 年人均增加了 0.5 平方米。租赁住房周边设施配套情况总体良好。16 城集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓周边医疗卫生、商业服务设施和游憩空间的综合覆盖率平均为 93%、90%。10编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题4|更便捷：租赁住房发展助力提高城市居民通勤效率租赁住房周边

16、轨道交通平均覆盖率高于城市平均水平。16 城集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓周边轨道交通覆盖率平均为 60%、37%，均高于城市 25.8%的平均水平。租赁住房通勤时间低于城市平均水平。16 城租住集中式机构运营租赁住房人群平均通勤时间为 33 分钟，租住公租房及人才公寓人群平均通勤时间约为 36 分钟，均低于 16 城 37 分钟的整体水平。租赁住房 45 分钟内平均通勤比例超过 80%。提高 45 分钟以内通勤比重是改善城市人居环境的重要目标，对于超大、特大城市，80%通勤者 45 分钟可达是城市运行效率和居民生活品质的衡量标准。16 城租住集中式机构运营租赁住房、公租房及人才公寓

17、人群 45 分钟内通勤比重平均为 97.8%、91.4%，均显著高于城市 74.6%的平均水平，也达到了 80%的目标值。重点城市挂牌的集中式机构化运营房源已经接近 150 万套/间。2023 年我国重点城市机构化运营的租赁住房项目有 22895 个，房源 1477448 套/间1，其中超过半数的项目和房源集中在一线城市。TOP30 的集中式长租公寓累计开业房源量突破百万套/间2。截止 2023 年四季度，TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量达 108.6 万套/间，较第三季度增加了 10.4 万套/间。5|更专业：机构化运营租赁住房规模快速增长租售比同比提升。2023 年重点城市的平

18、均租售比为 2.34%，比 2022 年提高了 0.27 个百分点。其中一线城市租售比相比 2022 年提高了 0.23 个百分点，约为 1.8%。租售比高于定期存款利率。重点城市的平均租售比已经高于目前国有六大银行五年期定存利率（1.55%），说明通过收取房租获得的收益已经超过银行定期存款的收益。租售比的改善回升，有助于推动住房租赁市场可持续发展。6|更可持续：租售比已超过五年期定存利率1 根据中国指数研究院统计的机构化房源规模，石家庄、太原、呼和浩特、北海、海口、贵阳、兰州、银川数据暂缺，共统计 28 城。2 TOP30 企业数据来自于中国指数研究院。11市场健康性0312编制说明重要结论

19、市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题1租金总价中位数（元/月）2租金指数3租金收入比（%）4租售比（%）5机构化运营租赁住房规模（套/间）131|租金总价中位数（元/月）2023 年重点城市租金总价中位数(元/月)一线城市平均租金总价中位数为 4750 元/月，租金单价中位数为 72.5 元/月/平方米。非一线城市平均租金总价中位数为 1882 元/月，租金单价中位数为 25.5 元/月/平方米。除去一线城市后，超大、特大、其他重点城市平均租金总价中位数接近，均在 2000 元/月以下。重点城市平均租金总价中位数约为2201元/月，一线城市平均租金总价中位数接近非一线城市的2.5倍 重点城市

20、一居室的平均租金总价中位数约为 1730 元/月，租金单价中位数为 39 元/月/平方米，其中一线城市租金单价中位数达到 89 元/月/平方米。两居室的平均租金总价中位数为 2211 元/月，租金单价中位数为 30 元/月/平方米。三居室及以上的平均租金总价中位数为 2881 元/月，租金单价中位数为 27 元/月/平方米。小户型租金单价中位数更高7000600050004000300020001000北京上海深圳广州成都天津重庆杭州南京武汉西安青岛济南长沙大连昆明沈阳郑州哈尔滨厦门苏州海口宁波无锡福州合肥南宁长春贵阳兰州石家庄太原呼和浩特南昌银川北海超大城市特大城市其他城市一线城市014编制

21、说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题2|租金指数 2023 年重点城市租金指数为 89.9，2022 年为 94.1，2021 年为 95.1。2023 年仅成都、哈尔滨、银川的租金指数有微弱增长，分别增长了 0.48、0.2 和 0.05。当前重点城市中只有上海、西安、成都的租金指数高于 100。2023 年一线城市租金指数为 95.6，相比 2022 年下降了 5.9。上海是一线城市中租金指数最高且唯一超过 100 的城市，租金指数为 104.8。非一线城市租金指数为 89.0，整体低于一线城市，相比 2022 年下降了 4。重点城市整体租金指数持续三年有所下跌3一线城市租金

