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1、君卓咨询君卓咨询20242024年年0909月月房地产专题研究【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】2房地产专题研究房地产专题研究010101整 体 分 析整体分析整体分析030303拿 地 方 式拿地方式拿地方式020202政 策 分 析政策分析政策分析目目录录ONTENTSC050505专 题 总 结专题总结专题总结040404标 杆 案 例标杆案例标杆案例【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】3房地产专题研究房地产专题研究整体分析整体分析1【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】4房地产专题研究房地产专题研究发展阶段：发展阶段：房地产行业收缩房地产行业收缩将成为将成为常态，新房销售持续承压

2、，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推常态，新房销售持续承压，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的的发展模式将成为未来房企的主流模主流模式，式，阶段阶段一、萌芽期一、萌芽期中国房地产的首个爆发期，92南巡以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市描描述述19911991-19971997二、成长期二、成长期1998 年5月央行颁布个人住房贷款 管 理 办 法 ；7月国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，房地产市场逐步

3、趋稳19971997-20022002三、爆发期三、爆发期中国经济的高速增长，直接带动了房地产开发的热潮，房地产行业进入黄金十年2003年，国家开始对房地产进行调控。先后出台了一系列政策20032003-20132013四、调整期四、调整期 房地产行业进入白银时代，政府采取一系列房地产刺激政策 2014年央行放松二套放贷，央行从中央层面彻底转向 南宁、铜陵、沈阳和济南等地取消房地产限购20142014-20162016五、收缩常态期五、收缩常态期 坚持房住不炒原则，长效管理调控机制 除北上一线城市外，房地产储量巨大，难以销售；二手住宅销售额上涨 公平满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快“

4、三大工程”建设20172017至今至今4【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究发展现状。发展现状。自自20212021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至20242024年第一季度，新年第一季度，新房销售量（按价值计算）比房销售量（按价值计算）比20212021年的峰值下降了年的峰值下降了46%46%，新房开工量（按建筑面积计算）下降了，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60%60%，房地产，房地产投资占投资占GDPGDP的比重从的比重从20202020年的年的14.0%14.0%下降到

5、了下降到了8.4%8.4%。（。（1/21/2）5图片来源：房地产行业现状分析及发展前景预测报告【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究42.99%43.90%44.94%45.68%46.59%47.70%51.27%52.57%53.70%54.77%56.10%57.35%58.52%59.58%60.60%63.89%64.72%65.22%66.16%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 201

6、5年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年中国中国20052005年年-20242024年年城市化率走势图城市化率走势图发展现状发展现状。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素（也是确保房地

7、产市场持续健康发展的重要因素（1/21/2）6【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5%，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5%，销售均价约10437元/平方米，自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5%，其中销售均价同比增长6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累，直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。发展发展现状现状。20212021后，新房销售不畅

8、，供给减少，导致刚需购房者转向二手房市场，从而提高了二手房成后，新房销售不畅，供给减少，导致刚需购房者转向二手房市场，从而提高了二手房成交占比（交占比（2/22/2）7【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】8房地产专题研究房地产专题研究资本与运营的分离投融资管理能力与多环节整合能力的分离特殊关系与专业化积累的分离地产行业三大地产行业三大革命性趋势革命性趋势高速成长向成熟过渡市场集中度进一步提高行业品牌化高附加值化消化存量房产消化存量房产市场细分明显地产行业地产行业调整加速调整加速产品价值管理价值协同价值行业周期价值系统性整合价值第五代地产价值体系产业链产业链系统构建与细分、系统构建与细分、行业

9、整合行业整合针对地产行业发展周期的价值挖掘针对地产行业发展周期的价值挖掘企业内部各板块间协同合作的价值企业内部各板块间协同合作的价值加强对企业内部管理及供应商管理获取价值加强对企业内部管理及供应商管理获取价值由产品功能、特性、科技含量、品质、由产品功能、特性、科技含量、品质、环保、品牌等组，获取环保、品牌等组，获取建造建造销售的价值销售的价值产业代际：产业代际：房地产行业随着社会经济的发展，其价值体系不断演进与深化房地产行业随着社会经济的发展，其价值体系不断演进与深化8【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究商业模式：商业模式：市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有

10、独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式式地产开发商模式地产开发商模式开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。盈利

11、模式盈利模式：物业出售，物业出租，增值服务产业投资商模式产业投资商模式产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：张江高科。盈利模式盈利模式：园区运作，资本运作，基金管理产业新城开发商模式产业新城开发商模式开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新

12、产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件移交给政府。盈利模式盈利模式：土地一级开发，土地二级开发基金投资商模式基金投资商模式基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改造并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。盈利模式盈利模式：基金管理，物业资本化【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地

13、产专题研究集中性集中性压缩式的城市化进程造就高集中度的房地产巨头 周期性周期性地产企业应紧抓周期性特征，结合宽松性政策，采取节奏化，以去库存为主 地域性地域性多层次城市化进程衍生出不同地产模式；因城施策 多元性多元性环保+；优质物业持有经营；开发业务聚焦，二手房、公租房、廉租房等多模式轻资产性轻资产性物业管理，轻资产性专业性专业性后端产业链重要性提升、专业平台开发；业务由大总包走向专业性行业特征：行业特征：19981998房改开启了我国房地产的“黄金时代”，房改开启了我国房地产的“黄金时代”，20102010年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房地产行业进

14、入结构调整、模式创新和可持续发，地产行业进入结构调整、模式创新和可持续发，20132013年房地产迎来高速增长年房地产迎来高速增长时期，时期，20212021年后房地产行业供年后房地产行业供需严重不平衡，存量库存较高。房地产行业步入收缩需严重不平衡，存量库存较高。房地产行业步入收缩常态期，整体呈现出以下常态期，整体呈现出以下六大行业特征六大行业特征【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究11房地产业务集中在大型房企中，中小型房企市场空间小房地产业务集中在大型房企中，中小型房企市场空间小1.房企业绩分化趋势加剧，前十大房地产上市公司的收入占比，已经从50%提升到61%，

15、且市场占有率正在继续提升，销售额依然继续增长。2.并购升级大鱼吃小鱼继续演绎，在中国房地产调控的大背景下，信贷环境更有利于大型开发商，无论是境外债券市场和银行融资还是境内资本市场、债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会，最终导致大型中小企业被收购甚至逼迫退出市场3.在激烈的竞争环境下，市场下行中小房企没有品牌效应，没有成本优势，有可能进一步面临资金压力，而后被逐渐淘汰出市场，大型房企更能禁得住风浪的历练，优胜劣汰的规律驱动行业格局加速分化，第三、第四阵营房企很难实现逆势突围“弯道超

16、车”。第一梯队：千亿军团60%60%中型房企小房企60%40%保利、中海、万科、华润、绿城、龙湖、金地、建发等并购收购并购收购外外部部压压力力较小较大较大区域集中在一二线城市区域集中在一二线城市我国房地产市场整体延续着“市场见顶”及“存量饱和”的大趋势，但是三四线城市商品房市场趋于饱和，一二线城市整体仍然是供不应求的局面。特征一：集中性特征一：集中性。包括业务集中和区域集中，从行业竞争角度来看，业务主要集中在大型房企，同时该比。包括业务集中和区域集中，从行业竞争角度来看，业务主要集中在大型房企，同时该比例还在扩大；从区域布局看，主要集中在一二线城市例还在扩大；从区域布局看，主要集中在一二线城市

17、【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究一线城市一线城市二线城市二线城市中国三大经济区域的中心城市：北京、上海、广州、深圳等三线城市三线城市天津、重庆；较发达的省会城市：杭州、成都等；区域经济辐射城市：青岛、大连、昆山、珠海等四线城市四线城市落后的省会城市：青海、呼和浩特、兰州等县级市、县城区区域域市市场场竞竞争争集集中中度度发展发展程度程度/城市城市级别级别-区域市场成熟度分布示意图区域市场成熟度分布示意图 -行业特点行业特点市场规模小，消费能力低房产开发业务处于起步阶段经济不发达地区的中心城市，消费能力一般，以本地消费为主开发业务正步入快速发展，服务业务空间小发达

18、的区域经济中心，有较强的消费能力和一定地域范围的外来购买力有一定的高端产品空间开发业务主导，物业持有及服务业务开始发展国际性城市，人口规模1千万以上，消费能力强，外来购买力强市场空间大，高端产品空间亦有较大空间多种业务模式并存，经营服务类发展迅速竞争态势竞争态势低水平竞争阶段中低端产品需求没有有竞争力的房地产企业本地企业为主，缺乏行业领导品牌低水平竞争阶段中低端产品需求国内领先开发商开始进入，冲击本地企业，竞争日趋激烈，市场集中度上升开发商为主，房地产服务业务处于起步阶段，发展速度一般外地、外资、本地企业共同竞争，行业巨头初显，市场集中度上升，竞争日趋激烈市场需求层次更丰富，竞争手段差异化特征

19、二：地域性。特征二：地域性。我国房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房我国房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度呈阶梯分布地产市场成熟度呈阶梯分布【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究房地产行业房地产行业住宅地产商业地产工业地产文化地产旅游地产养老地产物流地产科技园区城市综合体房地产需求房地产需求刚需投资其他产业结构调整人口老龄化人民精神需求人民生活需求新兴产业需求房地产开发模式房地产开发模式传统模式智能化、现代化数据化、科技化 受住宅市场供大于求的制约，以及区域产业结构调整和居民消费升级

20、等影响，产业地产日益兴起，房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在文化地产、旅游地产、物流地产、养老地产、科技园区、超级楼盘等众多细分领域。国家产业结构调整、人口老龄化、人均收入的增加以及居民消费观念和模式的转变，对公租房公租房、廉租房的需求上升廉租房的需求上升，二手房的交易市场逐步扩大二手房的交易市场逐步扩大；其次，支持创新创业的科技地产、支持旅游休闲的文旅地产、支持社会化养老的养老养生地产以及电商的快速发展增加了新的需求。BAT等高科技企业和互联网企业纷纷介入房地产开发细分领域，通过智能化、大数据建设更具有现代化、智能化的社区。特征三：特征三：多元性。多元性。供需

21、关系加速竞争，供需关系加速竞争，需求多样促使服务需求多样促使服务升级，品质、保值、得房率、新升级，品质、保值、得房率、新科技新技术新领科技新技术新领域出现刺激新的商业模式，使得房地产行业呈现多元化发展格局（域出现刺激新的商业模式，使得房地产行业呈现多元化发展格局（1/21/2）【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究特征三：多元性。特征三：多元性。房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在物流地产、房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在物流地产、旅游地产、旅游地产、养老地产等养老地产等细分领域上细分领域上做文章，做文

22、章，增加保障性住房的开发与建设增加保障性住房的开发与建设，对应，对应的商业模式也在不断创新的商业模式也在不断创新，如代建、产权，如代建、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等（式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等（2/22/2）房地产住宅地产毛胚精装环保养老工业地产专业园区综合园区总部基地工业厂房商业地产购物中心沿街商铺文旅地产其他地产教育地产科技地产产品产品领域领域不断不断细分细分商商业业模模式式不不断断创创新新快速周转持有经营产权式委托经营基金代持售后返租以租代售持有经营整体/分部出售基金代持整体/分部出售持有经营整体/分部出售【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题

23、研究房地产专题研究特征四：轻资产性。特征四：轻资产性。未来房地产公司将加快轻资产发展的步伐未来房地产公司将加快轻资产发展的步伐轻资产：轻资产：就是以小博大，企业充分利用外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的盈利能力。转让自持项目股权分拆商管业务以运营为主 企业通过出售自身持有的商业地产项目部分或全部股权，实现资金的快速回笼，同时可能保留对项目的实际控制权和管理权 将商业管理业务板块从母公司中分拆出来，形成独立的商业管理公司，并接管母公司及拓展第三方的在营项目 企业主要承担商业项目的运营管理工作，通过引入合作方或直投机构出资建造新项目ABCABC三种轻资产运行模

24、式三种轻资产运行模式四种实现轻资产化经营的途径四种实现轻资产化经营的途径1委托管理委托管理 将商业项目的运营管理权委托给具有专业能力的企业，企业对项目进行管理，收取管理费2品牌及输出管理品牌及输出管理 企业将自身的品牌和管理经验输出给合作项目，通过品牌影响力和管理经验的传递，为合作项目带来增值效应。企业从中获得品牌使用费和管理费等收益。3整租整租 通过整租获得商业项目的使用权，进行统一的运营，有助于实现规模化运营，降低单位管理成本，提升盈利能力。4租赁运营租赁运营 签订租赁合同，获得商业项目的租赁权，并进行日常的运营管理，通过收取租金和运营收益实现盈利。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房

25、地产专题研究房地产专题研究特征五：专业性特征五：专业性。随着房地产各个板块的不断发展，其专业化程度在逐步加深，对应的分段化平台开发则。随着房地产各个板块的不断发展，其专业化程度在逐步加深，对应的分段化平台开发则相应展开，这是产业高度成熟后，继续深化和升级的必然表现相应展开，这是产业高度成熟后，继续深化和升级的必然表现16 未来产业链整合，单纯的房地产商在未来会逐渐减少，会分段化专业化平台开发分段化专业化平台开发，上游土地经营，中游集中化的商住开发，后端集成的后房地产价值链运营商和城市运营商。业务专业化业务专业化：由大总包模式转向专业化，资本化，创新化模式，未来资源集中于少数人，少数人依然，由大

26、总包全总包暴力特征，少数人依赖、核心资源集中特征，更多的专业化，资本化，创新化来取代。1.1.产业链协同产业链协同：主流开发商在保持土地、融资及资源整合能力作为公司核心的同时，逐渐剥离开发产业链上非核心环节交给专业服务公司操作，形成由金融产业链、开发产业链、中介产业链、流通产业链构成新产业体系，每个产业链由不同的专业主体运营并相互协调发展。这将成为我国房地产行业发展的必然趋势。土地资源人力资源资金不可或缺的核心资源土地开发项目拓展项目策划设计管理采购管理工程管理营销管理物业经营物业服务成本管理土地增值产品增值运营/服务增值设计供应链营销供应商工程供应商其他供应商物业服务供应商物业运营供应商供应

27、链增值开发价值链可整合成一体化供应商资源 房产开发【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究特征六：周期性特征六：周期性。由于外部环境和行业本身特性，房地产行业具有一定的脉冲式发展、周期式调整特征，。由于外部环境和行业本身特性，房地产行业具有一定的脉冲式发展、周期式调整特征，且包括长周期、短周期，强周期和弱周期，房地产企业应该抓住该特征，采取节奏化运作（且包括长周期、短周期，强周期和弱周期，房地产企业应该抓住该特征，采取节奏化运作（1/41/4）案例：反面教训绿城案例：反面教训绿城、龙湖龙湖1.绿城：专注于脱离实际市场、远离周期内主流大需求的高端地产，盲目迷信其高附加值

28、。2.龙湖：在不恰当的时机进行多元化转向、侧重于商业地产板块，错过了住宅地产板块高速膨胀的黄金周期，浪费了当时企业在住宅地产上的资源积累和市场先发优势。中国城镇化周期金融市场发育周期居民消费能力增长周期土地税房产税等政策周期基本表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏繁荣衰退萧条循环往复的四个环节。通常会根据实际情况包括强周期、弱周期，大周期和小周期的区别，其实质均是地产周期性的表现。房房地地产产业业周周期期房地产企业应房地产企业应紧抓周期性特紧抓周期性特征征，采取节奏采取节奏化运作化运作1.周期性：到2023年，在房企销售普遍承压、房地产开发利润下行的大背景下，以商业地

29、产、商业地产、房地产金融及租赁房地产金融及租赁等板块为代表的多元化业务已成为行业发展的热点方向。2.节奏化：部分头部房企已从重资产开发建造为主的单一模式向开发、运营、服务多元化的模开发、运营、服务多元化的模式转型式转型，非开发业务收入占营收比重逐年上升。如招商蛇口开拓城市服务板块，业务涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务；龙湖在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同发展趋势良好【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究特征六：周期性特征六：周期性人口人口。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（。房地产周期的决定因素：长期看人口、

30、中期看土地、短期看金融（2/42/4）高速增长、平稳或下降期数量扩张期和质量提升期量扩张期和“总量放缓、区域结构分化”期在经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升的阶段，房地产销量和投资处于高速增长期，并与上述变量呈显著的正相关性，房价上涨有长期基本面支撑。当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段，大部分人群的住房需求基本得到满足，大规模住宅建设高潮过去并转入平稳或者下降状态。住房开工量与经济增速以及城镇化水平的关联度下降，而与每年出生人口数量以及有能力、有意愿购买住房的适龄人口数量的关联性更强，房价受居民收入和利率政策影响较大。比如日本社会的低生育率和老龄化，都对各自的住宅发展产生了

31、显著的影响。影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量，还包括土地政策等中期变量。因此，房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口，中期看土地，短期看金融。从房地产的供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地综合决定房地产周期。在初期，住房饱和度不高，住宅开工高速增长，以满足居民快速增长的最基本的首次置业居住需求；随着住房趋于饱和（比如城镇户均一套），居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求的要求提高。综合典型国家城镇化过程中人口区域分布结构和经济发展阶段、产业结构的关系来看，人

32、口空间的分布大体上经历了三个阶段。第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而城镇化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市圈人口比重继续上升，对应的城镇化水平大致在55%70%之间。第三阶段则是城镇化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究特征六：周期性特征六：周期性土地土地。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（3/43/4）金融、人口因素影响房地产需求，而土地因

33、素则决定房地产供给，土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著。国外中国香港中国德国房价之所以波动较小、长期稳定，一个重要原因就是住房供给稳定充足，1978年住房套户比达1.21。在日本，除货币宽松外，19851991年房地产泡沫产生的另一个重要原因是土地投机过度、供给不足，而政府对此未能有效干预。在美国，由于土地供应不足，美国自2012年开始，美国房价持续升高1985年港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是19851994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。20042011年间的住房价格大幅上涨，由于“2002年到2005年取消拍卖土地，两年停止供地计划必然加剧了未来住房

