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1、1卓越指数2024 房地产卓越表现报告2卓越指数2024 房地产卓越表现报告前 言卓越指数，观点指数三大指数系列研究之一，聚焦泛地产全行业年度表现与变化趋势，盘点年度地产全行业具有突出运营表现且具有卓越代表性的各个企业、团体、品牌、项目。通过专业的研究体系，组成反映年度行业各领域发展变化及水平的卓越指数，共同构建出专业、客观的“卓越指数2024 房地产卓越表现”研究成果。如果您的企业在 2023 年拥有无可替代的竞争力、让资本市场青睐的表现力、独占鳌头的销售案例、卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品那么，它们会进入我们 2024 房地产卓越表现的行列，成为行

2、业典范与榜样！“卓越指数2024 房地产卓越表现”研究成果发布仪式于 4 月 2 日举行，同时观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，定期推出卓越指数 2024房地产卓越表现报告，盘点这一年地产行业的发展走势，从独具一格的视角解析行业未来。3卓越指数2024 房地产卓越表现报告目 录前言市场综述研究成果说明&活动办法研究成果构成2024 房地产卓越企业表现房地产卓越企业表现报告2024 上市企业卓越表现(地产 G30+)地产 G30+报告2024 上市房企信用卓越表现信用表现报告2024 房地产品牌价值卓越表现品牌价值表现报告2024 房地产管理与团队卓越表现管理与团队表现报告2024 房地产

3、商业模式卓越表现商业模式表现报告2023 年度房地产企业权益销售金额表现2491011141819232427282930313233343637383940424345权益销售表现报告2024 房地产代建管理卓越表现2024 政府代建公建类管理卓越表现2024 政府代建住房类管理卓越表现2024 商办代建管理卓越表现代建管理表现报告2024 非内地房地产企业卓越表现非内房企表现报告行业特别表现4卓越指数2024 房地产卓越表现报告2024年房地产市场将继续以“稳定”为大前提，房企融资环境将进一步宽松，未来一段时间行业重要的观察窗口仍是销售端的表现。市场综述 以价换量近期“三个不低于”要求、落

4、实好房地产“金融 16 条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。12 月房地产开发投资实际到位资金 11251 亿元，环比上升 5.7%。融创境外债重组各项条件已获满足，重组生效。其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。在保交付基本完成前，房企化债的难度较大，或需通过更大力度的资产处置、实物偿付等方式减少风险累积。2023 年房企拿地销售比相较上年同期出现一定程度下降，其中越秀地产 2023 年拿地销售比和上年相比下降 8 个百分点，招商蛇口、建发、滨江集团拿地销售比均下降 6 个百分点，大部分企业将拿地销售比维持在 30%左右的水平。关键词：新模式、利率市场化、一视同仁2023 年是房地产行

5、业转折的终点一年，亦意味着新的开端来临。房地产市场供求关系发生重大变化，形势转变，因而政策亦作出相应调整。2024 年 1 月 12 日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知。据住建部公布的信息，截至 2 月 20 日，全国 29 个省份214 个城市已建立房地产融资协调机制，已提出涉及 5349个项目的“白名单”并推送给商业银行；已有 57 个城市162 个项目获得银行融资共 294.3 亿元，较春节假期前增加 113 亿元。宏观印象1.1 房企融资放宽，年后 LPR 超预期调降据银行方面披露，平安银行已对接超过 1300 个项目；恒丰银行已对接 350

6、个项目，总融资需求达 1772 亿元；渤海银行收到白名单项目 1405 个；国有四大行已审批通过两百多个项目，涉及的贷款金额超过千亿元。2023 年下半年以来，围绕支持刚性和改善性住房需求，各项限制性政策逐步解除；而在行业转型的方向上，住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的建设成为核心。15卓越指数2024 房地产卓越表现报告关键词：去化承压、以价换量、债务重组行业扫描2.1 下半年销售承压，竣工保持增长数据来源：央行、观点指数整理数据来源：央行、观点指数整理8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，从银行公告得知，大部

7、分调整存量首套房贷利率业务由银行主动发起，据央行透露，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。同日，关于调整优化差别化住房信贷政策的通知发布，释放出强烈的支持刚性和改善性住房需求的信号，结合“因城施策”的原则，各城在政策发布后积极响应，调整住房信贷标准。年内，包括北京、上海等一线城市在内的各城市均根据市场变化调整了购房首付比例等有关信贷政策。2023 年 6 月、8 月，LPR 分别下调两次，其中 8 月 LPR 非对称下调，1 年期 LPR 较上月下调 10BP 至 3.45%，5 年期以上 LPR 保持不变，为 4.2%。在各项信贷政策、购

8、房鼓励性政策及卖方让利等刺激下，四季度住户中长期贷款保持正增长。此外，近日多家股份制银行宣布下调存款利率。其中，1年定期存款利率下调 10 个基点，2 年定期下调 20 个基点，3 年、5 年定期存款普降 25 个基点，这是继 6 月和 9 月之后年内的第 3 次存款利率下调，且波及范围较广。分析人士认为，股份制商业银行和城农商等中小行或陆续跟进下调存款利率。同时，本次存款利率调降亦预示着央行“降息”周期尚未结束，2024 年或调降 LPR 利率，进一步降低融资成本，刺激经济。2024 年 2 月 20 日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年 2月20日贷款市场报价利

9、率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5 年期以上 LPR 为 3.95%。10 月 31 日，中央金融工作会议在北京举行。会议强调“完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。此后，金融监管部门对银行提出了房地产金融“三个不低于”的要求，受此政策影响，多家银行主动与房企对接，不少中小型房企亦获邀参加会谈。有银行表示，将提升对非国有房企的支持；另外，中债增公司日前表示，将继续加大民营企业债券融资增信支持的力度。从政策的角度来看，2024 年房地产市场将继续以“稳定”为大前提，房企融资环境将进一步宽松，未来一段时间行业重要的观察窗口仍是销售端的表现；同时，房地

10、产业将积极向新发展模式转型，各地亦鼓励民间投资参与政府和社会资本合作新建项目、城中村改造等。非对称降息的意义在于，一方面降低实体经济和居民部门的融资成本，刺激消费行为，另一方面 5 年期以上 LPR 的稳定，为银行下调存量首套房贷利率的同时，也给维持合理净息差提供了空间。随着住房价格的调整，高息房贷提前还贷的情况大幅上升，2023 年 4 月、7 月住户中长期贷款录得负增长，收入预期悲观、住房价格下降等激发了居民降杠杆的强烈意愿，进而影响银行的资金投放计划和盈利状况。根据国家统计局数据，2023 年 1-12 月全国累计商品房销售金额 116622 亿元，同比下降 6.5%；全国累计商品房销售

11、面积 111735 平方米，同比下降 8.5%；商品房销售均价为 10437 元/平方米，同比上升 6.4%。12 月单月，全国商品房销售金额 11304 亿元，环比上升38.6%，同比下降22.9%；商品房销售面积11226万平方米，环比上升 41.6%，同比下降 23%。26卓越指数2024 房地产卓越表现报告整体来看，下半年房地产销售面临更大的去化压力，这也导致更多企业在维持资金运转、债务偿付方面出现困难，因此一些非民营房企的暴雷“恐慌”在资本市场蔓延，房企股票、债券价格走势低迷。事实上，近期“三个不低于”要求、落实好房地产“金融16条”等措施出台后，房地产开发投资有所改善。国家统计局数

12、据显示，1-12 月房地产开发投资实际到位资金 190547 亿元，同比下降 13.7%；12 月房地产开发投资实际到位资金 11251 亿元，环比上升 5.7%，同比下降13.8%，其中国内贷款、自筹资金、预收款项同比分别下滑 12.5%、11.7%和 13.9%。房地产开发投资总额方面，1-12 月全国房地产开发投资额11.1 万亿元，同比减少 9.6%，其中住宅开发投资累计完成8.4 万亿元，同比减少 9.3%，较 1-11 月跌幅扩大 0.3 个百分点。观点指数认为，目前房地产开发投资主要受制于民营企业信心不足，尤其下半年以来，民营企业对土地市场、城市更新复苏等领域保持谨慎态度。数据来

13、源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理施工方面，1-12 月房地产累计新开工面积 95376 万平方米，同比下降 20.4%，降幅较上月收窄 0.8 个百分点。12 月房地产新开工面积 7920 万平方米，环比下降 4.3%，同比下降 11.6%。竣工方面，1-12 月房地产累计竣工面积 99831 万平方米，同比上升17%。12月单月房地产竣工面积34594万平方米，环比上升 243%，同比上升 13.4%。保交楼政策持续发力，叠加年末集中交付期，竣工面积保持正增长；新开工面积同比增长，主要原因是去年

14、同期疫情干扰导致基数偏低。从价格上看，12 月份各线城市二手住宅销售价格环比继续呈现下降的趋势，一线城市领跌，二手住宅销售价格跌幅1.1%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降 1.2%、0.6%、1.5%和 1.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.8%，二线城市降幅相较上月扩大 0.1 个百分点，三线城市降幅持平。新房价格方面，12 月份 70 个大中城市新建商品住宅销售2.2 以价换量愈盛，商品房交易总量同比增长7卓越指数2024 房地产卓越表现报告数据来源：国家统计局、观点指数整理11 月 20 日，融创中国发布公告称，公司境外债重组各项条件已获满足，重组生效。作为行业内

15、最早完成境内外债务重组的大型房企，融创中国的成功案例为内房企业境外债重组提供了参考。其他出险企业也在尽力争取达成债务重组。中原建业、远洋集团相继宣布停止境外债务支付，对境外债务进行全面重组；截至 11 月 21 日，中梁控股境外债重组方案获得92%债权人同意支持；世茂已提议初步境外债重组框架，拟实现减债 60 至 70 亿美元；奥园取得足够债权人支持批准中国奥园计划及 Add Hero 计划。值得注意的是，债务重组只是延长债务偿还期限的方式，对于降低债务规模的作用不大，因此，房企需要解决偿债资金的来源问题。目前，大部分出险房企尚不具备偿债能力。例如，“20 金科地产 MTN001”变更兑付方案

