【研报】房地产行业2019年报专题分析报告：盈利能力向下拐点料头部市占率继续提升-20200419[19页].pdf

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1、 - 1 - 本报告的主要看点本报告的主要看点： 1. 我们认为目前行业的盈利 能力处于下行的重要拐 点。 2. 但是头部公司的市占率提 升将迎来加速，这给行业 带来机会。 3. 考虑到政策及地价的因 素，我们认为地产股目前 还看不到机会。 4. 看好万科；融创中国；保 利地产、中国金茂、世茂 房地产 赵旭翔赵旭翔 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130520030003 盈利能力盈利能力向下向下拐点，拐点，料料头部市占率继续提升头部市占率继续提升 基本结论基本结论 我们分析行业 2019 年合同销售额前 30 名中，已经发布年报公司的销售数 据、盈利数据、资债数据、现金流数据、

2、土地储备数据以及行业地价、房价 等数据，得到以下判断。 关于盈利能力：关于盈利能力： 样本公司 2019 年的结算毛利率已经出现向下拐点；同时，我们分析全 国加权平均房价以及与房价对应的平移处理之后的地价数据，我们可以 判断，整个行业已售未结部分的毛利率将持续下降。 投资者应选择过去两年合同销售额复合增速较高、结算周期较长或会计 政策比较谨慎的公司。我们看好中国金茂（过去两年销售额增速高） 、 世茂房地产（过去两年销售额增速高） ；保利地产（过去两年销售额增 速较高、结算周期长） ；万科（结算周期较长、会计政策谨慎）等公 司； 关于市占率：关于市占率： 从资债指标、经营性现金流、融资成本、土地

3、储备等角度综合分析，我 们看好未来 3 年头部房企市占率进一步提升、第一梯队房企市占率重新 加速提升以及国企大型开发商市占率提升。 看好，万科、融创中国、保利地产等公司的机会。 疫情后销售情况恢复良好，部分城市房价出现上涨压力，不宜对需求端政策 放松有过高预期；地方政府、金融机构对房企的资金端支持充裕，缓付地价 及放松预售条件等信用支持政策频出。因此，地价不易出现下降，预计 5 月 土地市场将恢复到去年同期热度。考虑到政策及地价的因素，我们认为地产考虑到政策及地价的因素，我们认为地产 股目前还看不到股目前还看不到机会。机会。 总结，总结，同时考虑到行业目前的相对估值处于过去五年以来的最低水平，

4、以及 房地产行业处于明显的盈利周期向下拐点的两个事实；我们认为在降低预期 收益率的前提下，兼顾结算利润增长和兼顾结算利润增长和销售额销售额市占率提升两个角度，万科市占率提升两个角度，万科、 融创中国融创中国、保利地产、中国金茂、世茂房地产等公司保利地产、中国金茂、世茂房地产等公司股价存在跑赢行业的股价存在跑赢行业的 机会机会。 风险提示风险提示：行业短期利润率压力；疫情波动重新对房地产销售造成压力；地 价上行以及房价走平对行业未来利润空间的挤压。 2020 年年 04 月月 19 日日 房地产行业 2019 年报专题分析报告 行业专题研究报告行业专题研究报告 证券研究报告 资源与环境研究中心资

5、源与环境研究中心 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录内容目录 营收和利润情况 .4 利润率拐点 .5 含土地增值税结算毛利率增速整体出现下降趋势.5 预计已售未结毛利率下降.6 销售增速高及会计政策谨慎的公司或可部分抵御毛利率下行影响 .6 销售增速较高的公司，一定程度上可以抵御毛利率下行影响 .6 会计政策一贯谨慎的公司更能够抵御毛利率下行压力.7 头部公司将迎来新一轮市占率提升 .8 CR3 和 CR5 的提升速度已触底，有望迎来新的加速过程.8 从资债指标的安全性看规模提升潜力 .9 从经营性净现金流和融资成本看规模提升潜力 .10 从

6、土储充足指标看规模提升潜力 . 11 地产股是否存在系统性的机会？ .12 投资建议 .16 从 的角度，选择在结算上能抵御毛利率下降或在销售上能进一步提升市占 率的公司 .16 对需求端的政策放松以及地产股的 机会暂不宜过高期待 .17 看好万科、融创中国、保利地产、中国金茂、世茂房地产等公司 .17 风险提示 .18 图表目录图表目录 图表 1：2019 年样本房企营业收入增速和权益净利润增速（%） .4 图表 2：2019 年样本房企 ROE.5 图表 3：样本房企历史结算毛利率情况.5 图表 4：2019 年样本房企毛利率增减幅度对比（pcts） .6 图表 5：经过平移技术处理的房价