34、供给的短缺。2011年和2012年香港房价快速上涨，与前期土地供应量不足也有密切关系现在与40年前相比，香港房价暴涨23倍近年来，一线和部分二线城市房价经历暴涨、部分三四线城市涨不动，则与土地资源错配有关。在人口大都市圈化背景下，土地错配必然导致一二线城市高房价、三四线城市高库存。房地产开发中土地价格占总开发成本约30-40%，土地价格在一定程度上决定房价高低,土地价格大幅上涨必然引起房价升高30多年来，全国土地价格年均维持在两位数以上增长，导致房价居高不下【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究房地产短周期是指在长周期趋势背景下，由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变

35、量引发的波动，通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或推迟特征六：周期性特征六：周期性金融金融。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（4/44/4）在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下的中国房地产泡沫风险中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高，经过房地产暴涨后，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。绝对房价绝对房价一二线城市偏高，三四线城市基本合理。中国一二线城市和三四线城市房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是

36、公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。房价收入比房价收入比去化压力比较大的是部分三四线中小城市。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线城市主要是价格偏高风险，三四线城市主要是库存积压风险。库存库存整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。而国际静态租赁回报率为4%6%，中国水平远低于国际水平。租金回报率租金回报率居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。目前房地产开发资金来源中，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。个上

37、市房企的资产负债率将近80%，与2000年的50%相比，增加迅速房地产杠杆房地产杠杆三四线城市高于一二线城市。中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线城市比一二线城市更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关空置率空置率【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究竞争格局：竞争格局：房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据龙头公司在竞争中占据明显优势。目前明显优势。目前看，看，中国房地

38、产不断追求新的经营模式，中国房地产不断追求新的经营模式，龙头企业的先发龙头企业的先发优势明显优势明显，但小型房企的市占率也逐渐攀升，但小型房企的市占率也逐渐攀升20192019-20242024年年5 5月房企月房企全全口径销售额集中度口径销售额集中度（TopTop1010与与TopTop100100对比对比）14.67%7.95%9.42%12.38%8.50%47.07%20232023年年中国房企销售额占比中国房企销售额占比TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100其他从整体上看，从2019年5月至今年5月，中国房地产行业集中度触底小幅度回升，TOP5房企市

39、场占比较大，优势明显；2023年TOP100占比约53%，其他房企的市场占有率有较大提升；资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展机遇未来发展机遇内生驱动因素：内生驱动因素：国家政策为未来房地产开发指明了方向，找到了包括旧城产业升级需国家政策为未来房地产开发指明了方向，找到了包括旧城产业升级需要新布局、新兴产业发展需要新的产业配套等六大发展内生驱动因素要新布局、新兴产业发展需要新的产业配套等六大发展内生驱动因素0101居民刚性和改善性居民刚性和改善性住房需求需要满足住房需求需要满足0202核心大城市及其城核心大城市及

40、其城市群、都市圈需要市群、都市圈需要新动力新动力0505新城建设需要产业新城建设需要产业地产新定位地产新定位0404传统产业园区需要传统产业园区需要新整合新整合0606地方经济“产业空地方经济“产业空心化，地产泡沫化”心化，地产泡沫化”局面亟需改善局面亟需改善0303传统产业转型升级传统产业转型升级需要新的载体需要新的载体【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究如何提高房地产企业客户大脑中的认知资产？如何提高房地产企业客户大脑中的认知资产？品牌品牌建设建设客户认知是客户认知是外部的隐性的外部的隐性的重要资产重要资产1 1、品牌如何定位、品牌如何定位价值定位市场定位产品

41、定位形象定位集团定位与子板块定位2 2、品牌如何设计、品牌如何设计品牌价值品牌体系品牌个性集团形象与子板块形象3 3、品牌如何传播、品牌如何传播传播方式组合传播媒体组合传播时间规划传播效果评估如何区别于如何区别于竞争对手？竞争对手？如何体现出如何体现出产品区别性？产品区别性？如何让目标客户如何让目标客户产生购买欲？产生购买欲？未来发展挑战未来发展挑战品牌化管理问题。品牌化管理问题。如何有目的的设计、塑造自身品牌，影响社会公众通过对房地产产品如何有目的的设计、塑造自身品牌，影响社会公众通过对房地产产品的形象、品质和价值的认知，并如何发挥品牌的最大经济价值（的形象、品质和价值的认知，并如何发挥品牌

42、的最大经济价值（1/41/4）【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展挑战未来发展挑战“地产“地产+”+”协同问题：协同问题：如何发挥房地产集团多板块运作模式下的协同效应，不同类型的如何发挥房地产集团多板块运作模式下的协同效应，不同类型的房地产业务与地产上下游业务板块、相关产业板块、金融业务板块如何协同发展？房地产集团在协同管理房地产业务与地产上下游业务板块、相关产业板块、金融业务板块如何协同发展？房地产集团在协同管理中应注意哪些问题（中应注意哪些问题（2/42/4）上下游业务板块协同相关产业板块协同金融业务板块协同上游中游下游 土地提供 建材家居 基建 房产

43、设计 勘测 工程建设 房产营销 装修 物业服务 文化商业工业旅游养老教育医疗地产 房地产与金融业务板块如何协同如何构建合适的融资渠道如何轻资产化如何优化资产结构房房地地产产协协同同协同管理协同管理多项目管理如何协同多职能部门管理如何协同【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展挑战未来发展挑战风险管理问题风险管理问题：房地产集团如何建立健全内控体系以应对自身面临的多重风险，特别：房地产集团如何建立健全内控体系以应对自身面临的多重风险，特别是政策波动风险和资金周转风险（是政策波动风险和资金周转风险（3/43/4）外汇储备缩水;财政收入下降;经济增速放缓;出口贸易受

44、阻;目前，我国房地产行业的竞争已相当激烈，特别是当众多住宅项目都定位为高端住宅使得住宅产品同质化后，行业竞争要追求的目标只能通过管理的计划、组织、领导、指挥、监控和创新来实现。宏观环境宏观环境我国房地产行业发展主要问题我国房地产行业发展主要问题政策性强，环境控制难综合成本控制为主资金密集，竞争激烈 受计划经济体制下陋习的长期毒害，内部控制意识薄弱长期受行政、大锅饭思想和封建家长制、终身任命制的影响；土地供应政策、税收政策和金融政策对房地产业产生了巨大的影响，如对土地市场的整顿，是房地产开发企业取得土地更难，成本更高，受到限制更多；房地产企业的成本既是利润的决定因素，更是企业发展、获取竞争优势的

45、重要支持，成本优势最终表现为价格的优势；住宅产品成本控制与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势，竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争；房地产业是资金密集型的行业，资金链断裂是最大的威胁。信贷门槛的提高，推动着开发商在提升自己的融资造血能力；随着我国宏观调控和市场调节的加强，房地产企业的竞争将从项目的竞争转为资金的竞争，现金流的竞争；管理粗放，控制弱化，内部控制基础薄弱管理粗放，控制弱化，内部控制基础薄弱【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展挑战未来发展挑战风险管理问题风险管理问题：房地产集团如何建立健全内控体系以应对自身面临的多重风险，特别：房地产

46、集团如何建立健全内控体系以应对自身面临的多重风险，特别是政策波动风险和资金周转风险（是政策波动风险和资金周转风险（4/44/4）内部控制意识薄弱内部控制环境弱化内部控制环境弱化内部控制不够健全、合理内部控制不够健全、合理内部控制执行不得力内部控制执行不得力治理结构不完善企业文化 缺失房地产企业起步较晚，许多房地产企业管理者把精力主要放在房地产商品的开发和销售上，认为加强内部控制会影响办事效率；我国房地产开发企业成立之初多为官办，管理思想和经营方式停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体；房地产企业从业主维权到“涉毒地板”，再到“纸板门”，加

47、之颇为密集的高管流失和人事更迭，在某种程度上都是此前楼市野蛮生长时期的历史遗留及企业缺乏文化素养的问题；会计信息失真内控程序不健全风险意识差房地产企业开发经营活动独特，成本管理工作较繁杂，导致会计工作秩序混乱、核算不实而造成的信息失真现象较为严重；成本业务内部控制是房地产企业内部控制的重点，更是难点，有些房地产企业没有月度工程预算，会计人员仅核算当月成本，无法对整个项目成本实施控制；房地产企业间竞争越来越激烈，使得原本就极具高风险的房地产企业经营风险不断提高，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制；缺乏预算控制监督机制不健全房地产企业是高负债、高风

48、险、波动性大的企业，所以加强预算控制，防范风险是必要的，当前有的企业还未建立自我防范与约束机制，遇到发生违法违规行为时才采取措施加以补救，偏重于事后控制而忽视事前的预防控制；房地产企业内部控制是以专业化管理体系制度为基础，以防范风险、有效监督为目的，加上房地产企业与政府关系密切，所以需要建立健全企业的监督机制；很多房地产企业虽然制定了内部控制制度，但内部监督执行不力，虽然设立了内部审计部门，但内部审计部门被赋予的职权有限；房地产企业内部控制问题房地产企业内部控制问题【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究产业链一体化延伸产业链一体化延伸产业链上下游延伸产业链上下游延伸

49、以商业为核心横向联以商业为核心横向联动动多业态综合发展多业态综合发展规模化规模化发展趋势发展趋势品牌化品牌化新切入点路径新切入点路径服务化服务化行业趋势：行业趋势：对于逐步进入常态化收缩阶段的地产商而言，强化产业链一体化延伸，以商业为核心横向联动对于逐步进入常态化收缩阶段的地产商而言，强化产业链一体化延伸，以商业为核心横向联动将是实现业绩突破的关键点，未来房地产行业发展将呈现三大趋势将是实现业绩突破的关键点，未来房地产行业发展将呈现三大趋势以区域为核心的多向以区域为核心的多向联动综合开发联动综合开发区域一体化发展区域一体化发展一二三级联动模式一二三级联动模式土地综合开发土地综合开发【版权所有版

50、权所有 不得翻印不得翻印】29房地产专题研究房地产专题研究产业链纵向一体化延伸产业链纵向一体化延伸 招商蛇口招商蛇口：开拓城市服务板块，业务涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务 金地集团：金地集团：以房地产开发为主，兼顾产业园区开发与运营、高新技术产业投资孵化和海外拓展 龙湖龙湖：以物业管理、智慧营造为主的服务业务增速较快；旗下智慧营造品牌龙湖龙智造的综合实力已跻身代建行业前列 长实集团长实集团：以物业租务、酒店及服务套房业务、物业及项目管理、英式酒馆业务等为主，结合物业销售。建筑建筑建材建材项目项目策划策划建筑建筑设计设计招标招标管理管理工程工程施工施工销售销售装饰装饰装修装修物业物业管理管

51、理产品实现过程产品实现过程新切入点路径：产业链一体化延伸新切入点路径：产业链一体化延伸。以房地产开发为主业，纵向延伸建筑材料制造、物业投资管理等产业。以房地产开发为主业，纵向延伸建筑材料制造、物业投资管理等产业，形成纵向一体化产业链结构（，形成纵向一体化产业链结构（1/41/4）29【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】30房地产专题研究房地产专题研究政府政府的需的需求求企业企业的机的机遇遇如何进行区域一体化规划如何进行区域一体化规划如何实现区域结构化成长如何实现区域结构化成长如何实现区域一体化开发如何实现区域一体化开发用什么保障区域可持续发展用什么保障区域可持续发展前瞻性的区域整体规划前瞻性

52、的区域整体规划为区域经济持续深度配套服务为区域经济持续深度配套服务实现区域整体的一站式开发实现区域整体的一站式开发强有力的综合服务能力强有力的综合服务能力开发运营联开发运营联动模式动模式开发服务联开发服务联动模式动模式规划开发联规划开发联动模式动模式“城市开发“城市开发+公共事业”公共事业”：区域规划，土地一级开发、土地二级开发、水务、供热、绿化等，例如，北京首创、云南城北京首创、云南城投等城投类企业投等城投类企业“城市开发“城市开发+城市服务”城市服务”：区域规划，土地一二级开发，酒店、休闲娱乐、旅游度假等，例如，华润置地、天津泰达华润置地、天津泰达“城市规划“城市规划+城市开发”城市开发”

53、强调通过城市规划带动城市开发，带动区域发展，例如，泛泛华建设华建设旧城区改造旧城区改造新城区开发新城区开发城市运营服务城市运营服务城市功能提升城市功能提升以区域为核心的多向联动综合开发主要有三种模式：以区域为核心的多向联动综合开发主要有三种模式：新切入点路径：以区域为核心的多向联动综合开发新切入点路径：以区域为核心的多向联动综合开发。通过提供区域一站式规划、开发、配套服务，实现。通过提供区域一站式规划、开发、配套服务，实现区域一体化发展（区域一体化发展（2/42/4）30【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】31房地产专题研究房地产专题研究31土地土地获取获取规划规划设计设计购物中心购物中心住

54、宅住宅公寓公寓物业物业租售租售物业服物业服务与公务与公共服务共服务等等低成本拿地：低成本拿地：通过提前规划、向政府营销等手段既可以低成本获得政府用地，又可以提高拿地的成功率，如万达、绿地等系统规划：系统规划：基于区域整体发展规划，基于短、中、远期发展规划进行前瞻性系统再规划设计，包括定位、业态、商业模式、服务形式等多业态综合开发：多业态综合开发：开发模式的一体化：通过系统的规划，明确定位，对住宅地产、商业地产协同开发运营模式的一体化：实现对商业板块、住宅板块、生活服务板块、文化娱乐板块等运营的一体化盈利模式的一体化：建立多层次盈利生态圈，实现总体价值最大化物业规划：物业规划：建立多样化、多阶段

55、的物业持有规划深度服务：深度服务：持续进行深入的增值服务的提供，通过服务串联与保持商业生态圈，同时挖掘深层次的盈利模式，获得持续价值创造写字楼写字楼酒店酒店开发建设开发建设新切入点路径：以商业为核心的横向联动综合开发新切入点路径：以商业为核心的横向联动综合开发以深度市场需求为导向，以后向一体化为发展重心以深度市场需求为导向，以后向一体化为发展重心，实现多业态综合开发（，实现多业态综合开发（3/43/4）【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究一二三级联动模式一二三级联动模式政府主导模式政府控制下的市场运作模式完全企业主导模式政企合作模式商业地产住宅地产园区地产招商引资

56、产业导入土地整理土地整理物业建设物业建设产业经营产业经营从一级开发本身获利分享土地出让金分享土地增值收益持有优质公建设施物业出售物业出租招商引资回报产业发展回报运运营营模模式式盈盈利利模模式式土地利土地利用规划用规划征征地地拆拆迁迁土地土地平整平整公共公共配套配套建设建设土土地地出出让让拿拿地地建建筑筑设设计计建建筑筑工工程程物物业业租租售售招商招商引资引资产业产业导入导入新切入点路径：一二三级联动模式新切入点路径：一二三级联动模式。土地整理、物业建设和产业经营的一二三级联动构成了土地综合开。土地整理、物业建设和产业经营的一二三级联动构成了土地综合开发模式，不但实现了土地与物业的增值，而且能够

57、实现产业的导入与发展，将成为土地开发的未来趋势发模式，不但实现了土地与物业的增值，而且能够实现产业的导入与发展，将成为土地开发的未来趋势（4/44/4）32【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】33房地产专题研究房地产专题研究提升自身抗风险优势提升自身抗风险优势带来一二线市场的竞争优势带来一二线市场的竞争优势完善业务布局优势完善业务布局优势精益化提升产品优势精益化提升产品优势有助于建立成本优势有助于建立成本优势规模化发展的主要原因增强自身金融优势增强自身金融优势借助规模化发展，发挥自身品牌优势、标准化优势，推动大规模集中采购，进一步降低成本通过推动标准化建设以及规模化开发，巩固自身项目管控经验

58、，提升精益化管理水平以规模化发展推动业务布局的优化，促进业务规模的增长，塑造自身品牌形象，强化竞争力通过规模化发展积蓄内部实力，为进军一二线市场做出准备，助推企业进军一二线市场借助多点市场布局的优势，防范单一市场的波动风险，更有利于强化自身驾驭风险的能力凭借规模化发展的业务体量，为金融化发展提供业务支撑，同时也更有利于发挥金融优势发展趋势：规模化。发展趋势：规模化。随着房地产企业规模的扩大，规模化的企业将赢得成本优势、品牌优势、区域优势、随着房地产企业规模的扩大，规模化的企业将赢得成本优势、品牌优势、区域优势、抗风险优势和金融优势抗风险优势和金融优势33【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】3

59、4房地产专题研究房地产专题研究单一品牌模式单一品牌模式多品牌模式多品牌模式主副品牌模式主副品牌模式内涵内涵 所开发的所有项目都与公司使用同一品牌名称 同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌 介于多品牌与单一品牌，需利用消费者对主品牌的额信赖和忠诚度来推动副品牌产品销售优势优势 便于企业形象统一、易于被顾客识别和接受、降低促销成本及品牌开发成本 细分品牌市场，提高市场占有率，易发挥整体优势，区域品牌避开区域壁垒，快速提升企业品牌价值 公司文化及战略与公司的产品保持协调一致代表企代表企业业 阳光100 沿海地产 中海地产 万科、珠江 金地、复地 在房地产竞争市场中，品牌对于企业是有价的，未来