16、议案于2022 年 11 月获得通过，债券余额 8.5 亿元；根据议案，金科股份需在 2023 年 1 月 30 日兑付 0.5 亿元本金，以及兑付该部分本金自 2022 年 7 月 30 日(含)至 2023 年 1 月30 日(不含)期间的对应利息。2023 年 7 月，有消息指，“20 金科地产 MTN001”仍未按期足额兑付，余额 8.5 亿。根据有关公告，世茂股份截止 8 月底未能按期支付债务累计84.8亿元，截至11月底累计债务总额上升至102.38亿元，债务仍在积累。观点指数认为，在保交付基本完成前，房企化债的难度较大，或需通过更大力度的资产处置、实物偿付等方式减少风险积累。统计

17、数据显示，2024 年 2、3 月将是房企偿债高峰，以信用债为例，明年 2-3 月到期债务金额约为全年到期债务金额的 42.6%，房企能否熬过这一轮的危机仍有待观察。2.3 房企化债获喘息空间，资金来源未解决价格环比上涨的有 7 个，比上月减少 4 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅较上月扩大 0.1 个百分点，其中北京环比持平，上海环比上涨 0.2%，广州、深圳环比分别下降 1%和 0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降 0.4%和0.5%，降幅均比上月扩大 0.1 个百分点。观点指数认为，年末房企及个人对资金的需求增加，降价成为销售竞争中的常用手段，二

18、手房个人卖家对市场的判断差异较大，价格调整的空间亦灵活。目前市场上挂牌的二手房主要分为两类，一类是区位较好但建成年代较早的老旧小区房；另一类则是近年成交的次新房，由于后者在居住环境上与新房无太大差异，但价格商榷空间更大，因此这些次新二手房交易替代了部分新房交易。住建部数据显示，2023 年 1 到 11 月，全国一手房交易量下降，二手房交易量上升，二手房成交量与新建商品房销售面积总和实现同比正增长，较 2022 年同期增长6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重达到37.1%，较上年同期提高约 10 个百分点，部分主要城市二手房成交量占比超过 50%。2024 年 1-2 月，受春节

19、假期和市场周期波动影响，销售较为低迷，但有个别城市春节成交有所好转，2024 年春节假期（2024 年 2 月 9 日-2024 年 2 月 16 日）期间深圳新建商品住宅网签 28 套，而去年春节假期期间无成交，主要得益于节前深圳放松限购的政策。此外，3 月以来各地楼市出现一些复苏迹象，主要是楼盘方面的积极加推和积极促销带动成交。例如，上海第二批新盘陆续开盘，汇元玺、保利滨江天珺、理想之地五期等项目认购率超过 300%。关键词：价高者得、核心区域土地观察3.1 财政土地收入 4.2 万亿，房企拿地销售比下降土地市场方面，成交下降，城市间、地块间交易表现持续38卓越指数2024 房地产卓越表现

20、报告分化。2023 年住宅用地供应方式主要以分批公示、分散挂牌的方式进行。另外，消息称，9 月底自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。多个城市进行了相应政策调整，广州、南京、合肥、宁波、苏州、成都等城市落地了“取消地价上限”的措施。该政策一方面可以减少“马甲”拿地等不规范的市场竞争行为，另一方面亦帮助弥补土地成交规模下降导致的土地出让收入下降的落差。根据财政部公布的数据，1-12 月全国国有土地使用权出让收入 5.8 万亿元，同比下降 13.2%，降幅较 1-11 月收窄 4.7个百分点；12 月单月国有土地使用权出让收

21、入 13376 亿元，环比上升 90%。就企业拿地情况来看，央国企是目前土地市场最主要的成员，保利、中海等企业新增土地金额超过 1000 亿元。另外，2023 年在公开市场拿地积极的房企中，民企主要是滨江集团和龙湖集团。从拿地销售比来看，2023 年房企拿地销售比相较去年同期出现一定程度下降，其中越秀地产拿地销售比和上年相比下降 8 个百分点，招商蛇口、建发、滨江集团拿地销售比均下降 6 个百分点，大部分企业将拿地销售比维持在 30%左右的水平。值得注意的是，华润置地、绿城中国、首开股份 2023 年拿地销售比分别高于去年 10、5 和 3 个百分点，其中绿城的布局集中于长三角地区，包括上海、

22、杭州、丽水、绍兴、台州等；首开则关注全国范围的重点城市，除在北京、厦门、南京等地摘得地块外，亦参与了广州、上海等重点城市的土地竞拍。从房企拿地的区位分布来看，核心区域地块是房企竞争的重点，同一城市宅地出让通常呈现核心区域摇号或溢价成交，外围区域底价成交甚至城投托底的现象。核心区域新房去化速度相对更快，尽管重回“价高者得”的价格竞争中，利润不一定符合预期，但对于现阶段房企维持资金流转和业务布局不失为一种选择。数据来源：财政部、观点指数整理9卓越指数2024 房地产卓越表现报告中国内地区域。2023 年在中国内地有项目运营的房地产开发企业、专业机构等。2023 年在售或运营、服务的各类房地产项目或

23、物业。营运指标统一截取时间为 2023 年 12 月 31 日；财务指标统一截取时间为2023 年 1 月 1 日-12 月 31 日。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。研究成果说明活动办法筛选城市范围企业样本选取标准项目样本选取标准口径统计时间数据获取方法申报资料1324综合研究及统计行业调研 2024.02.19-2024.03.312024.032024.02-2024.03通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据。观点指数研究院根据

24、企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数 2024 房地产卓越表现”研究成果。观点指数研究院与地产全行业各领域进行深入调研交流，并面向全国房地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构发出房地产卓越表现调查问卷。卓越指数 2024 房地产卓越表现发布2024.04.02观点指数研究院于 2024 年 4 月 2 日在“2024 观点年度论坛”上发布“卓越指数 2024 房地产卓越表现”研究成果。10卓越指数2024 房地产卓越表现报告研究成果构成企业卓越表现综合表现财务表现行业特别表现2024 房地产卓越企业表现2024 房地产品牌价值卓越表现2024 房地产

25、管理与团队卓越表现2024 房地产商业模式卓越表现2023 年度房地产企业权益销售金额表现2024 房地产代建管理卓越表现2024 政府代建公建类管理卓越表现2024 政府代建住房类管理卓越表现2024 商办代建管理卓越表现2024 非内地房地产企业卓越表现2024 上市企业卓越表现（地产 G30+）2024 上市房企信用卓越表现在这个庞大的行业，有“大而全”也有“小而精”，每一个成功的企业或项目都有值得学习和借鉴之处。11卓越指数2024 房地产卓越表现报告排名企业保利发展控股中海企业集团万科华润置地招商蛇口龙湖集团绿城中国金地集团中国金茂越秀地产建发房产滨江集团新城控股华发股份中国铁建首开

26、股份绿地控股中铁置业美的置业融创中国雅居乐集团中粮大悦城中交地产保利置业卓越集团华侨城电建地产国贸地产远洋集团大华集团联发集团旭辉控股中建东孚1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 87.6 87.5 87.3 87.1 86.7 86.4 86.0 85.7 85.5 85.3 84.9 84.6 84.4 84.3 84.0 83.7 83.5 83.2 83.1 82.7 82.4 82.1 81.7 81.6 81.2 81.0 80.6 80.3

27、 80.1 79.7 79.4 79.3 78.8 49.4 43.9 42.8 42.8 43.8 42.0 47.4 43.9 51.3 47.7 45.8 49.1 49.7 46.6 49.6 49.6 49.6 50.9 47.1 43.7 47.6 48.8 49.8 50.5 47.0 45.5 47.3 40.0 44.0 48.1 47.9 45.7 45.6 14.5 14.7 14.6 14.8 14.3 14.9 14.4 14.1 14.2 11.6 14.0 11.0 10.9 13.0 12.2 11.2 11.0 10.7 10.8 13.1 13.0 10.9

28、 13.4 12.1 9.0 11.6 12.7 12.4 12.8 10.3 11.4 10.3 10.4 9.0 14.6 15.0 14.7 14.8 14.9 14.4 13.2 10.8 11.6 11.0 14.3 14.5 14.1 13.0 12.6 10.6 11.0 11.2 13.4 11.5 10.3 9.3 9.6 12.4 11.5 11.0 14.0 10.8 11.9 8.8 12.6 11.9 14.7 14.3 14.9 14.8 13.8 14.6 9.8 14.5 9.2 14.4 14.1 10.2 9.3 10.6 9.2 10.3 12.3 10.

29、6 14.0 12.5 10.3 12.1 9.2 9.4 12.8 12.4 9.6 13.9 12.5 9.4 11.3 10.7 10.9 权益销售金额企业品牌熟知度产品独特性革新的生产方式营销方式与组织资金运用与融资企业品牌认可度社会贡献团队组织与建设管理模式领导力与执行效率权益总货值营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分卓越指数 2024 房地产卓越企业表现12卓越指数2024 房地产卓越表现报告排名企业中建壹品武汉城建世茂集团深业集团合生创展星河控股集团路劲地产金科股份中南建设北京城建新希望地产仁恒置地荣盛发展龙光集团首创城发象屿地产五矿地产中骏集团合

30、景泰富华宇集团金辉控股邦泰集团金融街控股星河湾德信中国珠江投资敏捷集团广州地铁地产深铁置业信达地产北京金隅集团中建玖合湖北联投34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 78.5 78.2 78.0 77.7 77.4 77.2 76.8 76.6 76.2 75.9 75.7 75.5 75.3 75.0 74.8 74.5 74.4 74.1 73.6 73.3 73.2 72.8 72.4 72.3 72.2 71.8 71.4 71.

