《房地产行业专题报告：十二城地产政策优化调研反馈楼市活跃度提升市场分化明显-230914（17页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业专题报告：十二城地产政策优化调研反馈楼市活跃度提升市场分化明显-230914（17页）.pdf（17页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、行 业 研 究 2023.09.14 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%22/9/13 22/11/25 23/2/623/4/2023/7/223/9/13房地产沪深300 房 地 产 行 业 专 题 报 告 楼市活跃度提升，市场分化明显十二城地产政策优化调研反馈 分析师 张伟 登记编号：S1220522040002 刘清海 登记编号：S1220523090001 陈炯阳 登记编号：S1220523040001 陈鹏 登记编号：S1220523080006 陈佳妮 登记编号：S1220520080002 联系人 王雪尼

2、 王星缘 李倩 廖捷 赵梦菲 行 业 评 级:推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股)8,143.45 销售收入(亿元)21,729.82 利润总额(亿元)5,416.11 行业平均 PE 136.05 平均股价(元)5.85 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化明显明显。我们前往全国 12 座城市，从中介、楼盘、购房者及银行等角度，深入调研地产新政的影响。调研反馈，新政后核心城市楼市热度明显提升，各城市表现分化显著，房价基本企稳且未来预期相对理性。上海

3、：活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码上海：活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码。新政后，上海楼市活跃度明显提升，房价基本实现企稳。此外，上海楼市结构分化仍然强烈，二手房挂牌量显著上升，未来持续回暖仍需更大力度的政策加码，打通购房置换链条，从而带动楼市持续回暖。广州：广州：刚改盘表现更好刚改盘表现更好。广州在政策优化后，9 月首周楼市出现明显回暖。其中刚需房成交量回升幅度更大，核心区域成交回升幅度好于远郊。广州楼市仍处于降价、冲量去库存阶段，新房维持价格优惠，二手房价格平稳或小幅下降。购房者对房价预期平稳，共识是楼市和房价基本企稳。居民加杠杆需求还不强，刚需购房者倾向于提高首付比例。中介和

4、楼盘销售预计政策效果在季度层面或能维持，期待有更多优化措施出台。深圳：深圳：短期效果显著，分化是主旋律短期效果显著，分化是主旋律。政策优化落地后，深圳核心区域楼市明显反弹，而远郊区改善不明显。新房改善程度明显好于二手房。深圳二手房挂牌量增加，但是需求不足、成交量少。新房入市增加也导致急售二手房价格下调。购房者认为在政策呵护下，房价已基本企稳。由于核心区域新房和二手房存在倒挂，一些在核心区域的购房者对房价存在小幅上涨预期。中介和楼盘销售认为政策效果短期能持续；优化政策能否持续出台以及二手房成交热度能否回温，是后续楼市能否持续改善的重要因素。北京北京：新房市场火热新房市场火热、交易放量，二手房区域

5、分化，期待后续政策利好持交易放量，二手房区域分化，期待后续政策利好持续释放。续释放。新房市场中较为优质的改善型楼盘出现供不应求的状况，二手房挂牌量增长，优质地区二手房成交量、咨询量创历史新高，但需求相对饱和区域的咨询/带看/挂牌/成交量无明显涨幅。当前北京仅落地认房不认贷，调研反馈预计本轮行情持续到年底，期待后续政策利好持续释放。合肥合肥：二手房成交量增加，二手房成交量增加，新房边际变化不大新房边际变化不大。地产优化政策已实现传导，二手房挂牌量维持高位，成交量边际改善明显，但区域分化严重，价格暂未反应；新房以改善型为主，成交量暂无变化，中长期存在看涨预期。购房者/消费者对收入增长预期不强，表示

6、消费承压，但实际日常消费习惯改变不大，对房价预期不高，房产逐渐回归居住属性。厦门厦门：政策连续微调下的平稳改善。政策连续微调下的平稳改善。厦门政策出台整体具有微调的特征，因此近期自上而下的政策实际对厦门的影响并非脉冲式的改善，而是呈现小幅改善的特征。调研对象普遍认为厦门房价将维持稳定或小幅上涨，并对未来经济具有信心。西安：“认房不认贷”全面落实，低价二手房率先起量西安：“认房不认贷”全面落实，低价二手房率先起量。经过对西安市区及郊区 4 个楼盘、4 个中介、5 家银行以及多个购房者的深入调研，主要得出结论：一是银行已基本落实“认房不认贷”政策，首套、二套首付比例均下调；二是低价的二手房市场挂牌

7、量、成交量率先上涨，但价格略有下降；三是改善型楼盘咨询量、成交量略有上升，新盘价格保持稳定；四是购房方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 者的购房目的多为自住，认为经济恢复需要时间。成都成都：新政利好改善型新房，新政利好改善型新房，二手房各二手房各板块板块分化分化。今年上半年成都房价基本都有下滑，未来一段时间预计企稳，新房关注度远高于二手房，个别区域的改善型新房有上涨空间，购房者对中长期经济普遍乐观。目前购房咨询量有上涨，销量和房价还未见因政策影响的明显改善。青岛青岛：政策边际效用减弱，静待

8、一线城市回暖带动。政策边际效用减弱，静待一线城市回暖带动。政策作用：政策作用：政策整体作用不明显，降首付比例效果好于降利率；销售表现：销售表现：新房、二手房均量价齐跌，新房销售表现好于二手房；购房者购房者：调研对象为确有购房需求人群，基本不存在投资客户，不少客户处于观望状态。长期趋势长期趋势：整体来看，市场或已基本企稳，未来价格预计将为 10%以内窄幅震荡态势；结构上来看，结构上来看，预计少于 20%楼盘价格稳中有升，大部分或为持续下跌态势。苏州苏州：新房及二手表现分化，短期房价预期企稳新房及二手表现分化，短期房价预期企稳。苏州目前地产政策基本落地，新房市场表现较为火热，其中改善型新房政策前后

9、表现均活跃，刚需型新房政策发布后热度明显提升；但二手房市场回暖较慢，咨询/带看/成交呈现小幅增长，主因存量二手房较多。调研反馈本轮行情有望持续到年底，房价短期内有望企稳。沈阳沈阳：政策已传导落实，政策已传导落实，二手房、新房表现分化二手房、新房表现分化。年初至今，沈阳房地产政策持续松绑。调研反馈，谨慎的消费态度、对未来政策进一步放松的预期、接下来的房交会活动，以上因素导致近期市场对政策反应不甚明显。石家庄石家庄：量量、价预期较为稳定，价预期较为稳定，信心修复仍需等待信心修复仍需等待。22 年起政策逐步宽松，二手房挂牌量维持较高水平，购房决策期较长，新房市场楼盘间有所分化，“准现房”成为卖点，房