60、品牌竞争将成为房地产企业生存和发展的重点。未来企业品牌含金量提升，管理系统化，品牌管理将以全局管理为本，向下延伸至区域、城市、项目等管理层次。发展趋势：品牌化。发展趋势：品牌化。未来品牌竞争将成为房地产企业生存和发展的关键未来品牌竞争将成为房地产企业生存和发展的关键34【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】35房地产专题研究房地产专题研究养老地产需要养老地产需要提供医疗服务提供医疗服务通过服务化通过服务化树立品牌树立品牌以客户需求为以客户需求为中心的服务化中心的服务化服服务务化化趋趋势势的的核核心心动动力力主要模式主要模式模式解析模式解析万达的“商业+文化”模式万达以自身商业地产能力为基础，拓

61、展旅游地产项目，注入文化内涵，服务地方特色打造万科的”五菜一汤”模式万科以“邻里家”为核心品牌，打造集成“食堂、菜场、银行、超市、药店、洗衣店”的“五菜一汤”模式，服务社区发展复星向养老地产产品的探索复星集团与美国最大的养老地产商峰堡投资集团合作，试水养老地产，切入养老产业，服务市场需要联东U谷的工业地产模式联东U谷以专业化推动工业园区建设为核心，推动产业链的复制，服务区域产业发展龙湖地产生活集成服务商模式提出为客户提供“好产品、好去处、好服务”全新的“三好”理念，通过移动互联网建立社区服务平台和全民营销平台，推动公司由开发商向生活服务集成商转型。花样年“彩生活”服务服务模式依托集团的物业管理

62、公司、商业管理公司以及网络服务公司，提供基础物业服务和增值衍生服务房地产商推动服务化发展的主要模式房地产商推动服务化发展的主要模式住宅地产服务化住宅地产服务化未来新型地产商首先应是服务商，除了卖房以外，还卖一系列的服务，业主生活质量的提高与不动产利益获取之间会形成一种正关系尤其是在调控限制部分投资性需求的时候，刚需消费者的特点决定了更多需要开发商从产业附加的居住环境和服务等方面进行打造，延伸价值链发展趋势：服务化发展趋势：服务化。未来地产商不仅仅满足“住”的需求，还要满足“衣食住行”一体化需求，地产商。未来地产商不仅仅满足“住”的需求，还要满足“衣食住行”一体化需求，地产商转型为服务商，业主生

63、活质量的提高与不动产利益获取之间会形成一种正关系转型为服务商，业主生活质量的提高与不动产利益获取之间会形成一种正关系35【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】36房地产专题研究房地产专题研究政策分析政策分析2【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究房地产开发政策分析房地产开发政策分析中央经济会议：中央经济会议：中央强调要持续有效防范化解重点领域风险，积极稳妥化解房中央强调要持续有效防范化解重点领域风险，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。（地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地

64、产市场平稳健康发展。（1/31/3）2015201520162016201720172018201820192019中央经中央经济会议济会议化解房地产库存化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化消化库存，稳定房地产市场库存，稳定房地产市场。要取消过时的限制性措。要取消过时的限制性措施。施。要坚持要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投的定

65、位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。大的城市要合理增加土地供应。完善促进房地产市场平稳健康完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产发展的长效机制，保持房地产市场市场调控政策连续性和稳定性调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行分清中央和地方事权，实行差差别化调

66、控。别化调控。构建房地产市场健康发展长效机制，坚持构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房房子是用来住的、不是用来炒子是用来住的、不是用来炒的定位，的定位，因城施因城施策策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。善住房市场体系和住房保障体系。加大城市困难群众住房保障工作，加强加大城市困难群众住房保障工作，加强城城市更新市更新和和存量住房改造存量住房改造提升，做好提升，做好城镇老城镇老旧小区改造旧小区改造，大力发展，大力发展租赁住房租赁住房。坚持房。坚持房子是子是用来住的、不是用来炒用来住的、不是用来炒的定位，全面的定位，全面落实因城施

67、策，稳地价、稳房价、稳预期落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的的长效管理调控机制长效管理调控机制，促进房地产市场平，促进房地产市场平稳健康发展。稳健康发展。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究落实“金融十六条”，更大力度支持民营房企的合理融资需求；合理融资需求；保护优质头部企业，防止出现新的爆雷；区分公司主体和项目风险，进入银行白名单；允许地产行业债转股允许地产行业债转股；特殊时期给予民营房企长期限低息贷款；引入主办行机制，定点一对一帮扶；鼓励各地国资以合理市价接手/趸交租入当下受困房企的优质资产；有针对性减税降费，减轻房企压力等。房地产开发政策房地产开发政策分

68、析分析中央经济会议中央经济会议：强调统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉强调统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线（打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线（2/32/3）中央中央经济经济会议会议20232023防风险：支持防风险：支持民企，保优质民企，保优质龙头房企龙头房企密切关注市场反应，必要时继续大力度、全面放松前期限制性的调控政策，包括核心城市全面放松前期限制性的调控政策，包括核心城市取消郊区限购、放开单身限购、适度购房补贴、减免购房契税、二手房指导价放松、二线及以取消郊区限购、放开单身限购、适度购房补贴

69、、减免购房契税、二手房指导价放松、二线及以下城市限价放开下城市限价放开等；督促各地全面清理和废止市场过热阶段出台的政策，阶段性实施超预期政策；各类调控优化政策集中、限时出台，改变逐步加码和陆续公布对心态的影响。优化预售资金监管，按照“管好不管死”原则，重新梳理资金监管规则，尤其是在使用范围上，建议在保交付的基础上，允许监管资金支付项目工资、营销费、税金允许监管资金支付项目工资、营销费、税金等。优先“保出售”项目，并提升专项借款资金下放和审批效率提升专项借款资金下放和审批效率。根据实际情况动态增加资金支持规模，并持续跟踪落实情况与保交楼进度。保交付：解决保交付：解决资金问题，优资金问题，优先“保

70、己售”先“保己售”保需求：政策保需求：政策集中、限时出集中、限时出台台三三大大方方向向【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究房地产开发政策分析房地产开发政策分析中央经济工作会议：中央经济工作会议：中央中央明确表示加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共明确表示加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式（基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式（3/33/3）中央中央经济经济工作工作会议会议自中央经济工作会议结束自中央经济工作会议结束后，各地的

71、政策以宽松为主，房地产的工作重点在“去库存”有超百城推出住房后，各地的政策以宽松为主，房地产的工作重点在“去库存”有超百城推出住房“以旧换新”政策“以旧换新”政策上海、深证、杭州、宁波、重庆、上海、深证、杭州、宁波、重庆、南京、武汉、新乡、大理等南京、武汉、新乡、大理等郑州、南京、武汉、青岛、丽水、郑州、南京、武汉、青岛、丽水、连云港、海宁等连云港、海宁等代售模式代售模式旧房换购旧房换购换新补贴换新补贴旧转保旧转保房企、中介、购房者签订房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房二手房成功售出，则新房认购协

72、议生效，反之则协认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担议失效，购房者无需承担违约责任违约责任。由购房者选定意向新房，由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价再由评估机构完成旧房价值评估，并由住房管理部值评估，并由住房管理部门完成对存量住房抵押担门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房购房者与开发商签订新房买卖合同买卖合同出售旧房并购买新房，三出售旧房并购买新房，三种补贴计量方式：税费、种补贴计量方式：税费、按新房面积补贴、按套面按新房面积补贴、按套面

73、积补贴：积补贴：政府存量房源用于保障性政府存量房源用于保障性住房，不买断旧房所有权住房，不买断旧房所有权支付租金、但对房源要求支付租金、但对房源要求高高苏州、大连、沈阳、武汉、杭苏州、大连、沈阳、武汉、杭州、银川、南通、肇庆等州、银川、南通、肇庆等【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究房地产开发政策房地产开发政策分析分析三大工程：三大工程：着眼于房地产长期健康运行与稳定增长着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题力图解决结构性问题、供需供需错配错配、需求断层等长期问题需求断层等长期问题，20232023年年1212月月1111日的中央经济会议提出日的中

74、央经济会议提出加快推进保障性住房建设加快推进保障性住房建设、“平急两用平急两用”公共基础设施建设公共基础设施建设、城中村改造城中村改造等等“三大工程三大工程”政策解读政策解读“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题，本质上是在供给侧结构性改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。规划建设保障性住房，：完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展

75、模式更进一步。城中村改造：解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。2024年开始，城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产市场企稳，将对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。“平急两用”公共基础设施建设：统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，重点是平时用得着、关键时刻能用得上。将与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，同时，“平急两用”与乡村振兴结合，也有利于更好带动偏远地区投资，充分发挥稳投资作用。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研

76、究房地产专题研究拿地政策分析拿地政策分析乡村振兴：乡村振兴：乡村振兴战略是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化强国的乡村振兴战略是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化强国的一项重大战略任务，在国家大力实施乡村振兴战略的浪潮中，政府和企业家一定要把握机遇，拨开迷雾，一项重大战略任务，在国家大力实施乡村振兴战略的浪潮中，政府和企业家一定要把握机遇，拨开迷雾，找准方向，才能实现突破（找准方向，才能实现突破（1/41/4）20172017年年1010月月1818日日20172017年年1212月月2929日日20182018年年2 2月月4 4日日20182018年年3 3月月8 8日

77、日20182018年年5 5月月3131日日党的十九大报告首次提出乡村党的十九大报告首次提出乡村振兴战略振兴战略指出农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。中央农村工作会议首提中国中央农村工作会议首提中国特色社会主义乡村振兴道路特色社会主义乡村振兴道路让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。20182018年中央一号文件对实施乡村年中央一号文件对实施乡村振兴战略进行了全面部署振兴战略进行了全面部署实施乡村振兴战略，是解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的必然要

78、求，是实现“两个一百年”奋斗目标的必然要求，是实现全体人民共同富裕的必然要求。中共中央政治局审议中共中央政治局审议乡村振乡村振兴战略规划（兴战略规划（2018201820222022年）年）明确到2020年全面建成小康社会时和2022年召开党的二十大时的目标任务，细化、实化乡村振兴的工作重点和政策举措。习总书记提出“五个振兴”的科习总书记提出“五个振兴”的科学论断学论断即乡村产业振兴、乡村人才振兴、乡村文化振兴、乡村生态振兴、乡村组织振兴。这是总书记对实施乡村振兴战略目标和路径的明确指示，必将极大推进乡村振兴工作。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究拿地政策分析拿

79、地政策分析乡村振兴：乡村振兴：乡村振兴的核心就是乡村振兴的核心就是5+3+75+3+7，即要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、，即要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化（推进农业农村现代化（2/42/4）产业兴旺产业兴旺坚实的农业综合生产能力，高质量的农业供给体系，农村一二三产业融合发展体系。经济建设核心经济建设核心生态宜居生态宜居基础设施建设完备，人居环境改善。生态环境好转，城乡基本公共服务

80、均等化。生态建设重点生态建设重点乡村文明乡村文明乡村社会文明程度较高，农民精神风貌较好，呈现文明乡风、良好家风、淳朴民风。文化建设主线文化建设主线治理有效治理有效党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障、乡村充满活力、和谐有序。社会建设基石社会建设基石生活富裕生活富裕农民就业质量较高，增收渠道进一步拓宽，城乡居民生活水平差距持续缩小。政治建设根本政治建设根本5 5项总要求项总要求A A乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成系基本形成20202020年年B B乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实

81、现基本实现20352035年年C C乡村全面振兴，农业强、农村美、农村富全乡村全面振兴，农业强、农村美、农村富全面实现面实现20502050年年3 3大大阶阶段段任任务务坚持党管坚持党管农村工作农村工作坚持农业坚持农业农村优先农村优先发展发展坚持农民坚持农民主体地位主体地位坚持乡村坚持乡村全面振兴全面振兴坚持城乡坚持城乡融合发展融合发展坚持人与坚持人与自然和谐自然和谐共生共生坚持因地坚持因地制宜循序制宜循序渐进渐进7 7大原则大原则【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究拿地政策分析拿地政策分析乡村振兴：乡村振兴：乡村要振兴最核心的是资源的合理配置，其中“人、地、钱、

82、产”是四大乡村要振兴最核心的是资源的合理配置，其中“人、地、钱、产”是四大核心要素，总结起来就是“人下乡、地流通、钱进村、产业旺”，其中人是根本、地是前提、钱是支撑、核心要素，总结起来就是“人下乡、地流通、钱进村、产业旺”，其中人是根本、地是前提、钱是支撑、产是落点（产是落点（3/43/4）人下乡：人下乡：让能人下乡、返乡是乡村让能人下乡、返乡是乡村振兴的根本振兴的根本乡村振兴既需要村民返乡，更需要有意识、有头脑、有技术的城里人下乡，为乡村振兴提供智力、技术、管理的支撑。钱进村：钱进村：资金、资本下乡是乡村振资金、资本下乡是乡村振兴的重要支撑兴的重要支撑中央一号文件谋划三大资金渠道：公共财力更

83、大力度向“三农”倾斜，农村金融要回归本源，拓宽资金筹措渠道。以公共资金引导社会各界资本向农村倾斜，切实解决乡村融资难题。产兴旺：产兴旺：乡村产业发展是乡村振兴乡村产业发展是乡村振兴的落脚点的落脚点产业是重中之重，人、地、钱最终都要落到产业上，全面提升乡村地区的产业创新力、竞争力和效率，农业供给侧改革和三产融合发展将是乡村振兴的重中之重。地流通：地流通：土地资源的重新配置是乡土地资源的重新配置是乡村振兴的前提村振兴的前提宅基地三权分立、使用权流转的政策和通过村土地利用规划可以实现地与地之间的转换调整的政策，打开土地在农民与企业、企业与企业之间的流通大门。乡村振兴要求优先发展农村，加大农村房地开发

84、力度。基于此，2020年9月中办、国办印发关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见，标志着我国从城镇房地产开发向农村发地产开发的转变【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究拿地政策分析拿地政策分析乡村振兴：乡村振兴：20202020年年9 9月中办月中办、国办印发国办印发关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见乡村振兴的意见，调整土地出让收益城乡分配格局调整土地出让收益城乡分配格局，让房产土地开发重心逐步由城镇过渡到农村让房产土地开发重心逐步由城镇过渡到农村（4 4/4 4）政策解读政策解读 调整土地

85、出让收益城乡分配格局。地方政府土地出让，按照“销售额”的8%或者10%提取用于农村和农业；或者按照“净利润”的50%提取，用于农村和农业。土地财政未来将向农村、农业倾斜！改变长久以来土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不够。对于天住集团而言，要重点关注农村住房建设领域的房地产开发。城镇化的步伐或许会适度放慢。由于土地收益的一半要投入农村，城市基础设施的更新速度会下降，城市街道挖来挖去的概率下降。在“国内大循环时代”，再盲目快速提高城镇化比例，或许未必正确。目前，我国一二线城市城镇化率突破60%，逆城镇化现

86、象凸显，在这种情况下，居民的首套置业延后，住房租赁时间延长，需求增加。未来天住集团应结合用户需求的变化，加大住房租赁产业的布局。乡村振兴意见会进一步调整房地产的市场结构，可能会导致城镇房地产可用土地较少，农村及其周边的房地产开发土地增多。每年城市里少了7500亿（随着卖地收入增长，未来可能是1万亿）投资，基础设施更新速度放慢，地铁修建速度也会降低，此外愿意移民城市的农民工数量也会有所下降。城市让利给农村，农村配套设施发展将会迎来高峰期，天住集团应顺应大势，紧握“三农”红利，在瞄准天津中心六区城市更新的同时，瞄准财政支持力度更大的周边农村配套设施建设。可能加大地方财政对土地的依赖，被动增加土地供

87、应。随着土地管控的升级，疫情常态化，地价普遍降低，政府亟需出售更多土地，回笼资金。在这种情况下，天住集团应结合实际，不应因为地价下降而大量拿地，应结合当下形势，战略机遇，在坚持“化债”目标下，稳健择机增加土地储备量，为未来发展打下基础。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究拿地政策分析拿地政策分析撤村并镇：撤村并镇：在三条控制线严控下在三条控制线严控下，乡村振兴战略规划乡村振兴战略规划（20182018-20222022年年）调整农村布局调整农村布局，推广撤村并镇的土地整治的政策方针推广撤村并镇的土地整治的政策方针，为天住集团布局留用地为天住集团布局留用地，加大留用

88、地开发提供了机遇加大留用地开发提供了机遇政策解读政策解读 城镇化的进程以及城市的虹吸作用，使得大量农村人口聚集城市，一二线城市周边农村空心化现象严重。对空心村实行撤村并镇，不仅能够给予在城市生活的农村户口人口一定的生活补助，还释放出了大量的低效土地，政府通过土地整治后，释放出大量留存地，缓解政府财政压力。在这种情境下，谁能协助政府推动撤村并镇，谁就在最终留存地招拍挂竞争中获得主动权。天住集团作为老牌国企，无论于公于私都要协助政府推动撤村并镇的行动，这样不仅为提升在政府心中地位，树立新形象，还能获取大量的留存地，为未来房地产开发打下坚实基础。撤村并镇的空间较大，京津冀地区例如河北而言，对不具备生

89、产生活条件、影响自然生态保护和生态功能增强的村；对空心率超过50%、剩余户少于100户的空心村；对即将自然消亡的村，均可纳入易地扶贫搬迁规划。目前，东部沿海区域撤村并镇的一般比例为20%-30%左右。据研究研究测算，中国现有的60万村庄将迎来一次历史性的大洗牌，不适合人家居住的建制村将从中国村庄历史上彻底抹去。依此推算，天津市的撤村并镇空间潜力巨大，未来留存地开发可能成为天住集团拿地的主要方式。在村庄撤并搬迁后，很多农民上楼以后，日常还是以农业为主，上楼后，有地农民因距离土地较远，农具无处放，丧失了务农条件；失地农民因政府没有提供就业岗位，也没有必要的就业培训。在这种情况下，天住等房企不但加强