31、2 71.1 70.7 70.5 70.0 69.9 46.0 45.4 45.2 45.0 47.2 44.8 42.6 40.9 41.1 46.3 44.9 46.3 41.0 42.7 42.8 38.7 38.0 42.3 42.2 41.1 40.8 41.0 43.2 38.3 36.1 37.2 39.6 38.2 38.0 39.7 37.2 37.1 40.9 12.8 8.7 10.0 8.0 9.4 11.4 13.3 11.7 13.1 10.4 12.8 10.5 9.1 12.4 9.5 10.5 11.9 10.2 12.2 8.8 9.0 12.5 9.5 1

32、0.1 12.8 12.6 10.1 8.4 10.3 8.9 9.2 11.4 8.2 11.4 13.6 11.4 11.5 9.7 9.2 9.4 11.6 11.5 9.4 9.7 8.6 12.5 11.4 10.8 12.7 12.3 11.9 9.9 10.8 13.1 9.9 10.7 11.7 12.3 9.2 11.6 12.4 10.6 13.2 12.0 11.0 10.2 8.3 10.5 11.4 13.2 11.1 11.8 11.5 12.4 10.5 9.8 8.3 10.1 12.7 8.5 11.7 12.6 12.2 9.7 9.3 12.6 10.3

33、9.4 9.0 12.2 11.0 12.8 10.1 12.2 12.2 8.9 12.1 10.5 10.6 权益销售金额企业品牌熟知度产品独特性革新的生产方式营销方式与组织资金运用与融资企业品牌认可度社会贡献团队组织与建设管理模式领导力与执行效率权益总货值营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分卓越指数 2024 房地产卓越企业表现13卓越指数2024 房地产卓越表现报告排名企业建业集团万达地产集团宝龙地产富力地产中建智地正商集团时代中国中天美好集团海信地产弘阳集团厦门地铁 TOD云星集团鸿荣源京基集团荣安地产天健集团大家房产华鸿嘉信方圆集团中国奥园北辰实业东

34、原集团朗诗绿色管理海成集团信友集团大唐地产福星惠誉澳海集团德商集团京投发展昌建控股中洲控股嘉福集团长沙城发恒伟置业67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 69.6 69.5 69.0 68.8 68.5 68.2 68.0 67.6 67.4 67.2 66.9 66.6 66.4 66.0 65.6 65.5 65.3 65.0 64.8 64.6 64.2 64.0 63.8 63.4 63.2 63.0 62.8 62.5

35、62.2 61.9 61.6 61.3 60.9 60.6 38.1 38.7 34.8 40.9 37.0 38.7 34.1 39.2 33.7 34.7 33.7 37.4 36.1 32.3 32.7 33.3 35.6 32.8 32.4 35.4 33.3 34.9 32.8 33.3 32.8 33.3 34.6 32.5 33.0 37.3 30.9 31.4 34.0 31.1 13.3 12.4 9.0 7.6 11.0 9.1 8.6 10.2 11.5 11.9 12.5 9.0 9.0 11.2 13.2 11.5 9.1 11.3 11.7 10.5 9.8 12.

36、0 8.3 8.5 7.7 9.3 9.1 8.8 9.7 7.9 7.6 10.3 9.7 7.5 10.0 8.2 12.5 8.8 8.0 9.0 12.6 8.8 11.2 9.4 11.3 8.7 9.2 10.5 9.2 10.7 8.3 8.7 9.9 7.8 8.3 7.9 11.0 11.8 12.1 11.0 11.2 10.9 8.0 8.5 11.5 9.8 9.2 10.5 8.2 10.2 12.7 11.5 12.5 11.4 12.7 9.4 11.0 11.2 9.4 11.5 12.1 12.0 10.5 10.0 12.3 12.2 10.8 10.9 1

37、2.8 9.2 11.7 9.8 10.6 9.4 7.9 10.3 11.5 8.2 11.6 9.8 8.0 11.5 权益销售金额企业品牌熟知度产品独特性革新的生产方式营销方式与组织资金运用与融资企业品牌认可度社会贡献团队组织与建设管理模式领导力与执行效率权益总货值营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分卓越指数 2024 房地产卓越企业表现14卓越指数2024 房地产卓越表现报告未来，房企仍需探索适应新发展模式的商业逻辑，提升品牌价值和产品打造能力。房地产卓越企业表现报告新模式构筑2023 年是房地产进入调整周期以来政策利好最多的一年，二三线城市限购、限售等

38、措施基本取消，限贷措施亦有所放宽。这也意味着，政策端开始发力促进市场转型。2023 下半年，销售下滑仍对行业造成一定冲击。目前，现金流仍是房企的命脉，而销售仍是其中最重要的一环。惠誉国际将中国内地 2024 年新房销售预测下调至最多下跌10%，在穿越周期的过程中，房企销售持续面临挑战。而从盈利的角度来看，房企毛利率从下滑转向稳定，随着近一两年大量交付完成，房企利润水平将逐步企稳。未来，房企仍需要探索适应新发展模式的商业逻辑，提升品牌价值和产品打造能力。观点指数研究院通过长期对行业与企业进行跟踪研究与数据分析，对房企权益销售、土地储备等运营指标进行分析，综合品牌、管理和商业模式等各个维度，客观反

39、映房地产企业的卓越表现和未来发展潜力。凭借稳健的销售表现、积极的拓储行动和强大的品牌影响力，保利发展稳居房地产卓越企业表现榜首，中海、万科、华润置地等企业同样表现亮眼。观点指数研究院数据显示，2023 年，保利发展、中海、万保利发展登顶，中海、万科、华润表现亮眼1科、华润置地权益销售金额分别为 3040、2881、2445、2155 亿元维持平稳，同时，在一线城市和强二线城市中的销售和布局不断增强。土地储备方面，头部企业竞争力较强，除独立拿地以外，亦通过联合城投企业、入股中小型房企项目、城市更新、勾地等方式不断扩充布局。在当下的市场分量争夺中，房企各出奇招，产品系的更新迭代是房企重要的突破口之

40、一。保利发展推出新中式风格的园林住宅保利天瑞，几乎每栋住宅都具备园林景观及社区资源，不做“楼王”的设计方式进一步丰富了保利“和者筑善”的品牌内涵。中海良好的布局为销售平稳奠定了基础，近日，上海中海顺昌玖里开盘取得 196.5 亿元的销售成绩，去化率达到98.6%，同时刷新了国内项目开盘纪录，也体现出中海强大的操盘能力。万科经营性业务将为其带来短期流动性和长期价值增长，印力商业、万纬物流、万物云等业务实力提升，叠加公募REITs 试点，资金运转更加畅通，中金印力 REIT 已正式进入询价阶段，万纬物流 REIT 已于交易所正式发布，长租公寓 REIT 目前也在积极申报中。华润置地 2023 年推

41、动“现金流创造”、“降本提质增效”等管理主题，最终全年实现营业额人民币 2,511 亿元，同比增长 21.3%，核心净利润人民币 277.7 亿元，同比增长2.9%。通过主动控制融资规模增长使得有息负债率及净有息负债率分别降至 38.4%和 32.6%的行业低位。15卓越指数2024 房地产卓越表现报告国家统计局的数据显示，2023 年全国商品房销售金额 11.7万亿元，同比下降 6.5%；其中商品住宅销售金额 10.3 万亿元，同比下降 6%；2023 年 12 月份，房地产开发景气指数为 93.36，呈现下跌趋势。从单月销售来看，2023 年商品房销售继续承压，春节后的3 月销售短暂反弹，

42、市场持续走淡。从往年销售来看，季度末通常是销售旺季，2023 年房地产销售节点效应减弱。作为房企资金周转闭环中最重要的环节，销售承受较大压力，一方面新盘之间存在竞争，另外，近期因置换需求或“止损”等原因出售二手房的卖家增加，亦对新盘销售造成一定影响。从前 100 房企的销售情况来看，相当一部分企业面临销售萎缩的问题。2023 年前 100 房企实现权益总销售金额 4.1万亿元，同比减少 19.8%；从市场份额来看，前 100 房企市场占有率从 2022 年的 37.5%下降至 2023 年的 35%。观点指数计算房企 2023 年权益销售金额同比增速，以此衡量房企在销售下行背景下的相对销售韧性

43、。具体来看，2023 年前 100 房企中大部分企业权益销售金额较去年有所减少，少数企业权益销售实现同比增长，最高增长率为 95.8%，最大降幅为 76.2%，同比增速中位数为-25.4%。华发股份、越秀地产等房企主要通过严格筛选新增项目的区位条件来保持较高的项目周转效率及高单价，2023 年权数据计算结果显示，100 家样本房企 2023 年全年的销售均价相较 2022 年的变化幅度在-45.3%至 113.6%之间。对比 2022 年，35 家样本房企今年的销售均价依然实现一定程度的上升。值得注意的是，华润置地、保利置业、深业等房企 2023 年销售均价较 2022 年涨幅超双位数，展现出

44、更强的销售定力和韧性。市占率下滑，布局优势凸显韧性2数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理益销售金额增长率分别为 16.2%、14.4%，保持着较高的销售稳定性；建发房产则通过挖掘福建、浙江等优势区域的机会持续补充可售货值；中海、华润、招商蛇口等房企也凭借着优秀的项目挖掘能力和对市场变化的敏锐度，因而销售相对稳定。销售韧性的另一个观察视角是销售均价，存量项目的价格变动和新开发项目的价格水平将影响房企新一年的销售均价。因此，观点指数计算 2023 年与往年的销售均价之间的变化幅度，将其作为判断房企销售韧性的辅助指标之一。销售韧性越高，去化压力越小，价格也会保持平稳。在