22、指数高于非一线城市，但 2022-2023 年降幅大于非一线城市3 受到数据采集限制，该指标目前暂无北海、海口、南宁数据。2023 年重点城市租金指数及 2022-2023 年变化情况上海青岛昆明广州武汉南京北京成都杭州太原宁波无锡长沙深圳厦门济南天津福州郑州沈阳重庆银川南昌长春合肥呼和浩特贵州兰州西安石家庄大连哈尔滨苏州1000.01203.080-3.060-6.040-9.020-12.0-15.00租金指数变化情况一线城市超大城市特大城市其他城市153|租金收入比（%）2023 年重点城市租金收入比约为 19.3%，整体处在 30%以内的合理区间，且同比下降了 1 个百分点。2023

23、年重点城市租赁住房租金收入比（%）重点城市租金收入比总体合理 一线城市租金收入比为 34.4%。非一线城市租金收入比为 17.4%。北上广深四城的租金收入比有所下降，对比 2022 年分别下降了 1.2、3.1、1.4、1.3 个百分点。一线城市租金收入比高于非一线城市，但同比有所下降超大城市特大城市其他城市一线城市30.0%35.0%25.0%20.0%40.0%15.0%10.0%5.0%天津成都重庆杭州西安大连南京武汉昆明沈阳青岛郑州济南哈尔滨长沙厦门海口南宁太原长春兰州福州宁波合肥贵阳苏州石家庄呼和浩特无锡南昌银川北海0.0%一线城市16编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年

24、度专题4|租售比（%）2023 年重点城市租售比(%)重点城市租售比都低于当前国内五年期以上贷款市场报价利率（LPR）（3.6%），也低于 4%-6%的国际经验合理区间。租售比最高的城市为贵阳，约 3.5%。重点城市平均租售比为 2.34%，整体仍然偏低 2023 年全国重点城市租售比为 2.34%，相比于 2022 年提高了 0.27 个百分点。从目前租售比来看，通过收取房租获得的收益已经超过国有六大银行五年期定存的利率收益，但同时也应看到，租售比还低于五年期以上贷款利率，投资租赁住房的回报率仍需继续提升。2023 年一线城市租售比约为 1.8%，非一线城市为 2.4%。相比 2022 年，

25、一线城市租售比提高 0.23个百分点，非一线城市提高 0.27 个百分点。重点城市租售比同比有所提高，并高于国有六大银行五年期定存利率（1.55%）4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%重庆成都天津广州北京上海深圳哈尔滨长沙沈阳大连昆明郑州西安武汉青岛济南杭州南京贵阳长春北海兰州南宁南昌银川呼和浩特太原无锡海口福州石家庄苏州合肥宁波厦门0.0%超大城市特大城市其他城市一线城市175|机构化运营租赁住房规模（套/间）以中国指数研究院网站上统计的机构化运营房源规模来看，2023 年我国重点城市机构化运营的租赁住房项目有 22895 个，房源 1477448 套/间4。其中

26、集中式机构运营的租赁住房项目有 5740 个，房源 1407840 套/间；分散式机构运营的租赁住房项目有 17155 个，房源 69608 套/间。我国机构化运营租赁住房初具规模 一线城市有项目约 1.3 万个，挂牌房源约 90 万套/间。上海目前有 5144 个项目和 334112 套/间房源，项目和房源规模最多。非一线城市中，机构化运营租赁住房项目和房源较多的城市为杭州和南京。超过半数的机构化运营租赁住房项目和房源集中在一线城市 中国指数研究院统计的 TOP30 集中式长租公寓企业，在 2023 年四季度，累计开业房源量达 108.6万套/间，较三季度增加了 10.4 万套/间。规模排名

27、前五的企业（万科泊寓、龙湖冠寓、魔方集团、乐乎集团、白瑞纪集团）累计开业规模达51.6 万套/间，占 TOP30 总规模比重为 47.5%。TOP30 的集中式长租公寓累计开业房源量突破百万套/间4 石家庄、太原、呼和浩特、北海、海口、贵阳、兰州、银川数据暂缺，共统计 28 城。18编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题2023 年重点城市机构化运营住房套数（套/间）2023 年第四季度 top30 的集中式长租公寓累计开业规模（套/间）350000400000300000250000200000150000100000500000超大城市特大城市其他城市一线城市上海深圳广州北

