【研报】房地产开发行业：行业保持高景气龙头企业更胜一筹-20200508[18页].pdf

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1、 证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告 行业保持高景气，龙头企业更胜一筹行业保持高景气，龙头企业更胜一筹 行业保持高增长，龙头强者恒强。行业保持高增长，龙头强者恒强。2019 年，23 家上市物管企业 （A+H）整体实现营业收入 611.6 亿元，同比增长 36.1%；整体实 现归母净利润 76.0 亿元，同比增长 32.6%。不同规模的物管企业 逐渐拉开差距，行业集中度提升，7 家大型物管企业占据了 23 上 市物管企业的 7 成以上收入和 6 成以上毛利。从盈利能力的角度 来看，23 家上市物管企业整体毛利率水平为 26.3%，较 2018 年 略微下降 0.2 个百分点， 大

2、中小型物管企业毛利率分别为 25.2%、 29.1%和 29.6%。 从费用率来看， 管理费用是物管公司的主要费用， 大中小型物管企业管理费用率分别为 9.3%、10.4%和 9.7%，其中 大型物管企业管理费用率改善幅度最大，较 2018 年下降 3.2 个 百分点，反映出大型物管企业通过精细化经营，实现了管理费用 率的优化。 管理规模管理规模继续提升继续提升，增值服务贡献提高，第三方开拓增加。增值服务贡献提高，第三方开拓增加。在管 面积的持续增长仍然是现阶段物管企业发展的最重要驱动力。截 至 2019 年底，大型物管企业在管面积 16.7 亿平方米，同比增长 35.2%，中型物管企业在管面

3、积 3.3 亿平方米，同比增长 29.6%， 小型物管企业在管面积 1.4 亿平方米，同比增长 58.7%，呈现追 赶态势。增值服务对物管企业的收入贡献持续提升。2019 年大中 小型物管企业增值服务收入占比分别为 31.3%、37.9%和 43.1%， 较 2018 年均有一定程度的上升。2019 年不同层级的物管企业第 三方管理面积占比均稳定上升，大中小型物管企业第三方管理面 积占比分别为 50.4%、54.5%和 42.5%，较 2018 年分别提升 10.8、 4.6 和 23.3 个百分点。 在管面积扩张叠加在管面积扩张叠加单价的水平的上升，单价的水平的上升，推动行业保持景气推动行业

4、保持景气，龙头，龙头 发展后劲更足。发展后劲更足。2019 年，全国物业管理行业收入规模为 7043.6 亿元，同比增长 17.3%。随着近几年房屋销售面积的持续交付， 未来管理面积将呈现加速增长，叠加住宅定价市场化程度的提 高、新房的持续交付和非居业态对于物业服务品质的提升带来的 行业整体单价水平的上升，行业市场空间广阔。不同层级的物管 企业储备面积呈现出明显的梯度，龙头企业的合约管理面积覆盖 在管面积接近 2 倍，有更加充足的面积资源储备，是未来高速成 长的重要基石。 继续看好物业板块，重点聚焦大中型龙头物管企业继续看好物业板块，重点聚焦大中型龙头物管企业。物管行业的 景气度仍将延续，但行

5、业格局或将有所变化。大型物管企业依靠 在管面积的体量优势，在发起行业并购，扩张收入规模，丰富业 务类型上均体现出优势。伴随物管行业的成熟，我们认为有体量 才有地位，有规模更有动力。建议聚焦大型物管企业，布局中型 物管企业，关注有特色的小型物管企业。A 股推荐：招商积余、 新大正。H 股推荐：碧桂园服务、保利物业、绿城服务、中海物 业、永升生活服务、新城悦服务、宝龙商业。 维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 18621097792 执业证书编号：S1440519120002 发布日期： 2020 年 05 月 08 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -15% -10% -5% 0

6、% 5% 10% 2019/5/7 2019/6/7 2019/7/7 2019/8/7 2019/9/7 2019/10/7 2019/11/7 2019/12/7 2020/1/7 2020/2/7 2020/3/7 2020/4/7 房地产开发上证指数 房地产开发房地产开发 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1. 2019 年经营回顾：高质量发展，物管企业整体表现亮眼 . 1 1.1 整体保持高增长，龙头强者恒强 . 1 1.2 中小型物管企业毛利率更高，大型物管企业费用控制更好 . 3 2. 回顾 2019：基础物业服务稳步增长，增值业务愈发重要