45、销售持续下行的情况下，观点指数对销售价格表现坚挺的房企给予更高的评价。16卓越指数2024 房地产卓越表现报告在未来房企发展的考量上，观点指数以土地储备为主要观察指标，通过计算土地储备与销售面积的比值，得到去化周期，以此来评估不拿地扩储的极端假设下，房企当前土储货值可以支撑当前权益销售规模的时间长度，以此判断房企发展的基础是否扎实。土地储备越多，去化周期也将越长，适当的去化周期既可以维持企业的正常经营，又不会占用太多的资金和资源而导致效率低下。根据计算结果，前 100 房企土地储备为 24.66 亿平方米，平均去化周期为7.4年。其中，前10房企由于土储基数较大，且 2023 年继续保持较大的

46、拓储力度，再加之少数房企销售“断崖”，平均去化周期长达 8.4 年；前 71-100 房企的土地储备收缩较明显，未来去化周期在 3 年以内。整体来看，房企土地储备分化程度加大，保利发展、中海、华润等房企 2023 年的拿地投入超过 1000 亿元，但大部分房企在招拍挂市场拿地投入金额不足 100 亿元，城投是土地市场目前的重要构成主体之一，而不拿地的房企则尝试通过代建等方式保留开发能力和市场研究能力。观察当前房企的拿地策略，主要聚焦于重点城市和核心地段，拿地节奏主要适应目标城市的推地节奏，2023 年房企宅地成交主要集中在 6 月和 12 月。回顾全年，2023 年一二三线城市供应住宅用地 1

47、2442宗，供应住宅用地建筑面积 82281 万平方米，同比减少2024 年 3-4 月亦可能出现局部“小阳春”现象，但经过2023年市场的降温过程，2024年房企拿地可能会更加谨慎。头部房企继续吸储，溢价率体现销售情绪3数据来源：观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理22.3%。由于土地需求分化严重，主要供应来自倾向于提供更优质地块的城市，而需求薄弱和倾向于维持出让地块质量平衡的城市则减少了宅地的供应规模。土地成交方面，2023 年一二三线城市成交住宅用地81955 宗，成交土地建筑面积 55598 万平方米，同比减少30.1%；成交总价 28332 亿

48、元，同比减少 22.7%。2023 年 12 月，住宅用地成交季节效应明显增强，而前 11月成交相对平淡，观点指数认为，原因在于 12 月城投拿地大幅增长叠加部分总价较高的优质地块“踩点”出让。溢价率方面，2023 年较多的高溢价地块在 3-4 月成交，观点指数认为，这是销售市场反弹的情绪表现。由于 3-4 月为春节叠加疫情防控放松后的销售反弹周期，房企对销售的信心也有一定增长，因此也通过“以销定投”的方式体现在土地成交上。17卓越指数2024 房地产卓越表现报告据观点指数统计，2023 年拿地支出（权益口径）处于前列的企业分别是保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城等房企。具体到个体上

49、，保利发展主要关注大湾区城市的项目机会，2023 年在佛山新增项目的权益地价超过北京及上海项目，另外东莞的新增土储亦占据一定分量；其次则是长三角城市，权益拿地金额超过 30 亿元的城市中长三角城市共有上海、南京、宁波、杭州、苏州等 5 个。房企的另一种扩储方式是城市更新。房地产市场转型阶段，构建房地产新模式，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”为房地产发展带来新的机会。其中，城中村改造或成为房企参与的最重要的切入点。据了解，不少房企已开始布局城中村改造项目。2023 年 9 月，卓越集团深圳龙华赤岭头一片区旧改项目、南山区南新北项目分别完成交地，即将进入开发建

50、设阶段，据企业披露，两项目可售货值合计约 260 亿元，除住宅外，项目亦将涵盖商业、商务公寓等产品。中建系企业在城市更新中的存在感亦不低，近几个月动作频频，中建国际联合体中标长沙天心黑石铺城更片区项目，中建三局联合体摘得广州白云黄边村旧改项目，中建八局参投广州黄埔双沙城更项目。此外，保利发展、中海、华润置地、招商蛇口、万科等企业此前已完成合作签约的项目亦陆续恢复推进。随着城中村改造项目专项借款支持的落地，项目前期准备、征收补偿、安置建设等环节亦有望更顺利地开展。中海则主要关注一线城市，在这四个城市拿地的权益地价超过 2023 年总权益地价的一半，比例达到 58.8%。总体来看，中海 2023

51、年新增项目主要位于一线城市和东部沿海城市。房企拿地侧重点差异，城中村改造恢复中4数据来源：观点指数整理数据来源：企业公告、观点指数整理数据来源：企业公告、观点指数整理18卓越指数2024 房地产卓越表现报告排名排名排名企业企业企业权益销售金额经营活动产生的现金流量净额/经营活动净收益经营活动产生的现金流量/带息债务净负债率速动比率投入资本回报率企业品牌熟知度企业品牌熟知度企业品牌熟知度团队组织与建设团队组织与建设团队组织与建设企业品牌认可度企业品牌认可度企业品牌认可度管理模式管理模式管理模式社会贡献社会贡献社会贡献领导力与执行效率领导力与执行效率领导力与执行效率已获利息倍数（EBIT/利息费用

52、）权益总货值ROE毛利率产品独特性产品独特性产品独特性革新的生产方式革新的生产方式革新的生产方式营销方式与组织营销方式与组织营销方式与组织资金运用与融资资金运用与融资资金运用与融资营运指标（25)品牌指标(15)品牌指标(15)品牌指标(15)管理指标(15)管理指标(15)管理指标(15)商业模式(15)商业模式(15)商业模式(15)总分总分总分2024 上市企业卓越表现(地产 G30+)房地产开发类2024 上市企业卓越表现(地产 G30+)商业地产类2024 上市企业卓越表现(地产 G30+)新经济地产类华润置地中国海外发展保利发展万科企业招商蛇口越秀地产龙湖集团建发国际集团金地集团绿

53、城中国滨江集团中国金茂华发股份新城控股首开股份美的置业保利置业集团雅居乐集团大悦城五矿地产恒隆地产华润万象生活新鸿基地产嘉里建设太古地产凯德投资张江高科ESR上海临港顺丰房托1234567891011121314151617181920123451234543.1 42.6 47.2 39.7 40.5 44.0 36.8 41.3 37.9 39.5 41.7 41.5 36.7 38.9 38.3 35.6 39.1 34.1 34.1 30.5 44.6 43.4 41.4 41.6 39.5 44.7 41.4 42.3 41.6 39.6 14.8 14.7 14.5 14.6 14

54、.3 11.6 14.9 14.0 14.1 14.4 11.0 14.2 13.0 10.9 11.2 10.8 12.1 13.0 10.9 11.9 13.3 11.3 11.4 11.4 9.0 12.1 10.5 9.7 10.3 8.0 14.7 14.6 9.0 15.0 14.8 11.6 14.9 11.0 13.2 14.4 14.3 10.8 14.1 14.5 12.6 11.2 9.6 11.5 10.3 12.3 14.6 13.0 10.7 11.6 10.6 11.5 12.9 9.4 9.8 8.3 14.8 14.3 14.7 14.9 13.8 14.4

55、14.6 14.1 14.5 9.8 10.2 9.2 10.6 9.3 10.3 14.0 9.4 10.3 12.1 12.2 14.6 13.5 11.9 9.1 10.8 14.6 13.9 11.8 8.0 11.1 87.4 86.2 85.4 84.2 83.4 81.6 81.2 80.4 79.7 78.1 77.2 75.7 74.4 73.6 72.4 71.6 70.2 68.9 67.4 66.9 87.1 81.2 75.4 73.7 69.9 82.9 78.7 73.2 69.7 67.0 财务指标（30)租金收入经营活动产生的现金流量净额/经营活动净收益经营活

56、动产生的现金流量/带息债务净负债率速动比率投入资本回报率已获利息倍数（EBIT/利息费用）投资物业资产值ROE毛利率营运指标（15)财务指标（40)营业收入经营活动产生的现金流量净额/经营活动净收益经营活动产生的现金流量/带息债务净负债率速动比率投入资本回报率已获利息倍数（EBIT/利息费用）ROE毛利率营运指标（10)财务指标（45)19卓越指数2024 房地产卓越表现报告房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现。地产 G30+报告华润置地拔得头筹、中海紧跟其后，恒隆地产、凯德投资位居前列成交低迷是所有房企在 2023 年面临的共同难题。尽管中央与地产购房利好政策不断，但从房企销售

57、表现来看，行业信心的修复仍需时日。房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现。销售端“造血”能力的羸弱以及融资端“输血”的阻塞使得 2023 年依旧是房企出险频发的一年。对于正常经营的房企来说，保证流动性安全是前提，一旦陷入流动性危机，企业就很可能陷入信用的恶性循环。对于已经出险的房企来说，债务化解与保交楼是当下两大重要任务，出险房企一方面要积极寻求融资渠道以推进风险出清，同时也要重视保交楼任务的执行。依旧稳健。2023 年在营收增长带动下，华润置地的净利润有小幅提升，实现核心净利润 277.7 亿元，同比增长 2.9%。2023 年报显示，华润置地指除开发销售型业务外还持续推进其经常

58、性业务进程，具体包括购物中心、写字楼、酒店等在内的经营性不动产业务、华润万象生活等在内的轻资产管理业务、城市更新、长租公寓、康养地产等在内的生态圈要素型业务。据数据披露，华润置地 2023 年经营性不动产业务营收为 222.3 亿元，同比增长 30.6%，轻资产管理业务营收为 106.4 亿元，同比增长 27.7%，生态圈要素型业务营收61.9亿元，同比增长11.6%。此外，其搭建商业REITs平台，收益大幅提升；轻资产管理业务保持高速增长，坚定向城市空间运营服务商转型；生态要素圈型业务进退有序。商业地产方面，恒隆地产继 2023 年 G30+商业地产夺得榜首后，2024 年继续卫冕。2023