28、京成都重庆天津杭州南京武汉西安济南大连昆明长沙郑州青岛沈阳厦门苏州合肥福州宁波无锡长春南昌180000200000160000140000120000100000600008000040000200000万科泊寓龙湖冠寓魔方生活服务集团乐乎集团百瑞纪集团领寓国际自如寓两江知寓朗诗寓城家公寓华润有巢美寓招商伊敦安歆公寓乐璟生活社区碧家抱家公寓恒泰星寓合房承寓金地草莓社区怡居（前海租无忧）保利公寓德信随寓华发优生活建方长租城投宽庭乐柚公寓城方合景公寓宝地友间公寓19供需匹配性0420编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题1房源成交周期和客源成交周期（天）2各户型房源成交周期（天）2

29、1杭州南京大连济南1|房源成交周期和客源成交周期（天）重点城市客源成交周期平均为 5 天，最长为北京（9 天），其余城市都在一周以内，即多数租客可以在一周内找到满足自己需求的住房。重点城市房源成交周期平均为 38 天，远高于客源成交周期。其中北海、哈尔滨房源成交周期较短，在 30 天以内。一线城市平均客源成交周期为7天，其中上海、广州较短，为6天。非一线城市平均客源成交周期为5天。房源成交周期上，一线城市和非一线城市平均房源成交周期都在 38 天左右。重点城市客源成交周期远低于房源成交周期，整体形势表现为“客挑房”，房源总体充足一线城市客源成交周期长于非一线城市，但房源成交周期差异不大2023

30、 年重点城市房源成交周期（天）超大城市特大城市其他城市一线城市超大城市特大城市其他城市一线城市23456789101北京天津深圳上海成都广州重庆青岛西安昆明武汉郑州长沙哈尔滨沈阳兰州厦门南宁苏州宁波福州海口北海无锡石家庄银川长春合肥太原贵阳南昌呼和浩特北京上海深圳广州成都天津重庆杭州南京武汉西安青岛济南长沙大连昆明沈阳郑州哈尔滨厦门苏州海口宁波无锡福州合肥南宁长春贵阳兰州石家庄太原呼和浩特南昌银川北海101520253035404550052023 年重点城市客源成交周期（天）022编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题2|各户型房源成交周期（天）一居室、二居室和三居室及以上的

31、房源成交周期依次递增，分别为 34 天、37 天和 45 天。重点城市小户型房源成交更快 一居室看，一线城市和非一线城市平均分别为 33 和 34 天；二居室看，平均分别为 35 和 37 天；三居室及以上看，平均分别为 43 和 45 天。一线和非一线城市同类户型房源成交周期差异性不大2023 年重点城市不同户型的房源成交周期（天）超大城市（1 居室、2 居室、3 居室及以上）特大城市（1 居室、2 居室、3 居室及以上）其他城市（1 居室、2 居室、3 居室及以上）一线城市北京上海深圳广州成都天津重庆杭州南京武汉西安青岛济南长沙大连昆明沈阳郑州哈尔滨厦门苏州海口宁波无锡福州合肥南宁长春贵阳

32、兰州石家庄太原呼和浩特南昌银川北海102030405060023租住宜居性0524编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题1人均租赁住房建筑面积（平方米）2租赁住房平均房龄（年）3租赁住房周边设施覆盖率（%）4租赁住房轨道交通覆盖率（%）5租赁人群平均通勤时间（分钟）251|人均租赁住房建筑面积（平方米）人均租赁住房建筑面积最大的城市为呼和浩特，接近 40 平方米；最小的城市为福州，接近 27 平方米。一线城市集中式机构运营租赁住房主要针对单身人群供应单间、一居室（一室一厅）户型。单间户型面积集中在 20-35 平方米，一居室（一室一厅）户型面积集中在 30-40 平米。针对蓝领

33、等企业员工的宿舍型租赁住房，主打户型为四人间、六人间和八人间，户型面积集中在20-30 平方米。一线城市人均租赁住房建筑面积平均为 33.45 平方米，相比 2022 年增加 0.72 平方米；非一线城市人均租赁住房建筑面积平均为 32.87 平方米，相比 2022 年增加 0.46 平方米。重点城市人均租赁住房建筑面积为 32.93 平方米，相比 2022 年增加 0.49 平方米一线城市中集中式机构运营租赁住房主打户型人均租赁住房建筑面积在 21 平方米左右，蓝领公寓的人均租赁住房建筑面积在 5 平方米左右一线城市和非一线城市人均租赁住房建筑面积接近分散式个人租赁住房的人均租赁住房建筑面积