10、地产市场量、价预期保持较为稳定，消费信心修复仍需时间。风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。BVoPVYhVdUuYpXuY8OcMaQpNmMpNsRlOrRvMlOnMqN6MqQyRuOsOnOvPmNoP房地产 行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化明显.4 2 上海：楼市活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码.4 3 广州：刚改盘表现更好.5 4 深圳：短期效果显著，分化是主旋律.6 5 北京：新房市

11、场火热交易放量，期待后续政策利好逐步兑现.6 6 合肥：政策已传导，二手房成交量增加，新房边际变化不大.8 7 厦门：政策连续微调下的平稳改善.9 8 西安：认房不认贷全面落实，低价二手房率先起量.10 9 成都：新政利好改善型新房，二手房各板块分化.11 10 青岛：政策边际效用减弱，静待一线城市回暖带动.12 11 苏州：新盘及二手表现分化，短期房价预期企稳.13 12 沈阳：政策已传导落实，二手房、新房表现分化.14 13 石家庄：房地产市场预期保持稳定，信心修复仍需时间.15 房地产 行业专题报告 4 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 1 1 十二城总结：

12、十二城总结：楼市活跃度提升，市场分化楼市活跃度提升，市场分化明显明显 近期地产政策密集出台，我们前往全国 12 座城市，从中介、楼盘、购房者及银行等角度，深入调研地产新政的影响。调研反馈，新政后核心城市楼市热度明显调研反馈，新政后核心城市楼市热度明显提升，各城市表现分化显著，房价基本企稳且未来预期相对理性。提升，各城市表现分化显著，房价基本企稳且未来预期相对理性。1 1.1.1 调研调研城市城市：1 12 2 座城市座城市 本次调研城市包括上海、广州、深圳、北京、合肥、厦门、西安、成都、青岛、苏州、沈阳、石家庄，共 1 12 2 座城市座城市。1 1.2.2 调研调研样本样本：中介、楼盘、银行

13、及购房者中介、楼盘、银行及购房者 本次调研范围包括房地产行业相关的四类对象本次调研范围包括房地产行业相关的四类对象，包括房产中介、新房楼盘、银行、购房者，每个城市会至少选择 4 家中介、4 个楼盘，以及国有行、股份行、城商行、农商行等银行，以及线上、线下调研购房者。1 1.3.3 主要结论主要结论：楼市活跃度提升，市场分化强烈：楼市活跃度提升，市场分化强烈 政策落地政策落地总体迅速，各地略有分化总体迅速，各地略有分化。认房不认贷、存量按揭利率下调政策落地迅速，首付比例下限调整政策的落实进度有差异，一线城市尚未实施，二线城市陆续跟进。市场活跃度提升市场活跃度提升，一线城市最明显，一线城市最明显。

14、从成交量看，中介反馈一线城市相比新政前提升最明显（部分城市成交量翻倍及以上增幅），其次核心二线城市，弱二线城市及以下变化不明显。楼市回暖持续性分化明显楼市回暖持续性分化明显。调研反馈，热点城市楼市成交量回暖有望持续至年底，其他城市楼市成交量回暖不明显，未来如果有进一步政策可能会更具持续性。房价基本企稳，未来预期理性房价基本企稳，未来预期理性。调研反馈，房价基本企稳但尚未上涨，部分弱二线城市还在跌，其他城市相对平稳。受访者对未来房价预期偏理性，平稳或小幅上涨的观点占据主要比例。居民消费信心分化，控制消费支出居民消费信心分化，控制消费支出。各城市居民对未来信心的强弱有所分化，存在控制消费支出的现象

15、，减少大件投资、非必要消费等支出。2 2 上海上海：楼市楼市活跃度提升但分化强烈，期待政策活跃度提升但分化强烈，期待政策持续持续加码加码 2 2.1.1 调研调研样本样本 本次调研范围为上海市区和郊区的 4 家中介、4 个新房楼盘（包含刚需、改善楼盘），并且在现场与多位购房者进行了交流，信贷相关政策咨询了国有银行、股份制银行、城商行以及农商行。2 2.2.2 主要结论主要结论：楼市楼市活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码活跃度提升但分化强烈，期待政策持续加码 认房不认贷及存量房贷利率新政认房不认贷及存量房贷利率新政逐步逐步落实落实。调研银行反馈，目前上海认房不认贷政策已经落实，存量首套房贷利

16、率的调整政策 9 月 25 日开始办理。首付比例方面，首套房的房贷仍按照 35%执行。市场活跃度提升市场活跃度提升、热度有望持续、热度有望持续，结构分化强烈，结构分化强烈。新政首周，市场活跃度指标增长明显，市区中介反馈二手房咨询量相当于新政前的4-5 倍，带看量提升 1-2 倍，房地产 行业专题报告 5 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 成交量大约翻倍。市区中介反馈市场热度有望持续 2-4 个月，年底前可能保持活跃。市场分化依然强烈，市区二手房带看、成交相比新政前增长良好，但郊区二手房市场仍然平淡，带看量、成交增长不明显。二手房二手房挂牌量激增，挂牌量激增，置换链

17、条置换链条仍需仍需通畅通畅。新政后，中介反馈每天新增挂牌量增长迅速，市区中介反馈每天的新增挂牌量相当于此前的 3 倍左右。挂牌量激增表明改善性需求强烈，但置换链条目前尚不通畅。我们认为原因可能在于：首次购房者置业意愿仍不足，市场已形成一步到位的购房惯性，未来经历置换链条的意愿低。我们认为，未来会有更大力度的政策加码，打通购房置换链条，带动楼市持续回暖。房价止跌回稳、未来预期温和。房价止跌回稳、未来预期温和。二手房价止跌回稳，但尚未形成涨价趋势，上调挂牌价的房东占比较低，某中介反馈可能不足一成。对于未来房价走势，受访对象预期普遍理性，平稳或微涨的观点占据主流，大幅上涨或进一步下跌的可能性不大。消

18、费信心预期消费信心预期仍需提振仍需提振，期待，期待后续政策发力后续政策发力。受访的购房者存在控制消费支出的现象，减少非必要支出，例如减少外出旅游、下调教育经费、减少交际应酬等。消费信心受影响的主要原因是收入增长预期放缓，增加储蓄应对未来可能出现的不确定性，期待提振消费信心政策出台。3 3 广州：刚改盘表现更好广州：刚改盘表现更好 3 3.1.1 调研样本调研样本 1 1）房产中介）房产中介：天河区某中介、海珠区某中介、番禺区某中介，黄埔区某中介。2 2）楼盘）楼盘：天河区某楼盘、海珠区某楼盘、番禺区某楼盘，黄埔区某楼盘。3 3）购房者）购房者：天河区某楼盘购房者、海珠区某楼盘购房者、番禺区某楼