59、 年恒隆于内地和香港的租赁收入均录得增长。其中内地整体租赁收入约 62.63 亿元人民币，同比增长 8%。这是恒隆在不断变化的市场环境下仍能实现持续增长的确据。新经济地产方面，凯德投资斩获新经济地产组别的榜首。凯德投资在近两年新设立了 6 支聚焦于中国市场的基金，包括 3 支人民币基金：包括凯德投资中国特殊机会人民币基金 I 期、凯德投资中国产业园核心型人民币基金 I 期和 II期，总基金规模近 47 亿元人民币，并完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购，新经济领域将是未来重点的投资方向。观点指数结合地产及相关领域发展，于 2024 年继续推出融合房地产开发、商业地产、新经济地产领域的地产

60、G30+。最后，凭借着稳健的经营战略，以及在行业下行期间所展现的抗风险与盈利能力，华润置地获得房地产开发组别上市企业卓越表现榜首，恒隆地产和凯德投资的卓越表现同样值得肯定，分获商业地产、新经济地产组别的首位。面对行业调整期的巨大挑战，华润置地凭借自身差异化的竞争优势，沉稳应对行业趋势变化、消费需求波动等外部环境，营收利润均实现稳健增长，经营性不动产业务表现亮眼。在行业盈利空间收窄的背景下，华润置地盈利能力华润置地拔得头筹、中海紧跟其后，恒隆地产、凯德投资位于前列120卓越指数2024 房地产卓越表现报告2023 年房企盈利相比上年降幅有所收窄，但仍处于亏损区间。观点指数结合净资产收益率、投入资

61、本回报率以及毛利率一同对房企的盈利能力进行评估。根据 2019-2023 年上市样本房企数据，房企的 ROE（净资产收益率）及 ROIC（投入资本收益率）有所回升，降幅相比2022年有所收窄。其中，ROE超过10%的房企共计有11家，多数为国、央企。ROE 仍然处于相对低位区间，主要原因是总资产周转率以及财务杠杆率持续下行。2023 年房企整体总资产周转率受年内全国楼市成交低迷影响降幅进一步加大。数据显示，2023 年中国新建商品住宅销售面积为 9.5 亿平方米，同比下降 8.2%，销售金额约 10.3 万亿元，同比下降 6.0%。全国新房成交的不景气使得房企去库存路径受阻，预收款和整体销售收

62、入下降，总资产周转率锐减。同时可以看到减债减负依旧是房企经营的主旋律。2023 年房企财务杠杆率进一步下降，据观点指数预测及统计，2023 年上市样本房企净负债率相较于 2022 年降低了近 30 个百分点。由于2023年房企暴雷事件频发，使得房企融资难度再加码，虽然 2023 年四季度的融资“三支箭”的落地使房企融资环境有所改善，但市场上的资金需求仍有较大缺口。根据观点指数发布的 2024 年 1 月房地产企业融资能力表现报告数据，2024 年海外债到期金额总计约 2753.54 亿元，相较 2023 年到期的金额 3639.56 亿元下降 24.34%。到期房企盈利降幅收窄，偿债能力薄弱2

63、数据来源：WIND，观点指数预测数据来源：WIND，观点指数预测数据来源：WIND，观点指数预测债务主要集中在上半年，其中3、4、6 月是债券到期小高峰。据观点指数观察，近一年房企的发债平均利率基本稳定在3%-3.5%的区间。发行票据金额较大的企业包括保利发展、中海等国央企，民营企业发行规模仅占比 14.29%。民企与混合所有制房企获得的债券融资规模较小，房企融资的紧迫性较强，部分资金有压力的房企仍有违约的可能。ROIC 作为分析房企真实价值创造能力的辅助性指标，补充了利息支出与公司总投入资本，从数据上看，该指标在近5 年内并无较大程度的波动，基本维持在 2.8%-3.1%的区间内。在房企持续

64、缩表的情况下，加杠杆的空间进一步被收紧，ROIC 的稳定可以理解为股东和债权人投入资金总和的回报率并无较大变化。另一方面，房企偿债能力薄弱，多数企业现金储备不足。据观点指数统计及预测，2023 年样本房企经营活动产生的现金流量/带息负债主要集中在-0.1 至 0.2 区间，当前均值为 0.073，远低于安全阈值。21卓越指数2024 房地产卓越表现报告此外，据观点指数统计，样本房企中目前已有 19 家出险房企进行债务重组，成功完成债务重组流程的仅为少数企业，大部分仍未走出债务困境，甚至还有已完成重组或展期的房企，又出现二次违约的情况。2023 年多数房企处置资产以化债自救，例如出售股权以及出售

65、旗下物业以回流资金。随着疫情防控措施解除，同时国家层面配合出台了一系列促进消费的相关政策，2023 年消费市场迅速回温。根据国家统计局数据，2023 年消费对经济增长的贡献率高达 82.5%，创下历史新高。并且，2024 年全国两会也将消费表述为拉动宏观经济增长的主引擎。据观点指数对上市样本企业统计及预测，在经过 2019-2022 年的持续下降后，2023 年商业地产企业的 ROE 和ROIC 指标基本稳定，主要是企业投资物业收入同比有所上升，但物业销售表现低迷，影响了企业的整体盈利表现。2023 年新经济地产整体营收迎来近五年的首次下滑，产业园区企业租售和服务收入增速双降。在观点指数观察的

66、样本企业中，2023 年超半数的产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。16 家样本上市企业中，有 12 家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10 家毛利率较去年同期下滑。超半数企业上半年的经营遇到了较大困难，经营数据整体转弱。在充满压力的行业背景下，产业园区还面临供需错配、“主题产业园”名不副实、“产业保障房”过量供应等问题。据观点指数统计及预测，2023 年新经济地产企业整体的盈利情况相较 2022 年出现小幅下滑，主要是市场此前预计的商业活动快速恢复的情况未见，新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大

67、减，甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。新经济地产 REITS 方面，截至目前，上市交易的公募 REITs共 29 只，首发募集资金总额达 954.52 亿元，离千亿大关愈发接近，其中，产业园 REITs 占 31%，共计 9 支。据观点指数统计，当前样本商业地产企业的收入构成如下：物业投资收益占比在 45%-70%区间；办公楼租金收入约为 10%25%；零售物业收入方面，各企业间差的异较大，区间为 10%-60%；酒店收入与物业买卖通常不足 10%的贡献额。总体而言，商业地产的服务属性并未改变，几乎全部企业的主要收入来源依旧是租金收入。因此相较传统开发业务，其现金流稳定、偿债能力与收益质量方

68、面都具备较强的抗商业地产盈利趋于稳定，消费类 REITs 开闸新经济地产营收不及预期，产园 REITs 整体下行34数据来源：WIND，观点指数预测风险能力。从 2023 年各企业的业务表现来看，收益表现较好的板块为物业投资，样本企业 2023 年物业投资收益相较 2022 年同比增长 2.8%，以恒隆地产为例，恒隆地产 2023 年整体收益相较 2022 年同比增长 2%，其中，投资物业收益同比增长 4%，内地市场增长势头要稍强于香港市场。除此之外，2023 年还是消费基础设施 REITs 元年。2023 年3 月，国家发改委发文支持百货商场、购物中心等项目发行基础设施REITs。这是商业不

69、动产首次被纳入REITs试点，11 月，华夏金茂购物中心 REIT、华夏华润商业 REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等首批项目正式获批。12 月申报的华安百联消费 REIT 以及华夏首创奥莱 REIT 项目状态也更新为已受理。2024 年 3 月，华夏金茂购物中心REIT 在上交所正式挂牌上市，成为国内首批上市的消费基础设施公募 REITs。22卓越指数2024 房地产卓越表现报告数据来源：WIND，观点指数预测截至 2023 年底，国内 REITs 市场已发行待上市的产业园REITs 还有 4 只，分别为易方达广开控股产业园 REIT、华泰南京建邺产业园 REIT、中金重庆

70、两江产业园 REIT、博时津开科工产业园 REIT。2023 年上市 REITs 交易数据显示，二级市场 REITs 均出现不同程度的下跌，平均降幅为 21.33%，跌幅较大的 REITs主要出现在产业园区类，其中博时招商蛇口产业园 REIT 降幅最大，全年下跌 44.94%，并且华安张江产业园 REIT 和建信中关村产业园 REIT 年内降幅均超 30%，上市以来的收益率几乎全部消化。产业园类 REITs 年内跌幅较大主要受到宏观经济市场基本面的影响，底层资产出租率持续下降，部分产园 REITs 受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期，致未来营收不确定性增大。23卓越指数2024 房地产卓

71、越表现报告12345678910中国海外发展华润置地保利发展控股龙湖集团越秀地产招商蛇口万科企业滨江集团美的置业绿城中国2024 上市房企信用卓越表现24卓越指数2024 房地产卓越表现报告中国海外发展位居上市房企信用卓越表现榜首，2023 年房企境内债和海外债违约现象虽然较上一年有所好转，但总体仍不乐观。信用表现报告中国海外发展斩获榜首，行业格局分化加剧2023 年房企整体债务风险危机意识有所提高，但是企业现金流仍是较大的问题。根据观点指数对房企整体信用数据的统计，2023 年上市房企整体平均净负债率大幅降低，但是偿债能力，例如应付账款周转率和自由现金流利息保障倍数相较 2022 年却进一步

72、削弱。同时，在国际评级方面，国际评级机构将多家房企列入信评下调观察名单或者下调企业评级展望，同时还将国内房地产行业的展望由稳定转为负面。国际机构评级直接影响海外债券的发行，信用评级降低，说明外资对于企业或者行业的认可度不足，更加大了国内房企在海外融资的难度。根据观点指数对各指标的统计，中国海外发展位居上市房企信用卓越表现榜首。从其信用表现指标来看，2023 年净负债率有所改善，从2022 的 40.7%降至 33.65%，与此同时，自由现金流利息保障系数的变化上也相应提升。中国海外发展斩获信用表现榜首，行业格局分化加剧 1根据观点指数对房企整体信用数据的统计，2023 年上市房企整体平均净负债

