【研报】物管行业系列报告之六：从微观数据看优质物管公司市占率-20200824（15页）.pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行 业业 研研 究究 行行 业业 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐 ( 维持维持 ） 重点公司重点公司 重点公司重点公司 2020E 2021E 评级评级 招商积余 0.58 0.76 审慎推荐 南都物业 1.08 1.35 审慎推荐 新大正 1.84 2.39 审慎推荐 相关报告相关报告 物管行业系列报告之五： 科技 赋能拐点加速， 基础物管业务毛 利率有望企稳提升2020-07-23 物管行业系列报告之四： 从九 千万户微观数据看住宅物管行 业空间2020-

2、06-16 物管行业系列报告之三： 规模 效应下， 科技赋能持续降低成本 提升业主满意度2020-05-14 物管行业系列报告之二： 轻资 产模式强化资本回报 2020-04-05 物管行业系列报告之一： 机构 物业成长空间广阔2020-03-05 分析师： 郭毅 S0190518010003 阎常铭 S0190514110001 徐鸥鹭 S0190519080008 靳璐瑜 S0190520080003 投资要点投资要点 本文选取本文选取以以 86 城市城市 12 万个小区万个小区 9088 万户万户微观数据微观数据为基础，为基础，分析发现上分析发现上 市物管公司市占率市物管公司市占率仅约仅

3、约 7%， 百强优质物管公司市占率仅约百强优质物管公司市占率仅约 22%， 未来成未来成 长空间广阔。长空间广阔。 样本数据覆盖率高， 微观数据样本数据覆盖率高， 微观数据自下而上去伪存真自下而上去伪存真。 本文通过草根调研数据， 以 86 城市 12 万个小区 9088 万户微观数据为基础进行分析。按照各城市 城镇住宅总套数计算覆盖率，一线、二线样本覆盖率超 60%，数据代表性 强，为分析结论可靠性奠定基础。 2 元以上的物业费元以上的物业费小区是头部市场小区是头部市场，在，在 86 城样本户数中占比城样本户数中占比 23%，优质优质 物管公司在管面积主要集中在此头部市场物管公司在管面积主要

4、集中在此头部市场。86 城平均住宅物管费 1.33 元/ 平/月。一、二、三线平均物管费分别为 1.87、1.29、1.18 元/平/月；样 本统计的 20 家上市公司市占率 4.9%, 物管费普遍较高，在 2 元以上，在 86 城样本户数中占比 23%，为行业较高水平。与普通物管相比，优质物管 的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。8686 城样本中优质物管在管户城样本中优质物管在管户 数占全部的数占全部的 22%22%，市占率低。，市占率低。优质物管企业占 2 元/平米月以上物业费户 数的 47.15%，表明大多数的优质物管仍集中于头部市场，目前还没有下 沉至低物业费市场，可拓展的市场空间

5、较大。 2 元元以下以下物管费小区物管费小区对优质物管服务的对优质物管服务的潜在需求旺盛，潜在需求旺盛，在高房价背景下在高房价背景下资资 产保值增值需求走向前台产保值增值需求走向前台， 优质物管公司， 优质物管公司逐步重视逐步重视此类市场此类市场。 有效样本中 楼龄超 20 年的住户（小区建造年代位于 2000 年的）有 3330.18 万户，占 比 41%，占比较高。分能级看，一、二、三四线高楼龄小区住户占比分别 为 48%、42%、33%，一线城市老旧小区占比较高。86 城中城中 1 元以下物管元以下物管 费小区与建造年代久远小区费小区与建造年代久远小区具有较高重合度。具有较高重合度。物管

6、费与建造年代高度相 关，在楼龄超过 20 年的小区里，有 57%住户数量的物业费水平在 1 元/ 平米月以下，一线、二线及三四线城市分别为 60%、56%、57%，占比均 接近 60%。 物管公司如何针对高楼龄小区提供物管服务进而实现物管费提 价将是其未来营收的一大增长源。 优质物管服务愈加得到市场认可，优质物管服务愈加得到市场认可， 优质物管服务逐步获得优质物管服务逐步获得溢价。溢价。 样本优质 物管公司平均物管费 2.15 元/平/月， 显著高于 86 城平均 1.33 元的物管费， 溢价率 61%。 即使考虑小区建造年代的影响， 优质物管公司的物管费仍较 高。对于楼龄 20 年以上的住宅