90、与政府之间的协作沟通，而且实时关注当地居民生活状态，主动对接当地居民，强化非官方之间沟通交流，这样不仅可以防微杜渐，还可以增加天住集团在当地的品牌影响力。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】46房地产专题研究房地产专题研究拿地方式拿地方式3【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究土地与楼市：独立与割裂。土地与楼市：独立与割裂。不同于新房、二手房得益于政策的支撑出现一定回暖，土地市场则并明没有不同于新房、二手房得益于政策的支撑出现一定回暖，土地市场则并明没有明显的改善。从格局上，央国企岁独占鳌头但略显疲态，明显的改善。从格局上，央国企岁独占鳌头但略显疲态，202420

91、24年以来，央国企的投资放缓，占比出现下年以来，央国企的投资放缓，占比出现下滑滑 （1/21/2）头部的企业如华润、中海、招商等前七月拿地金额同比跌幅均在60%以上。民企在2021年集中供地第二轮之后以来几乎销声匿迹。自身爆雷、出险叠加市场销售的走弱等因素，使得民企失去了投资的能力。仅剩下滨江、龙湖、伟星等规模企业能够在其深耕区域频繁的参拍并拿地。47【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究投资战略投资战略：三四线城市被排除在外，以北、上、杭、蓉等一线和新一线为主；以低总价、低容积率的：三四线城市被排除在外，以北、上、杭、蓉等一线和新一线为主；以低总价、低容积率的“高

92、安全垫”地块为主；“高溢价”占比逐渐减小，以谨慎和理性为主“高安全垫”地块为主；“高溢价”占比逐渐减小，以谨慎和理性为主【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究拿地特征：拿地特征：总体呈现总体呈现低密度、资源稀缺、价格优势低密度、资源稀缺、价格优势三个特征，企业更加关注未来打造的产品、区域内的三个特征，企业更加关注未来打造的产品、区域内的供求关系以及整体利润和地价水平等三个维度。豪宅项目、高端改善产品因其高销售韧性和高销售安全供求关系以及整体利润和地价水平等三个维度。豪宅项目、高端改善产品因其高销售韧性和高销售安全度，其容积率较高；在地段选择上仍以核心地段和稀缺资源位

93、主，后期开发空间大度，其容积率较高；在地段选择上仍以核心地段和稀缺资源位主，后期开发空间大【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究城投拿地策略：城投拿地策略：虽大面积托底但开发能力是硬伤虽大面积托底但开发能力是硬伤和国企合作，以自身的地方政府关系优势和土地资源，和国企合作，以自身的地方政府关系优势和土地资源，与国央企拥有资金、技术、管理经验以及市场化运用经验结合，形成优势互补；引入品牌代建方，借助与国央企拥有资金、技术、管理经验以及市场化运用经验结合，形成优势互补；引入品牌代建方，借助其品牌效应，赢得客户信任，盘活存量土地其品牌效应，赢得客户信任，盘活存量土地业务增长

94、与人才短缺的矛盾。很多城投都在拓展经营性业务，开始涉足房地产、建筑工程、产业园等领域，业务规模增加的同时，业务类别也更为多元化。短缺的人才，无法匹配业务增长的需要经营目标与管理能力间的矛盾。传统粗放的管理模式下，业务链条上存在众多的管理盲区和漏洞，不利于项目经营目标达成。现阶段，这一管理模式无法匹配企业降本提质增效的要求城投转型具体体现城投转型具体体现业务标准化，内外部协同重塑组织架构，明确权责边界借数字化补短板，延展管理范围【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】51房地产专题研究房地产专题研究标杆案例标杆案例4【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究石家庄城投石家庄

95、城投城市更新：城市更新：背景强硬背景强硬由四家大型集团和由四家大型集团和1515家国企组建，家国企组建，产业链全产业链全集融资、投资、集融资、投资、建设、管理、运营等多元化业务类型，建设、管理、运营等多元化业务类型，业务范围广业务范围广承担了市政道路、桥梁、综合管廊、片区地产开发承担了市政道路、桥梁、综合管廊、片区地产开发等基础设施建设工程及建材生产，培育了建筑房建、园林绿化施工、环保基础设施建设与项目运营等（等基础设施建设工程及建材生产，培育了建筑房建、园林绿化施工、环保基础设施建设与项目运营等（1/21/2）建设槐安路高架、中华大街高架建设槐安路高架、中华大街高架等民生保障工程等民生保障工

96、程重点片区打造和高端品牌建设重点片区打造和高端品牌建设祥云国际祥云国际-商贸物流龙头企业商贸物流龙头企业石煤机地块石煤机地块热门打卡地热门打卡地提升品牌提升品牌建设和规建设和规模影响力模影响力【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究南京安居南京安居绿色建筑全生命周期：绿色建筑全生命周期：从绿色设计、绿色采购、绿色建造、绿色运营四个层面实现“租购并从绿色设计、绿色采购、绿色建造、绿色运营四个层面实现“租购并举”，并在保障性住房社区的规划、设计、建设及运营全过程中的深度融合举”，并在保障性住房社区的规划、设计、建设及运营全过程中的深度融合绿色设计绿色设计绿色采购绿色采购绿

97、色建造绿色建造绿色运营绿色运营可变模块设计：以“模数化、模块化”对住宅按照功能、套型、标准层等进行分类三步走策略：设计指标确定、建材占比确定、绿色建筑采购产业化产业化：依托开发企业的技术集成优势，企业在项目建设上积极应用装配式装配式技术；投资构件的生产技术；投资构件的生产运营阶段能耗管理：以能源资源监控和可再生建筑运营位重心。借助BIM监控能源的使用和管理优化环境性能优化：注重建筑一体化设计和环境宜居设计牵头组织“市政排水管、涂料、分户门、电缆集中带量采购”等职责智能化：智能化：推动装配式与BIM一体化融合。采用Revit软件进行建模，利用BIM构建三维模型，全真 模拟并对每个建筑环节进行监督

98、分析。社区低碳文化宣导：“全民参与、过程监控、持续改进”理念，向居民推广低碳生活减量化：减量化：从推动能源利用、垃圾处理和循环使用等三个方面实现建筑垃圾减量化。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究武汉城建武汉城建新旧小区自主更新：新旧小区自主更新：基于政府政策指导，以居民为更新主体，在自有土地上自行承担建设基于政府政策指导，以居民为更新主体，在自有土地上自行承担建设成本、采取拆除重建的方式来完成家园自主改造的新模式，是撬动民间资金投入、拉动有效投资的有效成本、采取拆除重建的方式来完成家园自主改造的新模式，是撬动民间资金投入、拉动有效投资的有效手段，对推动老旧小区改

99、造、危房解危、城市风貌延续有重要作用手段，对推动老旧小区改造、危房解危、城市风貌延续有重要作用【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究成都兴城成都兴城新旧小区自主更新：新旧小区自主更新：基于政府政策指导，以居民为更新主体，在自有土地上自行承担建设基于政府政策指导，以居民为更新主体，在自有土地上自行承担建设成本、采取拆除重建的方式来完成家园自主改造的新模式，是撬动民间资金投入、拉动有效投资的有效成本、采取拆除重建的方式来完成家园自主改造的新模式，是撬动民间资金投入、拉动有效投资的有效手段，对推动老旧小区改造、危房解危、城市风貌延续有重要作用手段，对推动老旧小区改造、危房

100、解危、城市风貌延续有重要作用抓住需求宽松政策抓住需求宽松政策 聚焦核心区域聚焦核心区域聚焦主城高价值板块主城高价值板块，抢占市场重回主城的“风口”。同时，作为深度参与西御河片区、龙泉片区、温江片区开发建设的企业，从市政道路到公园绿地修建，再到配建片区内的学校、综合体、综合运动场等，兴在多个产业维度为区域赋能，让兴城人居在区域内拥有着难以比拟的资源整合优势。“做优做强”，打造城市地标“做优做强”，打造城市地标TODTOD项目项目2022年末，注重抢抓公园城市示范区建设机遇，兴城人居联合青羊国投、交子控股共同拿下西御河66亩项目。2023年4月13日，由成都兴城集团下属兴城人居地产集团控股，青羊国

101、投、交子控股参股的兴御河公司，发布了天府文化公园商务区西御河66亩项目（暂名）建筑概念方案国际征集任务书，作为兴城人居2023年“一号工程”，该项目拟建设超50万平方米的商业综合体，除商业裙房外，还将建设1栋超300米的摩天大楼，以及3栋约160米到250米的塔楼组成错落有致的城市天际线“林语系”产品持续打磨，强化口碑认知“林语系”产品持续打磨，强化口碑认知2023全年备案数据，在城东东客站板块，兴城人居九林语凌云阁以233套位列第一位；在城西国宾板块，兴城人居鎏林语以541套位列第一位；在温江光华新城板块，兴城人居江岸林语以512套位列第二位；不断探索商业、美居等非住业务新赛道，通过高质量的

102、社区空间导入，引领高品质社区生活，不断丰富产品及服务内涵【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究保利苏州公司保利苏州公司拿地战略：拿地战略：拿地是投资战略的核心，是一门科学的艺术，要预判外部宏观经济，内部行拿地是投资战略的核心，是一门科学的艺术，要预判外部宏观经济，内部行业发展机会，科学统筹资源，强化可操作性和行动（业发展机会，科学统筹资源，强化可操作性和行动（1/21/2）优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）1.央企背景，土地、资金、人脉有优势；2.在国内有较好的知名度和信誉度；3.有一定的土地资源，且资源禀赋较好；4.有一定的资金实力1.土地储备区域集中；2.

103、获取土地时间接近，资金压力大：3.高端人才引进步伐缓慢：4.产品结构单一，盈利增长点不够机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）1.苏州市经济与房地产发展基本面好；2.城市辐射人口较多，房地产市场逐渐回暖1.房地产调控严厉，土地政策日趋严格；2.行业竞争激烈优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）机会（机会（O O）SO战略WO战略区巩固市场份额，加快资金回笼；以金阊区、高新区、吴中区为中心，积极进入其他周边辖区，以规模效益、品牌优势和强大的执行力不断开拓企业发展的新领域、新疆土。推进城市公司企业制度规范化，加强专业人才特别是高层次人才的引入，提高产品定位精准度、工程质量以及服务品质，争取和整

104、合集团多种优势资源，不断扩大城市公司规模和市场份额。威胁（威胁（T T）ST战略WT战略面对严厉的房地产调控和强大竞争对手的挤压下，针对苏州房地产市场特点，顺应大势，积极反应、灵活应变，采用合作开发、商业代建等多种土地资源参与模式规避市场风险，积极尝试新的开发模式和经营方式。在强大的外部威胁和内部劣势阶段，重点加强企业内部建设，韬光养晦，减慢土地拓展速度，以谨慎的态度调整城市公司的项目布局，推进已获取项目的开发销售，稳健经营的模式下拥有稳定的现金流后再继续新地块的拓展。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究保利苏州公司保利苏州公司拿地战略：拿地战略：拿地是投资战略的

105、核心，是一门科学的艺术，要预判外部宏观经济，内部拿地是投资战略的核心，是一门科学的艺术，要预判外部宏观经济，内部行业发展机会，科学统筹资源，强化可操作性和行动（行业发展机会，科学统筹资源，强化可操作性和行动（2/22/2）序号序号项目名称项目名称用地性质用地性质区域区域总建面总建面/m/m2 2获取方式获取方式获取时间获取时间1金阊区项目商业金阊区35000股权收购2005.022高新区项目住宅高新区50000拍卖2005.083独墅湖项目住宅吴中区263000拍卖2009.084尹山湖商住吴中区810000拍卖2010.015保利公园九里商住钟楼区976780拍卖2010.10金阊区项目，集

106、团资源及资金没有倾斜金阊区项目，导致没有形成销售，对后期高新区及吴中区的项目也无法起到很好的品牌支撑作用，影响力基本上销声匿迹，昙花一现。高新区项目，大刀阔斧向前推进，并在07年全面销售完成，毛利率获利15，达到项目立项标准，但由于项目较小未能形成很震撼的品牌影响力。独墅湖项目，确定苏州大发展的基调，资源和资金向二线城市转移，充分利用独墅湖岛屿的罕见景观资源优势，通过岛屿内部水系引入及临湖景观绿化带的建设，全面提高项目品质。实行差异化的产品战略定位，效果显著，但随着限购政策打压高端大面豪宅，销售进程缓慢。尹山湖项目，选择与香港九龙仓集团合作，弥补了保利定位、销售弱势，发挥九龙仓营销优势，强化品

107、牌影响力，全力将产品打造高端并赢得市场，赢得时机，摆脱困境，土地溢价得以兑现。保利公园九里项目，虽然前期拆迁过程持续两年，但是现在已经成为保利集团的标杆项目，销售情况良好。简评简评【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究时代中国时代中国留用地开发：留用地开发：土地整备作为政府主导推进的存量土地再开发利用的重要模式之一，只有当原土地整备作为政府主导推进的存量土地再开发利用的重要模式之一，只有当原农村土地现状权益和未来发展权益相互及确定时，才能达到政府、农民、市场整体利益最大化，时代中国农村土地现状权益和未来发展权益相互及确定时，才能达到政府、农民、市场整体利益最大化，时

108、代中国以低价以低价67.867.8亿购买黄埔科学城两块留用地（亿购买黄埔科学城两块留用地（1/21/2）试点申报阶段试点申报阶段原村集体提出申请原村集体提出申请辖区街道办予以确认辖区街道办予以确认土地整备中心开展土地整备中心开展论证审议论证审议区政府明确是否纳入土地区政府明确是否纳入土地整备计划整备计划上报土地整备局予以批准上报土地整备局予以批准后，纳入土地整备计划后，纳入土地整备计划基础数据调查分析基础数据调查分析咨咨询询服服务务公公司司提提供供技技术术支支持持原农村合法用地指标核算原农村合法用地指标核算原农村刘勇土地的使用功原农村刘勇土地的使用功能、布局及规划容积率能、布局及规划容积率土地

109、整备单土地整备单元规划的编元规划的编制及报批制及报批土地整备实土地整备实施方案的编施方案的编制及报批制及报批土地整备框架协议土地整备框架协议草拟与签订草拟与签订房企的引入与确定房企的引入与确定土地出让合同及代土地出让合同及代建合同等的签订建合同等的签订实施土地批后监管实施土地批后监管试点开展阶段试点开展阶段试点实施阶段试点实施阶段土地整备与留用地开发流程土地整备与留用地开发流程【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究时代中国时代中国留用地开发：留用地开发：深圳土地整备作为政府主导推进的存量土地再开发利用的重要模式之一，只有深圳土地整备作为政府主导推进的存量土地再开发利

110、用的重要模式之一，只有当原农村土地现状权益和未来发展权益相互及确定时，才能达到政府、农民、市场整体利益最大化（当原农村土地现状权益和未来发展权益相互及确定时，才能达到政府、农民、市场整体利益最大化（2/22/2）广州市天博房地产广州市天博房地产开发有限公司开发有限公司广州市天誉投资有广州市天誉投资有限公司限公司100%100%广州市天创房地产广州市天创房地产开发有限公司开发有限公司深圳平安创科投资深圳平安创科投资管理有限公司管理有限公司51%51%平安不动产有限公平安不动产有限公司司49%49%时代中国时代中国黄埔区开源大道以北、黄埔区开源大道以北、玉岩路以西玉岩路以西 SDKSDK-C1C1

111、-2 2 地块地块价格：57.14亿元扣除配建折合楼面价：15674元/平方米涉及：旧改项目涉及：旧改项目黄埔区开萝大道以东、黄埔区开萝大道以东、香雪大道以北香雪大道以北LGPQLGPQ-D2D2-1 1 地块地块价格：10.66亿元扣除配建折合楼面价：16388元/平方米涉及：旧改项目涉及：旧改项目时代中国雇佣当地70名居民进行拿地宣传组建拿地项目组最终最终低价低价拿地拿地时代中国积极布局土地整备留用地土地，并积极主动聘用当地居民，为居民让利，最终低价拿地，此外，时代中国主动对时代中国积极布局土地整备留用地土地，并积极主动聘用当地居民，为居民让利，最终低价拿地，此外，时代中国主动对外合作，与

112、广州天誉集团与平安创投联合拿地，既增强了综合竞争力，又缓解了自身拿地的资本压力，最终达到了政府、外合作，与广州天誉集团与平安创投联合拿地，既增强了综合竞争力，又缓解了自身拿地的资本压力，最终达到了政府、农民、企业自身整体利益最大化。农民、企业自身整体利益最大化。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究杭州西投杭州西投留用地开发：留用地开发：在杭州房地产市场发展的大潮中，“小打小闹”留用地经历了蜕变。越来越在杭州房地产市场发展的大潮中，“小打小闹”留用地经历了蜕变。越来越多开发商把目光投向留用地市场，也将为留用地的开发模式带去全新的体验（多开发商把目光投向留用地市场，也

113、将为留用地的开发模式带去全新的体验（1/21/2）撤村建居撤村建居 保留少量土地保留少量土地时间：上世纪90年代末，城西开始大开发，城西撤村建居；标杆：宋江村翠苑；效果：宋江村保留了少量自留土地用于开发建设，并成立了杭州宋江股份经济合作社，建设了翠苑电影大世界、集盒、汇和城翠苑店，2013年前后，每户村民就能获得最高10万元的分红，现在的收益只多不少。主打商业和酒店式公寓主打商业和酒店式公寓时间：2009年，杭州出台关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知，“留用地货币化”的留用地项目一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；标杆：城西银泰城；效果：项目由中国银泰与阮家桥股份经济