73、率大幅降低，但是偿债能力方面，例如应付账款周转率和自由现金流利息保障倍数，则相较 2022年进一步削弱。观点指数认为，2023 年房企整体债务风险危机意识有所提高，但是企业现金流仍较大的问题。由于 2023 年房地产市场并未如预期般实现逆转，无论是新房市场还是二手房市场，销量都持续低迷。销售端哑火最直接的影响就是企业资金周转不顺利，从而陷入流动性危机，削弱自身的偿债能力。据观点指数统计，样本房企中目前已有 19 家出险房企进行债务重组，成功完成债务重组流程的仅为少数企业，大部分仍未走出债务困境，甚至还有已完成重组或展期的房企，又出现二次违约的情况。2023 年房企境内债和海外债违约现象虽然较

74、2022 年有所好转，但总体仍不乐观，在房地产销售市场成交尚未明显改善的情况下，行业风险出清仍未结束。据观点指数统计，2023 年样本房企净负债率相较 2022 年同比 19.52 个百分点。近五年，房企境内债违约数量于2022 年达到峰值，2023 年虽有所改善，但无论是违约数量还是违约规模，均明显高于 2021 年及之前，表明当前房地产行业风险仍相对较大，房企资金状况 有待进一步改善。25卓越指数2024 房地产卓越表现报告数据来源：WIND，观点指数预测数据来源：WIND，观点指数预测数据来源：WIND，观点指数预测2023 年样本房企净负债率出现一定程度的下降，主要原因包括国内多数房企

75、发债渠道被限制，能够发债的大多是具备国央背景的优秀企业，据观点指数统计 2023 年房企发行票据金额较大的企业包括保利发展、中国海外发展等国央企，民营企业发行规模仅占比 14.29%。2023 年样本企业内所有境内债违约的房企中，民企占比 96%。海外债方面，2022 年受疫情、行业政策调控、市场信心不足等因素影响，以及部分房企销售回款出现问题，叠加海外债利率不断攀升的情况下，海外债违约数量飙升至 106只，这一数字在 2023 年降至 38 只。2023 年房企海外债违约情况虽然有所好转，但同时也需考虑内房近几年发债放缓的因素。在市场出现大大小小的因现金流动性无法偿债而暴雷的事件后，2023

76、 年房企对于现金的重视程度有所提升。根据近五年的统计结果，2020-2022 年间样本房企自由现金流利息保障倍数出现较大幅度下降后，2022-2023 年间呈现小幅上扬的趋势，主要是 2023 年房企现金流意识有所增强，以资产处置方式回笼现金的事件明显增多。现金的短缺最直观的后果就是房企偿债能力不足，导致暴雷现象频发。据观点指数统计，上市样本房企内共计有 29 家暴雷企业，其中民营企业占比 86.21%，可以看出在市场上还能维持稳定运转的房企多数是有国资、中央支持的企业，市场上现存的经营情况较为良好的民营房企仅为小部分，并且 2023年还出现了一大批民营企业退市的情况。与发债情况相似，国企、央

77、企的现金流稳健程度也要优于民营企业。按不同所有制将样本房企分为国、央企和民企，统计数据显示，国、央企的自由现金流利息保障倍数平均值为 0.16，民企均值为 0.09。可以看出，在债务规模同等的情况下，国央企的货币现金储备存量几乎是民企的两倍。2023 年 9 月，国际评级机构穆迪将多家房企列入信评下调观察名单或者下调企业评级展望，同时还将国内房地产行业的展望由稳定转为负面。据观点指数统计，截至 2024 年 3 月 20 日，在穆迪已公布的评级中，还维持着“投资级”评级的房企只剩下保利发展控股、华润置地、龙湖集团、中国海外发展和越秀地产。相比于 2022 年，不少企业掉出了穆迪投资级评级队列，

78、国际评级机构下调范围已扩大至国央企。针对此轮大规模下调国内房企评级以及房地产行业评级，主体评级再次下调，境外债发行持续停滞226卓越指数2024 房地产卓越表现报告穆迪给出的理由是虽然有政策支持，但经济增长面临挑战将抑制销售。其预计未来 6-12 个月全国合约销售额将下降5%，近期的政策刺激措施对房地产销售的影响可能在数月后减退。国际机构评级直接影响海外债券的发行，信用评级降低，说明外资对于企业或者行业的认可度不足，更加大了国内房企在海外融资的难度。与此同时，2023 年中资房企境外债违约事件仍时有发生。据统计，2023 年新增违约房企共计 31 家。国际评级机构的评级下调以及不断爆出的境外债

79、违约事件，都让 2023 年国内房企发行境外债变得举步维艰。观点指数统计，2021 年房企海外债发行规模同比-40.9%，2022 年房企海外债发行规模同比-93.4%，2023 年国房地产海外债发行规模共计 37.1 亿美元，在 2022 年规模基础上同比下降 1%。27卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910龙湖集团华润置地中海企业集团万科保利发展控股绿城中国招商蛇口中国金茂金地集团建发房产2024 房地产品牌价值卓越表现28卓越指数2024 房地产卓越表现报告从研究成果来看，龙湖集团、华润置地和中海企业集团位居前列，紧随其后的是万科和保利发展。房企品牌价值表现报告穿越周

80、期稳健为先 龙湖华润中海以客户体验提升品牌价值品牌是一种标记，代表着企业在公众眼中的形象。对于消费者而言，品牌的价值意味着某种不同于竞品的价值主张。随着房地产市场走向精细化发展，房地产品牌也将为企业带来客户凝聚和信任。“2024 房地产品牌价值卓越表现”，以品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献三个单项指标为研究体系，盘点过去一年打造优质产品和服务，营造出色品牌知名度、品牌美誉度和品牌忠诚度，并打造出优秀品牌价值的房地产企业。从研究成果来看，龙湖集团、华润置地和中海企业集团位居前列，紧随其后的是万科和保利发展。2023 年龙湖集团实现地产开发合同销售 1734.9 亿元，销售回款率超 100%，开发

81、业务与运营业务板块持续健康发展，聚焦改善性需求打造的云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等新产品系列获得市场认可，新成立一年的龙湖龙智造 2023 年实现营业收入 19.7 亿元，在行业下行期试水新业务并实现稳健发展，展现出龙湖集团稳健、坚韧、正面的企业形象。万科与客户、城市同步发展，坚持“好房子”价值主张，在行业研究、客户调研和产品升级方面不断努力。据了解，北京万科和后浪研究所联手邀请了过千位城市新青年参与居住调研，发现当下青年居住需求的核心，以“好住好用好看，省时省心省力省钱”为核心理念提出居住解决方案，另外，亦提供包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统等

82、多方面的家装解决方案。此外，通过丰富的社区商业配套和社区服务配套打造“社区盒子”，提供简餐咖啡便利店等经营服务，提供有温度的社区生活。保利发展一直坚持将人文理念转化为品牌理念，“和者筑善”就是人文理念在其品牌的集中体现。其从客户需求出发，“始于客户研究，终于客户体验”，以 3 大住宅产品系列、3 大服务场景、12 款产品美学，构建人与自然、人与人、人与城市的联系纽带，形成成熟、适配的产品体系。29卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910万科龙湖集团招商蛇口华润置地中海企业集团新城控股绿城中国滨江集团华发股份莱蒙国际2024 房地产管理与团队卓越表现30卓越指数2024 房地产

83、卓越表现报告从研究成果来看，万科、龙湖集团和招商蛇口位居前列，紧随其后的是华润置地和中海企业集团。房企管理与团队表现报告组织架构变革 万科龙湖招商团队建设跃升销售难题横亘在房企面前，投拓和营销关系着项目的成败。过去一年，越来越多房企开始注重营销团队能力的提升。从公司整体的效率出发，除了投拓和营销部门外，公司管理制度和架构也影响着一线岗位能否将能力和效益最大化。“2024 房地产管理与团队卓越表现”以团队组织与建设、管理模式、领导力与执行效率等各项研究体系为依据，盘点过去一年在团队组织和构建上有卓越成就，并且为行业所认同和学习的企业。从研究成果来看，万科、龙湖集团和招商蛇口位居前列，紧随其后的是

84、华润置地和中海企业集团。万科与客户、城市同步发展，坚持“好房子”价值主张，在行业研究、客户调研和产品升级方面不断努力。据了解，北京万科和后浪研究所联手邀请了过千位城市新青年参与居住调研，发现当下青年居住需求的核心，以“好住好用好看，省时省心省力省钱”为核心理念提出居住解决方案，另外，亦提供包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统等多方面的家装解决方案。此外，通过丰富的社区商业配套和社区服务配套打造“社区盒子”，提供简餐咖啡便利店等经营服务，提供有温度的社区生活。年初，龙湖启动组织架构调整，将南京公司与合肥公司合并、胶东公司与济南公司合并，并调任“90 后”

85、管培生为地产航道营销中心总经理。据了解，新任营销总具备置业顾问、营销经理、营销总监、副总经理、营销大区负责人、城市公司总经理等岗位经验。另外，新任董事长全面执掌龙湖的第一年，龙湖开发、运营、服务三大板块发展稳中向好；债务优化取得进展，2024 年维持了较高的资本市场信用。招商蛇口坚持区域深耕的策略，在多个城市保持较高的市场份额，此外，还成立了代建公司招商建管。代建公司意味着用自己的团队去做委托方的项目，在拿地机会较少的情况下依然可以保持团队的“区域深耕”能力。华润置地组织管理制度更加精细化，弱化大区职能，总部直管片区（城市）公司，向片区下放权力，让一线部门和人员拥有更多操作和执行的空间。经过近