34、集中式机构运营租赁住房人均租赁建筑面积2023 年重点城市分散式个人租赁住房人均租赁住房建筑面积（平方米）24.026.028.030.032.034.036.038.040.020.022.0北京上海深圳广州成都天津重庆杭州南京武汉西安青岛济南长沙大连昆明沈阳郑州哈尔滨厦门苏州海口宁波无锡福州合肥南宁长春贵阳兰州石家庄太原呼和浩特南昌银川北海-0.20.00.20.40.60.81.01.21.4-0.6-0.41.62022-2023 年增减一线城市超大城市特大城市其他城市26编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题2|租赁住房平均房龄（年）上海、北京和天津平均房龄最高，分别

35、达到 23 年、22 年和 22 年。南昌和北海平均房龄最低，均为 10 年。一线城市租赁住房的平均房龄约为 20 年，非一线城市平均为 14 年。非一线城市内部房龄差异较大，天津房龄最高，达到 22 年，比南昌、北海高 12 年。重点城市租赁住房的平均房龄约 14 年一线城市租赁住房的平均房龄明显高于非一线城市2023 年重点城市租赁住房平均房龄（年）超大城市特大城市其他城市一线城市北京上海深圳广州成都天津重庆杭州南京武汉西安青岛济南长沙大连昆明沈阳郑州哈尔滨厦门苏州海口宁波无锡福州合肥南宁长春贵阳兰州石家庄太原呼和浩特南昌银川北海1214161820222410827商业服务设施覆盖率游憩

36、空间覆盖率医疗卫生服务设施覆盖率综合覆盖率一线城市3|租赁住房周边设施覆盖率（%）集中式机构运营租赁住房周边设施覆盖率（%）单项来看，商业服务设施覆盖率最高，平均达到 98.5%，成都、深圳、郑州、福州、苏州等 5 个城市覆盖率达 100%；医疗卫生设施覆盖率平均为 94.0%，最高为郑州，达 100%；游憩空间覆盖率平均为86.6%，最高为郑州，达 100.0%。郑州集中式机构运营租赁住房周边综合覆盖率在 16 城中最高，达到 100%。16 城集中式机构运营租赁住房周边医疗卫生、商业服务设施和游憩空间综合覆盖率平均为 93%，配套服务供给整体较好一线城市中深圳的综合覆盖率最高，达到 99.

37、8%。非一线城市中郑州、成都、重庆、厦门和青岛的综合设施覆盖率较高，均超过了一线城市该指标的平均水平 94.7%。一线城市集中式机构运营租赁住房周边设施覆盖率平均为 94.7%，略高于非一线城市 92.5%2023 年 16 城集中式机构运营租赁住房周边设施覆盖率（%）95%90%85%80%75%70%65%60%55%100%成都南京武汉西安青岛北京上海苏州郑州合肥天津重庆深圳杭州福州广州100%100%92%89%95%97%92%90%94%95%91%93%90%87%86%97%50%28编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题商业服务设施覆盖率游憩空间覆盖率医疗卫生

38、服务设施覆盖率综合覆盖率一线城市 单项来看，商业服务设施覆盖率最高，平均达到 97.5%，广州、杭州、南京等 6 个城市覆盖率达 100%；医疗卫生设施覆盖率平均为 93.1%，最高为福州，达 100%；游憩空间覆盖率平均为78.2%，最高为深圳，达 97.0%。分城市看，深圳、广州、武汉 3 个城市公租房及人才公寓周边综合覆盖率较高，均超过 95.0%。16 城公租房及人才公寓周边医疗卫生、商业服务设施与游憩空间综合覆盖率平均为 90%，与集中式机构运营租赁住房差距不大 一线城市医疗卫生设施、商业服务设施、游憩空间覆盖率分别为 92.5%、98.9%、86.6%，后两项高于非一线城市 97.

39、1%、75.4%的水平。一线城市公租房及人才公寓周边医疗卫生、商业服务设施与游憩空间综合覆盖率平均为 92.7%，显著高于非一线城市 88.6%公租房及人才公寓周边设施覆盖率（%）2023 年 16 城公租房及人才公寓周边设施覆盖率（%）95%90%85%80%75%70%65%60%55%100%成都南京武汉西安青岛北京上海苏州郑州合肥天津重庆深圳杭州福州广州95%89%90%83%97%96%88%87%91%88%86%92%82%86%94%91%50%29集中式机构运营租赁住房城市整体一线城市成都青岛南京武汉西安北京上海苏州合肥重庆福州天津杭州深圳郑州广州10.00%20.00%30