114、合作社合作开发，现已成为一个地标级商业综合体。银泰城每年会给阮家桥股份经济合作社带去3200万元的收益，五年后还将在现有基础上每年递增3%。开发商抢着要产品升级换代开发商抢着要产品升级换代时间：2017年，国家提倡大力发展租赁市场，留用地既可自持又可出售的特征，正好符合开发商的发展需求；标杆：绿城新型小镇；效果：绿城联合杭州西投以底价3.81亿元竞得三墩西1.88万平方米的留用地项目，项目计划打造成一个集合创业和生活的“新型小镇”。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究杭州西投杭州西投留用地开发：留用地开发：在杭州房地产市场发展的大潮中，“小打小闹”留用地经历了蜕变

115、。越来在杭州房地产市场发展的大潮中，“小打小闹”留用地经历了蜕变。越来越多开发商把目光投向留用地市场，也将为留用地的开发模式带去全新的体验（越多开发商把目光投向留用地市场，也将为留用地的开发模式带去全新的体验（2/22/2）杭州西湖投资集团杭州西湖投资集团有限公司有限公司总投资超过20亿元，总建筑面积超过30万平方米云谷春风云谷春风五幸银座五幸银座五幸金座五幸金座紫金睿谷紫金睿谷绿地绿地杭州滨江杭州滨江杭州滨江杭州滨江杭州万科杭州万科联合开联合开发方发方三墩镇三墩镇荡王头社区荡王头社区三墩镇三墩镇五幸社区五幸社区三墩镇三墩镇五幸社区五幸社区虾龙圩社区虾龙圩社区合作合作社区社区用地总面积用地总面

116、积20510m20510m2 2总建筑面积总建筑面积94894m94894m2 2用地总面积用地总面积12645m12645m2 2总建筑面积总建筑面积57009m57009m2 2用地总面积用地总面积20510m20510m2 2总建筑面积总建筑面积94894m94894m2 2用地总面积用地总面积9074m9074m2 2总建筑面积总建筑面积54012m54012m2 2高端商住混合项目，高端商住混合项目，预计总投资预计总投资6 6亿元亿元居住，居住，预计总投资预计总投资3.43.4亿元亿元高端商住混合项目高端商住混合项目,预计总投资预计总投资6 6亿元亿元TOD+TOD+停车场等配套，停

117、车场等配套，预计总投资预计总投资6.56.5亿元亿元留存地涉及政府、农民与市场（企业），三方之间的利益协调是决定是否进行下去的关键。从杭州西投公司的留存地开发留存地涉及政府、农民与市场（企业），三方之间的利益协调是决定是否进行下去的关键。从杭州西投公司的留存地开发实例表明，不仅要加强房企之间的相互合作，还要强化与农民（社区）之间的合作，打通整个开发链条。实例表明，不仅要加强房企之间的相互合作，还要强化与农民（社区）之间的合作，打通整个开发链条。20192019【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究旭辉集团旭辉集团发展代际：发展代际：旭辉集团前身永升物业代理有限公司，

118、旭辉集团前身永升物业代理有限公司，20002000年于上海成立旭辉集团，年于上海成立旭辉集团，20122012年在年在香港主板整体上市香港主板整体上市(股票代码股票代码00884.HK)00884.HK)，是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团，也是，是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团，也是一家全链产业一家全链产业20002000年以前年以前业务聚焦福建业务聚焦福建1992年成立1994年业务转向房地产开发1995年在厦门推出第一个房地产项目1998年进入福州市场20002000-20062006年年以京、沪为发展重心以京、沪为发展重心2000年总部迁至上海2001年向

119、北京拓展20062006-20122012年年全国化拓展全国化拓展2006年进入苏州和嘉兴2007年进入合肥、重庆、长沙2008年进入廊坊2011年进入天津及唐山20122012-20162016年年一五战略阶段一五战略阶段2012年香港上市2015年销售额突破500亿元2012-2016年销售额平均年均增长53%20172017年至今年至今二五战略阶段二五战略阶段2017年引入中国平安作为战略投资者2018年销售额1520亿元，排名15位2019年，销售额2006亿元，排名14位【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究旭辉集团旭辉集团管理架构：管理架构：旭辉集团推行

120、“总部大平台旭辉集团推行“总部大平台+区域小集团区域小集团+项目集群”的“三级管控”组织架构项目集群”的“三级管控”组织架构。集团总部主要负责投资、财务、人力、风控等战略管控，业务放权到区域，设立东南、江苏、皖赣、。集团总部主要负责投资、财务、人力、风控等战略管控，业务放权到区域，设立东南、江苏、皖赣、上海、西南、山东、华北七个区域集团，区域集团承接总部授权，向下延申管辖多个项目集群，承担一上海、西南、山东、华北七个区域集团，区域集团承接总部授权，向下延申管辖多个项目集群，承担一线基本经营单元的角色线基本经营单元的角色集团总部集团总部投资中心投资中心营销中心营销中心运营中心运营中心产品中心产品

121、中心财务中心财务中心企业管理中心企业管理中心商业地产管理总部商业地产管理总部长沙事业部长沙事业部广州事业部广州事业部深圳事业部深圳事业部武汉事业部武汉事业部西安事业部西安事业部南宁城市公司南宁城市公司成都事业部成都事业部东北事业部东北事业部郑州城市公司郑州城市公司事业部事业部东南区域东南区域集团集团皖赣区域皖赣区域集团集团江苏区域江苏区域集团集团华北区域华北区域集团集团上海区域上海区域集团集团山东区域山东区域集团集团西南区域西南区域集团集团区域集团区域集团大平台大平台【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究旭辉集团旭辉集团美好生活服务商，匠筑每个家的梦想：美好生活服务

122、商，匠筑每个家的梦想：旭辉顺应品质生活潮流，专注于产品力的不断提升旭辉顺应品质生活潮流，专注于产品力的不断提升，用心发掘城市、地脉与建筑文明的精粹，把对人的关怀融入产品中，让建筑不再冰冷，为城市和客户，用心发掘城市、地脉与建筑文明的精粹，把对人的关怀融入产品中，让建筑不再冰冷，为城市和客户打造更高标准的居住体验打造更高标准的居住体验诠释新时代理想人居房子是居住的容器，更是生活方式的舞台。旭辉将对理想人居生活的不断思考凝聚成“品质精细、前沿时尚、全龄关怀、体验感知、智慧科技品质精细、前沿时尚、全龄关怀、体验感知、智慧科技”五大核心产品理念，以创新和专业营造多维立体的美好居住空间。做房地产业“透明

123、工厂”旭辉集团推行全阶段全维度工程管理体系，从拿地到建造，从交付到维保，形成全链条、全方位的质量管理生态链全链条、全方位的质量管理生态链，并突破传统建造手段，2019年下半年首次在地产行业提出“透明工厂”理念，做到标准透明，材料透明，过程透明，标准透明，材料透明，过程透明，检验透明，服务透明检验透明，服务透明匠筑6大产品线成就每一方生活的热土结合不同的创造理念，匠心打造结合不同的创造理念，匠心打造6 6大房地产品牌，分别是铂悦系，府系，赋系，大房地产品牌，分别是铂悦系，府系，赋系，江山系，公元系，城系江山系，公元系，城系【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究旭辉集团

124、旭辉集团区域型个性化房企发展路径区域型个性化房企发展路径：旭辉地产：旭辉地产 “三步走”的区域发展路径：旭辉集团坚持“三步“三步走”的区域发展路径：旭辉集团坚持“三步走”的区域发展路径和秉承“聚焦、深耕、细作”的经营战略进行全国范围的布局，完成广度和深度的走”的区域发展路径和秉承“聚焦、深耕、细作”的经营战略进行全国范围的布局，完成广度和深度的扩张扩张“三步走”区域发展路径“三步走”区域发展路径旭辉集团坚持的“3+X”区域发展战略、在区域布局上，坚持“区域板块-中心城市-城市集群”的战略布局。首先选择三个优质区域板块进行布局，即“长三角区域”、“环渤海区域”、“中西部区域”；其次战略性逐步进入

125、区域的中心城市，即上海、北京、重庆和长沙；最后依托中心城市，辐射周边的三四线城市，形成城市集群，最终实现一二三线城市联动的战略纵深布局。同时旭辉地产不会轻易进入一个城市，也不会轻易退出一个城市。“聚焦、深耕、细作聚焦、深耕、细作”的经营战略”的经营战略聚焦：聚焦：投资聚焦在已有开发经验，已有开发团队的城市。宁愿在熟悉的城市做创新产品，而不主张在陌生的城市做熟悉的产品，旭辉集团已完成了国内上海、北京、重庆、等12个城市的布局，未来五年旭辉着力于在这12个城市深耕细作，并且按既定战略完成区域板块内的中心城市布点；深耕：深耕：选择在有发展潜力的、有辐射力的、有活力的、规范的城市深度耕耘，长期发展，不

126、轻易进入，更不轻易言退。旭辉的“区域板区域板块块-中心城市中心城市-城市集群城市集群”战略部署，形成一二三线城市全覆盖的战略纵深布局；细作：细作：是要精细化，更深更细地去挖掘土地的价值，精细化地塑造产品力，提升产品和服务的溢价是要精细化，更深更细地去挖掘土地的价值，精细化地塑造产品力，提升产品和服务的溢价。对土地的利用就像“一鱼要多吃”一样，要充分发挥每个部位的价值，对景观价值的利用，对朝向价值的利用，对地段价值的利用，对容积率、密度价值的利用，对规划价值的利用等等。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究旭辉集团旭辉集团房地产业务布局：房地产业务布局：旭辉集团是以房

127、地产开发为核心业务的房企，房地产业务遍布全国大部分旭辉集团是以房地产开发为核心业务的房企，房地产业务遍布全国大部分地区，公司有地区，公司有6 6大住宅产品系，铂悦系、府系、赋系、江山系、公元系、城系，覆盖高端到中低端产品（大住宅产品系，铂悦系、府系、赋系、江山系、公元系、城系，覆盖高端到中低端产品（1/21/2）公司土储分布于65个城市、13个城市圈，项目布局分散TOP1/3/5/10城市土储占比分别为7.9%、21.6%、31.6%、49.1%，且前十大布局城市前十大布局城市均为二线城市均为二线城市，其余城市土储占比均在3%以下。7.90%7.90%7.90%7.70%7.70%6.00%6

128、.00%5.10%5.10%4.80%4.80%4.00%3.90%3.70%3.10%2.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%TOP1TOP2TOP3重庆武汉太原长沙合肥杭州青岛苏州成都温州在售在售售罄售罄宾西路5号旭辉公元大道九合府陸號院翰悦府燕南园鲲栖府御府奥体公园101六和茗著光明路8号天悦风华【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究旭辉集团旭辉集团房地产业务布局：房地产业务布局：旭辉集团是以房地产开发为核心业务的房企，房地产业务遍布全国大部旭辉集团是以房地产开发为核心业务的房企，房地产业务遍布全国大部分地区

129、，公司有分地区，公司有6 6大住宅产品系，铂悦系、府系、赋系、江山系、公元系、城系，覆盖高端到中低端产品大住宅产品系，铂悦系、府系、赋系、江山系、公元系、城系，覆盖高端到中低端产品（2/22/2）46%51%54%57%44%33%37%36%10%16%9%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016201720182019改善型住宅首置首改办公+商业旭辉房产各类产品销售占比（%）公司产品结构以住宅为主，“办公+商业”仅占7%，且占比逐年降低；首臵首改住宅、改善型住宅各占36%、57%；公司有6大住宅产品系，铂悦系、府系、赋系、江山系、公元系、城系，覆盖高端

130、到中低端产品业态业态系列系列产品线产品线定位和客群定位和客群产品标准产品标准住宅T系列铂悦系收入能级位于城市85-95分的高净值人群，高档再改产品售价1.75倍与城市均价G系列府系、赋系、江山系收入能级位于城市78-85分的中高端人群，中档改善产品售价1.5倍与城市均价H系列公元系收入能级位于城市85-95分的中端人群，首次置业产品售价1.25倍与城市均价L系列城系收入能级位于城市85-95分的中端人群约为城市均价商业旭辉广场定位于国际时尚中心，以“城市中央，国际生活旗舰”为目标体量在8-12万m2以上，多位于一二线城市成熟核心区旭辉里定位是街区邻里中心针对全年龄段家庭消费的社区型商业综合体体

131、量在3万m2以下，多位于一线城市区域中心、副中心，二线城市传统商业区、住宅密集区旭辉市集引领社区小体量商业新模式【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究厦门特房厦门特房深耕厦门。深耕厦门。厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称“特房集团”）是经厦门市厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称“特房集团”）是经厦门市人民政府批准设立的综合性国有独资企业，下属拥有人民政府批准设立的综合性国有独资企业，下属拥有1616家企业。特房集团深耕厦门家企业。特房集团深耕厦门,形成了以房地产开发形成了以房地产开发为主业，工程建设、物业管理等全面发展的综合性国有独资公司为主业，

132、工程建设、物业管理等全面发展的综合性国有独资公司发展愿景发展愿景深耕厦门，立足省内，走向全国，深耕厦门，立足省内，走向全国，努力把厦门特房建设，成为特色鲜努力把厦门特房建设，成为特色鲜明的房地产综合发展商明的房地产综合发展商房地产开发业务房地产开发业务代建管理代建管理工程结算工程结算核心主业核心主业发展目标发展目标逐步实现由投资商向“投资商逐步实现由投资商向“投资商+服务服务运营商”转变，由经营产业向经营运营商”转变，由经营产业向经营“产业“产业+资本”转变，由注重社会效资本”转变，由注重社会效益向注重综合效益转变益向注重综合效益转变 发展战略发展战略紧扣厦门紧扣厦门“产业产业、城市城市、社会

133、社会”三三大转型目标大转型目标，坚持围绕创新启动和坚持围绕创新启动和绿色发展为发展主线绿色发展为发展主线，以产业经营以产业经营和资本经营为手段和资本经营为手段，以业务创新和以业务创新和模式创新为动力模式创新为动力，做优做优、做强做强、做做精主营业务精主营业务，实现各产业板块的联实现各产业板块的联动动、快速发展快速发展 业务板块业务板块厦门经济特区房地产开发集团有限公司厦门经济特区房地产开发集团有限公司物业管理物业管理【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究厦门特房厦门特房板块布局。板块布局。特房集团是以“住宅产业为核心，工程设计、建筑施工、物业服务、产融投资特房集团是

134、以“住宅产业为核心，工程设计、建筑施工、物业服务、产融投资、生活服务、园林绿化、资产运营、酒店运营、现代农业、文体产业、产业园运营、信息技术和代建业、生活服务、园林绿化、资产运营、酒店运营、现代农业、文体产业、产业园运营、信息技术和代建业务等多产业共融发展”的综合性国有独资企业，其主营业务主要分为分为房地产开发业务、代建管理业务等多产业共融发展”的综合性国有独资企业，其主营业务主要分为分为房地产开发业务、代建管理业务、工程结算业务、物业管理业务以及其他业务等五大业务板块务、工程结算业务、物业管理业务以及其他业务等五大业务板块公司代建管理业务主要为受政府相关部门委托，从事保障保障性住房性住房、安

135、臵房、学校、校安工程、粮库、基地园区等公共建筑、民生工程的建设与管理业务板块布局业务板块布局截至2019年3月底，特房集团累计开发总建筑面积1156万平方米，土 地 储 备 超 过33.92万平方米，持有物业面积近31.49万平方米特房集团现已形成以房地产开发为核心的城市综合运营商，成立至今获得了较多的荣誉 主要承接集团公司房地产项目、政府委托建设项目及在建筑市场中标项目，为业主提供工程总承包服务，完成施工实现收入和盈利 物业管理板块为特房集团房地产项目提供专业化物业服务和相关增值服务，提升特房集团的品牌影响力，为业主提供物业管理服务和增值服务，收取物业管理费和实现其他收入 特房集团其他业务板

136、块为租金收入、中国羽毛球俱乐部超级联赛门票收入及其他。其中租金收入来自特房集团自有经营性资产。房地产开发房地产开发代建管理代建管理工程结算工程结算物业管理物业管理其他业务其他业务【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究厦门特房厦门特房资产情况。资产情况。截至截至20192019年底，特房集团的资产总额年底，特房集团的资产总额345.03345.03亿元，近四年资产规模逐步上升；其亿元，近四年资产规模逐步上升；其中，负债总额近几年总体也处于上升趋势，致使资产负债率总体水平一直处于高位。另一方面，资产收益中，负债总额近几年总体也处于上升趋势，致使资产负债率总体水平一直处于

137、高位。另一方面，资产收益率、总资产报酬率、净资产回报率近三年均有所下降，总体经营能力有待提高，尤其是率、总资产报酬率、净资产回报率近三年均有所下降，总体经营能力有待提高，尤其是20182018年受宏观环境年受宏观环境影响，总资产回报率近为影响，总资产回报率近为0.44%0.44%，资产收益率仅为为，资产收益率仅为为0.27%0.27%273.04279.68315.4345.03209.31201.1252.07271.0876.66%71.90%79.92%78.57%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%05010015

138、0200250300350400201620172018201920162016年年-20192019年特房集团资产负债情况年特房集团资产负债情况总资产（亿元）总负债（亿元）资产负债率（%）集团公司近四年来整体表现良好，资产总额逐步上升，截至2019年底，资产总额为345.093亿元。但由于主营业务特质，随着资产总额在上升，近四年负债总额也处于上升趋势，导致集团公司近四年的资产负债率均维持在70%以上，资产负债率水平偏高，存在一定还债压力，须防范财务风险 近四年集团公司的资产收益率、总资产报酬率、净资产回报率均有下降趋势，尽管2019年有所反弹，但是整体情况仍不明朗，整体经验水平还有待提升4.

139、09%0.44%2.25%2.51%0.27%1.29%14.48%8.83%1.25%5.77%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%201620172018201920162016-20192019特房集团收益率情况特房集团收益率情况资产收益率（%）总资产报酬率（%）净资产回报率（%）【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究厦门特房厦门特房营运状态。营运状态。20192019年，特房集团主营业务收入为年，特房集团主营业务收入为61.2761.27亿元，主营业务利润总额为亿元，主营业务利润总额为7.427.