19、盘购房者，黄埔区某楼盘购房者。4 4）银行）银行：某银行天河北支行、某银行天河支行、某银行广州分行、某银行猎德支行。4 4.2.2 主要结论：刚改盘表现更好主要结论：刚改盘表现更好 1 1）广州房地产优化政策。）广州房地产优化政策。广州首套房执行 30%比例，首套利率为 4.1%:二套执行 40%首付比例和 4.5%的贷款利率。2 2）政策优化对广州新房促进效果。）政策优化对广州新房促进效果。政策优化后，9 月首周广州新房成交明显改善。广州刚改盘成交明显提升，核心区域改善和偏豪宅盘销售增长不明显。300-400万三房刚改盘，更受欢迎。政策优化后，核心区域、次核心区域以及远郊房地产改善情况逐步递

20、减。3 3）政策优化对二手房的影响。）政策优化对二手房的影响。中介反馈二手房挂牌量大幅增加，但成交量偏少，需求相对不足。核心区域外的二手房房东提价动力不足，反而会通过降价促进成交。广州房地产市场处于价格平稳或小幅回落，但成交量回升的去库存阶段。4 4）对未来政策和房价预期。）对未来政策和房价预期。调研对象大多认为后续可能还会有优化政策出台，从而稳定房地产市场。比如按揭利率、限购、首付比例政策的优化。调研对象对未来房价的预期总体平稳。房地产 行业专题报告 6 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 5 5）购房者对经济信心平稳。）购房者对经济信心平稳。受访者对未来消费预期

21、有待提升，主要是因为收入增长预期放缓。购房者对于加杠杆的信心仍需恢复，刚需盘购房者倾向于提升首付比例。4 4 深圳：深圳：短期效果显著，分化是主旋律短期效果显著，分化是主旋律 4 4.1.1 调研调研样本样本 1 1）房产中介房产中介：福田上下沙片区某中介、南山华侨城片区某中介、龙华深圳北片区某中介、宝安沙井片区某中介。2 2）楼盘楼盘：福田某楼盘、南山某楼盘、龙岗某楼盘、龙岗某楼盘。3 3）购房者购房者：福田某楼盘某购房者、南山某两个楼盘某购房者、龙岗某楼盘某购房者、宝安某楼盘某购房者、龙岗某楼盘某购房者。4 4）银行银行：某银行平湖支行、某银行福田支行、某银行盐田支行、某银行时代金融支行、

22、某银行华侨城支行、某银行深圳分行、某银行南山支行、某农商银行竹子林支行。4 4.2.2 主要结论主要结论：短期效果显著，分化是主旋律：短期效果显著，分化是主旋律 1 1）深圳房地产优化政策。深圳房地产优化政策。“认房不认贷”政策在深圳正式落地。存量房贷利率下调要等到9月25日开始实施。目前首套房执行30%的首付比例，贷款利率为4.5%；二套房执行 50%的首付比例，贷款利率为 4.8%。2 2）政策优化对新房市场的影响。政策优化对新房市场的影响。在“认房不认贷政策”放松后，深圳楼市短期明显改善。楼盘到访量和成交量均出现大幅回升，有置业顾问表示政策 9 月第一周成交量超过了政策优化前一个月的成交

23、量。政策效果存在分化。首先是新房的表现要好于“二手房”。购房者偏好新房，因为新房与二手房的房价存在一定倒挂。其次是核心区域表现好于郊区。3 3）政策优化对二手房情况的影响。政策优化对二手房情况的影响。中介反馈，二手房近期挂牌量明显增长，但实际成交偏少。由于新房集中入市，部分二手房出于急售的原因存在下调价格以促进成交的情况。4 4）对未来政策和房价预期。对未来政策和房价预期。调研对象大多认为政策效果短期能持续。后续关注是否还有新增优化政策出台，包括降低首付比例、降低按揭利率，和调整非核心区域限购。调研对象基本认为房价基本企稳。5 5）购房者对经济未来信心较为平稳，消费需求也保持平稳。购房者对经济

24、未来信心较为平稳，消费需求也保持平稳。价格倒挂以及利率下调是驱动刚需购房者的重要因素。认房不认贷减轻首付压力，新房和二手房倒挂是驱动改善性购房者的重要因素。5 5 北京：新房市场火热交易放量，期待后续政策利好逐步兑现北京：新房市场火热交易放量，期待后续政策利好逐步兑现 5 5.1.1 调研样本调研样本 调研范围：全面覆盖供需双方，楼盘样本基本覆盖主要城区和郊县。调研范围：全面覆盖供需双方，楼盘样本基本覆盖主要城区和郊县。房地产 行业专题报告 7 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款s1 1）房产中介房产中介方面，方面，我们主要和海淀、朝阳、丰台和通州 4 个区 5 家中介

25、进行交流。2 2）新房楼盘方面，）新房楼盘方面，我们调研市区中海淀、朝阳和丰台，近郊区中顺义、大兴、房山和通州，共 7 区 13 个楼盘。3 3）消费者方面，）消费者方面，我们访谈售楼处中的多位有购房意向的消费者。4 4）银行银行方面，方面，我们分别与两家国有大行、两家股份行和两家城商行共 6 家银行的营业部进行沟通。5 5.2.2 主要结论主要结论：新房市场交易显著放量，二手房不同地段销售表现分化：新房市场交易显著放量，二手房不同地段销售表现分化 新房楼盘：新政出台推动刚改人群需求释放，新房咨询新房楼盘：新政出台推动刚改人群需求释放，新房咨询&成交量提升显著。成交量提升显著。1 1）改善盘：

26、）改善盘：根据通州畅销楼盘之一的销售反馈，9 月 1 日至 3 日项目销售提振显著，新政出台后将近一周的成交量就达到 50-60 套，与之前每月销量基本持平。2 2）刚需盘：）刚需盘：房山区某刚需楼盘的销售人员反馈，“认房不认贷”政策出台后的近一周内，项目到访和成交量相较之前均提升 2 倍以上。房产中介：二手房市场热度略低于新房，不同地段销售表现分化。房产中介：二手房市场热度略低于新房，不同地段销售表现分化。根据海淀西北旺地区中介反馈，由于该地区二手房质量整体较好，近期业主议价能力提升，新政推出后成交量和咨询量创近几年新高，带看量实现翻倍。而根据需求相对饱和的望京臻园地区中介反馈，近期咨询/带