40、.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%0.00%4|租赁住房轨道交通覆盖率（%）郑州、重庆和成都集中式机构运营租赁住房周边地铁覆盖率较高，均超过 70%，其中郑州达78.3%，超过城市整体水平（19%）59.3 个百分点。一线城市集中式机构运营租赁住房周边轨道交通覆盖率（59.7%）与非一线城市（60.2%）基本相当。深圳是一线城市中覆盖率较高的，达 67.9%。16城集中式机构运营租赁住房周边轨道交通覆盖率平均为60.1%，显著高于城市整体轨道交通覆盖水平25.8%5集中式机构运营租赁住房周边轨道交通覆盖率（%）2023 年 16 城集中式机构运营租赁住房周边轨

41、道交通覆盖率（%）5 城市整体水平来源于2024 年度中国主要城市通勤监测报告。30编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题 16 城公租房及人才公寓周边轨道交通覆盖率的平均值高于城市整体水平的平均值，同时绝大部分城市覆盖率都高于该市整体水平。广州、武汉、杭州、福州、郑州、天津的覆盖率超过城市整体水平 20 个百分点。其中，福州覆盖率还超过该城市集中式机构运营租赁住房覆盖率 10 个百分点。一线城市公租房及人才公寓周边轨道覆盖率为 43.8%，明显高于非一线城市平均水平 34.4%。16 城公租房及人才公寓周边轨道交通覆盖率平均为 36.8%，高于城市整体水平公租房及人才公寓周边

42、轨道交通覆盖率（%）成都青岛南京武汉西安北京上海苏州合肥重庆福州天津杭州深圳郑州广州10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0.00%2023 年 16 城公租房及人才公寓周边轨道交通覆盖率（%）公租房及人才公寓城市整体一线城市315|租赁人群平均通勤时间（分钟）16 城租住集中式机构运营租赁住房人群 45 分钟内通勤比重较高，平均超过 97.8%，显著高于城市74.6%的整体水平。16 城租住集中式机构运营租赁住房人群平均通勤时间为 33 分钟，大部分城市该通勤时间都略低于城市整体通勤时间租住集中式机构运营租赁住房人群平均通勤时间（分钟）2023 年 16 城

43、中租住集中式机构运营租赁住房人群的通勤时间较长的前四城，一线城市占两个，分别为北京和上海。广州是一线城市中租住集中式机构运营租赁住房人群通勤最短的城市，平均为 30 分钟，低于城市整体水平约 7 分钟。一线城市租住集中式机构运营租赁住房人群平均通勤时间为 35 分钟，高于非一线城市 32 分钟的平均水平成都青岛南京武汉西安北京上海苏州合肥重庆福州天津杭州深圳郑州广州3035404550252023 年 16 城租住集中式机构运营租赁住房人群平均通勤时间（分钟）租住集中式机构运营租赁住房人群通勤时间城市整体通勤时间一线城市租住集中式机构运营租赁住房人群 45 分钟内通勤比例城市整体 45 分钟内

44、通勤比例一线城市2023 年 16 城租住集中式机构运营租赁住房人群 45 分钟内通勤比例（%）成都青岛南京武汉西安北京上海苏州合肥重庆福州天津杭州深圳郑州广州20%40%60%80%100%0%32编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题 北京、上海是通勤时间最高的城市，租住公租房及人才公寓人群平均通勤时间分别为 47、42 分钟。重庆、苏州租住公租房及人才公寓人群通勤时间，相对城市平均水平明显更短，均低于城市平均值超过 5 分钟。16 城租住公租房及人才公寓人群 45 分钟内通勤比重为 91.4%，超过城市 74.6%的整体水平。租住公租房及人才公寓人群平均通勤时间约为 36

45、 分钟，略低于城市 37 分钟的整体水平，略高于集中式机构运营租赁住房 33 分钟的平均水平一线城市租住公租房及人才公寓人群平均通勤时间为 41 分钟，显著高于非一线城市的 34 分钟。一线城市租住公租房及人才公寓人群的平均通勤时间高于非一线城市租住公租房及人才公寓人群平均通勤时间（分钟）成都青岛南京武汉西安北京上海苏州合肥重庆福州天津杭州深圳郑州广州101520253035404550052023 年 16 城租住公租房及人才公寓人群平均通勤时间（分钟）租住公租房及人才公寓人群通勤时间城市整体通勤时间一线城市租住公租房及人才公寓人群 45 分钟内通勤比例城市整体 45 分钟内通勤比例一线城市