140、42亿元，亿元，且近四年主营业务和营业利润整体呈下降趋势且近四年主营业务和营业利润整体呈下降趋势76.5161.4540.2661.2712.611.31.317.42-19.68%-34.48%52.1-65.00%-499.50%305.50%-600%-500%-400%-300%-200%-100%0%100%200%300%400%0102030405060708090201620172018201920162016年年-20192019年特房集团经营情况年特房集团经营情况营业收入（亿元）营业利润（亿元）营收增长率利润增长率47.08%45.53%0.13%0.40%1.81%5.0

141、5%特房集团主营业务占比情况特房集团主营业务占比情况房地产开发业务工程结算业务代建管理业务商品管理业务物业管理业务其他业务 2019年，特房集团主营业务收入为61.27亿元，主营业务利润总额为7.42亿元，近四年主营业务和营业利润整体呈下降趋势 在2019年的主营收入组成中，房地产开发业务和工程结算业务占比超过90%，其他三大主营业务均未超过2%。我们认为，特房集团未来可以以房地产开发业务和工程结算业务为基础，积极推进其他主业的发展，形成主业板块齐头并进的局面【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究厦门特房厦门特房转型升级。转型升级。20202020年，特房集团投资开

142、发及运营的厦门新经济产业园，集中签约落地年，特房集团投资开发及运营的厦门新经济产业园，集中签约落地9 9个项个项目，总投资额目，总投资额8484亿元，涉及金融科技、人工智能、亿元，涉及金融科技、人工智能、5G5G大数据、互联网平台等新经济领域，以新经济为引大数据、互联网平台等新经济领域，以新经济为引擎，助力全市经济社会发展（擎，助力全市经济社会发展（1/21/2）2019年7月2019年11月13日2019年11月27日2019年11月29日2020年2月14日环东海域新城片区指挥部牵头，特房集团参与，正式启动新经济产业园项目策划、规划、招商等工作。厦门市委、市政府召开新经济发展大会，提出厦门

143、争取用5-7年时间，形成具有区域竞争力和带动力的新经济产业体系,建设成为国家新经济发展示范区、产业数字化转型引领区、新经济产业创新高地。在该大会上，环东海域新城新经济产业园项目首次亮相。关于印发支持环东海域新城新经济产业园若干支持政策的通知(厦同政2019149号)发布。厦门市特房新经济产业园运营有限公司成功竞得新经济产业园项目用地。该地块位于环东海域新城西柯北片区，拟打造集合办公、商业、酒店、公寓等复合业态的新型产业综合体。特房集团注册成立厦门市特房新经济产业园运营有限公司作为新经济产业园独立开发运营平台，聚集团优势资源投入新经济产业园项目的前期工作【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地

144、产专题研究房地产专题研究厦门特房厦门特房转型升级。转型升级。20202020年，特房集团投资开发及运营的厦门新经济产业园，集中签约落地年，特房集团投资开发及运营的厦门新经济产业园，集中签约落地9 9个项目个项目，总投资额，总投资额8484亿元，涉及金融科技、人工智能、亿元，涉及金融科技、人工智能、5G5G大数据、互联网平台等新经济领域，以新经济为引擎大数据、互联网平台等新经济领域，以新经济为引擎，助力全市经济社会发展（，助力全市经济社会发展（2/22/2）“智能“智能+”+”导向导向打造新经济产业生态圈打造新经济产业生态圈新经济产业园既有极具吸引力的专项政策，又形成“产业生态联盟”服务体系，给

145、企业带来了很大的便捷；高端人才聚集园区，且对人才的持续吸引力，促使华彬、比财等企业区域中心纷纷落户厦门。招商前置招商前置以招促建推动产业聚集以招促建推动产业聚集厦门新经济产业园是特房集团转型升级，服务新经济的一块试验田，更是厦门加大招商引资力度，实现高质量发展超越的新载体；在做好疫情常态化防控的同时，产业园积极加大新经济企业招商力度，此外，马不停蹄与全国各地新经济企业面对面交流，共谋发展新机遇。新经济产业园在高品质的基础上做好产业地图和政策引导，以“房东股东”模式把新经济产业园打造成连接长三角、粤港澳大湾区的新经济产业链聚集地。资本+政策两轮驱动助发展为促进区域产业聚集，助力新经济产业园区发展

146、，2019年出台关于印发支持环东海域新城新经济产业园若干支持政策的通知。为创新招商模式，通过资本赋能方式开展招商工作，特房集团大力拓展对接新经济领域代表性投资机构。同时，特房集团筹备发起总规模10亿元的新经济产业园专项基金，拓展园区企业金融服务平台，更好地服务企业成长。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源发展历程：发展历程：鸿荣源自创立以来，始终秉持务实的态度、匠心的精神，打造中国城市综合运营鸿荣源自创立以来，始终秉持务实的态度、匠心的精神，打造中国城市综合运营服务商，建设美好生活新生态，展望未来，鸿荣源将恪守初心，回报社会，与生活共荣，为实现新时代服

147、务商，建设美好生活新生态，展望未来，鸿荣源将恪守初心，回报社会，与生活共荣，为实现新时代的中国梦贡献力量的中国梦贡献力量20032003年以前年以前步入房产行业步入房产行业1991年成立正式迈入房产领域1998年雅豪轩深圳第一批花园式小区2003年香蜜湖熙园中国名盘，豪宅标杆，誉满全城20032003-20112011年年产业地产产业地产2004年进入产业地产领域2006年竞得壹方中心项目地块，总投资逾120亿元2007年到2010年建设公园大地，熙园山院，熙龙湾等项目20122012-20142014年年商业新纪元商业新纪元2012年成立壹方置业（深圳）有限公司，迈入商业新纪元2013年首拍

148、竞得全国瞩目的前海自贸区综合体地块20152015-20192019年年量价齐升阶段量价齐升阶段2015年三盘齐发，壹方中心高端亮相、壹成中心花园9区首开，创造全国营销奇迹、尚峰开盘即售罄2016年荣获深圳纯住宅成交面积、成交量、成交金额三冠王20202020年至今年至今新起航新起航2020年前海鸿荣源中心胤璞、壹成中心璞誉府、鸿荣源北站商业中心天俊，耀世启航【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源产业板块：产业板块：鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务，历经近历经近3030年稳健发展年稳健发展，现已发展成为以地现已发展成为

149、以地产全产业链综合开发产全产业链综合开发、商业运营商业运营、产业发展产业发展、金融科技四大板块为核心金融科技四大板块为核心（总体基本是总体基本是4 4+2 2，还有物业服务与还有物业服务与租赁服务租赁服务），多元化经营的大型综合性企业集团多元化经营的大型综合性企业集团（1 1/4 4）地产全产业地产全产业链综合开发链综合开发注重地产开发和城市更新领域，深耕深莞区域注重地产开发和城市更新领域，深耕深莞区域地产开发地产开发：累计综合开发建筑面积超过一千万平米，打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、龙华壹成中心等多个极具市场影响力的标杆项目；旗下熙园山院，熙龙湾，公园大地，熙园均成为经典项目，其中熙园山院

150、位于深圳北站，荣获国家绿色建筑金奖，公园大地被誉为全球人居环境示范社区。以大城运营、产城融合的战略，布局多个中心项目，在大型连片改造、产业升级改造及TOD综合体开发等方面，具备丰富的经验。城市更新城市更新：壹成中心项目亦为旧改重建，占地约50万，为目前深圳最大的建成旧改项目。鸿荣源在深圳约有1000万土地储备，目前在龙华地区拥有民治第三工业区旧改、宝山工业区旧改、牛湖老村片区旧改、清湖老村旧改等十几个项目。2019年鸿荣源申报观湖街道观城第一期城市更新单元项目拟拆除范围用地面积706094，是龙华“巨无霸”旧改项目。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源

151、产业板块：产业板块：鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务，历经近历经近3030年稳健发展年稳健发展，现已发展成为以现已发展成为以地产全产业链综合开发地产全产业链综合开发、商业运营商业运营、产业发展产业发展、金融科技四大板块为核心金融科技四大板块为核心（总体基本是总体基本是4 4+2 2，还有物业服还有物业服务与租赁服务务与租赁服务），多元化经营的大型综合性企业集团多元化经营的大型综合性企业集团（2 2/4 4）商业运营商业运营壹方商业管理有限公司壹方商业管理有限公司作为鸿荣源旗下商业地产平台，专注于商业地产的投资、开发及管理，以远见卓识和创新思维，确立“标杆型城

152、市综合体开发“标杆型城市综合体开发+商业综合运营”商业综合运营”的发展模式，依托大体量的商业储备用地，汇聚国际专业团队，前瞻规划，多元布局，已形成壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里壹方里四大商业产品线，践行全新的中国城市运营战略。壹方商业启动轻资产战略轻资产战略，通过自持商自持商业运营与轻资产输出业运营与轻资产输出，轻重并举，迈向时代发展新台阶。壹方商业轻资产输出项目将由委托管理、委托管理、品牌输出、整体租赁、策略顾问品牌输出、整体租赁、策略顾问四大合作模式，助力构建战略合作伙伴关系，以期实现与合作企业的互利共赢，携手缔造城市繁荣。金融科技金融科技鸿商务于2017年正式

153、推出，秉持“知需善行”理念，在前海、宝中、龙华计划开发运营超20栋写字楼，总计建筑面积超123万，依托“城市综合体、泛商务场景、平台共同体、单一业权化”“城市综合体、泛商务场景、平台共同体、单一业权化”四大品牌优势，推出“一中心三平台”多元商务服务“一中心三平台”多元商务服务，预计服务逾4000家企业，满足企业各发展阶段商务运营与发展需求及高效商务生活需求，助推企业提升效率加速发展。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究产业发展产业发展鸿荣源鸿荣源产业板块：产业板块：鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务，历经近历经近3030年稳健发展

154、年稳健发展，现已发展成为以现已发展成为以地产全产业链综合开发地产全产业链综合开发、商业运营商业运营、产业发展产业发展、金融科技四大板块为核心金融科技四大板块为核心（总体基本是总体基本是4 4+2 2，还有物业还有物业服务与租赁服务服务与租赁服务），多元化经营的大型综合性企业集团多元化经营的大型综合性企业集团（3 3/4 4）聚焦：产业聚焦，构建产业生态圈；构建：平台建设，打造发展内核；前瞻：创新力量，推动产业转型升级；融合：产融结合，推进城市发展4 4大运营理念大运营理念打造产业联盟会、鸿创空间、产业研究院、投融资平台、鸿系服务、智慧园区、资源中心七大服务体系，提供从苗圃、孵化器、加速器到起飞

155、器全生命周期的完善产业服务。7 7大服务体系大服务体系2个核心：推行“产业+金融”双翼并进，以产业金融两大体系为核心，探索全新的金融与产业互动模式，推动产业发展与金融创新互促共生，帮助企业实现良性快速增长，共建产融生态。5大支撑：以地产开发、商务办公、长租公寓、商业配套、物业服务五大部分为基础，提供全方位发展支撑，推动产业链上下游集群集聚，为园区入驻企业提供更好的增值服务，实现价值裂变。“2+52+5”城市综合城市综合运营体系运营体系基于“地产开发+产业运营”双核驱动的产城融合模式，鸿荣源产业集团已形成产业“6+7”产业运营服务平台，并升级“2+5”城市综合运营体系，以构建创新企业生态圈为本，

156、为更多企业提供更好的专业化服务，与合作企业共创共荣。立足珠三角，布局全国，践行产业发展新蓝图，致力于成为中国产业升级的创新力量。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源产业板块：产业板块：鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务鸿荣源立志成为中国城市综合运营服务，历经近历经近3030年稳健发展年稳健发展，现已发展成为以现已发展成为以地产全产业链综合开发地产全产业链综合开发、商业运营商业运营、产业发展产业发展、金融科技四大板块为核心金融科技四大板块为核心（总体基本是总体基本是4 4+2 2，还有物业服还有物业服务与租赁服务务与租赁服务），多元化经营的大型综合性企业

157、集团多元化经营的大型综合性企业集团（4 4/4 4）物业服务物业服务深圳市鸿荣源物业服务有限公司（以下简称鸿荣源物业）成立于2002年，隶属于鸿荣源集团，为鸿荣源开发的产品提供全方位、一体化综合服务鸿荣源开发的产品提供全方位、一体化综合服务。在管项目面积超1000万平方米，是国家国家物业管理一级资质企业物业管理一级资质企业、深圳市物业管理行业副会长单位、2018-2019连续两年中国物业管理行业百强企业、2019物业服务企业综合实力500强、粤港澳大湾区物业服务公司综合实力五十强、深圳市物业行业50强企业租赁服务租赁服务“鸿寓”筑家，梦想住有所居。鸿荣源依托集团集中式长租公寓品牌“鸿寓”，为城

158、市青年打造高品质的社区公寓，实现人们“住有所居”的梦想。同时，“鸿寓”为各大产业园区提供舒适的配套宿舍，满足园区内多元化居住需求。品质生活品质生活安全生活安全生活智能生活智能生活休闲生活休闲生活管家生活管家生活社区生活社区生活【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源营业分析：营业分析：鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列，总成交量排名总成交量排名第九第九，侧面说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性侧面说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性（1 1/4 4）名次名次楼盘名称楼盘名

159、称成交面积成交面积成交套数成交套数市场参考价市场参考价开发商开发商冠军鸿荣源壹城中心131216124560000鸿荣源亚军华润城12780797285000华润置业季军龙光玖龙台111814109347000龙光地产第4名远洋新天地96811103943000远洋地产第5名佳兆业未来城9382298449000佳兆业地产第6名香山美墅8975155483000华侨城地产第7名京基御景中央8738084950000京基地产第8名宏发QCC前城8681885575000宏发地产第9名满京华云著8168591145000满京华投资第10名万科臻山府6886631297000万科地产从地产全产业链综

160、合开发板块可知，鸿荣源壹成中心项目亦为旧改重建，占地约50万，为目前深圳最大的建成旧改项目。根据2018年深圳市成交榜单可知，旧改项目销售状况极好，增长潜力巨大。此外，佳兆业也是深耕天津的区域房地产企业，发展良好。20182018年深圳市全年楼盘成交龙虎榜之全市成交量年深圳市全年楼盘成交龙虎榜之全市成交量【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源营业分析：营业分析：鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列，总成交量排名总成交量排名第九第九，侧面说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性侧面

161、说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性（2 2/4 4）20182018年深圳市全年楼盘成交龙虎榜之全市成交金额年深圳市全年楼盘成交龙虎榜之全市成交金额名次名次楼盘名称楼盘名称成交金额（万元）成交金额（万元）开发商开发商冠军华润城1088015华润置业亚军鸿荣源壹城中心775278鸿荣源季军香山美墅730339华侨城地产第4名海上世界双玺713723招商地产第5名万科瑧山府672534万科地产第6名宏发QCC前城598789宏发地产第7名龙光玖龙台520226龙光地产第8名佳兆业未来城451974佳兆业地产第9名华润深圳湾悦府414658华润置地第10名京基御景中央397362京基地产【版权

162、所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源营业分析：营业分析：鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列，总成交量排名总成交量排名第九第九，侧面说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性侧面说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性（3 3/4 4）20182018年深圳市全年成交龙虎榜之开发商成交金额年深圳市全年成交龙虎榜之开发商成交金额名次名次开发商名称开发商名称成交金额（万元）成交金额（万元）开发商开发商冠军华润置地2203904华润深圳湾悦府、华润城、华润银湖蓝山、华润前海中心悦玺亚军万科地

163、产2102158万科麓城，万科兰江山第瑧山道、万科蛇口公馆、万科深南道68号、万科广场季军龙光地产1921503龙光玖钻、龙光玖龙台、龙光玖云著第4名招商地产1173957海上世界双玺、太子商务广场、招商中环第5名地铁集团1156124汇德大厦、HBC汇隆中心、锦荟PARK第6名深业集团1132238深业泰富广场、深业中城、深业东岭第7名华侨城地产1069419香山美墅、天鹅湖、华侨城四海云亭第8名鸿荣源1062735鸿荣源壹城中心、鸿荣源尚峻第9名佳兆业地产1044373佳兆业盐田城市广场、佳兆业未来城第10名宏发地产598789宏发QCC前城【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题

164、研究房地产专题研究鸿荣源鸿荣源营业分析：营业分析：鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列鸿荣源壹成单项目成交量与成交金额名列深圳市房地产开发前列，总成交量排名总成交量排名第九第九，侧面说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性侧面说明鸿荣源深耕深圳市场的战略方向的正确性（4 4/4 4）名次名次楼盘名称楼盘名称成交面积成交面积成交套数成交套数市场参考价市场参考价开发商开发商冠军鸿荣源壹城中心131216124560000鸿荣源亚军天玑公馆4990858050000鹏城瑞泰季军鸿荣源尚峻4526945965000鸿荣源第4名珑门2456827346000鹏城置业第5名新彩苑212

165、0123265000丹晟恒丰投资第6名阳基御龙山1565018048000富上佳地产第7名金亨利都荟首府1502015179000金亨利实业集团第8名玺园1183611662000天就地产第9名安宏基天曜广场112589871000安宏基房地产第10名金洪观荟61075648000金洪实业20182018年深圳市全年楼盘成交龙虎榜之龙华区年深圳市全年楼盘成交龙虎榜之龙华区TOP10TOP10鸿荣源深耕尤其是龙华区，其房地产开发业务，物业服务等模块重点布局龙华区，龙华区的鸿荣源壹城中心不仅位列龙华区楼盘成交榜首，还坐稳深圳单项目成交量最高的项目。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研