27、看/挂牌/成交量提升均不明显；目前来看成交价并未因新政推出而有所提振；但如果后续二手房库存量消化加快，可能价格趋势会出现拐点。银行：认房不认贷政策基本落地，后续政策正逐步落地中银行：认房不认贷政策基本落地，后续政策正逐步落地中。1）“认房不认贷”政策：部分银行已经实施，剩余银行预计将于未来一周内逐步落地。2）下调存量房贷利率政策：预计将会在 9 月 25 日之前出台细则。3）降低首付比例政策：银行端尚未接到通知，目前北京的首套房房贷利率为 4.75%，二套房利率为 5.25%，可供下调的空间比较充足。消费者：整体收入增长预期中性偏乐观，新政推出加速购房决策。消费者：整体收入增长预期中性偏乐观，

28、新政推出加速购房决策。1 1）收入方面，）收入方面，大部分的受访人群对于自身的未来收入增长还是持谨慎偏乐观的态度，但是对工作稳定性的预期比较分化；2 2）经济看法方面：经济看法方面：绝大部分都觉得目前的经济比疫情的时候要好，对于未来整体经济比较乐观，但觉得要恢复到 2019 年还是需要一段时间；3 3）购房方面，购房方面，大部分受访者表示本轮新政推出或多或少推动其购房的决策。5 5.3.3 未来展望：房价有望上涨但空间有限，本轮行情有望持续到年底未来展望：房价有望上涨但空间有限，本轮行情有望持续到年底 房价预期：普遍预期房价上涨，但上涨空间房价预期：普遍预期房价上涨，但上涨空间或较为或较为有限

29、。有限。通过调研我们发现，销售、中介、银行及购房者普遍认为房价会上涨但幅度有限，主因为：1）新房价格大多受到政策限制，且地产商短期内或更倾向于提升销量而不是赚取溢价；2）二手房价格因为改善型置换所带来的供给增长，价格短期内较难出现大幅上涨。行情展望：预计本轮行情或将持续至年底，改善型住房价格易涨难跌。行情展望：预计本轮行情或将持续至年底，改善型住房价格易涨难跌。从供需格局上来看，“认房不认贷”政策释放出因房贷而承担较高首付比例的群体的需求，预计三季度北京房地产市场会迎来一波脉冲式增长，或将助力今年“金九银十”表现好于往期。且直接利好的改善型住房购房者需要将原有的房屋销售后再购入改善型住房，期间

30、需要 2-6 个月的运转周期，预计本轮因政策推动的行情将会持房地产 行业专题报告 8 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 续到 2023 年年底或 2024 年年初。中期角度来看，因限制性政策放宽带来的新增需求长期有效，而短期内北京改善型住房供给受限，改善型住房价格易涨难跌。6 6 合肥：政策已传导，二手房成交量增加，新房边际变化不大合肥：政策已传导，二手房成交量增加，新房边际变化不大 6 6.1.1 调研调研样本样本 合肥的调研覆盖的机构有合肥的调研覆盖的机构有 4 4 类：类：1 1）中介门店）中介门店，包括 5 个位于热门的政务、滨湖板块及相对老旧的政务、蜀山

31、板块的房产中介门店。2 2）售楼处）售楼处，涵盖 6 个分布在滨湖区、蜀山区的改善盘、次改善盘和刚需盘。3 3）银行）银行，电询了两家国有行、两家股份制银行。4 4）购房者购房者/消费者消费者，在调研的整个过程中，通过线下接触近 20 个购房者，以及线上发放问卷的方式，对消费者的反应形成了一些感知。6 6.2.2 主要结论：主要结论：政策传导到位政策传导到位，二手房成交量增加，新房边际变化不大二手房成交量增加，新房边际变化不大 1 1）政策传导速度上，合肥市速度较快，目前“认房不认贷”、“首付比例下降”、政策传导速度上，合肥市速度较快，目前“认房不认贷”、“首付比例下降”、“存量贷款利率下调”

32、均已开始执行。“存量贷款利率下调”均已开始执行。就首付比例来看：此前限购区首套房首付是 30%，二套房是 40%，非限购区首套房首付比例是 20%，二套房是 30%。政策调节后市区都是首套房首付比例是 20%，二套房是 30%。贷款利率方面：合肥今年年初时首套房利率已经降到 4.0%，22年初为 5.88%左右，9 月 25 日之后存量首套房贷款利率降为 4.0%。二套房当前利率是 4.8%，新政执行后可降为 4.0%。具体操作方法，等待细则传达至个贷经理。2 2）二手房：挂牌量微增，成交量翻倍，价格暂未反应，区域行情分化二手房：挂牌量微增，成交量翻倍，价格暂未反应，区域行情分化 合肥此前经历

33、过大规模棚改，本地土著拆迁得房较多，且合肥房价较 21 年底、22 年初高峰时期有一定跌幅，房主有资产变现和止损需求、二手房抛压比较大。8 月 30 日-9 月 7 日，合肥全市贝壳平台二手房挂牌量微增，带看量翻倍，成交量也有翻倍增长。分结构来看，核心区、规划区表现较好，老区抛压大。分结构来看，核心区、规划区表现较好，老区抛压大。地段好、配套资源最好、学区最好的核心区二手房成交量增加明显，此外，未来重点发展规划区的带看量和成交量增加明显。但合肥的老区、郊县地区，二手房交易量反应平淡。价格角度，短期整体价格角度，短期整体承承压压，反应仍需一定周期，反应仍需一定周期。冷门小区抛压大，即使是热门区域

34、价格也暂未上涨。根据资深中介反馈，预计在成交量持续高位 1 个月后，价格或有反应。3 3）新房：改善型为主，成交量暂无变化，中长期看涨价预期强新房：改善型为主，成交量暂无变化，中长期看涨价预期强 合肥新楼盘均以改善型为主，但目前处于买方市场，有能力购置改善房的客户是稀缺的，好地段、大开发商、新产品、大面积的房成交相对顺畅。改善房的目标客群对政策反应不大，在新政前其首付比例就多在 4-5 成及以上，对于居住体验和资产保值增值的重视程度大于对“省钱”的追求，对这部分人来说，政策放松其也不会加快决策，依旧坚持优中选优，因此新房市场反应不大。4 4）购房者购房者/消费者对经济预期中性，对房价消费者对经

35、济预期中性，对房价预期理性预期理性 房地产 行业专题报告 9 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款s对经济展望中性：对经济展望中性：调研结果显示，购房者及普通消费者对未来经济走势预期中性。大部分人群反应较疫情前经济压力更大，生活水平有下降。就是否减少外食、旅游出行消费的回答上，超 5 成人群倾向于减少大额资产配置，来保障小额支出带来的幸福感；3 成左右减少了日常小额消费，以增加抗风险能力，应对老人生病和子女教育；2 成左右人群认为影响不大。对房价对房价预期理性预期理性：消费者普遍觉得合肥房价整体是涨不了多少；认可高价热门板块新房还有上涨的可能，因为合肥市政府对滨湖区不限价