46、2023 年 16 城租住公租房及人才公寓人群 45 分钟内通勤比例（%）成都青岛南京武汉西安北京上海苏州合肥重庆福州天津杭州深圳郑州广州20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%0.00%33年度专题典型城市城中村租赁住房发展现状以深圳市为例0634编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题1城中村租客画像2城中村租赁住房画像3分人群特征的租赁住房情况4城中村租住满意度情况5城中村改造与保障性租赁住房、长租房结合典型案例35城中村是我国租赁住房的重要组成。低生活成本和高通勤便利，让城中村成为新市民在大城市扎根的第一站。2023 年国务院办公厅印发关于在超大特大

47、城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，城中村改造再次成为社会关注热点。本次报告以深圳市为例，关注城中村的租赁住房、租赁人口，揭示城中村租赁市场的供需特征。该部分数据来源于深圳市智享数字科技有限公司，主要是城中村问卷数据和该机构长期监测的城中村相关数据。目前深圳市共有 1665 个城中村，承载了深圳 1000 万人口。城中村私人自建房约 577 万套，占全市住房总套数约一半。深圳市城中村位置分布36编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题1|城中村租客画像深圳市城中村租客整体的平均年龄为 37 岁，52%的租客是 35 岁及以下的年轻人。年龄结构深圳市城中村租客中个体户及自由职业者

48、、服务业职员、蓝领及技术工人占比接近 70%。职业结构深圳市城中村居民已婚人群超过半数，其中已育占比40%，明显超过全国租赁家庭中有子女的比例（24%）。深圳的城中村已经是很多已婚家庭的长期居住地。家庭结构深圳市城中村是外来人口的长期“落脚点”，九成以上租客是常住人口，超过六成的租客在城中村有 3 年以上的居住史。租赁时长超过六成的深圳市城中村租客的学历为高中（中专、技校）及以下，但南山区城中村租客中本科及研究生以上学历占比在 25%左右，明显高于其他行政区。学历结构深圳市城中村租客职业分布情况深圳市城中村租客学历分布情况蓝领及技术工人企业负责人及高级管理人员企业员工白领政府机关及事业单位公务

49、员其他专业人员（如教师/医生/律师/记者）服务业职员个体户及自由职业者大学专科大学本科研究生及以上高中（中专、技校）及以下19.92%64.93%25.43%15.21%33.55%13.49%11.91%0.92%8.64%2.64%2.35%1.00%372|城中村租赁住房画像城中村品牌公寓：元芬村微棠七成城中村租客租住在农民房。其次是租住经改造的城中村二房东公寓，占比约 18%。租住品牌公寓（主要包括泊寓、微棠、冠寓、魔方等品牌）的占比约 7%。居住方式 城中村农民房：指农村村民私人修建的房子，也称为村民房。这些房子通常很少进行建筑设计，而是直接找施工队进行修建，相对简陋。城中村二房东公

50、寓：由个体户合资组成，经营的房源规模通常在 1 到 5 栋楼之间，室内有相对较低成本的改造。他们通常从私人业主处租赁房屋，并将其转租给租户。品牌公寓：指那些具有市场知名度和规模化运营能力的公寓，如泊寓、有巢和微棠等。通过统一的管理和服务标准，为租户提供高品质的居住体验。专栏 1：不同居住方式的典型案例38编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题深圳市城中村租客月租金分布情况深圳市城中村租客租住小户型较多，单间和一房一厅的占比接近六成。户型类别深圳市城中村租赁住房的月租金均值为 2151 元/套。月租金在 1001-2000 元之间的占比最大，约 39%。深圳市城中村租客的租金收入

51、比均值为 27%，接近 55%的租客租金收入比在 30%以下。租金及租金收入比1000 元及以下1001-2000 元5001 元及以上4001-5000 元2001-3000 元3001-4000 元4.36%11.65%16.93%26.69%38.83%1.52%39深圳市城中村各职业租客居住方式分布情况（%）深圳市各区城中村学历分布情况示意3|分人群特征的租赁住房情况服务业职员、蓝领及技术工人人均租赁住房面积较低。这一群体中 75%左右租住在城中村农民房，人均租赁住房面积在 10 平方米及以下、11-20 平方米的占比较其他职业群体大。分学历和职业结构人群的租赁住房情况不同职业租客的租