86、年对管理和组织架构的调整，华润置地开发业务已经现划分成华东大区、华南大区、深圳大区、北方大区、中西部五个大区，业绩贡献较低的城市公司也多被合并，精简后的华润置地更集中于营销管控与产品把控。在当下的市场环境中，中海仍注重人才培养和储备。2023年中海集团出动各上市公司高管参与到管培生集训中，高度关注对人才的培养，并给予了一定的资源倾斜。此外，通过轮岗制度给储备人才提供全局的房地产视角，为成为复合型人才打下基础。同时，亦让中海自身的稳健发展和长期积累的经验和资源有了传承，为企业本身更长远的发展创造了条件。31卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910万科华润置地保利发展控股龙湖集团

87、金地集团越秀地产中海企业集团建发房产美的置业国贸地产2024 房地产商业模式卓越表现32卓越指数2024 房地产卓越表现报告从研究成果来看，前三位分别是万科、华润置地和保利发展控股，紧随其后的是龙湖集团和金地集团。房企商业模式表现报告运营、服务与开发协同，万科华润保利显优势构筑企业的发展优势，联系起供应与需求之间的桥梁，并实现企业的价值，这一过程将通过企业的商业模式实现。“2024 房地产商业模式卓越表现”，结合产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资等各项研究体系，盘点过去一年内拥有出色的商业模式，并在市场变化中保持优势的房地产企业。从研究成果来看，前三位分别是万科、华润

88、置地和保利发展控股，紧随其后的是龙湖集团和金地集团，越秀地产、中海企业集团、建发房产、美的置业、国贸地产亦在列。万科开发业务呈现了较强的韧性，全年交付 28.9 万套产品，交付即时满意度 97%，同时，通过万科物业提供贴心服务，并持续提升服务品质。2023 年，万科在 35 个大盘项目完成社区商业、教育、交通等生活配套，提升已交付项目的入住体验，项目入住率平均提升超 30%。辅以经营性业务的稳定短期收入，2023 年万科守住了安全经营底线。华润置地在经营端提质增效，通过消费基础设施公募 REITs的构建向大资管业务转型，打造第二增长曲线。2023 年华润置地开发销售型业务营业额同比增长 20.

89、4%；经营性不动产业务营业额同比增长 30.6%；轻资产管理业务营业额同比增长 27.7%；生态圈要素型业务营业额同比增长11.6%。保利发展控股适应市场形势，在竞争中保持户型、价格、区位上的竞争优势，保证销售速度和效率，2023 年实现权益销售金额 3057 亿元，居行业前列。对于当下现金流紧张的房地产行业，实现商业、租赁住房、空间服务以及智慧营造等非开发业务的经营收入是房企需要努力的方向，得益于早期的提前铺排，目前龙湖依然处于行业稳健性的第一梯队。在开发业务方面，龙湖通过优质项目的快速周转在较短期内实现项目经营性现金流回正，另外，通过深耕高端市场实现较快的销售回款，进一步提高现金流的安全度

90、。龙湖集团 2023 年业绩预告显示，截至 2023 年 12 月 31 日止，其实现正向经营性现金流，非开发业务的利润贡献占比持续提升。33卓越指数2024 房地产卓越表现报告123456789101112131415161718192021222324255152535455565758596061626364656667686970717273747576777879808182838485868788899091929394959697989910026272829303132333435363738394041424344454647484950保利发展控股中海企业集团万科华润置地招

91、商蛇口碧桂园建发房产绿城中国龙湖集团金地集团绿地控股中国金茂越秀地产中国铁建华发股份滨江集团新城控股中铁置业融创中国中交地产大华集团电建地产美的置业保利置业卓越集团3039.99 2881.23 2444.81 2155.20 1852.03 1743.10 1379.71 1276.00 1148.10 1009.91 1003.20 974.26 923.20 910.50 872.70 741.26 538.65 508.15 481.84 467.66 442.70 428.42 421.44 398.60 390.92 377.40 369.20 358.10 341.94 333.

92、96 328.47 323.10 317.93 299.62 297.82 293.25 286.78 274.76 271.08 263.02 254.59 254.10 252.30 242.26 229.53 229.21 229.19 223.30 213.04 212.11 211.87 195.41 192.67 189.62 179.20 179.11 176.26 165.75 163.27 161.80 153.33 134.80 134.71 133.85 131.25 125.82 125.60 115.68 113.83 111.62 108.01 106.69 101

93、.60 99.65 98.46 94.34 92.39 91.30 88.44 86.95 82.30 82.14 82.00 80.13 74.83 74.83 71.80 70.29 69.90 69.02 67.00 58.27 56.20 48.56 44.90 44.82 44.65 42.91 41.38 40.75 金融街控股阳光城宝龙地产合景泰富龙光集团祥生地产富力地产华宇集团正商集团珠江投资天健集团首创城发新希望地产湖北联投敏捷集团德信中国信达地产禹洲集团时代中国中奥地产万达地产集团云星集团上海建工海伦堡弘阳集团方圆集团中国奥园建业集团荣安地产东原集团五矿地产华鸿嘉信大家房产

94、正荣地产融信中国海成集团朗诗绿色管理信友集团绿都地产光明地产港龙地产澳海集团大唐地产北辰实业力高集团朗基地产中洲控股德商集团昌建控股万城集团华侨城首开股份旭辉控股雅居乐集团中粮大悦城远洋集团国贸地产联发集团世茂集团星河控股集团合生创展中梁控股深业集团武汉城建荣盛发展中南建设金辉控股路劲地产金科股份象屿地产中骏集团邦泰集团仁恒置地中建智地星河湾2023 年度房地产企业权益销售金额表现企 业企 业企 业企 业权益销售金额（亿元）权益销售金额（亿元）权益销售金额（亿元）权益销售金额（亿元）34卓越指数2024 房地产卓越表现报告尽管今年房地产销售规模同比下降，但头部企业业绩相对稳定。房地产企业权益销

95、售表现报告观点指数发布的“2023 年 1-12 月房地产企业销售表现”研究成果显示，2023 年全年，前 100 房企累计实现权益销售金额 40820 亿元，同比下降 18.6%。12 月单月，前 100 房企实现权益总销售金额 3958 亿元，同比下降 24.8%，环比上升 41.4%。从头部房企来看，1-12 月前 20 房企实现权益销售金额26352亿元，同比下降10.8%。其中，前三的房企保利发展、中海和万科分别录得权益销售金额 3040 亿元、2881 亿元以及 2445 亿元，同比增幅分别为-0.9%、5.1%和-9.8%。头部房企的销售景气程度高于其他房企，与前 100 房企平

96、均水平相比，前 20 房企销售下滑幅度减少了 7.8 个百分点。12 月份，前 20 房企实现权益销售金额 2332 亿元，同比下降 36.4%，环比上升 24.5%。截至 12 月，前 10 房企权益销售比重 46.4%，头部企业聚集效应强劲。11 家房企突破千亿门槛，比 2022 年减少 2 家。其中，权益销售金额超过 3000 亿元的房企仅 1 家。另外，35卓越指数2024 房地产卓越表现报告权益销售金额处于 100-300 亿元之间的房企数量最多，达到 40 家。销售均价方面，12 月前 100 房企录得总销售面积 3110 万平方米，销售均价为 1.79 万元/平方米，环比上升 6

97、.5%，同比上升 7.3%。2023年全年，前100房企实现总销售面积34696万平方米，实现总销售金额 59099 亿元。尽管房地产销售规模同比下降，但头部企业业绩相对稳定，从年中企业的表态来看，坚持年初目标的企业不在少数，中海、越秀、信达等企业在业绩会上表示，不调整年初制定的销售目标指引。另一方面，房企全年更加重视保交付，同时积极公布交付数据。2023年前11个月，融创交付房屋套数已超过去年全年总量；碧桂园亦预计年交付将高于上年。观点指数从企业披露的信息获悉，提前交付、“交房即交证”等利好消费者信心恢复和行业发展的措施正在推行。36卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910

98、绿城管理华润置地金地管理蓝城集团中原建业龙湖龙智造旭辉建管万科招商建管远洋建管2024 房地产代建管理卓越表现37卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910华润置地招商建管金地管理万科绿城管理绿地控股建发建管蓝城集团国贸地产建设开发公司联发代建2024 政府代建公建类管理卓越表现38卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910绿城管理蓝城集团融者共创中原建业龙湖龙智造建发建管华润置地旭辉建管高新安居光影建设2024 政府代建住房类管理卓越表现39卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910金地管理华润置地绿城管理招商建管蓝城集团绿地控股世茂管理新城建

99、管蓝绿双城腾云筑科2024 商办代建管理卓越表现40卓越指数2024 房地产卓越表现报告绿城管理、华润置地、金地管理、蓝城集团、中原建业位居前列。代建管理表现绿城管理、华润置地、金地管理领衔，代建打法更为多元过去几年越来越多的企业参与代建市场。代建作为轻资产模式的一种业务方向，成为不少企业开辟经营成长的“第二曲线”。不过，当下竞争加剧，市场乱象也开始频出，如合约中断、项目权利主体不明、恶性竞争等。各地也开始陆续出台代建相关政策，一方面是推广政府投资项目代建制，提升项目建设效率。另一方面，也对代建企业进行规范，进一步提高企业的服务意识，增强核心竞争力。行业变革和复杂环境下催生的新模式，给代建带来

100、新一波机遇。在机会与竞争并存的市场中，企业除了代建模式以及项目特色之外，规模、盈利水平、市场份额、特色代建项目等也成为了经营优秀与否的重要指标。观点指数对行业与企业进行长期跟踪研究与数据分析，综合代建规模、盈利水平、运作管理水平、产品独特性等各项指标，盘点在行业内具备卓越表现的代建管理企业。最终研究显示，绿城管理、华润置地、金地管理公司、蓝城集团和中原建业分别位居“2024 房地产代建管理卓越表现”前列。截至 2023 年 12 月 31 日，绿城管理合约项目总建筑面积1.196 亿平方米，同比增长 17.9%。2023 年绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积 3528 万平方米，新增项目管理费