36、了，之后拿地价格也会越来越高；购房者态度是“量力而行”“拒绝焦虑”。7 7 厦门厦门：政策连续微调下的平稳改善政策连续微调下的平稳改善 7 7.1.1 调研调研样本样本 厦门分为岛内和岛外：岛内包括思明区和湖里区，房价比较高，是改善性楼盘主要的所在区域；岛外包括集美区、翔安区等，是刚需型住房主要的区域。因此，本次厦门调研的样本包含售楼部销售、二手房中介以及购房者，以及当地银行，并较为均匀地分布在改善型住房所处区域和刚需型住房所处区域。7 7.2.2 主要结论主要结论 政策落地情况政策落地情况：目前政策落地的只有认房不认贷，降低存量房贷利率目前细则虽然已经出了，但目前政策落地的只有认房不认贷，降

37、低存量房贷利率目前细则虽然已经出了，但根据银行公告，需要等到根据银行公告，需要等到 9 9 月月 2525 日后批量集中调整日后批量集中调整。20%的首套房首付比例仍然没有落地。通过和一些资深销售和中介交流后了解到，厦门的政策出台特点是不断微调和试探，而不是脉冲式的。购房者首付比例到 8 月 16 日调整为首套房 30%，二套房 40%。9 月 1 日，认房不认贷落地，实际上把一部分之前认定为二套房的情况认为是首套房了，本质也是在降首付。贷款利率方面，目前是厦门首套 LPR-50BP，二套 LPR+60BP，二套房利率 8 月中旬已经是降了 20bp。8 月底人民银行调降二套房利率，目前厦门没

38、有选择继续跟进，这也符合微调的原则。市场情况市场情况：2021 年以来厦门房地产市场整体处于调整状态。去年下半年以来，房价指数同比回落至负区间；量方面，疫情政策优化后积压需求释放之后，成交量走弱。近期认房不认贷政策落地后，市场热度有小幅改善近期认房不认贷政策落地后，市场热度有小幅改善。调研结果显示，楼盘和中介门店的到访量、带看量和成交量小幅回升，有些楼盘的改善也是因为进入清盘阶段，因此这样的改善幅度其实并不算高。究其原因，一方面是认房不认贷主要针对的是改善型需求，而岛内购房者通常会采用比较高的首付比例，因此实际上利好程度是有限的；另一方面，厦门政策是不断微调的，因此短期内很难观测到大幅的、脉冲

39、式的好转。对于市场的投资需求，由于这几年市场比较冷，投资需求是偏少的对于市场的投资需求，由于这几年市场比较冷，投资需求是偏少的。新政下来后销售和中介也表示近期几乎没有遇到炒房客。二手房市场方面，中介一致认为厦门二手房市场买方具有绝对议价权，政策落地后也没有明显改变。房地产 行业专题报告 10 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款s政策预期政策预期：大部分调研对象认为除了 20%首付，其他政策很难再有了，因为岛外的限购政策已经非常宽松了，岛内现在限购还是比较严，之后如果调整也是某些细则条款的小幅变动。房价预期房价预期：调研结果来看，认为厦门整体房价稳定或小幅上涨的受访人员调

40、研结果来看，认为厦门整体房价稳定或小幅上涨的受访人员比例参半比例参半，调研对，调研对象中没有判断象中没有判断厦门房价接下去会有厦门房价接下去会有大幅上涨和继续下跌。大幅上涨和继续下跌。另外，厦门地产市场也具有明显的结构性特点，大部分受访人员认为岛内房价是很保值的，甚至有些新盘热度则非常高。购房者调研反馈购房者调研反馈：对于购房者而言，工作基本还是比较稳定的，否则难以承受月供，但收入增长预对于购房者而言，工作基本还是比较稳定的，否则难以承受月供，但收入增长预期期放缓放缓。消费习惯比较分化，例如刚需盘的购房者会有疫情后消费降级的情况，而改善盘的购房者则更多表示生活质量不太受影响。对于未来经济的判断

41、，调研的购房者均对未来有一定的信心。8 8 西安：西安：认房不认贷全面落实，低价二手房率先起量认房不认贷全面落实，低价二手房率先起量 8 8.1.1 调研样本调研样本 此次西安地产调研，选取市区及郊区，共 4 个楼盘，4 个中介，5 家银行，以及多个购房者，采用实地观察法和访谈调查法，对调研对象进行深入调研。楼盘：楼盘：刚需型楼盘 2 个，改善型楼盘 2 个。中介：中介：市区中介 2 个，分别为雁塔高新板块、曲江新区板块中介；郊区中介 2 个，分别为灞桥浐河板块、未央经开板块中介。消费者：消费者：在西安有购房意向的个人。银行：银行：国有大行 2 个，股份行 2 个，城商行 1 个。8 8.2.

42、2 主要结论主要结论 本次调研的主要结论是西安已基本落实“认房不认贷”政策，低价的二手房市场挂牌量、成交量有所上涨，改善型楼盘咨询量、成交量略有上升。基本情况：基本情况：西安已在 9 月 1 日后实施“认房不认贷”政策，首套首付比例 20%，二套首付比例 30%，首套贷款利率下调至 4%，二套贷款利率将在 9 月 25 日调整，预计下调至 4.4%。银行：全面执行“认房不认贷”，首付比例、贷款利率下调。银行：全面执行“认房不认贷”，首付比例、贷款利率下调。9 月 1 日起，西安市银行基本均实施“认房不认贷”政策，首套首付比例由 30%下降到 20%，二套首付比例由 60%下降到 30%；今年起

43、，首套贷款利率下调至 4%，二套贷款利率将在 9 月 25 日调整，预计下调至 4.4%，不用客户申请，即刻实行；该政策颁布后，有银行表示其支行存量房贷提前还款申请下降 30%。房产中介：挂牌量、交易量表现分化，“老破小”价格下跌。房产中介：挂牌量、交易量表现分化，“老破小”价格下跌。挂牌量方面，未央经开板块近一周挂牌量有所上涨，这些区域房价较低、品质较差，雁塔高新板块、曲江新区板块、灞桥浐河板块挂牌量表现平稳；交易量方面，未央经开板块近一周交易量上涨较多，雁塔高新板块略有上涨，曲江新区板块、灞桥浐河板块基本无变化；价格方面，未央经开板块近一周房价相较于 7、8 月份略有下降，雁塔房地产 行业