52、金和可支付能力有所不同。租金在 2000 元及以下的城中村租客中，蓝领及技术工人、服务业职员占比大。专业人员（如教师/医生/律师/记者）、企业负责人及高级管理人员、政府机关及企事业单位公务员的租金多在 2000 元以上。不同地区城中村租客职业和学历构成差异较大。如盐田区超过五成城中村租客是服务业职员；龙岗区、龙华区蓝领及技术工人占比较大；南山区、福田区城中村高学历租客较多，是专业人才、企业白领、机关及企事业单位公务员较多的区域。10%20%30%40%50%60%70%80%90%0%100%专业人员（如教师/医生/律师/记着）政府机关及企业单位公务员企业员工白领企业负责人及高级管理人员蓝领及

53、技术工人个体户及自由职业者服务业职员其他城中村农民房城中村二房东公寓品牌公寓其他40编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题深圳市城中村各年龄段租客租金收入比分布情况随着年龄的增加和家庭结构的变化，大部分租客会选择租住房间数量相对更多的户型。选择租住单间的比例最多的是 25 岁及以下的租客，约 44%；31 岁及以上的租客选择租住两房以上的比例超过了 40%。已婚已育租客租住两房一厅、三房一厅、四房及以上的比例均高于其他家庭结构租客。年龄较大的租客租金支付压力较大。租金收入比在 30%及以上的占比最大的是 56 岁及以上的租客。分年龄和家庭结构人群的租赁住房情况各区租客的家庭结构

54、存在明显区别。如龙华区、宝安区、南山区单身人群占比高，在 60%左右；盐田区、大鹏新区和罗湖区，城中村租客里已婚人群的比例均超过了 70%。租金收入比 10%及以下租金收入比 10%-20%租金收入比 20%-30%租金收入比 30%-40%租金收入比 40%及以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%25 岁及以下31-35 岁46-55 岁26-30 岁36-45 岁56 岁及以上41从深圳市城中村租客选择租住城中村的原因来看，首要原因是“通勤时间短，方便上下班”，选项占比超过 80%；其次是“租金相对便宜”，占比 46.5%。从通勤时间看，71%的城中村分布在

55、 20 大先进制造业园区 5 公里范围内；54%的城中村分布在轨道站点800 米范围内。城中村居民平均通勤时间仅为 18 分钟（深圳市平均通勤时间 35 分钟），约 60%城中村租客通勤时间在 15 分钟以内。从租金看，深圳市城中村租金单价约为商品房租金的 60%。超五成城中村租客月租金在 2000 元及以下，城中村租客的平均租金收入比为 27.35%，比深圳平均水平（38.1%）低 10 个百分点左右。租客选择城中村的主要原因4|城中村租住满意度情况通勤时间短且租金低1深圳市城中村租客通勤时间分布情况深圳市城中村和商品房租赁市场租金比较20.0030.0040.0050.0060.0070.

56、0080.0090.0010.000.0000.010.020.030.040.050.060.07-0.01-0.03-0.02-0.042020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q42023Q42024Q1城中村季度平均租金（元/月/m2）商品房季度平均租金（元/月/m2）城中村季度环比商品房季度环比15min 以内15-30min30-45min45-60min58%32%7%3%42编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题超过半数的租户对居住环境反馈为

57、“不满意”和“一般”。对房租价格、水电费价格、停车空间等问题不满意的比例均超过 20%。从期待改善的具体方面看，超过 55%的租户提及最迫切的需求是环境改善，其次是 37%的租户希望交通改善。深圳城中村供给户型以小户型为主，整体房源套均面积约 30 平方米。较好满足了家庭规模较小的年轻租客对独立小户型的需求。三分之一的租户将“配套设施较为齐全，生活居住便利”（33.80%）、“人多热闹，有生活气息”（32.99%）作为了选择城中村居住的原因之一。城中村医疗卫生设施、商业服务设施、游憩空间 1 公里范围内覆盖率分别达 96.82%、96.34%、91.17%。租客对城中村的不满意因素分析紧缺小户

58、型租赁房源供给相对丰富2生活条件便利3超过四成的城中村租户表示希望和非常希望改造，11%左右的租户表示不希望和非常不希望改造。不希望改造的租客主要担心“涨租”，“觉得搬家麻烦”。未来推进城中村改造中，要特别关注改造模式，在提升居住环境同时，为这些租户保留具有可支付性的住房选择。租户对城中规模化改造的态度深圳市城中村租客对于租房改善需求情况0%10%20%30%40%50%60%环境改善交通改善商业改善休闲改善教育改善医疗改善便民改善其他55.01%37.35%21.55%21.52%21.52%18.10%13.70%5.68%43国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见