166、究房地产专题研究重庆地产集团重庆地产集团发展道路：发展道路：公司立足于重庆市政府赋予的“五大功能”定位，即土地规范管理平台、公司立足于重庆市政府赋予的“五大功能”定位，即土地规范管理平台、政府投融资平台、重大公益性基础设施投资主体、实现重庆主城规划平台和公租房承建者，走多元化的政府投融资平台、重大公益性基础设施投资主体、实现重庆主城规划平台和公租房承建者，走多元化的发展道路发展道路我们认为：我们认为：重庆地产集团坚持“市场导向、效益为先”的经营理念。当公司的主营业务无法匹配拓展的市场需求时候，应积极探索多元化发展道路。资产经营土地储备整治为主业土地金融重庆地产集团五大功能定位土地储备整治政府投

167、融资平台公租房建设社会文化教育事业设施城市重点基础设施建设多元化发展模式【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究重庆地产集团重庆地产集团运作模式：运作模式：重庆地产集团的运作模式是考虑重庆组团式城市形态特征，以片为主，以点重庆地产集团的运作模式是考虑重庆组团式城市形态特征，以片为主，以点为辅，片点结合，协同发展为辅，片点结合，协同发展运作理念：运作理念：在政府主导下，立足于土地一级市场，主要对主城规划区的土地进行收购储备或征用，以储备的地块土地使用权证融资，再依照城市规划和供地计划开展土地整治工作，通过整治将生地转变为熟地，然后以招拍挂方式出让土地使用权，实现土地价值

168、的最大化。基本模式：基本模式：从政府那里征地，以土地向政府抵押获得贷款，以此贷款来平整该土地，再卖已经平整好的土地，从中获取收益。重庆地产集团公司为适应社会经济的发展，提高市场竞争能力和抗御风险的能力，重庆地产集团公司在完成市政府交给的任务的同时，还涉足物业管理、租赁服务、会展经济和房地产等，探索多元化战略发展道路。土地储备整治业务（主业）物业管理租赁服务会展经济房地产我们认为：我们认为：重庆地产集团以主营业务为核心，拓展多元化领域，各子公司通力协作，地产集团可做借鉴。三种运作模式模式一：依托重庆的城市发展规划和结构性调整方向，集中向中心城市的扩张区进行区域性投资。模式二：依据重庆的城市改造规

169、划，在建成区内有选择的进行重点投资。模式三：面向农村，积极开展土地开发整理工作，在实现耕地土地占补平衡的同时，为社会主义新农村建设作出积极贡献。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究重庆地产集团重庆地产集团多元融资渠道：多元融资渠道：随着重庆地产集团多元化战略的发展，从原来较为单一的融资渠道，主随着重庆地产集团多元化战略的发展，从原来较为单一的融资渠道，主要以土地为纽带，以土地增值预期向银行要以土地为纽带，以土地增值预期向银行融资，并通过对储地的整治、出让，偿还银行贷款，保持自身投融资，并通过对储地的整治、出让，偿还银行贷款，保持自身投融资能力，发展为充分发挥作为市

170、属主要投融资平台的功能，化解单一融资渠道背后的巨大风险，实现多融资能力，发展为充分发挥作为市属主要投融资平台的功能，化解单一融资渠道背后的巨大风险，实现多渠道融资渠道融资合作融资合作融资重庆地产集团公司融资渠道多元化重庆地产集团公司融资渠道多元化信托融资信托融资债券融资债券融资信贷融资信贷融资土地融资土地融资重庆地产集团公司发展初期重庆地产集团公司发展初期单一融资渠道模式单一融资渠道模式土地融土地融资模式资模式（银行贷（银行贷款）款）政府投政府投资（土资（土地资产地资产注入）注入）土地出让收土地出让收益提成（集益提成（集团专项资金团专项资金使用）使用）我们对重庆地产模式的认识：重庆地产在重庆市

171、国资委的引导下采用我们对重庆地产模式的认识：重庆地产在重庆市国资委的引导下采用PPPPPP运作模式运作模式推动推动混合所有制的改革，通过引进混合所有制的改革，通过引进社会资本社会资本推动地产产业的发展推动地产产业的发展【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】86房地产专题研究房地产专题研究专题总结专题总结5【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究标杆总结标杆总结借鉴意义：借鉴意义：全链房地产开发公司旭辉集团，特房集团、鸿荣源以及重庆地产集团在质量管全链房地产开发公司旭辉集团，特房集团、鸿荣源以及重庆地产集团在质量管理，分层级设置房产项目，区域深耕，融资策略等方面给予天住

172、集团一定的借鉴意义（理，分层级设置房产项目，区域深耕，融资策略等方面给予天住集团一定的借鉴意义（1/21/2）开发企业开发企业战略与行动战略与行动借鉴意义借鉴意义房地产开发标杆企业旭辉集团1.旭辉集团推行全阶段全维度工程管理体系，从拿地到建造，从交付到维保，形成全链条、全方位的质量管理生态链；2.旭辉集团推行“总部大平台+区域小集团+项目集群”的“三级管控”组织架构；3.“聚焦、深耕、细作”的经营战略，依据“区域板块-中心城市-城市集群”战略部署，形成一二三线城市全覆盖的战略纵深布局；4.根据收入能级等标签，划分客户群体，形成6大住宅产品系，铂悦系、府系、赋系、江山系、公元系、城系，覆盖高端到

173、中低端产品1.打造全周期质量管理生态链，精细化管理；2.分能级、层次划分客户群体，针对不同客户群开发不同楼盘；3.深耕天津，分重点城市与城市集群布局房地产业务特房集团1.特房集团深耕厦门,形成了以房地产开发为主业，工程建设、物业管理等全面发展的综合性国有独资公司；2.从事保障性住房、安臵房、学校、校安工程、粮库、基地园区等公共建筑、民生工程的建设与管理；3.特房集团投资开发及运营的厦门新经济产业园，涉及金融科技、人工智能、5G大数据、互联网平台等新经济领域，以新经济为引擎，助力全市经济社会发展1.深耕天津的全链产业；2.加快企业转型升级，尤其加速在高新技术领域的布局，促进集团高质量发展鸿荣源1

174、.深耕深莞区域，尤其是深圳龙华区，打造打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、龙华壹成中心等多个极具市场影响力的标杆项目；2.以大城运营、产城融合的战略，布局多个中心项目，积极推进大型连片改造、产业升级改造及TOD综合体开发；3.注重城市更新中的旧改重建，壹城中心成为深圳最大旧改项目；4.基于“地产开发+产业运营”双核驱动的产城融合模式，鸿荣源产业集团已形成产业“6+7”产业运营服务平台，并升级“2+5”城市综合运营体系1.深挖天津市场，尤其是城市更新中的留存地开发项目；2.产融结合，推进产业升级改造与TOD综合开发；3.打造标杆性产业，提高品牌知名度重庆地产集团1.重庆地产集团立足于重庆市政府赋予的

175、“五大功能”定位，即土地规范管理平台、政府投融资平台、重大公益性基础设施投资主体、实现重庆主城规划平台和公租房承建者，走多元化的发展道路2.从政府那里征地，以土地向政府抵押获得贷款，以此贷款来平整该土地，再卖已经平整好的土地，从中获取收益的运营模式；3.多元化融资渠道，以土地增值预期向银行融资，并通过对储地的整治、出让，偿还银行贷款，保持自身投融资能力1.全链产业的多元化发展；2.土地的一二级开发联动；3.多元化融资渠道，提高自身的化债能力【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究标杆借鉴意义：标杆借鉴意义：保利江苏，时代中国以及杭州留存地开发项目从对外合作，缓解土地资

176、本压力，拿地宣传保利江苏，时代中国以及杭州留存地开发项目从对外合作，缓解土地资本压力，拿地宣传策略等方面给予天住集团一定的借鉴意义（策略等方面给予天住集团一定的借鉴意义（2/22/2）房地产拿地标杆企业房地产拿地标杆企业战略与行动战略与行动借鉴意义借鉴意义拿地方式标杆企业保利苏州1.与香港九龙仓集团合作，打造区域品牌并赢得市场；2.科学统筹资源，集中优势资源向江苏市场聚拢，强化可操作性和行动1.强化与外部合作，打造区域优势品牌；2.集中优势资源，强化集团区域作战能力时代中国1.雇佣当地农民进行留存地拿地宣传；2.联合天誉，平安投资等资深企业（子公司的其他控股方）主动拿地；3.主动与政府对接，在

177、土地整备过程中，提供技术支持；4.让利农民，平衡政府、农民、市场三者之间的利益关系，以低价拿地1.本土化宣传，给予当地居民赚钱机会，深入人心；2.利用自身技术，主动对接政府，协助其解决土地整备中的技术问题；3.平衡多方利益关系；4.强化集团内部的合作以及子公司的其余控股公司合作杭州西投1.多方合作，结合当地社区，打造具有区域特色的房地产开发项目，例如TOD，绿城小镇等；2.开发商逐渐集中到留存地开发上，竞争激烈，联合名企合作1.联合外部名企，增强自身竞争力；2.因地制宜，结合区域特点打造特色化房地产项目【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】89房地产专题研究房地产专题研究单击此处编辑母版标题样

178、式单击此处编辑母版标题样式20172017年年单项目销售产能单项目销售产能TOP20TOP2020182018年年暴暴雷雷土地储备：鸿荣源在深圳约有1000万土地储备，目前在龙华地区拥有民治第三工业区旧改、宝山工业区旧改、牛湖老村片区旧改、清湖老村旧改等十几个项目。销售额：2018年全年的成交金额榜单中以成交总金额106.27亿位列第八，其总成交套数1704套，总成交面积17.64万居于全市成交量榜第七。鸿荣源壹成中心花园，则以77.52亿排名全市成交总金额亚军，其总成交量与总成交面积分别以1245套与13.12万为全市冠军军，并夺下龙华区成交金与成交量双冠军。鸿荣源鸿荣源土地储备：土地储量较

179、少，仅剩冀州、巢湖，其中巢湖土地还在包外，导致未来发展潜力不足销售额：2018年天住集团房地产板块总成交金额为2424亿元，与亿元，与20172017年相比，下降年相比，下降40%40%，可见天房暴雷后对天住集团的影响天住集团天住集团现如今，鸿荣源已变成多元化经营的大型综合性企业集团。除了房地产外，自持物业（持有运营高新科技园区建筑面积逾250万平米）也是收入的重要来源。从2017年来看，鸿荣源与天住集团在单品销售产能水平不相上下，但是由于天房暴雷，天津融资环境恶劣，为了化债，不得已天住集团牺牲了发展潜力，但是当外部融资环境改变时，天住集团能够在全链产业上越走越远。鸿荣源与天住集团都是城市深耕

180、型房企城市深耕型房企，通过精细化运营几精细化运营几个精品大盘个精品大盘，支撑企业销售业绩，在当地拥有较高的品牌知名度和忠诚度。89【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究精细化管理、精准化定位：精细化管理、精准化定位：天住集团下属天住集团下属5 5个房地产开发公司或部门，分别是华诚开发部，华厦建设，津个房地产开发公司或部门，分别是华诚开发部，华厦建设，津城置业，天住城市，天住西安，各业务单位业务定位清晰，方向明确，为以房地产开发为主的全链发展城置业，天住城市，天住西安，各业务单位业务定位清晰，方向明确，为以房地产开发为主的全链发展打下坚实基础打下坚实基础商品房开发，立

181、足京津冀发展，辐射环渤海经济圈。（河北、山东、辽宁等地）华厦建设华厦建设商品房开发，天津本地投资建设，同时面向长三角以及成渝城市群其他地区。（南京、安徽等地）津城置业津城置业全产业，立足西安，辐射以西安为中心，三小时高铁经济圈。（陕西、山西、甘肃等地）天住西安天住西安作为集团保留一级开发资质用。可在全国范围内进行开发建设华诚开发部华诚开发部不做商品房，专注城市更新、老旧小区改造以及保障性住房，不限定区域。（保障性住房全部都由天住城市负责，其他公司不再涉及保障性住房开发）天住城市天住城市天住集团对下属房地产开发公司或部门实行精细化管理精细化管理，从区域划分以及业务方向，做了细致的划分，改善了原本

182、小而杂的改善了原本小而杂的局面局面，为未来各子公司的发展指明了方向，将原本的内部竞争将原本的内部竞争转化为集团内部各子公司之间的协同合作转化为集团内部各子公司之间的协同合作。【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究瞄准旧改项目：瞄准旧改项目：天住集团深耕天津市场，随着城市更新、乡村振兴等政策的深化，天住集团应保持谨慎天住集团深耕天津市场，随着城市更新、乡村振兴等政策的深化，天住集团应保持谨慎性原则，瞄准乡村土地整备的留存地，发展旧改项目性原则，瞄准乡村土地整备的留存地，发展旧改项目城市更新、乡村振兴土地整备旧改项目留存地城市更新政策为天住集团房地产开发指明了方向，瞄准

183、旧改项目；乡村振兴确定了天住集团的拿地方向，留存地天住集团作为老牌国企，在与政府协同合作上比一般房企有着优势，可以在土地整备开发过程中，给政府提供咨询意见，促进土地整备的进行；通过留存地招拍挂的竞拍与一般商业用地相比，价格比较低，十分契合天住集团的资产情况。学习深圳恒荣源与佳兆业地产，聚焦旧改项目，储备留存地，精细化开发留存地，深化一二级土地联动；【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究留用地开发：留用地开发：依据现阶段房地产开发政策与现状，以及结合天住集团谨慎性的拿地原则，天住集团未来依据现阶段房地产开发政策与现状，以及结合天住集团谨慎性的拿地原则，天住集团未来拿地

184、方向应瞄准土地整备的留存地拿地方向应瞄准土地整备的留存地收缩型城市收缩型城市战略战略三条控制线三条控制线土地财政向土地财政向农村倾斜农村倾斜房住不炒房住不炒土地整备土地整备撤村并镇撤村并镇政策导向政策导向释放土地释放土地严控土地严控土地收缩土地收缩土地供应供应量量价价土地量价土地量价稳健型稳健型激进型激进型拿地方式拿地方式天住集团拿天住集团拿地意愿地意愿城市土地留用地调节城镇土地供给减少，农村或者留存地释城镇土地供给减少，农村或者留存地释放，价格趋于稳定，稳健的拿地方式放，价格趋于稳定，稳健的拿地方式按照国家政策与拿地方式来看，天按照国家政策与拿地方式来看，天住集团未来应采取谨慎的拿地方式住集

185、团未来应采取谨慎的拿地方式尤其是招拍挂、购买项目等方式获尤其是招拍挂、购买项目等方式获取留存地，但是由于取留存地，但是由于农村留存地开农村留存地开发位置偏远，房地产销量可能受到发位置偏远，房地产销量可能受到影响影响，应综合考虑正反两方面的影，应综合考虑正反两方面的影响谨慎拿地响谨慎拿地【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究案例：案例：超级产融结合的广泛联盟链主模式，以碧桂园全产业链+广泛联盟为例规划设计规划设计建筑施工建筑施工物业管理物业管理取地取地市场定位市场定位产品营销产品营销战略布局可行性研究政府公关拆迁安排城市调研产品定位客户定位物业定位整体规划单体设计景观

186、设计相关配套设施设计原料采购建筑施工品质把控配套工程景观营造营销策划产品形象包装产品定价广告主题社区服务配套设施管理考虑到房地产集团内地与外地市场发展的协同性住宅产业与非住宅产业之间的均衡，房地产集团需探讨和构筑横向战略，发挥现有及未来各个产业板块之间、子公司之间的协同效应。突出表现形式之一是广泛联盟，实际上是供应链、产业链、生态链的联盟，是任一方均不可替代的友好型协作。1.碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发；2.上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈

187、利水平。未来发展思路未来发展思路横向战略：横向战略：广泛联盟，生态圈运作，发挥现有及未来各个板块之间、子公司之间的协广泛联盟，生态圈运作，发挥现有及未来各个板块之间、子公司之间的协同效应，明确地产集团的各个细分业务板块，推进资产、业务、客户、经验全面协同，打造以地产为核同效应，明确地产集团的各个细分业务板块，推进资产、业务、客户、经验全面协同，打造以地产为核心的，多板块间的协同发展（心的，多板块间的协同发展（1/131/13）【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展思路未来发展思路横向战略：横向战略：广泛联盟，生态圈运作，发挥现有及未来各个板块之间、子公司之间

188、的协广泛联盟，生态圈运作，发挥现有及未来各个板块之间、子公司之间的协同效应，明确地产集团的各个细分业务板块，推进资产、业务、客户、经验全面协同，打造以地产为核同效应，明确地产集团的各个细分业务板块，推进资产、业务、客户、经验全面协同，打造以地产为核心的，多板块间的协同发展（心的，多板块间的协同发展（2/132/13）构建构建PPPPPP朋友圈朋友圈政府政府社会社会资本资本承担项目设计、建造、财承担项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险务和运营维护等商业风险承担法律、政策和最低需承担法律、政策和最低需求等风险求等风险合理共担不可抗力等风险合理共担不可抗力等风险地产地产集团集团建立路演建立路演机

189、制机制项目吸引项目吸引完善保障完善保障机制机制全程监管全程监管平衡利益平衡利益优化项目管理优化项目管理拓宽融资渠道拓宽融资渠道政府的三种出资角色政府的三种出资角色 使用者付费，政府不出资 使用者付费+政府部分补贴 政府全额出资社会资本类型社会资本类型 房地产商 第三方地产运营商 银行、信托、基金等金融机构积极探索积极探索PPPPPP朋友圈的方式介入朋友圈的方式介入规划规划设计设计开发开发融资融资代建代建销售销售物业物业维持维持良好的社会公共关系及政企关系良好的社会公共关系及政企关系，构建以自己为圆心的朋友圈，构建以自己为圆心的朋友圈规划规划设计设计开发开发融资融资代建代建销售销售物业物业地产中