44、专题报告 11 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 高新板块、曲江新区板块、灞桥浐河板块价格平稳，未来二手房涨价空间也较小；其他方面，中介销售表示未来颁布更宽松的地产政策可能性较小。新房楼盘：咨询量有所增加，成交量表现平稳，价格保持不变。新房楼盘：咨询量有所增加，成交量表现平稳，价格保持不变。咨询量方面，刚需型楼盘和中端改善型楼盘表示近一周看房客户变多，高端改善型楼盘表示咨询量变化不明显；成交量方面，中端改善型楼盘略有上升，刚需型楼盘和高端改善型楼盘近一周变化不明显；价格方面，4 个楼盘均没有明显变化，一些楼盘因为是尾盘，加大了优惠力度；其他方面，楼盘销售对该政策影

45、响效果及持续时间持保守态度，并认为今后西安不会再颁布进一步放松政策。消费者：预计房价会保持稳定，自住型居多。消费者：预计房价会保持稳定，自住型居多。多数购房认为自身收入、房价等都会保持稳定，买房的目的均为自住，不进行投资性购房，购房预算不打算增加，购房进程也不会加快。9 9 成都：新政利好改善型新房，二手房各板块分化成都：新政利好改善型新房，二手房各板块分化 9 9.1.1 调研样本调研样本 1 1）新楼盘新楼盘：2 个改善盘，2 个郊区刚需盘。2 2）中介中介：市区高新金融城板块和晋江攀成钢板块，郊区天府华阳板块和成华驷马桥板块。3 3）银行银行：2 个国有大行、2 个股份行、2 处地方性银

46、行。4 4）购房者购房者：对多位有购房意向的路人进行访谈调查，包括体制内工作者、银行从业人员、司机、个体户、地产从业人员、飞机修理师等。9 9.2.2 主要结论主要结论：新政利好改善型新房，二手房各板块分化新政利好改善型新房，二手房各板块分化 今年上半年成都各区房价均有下滑，但普遍不认为会继续下降，未来房价应该比较稳定，个别区域还有上涨空间。目前成都楼市大致分为东南西北中五大板块，其中，中心区和城南的房价相对比较高，受关注度也比较高；成都三环以内发展很成熟，基本没有新楼盘。成都地产政策落实较快：成都地产政策落实较快：1 1）成都市已实行“认房不认贷”政策。2 2）首套房贷款利率为 LPR-20

47、bp，即 4.0%。3 3）暂未施行首套房 20%的首付，首付比例 30%，但部分行情不太好的区域，中介表示首付可商谈至 20%。新政策推出后咨询量明显上涨。新政策推出后咨询量明显上涨。总体楼市有好转的迹象，各板块之间比较分化。有个中介透露了内部的咨询数据，8 月日均咨询量约 1.8 万，9.1-9.3 咨询量大约增长了一半，9 月 3 日咨询量达两万七千多。新房关注度高于二手房，改善型需求比较强。目前新政刚出，各方都有感受到增长的迹象，还未观察到销售和房价实质性的变化。改善型新房受益最明显。改善型新房受益最明显。大部分刚需新房购买者选择加大关注、持续观望，之前已经在观望的改善型需求购房者有加

48、快入市的迹象，大部分购房者是买涨不买跌的，所以政策对于本身就仍有关注的区域促进作用比较明显。新房中高新区受关注度比较高，新楼盘售楼处人流本身就较多，新政后区域内网红楼盘人流量大概上涨三成，销售表示成交量也略有上涨。9 月 9 日，某处较高端的改善型楼盘卖出 5 套，且这期楼盘已接近清盘，售楼处顾客很多。虽然降低首付、利率下调对房地产 行业专题报告 12 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款s较高端的改善房影响有限，但购房者认为新政策出台是利好信号，会加速购房决策。二手房出现分化，降价促进成交。二手房出现分化，降价促进成交。二手房情况比较分化，整体二手房价格都不够坚挺，近期

49、挂牌价调整不明显。中介表示，高新区金融街板块，部分二手房挂牌价格有上涨情况，预计新政出台会加速此片区二手房的流通，且房价还有小幅上涨空间。其他区域中介表示二手房价没有出现上涨。购房者消费未受影响，对中长期发展有信心。购房者消费未受影响，对中长期发展有信心。购房者普遍认为近两年经济还需恢复，对于中长期经济都比较看好，大部分购房者开放前后感觉个人消费没有受影响。银行提前还贷人数下降。银行提前还贷人数下降。今年以来提前还贷的人数比较多，年初至少排队8个月，最近有下降，提前还贷排队时间缩短至 4 个月左右。整体看来，整体看来，成都市政策落实的速度较快，近期有观察到房市复苏的迹象，当前成都购房条件已经较

50、为宽松，各方预计，今年剩余几个月的成交情况较为乐观，短期内应该不会出台更多重大刺激政策。1010 青岛：青岛：政策边际效用减弱，静待一线城市回暖带动政策边际效用减弱，静待一线城市回暖带动 1 10.10.1 调研调研样本样本 售楼处：售楼处：市北某改善楼盘 1、市北某改善楼盘 2、李沧某改善楼盘、黄岛某刚改楼盘、黄岛某刚需楼盘 中介：中介：市南湛山板块某中介、市北中央 CBD 板块某中介、黄岛保税区板块某中介、李沧沧口公园板块某中介 消费者：消费者：包含医生、教师、退休人员、餐厅服务员、地产从业人员等 银行银行：部分国有大行、股份行、城商行在青岛的分支机构 1 10.20.2 主要结论主要结论

51、：政策边际效果减弱，静待一线城市回暖带动政策边际效果减弱，静待一线城市回暖带动 青岛地产政策：认房不认贷方面，青岛地产政策：认房不认贷方面，暂未实施不认存量贷款；首付比例方面，首付比例方面，2023M6非限购区域将首套和二套首付比例分别调整为 20%和 30%，2023M9 限购区域跟进相同调整；限购和限售方面，限购和限售方面，2023 年 9 月 11 日，全面取消；房贷利率方面，房贷利率方面，2023M6首套和二套房贷利率调整为 4.0%和 4.8%，2023M9 二套房贷利率调整为 4.4%；存存量房贷利率下调方面，量房贷利率下调方面，工商银行、中信银行等将于 2023 年 9 月 25

52、 日将存量客户首套利率下调，当日生效。政策作用：整体政策作用：整体影响不够直接影响不够直接，降首付比例效果好于降利率。，降首付比例效果好于降利率。整体来看，整体来看，本轮政策对青岛影响不够直接，主要为两方面原因：1）青岛 2023 年6 月即已实施部分政策，整体政策较宽松，从之前政策实施节点来看，2023M6 商业贷首付比例下调有一定作用，咨询量、成交量等出现一到两周回升；2）据青岛过往情况，政策促使一线城市市场回暖能带来的情绪作用传导至青岛需几个月时间。分刚需与改善盘看，分刚需与改善盘看，降首套首付比例和降利率对刚需楼盘销售改善效果更明显，效果可持续一到两周，主要为存量客户转换；对改善盘而言