59、（国办发202325 号），明确提出将城中村改造与保障性住房建设相结合，鼓励将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。创新发展城中村改造与租赁住房供给相结合的新模式，对于新时期做好城中村改造工作、提高城市租赁市场房源供给和发展质量，都具有积极意义。此次报告中给出以深圳微棠元芬社区、水围村柠盟公寓、泊寓（南头古城店）为代表的不同类型城中村改造案例，以供参考。城中村改造与租赁住房供给结合的案例区位5|城中村改造与保障性租赁住房、长租房结合典型案例44编制说明重要结论市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题该项目位于深圳市龙华区元芬新村，拥有双地铁站的交通优势。改造方式：民企愿景集团主导实

60、施了元芬新村的改造。企业与村民签署十三年以上的长期租约，保持房屋主体结构不变，对户型布局进行优化调整后市场化运营。企业通过优化房屋布局提升坪效即每平方米租金的收益能力，同时增加居住单元数量，从而实现租金总额的增长，保持单套房租金的相对稳定。改造后的户型以单间和一房一厅为主，辅以少量两房和 2-8 人间宿舍。配置多样化的公区，包括健身房、私人影院、图书馆、会客厅等，同时为租客提供社区食堂、商家联盟折扣等增值配套服务。该项目位于福田皇岗片区，距离地铁 7 号线皇岗村站，4 号线福民站步行 10 分钟。改造方式：项目采用政企合作的模式，深业集团向水围股份公司统租 29 栋居民楼，并按照人才公寓的理念

61、及要求投资改造及运营。改造后房屋由福田区政府承租作为人才公寓使用，由政府统一配租，价格为 150 元/平方米，租客和政府各出 75 元/平方米。项目主力户型是 22.5 平方米及 32.5 平方米的单房，每户均带有独立卫生间。项目创新性增配了 7 台电梯及空中连廊，改善原城中村握手楼的水平及垂直交通体系，将原本独立的29 栋物业连成一个整体社区，并配备齐全的公共活动空间。企业收租民房改造模式：以深圳市微棠 元芬社区为例政企合作改造模式：以深圳市柠盟公寓为例微棠 元芬社区改造前后对比改造前改造后外立面水围村柠盟公寓改造前后对比改造前改造后外立面45该项目位于南山区重要的文旅景区“南头古城”内。改

62、造方式：2019 年，以南山区政府主导、万科集团实施，将南头古城改造成最有特色的传统风貌展示区、最具内涵的文化创新产业集聚区。万科集团、南山区属国企和当地集体经济组织合资成立“万通公司”，承担古城整体改造和长期物业服务与运营维护管理。南头古城改造以“十”字形主街的沿街区域为主要对象。主街的改造涉及近 300 栋楼，其中有 90 多栋改造成青年公寓（泊寓）。万通公司以长期（1520 年）统租方式，对村民自建房进行改造，主要进行结构加固、平面重新布局、设备管线更新、消防升级、外立面改造等。政府主导企业实施模式：以南头古城万科泊寓为例南头古城泊寓改造前后对比示意改造前改造后外立面46编制说明重要结论

63、市场健康性供需匹配性租住宜居性年度专题研究团队：王凯卢华翔张璐叶竹周博颖焦怡雪王越王祥皓王旭鹏数据支撑：张淑杰余加丽淡铂洋伍速锋付凌峰康浩田欣妹感谢报告探索和编制路上的各位伙伴！中国城市规划设计研究院（简称中规院）是中华人民共和国住房和城乡建设部直属科研机构，是全国城市规划研究、设计和学术信息中心。具有城乡规划编制、工程设计、文物保护工程勘察设计甲级资质，建筑行业（建筑工程）甲级资质（北京公司），测绘工程乙级资质；具有承担境外市政工程勘测、咨询、设计和监理项目资质；是北京市认定的高新技术企业和中关村园区高新技术企业。为国家服务、科研标准规范、规划设计及社会公益和行业服务是中规院的四项主要职能。中国城市规划设计研究院住房与住区研究所是中规院直属综合性规划业务机构。主要业务领域包括国土空间规划与宜居城市研究、住房政策与住房规划等。先后承担了十二五、十三五、十四五全国城镇住房发展规划和天津、青岛、乌鲁木齐、衢州、景德镇、绵阳等多个城市的住房发展规划与租赁住房发展规划项目；牵头完成城市住房发展规划编制导则、保障性租赁住房规划编制导则研究、城中村问题调查研究、“住有所居”目标下的住房保障体系优化研究、培育和发展住房租赁市场政策研究、非住宅改建租赁住房研究等重要科研课题。合作与咨询请联系中国城市规划设计研究院住房与住区研究所010-58322908叶竹北京市海淀区车公庄西路 10 号