【研报】建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三：发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】-20200823（47页）.pdf

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1、 请请务必阅读正文务必阅读正文之后的之后的信息披信息披露和露和重要重要声明声明 行行 业业 研研 究究 行行 业业 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 industryIdindustryId 建筑装饰建筑装饰 推荐推荐 ( ( 维持维持 ） relatedReportrelatedReport 相关报告相关报告 基建 REITs 系列深度报告之 二：借鉴篇【境外 REITs 实践 深度剖析】 2020-05-20 基建 REITs 系列深度报告之 一：总览篇【好风凭借力，一 举入高空】 2020-05-08 兴业建谈之二十六： “谈一谈” 基础设施 REITs 新政

2、出台意味着 什么2020-05-05 分析师： 孟杰 S0190513080002 王翩翩 S0190520050003 投资要点投资要点 summary 4 40 0 号文号文、 通知通知 及及 指引指引 构成构成 R REITEITs s “顶层设计顶层设计+ +核心配套文件核心配套文件” 的的 “一一 体两翼”政策体两翼”政策体系体系。新规出台的表层逻辑是应对复杂宏观经济形势，助力 构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，里层 逻辑则是一直以来的地方融资途径创新。基于支持政策持续加码、我国基 建存量规模庞大，乐观预计首批试点项目年内落地、规模有望超百亿。 估算估算全国

3、基础设施存量约全国基础设施存量约 11116 6 万亿万亿元元。 估算全国公路设施存量约 17 万亿， 估算各省基建存量规模前五位分别为川渝 （10.2 万亿） 、 广东 （6.3 万亿） 、 江苏（6.1 万亿） 、山东（6 万亿） 、浙江（5.6 万亿） 。从存量规模和可证 券化率出发，估算国内 REITs 市场潜在规模在 2.3 万亿3.5 万亿之间。 从占 GDP 和股市总市值比重出发，估算潜在规模在 2.85.5 万亿之间。 国内类国内类 R REITEITs s 发行规模超发行规模超 1 1400400 亿亿， 为推行公募为推行公募 R REITEITs s 积累丰积累丰富实践富实

4、践经验经验。 类 REITs 底层资产以商业、办公和租赁住房为主，分层架构下产品属性偏 固收债型。 收益率显著高于 ABS 市场整体和国债收益率水平。 从 （标准化） 成交量、换手率等角度来看流动性优于 ABS 整体水平。新规明确“公募 +ABS”交易结构，将持续引导国内 REITs 市场向境外成熟模式靠拢。 发展发展 REITsREITs 利好三方，驱动企业轻资产化扩利好三方，驱动企业轻资产化扩张和估值重塑张和估值重塑。 （1）利于投资 者。兼具稳定股息和长期回报率优势，可提高组合收益率并降低其风险， 理论最佳配置比例达 17%，契合价值投资理念和长期资金需求，当前宏观 环境下更具配置价值。

5、 美国 REITs 股权分散， 但出现 Vanguard、 BlackRock 等广泛配置 REITs 产品的机构。 （2）利于企业。降低税负杠杆、提升盈利 能力，实现轻资产化扩张模式和业绩估值的同步提升。国内高成本、重资 产下游企业通过 REITs 化有望实现轻资产化扩张。REITs 对中游建企构成 “估值+业绩双重利好” ：驱动市场对拥有优质运营资产的建企价值重估， 并刺激基建、 增益建企订单业绩、 持续优化建企业务结构。 （3） 利于政府。 可盘活存量、降低杠杆、推动改善基建投融资环境、支撑逆周期调节、拉 动经济就业、弥补投资品种缺口、推动资本市场繁荣。 国国内内 R REITEITs

6、s 市场未来趋势市场未来趋势： （1）PPP 为 REITs 提供约 4000 亿储备标的， 二者结合必要且可行。 （2）权益类 REITs 将是市场主流方向。权益团队管 理公募 REITs 产品或许更为适宜， 管理人要兼具金融和不动产产品管理运 营能力。 （3）积极展望国内未来出台税惠及 IPO 注册制等配套政策。 风险提示风险提示：宏观经济下行风险、政策落地宏观经济下行风险、政策落地情况不达预期、政策力度低于情况不达预期、政策力度低于预期、融预期、融 资环资环境未能境未能好转好转 title 基建基建 REITsREITs 系列深度报告之系列深度报告之三三：发展发展篇篇 【深度深度剖析剖析