53、，首付比例下降有一定效果，降利率效果不明显。房地产 行业专题报告 13 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 量价方面：新房和二手房均量价齐跌，新房销售表现好于二手房。量价方面：新房和二手房均量价齐跌，新房销售表现好于二手房。1 1）新房：成交量方面，）新房：成交量方面，2023M2、M3 后基本处于下滑趋势，2023M6 新政出台后未出现止跌，2023M7、M8 有止跌企稳迹象，大部分楼盘销售靠降价；价格方面，价格方面，少量地段好、学区房等楼盘价格稳定且保持上升，大部分楼盘价格下降；房型方面，房型方面，套三房型销售情况较好，套三以上房型销售情况相对不佳。2 2）二手

54、房：）二手房：抛盘量持续增加，价格持续下降，销售情况不佳，整体持续低迷。消费者购房方面：购房者主要为确有购房需求人群，基本消费者购房方面：购房者主要为确有购房需求人群，基本不存在投资客户不存在投资客户，不少，不少客户处于观望状态。客户处于观望状态。主要原因包括：1）消费者对期房交付问题存在担忧；2）消费者认为后续将有新政策持续出台；3）青岛房价整体仍处于下降趋势。消费者信心方面：消费者信心方面：疫情后对经济恢复仍需时间，不少人面临降薪问题，消费者消费习惯出现改变，更倾向于存钱来应对可能的风险。楼市长期趋势：整体来看，楼市长期趋势：整体来看，随着政策不断出台，市场或已企稳，价格或不会大幅下跌，亦

55、不会大幅上涨，预计将为 10%以内窄幅震荡态势；结构上来看，结构上来看，预计少于 20%楼盘价格稳中有升，大部分或为持续下跌态势。1111 苏州：新盘苏州：新盘及二手表现分化，短期房价预期企稳及二手表现分化，短期房价预期企稳 11.111.1 调研样本调研样本 我们调研走访了苏州当地的新房楼盘、房产中介、银行及当地购房者/消费者，调研范围覆盖面广，且涵盖改善型及刚需楼盘。根据我们对苏州当地的调研，根据我们对苏州当地的调研，苏州目前房地产政策基本已经落实，1）新楼盘反弹较好，看房者明显增多；2）二手房改善幅度较为一般，短期内可能仍然有压力；3）后续在不调整限购政策前提下，多数被调研者认为苏州房价

56、有望企稳。1 1）一手房楼盘：一手房楼盘：虎丘、工业园区、吴中、吴江 4 个区 7 个新楼盘，其中 3 个改善型、4 个刚需型楼盘；2 2）二手房中介：二手房中介：市区（虎丘狮山、姑苏城区、工业园区湖东&湖西、吴中城南区）；郊区（吴中木渎、吴中太湖度假区、吴江松陵）合计 8 个片区的二手房中介；3 3）银行：银行：合计 6 家，其中国有行、股份行、城商行各 2 家 4 4）购房者、消费者：）购房者、消费者：通过线下访谈与线上调研问卷形式 11.211.2 主要结论主要结论 1 1）政策实施情况：）政策实施情况：认房不认贷、首付比例降低（首套首付由 3 成降至 2 成、二套首付由 5 成降至3

57、成）政策基本落地，9 月 11 日苏州对于购买 120 平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。房贷利率目前首套房已降至 4.0%；二套为 4.8%，其中二套房贷利率据部分银行调研反馈，后续可能进一步降低至 4.4%。存量房贷利率主要 9.25 号之后开始办理，但据部分银行反馈，近期提前还贷的比例有所减少。2 2）苏州地产政策成效：苏州地产政策成效：改善型新楼盘政策前后表现均优异，咨询改善型新楼盘政策前后表现均优异，咨询&成交边际小幅改善：成交边际小幅改善：改善型楼盘销售政策前后均表现较为良好，购房者决策受首付比例及利率降低等政策影响有限，房地产 行业专题报告 14 敬 请 关 注 文 后

58、特 别 声 明 与 免 责 条 款s主要追求地段、品质等因素。目前售楼处优惠力度有限，但边际上未见取消。9.7日晚间（周四）调研虎丘狮山一改善型新楼盘，看房者当晚仍较多。刚需型新楼盘表现最为受益：刚需型新楼盘表现最为受益：刚需型受益于政策刺激改善较明显，咨询&成交量有较为明显回升，主因首付比例降低放宽了更多有购房需求的人群进入购房市场，且相对于地段、购房者更加偏好新旧、房型、品质、学区等因素。据 9.9 日调研某中介销售数据，9.9 日（周六）苏州贝壳渠道新房认购量突破 200 套。同时售楼处政策端优惠力度仍较大，目前未作明显收回。二手房市场回暖较慢：二手房市场回暖较慢：9 月政策刺激下咨询、

59、带看量改善，但成交幅度目前仍较为平缓。另一方面，苏州二手房存量房源较多，据虎丘区某中介反馈，苏州二手房存量市场较多，短期内二手房价难以见到上涨趋势。3 3）后续预期：后续预期：消费端：消费端：调研的购房者/消费者对于短期收入增长预期放缓，具体表现为减少消费支出，旅游、应酬等减少，但多数人对未来中国经济保持信心。政策端：政策端：根据中介/购房者反馈，9 月 11 日苏州对于购买 120 平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核，认为目前苏州房地产政策力度较足，后续再出政策可能性不强。房价端：房价端：近期被调研中介/购房者多数认为政策优化下房价短期内企稳，且改善型楼盘成交量有望随着限购调整后而回升

60、，价格有望微幅上涨。1212 沈阳：沈阳：政策已传导落实，二手房、新房表现分化政策已传导落实，二手房、新房表现分化 1 12.12.1 调研调研样本：样本：沈阳 4 家中介、4 个新房楼盘，其中 2 个改善楼盘、2 个刚需楼盘，并在现场与多位购房者进行了交流，政策方面，也咨询了国有银行、股份制银行以及城农商行。1 12.22.2 主要主要结论：结论：1 1）从政策的传导速度来看，沈阳市是比较快的，目前“认房不认贷”、“首付比）从政策的传导速度来看，沈阳市是比较快的，目前“认房不认贷”、“首付比例下降”等等政策都已经开始执行例下降”等等政策都已经开始执行。首付比例：首付比例：通过公积金贷款和商业