190、介地产中介金融服务金融服务维持维持良好的社会公共关系及政企关系良好的社会公共关系及政企关系，构建以自己为圆心的朋友圈，构建以自己为圆心的朋友圈长链条的长链条的广泛联盟广泛联盟【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展思路未来发展思路创新商业模式：创新商业模式：当今企业的竞争当今企业的竞争,不是产品之间的竞争不是产品之间的竞争,而是商业模式之间的竞争。房地而是商业模式之间的竞争。房地产行业商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力（产行业商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力（3/133/13）房产板块总体发展思路房产板块总体发展思路房产板块核心商业模

191、式房产板块核心商业模式备选发展思路一：备选发展思路一：综合开发模式备选发展思路二：备选发展思路二：地产经营模式备选发展思路三：备选发展思路三：特色地产模式模式经典案例模式操作要点模式支撑分析职能支撑模式：人才团队、精益成本管理、管控优化、机制创新职能支撑模式：人才团队、精益成本管理、管控优化、机制创新【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展思路未来发展思路增加场景拓展市场：增加场景拓展市场：房产市场趋近饱和，只能在细分市场增加市场份额，在这种情景下房产市场趋近饱和，只能在细分市场增加市场份额，在这种情景下，关注，关注TODTOD项目，地铁小镇项目等类别地产，增

192、加场景拓展市场成为未来房企占领市场高地的重要（项目，地铁小镇项目等类别地产，增加场景拓展市场成为未来房企占领市场高地的重要（4/134/13）以居住为主的以居住为主的TODTOD组组团型团型地铁小镇模式分类以公共交通为中心，以适宜步行距离为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的“混合用途”城市中心。TOD组团（小镇）规划建设的特点有：依托多个公共交通核心（站点）发展轨道线路与道路构成网络，依托多个轨道站点辐射区域聚集而成组团；二是站点辐射范围决定建设边界基于步行舒适的尺度，站点的辐射半径不超过据此划定。以产业为特色的园以产业为特色的园区组团型区组团型有至少1-2种主导特色产业及服务

193、功能，突出“一镇一业”的地铁特色小镇。产业及其他功能业态，围绕站点圈层，生产和居住组团各自的内向型生产、生活中心；研发、商务、商业等多功能的综合公共中心完善城市功能。包括商贸物流型、新型产业型、康体疗养型、生态旅游型、文化创意型、高端制造型、地方特色产业型等。以TOD模式为主导，引导站城一体化发展。轨道站点为中心引导新城低碳集约发展，构建轨道交通。站点周边高密度、高强度开发，促进轨道交通与城市空间一体化，实现地铁小镇轨道与城市的协调发展。以轨道交通+步行为主要交通方式，形成完善的内部公共交通接驳系统。小镇建设围绕轨道站点，完善步行系统和公共交通线路，构建了常规公交、出租车、公共自行车、步行等多

194、层次公共交通体系，并通过完善的交通接驳系统，实现轨道站点与商业人流转换及与地面交通全方位接驳。以站点为中心营造生活社区，站点周边功能高度复合。以轨道站点为核心形成圈层式空间布局，结合轨道中心布置中小学、幼儿园、文化活动中心、医疗服务、商业商务等多项公共设施。兼顾产业发展与产业服务，形成充满活力、宜居宜业的城市生活社区。主题特色鲜明，塑造高品质公共空间。基于小镇自身资源优势，明确其主题特色，功能主题化，有利于增加其商业和住宅产品价值，强化小镇对主城区的人群吸引。人性尺度的高品质公共空间景观设计和经营与社区公共配套融合，提升社区的居住体验与内在品质。运作模式【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房

195、地产专题研究房地产专题研究未来发展思路未来发展思路增加场景拓展市场：增加场景拓展市场：功能性地产是城市运营的重要产业领域，可重点关注功能性地产是城市运营的重要产业领域，可重点关注养老地产、旅养老地产、旅游地产、文体地产和产业地产游地产、文体地产和产业地产等业务开发形式（等业务开发形式（5/135/13）主要业态主要业态核心特点核心特点地产类别地产类别 市场需求急速增加，政策扶持力度大 重点在于旅游吸引物的打造和环境的营造 不易受宏观调控影响，受经济周期影响较大文化地产：文化地产：主题公园、片区开发、文创园、文商旅等体育地产：体育地产：商务型、休闲型、中央体育区等 现有居家养老、农家休闲养老、康

196、疗养老、异地购房养老、综合养老等 针对老年人群，银发市场，目前养老地产盈利模式上不清晰 随着人口老龄化进程，未来潜力巨大 现有古村落开发、旅游产业经济区开发、旅游小镇开发、城市功能区开发等模式包括众创空间、科技地产、工业地产、企业总部等养老养老地产地产旅游旅游地产地产文体文体地产地产产业产业地产地产周期长回报慢：周期长回报慢：类别地产项目投资的投资周期长，回报慢高收益高风险高收益高风险：市场需求前景良好，但不确定性高，属地性强产业关联度高产业关联度高：能够带动住宅、商业等配套的板块开发难度较大开发难度较大：需要特定的项目资源、人才、理念、管理经验等类别地产类别地产总体特征总体特征 文化消费需求

197、猛增，国家出台多项相关利好政策大力支持 体育服务等细分市场前景广阔1 12 23 34 4【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究功能性产品功能性产品养老地产：养老地产：养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，养老地产作为楼市养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，养老地产作为楼市的朝阳产业的朝阳产业,拥有巨大的市场需求和发展潜力（拥有巨大的市场需求和发展潜力（6/136/13）类别类别地产地产类型类型开发模式开发模式模式内容模式内容开发商开发商开发特点开发特点养老养老地产地产康疗机构康疗机构养老养老集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体；依托长庚医

198、院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务；银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动；完善的社区功能，包括超市、银行、书店等台塑集团（台湾长庚养生文化村）出租：分长住与试住体验；养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上人士均可参加场地出租：提供多功能会议场所，可提供企业教育训练旅游小城旅游小城镇镇集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，全程化的养老服务模式，从医院，购物中心到老年大学、酒店、各类俱乐部，提供丰富的配套设施宝氏华商经济集团（北京太阳城）居住形式灵活多样，租售并举，有居家式、租住式、安养式、度假式四种方式【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究功

199、能性产品功能性产品旅游地产：旅游地产：有别于传统住宅项目，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的融旅游、休有别于传统住宅项目，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目（闲、度假、居住为一体的置业项目（7/137/13）类别地类别地产类型产类型开发模式开发模式模式内容模式内容开发商开发商开发特点开发特点旅游旅游地产地产古村落开发古村落开发“保护、开发、利用”的开发模式，策划、包装未开发的旅游资源，待景区发展到一定规模时再介入地产配套服务黄山黔县宏村（中坤模式）制定严格的开发纲领，保护重点历史文化古迹并加以翻新，改造开发，相关旅游配套设施的建设旅游小城镇旅游小

200、城镇整体规划，大盘模式，自建旅游资源，以成熟地产项目为中心，深圳华侨城构建教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成独立的生活圈旅游产业经济区模式旅游产业经济区模式片区旅游经济，依靠人文经济+自然景观+主题公园+其他等多种旅游产业构成旅游特色经济区上海佘山镇政府整体规划、模块化开发城市功能区模式城市功能区模式一般也是同时具备旅游+地产+商业等多种功能芙蓉古城多数项目会集居住、度假、休闲、投资于一体，包含居住、文化、商业和酒店等多种功能【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究功能性产品功能性产品文化地产：文化地产：是是以文化创意为核心，打造创

201、新文化体验模式，融入其它相关产业，创立多元以文化创意为核心，打造创新文化体验模式，融入其它相关产业，创立多元的盈利模式的盈利模式（8/138/13）类别地类别地产类型产类型开发模式开发模式模式内容模式内容项目案例项目案例开发特点开发特点文化文化地产地产主题公园主题公园模式模式以公园为核心驱动力，打造差异化核心竞争力，带动区域开发盈利方式：公园提升地产溢价，地产开发为公园提供现金支撑东部华侨城成都国色天香前期投入资金量大，投资回收期长，房地产开发压后，具有一定市场开发风险片区综合片区综合开发开发主题公园型升级版，大规模成片综合开发，多项目驱动武汉万达汉街、黄金海岸开发规模大、前期投入资金量大，要

202、求资源整合能力强文创产业园文创产业园模式模式以文化相关产业为核心，打造集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能文化创意产业园区北京 798 艺术区、台北华山1914、宋庄原创艺术与卡通产业集聚区多由政府主导，以优惠的产业政策吸引多种文化生产要素聚集的园区文商旅模式文商旅模式以传统建筑为文化嫁接载体，丰富项目文化体验性与娱乐性，提升项目特色，形成超出普通物业的复合价值叠加上海新天地、成都锦里以商业开发为核心，规模可大可小，商业持有运营，要求有较强资源整合能力【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究功能性产品功能性产品文体地产：文体地产：是是以文化、体育创意为核心，打造创新

203、文化体验模式，融入其它相关产业，创以文化、体育创意为核心，打造创新文化体验模式，融入其它相关产业，创立多元的盈利模式立多元的盈利模式（9/139/13）类别地类别地产类型产类型开发开发模式模式模式内容模式内容项目项目案例案例开发或运营特点开发或运营特点文体地产文体地产体育体育商务型模商务型模式式在区域层面上实现体育与商业地产的结合，通过体育经济力量驱动城市区域发展，主要涉及体育、商贸、旅游、城市和区域经济等方面如在体育中心为核心的综合片区上发展赛事经济，吸引商贸、房产、会展和酒店等行业入驻，产业间相互合作，形成产业集聚，增强区域综合竞争力体育体育休闲型模休闲型模式式引进以运动健康、文化教育、旅

204、游度假为主的体育项目和配套设施，并把体育休闲旅游作为新的开发题材整合到商业地产中，在休闲娱乐层面实现体育与商业地产的结合，进而提升商业地产区块的核心竞争力体育主题社区奥林匹克花园通常依靠当地的自然环境、文化资源等优势，使房地产与体育最大程度上实现融合。或者是在城市边缘地段开辟新的体育环境和房地产项目，带动周边地产的滚动开发体育社区除居住生活区和运动场所之外，还具备养生服务、休闲商业和生态公园、承办高水平赛事等配套功能中央体育中央体育区模式区模式（CSDCSD）主要由体育、商业和住宅三大职能设施组成，进而形成体育商贸居住中心往往聚集了规模宏大的居住群，覆盖了体育产业的硬件资源和软件资源，还有与其

205、匹配的商贸中心的精英部落中央体育区体育产业的导入，不仅为商业投资提供了平台，同时也带动住宅、消费和旅游等一系列相关产业的发展，形成城市新经济增长链中央体育区规模宏大、功能齐全的社区，是缩微的城市。构成体育商圈，是一个现代化的都市中体育经济最具活力的地方【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究功能性产品功能性产品产业地产产业地产：产业地产主要围绕特定产业形成聚集，包括众创空间、工业地产和企业总部基：产业地产主要围绕特定产业形成聚集，包括众创空间、工业地产和企业总部基地等开发模式（地等开发模式（10/1310/13）类别地产类别地产类型类型开发模式开发模式模式内容模式内容

206、项目案例项目案例开发或运营特点开发或运营特点产业产业地产地产众创空间众创空间顺应网络时代创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间北京创客空间、优客工场、万科云创客空间、小样社区是在各类新型孵化器的基础上，打造一个开放式的创业生态系统众创空间的核心价值不在于办公场地的提供，而是在于其提供的辅助创业创新的服务（包括但不限于：培训辅导、融资对接、活动沙龙、财务法务顾问等）工业地产工业地产多以政府开发为主导，规划开发区、工业园区、示范带动区域经济全面发展，开发企业主要靠租售获

207、取利益，相对物业和配套较弱。具体开发模式有工业园区模式（华夏幸福基业）、主体企业引导模式（中兴、海尔）、产业地产商模式（招商地产）、综合运作模式（天安数码、联动U谷）蛇口工业园、聚合U模式（联动U谷.北京金桥产业园、华夏幸福基业的产业新城由资金和运营实力较强的企业开发，后期对运营的要求高服务对象多是大的生产型的企业企业总部企业总部（总部基地）（总部基地）主要办公地点集中、地理位置优越、交通相对便利的地段。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径联动U谷天津双港、东方环球企业中心主

208、要是集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集地对配套和物业服务要求高入驻企业最好行业关联，且实力相近【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究功能性产品功能性产品产业地产（众创空间）产业地产（众创空间）：通过提供各种创业服务，形成创业聚集的众创空间，主要分为活：通过提供各种创业服务，形成创业聚集的众创空间，主要分为活动聚集型、培训辅导型、产业链服务型等（动聚集型、培训辅导型、产业链服务型等（11/1311/13）众创空众创空间间开发开发模式模式模式内容模式内容项目案例项目案例开发或运营特点开发或运营特点活动聚合型活动聚合型定期举办想法或项目的发布、展示、路演等创业活

209、动聚合北京创客空间、上海新车间、深圳柴火空间、杭州洋葱胶囊以活动交流为主培训辅导型培训辅导型旨在利用大学的教育资源和校友资源，以理论结合实际的培训体系为依托，支持大学生创业清华x-lab、北大创业孵化营、亚杰会是大学创新创业实践平台产业链服务型产业链服务型产业链服务为主，包括产品打磨、产业链上下游机构的合作交流、成立基金进行合投创客总部与企业总部的打造目的相似，加强产业链上下游的交流媒体驱动型媒体驱动型利用媒体宣传的优势为企业提供线上线下相结合，包括宣传、信息、投资等各种资源在内的综合性创业服务36氪、创业家由面向创业企业的媒体创办投资驱动型投资驱动型以资本为核心和纽带，聚集天使投资人、投资机

210、构，依托其平台吸引汇集优质的创业项目，为创业企业提供融资服务，从而提升创业成功率车库咖啡、创新工场、天使汇针对初创企业最急需解决的资金问题地产思维型地产思维型房地产开发企业以创新作为转型升级的支点，布局面向创业群体的项目。创客一旦孵化成功了，将对住宅、商铺、LOFT等产品释放出强烈需求SOHO 3Q、优客工场(UrWork)、万科云创客空间、小样社区由地产商开发的联合办公空间，类似WeWork模式综合创业生态综合创业生态体系型体系型提供综合型的创业生态体系，包括金融、培训辅导、招聘、运营、政策申请、法律顾问乃至住宿等一系列服务创业公社创业孵化园涉及对创业企业运作各环节的支持和服务【版权所有版权

211、所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展思路未来发展思路强化企政协同：强化企政协同：把握地方发展新高度，探索国有地产公司新定位。抓住一系列政策红利把握地方发展新高度，探索国有地产公司新定位。抓住一系列政策红利和国家重大战略布局，如国家新区建设、乡村振兴等，抓住未来周边地区城市圈发展主轴，将地产板块打和国家重大战略布局，如国家新区建设、乡村振兴等，抓住未来周边地区城市圈发展主轴，将地产板块打造为以地产运营为主体的美好生活服务商，推动当地经济发展（造为以地产运营为主体的美好生活服务商，推动当地经济发展（12/1312/13）周边城市圈周边城市圈区域政策区域政策乡村振兴乡村振兴国

212、家新区建设国家新区建设地产板块战略地产板块战略国家大战略主导集团地产板块战略国家大战略主导集团地产板块战略集团地产板块战略思考和规划集团地产板块战略思考和规划金融环境金融环境竞争环境竞争环境市场因素市场因素以地产运营为主体美好生活服务商以地产运营为主体美好生活服务商地地产产【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究未来发展思路未来发展思路“五力”协同：“五力”协同：房企地产板块内地与外地市场发展的协同性住宅产业与非住宅产业之间房企地产板块内地与外地市场发展的协同性住宅产业与非住宅产业之间的均衡，从五个层面发挥现有及未来各个产业板块之间、子公司之间、兄弟企业的协同效应（的

213、均衡，从五个层面发挥现有及未来各个产业板块之间、子公司之间、兄弟企业的协同效应（13/1313/13）动态协同机制动态协同机制通过规范而健全的会议体系是发挥动态协同机制，实现集团横向战略又一重要手段。集团根据自身情况可以设计一整套例会制度，比如总经理办公会、财务专题会议、投资决策专题会议等。高效的会议机制，也是集团正常运作的重要保证。产业与服务协同产业与服务协同由总部提供政策信息服务工作。第一，制订政策信息服务的工作规划，并落实专人负责；第二，将重要政策信息及时共享，每周有数篇深度评论报告；第三，定期了解政策信息服务的效果，和有关需求；第四，不断调整工作方式和服务内容，以便更好的发挥政策信息服

214、务的价值。产业间协同产业间协同集团产业间协同主要体现在两个层面，一是金融与实业的协同，表现为产融结合，以融助产和以产促融；二是不同实业板块之间的协同，比如房地产板块与物业板块的协同可以发展新地产业务。产业链协同产业链协同天住集团目前是全链产业，可以相互协同，打通产业链，实现产业链的纵向延伸，提高一体化能力。同样资产运营板块，目前拥有典当、担保业务，未来可以进一步扩展业务资源，丰富种类，形成资本管理业务链。公司之间的协同公司之间的协同首先，板块内部兄弟公司层面（天住集团五家房地产开发公司）对协同达成共识，比如设立品牌管理委员会等；以某几项重要管理事项为依托，进行日常推进、或定期会议、不定期工作，争取每年完成几项重要工作；最后，在集团层面对其年度工作进行考核评审，并不断提出改进意见。兄弟企业协同兄弟企业协同与上海建工混改后，与之前相比，在集团层面，天住集团成为上海建工的子公司，拥有上海一建、七建，机械公司等兄弟企业。在对内协同的同时要强化对外协同，积极融入上海建工5+5战略，强化兄弟企业之间的协同作用【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究关注君卓咨询公众号，获取行业最新资讯！