《房地产行业深度报告：我国房地产是否已进入调整过度阶段？-231222（27页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业深度报告：我国房地产是否已进入调整过度阶段？-231222（27页）.pdf（27页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、证券研究报告行业深度报告房地产 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/27 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 我国房地产是否已进入调整过度阶段？我国房地产是否已进入调整过度阶段？2023 年年 12 月月 22 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 肖畅肖畅 执业证书：S0600523020003 证券分析师证券分析师 白学松白学松 执业证书：S0600523050001 行业走势行业走势 相关研究相关研究 新房销售同比持续承压，京沪放松房地产政策 2023-12-18 新房销售环

2、比提升，多家银行支持房企融资 2023-12-04 增持（维持）Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 我国当前地产发展阶段相当于日本上世纪我国当前地产发展阶段相当于日本上世纪 80 年代末年代末/美国上世纪美国上世纪 50 年年代末代末 60 年代初年代初。本文希望通过各类房地产指标，将我国和发达国家横向比较，探讨我国房地产是否已经进入调整过度阶段。由于这些指标均与房地产发展的生命周期高度相关，若选用最新时点数不够准确。从人口结构、城镇化、新开工、居民杠杆率四个维度综合比较，我们认为中国当前的房地产市场生命周期与日本上世纪 80 年代末/美国上世纪 50年代末 60

3、 年代初相似。（1）人口结构）人口结构：我国近年来老龄化趋势显著，但 2022 年主力置业人口占比和反向抚养比仍有 28.4%和 223%，处于较高水平；（2）城镇化率）城镇化率：中国 2023 年城镇化率 64.6%，相当于日本的1961 年和美国的 1951 年，依然有较大的发展空间；（3）每千人开工套）每千人开工套数数：中国的每千人开工套数在 2021 年后出现断崖式下降，2022 年仅为5.4 套，低于合理水平；（4）居民杠杆率）居民杠杆率：近年来我国居民杠杆率稳定在 61%左右的合理区间。我国房地产核心指标已经历大幅度调整。我国房地产核心指标已经历大幅度调整。我国本轮地产下行周期新房

4、销我国本轮地产下行周期新房销售较高点下降超售较高点下降超 30%、住宅开发投资较高点下降、住宅开发投资较高点下降 19.5%、住宅新开工、住宅新开工面积较高点下降面积较高点下降 69.3%，美，美/日相日相应下行应下行期分别为期分别为 8.6%/48%、2.0%/36.0%、38.7%/19.7%，综合调整幅度和调整时间看，我们认为我，综合调整幅度和调整时间看，我们认为我国当前已有调整过度的迹象。国当前已有调整过度的迹象。随着疫情影响消退、各类政策持续发力，我们预计中国 2024 年商品住宅销售、新开工面积降幅将进一步收窄，考虑到人口长周期拐点已至，预计住宅投资额复苏时点仍需观察。从住宅投资占

5、从住宅投资占 GDP 比重看：我国房地产已有调整过度的迹象，但触底比重看：我国房地产已有调整过度的迹象，但触底反弹仍需反弹仍需进一步观察进一步观察。2023 年预计我国住宅投资占年预计我国住宅投资占 GDP 比重将降至比重将降至4.6%，美，美/日相同发展阶段时期分别为日相同发展阶段时期分别为 5.0%/5.7%，我们认为我国当前，我们认为我国当前处于合理区间相对偏下位置，已有调整过度的迹象。处于合理区间相对偏下位置，已有调整过度的迹象。但参考美/日经验，我们认为我国住宅投资占 GDP 比重触底反弹仍需进一步观察。从房地产业增加值占从房地产业增加值占 GDP 比重看比重看，我国房地产明显调整过

6、度，未来仍我国房地产明显调整过度，未来仍有增长空间。有增长空间。我国房地产业增加值占 GDP 比重自 1949 年以来快速增长，2020 年到达高点 7.2%，之后有所回落，2022 年降至 6.1%，距距 2020年高点回落年高点回落 1.1pct；而美；而美/日相同发展阶段时期均为日相同发展阶段时期均为 10%左右，美左右，美/日近日近年来的年来的中枢中枢在在 13%/12%左右。我们认为我国该指标当前明显调整过度。左右。我们认为我国该指标当前明显调整过度。同时参考美/日经验，城镇化率的提升将带来增长空间，若中国城镇化率从当前的 65.2%增至 80%，我们预计房地产业增加值占 GDP 比