101、103.7 亿元，同比增长 20.5%。绿城管理业务增长在业内属于领跑者，并将自身代建经验进行推广，促进行业规范。除此之外，其也在其他业态积极拓展，并在政府代建上保有不少的业务规模。华润置地也在代建领域持续发力。2023 年，代建业务于全国新获取项目 80 个，期末在管代建项目 338 个，建筑面积约 6393 万平米。新增代运营项目 3 个，期末在管代运营项目 15 个，管理面积约 700 万平米。华润置地城市运营项目有成熟的管理经验，其中代建场馆是一大特色。金地管理代建业务 2023 年已经布局全国超 57 座城市，管理服务项目超190个，累计签约管理面积超2870万平方米，其中住宅项目累

102、计签约货值超 2399 亿元，商办项目累计签约管理投资规模超 742 亿元，政府公建项目累计签约管理面积超 594 万平方米。金地管理建立了行业代建服务标准和工具指引，在自身发展的同时赋能行业。蓝城集团早于 2010 年涉足轻资产模式。截止 2023 年 12月31日，蓝城已进驻中国25个省及直辖市，141个地级市。其中小镇项目 89 个，政府代建项目 202 个，其他项目 351个。蓝城集团在乡村振兴的小镇建设有着独特的代建理念，并在其他代建业态上继续加码。中原建业是区域型代建企业，其深耕大中原地区，并在去41卓越指数2024 房地产卓越表现报告年取得不错的规模增长。截至 2023 年 12

103、 月 31 日，在管项目合约销售为人民币 294.95 亿元，同比增长 38.4%，合约销售建筑面积 465.97 万平方米，同比增长 33.2%。此外，中原建业累计规划计容面积约 5309 万平方米，重复合作率达 63%。除了上述企业外，还有龙湖龙智造、旭辉建管、万科、招商蛇口、远洋建管等企业同样表现出较突出的综合实力。当然，代建市场内部也在不断地发展细分，如政府住房类、政府公建类、商办等。不同业态代建需求被不断挖掘，这也要求企业提高多业态的业务能力。近年来，不少地方政府出台政府投资项目代建制相关政策，其中较多涉及的是根据项目投资规模大小来判定是否进行代建。还有对一些代建设施进行框定，如事业

104、单位办公用房等。各个地方实行代建制的项目总投资额有不同的标准，但是相比此前的政策空白，有了指导的意味。这给代建企业带来一定机会，尤其是公共事业设施的建设需求。华润置地在政府公建类做了很多代表性项目，这也给其业务增长提供了品牌赋能。华润置地代建代运营聚焦高能级城市的高能级文体场馆业务，同时积极探索运营业务，增强业务营收能力。万科则在 2023 年的 EPC 及代建业务实现收入 123.1 亿元。累计管理建筑面积 3997 万平方米，项目类型涵盖学校、城市更新、医疗等。需要关注到的是，政府代建市场容量在政策的支持下逐渐扩大。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房（保租房）近 900 万套（

105、间），预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资 3 万亿元左右。央行的资金投向已有痕迹。自 2014 年创设以来，PSL 主要投向棚户区改造和基础设施建设领域。2 月 1 日，央行再次投放 PSL 1500 亿元，这是继去年 12 月重启 PSL 投放3500 亿元后的增额。这一轮 PSL 投入到城中村改造和保障房建设中的可能性较大。政策同时提及超大特大城市要积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、规划建设保障性住房。在代建类研究成果中，政府代建住房类的代表企业有绿城管理，其新拓代建业务中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达 74.7%。新拓代建项目代建费

106、中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达 69.4%。而政府保障房、保租房是业务的一大来源。蓝城集团亦是如此。除此之外，观点指数对“2024 商办代建管理卓越表现”进行评估，最终金地管理公司、华润置地和绿城管理在名单中分列前三甲。城市更新催生了一些旧的写字楼、商场等项目的专业化升级改造需求，同时加上文旅市场的火热，带动各地区加快配套建设，如酒店、度假乐园、城市地标建筑等项目。对于代建企业来说，这类商办项目是一个机遇。金地管理积累的商办项目经验深厚，从 2006 年深圳的福田科技广场开始，至今已经 17 年。代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司自 2010 年起开展代建业务，已

107、累计承接 500 余个代建项目，涉及代建面积超过 1400 万平方米，积累了多元化业态的代建经验，项目涉及会展、产业办公等。42卓越指数2024 房地产卓越表现报告12345678910恒隆地产凯德集团新世界中国新鸿基地产嘉里建设恒基兆业太古地产丰树中国瑞安房地产九龙仓2024 非内地房地产企业卓越表现43卓越指数2024 房地产卓越表现报告在市场复苏的大环境下，非内地企业继续表现出对内地市场的重视，并积极优化内地业务板块，以期在未来取得更加出色的表现。非内房企表现报告恒隆凯德新世界居前三，经济周期下的新抉择与出路2024 非内地房地产企业卓越表现，研究对象为所有在中国内地开发、投资及运营项目

108、的非内地房地产企业，主要从营运、管理、商业模式、品牌等方面进行综合研究。最终研究成果名单中，香港和新加坡的企业占到绝对主导地位。整体来看，在市场复苏的大环境下，非内地企业继续表现出对内地市场的重视，并积极优化内地业务板块，以期在未来取得更加出色的表现。最终的研究结果名单中，恒隆地产、凯德集团、新世界中国位居前三，主要得益于经济周期下的出色表现，以及多年来的前瞻性布局。恒隆地产在经济周期中表现突出，拿下研究成果第一，其布局于优质城市核心地段的商业物业构建起了强抗风险能力矩阵，并凭借优质的品牌组合取得稳健的业绩表现。近年来实行的资产优化计划，也使得恒隆旗下商场的档次不断提升，内地高端商业王者的地位

109、得到进一步巩固，目前持有运营 7 个高端商场及 3 个次高端商场，继续贡献着可观的收入。财报数据显示，2023 年恒隆内地商场共录得 49.63 亿元的租金收入，同比上升 9%，继续保持稳定增长。外资代表的凯德期内同样表现突出，作为新加坡政府投资公司淡马锡旗下成员，其较早就以资管逻辑在内地进行布局，目前拥有来福士、凯德 MALL、腾飞产业园、雅诗阁、奕桥等一系列颇具影响力的品牌。完成转型之后，凯德在内地的路径更为明晰，在聚焦轻资产模式的同时，其也对管理的资产类别进行了重新布局。新经济方面，凯德正不断加大对产业园区、物流基础设施、数据中心等业态的投资。新世界中国稳居前三，作为港资重仓内地的重要代

110、表，表现出卓越的前瞻性。在优质布局的加持下，其销售物业和持有物业均取得不错的表现，目前，新世界在大湾区持有不少优质项目，相信后续的入市项目将继续为其贡献可观收入。如已于 2023 年底全面启用的前海周大福金融大厦，就具备优质区位条件，该项目位于深圳前海自贸区内发展成熟的桂湾核心片区。新鸿基地产则以长期思维在中国内地发展业务，投资区域主要聚焦在于华东及华南的一二线城市的核心地段，物业均具备优越区位条件。具体表现上，新鸿基内地持有型物业以IFC国金中心为代表，一直以来都保持着出色的表现。未来几年，其还将陆续有新项目建成，大部分采用较有优势的 TOD 模式进行开发。同样具有极强前瞻性的还有嘉里建设，

111、作为较早一批进入中国内地的港资房企，其过去数年来以持有运营位于一二线城市核心地段的物业见长，旗下有上海浦东嘉里城、上海静安嘉里中心、天津嘉里汇等项目，均具备成熟的开发与运作模式。除深耕长三角外，嘉里建设还不断投资大湾区，寻找新的44卓越指数2024 房地产卓越表现报告发展机遇。早在 2018 年，其就开始建设前海嘉里中心项目，该项目是推动港深融合的标志性项目，而随着深圳前海自贸区建立，前海片区的商业潜力也在不断显现。太古地产方面，从最新的 2023 年业绩来看，其在中国内地的资产比例有所提升，成为收益增长的主要来源之一。增长背后，除疫情后市场的复苏支撑外，太古旗下运营的购物商场租户的组合优化，

112、及其在 2022 年增持的成都太古里权益所增加的租金收入也功不可没。丰树以物流见长，中国内地则是丰树最大的海外市场之一。经过多年的深耕，其在国内多个城市持有大量物流资产，并继续专注于项目开发，凭借成熟的资本运作模式，获得了可观的长期回报。45卓越指数2024 房地产卓越表现报告环球超级豪宅别墅2024 海岸线宜居旅度大盘清凤鹿溪源|臻钻岛龙光汕头熙海岸花园2024 房地产行业特别表现46卓越指数2024 房地产卓越表现报告关于观点指数研究院观点指数研究院作为观点机构旗下的数据研究部门，长期跟踪行业企业表现、行业动态、经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据，同时结合专业分析，生产原创、

113、深度的企业报告，解读经营策略。观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合，采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计等途径，构建独特的观点指数数据分析模型体系，并于全年不同时点、不同方向、不间断推出各种专业研究报告与行业权威研究成果。通过对企业官网、各大数据平台、行业资讯动态等多渠道实时跟踪，主动获取海量数据信息并进行整理，及时为用户提供准确、全面的专业内容。基于此，观点指数研究院以全角度视野，把握行业发展走势，对相关资本金融、土地、商业市场等动态、结构、信息，以及复杂的市场和交易数据，进行深入分析。同时，以敏锐的市场眼光，独特的视角，剖析各业态之下的市场万象，如物业、产业、文旅、创新业务等，为企业谋划决策提供参考，共享行业发展红利。扫一扫，了解指数