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1、证券研究报告|宏观深度报告|中国宏观 1/20 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观深度报告 报告日期：2024 年 11 月 02 日 财政资金哪些与地产相关？财政资金哪些与地产相关？财政发力系列研究报告之九财政发力系列研究报告之九 核心观点核心观点 我国财政与地产相关的资金可以按照收入端和支出端来划分。收入端主要包括土地出我国财政与地产相关的资金可以按照收入端和支出端来划分。收入端主要包括土地出让收入、土储债以及各类房地产相关的税种（包括交易环节税种和财产税）。支出端目让收入、土储债以及各类房地产相关的税种（包括交易环节税种和财产税）。支出端目前直接与地产相关的主要包括前直接与地产相关的

2、主要包括保障性安居工程补助保障性安居工程补助资金以及保交楼专项借款财政贴息资金以及保交楼专项借款财政贴息等各类补贴资金。等各类补贴资金。预计未来财政将“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳”。一是专项债助力闲置存量土预计未来财政将“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳”。一是专项债助力闲置存量土地回收。二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。三是及时优化完善相关税收政地回收。二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。三是及时优化完善相关税收政策。策。土地出让环节主要涉及土地出让收入和土储债券土地出让环节主要涉及土地出让收入和土储债券 土地出让收入是指土地出让收入是指市县人民政府以土地所有者身份出让国有土

3、地使用权所取得的市县人民政府以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入，主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入。收入，主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入。1994 年，分税制改革大幕拉开。土地出让收入全部划归地方所有。此后土地收入在地方财政收入中的占比不断提升。近年来，伴随我国经济结构转型，地方财政收入逐步表现出去地产化趋势。土地储备专项债券（简称“土储债”）是指土地储备专项债券（简称“土储债”）是指以项目对应并纳入政府性基金预算管以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债理的国有土地使用权出让收入或

4、国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。券。主要用于缓解政府由于土地前期的收储、开发以及储备管理都需要时间和资金投入，而土地出让相对滞后，由此产生跨期融资需求。2017 年，土地储备专项债作为解决土地储备资金来源的重要财政工具被推出。2019 年，为引导专项债投向基建领域，防范地方政府隐性债务风险，土储专项债的发行受到限制。2024 年 9 月，财政部首次明确提出，专项债券资金可用于“回收符合条件的闲置存量土地”，反映了政府对企业土地闲置问题的高度重视，未来土储债存在重启可能。我国房地产交易过程中相关的税种类目繁多我国房地产交易过程中相关的税种类目繁多 一是一是土地增值税土地增值税是指对在

5、我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的税种，当前对个人暂时免于征收。二是二是契税契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。在房屋交易过程中主要由买方缴纳，非普通住宅的征收标准明显高于普通住宅。三是三是房屋增值税房屋增值税（名称为“不动产增值税”）是指在房产交易过程中，对房产增值部分征收的一种税费，主要由卖方缴纳。当前除北上广深这 4 个一线城市外全面免征，一线城市仅对个人销售的非普通住宅征收增值税。四是四是房地产个人所得税房地产个人所得税是指在房产

6、交易过程中，卖方因财产转让所得而需要缴纳的一种税。当前普通住宅可在“满五唯一”的情况下免征。房产税是财产税，当前地产市场承压，但未来可能继续推进房产税是财产税，当前地产市场承压，但未来可能继续推进 房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。当前受地产市场承压，但展望未来，在地产市场企稳回升后推进房地产税落地是我国建设现代财政政策的重要内容。从上海和重庆的试点经验来看，房地产税对第一套房不征收并采取阶梯性累进税率的概率较高。财政财政+准财政工具助力棚户区改造和货币化安置准财政工具助力棚户区改造和货币化安置 分析师：李超分析师：李超 执业证书号：S1230520