61、贷款的方式，目前均为首房 20%、二套 30%，去年是首房30%、二套房 40%；不同的是，2023 年 4 月，商业贷款曾调整过首付比例，即对于非限购区首套 20%、二套 30%。在贷款利率方面：在贷款利率方面：以首套房为例，商业贷款利率在 3.7%、公积金贷款在 3.1%，贷款利率最高是在3-5 年前，5%以上，所以新政出台后，咨询者也多为此前已买房的居民；拟添置房产的居民对此问询不多。房地产 行业专题报告 15 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2 2）从市场反应来看，沈阳对于本轮政策反应并不大）从市场反应来看，沈阳对于本轮政策反应并不大，可能有两条原因，一

62、是因为上半年沈阳已陆续出了一些相对宽松的政策，二是 9 月月中到下月月初会举办大型房交会，会上购房会有额外的折扣、也会有家具、家电的优惠套餐。对比新房和二手房来看对比新房和二手房来看，我们发现新房的关注度提升幅度更大；从量的角度来看，新房和二手房供给都比较充足；价的方面，好的学区房、河景房，以及政府重点规划发展的区域，最近几年房价能够维持相对稳定，大家对未来的预期也更积极；二手房价格方面环比也在持续下滑，包括中介去压价的时候也倾向于压房东。短期来看，购房者的短期来看，购房者的短期内信心仍需提振短期内信心仍需提振，但中长期充满信心。，但中长期充满信心。1 1）在消费信心方面在消费信心方面：大家认

63、为经济复苏需要时间，短期消费也是比较谨慎节约的；2 2）对房价的预期方面对房价的预期方面，销售和中介比较乐观，认为当前价格里面包含的泡沫已经比较少了、沈阳的房价也不高、是东三省的枢纽，所以他们认为即使不涨、也不会有大幅的下跌；购房者的角度来看，会有一部分人担心继续下跌、所以现在也是观望的状态，也有人觉得过去四五年已经向下调整较多、再跌的空间比较有限。3 3）在对政策的预期方面在对政策的预期方面，销售和中介都表示现在政策已经力度足够大了；有受访者表示希望未来会有公积金相关的政策。总体来看，年初至今，沈阳房地产政策持续松绑，但谨慎消费态度、对未来政策进一步放松的预期、接下来的房交会活动，都导致近期

64、市场对政策反应不是特别明显。1313 石家庄：房地产市场预期保持稳定，信心修复仍需时间石家庄：房地产市场预期保持稳定，信心修复仍需时间 1 13.13.1 调研样本调研样本 本次调研范围为石家庄市区 4 家中介、4 个新房楼盘，其中 2 个改善楼盘、2 个刚需楼盘，并且在现场与购房者进行了交流，房贷利率政策咨询了国有银行、股份制银行以及本地银行。1 13.23.2 核心结论核心结论 20222022 年起政策逐步宽松，量年起政策逐步宽松，量&价预期保持较为稳定的水平，消费信心修复仍需时价预期保持较为稳定的水平，消费信心修复仍需时间。间。降低首付降低首付比例比例、放宽放宽首套房认定条件等政策已于

65、首套房认定条件等政策已于 2222 年落地，存量房贷利率下调年落地，存量房贷利率下调操作细则仍需等待。操作细则仍需等待。2022 年年中石家庄开始执行“认贷不认房”，即只要结清贷款，在石家庄购房均属于首套房，放宽首套房的认定标准；首套房的首付比例降至 20%，首套房利率跟随国家政策稳步下调，目前在 3.7%左右；存量房贷置换方面，受访银行均表示会进行调整，但具体操作细则仍需等待 9 月 25 日以后通知。2022 年起石家庄地产政策逐步放松，目前经过 1 年多左右的时间，短期刺激效果已释放，目前整体房地产市场处于较为平稳的状态。二手房挂牌量维持较高水平二手房挂牌量维持较高水平，购房，购房决策期

66、较长。决策期较长。根据中介反馈，石家庄二手房挂牌量维持较高水平，咨询量及带看量角度，春节后因为去年积压需求释放，有明显提升，随后开始回落；成交量角度，实际成交以刚需为主，2&3 月成交量快速房地产 行业专题报告 16 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款s提升，此后逐步回归常态，叠加现在成交期偏长，导致二手房挂牌量维持在较高水平，二手房库存去化压力较大。价格方面，二手房挂牌价同比、环比均小幅下跌。2023 年 8 月，石家庄全市范围二手住宅挂牌均价为 11941 元/，环比下降 0.8%，同比下降 2.8%。根据中介反馈，目前“老破小”出手较难，学区房价格更为坚挺，普通住

67、宅通常需要小幅、多次降价推动成交，购房者观望情绪普遍较强。新楼盘呈现分化，“准现房”成为卖点新楼盘呈现分化，“准现房”成为卖点。首付比例降低对购房决策影响较为有限，购房者通常从自身现金流角度来确定月供，从而倒算首付比例；楼盘现场观察到，“准现房”成为重要卖点，置业顾问会着重强调，在售的楼栋已经封顶、接近交付，或者强调开发商的国央企背景，此类楼盘通常去化速度较快；从区位方面来看，高品质、稀缺地段、好学区的新盘更为抢手，较偏远的楼盘去化速度一般，会采取一些营销策略促进销售。对未来的预期：对未来的预期：1）对于房价的预期大致是不会再有大幅的涨跌，最多为小幅波动；2）对个人收入情况的预期是可以保持稳定

68、，但对于收入持续增长略显谨慎，个人消费方面有所节俭。房地产 行业专题报告 17 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款s分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此声明。免责声明免责声明 本研究报告由方正证券制作及在中国（香港和澳门特别行政

69、区、台湾省除外）发布。根据证券期货投资者适当性管理办法，本报告内容仅供我公司适当性评级为 C3 及以上等级的投资者使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。若您并非前述等级的投资者，为保证服务质量、控制风险，请勿订阅本报告中的信息，本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求，方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。本报告版权仅为方正证券所有，本公司对本报告保留一切法律权利。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以

70、任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用、删节和修改。评级评级说明：说明：类别类别 评级评级 说明说明 公司评级 强烈推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20%以上的涨幅。推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的涨幅。中性 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10%和10%之间波动。减持 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的跌幅。行业评级 推荐 分析师预测未来12个月内行业表现强于同期基准指数。中性 分析师预测未来12个月内行业表现与同期基准指数持平。减持 分析师预测未来12个月内行业表现弱于同期基准指数。基准指数说明 A股市场以沪深300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准，美股市场以标普500指数为基准。方正证券研究所联系方式：方正证券研究所联系方式：北京：西城区展览馆路 48 号新联写字楼 6 层 上海：静安区延平路71号延平大厦2楼 深圳：福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层 广州：天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层方正证券 长沙：天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层 E-mail：